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1、 “XX 大 厦”项目市场分析报告成都XX机构2006年9月【内 容 提 纲】第一部分：区域市场分析第一节：XXX基本情况第二节：XXX房地产市场第二部分 目标市场分析第一节：目标市场的基本情况第二节：目标中心商圈分析表第三节、XXX商圈的发展趋势：第四节、中心商圈未来预测分析第三部分：XX大厦定位方案分析第一节、方案规划论证及收益第四部分：项目定位及功能定位第一节、整体市场定位第二节、功能布局定位第三节、商业.业态建议：第五部分：项目建筑设计建议及报告结论第一节、物业配套第二节、建筑包装建议：第六部分：结论部分总结：第一部分：区域市场分析第一节：XXX基本情况XXX市位于四川盆地西北部，幅员
2、面积20249.45平方公里，距成都110公里。XXX市辖区涪城区、游仙区和安县、平武、北川、盐亭、梓潼、三台六县，代管江油市和四川省人民政府科学城办事处。全市529万人，市辖区110万人,城区内户籍人口65万人，常住人口80万人。1、 经济结构及消费力：自1985年建市以来，XXX市经济综合实力一直位居四川第二，名列西部12省(自治区、直辖市)的重庆、成都、西安、昆明、兰州之后，居西部城市的第六位。2005年，全市实现社会消费品零售总额154.74亿元，比上年增长14。随着我市商贸流通业所有制结构调整的加速，消费品市场在一些股份制和外资大型百货商场如：摩尔百盛、好又多、诺玛特、富安百货等登陆
3、的同时，也引进了新的管理模式和营销方式，这对加快XXX商品销售增长有明显的促进作用。2005年，城镇居民人均消费支出6047元，其中食品、衣着支出分别为2376元、671元。总体看，城镇居民消费向较高层次发展，消费领域继续扩大。汽车、住房继续成为新的消费亮点，并以较快的速度进入普通百姓家。1、 投资环境：2005年，XXX市被正式命名为中国西部第一个环保模范城市，这里也成为国内外知名的适合人居的城市，由此拉动了城市更快速的发展壮大。第二节：XXX房地产市场1、XXX房地产开发成本提高（尤其是土地成本上涨迅速，市区土地拍卖价格一路上涨），而住宅售价上涨幅度缓慢，导致商业开发比例大幅上涨，空置持续
4、加大。2、外地人购房成主力，占比例超过48%，说明XXX对外地投资者的吸引力较大；商业用房售价与住宅相差数倍以上，也是导致开发商追求利润而加大商业开发量的因素之一。3、XXX房地产价格上涨空间较大：总体均价： 1902元/（住宅均价：1802元/：普通住宅：1648元/ ；电梯公寓：2422元/ ；商业均价：6269元/ ）；2005年XXX市总计已投入30万平方米商业用房，在建面积达18万平方米，投放量巨大，销售压力巨大。4、XXX目前的房产市场监督力度较强、全部要求工程主体全部封顶后才可达到预售条件，其规范性位于全川之首，同时工地形象环保要求较高，政府在房地产市场占主导性。第二部分 目标市
5、场分析第一节：目标市场的基本情况XXX市中心概念较强，以“培植好一圈、培育好一带”为城市战略，“一圈”是现代中心商业圈：是指人民公园广场为中心形成的传统商圈；“一带”是指多功能市场带：是以临园路、涪城路为轴线发展起来的商业带。XXX市90%以上的大中型百货、超市均在此商业圈内。据统计，这三个中心内经营日用百货的商场数量达26个之多，总经营面积超过130000平方米。就目前经营状况来看，摩尔百盛、富安百货是定位档次较高的经营状况最好的百货商场，其余的兴力达、美一天等百货不论是在商场规划、业态选择、经营管理等方面均无亮点，产品同质性较高。第二节：目标中心商业圈分析表商业圈名称商圈业态功能商圈配套功
6、能租金价格水平备注情况临园路（西）厨卫、通信、数码电脑城、沃尔玛购物广场、诺玛特超市、家电市场、银行、百货大楼、酒店、娱乐会所、小型服装、中国联通营业厅、人民公园、琴行、影楼等；此大路为项目主要干道以通讯电子经营为主。公交线路：3路 、5路、6路、10路、26路、27路、28路、29路、50路、15路租金水平：200元/左右（临街铺面40平米左右为主）市政服务中心、XXX市委员会、经济委员会、XXX市健康科技馆、人口与计划生育委员会。XXX市行政学院金融配套：中行、农行、建行、商业银行、工行、中国信合临园路（南）通迅一条街，主要是在原有商场基础上组建起手机等通迅产品集中销售的市场，专业性特点较
7、浓金融：中国银行、农业银行。公交线路：3路、1路、10路等平均租金水平：100元/左右具备了成为商务办公、星级酒店集中的城市CBD的条件涪城路（南）：家福来电器市场、宾馆、美一天百货、兴力达百货、XXX市少年宫、肯德基、麦当劳、市区商业步行街、好又多超市、小商品市场金融：建行、中行公交线路：1路、10路、15路、32路、6路租金水平：一楼：43元/ 二楼：30元/左右市政：建设大厦（行政办公地点）、巡逻支队、联合执法大队涪城路（北）以专业卖场：大众服装城，为中低档服装商业市场；普通百货商品的传统街道金融：商业银行公交线路：3路、36路、27路、59路、1路、46路；金融：工行、建行、农行。租金
8、水平：80230元/配套有中医院、文化宫、宾馆。安昌路服装、百货、超市、医院、苏宁电器、装饰（卫浴厨柜）、阿伦故事酒吧金融：华西证券、工行、公交线路：48路、46路、44路、17路、15路、12路、专线车租金水平：50-136元/市政：水务局、财政局、学校：安昌路小学剑南路西段涪长虹电器、劳务市场、XXX美容整形医院、市人民医院、XXX市口腔医院、XXX电业、电子商城等，以电子电器为主。公交线路：17路、46路、20路、59路、35路、43路。租金水平：60-90元/左右。具备了成为商务办公、星级酒店集中的城市CBD的条件学校： XXX第五中学目标商圈总结概述：目前XXX中心区域的大中型百货、
9、超市已达13万平方米以上(其中超市占23，百货占77)，再加上“沃尔玛”和“XX大厦”的近10万平方米，已达到23万平方米；商业体量较大，商业风险也较高。同时由于XXX商业区的布局特点“中心辐射周边”，相对集中，业态定位同质性较高，导致各商场的一级商圈存在大面积交叉，竞争激烈。也使得商场经营风险加大，目前在兴力达广场周围的几个大中型商场由于处于中心商圈边缘，空置率较高，已达30%以上。第三节、XXX商业圈的发展趋势：1、 2004年以来，XXX市商业地产发展进入了一个新的阶段，商业物业的规划特点、推广手法均有所突破，极大的丰富了商业地产市场。同时也出现了几个销售亮点项目，让我们在充满风险的市场
10、环境中，看到了市场的前景。2、目前XXX的商业楼盘案例楼盘名称商业定位商业规划租金范围经营情况爱喜.嘉年华1、爱喜.嘉年华抛弃了传统大型百货商场的规划形式，而新颖规划内步入式商业街格局1、共4F，全部划分成20300的独立铺面销售，主力面积20-302、2F采用5.5米的层高借助可作夹层的销售卖点进行推广，4F借助屋顶平台进行销售1、租金价格：（1F）180元/月，实际上是产权式销售年回报：9.4的一种变形方案1、由于铺面分散，无主力店，招商经营品种为休闲、娱乐、零售，均委托专业经营管理公司招商。2、2005年9月开盘以来，销售状况较好，商铺销售率约为：70%。一边招商一边销售，承诺包租.置信
11、.芙蓉汉城1、总建面60000平方米，是置信旅游地产的一种形式，全部为仿汉建筑群，三国文化.2、与具有深厚文化沉淀的富乐山风景区、越王楼、会展中心等融为一体.1、情景式商业街，建筑风格别致，每个商铺前均有珍惜露天经营场所.2、定位为休闲娱乐、酒吧、茶楼、特色餐饮等业态经营.1、租金价格：入口处经营餐饮的租金水平：28-33元/平方米/月.2、二楼及经营咖啡、水吧的租金水平：20元/平方米/月.1、业状竞争能力较好，在XXX地区影响较大.2、特殊经营模式也在商业产业上创造了成功.银丰国际广场1、引进台湾富安百货为项目主力店统一经营.2、主要打造百货经济.1、总建面积25000平方米，共6层，地下
12、一层，地上5层；其中负1F和5F不出售。地上1-4F全部租给台湾富安百货统一经营.1、出租面积相对较少.2、富安百货实行统一管理经营，采取联营扣点的租赁形式.1、是XXX市第一个产权式销售的项目，本项目对投资者承诺的8%的投资回报比较看好 .中环时代购物广场1、XXX最大的商业购物中心、高档购物广场.1、-1F为精品家具超市、现代灯饰、厨房用品、1-2F为大型百货.1、租金：1F价格128元/平方米左右，2F价格：87元左右.2、售价：1F价格：2.2-3.4万元/平方米（2F价格：1.5万元/平方米）.1、商铺投资可分为产权式（只有产权没有经营权）商铺和散铺（既有经营又有产权）两种.2、如购
13、房者购买为产权式商铺，就与开发商签定一份租赁合同由经营公司统一经营，时间为10年。开发商每年按该房款的7%返还给购房者。如选择购买散铺那么由购房者自主经营.第四节、中心商业圈未来预测分析2006年将开业的沃尔玛广场，体量达5.7万平方米。沃尔玛是全球最大的零售商，根据在其他城市的经营特点和对城市商业格局的影响力来看，将直接把目前XXX的两个中型超市“好又多”和“诺玛特”比下去，由此带动在临园路商业带的中间位置形成一个新兴的商业中心。再加上XXXXX大厦定位的高档百货，该新兴中心的商业体量接近10万平方米，超过XXX市现有的任何一个商圈，成为独一无二的“SHAOPINGMALL”，可见未来XXX
14、商圈将发生本质的变革，将是“培植好一圈、培育好一带”为城市战略”的布局。.（“一圈”是现代中心商业圈, “一带”是指多功能市场带）风险：商业体量较大，商业风险也较高；机会：1、根据XXX市最新推出的三个销售较好的案例来看，除芙蓉汉城定位为旅游地产推广外，其余两个项目均是产权式商铺销售模式，所以不论是招商在前、还是再销售在前或边招商边销售，均有成功的机会点。 2、借助2006年沃尔玛的开业，让投资者看到地段的价值和未来“新城市中心”的商业圈新格局，将是本项目推广和成功的关键点。第三部分：XX大厦定位方案分析第一节、方案规划论证及收益一、建筑业态及规划规划楼层规划面积（平方米）功能分布1F1035
15、0.28高档女装、化妆品、珠宝玉器、古董2F10123.17中档女装、箱包、鞋3F10350.89儿童用品、床上用品、文化用品4F10371.47电玩、餐饮、休闲娱乐5F9584.77高档娱乐城合计50780.58二、 业态规划及支撑1、 目前大型购物的现状及环境XXX市场、XXX商业及中心区各商业圈的经营情况和定位来看，我们认为寻找市场的空档是项目的机会点也是主要定位方向，因此配合沃尔玛的定位，建议本项目定位为中高档精品百货，区域应指标取向摩尔百盛，经营档次则高于摩尔百盛，在招商方面重点朝着这一方向深入。2、 区域租金市场状况 从以上区域数据可以看出，因为行业的特殊性，其经营形式多样且利润空
16、间较大，为此，经营商家在租金价格的接受底线高于其他行业，租金敏感程度相对较低，月租金集中在1500-2500元和5000元以上两个价格阶段的数量相对多。这部分月租的商家分别有123位和129位。月租在1500元以下、2500-3500元和3500-5000元价格阶段的商家比较接近，分别有78位、86位和82位。有2位商家表示不愿意透露商铺的月租情况。3、 商家对商场卖场的需求1）商家对经营卖场楼层的选择由以上数据可以看出，在调研数据就楼层选择的先后次序中有540位精品百货商家首先选择首层经营；其次高档服装商家会选择第二层，有392人；然后是第三层和第四层，分别有243位商家和135位商家，从选
17、择各楼层的商家数量来看，每层之间的选择人数差别明显。商家对3楼以上楼层明显的针对性强，其行业对楼层的选择性强，可以得出结论:楼层对于餐饮、休闲商家的经营、投资等决策影响大。3、 商家目标经营面积的需求对于希望经营的面积，选择最多的为60-100，有185位商家选择。其次是100-150的大面积商铺，有179位商家选择；选择商铺面积为150-250和250以上的商家数量差异不大，分别有104位和106位商家。综合得出，60-100以上的商铺大小是大多数商家所接受。4、 商家选择的经营方式 “XX大厦”规划为大型购物卖场，其商铺分隔形式必然面临三种形式，即：1楼独立内步行街商铺；2、店中店式商铺；
18、3、经营柜台；对于3种形态的商铺选择独立的内临街店铺的商家有131人；选择专业经营柜台的商家有180人；选择店中店商铺的有189人。5、 对“XX大厦”商圈购物环境的评价 对于周边的购物环境，有362位商家表示一般；觉得环境很好和好的商家分别有17人和79人；同时有33人和9人表示对周边商圈的购物环境很不满意，选择了差和很差。综合来看，被调查商家普遍对周边的环境评价不高。但是XX大厦商圈作为XXX“核心商圈”产业的黄金区域，其品牌的知名度和影响力早已深入人心，即使它在环境等方面存在一些缺陷，但是这些不会对周边商圈的整体价值产生影响，因此这一评价也不会影响商家周边的投资意愿，且购物环境与市政规划
19、等政府行为关系密切，不是说改变就能变的事情。6、 如在卖场内设置休闲设施的需求由调查可以看出，多数商家认为在卖场内增设休闲设施是有必要的。有39位商家认为很有必要增设休闲设施；有281位商家表示有必要增设休闲设施；表示对此无所谓的商家有105位；同时有75位商家认为没有必要在卖场里增设休闲设施。现在是“服务经济”时代，商家更要做好服务。丰富服务面和提高服务质量是商家必须强调和加强的，同时也是增加竞争力的主要途径。7、 吸引商家光顾选购的原因分析从调查结果来看，对于吸引消费者的原因，选择最多的为“产品种类齐全”，有313位商家选择；其次，热情的促销人员也是吸引消费者光顾的一种因素，有235位商家
20、选择；同时，商品打折也是吸引选购的主要原因之一，有207位商家选择这一选项；选择装修风格时尚和品牌商家聚集的人数相同，都位191人；同时有2位主动提出，完善的售后服务也是吸引他们光顾的原因之一。8、 商家心目中1楼、2楼合理的月/平方米租金 从调查得出，认为80-150/价格合理的商家最多，有186人；其次是150-180/，有173位商家认为这一租金范围比较合理；对于180-300/的价格范围，有110位商家认为其合理。而对于500/以上的相对高价位租金，有30位商家认为其合理。 对于第二层的租金，最易被接受的价格范围在60-150/之间。其中有179位商家认为这一价格比较合理。其次是100
21、-200/价格范围，有99位商家认为比较合理；对于200/以上的价格范围，有22位商家觉得合理。11、 投资者情况1）投资者对商铺的使用方式 从图形可以看出，多数投资者愿意自己经营商铺，这部分投资业主共计250位；有191位投资业主愿意把商铺出租给商家经营；还有59位投资业主希望以委托经营的方式经营商铺，但在实际销售过程中，投资客户仍然是比重最大的客户群体，客户购买自营的比重将受到经营管理公司实力、品牌卖场运作能力、卖场设计规划、公摊比例等影响。12、投资者心目中1层、2层的心理销售单价 对于一层合理的销售价格，选择1-1.5万/投资客户最多有67位，其中选择1.5-2万/的投资客户有58位，
22、选择价格为2-3万/的投资客户有41位；选择价格3万以上/的投资客户分别有16人。对于第二层合理的销售价格，选择1.5-2万/的投资客户有21位；选择1.2-1.5万/的投资客户有59人；然后是选择价格为8000-1.2万/的投资客户，共有55位；还有46位投资客户认为二层合理的销售价格位8000以下/13、商家对XX大厦经营意向 对XX大厦商圈内的经营商家及周边商圈的百货、服装经营商家有比较强烈的意愿，有意向的有：377位商家表示如果有好的口岸他们可以考虑，愿意经营的商家：有57家；有66位商家明确表示不会去经营，其主要原因在于经营实力、规避竞争风险及社区差异化经营的生存空间。三、租金收益预
23、测：该租金收益预测考虑项目投入动工改建，预计2008年交房使用并计租等因素，另外也考虑到现实的招商过程中，扣率形式的租赁方式其实是争取商家的一种招商策略,所以，扣率形式的租赁收入未计算在预计租金收入内。1、XX大厦1F-5F租金收益表（独立铺面）规划楼层规划面积平均租金项目年限20082009递增（5%）2010递增（5%）2011递增（5%）1楼10350.28170出租率90%90%90%90%租金标准(元/m2)170 179 187 197出租面积(m2)10350.2810350.2810350.2810350.28年收入(元)19.003.114.0819.953.26920.95
24、0.93321.998.4792楼10123.1755出租率90%90%90%90%租金标准(元/m2)55586164出租面积(m2)10123.1710123.1710123.1710123.17年收入(元)6.013.1626.313.8216.629.5126.960.9813楼10350.8934出租率90%90%90%90%租金标准(元/m2)34363739出租面积(m2)10350.8910350.8910350.8910350.89年收入(元)3.800.8463.990.8894.190.4334.399.9554楼10371.4726出租率90%90%90%90%租金标准
25、(元/m2)26293032出租面积(m2)10371.4710371.4710371.4710371.47年收入(元)2.912.3083.057.9243.210.8203.371.3615楼9584.7724出租率90%90%90%90%租金标准(元/m2)24252628出租面积(m2)9584.779584.779584.779584.77年收入(元)2.760.4132.875.4312.990.4483.220.482合计50780.58 年租金收益34.89.4336.214.33538.025.05239.926.3052、XXX核心商圈的租赁情况：XXX商业楼盘：1楼街铺整
26、体租金区间约为100元/m/月250元/m/月。平均租赁价格区间约为160元/m/月，2楼整体租赁价格区间约为40元/m/月80元/ m/月，平均租赁价格区间为50元/ m/月； 3楼以上整体租金约为21元/ m/月，平均租赁价格均价为28元/ m/月。四、销售收益预测规划楼层规划面积销售均价（元）销售产值（万元）按8%年回报折算租金年实际租金（元）补贴估价（元）110350.282480025668.7165元/m2170+5210123.1781808280.755元/m2550310350.8951005278.934元/m2340410371.4746004770.931元/m226-
27、559584.7741003929.727元/m224-3合计50780.589438.247928.963元/m2备注：本案按满租比例计算通过上表计算，预测销售均价符合市场租金水平，如方案二定位业态的租金水平，8%年回报率，市场售价为1楼均价：24800元/平方米，2楼均价：8180元/平方米，3楼均价： 5100 元/平方米五、方案优劣势分析1、优势：1）、此方案以服饰商圈的精品业态进行规划，有扩大精品业态在商业圈发展的趋势，业态发展与经营在区域市场有基础，不会出现重大定位偏差；2）、精品专卖的定位，符合产品经营对物业形态的需求，有利于项目1层规划，提高销售产值；3）、休闲业态定位，品牌形
28、象好，有利于商业销售部分的销售促进；4）、项目招商有针对性，容易拓展；2、劣势：1）、1楼商铺面积将增大，销售总价将提高，会影响部分有意向的投资客户，销售进度会受影响；2）、增加了2楼、3楼的招商和销售难度，项目回款速度会有影响； 3）、商业氛围不及零售卖场热闹，从而给2、3楼商业经营带来影响；4）、受行业发展及周边商业影响大，持续发展时间预计第四部分：项目定位及功能定位第一节、整体市场定位综合上述各因素，建议本项目市场整体定位为：第一梯队：XXX当地客户、XXX周边客户；第二梯队：临近城市(德阳 、广元 、成都等 )；第三梯队云贵川；第四梯队自然生成型的中高收入阶层，以本区常住(辐射区)居民
29、或有市中心居住情节的居民、商务政务办公人及商务人士为直接消费目标，提供XXX市大型购物、多元化商务政务办公空间及购物、餐饮、休闲、娱乐、社交为主的区域配套型消费中心，倡导便捷、舒适、愉快的都市工作和休闲生活体验。第二节、功能布局定位商业卖场+写字楼+产权式酒店在市场调研上，我们深深地感受到要实现本项目利润最大化，必须站在足够高的战略层面去审视、挖掘、创新出XXX商业、商务地产发展的特色，为该区域的地产发展创造良好的平台，力求把这个平台建设成为XXX房地产的标志性地产。打造具有代表性的 “商业特色化、五星级酒店文化、商务办公客户实力化”的现代商务办公综合物业，与旅游文化城区产生互动效应，同成都房
30、地产市场对接，“商业、商务更上层次化、销售面向专业化的战略方向”。鉴于本项目目前自身特性，项目位于繁华中心区域又有良好的旅游资源，加之本项目超大体量，在本项目整体开发中主要以“商务办公综合形态”为项目立项定位，其宣传主要以商务为主，在产品及其功能设计改造方面必须有足够的创新，以便突破市场竞争的局面，力争把本项目开发成具有“一站式服务”功能的综合性项目；所谓“一站式服务”就是：满足人们综合的购物、餐饮、休闲、娱乐、综合便利服务乃至工作、文化交流等多位一体的消费体验。现代商业完全不同于传统的商业。随着人们生活水平与消费观念的不断提升，消费行为与消费习惯有了非常大的改变。购物已由计划经济时代单一的满
31、足“产品使用”的功能需求，转变为追求满足综合的消费体验，注重消费带来的生活乐趣及自我价值实现。第三节、商业业态建议：1、据调查：目前XXX的商家对发展餐饮、娱乐休闲这些行业最为有兴趣，认为该行业的发展潜力最大。这与本项目前期业态规划思路是否有益，需要进一步进行市场的验证。另外我们找到了XXX市场比较缺乏的业态，如大型商业零售业（如：伊藤洋华堂、太平洋、王府井、铜锣湾等），大部分人认为自己的高档购物消费场所很少，或不能满足购物需求，找不到适合自己年龄层的消费地点。这为本项目的商业.业态规划提供了重要的参考。因此我方建议：考虑引进大型SHAOPINGMALL、电器等卖场为主，休闲餐饮娱乐类为辅。1
32、、 虽然本项目位处市中心，发展潜力巨大，但该项目外观及内部布局和配套等无法满足现有商业需求，现在参与经营风险较大。我司建议：在开发前期先引入知名百货为主力店，为其量身定做专业卖场，利用主力店带动整个项目的知名度，从而进一步提升项目在消费者心中的影响力和项目自身价值的体现，促进销售，实现利益最大化。第五部分：项目建筑设计建议及报告结论第一节、物业配套1、停车位数量充足的停车位的修建，一个商业地产的首要因素就是停车位的考虑。建议：地面与地下的结合；商场、写字间和产权式酒店合理的分隔，鉴于二级城市的客户群体的特性（步行较多），车位比争取达到1：0.5。2、中高档百货商场要求内部硬件配套较好，建议本项
33、目在垂直交通、消防、智能系统配置方面进行大力改造，以提升物业价值。3、由于项目单层面积较大和现有办公物业的分割致使内部空间死角较多，因此建议加强水平方向道路体系的引导功能。第二节、建筑包装建议：1、建筑外立面风格： 现状：该项目外观较陈旧，显然已落后与近年来建筑外立面的发展。建议：首先进行外立面设计并及时进行改造装修。因产品为产权式酒店及写字间，所以建筑立面要充分突出“简洁、大气、时尚、超现代”的风格理念，体现本项目终端消费群的活力健康，并结合观光电梯等文化特质元素，以视觉上的感观冲击来吸引消费者的眼球，使之成为XXX市的地标式建筑。目的：使项目在当地消费者心中焕然一新，成为时尚、高品质的聚集
34、地，内外相互呼应达到质的转变。2、屋顶：重视立面（屋顶）的设计，使其在功能上和景观上成为当地的唯一特色。强调色彩变化，要生动富有跳跃感，创导时常潮流。3、景观走廊、广场：据调查，在二级城市都有“商业广场热”现象，因为景观优美，多数人喜欢在此逗留玩耍。建议：在项目主入口前修建形成有景观主轴的景观走廊，合理利用固有景观生态及文化元素，结合人流布局形成内部广场，可以招揽人气，进一步提升项目品质。形成文化广场的规划建议兼顾人流动线、交通组织形成有利于商业经营的停留空间。4、特色设计：风情购物主题商业中心建议：将在每一层商场建立一个主题式雕塑，如三国文化，就树立刘、关、张结义的雕像，唐代风雅就以李白等来
35、营造气氛！在每一层的风情购物街中设立一个代表涪郡文化的柜台，出售代表商品。将每一层的过道以所代表的涪郡的街道命名。并装饰街道标识，每一层的保安人员、服务人员都穿着他们所代表的涪郡古代服装第六部分：结论部分总结：1、2006年，XXX楼市房价将会稳定上扬：一是因为XXX楼市是健康理性，房价不含虚假泡沫成分。二是土地的原因，近年来XXX城区地价上涨过快，2006年，大多数的上市项目都是通过拍卖获得土地，而这部份项目与以前上市的项目相比，土地成本明显高出一大节，因此房价不可能下降。三是税费的增长，随着XXX城市配套费向大城市靠齐，增加了开发成本，而这部分成本将会通过房价来消化。此外，人力成本增加及国
36、家建筑节能的强制要求，都将拉动房价上升。2、消费群体层次稳定，市场需求潜力巨大。虽然经历2005年一系列的调控措施，但是XXX房地产市场的需求比较稳定，随着年龄结构、家庭结构等社会结构的变化，需求的层次趋于稳定，并逐步扩大，而且随着XXX“百万人口大城市”的实施，将会对市场要求造成更大的刺激，凝聚更大的市场潜力。3、精品大盘将主导市场。2005年，在XXX楼市占据主导地位的是精品楼盘、大盘、名盘。如XXX市“房地产十大名盘”，在XXX楼市中可谓中流砥柱，是引导楼市发展的风向标。据统计2005年销售前十名中，十大名盘占了6名。销售面积33万平方米，销售金额6.7亿元。分别占销售总量四分之一左右。
37、2006年，XXX楼市将会进入精品时代，这种趋势不仅将会延续，而且特征将会更加明显。4、2006年，房地产资源整合将加强，迫于越来越激烈的市场竞争，开发商之间将会寻求更广泛的合作，土地、资金、技术等方面的合作将会更加频繁，行业之间的竞争和合作也会更加活跃，这对XXX房地产行业整体水平的提升将会起到很大的促进作用。5、XXX市中心在售商业物业的销售情况较乐观，销售较好的案例如爱喜.嘉年华、福星数码广场销售走势均较好，超过50%的销售率。说明产权式商铺在XXX不存在接受意识上的难度，仍然是需要地段、回报率、回报保证（品牌支撑力）来促成销售；时代大厦地段较好，但是在目前招商未成功前一直不敢推出商业部分，其定价虽高但是有价无市，不作为主要参照对象。爱喜.嘉年华，在地段和销售方式上对我项目的参照作用较强，在定位为独立零散经营（后期经营管理、投资回报兑现难度较大）的情况下，仍能实现销售成功，说明产权式销售模式相对独立铺面的传统销售方式优势明显，这对我项目有较强的指导作用，可作为参照对象。 成都XX机构 2006年9月
