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1、江阴恒大御景二期项目可行性研究报告江阴盛建置业有限公司二一四年六月目 录第一章 总论11.1项目概况11.2项目建设单位简介11.3核心优势：21.3.1运营优势31.3.2规模优势31.3.3产品品牌优势41.3.4产品结构优势41.3.5成本优势41.3.6开发优势51.3.7团队管理优势5公司荣誉（2013年）：61.4可行性研究报告编制依据71.5项目主要技术经济指标7第二章 房地产市场分析92.1我国经济发展形势92.2我国房地产行业发展形势分析112.3江阴城市基本情况132.3.1江阴房地产发展概况142.4市场分析结论17第三章 项目建设地址及环境173.1项目地址173.2地
2、块概况183.2.1用地现状183.2.2土地性质综述183.3环境分析18第四章 项目定位214.1项目总体定位214.2目标客户群定位分析214.3竞争分析（SWOT分析）224.4本项目销售价格预测24第五章 项目建设方案255.1项目建设合法性依据255.2项目总体规划255.3规划设计理念265.4建筑设计265.5项目建设内容26第六章 项目实施进度30第七章 投资估算及资金来源307.1投资估算范围307.2投资估算依据307.3总投资估算317.4资金来源与运用32第八章 财务评价338.1财务评价编制说明338.2销售收入估算348.3成本费用估算358.4盈利能力分析358
3、.5借款偿还能力分析368.6财务评价结论37第九章 不确定性分析389.1 盈亏平衡分析389.2敏感性分析38第十章 结论及建议4010.1结论4010.2建议40附件资料:附件一、江阴恒大御景二期投资利润预测附件二、江阴恒大御景二期投资成本费用预测附件三、江阴恒大御景二期投资现金流量预测附件四、损益表预测附件五、投资来源及资金使用计划表附件六、销售进度表第一章 总论1.1项目概况l 项目名称：江阴恒大御景二期；l 建设地点：目位于江苏省无锡市江阴市，四至: 东至澄南路、南至华侨路、西至花山路、北至毗陵路；距江阴市政府3.7km，距主商业中心2.5km；l 用地面积：90.3亩（60200
4、平方米）；l 总建筑面积：196432平方米；项目进展情况：各项手续正在办理中。1.2项目建设单位简介l 江阴盛建置业有限公司成立于2013年7月12日，注册资本5000万人民币，由恒大地产集团上海盛建置业有限公司100%控股。l 恒大集团（3333.HK）是在香港联交所主板上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。公司总资产超2400亿元，员工39000余名，95%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历。拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计院、中国特级资质的建筑工程公司、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的物业管理公司。l 恒大
5、集团已在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、沈阳、成都、长沙、太原、武汉、济南、郑州、石家庄、合肥、南京、福州、长春、南昌、贵阳、西安、海口、昆明、兰州、呼和浩特、银川、南宁、哈尔滨、乌鲁木齐、西宁等4个直辖市及29个省会级城市设立分公司（地区公司），在中国147个主要城市拥有大型项目291个，覆盖住宅、商业、酒店及旅游综合体等多个产品系列，是中国销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广的房地产龙头企业。2013年，公司销售1004亿元，向国家纳税134亿元，创造就业岗位60万个。l 恒大坚持全面推进规模化、精品化、品牌化产业战略，全力打造二十一世纪规模一流、品牌一流、团队
6、一流的具国际竞争力的世界顶级企业。l 恒大地产集团董事局主席许家印为第十一届全国政协委员、第十二届全国政协常委，全国劳动模范、中国十大慈善家、美国西亚拉巴马州大学荣誉博士，并兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长，先后荣获 “优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”等诸多殊荣。1.3核心优势：作为中国房地产龙头企业之一，恒大地产集团始终致力于打造核心竞争力，持续扩大领先优势。其核心竞争力主要体现在规模大、品牌优、团队强、产品结构好、成本控制佳五大方面。15年来，恒大地产集团厚积
7、薄发，凭借上述优势，成功实现了战略升级、全国拓展、品牌打造的发展目标。1.3.1运营优势恒大实行标准化运营模式，集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。管理模式标准化，建立董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，采用集团化紧密型管理模式进行统一管理。 项目选择标准化，包括项目区位、规模、定位的标准化，以确保新项目符合集团发展战略，最大限度降低了决策风险。 规划设计标准化，按照产品定位划分3大系列产品，设计制订了150多
8、种标准户型。材料使用标准化，在主体建筑、园林、配套设施以及装修工程方面，大批量采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。 招投标标准化，各地区公司所有大型工程都由集团总部统一招投标；参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。 工程管理标准化，公司在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度。集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度，对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理；对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。 项目营销标准化，全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施；同时推行严格统一的开盘标准。1.3.2规模优势恒大是中国土地储备最大的房地产企业，项
9、目所在城市基本为区域经济中心，住宅刚性需求潜力巨大，经济规模及发展速度全国领先。恒大大部分项目规模在50200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件。恒大的项目，一般都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域，绝大多数项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大；而旅游地产项目，则一般位于距离超大城市中心区30-40公里、高速公路出口附近以及拥有独特优美的自然环境，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。1.3.3产品品牌优势恒大实施精品战略，严格执行全过程精品标准。在内部推行集团化紧密型管理体系，严控产品质
10、量；对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外300多家相关行业龙头企业建立合作联盟。恒大产品，代表了中国房地产的精品标杆；恒大的产品品牌，已成为中国房地产业的领先品牌。 凭借中国首屈一指的产品品牌，恒大在各主要城市深受全国置业者欢迎，置业者认同恒大品牌及其附加价值。因而在房地产市场成交非常低迷的情况下，恒大产品依然能够持续大规模热销，销售业绩领先全国。1.3.4产品结构优势恒大产品类型的组合非常科学合理。对于所有项目，恒大内部均由规划设计研究院、营销团队、地区恒大三大团队分别进行独立市场调研；并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保恒大的产品
11、定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。恒大产品定位于满足首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。这一产品结构与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。1.3.5成本优势恒大拥有系统的项目开发成本控制体系。从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。 恒大非常成功地控制了土地成本。凭借超前的土地储备战略决策，恒大抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。恒大规划设计研究院通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。恒大严格实施集中招投标，对
12、于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标，由于恒大全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了恒大集中招投标的规模效益。 恒大通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格。同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。1.3.6开发优势恒大拥有强大的快速开发优势，通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。为实现投资周期最短的目标，集团要求所有项目在购地后六个月推出预售计划。恒大依赖集团化紧密型管理模式，确保在拿地后快速完成规划设计、政府
13、报建、施工组织、原材料供应等各项工作，以实现项目的快速开工建设；依靠标准化的规划设计，迅速完成项目定位、方案拟定及实施；通过全国统一招投标整合资源，迅速组织新项目施工，确保工程进度；通过实施标准化的工程管理、质量控制体系，保证工程质量；并通过实施标准化的开盘模式，实现快速销售的目标。1.3.7团队管理优势恒大拥有中国一流的领导管理团队，平均年龄45岁，平均房地产开发管理经验18年以上。其中教授、博士生导师1人，博士6人，硕士15人。恒大的工程技术及管理人员95%以上是大学本科及以上学历。恒大拥有一流的管理模式，采用国际先进管理方法，并结合多年实践经验，建立起了董事局、集团高管、地区公司高管三级
14、管理体系，在企业运营上采用集团化紧密型管理模式，由集团总部对地区公司进行统一管理。恒大全面采用目标计划管理、绩效考核管理等一系列经营管理模式，为企业快速稳健发展注入了强大动力。同时，恒大始终围绕“传承、价值、超越、和谐”的核心价值，以高效进取的企业文化激发员工价值；同时配合先进的企业管理体系、有效的激励约束机制，形成向上超越的工作氛围和价值认同感，令团队始终保持强大的凝聚力、创造力。经验丰富和稳定的管理团队，集团化紧密型管理模式以及先进的企业文化，大大提升了恒大的执行力和抗风险能力，使恒大成功实现快速稳健发展。公司荣誉（2013年）：l 中国房地产企业500强第二名（连续2年）l 2013年中
15、国房地产企业综合实力TOP10第二名l 中国房地产品牌价值第一名（连续3年）l 2013年中国房地产开发企业500强杰出贡献奖l 2013年中国房地产百强企业综合实力TOP10第二位l 2013年中国房地产百强企业规模性TOP10第一位l 2013年中国房地产企业盈利性TOP10第二位l 2013年中国房地产企业社会责任TOP10第二位l 中国房地产企业十强（连续9年）l 2013年中国大学生最佳雇主l 2013年中国房地产上市公司综合实力百强榜第二位l 2013年中国大陆在港上市房地产公司投资创造TOP10l 2013年中国大陆在港上市房地产公司财务创造TOP10l 2013年年度价值地产企
16、业l 中国蓝筹地产（连续5年）l 2013年中国房地产上市公司综合价值中资港股TOP10第一名l 2013年度香港上市公司综合实力百强榜地产业第一名1.4可行性研究报告编制依据l 房地产开发项目经济评价办法；l 可行性研究指南；l 方法与参数；l 项目有关资料；l 企业有关资料1.5项目主要技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标表序号指 标 项 目单位指标备 注1用地面积m2 60,200.00 2总建筑面积m2 196,432.76 3可销售总面积 m2 195,537.26 4综合容积率 2.50 5绿化率%40.00%6总投资万元 100,904.72 6.1其中：自有资金万元 60
17、,904.72 6.1.1 贷款发放前 到位资金万元 35,316.65 6.2 银行贷款万元 40,000.00 7销售收入万元 159,823.51 8利润总额万元 46,692.29 9净利润万元 35,019.22 10财务内部收益率39.36%11财务净现值 22,918.73 12投资利润率46.27%13投资净利润率34.71%14销售净利润率：21.91%15贷款偿还期年1.50 第二章 房地产市场分析2.1我国经济发展形势2012年，受发达国家债务危机拖累，世界经济延续缓慢复苏、低速增长走势，国内外因素要求我国加快经济结构调整的压力进一步增大，我国应继续实行积极的财政政策和稳
18、健的货币政策，更加着力调整经济结构，将进一步激发自主增长活力。2012年，“十二五”规划第二年进入投资项目集中建设阶段，将在一定程度上带动投资及经济增长。从“六五”到“十一五”的经验看，一个五年规划中各年的平均投资增速分别为17.3%、24.1%、28.5%、18.8%、19.8%，受投资建设周期影响，五年规划第二年往往是建设项目进入投资高峰期。在重大规划项目建设的带动下，固定资产投资仍将保持较快增长。战略性新兴产业的相关规划陆续出台给经济增长增添新的动力。在2010年国务院发布关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定的基础上，2011年7月23日，国家发改委发布了鼓励和引导民营企业发展战略性新
19、兴产业的实施意见，此外，节能环保产业发展规划环境服务业“十二五”规划也将陆续出台。未来在建设创新型国家战略的推动下，我国将充分发挥国内储蓄资源丰富、学习追赶型科技后发优势和国内企业建设国际竞争新优势积极性高涨等一系列有利条件，以优惠政策动员国内更多战略资源投向产业结构升级，传统产业将加速固定设备更新换代，战略型新兴产业发展将进一步加快，我国经济将在产业结构向上调整中获得新的增长动力。消费增长有望保持基本稳定。在本轮经济持续下行中，就业总体稳定，城乡居民收入保持较快增长，为消费稳定增长奠定了基础。房地产销量持续回暖，与住宅相关的装修、建材、家电、家具等消费将有所回升;根据汽车购置周期和原油价格走
20、势，汽车及石油制品消费将保持稳定增长;受通胀预期影响，珠宝和贵金属消费因保值需求出现恢复性增长2013年消费增长14%左右。2013年初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%;第二产业增加值249684亿元，增长7.8%;第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。2013年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长10.0%，增速比上年回落3.9个百分点。12月份，规模
21、以上工业增加值同比增长10.3%，环比增加0.87%。2013年，全国城镇固定资产投资364835亿元，同比名义增长20.6%(扣除价格因素实际增长19.3%)，增速比上年回落3.4百分点。全国房地产开发投资71804亿元，同比名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比上年回落11.9个百分点。2013年，社会消费品零售总额207167亿元，同比名义增长14.3%(扣除价格因素实际增长12.1%)，增速比上年回落2.8个百分点。12月份，社会消费品零售总额同比名义增长15.2%，扣除价格因素实际增长13.5%。相比于工业、消费和投资同比增速的全线回落，中国城乡居民收入继续呈现
22、出较快增长态势。2013年，全年城镇居民人均总收入达29547元。其中，城镇居民人均可支配收入26955元，比2012年名义增长9.7%，扣除价格因素实际增长7.0%。表2-1 2013年国内生产总值初步核算数据亿元 %2.2我国房地产行业发展形势分析2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针
23、对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。图2-2全国房地产开发投资增速走势 指标绝对量同比增速特点商品房销售面积13.7-14.0亿平方米5.5%-7.8%销售面积继续增长但全年增速放缓，上半年增速较高下半年渐趋平缓商品房销售价格6705-6746元/平方米7.0%-7.6%全国价格涨幅收窄，热点城市价格上行压力依旧突出房屋新开工面积20.9-21.3亿平方米6.0%-8.0%新开工面积继续增长，但增速放缓房地产开发投资额9.8-10.0万亿元15.0%-17.5%开发投资额平稳增长，增速略有回落。表2-1 2014年全国房地产市场各项指标
24、预测2014年国家将维持现有的刚需政策，房地产市场需求端将保持稳定。在销售保持稳定增长的前提下，房地产投资将保持企稳回升趋势，将带动开发建设步伐加快。图2-3百城住宅均价及环比变化2.3江阴城市基本情况江阴市，简称澄，因地处“大江之阴”而得名，是一座现代化滨江港口花园城市。江阴位于中国华东，江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江。江阴北枕长江，有江阴大桥（G2京沪线）与靖江市相连，南近太湖，有同三高速公路与无锡相接，沿江高速东接张家港、常熟、太仓至上海，西连常州、镇江至南京。江阴为苏锡常“金三角”几何中心，从江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常
25、州仅38公里。以江阴为圆心、半径160公里范围内有五个飞机场，其中上海、南京可直飞境外。江阴和市区的山丘总体上呈北东走向，其高度由西南往东北逐级下降。江阴位居中国县域经济之首，是乡镇经济的领航者。江阴地处长江咽喉，历代兵家必争，是大江南北的重要交通枢纽和江河湖海联运换装的天然良港。江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，水域面积中长江水面56.7平方公里。沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为96.2平方公里。连续十年蝉联中国百强县之首。江阴在约占全国“万分之一”的土地上，以“千分之一”的人口，拥有“百分之一”的上市企业，创造
26、了二百五十分之一的国内生产总值。2012年，江阴有10家企业成为“中国企业500强”，列全国第7位。有34家上市公司。江阴市2012年年末全市共有户籍人口121.26万人，其中城区人口约为53万人，全年全市生产总值2535.38亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。其中：第一产业增加值47.69亿元，增长4.6%；第二产业增加值1443.91亿元，增长9.5%；第三产业增加值1043.78亿元，增长12.4%。三次产业比例调整为1.9:56.9:41.2，三产增加值占GDP比重比上年提高1.0个百分点。全市人均生产总值按户籍人口计算为209414元，比上年增长8.3%。2.3.1江阴房地产
27、发展概况2012年全年完成房地产开发投资181.4亿元，增长0.6%；商品房施工面积1096.9万平方米，下降 1.6%；房屋新开工面积372.3万平方米，下降26.9；房屋建筑竣工面积187.9万平方米，下降 23.3%。商品房销售面积148.7万平方米，增长6.9。其中商品房现房销售面积37.4万平方米，增长31.2，住宅24.8万平方米，增长27.8；商品房期房销售面积111.3万平方米，增长0.7，住宅94.0万平方米，下降5.5。商品房销售成交总额109.9亿元，增长13.8；其中住宅销售额82.7亿元，增长4.6。2013年1月1日至2013年6月30日，全市商品房共成交7219套
28、，成交量较之2012年上升，2013 年上半年江阴商品房新增供应150.01万，同比上涨 18.47%；2013年商品房成交 95.53 万，同比上涨 40.52%。前半年供求比 1：0.64，明显供大于求。表2-2 2013年上半年江阴市商品房成交指标变化2013 年上半年同比数据：成交套数 7219 套，较去年同期增加2246 套，同比涨幅 45.16%；图 2-4 成交面积（2009-2013）走势对比图成交面积 95.53 万，较去年同期增加 27.54 万，同比涨幅 40.52%；图 2-5 成交均价（2009-2013）走势对比图成交均价 7263 元/，较去年同期减少 393元/
29、，同比跌幅 5.13%;成交总额 69.39亿元，较去年同期增加 17.34亿元，同比涨幅 33.31%。据JY510江阴房产网数据分析统计（截止2013年7月10日），2013年上半年，全市共成交新房7219套，总面积达到955308.4，销售总价为69.39亿元，江阴全市的销售均价为7263元/，销量成为2009年以来的半程销量新高。6月份是楼市的传统淡季，但是从成交情况看;淡季不淡。6月份成交1325套，相比于红五月仅仅环比跌了1.78%，而房价方面，虽同比跌幅5.13%，但根据下表江阴市历年上半年（20092013）成交走势分析，房价已然在悄然上涨，市场正在逐渐恢复生机。根据JY510
30、江阴房产网数据显示，6月份，90-144面积段占整个住宅市场的71%，随着消费者换房成本越来越高，刚需类和改善型房源成为大众的追求。2、地段佳、品质好的商业用房受追捧。 自“2012年5月以来市区商品住宅备案件数与均价情况表”显示，自今年2月以来，市区商业用房成交备案量一直不错，特别是今年的3、4两月，不仅备案量较多，而且所备案商业用房售价也相对较高，说明只要地段佳、品质好，售价高的商品住宅越来越得到消费者追捧。2.4市场分析结论近几年，江阴房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定发展的格局，成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。尽管宏观政策因素的影响，房地产市场短期震荡调
31、整，江阴市房地产业仍呈现较好的发展态势。第三章 项目建设地址及环境3.1项目地址该项目位于江苏省无锡市江阴市，四至: 东至澄南路、南至华侨路、西至花山路、北至毗陵路；距江阴市政府3.7km，距主商业中心2.5km。本项目位置江阴市政府 车距3.7km商业中心 车距2.5km图3-1 项目区域位置图3.2地块概况3.2.1用地现状本项目为一手项目，地块现状为净地，目前正在施工中。3.2.2土地性质综述 项目用地通过挂牌方式取得。3.3环境分析江阴位于北纬314034至315736，东经11959至1203430。15江阴北枕长江，有江阴大桥（G2京沪线）与靖江市相连，南近太湖，有同三高速公路与无
32、锡相接，沿江高速东接张家港、常熟、太仓至上海，西连常州、镇江至南京。江阴为苏锡常“金三角”几何中心，从江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常州仅38公里。以江阴为圆心、半径160公里范围内有五个飞机场，其中上海、南京可直飞境外。江阴和市区的山丘总体上呈北东走向，其高度由西南往东北逐级下降。自然环境江阴地处太湖水网平原北端，长江南部冲积平原，全境地势平缓，平均海拔6米左右，西南边缘地势偏低，中部、东北部有零星低丘散布其间，地势较高亢。中部山丘多在海拔200米左右，以定山273.8米为最高，东北部黄山海拔91.7米。滨临长江，全境有干、支河流550余条。江防要塞长江江阴段江面最为狭窄，故
33、江阴自古就为扼守长江咽喉的“第一要塞”。明清两代都在江阴筑有大量炮台等重要的防御工事。长江江阴段最窄江面仅1200多米，万里长江到此骤然紧束、随后呈喇叭状放开，古往今来，守江必守江阴，是为军事重地，战时要塞，江阴要塞是吴淞口后的第二道由海入江的江防咽喉，素被称为“锁航要道”。港口城市江阴地处江尾海头，境内35公里长江深水岸线是为“黄金水道”的黄金地段。江阴江阴市是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运及换装的重要中枢型港口城市。通过长江江阴段的黄金水道，江轮可从上海市直达重庆市，是中国最重要的水上交通大动脉之一。江阴历来是大江南北的重要交通枢纽。盛唐起，江阴就是对外贸易的重要港埠。宋代
34、政治家王安石当年巡视江阴“黄田港”曾赋诗赞曰：“黄田港口水如天，万里风樯看贾船。海外珠犀常入市，人间鱼蟹不论钱。”南宋绍兴年间，“江阴港”设立“市舶司”，是当时中国沿海设置市舶司的杭州、上海、广州等11个口岸之一。1992年5月，江阴港被国务院批准为一类对外开放口。经过多年建设，江阴口岸海关、出入境检验检疫等独立查验机构以及长江引航中心、外轮代理、外轮供应等服务机构配套齐全，各类码头泊位已建成45个，其中万吨级的19个，形成了由石化产品、集装箱、件杂货、煤炭、粮食五大支柱货源构成的港口群，建成了长江中下游最大的石化储运基地和国家粮食储备库。江阴境内的黄田港沟通长江、太湖。1992年正式对外开放
35、的江阴港可以直通海外。2000年，全市港口吞吐量超过1000万吨， 2009年12月8日全市港口吞吐量超过一亿吨，江阴港成为全国第五个亿吨级内河港。气候条件江阴属北亚热带季风性湿润气候，年平均气温16.7，年降雨量1040.7毫米。四季分明，冬季阴冷潮湿，夏季较炎热，春秋季节气候宜人，是长江下游小麦、水稻等梁作物的重要产地之一。江阴境内主要用材林有竹、松、杉，优良用材的树种有杉木、檫树、樟树、紫楠、红楠、麻栎、锥栗、榆树等。药用植物400多种。鸟类有170多种；鱼类为90多种，太湖中的银鱼，长江中的刀鱼、鲥鱼、河豚是名贵鱼类；兽类有30多种，主要有华南兔、穿山甲、豹猫、黄鼬等。长江江阴断段水质
36、处于类水。第四章 项目定位4.1项目总体定位恒大御景的产品定位中高端房地产市场。江阴恒大御景项目以建设江阴市高水准居住楼盘为目的，采用最优规划、最佳设计、最高施工标准、最优装修标准、最佳园林、最完美配套等全系列高标准规划建设，规划建设成为以别墅、高层为主体，具有一定特色和品质、生活配套及商业设施完备的高档住宅区。二期项目包括1-7#住宅以及配套商业设施，合理利用空间，使地块价值在有限的区域得以充分利用，努力创造出一个宜动宜静、丰富雅致的内外部环境。户型主要为100-130平米/户的中小户型，欧洲皇室的建筑风格。项目将会根据市场情况来定价，保守估计精装均价约为9,000元/平米，商业13,000
37、元/平米，车位130,000元/个。4.2目标客户群定位分析江阴本市及周边区县将是本项目的主打市场。核心客户：江阴市政府、企事业单位工作人员，私营业主 置业目的：自住为主，兼顾投资需求； 基本特征：属于中高收入人群，有着一定的购买能力，有自住及投资需求； 看重教育资源、生活配套、环境资源，注重产品总价、功能、实用性及附加值。重要客户：外来从业人员、贸易往来人员 置业目的：工作所在地的第一居所； 基本特征：由于江阴市制造产业发达，贸易繁荣，众多外地企业入驻当地的同时带来一批有经济实力的企业管理者； 看重生活配套及教育、自然资源及投资价值。边缘客户：都市年轻白领置业目的：自主；看重交通配套、环境资
38、源尤其是住宅区声誉，注重生活品质。4.3竞争分析（SWOT分析）目前附近现有的楼盘主要以毛坯的多层、小高层和联排别墅为主。附近主要房产市场如下所示：序号楼盘名称开盘时间占地面积（亩）容积率建筑面积（万）物业类型：售价（元/）备注1融科朝宗原筑2010-11-011341.614.3 高层 毛坯：11000车距1.1km月去化15套2梅园2011-07-10532.06.8高层 毛坯：8300车距0.7km月去化8套3假日阳光花园2011-07-014351.543.5高层 毛坯：8600车距0.6km月去化26套4佳兆业御峰2011-03-20682.313高层 毛坯：8100车距3.8km月
39、去化22套项目三 车距：0.6km高层毛坯8600元/项目二 车距：0.7km高层毛坯8300元/项目一 车距：1.1km高层毛坯11000元/项目四 车距：3.8km高层毛坯8100元/本项目位置商业中心市政府就项目的客观地理位置、环境条件对营销操作的影响，按SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下：坐标分析图（劣势）地块东侧和南侧市政道路尚未建成。（优势）1、区位优势明显，交通便利，项目所在片区在当地市场认可度较高。2、价格优势突出，该项目以精装修9500元/平方米销售较大的利润空间，也会有较快的去化速度（机会）该片区内尚无精装修楼盘先例，我司可利用品牌优势以及价格优势获得消费者认可。（威胁
40、）(1)该片区内市场竞争较为激烈。(2)土地成本不可控。综上所述，本项目有以下方面的开发优势： 品牌优势：作为全国地产十强之一，恒大地产集团经济实力强劲,开发经验充足,企业信誉力高， 凭借恒大地产对相似项目的操作经验、专业特长，能保质保量满足消费者对于居住的上层需求。 产品优势：规划特色：设计了点式高层住宅、板式高层住宅形式，以及充满现代感的沿街公建，通过疏密相间的空间组合，错落有致的建筑形体，丰富了整个小区的景观。户型创新：室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率与舒适程度。简约式大窗设计和空间的有机连通性，最大限度的保证了人与自然的接近；装修创新：采用超
41、豪华的高科技环保装修标准。如屋面和外墙均采用保温隔热措施；落地窗采用节能型L0w-e 玻璃，即保温隔热，又丰富立面造型，且使户内有良好的视野及采光通风条件。4.4本项目销售价格预测本项目所在区位条件得天独厚、地理位置极佳、发展前景喜人，交通便捷，综合地产升值空间极大，客户需求旺盛。参照江阴已在售楼盘的规模和销售价格，并综合本项目各方面优势，预计本项目保守住宅销售均价将9,000元/平方米，商业13,000元/平方米，车位130,000元/个。第五章 项目建设方案5.1项目建设合法性依据恒大御景项目从用地取得、规划、设计，按照国家建设项目程序进行，具备合法性，目前已取得下列项目开发合法性有关文件
42、：序号文 件 名 称文件编号取得时间备注1企业法人营业执照3202810004011392013.7.122组织机构代码证07276211-92013.7.153税务登记证（国）苏地税字3202810727621192013.7.164税务登记证（地）苏地税字3202810727621192013.7.165土地出让合同3202812013B014552013.8.26国有土地使用证澄土国用（2014）第6958号2014.4.297建设用地规划许可证地字第320281201300250号2013.11.188环评报告批复澄环管【2013】49号2013.10.259发改委立项批复澄发改投【2
43、013】255号2013.9.2510建设工程规划许可证正在办理11施工许可证正在办理5.2项目总体规划江阴恒大帝景项目计划分期开发建设。项目二期总建筑面积：196432平方米，建设内容为9栋中高层住宅和地下车库37730平方米，共计1256套住宅和1302个车位可出售。主力户型为80-140平方米之间的中等户型.5.3规划设计理念 充分利用基地周边资源，采用因地制宜的布局方式和人性化的结构特征，营造优雅的居住氛围，为居住者提供亲切宜人的空间感受。 通过对周边已形成的城市资源的研究，抓住与城市紧密衔接的切入点，是本设计规划结构的基础。交通、社区配套、景观资源等元素的叠加、重组，构成了该设计的基
44、本格局。 体现“以人为本”，意在营造适宜人活动的尺度和空间。小区组团邻里空间在此得到了强化，同时限定空间，增强归属感，强调邻里空间，促进人与人的交往，塑造亲切的可交流的界面。 人车分流，建立通畅安全的步行空间。车行路线主要走外环，进入组团邻里空间，最快捷回家的路线；中心区地面主要以步行为主，营造景观系列，使空间连续通透，有静有动。5.4建筑设计 结合总体规划的思想，在小区不同位置结合其具体功能要求和其特定的景观环境，分别设计了点式高层住宅、板式高层住宅形式，以及充满现代感的沿街公建，通过疏密相间的空间组合，错落有致的建筑形体，丰富了整个小区的景观。通过点、线、面的结合形成丰富多彩的空间序列，通过幢与幢之间适当的围合及一些地下车库上布置覆土绿化及小品的屋顶空间，形成了邻里空间使之具归属感。5.5项目建设内容国际级航母配套、满屋名牌、9A精装整合，恒大御景半岛全力打造高档住宅社区。6000余条精品标准，强强联合，消费者将获得大量优势市场资源信息库，尊贵会员身份，品质保障，真正让消费者享受到高性价比的产品。1、世界级皇家园林江阴恒大帝景景观设计采用欧洲古典皇家园林的设计手法，结合地域原有
