某国际商业大世界项目可行性研究报告.doc

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1、第一章 总论第一节 概 述一、项目概况：1、项目名称：XX国际商业大世界2、项目建设单位陕西XX实业有限公司3、建设单位法人代表姓名及职务姓名：XX4、项目性质新建5、建设期建设期3年（分三期实施），详见项目实施进度计划表：“XX国际商业大世界”项目实施进度计划表 序 号期 别建 设 内 容建 设 时 间开工时间竣工时间工 期1一 期 工 程 XX国际家居建材博览广场 （家居馆）2014年2月2015年2月1 年2二 期 工 程 XX 峰蔬国果 际批食发城XX国际生态食品批发中心2015年8月2016年9月1 年XX生态水果批发中心XX生态蔬菜批发中心3三 期 工 程XX商务酒店 2016年1

2、0月2017年10月1 年XX国际家居建材博览广场 （建材馆）6、项目投资规模和资金来源投规模：项目总投资 万元，其中固定资产投资 万元，建设期利息万元，铺底流动资金600万元。资金来源：银行贷款 万元，剩余由建设单位自筹。7、项目经济效益年营业收入30600万元 投资利润率25.96% 投资利税率46.36% 财务内部收益率19.94% 盈亏平衡点57.92% 投资回收期5.98 二、项目建设单位概况 陕西XX实业有限公司是一家力行现代企业管理，注册资金5000万元，集房地产开发及商品房销售、租赁，农业产业化、道路建设项目投资，建筑及装饰材料、设备销售，农副产品、电子产品、针纺织品、日用百货

3、、厨卫用品、化妆品、文体用品、五金机电、计算机及辅材设备、家居饰品销售，汽车及摩托车贸易、配件及用品销售、修理等为一体的综合性实业公司。 公司本着“实业投资，多元发展，提升价值，塑造品牌”的经营战略和“真诚、重信、专业、高效”的服务理念，定将践行其“开发一个项目，造福一方人民”的愿景和使命。1998年，面对世界经济一体化的浪潮，公司冷静提出：扩张是企业面临的机遇，稳健是理性扩张的前提，人才是实现扩张的关键。大型商业企业要理性扩张，必须进一步强化市场观念、品牌观念和资本运营观念，明晰集团化、多地化、国际化的发展方向，摒弃传统企业以单纯资本投入为主的扩张模式，充分借鉴国际跨国公司以资本为纽带、以输

4、出无形资产、经营理念和管理模式为主的扩张经验，以智慧投入实现低成本的理性扩张。2000年先后投资开发了四川三台“贵煕帝景”一期、二期等20余万的大型高端楼盘，其个人及创办的企业形象良好，口碑极佳，彰显了资本运营的巨大成果。第二节 可行性研究的依据一、可行性研究的依据(一) 国家有关可行性研究的政策、法规、方法和参数。(二) 国家、省、市有关房地产开发方面的政策、法律、法规。（三）中华人民共和国建筑法（四）中华人民共和国城市房地产管理法（五）城市房地产开发经营管理条例（六）汉中市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；（七）汉中市城区总体规划。（八）城市居住区规划设计规范(九)城市房地产开发经营管

5、理条例(十)民用建筑设计规范(十一)陕西XX实业有限公司提供的经济技术资料(十二)其它有关国家政策及信息资料二、可行性研究的范围(一)项目背景和建设的必要性(二)市场分析及建设规模(三)建设条件及场址选择(四)技术方案和建设方案(五)环境保护和节能(六)实施进度安排(七)管理机构(八)投资估算及效益分析(九)研究结论和建议三、可行性研究的原则(一)以创造二十一世纪文明的商场、居住环境为主导，以推进商场现代化，不断提高商住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。(二)充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高

6、和生活方式的更新，以满足居民及顾客的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的购物、娱乐、旅游、餐饮、生活居住环境。(三)坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，以“拆迁一处，造福一片，稳定一方”为基本目的，在拆建中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则,达到高起点、高标准。(四)根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。(五)坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术

7、，节约投资、减少成本，降低能耗，推进主题购物公园及居住区建设水平的提高，满足商场的先导性及住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性,注重物业管理和安全保卫,提高住宅的科技含量,以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。(六)坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使顾客和居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一。(七)充分利用土地及其它资源，面向消费市场,坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。四、可行性研究的范围及深度：根据国家、省、市相关法律、法规及

8、以上依据，在可收集到的资料、信息、数据的基础上，结合市、县域经济、消费水平、消费习惯，项目区位特点，开发建设方案，经营策略理念以及企业实际情况等诸多因素，本着科学、客观、公正、求实的原则，对本项目市场前景、开发规模、开发方案及定位、建设条件、实施进度计划、投资估算、社会效益评价等相关内容进行逐项论证分析、综合评价，以确定项目开发的可行性，为委托单位、投资商、金融机构及政府相关部门提供决策参考。第三节 主要经济技术指标详见主要技术经济指标一览表主要经济技术指标表指标名称单 位 指 标备注工作制度每年生产天数每班工作小时耗 水耗 电设计定员总计占地面积建筑面积项目总投资年营业收入年总成本财务内部收

9、益率投资利税率投资利润率投资回收期班次天小时万吨/年万吨/年人平方米平方米万元万元万元%年23608102009004010205165630306002782619.94%46.36%25.96%5.98第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景南郑县位于陕西省西南边陲、汉中盆地西南部，北临汉江，南依巴山。全县国土总面积2823.78平方公里，辖22个建制镇。2011年末，全县户籍总人口55.56万人（剔除汉中开发区南区部分），为陕西省人口较多县之一。南郑县是汉中“双百”城市规划的重要组成部分，汉中市城市总体规划已将周家坪组团纳入汉中市主城区范围，大河坎区域已经纳入汉中市中心

10、城区范围。优越的地理位置，已成投资和创业者的首选之地。 一、 旅游资源丰富，历史文化悠久 南郑境内有黎坪国家级森林公园，国家3A级旅游景区南湖，具有120多万年历史的龙岗遗址，门类齐全的宗教文化，川陕革命根据地的红色交通线，丰富的水域等独特丰富的旅游资源。同时，南郑还具有丰富的非物质文化遗产。已登记36项，其中国家级保护1项，省级保护2项。二、 生态环境优美，气候温和宜人南郑地处南北气候过渡带，得南北之利，兼南北之美，气候温和，风柔雨嫩，适宜多种动植物生长繁衍。境内土地肥沃、河流密布、雨量充沛、阳光充足、植被繁茂、物产丰富、空气清新、水质达标，是联合国教科文组织认定的最适宜人类居住的地方。三、

11、产业资源富集，食品蔬果驰名 秦岭和巴山之间宜人的气候条件，使南郑瓜果蔬菜兼具南北多种品种，种植和生产有巧打南北市场时差的自然优势；南郑粮油、茶叶品质优良，“汉中米”远近驰名；生猪、烤烟、中药材等农业资源优势明显、产业集聚度高。第二节 项目建设的必要性一、符合国家产业政策和地区发展规划本项目属旅游大产业的配套项目，符合中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”计划中“积极开发和充分利用旅游资源，加快国际旅游业和国内旅游业的发展”的要求。今后一时期，我国第三产业发展有两个主要方向：一是大力发展就业容量大的第三产业，为产业结构调整和优化创造更多的就业岗位；二是积极开拓潜力大，预期效益好的第三产业，为

12、整个国民经济发展提供新的经济增长点。商品零售业同时符合这两个方向。二、项目建设是完善城市功能的需要商业贸易是一个城市的组成部分和不可缺少的重要功能，起着为人民提供物质需求，丰富人民群众文明、健康生活和促进社会主义精神文明建设的作用。随着我国加入WTO，人民生活水平的日益提高和可支配时间的增多，人们商业市场提出了新的要求，人们的品牌消费观念在增强，但是，目前，我市没有一家能运用综合实力与国际抗衡的大型综合型商贸企业，没有一家商家能为人民提供国际水准的服务，且一般商家都面积小，经营项目不全，档次低，极不适应形势发展的要求。因此，本项目的建设对完善城市功能，丰富商贸市场具有重要意义。农产品市场是汉中

13、的第二大支柱产业，柑橘、猕猴桃、西乡的樱桃、该项目的建设投产，不仅能够拓宽汉中市农产品销售渠道三、经济效益和社会效益明显本项目的建设，必将促进大型商贸市场的快速发展、促进商品流通频率，提高南郑县的知名度，带动其他相关服务业的兴旺，进而促进南郑县经济的快速发展。本项目的财务内部收益率为 投资回收期为 年，可以为建设单位创造出明显的经济利益。第三章 市场需求预测和拟建规模第一节 市场需求预测一、 中国社会经济状况根据国家统计局的统计，中国在2012年的经济增长率约为7.8%，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公

14、共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。国际社会普通认为，2013年中国经济增长率应保持在7%左右。二、汉中市房地产市场状况分析（1）市场回顾近几年，汉中市始终把房地产作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，一定程度抑制了汉中房地产市场上的投机行为，挤压了房地产市场中虚热的泡沫成分，一系列的政治风波也促使房地产行业操作日益规范，汉中市房地产市场基本保持了健康、均衡、快速的发展势头。纵观近几年的房地产发展历程，随着城市化建设的逐步加快，随着居民对改善居住环境的愿望被快速挖掘，随着居民有效购房能力的快速增长，在今后的5

15、内，汉中市房地产市场将继续保持持续、健康、稳定的发展趋势。（2）当前现状分析 1、汉中市的商业业态涵盖商业综合体、传统百货、超市、商业步行街、专业市场等。规模最大、档次最高的商业综合体为“万邦时代广场”。2、汉中专业市场主要分布在汉台区，其业态分布较为广泛，容量总计在20万左右，其中装饰建材占10万，规模最大的为“远大国际家居博览中心”。3、汉中全市从事蔬菜加工流通的龙头企业有10余家，蔬菜批发、集贸市场110多个，流通组织105个，形成了以汉台区过街楼、城固小河桥等蔬菜批发市场为龙头的9个专业批发市场（南郑城区有大河坎农副食品交易市场、南湖路综合市场、东大街农副产品市场等农贸市场）。4、作为

16、种养业的延伸的食品工业，是汉中工业经济的主导产业之一。经过多年的发展，已经形成了以烟草制造、酒类酿造、粮食及油脂加工、茶叶、屠宰及肉类加工、乳制品、调味品、方便食品为主的门类齐全的食品工业产业体系。 汉中的食品批发市场主要分布在汉台区南门与天汉大道的十字路口两边，最大的为南环路的“将坛食品批发城”和汉南路的“食品干果综合批发市场”。南郑县有“大河坎农副食品交易市场”等少量食品批发市场。 汉中食品批发以底商为主，且大多铺面狭小，设施老旧，需要进行升级和改造。5、一江之隔的南郑县及大河坎镇目前的专业市场尚处起步阶段，家居建材、蔬菜、水果和食品批发市场尚处于完善阶段，不能完全满足该区域市民的购物和消

17、费需求，因此该项目市场潜力巨大。三、市场发展趋势中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要大力发展第三产业经济体。面对加入世贸组织的形势，我国第三产业发展要坚持走开放竞争与自主发展相结合的道路，大力调整产业结构，促进优强企业加快发展，提高行业整体素质，增强竞争力，力争成为国民经济的支柱产业。 随着经济社会的快速发展，快速发展的一个重要原因是宏观国民经济的发展，2013年国家将继续实行积极的财政政策，进一步增大基础设施的资金投入，扩大内需，经济增长有望达到7。国家经济保持较高的增长速度，将使国民收入和企业盈利水平有效增长，为第三产业保持持续稳定发展奠定了良好基础。四、项目的市场情况分析

18、及预测1、项目SWOT分析（1） 优势（S）分析 S1地理位置：南郑大道的贯通，汉中汽车南站的建成使用，为本项目“XX国际家居建材博览广场”和“XX商务酒店”两个子项目的形象打造及物流配送提供了保障。 S2.规划：项目整体规划涉及商业、办公、休闲、餐饮、仓储、物流、信息发布等多种业态类型，各业态之间能形成互补优势。 S3.配套：项目先进、合理的规划设计，方便商户使用；齐全的配套设施可以完全满足业主及社会公众的需求。 S4.规模：总规模149298的大体量设计，势必产生产业集聚效应，无论是行业影响力还是市场覆盖面，都较汉中现有的同类专业市场有优势。（2 ） 劣势（W）分析 W1地段：项目周边目前

19、生活、商业配套设施有待完善，整体形象需要进一步打造。 W2商业氛围：地块周边目前只有零散建材、食品、水果商户经营，尚缺乏成熟的相关业态经营氛围和商圈。 W3自建项目：汉中相关经营商场（店）有部分为商家自行投资兴建，基本不会考虑迁移至本项目，且部分经营户与房东签订了长期租用协议，短期内也不会选择搬迁。（3） 机会（O）分析 O1政府资源：南郑县及大河坎镇党政领导及各职能部门的高度重视，为本项目在未来的开发、招商环节上获取更多政策扶持创造了条件。O2市场：目前南郑县在本项目的相关子项目方面还缺乏大型的定位明确、形象统一的专业市场。本项目拟通过明确的市场定位，打造一个功能完善，规划合理、管理科学的、

20、国际化、现代化交易市场和商业综合体，以填补这些空白。O3借势：汉中目前大多数同类市场似一盘散沙，未发挥出品牌集聚效应。本项目拟在硬件平台的基础上，借政府之势整合各项资源，形成公司与政府双赢的局面。（4 ）威胁（T）分析T1同业竞争：汉台区相关市场与本项目存在同业竞争的威胁。由于本项目当前不论在市场成熟度，还是在交通便利性上（红军路道路状况较差，且改扩建存在不确定性），都与上述市场存在一定的差距。T2、市场容量：汉台区目前的家居建材市场和食品批发市场体量较大，对本项目的招商等有直接威胁。2、各物业类型分析 本项目地处南郑县大河坎镇，分A、B、C、D四个地块，该地块处于南郑县大河坎新的城市发展中心

21、，具有良好的商业前景。从交通情况看：东邻冷水河至汉中、城固、西乡等公路要道，南临西汉高速、西临汉朱公路、北邻南郑大道至汉中市中心、周家坪（县政府所在地）是东西通道大动脉要道口，周边交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前汉中市已有一些商业批发及物流市场，涉及产品有家居饰品、装修装饰材料、农产品销售加工、物流、仓储、商务办公、超市、餐饮、住宿等于一体的大型商贸中心。主要客户来源：市区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。从竞争环境看：距离汉中市中心不到10公里，综合型的商贸中心给广大的消费群体一站式的购物环境，给广大消费者节省了宝贵

22、的时间。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了大型综合性商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。第二节 拟建规模根据市场需求及可利用的场地现状，本项目扩建规模为：建筑面积：80000平方米；规划占地面积：150000平方米；层数：地上平均二层第四章 建设条件与地址选择第一节 自然条件 一、地理位置南郑县位于陕西省汉中市西南部，地处东径1063010722，北伟3224337之间。南部与四川省通江县、旺仓县接壤,宁强县、勉县为邻,边界长度分别为37公里、83公里;东与城固县、西乡县毗连，北与汉中市汉台区隔江想望，全县总面积2849平方公里，全县总人口55.56万

23、人。县城建设沿汉南路的大河坎镇、城关镇、南湖风景区成“三点一线”的组团式格局。目前，总建成区规模为10.2平方公里，城区居住人口8.9万人，其中：大河坎建成区为7平方公里，居住人口4.6万人。县政府驻地城关镇周家坪，位于县城北部，东北距汉中城12公里，有跨省道路汉中-南江道路穿城而过；距汉中火车站13公里，距汉中飞机场10公里。二、气象条件 冬季干冷，光照不足，春季气温偏高，降水偏少，初夏高温少雨，夏末低温阴雨寡照，秋季前湿后干，光照不足。年平均气温14.7度，全年无霜期247天。 三、工程地质水文条件 南郑县在陕西的地貌分区中，属陕南山区的组成部分。境内米仓山构成地貌脊梁，汉江环绕东北部，地

24、势南高北低，西高东低。该项目在南郑县城关镇属南郑县北部。该地土壤类型以黄、棕水稻土为主，参考临近区域地质资料，项目实施地段地势平坦，开阔，表皮为耕植土，下部位普通黄土，地表以下七-八米为沙砾层。项目拟建设用地属划拨用地，地质情况良好，地层结构简单，基岩面起伏平衡，场地无活动断裂带和不良地质现象，长期处于稳定状态（详细情况可等工程地质勘察后详述）。应根据国家标准建筑抗震设计规范（GB1189）的规定进行设计，按地震烈度7度设防。第二节 交通运输条件 汉中是陕西省重要的交通枢纽城市组成部分，到现已构成公路、铁路、民航交通体系，有宝成、阳安、襄渝三条铁路过境；公路四通八达，连接陕、甘、川、鄂。108

25、和316、210国道公路穿过市境，2003年西汉高速公路勉宁段通车。全市99%的乡镇和70%以上的村通公路。汉中火车客运可直达北京、武汉、西安、成都等地；民航航班直达西安。国际程控电话全市开通，宽带网通向世界各国。2015年，全市公路总里程达到17247公里，二级以上公路达到1400公里，占总里程的8.1%，路网密度达到63.64公里/百平方公里，实现100%县区通二级公路，重要县区通一级公路，所有县乡公路和具备条件行政村路面硬化的目标。加快十天、宝汉高速公路建设，改善210国道、316国道、和108国道的行车环境，对外交通十分便利。第三节 场址选择XX国际商业大世界位于汉中市南郑县大河坎东南

26、部，东邻冷水河至汉中、城固、西乡等公路要道，南临西汉高速、西临汉朱公路、北邻南郑大道，总用地面积为175615m2。该地段基础设施较为完善，居住小区、学校布局合理，离汉中市中心城区不到10公里，形成了比较广阔的销售市场。根据上述条件综合分析论证，从地理位置、自然条件、气象和地震资料及公用、交通等基础设施条件等分析，该项目的选址是可行的。第五章 项目建设方案 第一节 项目概括XX国际商业大世界位于汉中市南郑县大河坎东南部，东邻冷水河至汉中、城固、西乡等公路要道，南临西汉高速、西临汉朱公路、北邻南郑大道。总规划占地面积为175615平方米，规划建筑面积149298平方米。本期建设规模：分三期实施，

27、一期建设内容包括XX国际家居建材博览广场（家居馆）32659平方米，二期XX国际食品蔬菜批发城（包括生态食品批发中心、生态水果批发中心和生态蔬菜批发中心）61618平方米，三期包括XX商务酒店13480平方米；XX国际家居建材博览广场（建材馆）41541平方米。第二节 建设目标、设计依据和原则一、建设目标与功能定位 (一)规划目标项目将牢牢把握“以人为本”的核心理念，在满足城市规划的前提下对每一个子项目地块进行准确定位，合理分区。通过科学合理的规划，在充分考虑项目周边资源现状的同时，高标准、高规格建设和完善自身地块内商业配套设施，以将该项目建设成为一个功能齐全、设施完善的“国际化、现代化的一站

28、式休闲购物大世界”，为项目内入驻商家和顾客打造国际化、现代化的经营、生活及购物空间，以进一步满足南郑县城市发展和西部地区人民的消费需求，引领区域商业发展潮流。 (二)功能定位通过综合分析，本次规划将规划区定位为一个集建材家居销售、建筑装饰装修材料销售、生态农产品展销、加工、商务办公、休闲住宿、物流配送等服务项目为一体的环境优美、设施完善、安全的高档次综合商贸城。二、规划依据(一)中华人民共和国城市规划法(二)城市规划编制办法(三)汉中市南郑县总体规划(四)汉中市南郑县城市规划管理技术标准(五)XX国际商业大世界控制性详细规划设计条件三、规划设计理念与原则(一)遵从汉中市南郑县总体规划，合理、高

29、效的利用土地。(二)根据“统一规划、分布建设、滚动发展”的原则高标准、高起点编制规划。(三)从整个商贸园区考虑，分析现状区域周围各项功能构成及布局结构，完善其道路交通、配套功能设施，建设一个布局合理、设施齐全、环境优美、具有标准性的综合商贸城。(四)考虑市场经济条件下土地利用情况，合理规划用地功能，以期达到土地利用价值最大化，同时强调社会、经济、环境协调发展。(五) 致力于创造优美的城市建筑景观和良好的生态环境，充分考虑该地段周围城市布局的整体环境，将商城的特色景观融入其中，形成完整的城市街景。第三节 总体布置一、规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然

30、和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。2、本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及办公环境。3、配套公建设施与商业及办公楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性

31、交通，保证安全有序。部分人防设施本着平战结合的原则宜设为地下停车场。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。二、道路交通交通组织是规划的重点，为此对交通流线和停车场地的布置进行了深入的研究。为解决车流和人流的疏散，在规划区内实行环道交通设计。通过轴线设计、环道交通和停车场的设计，使得大规模的商业建筑实现均好的效果。(1)出入口布置：家居馆、建材馆呼应相连形成统一布局，通过对现状周围的调查和对车流的分析，将设四个主出入口。次出入口根据设计格局，本着方便服务群众的原则交相布置；生态农产品加工批发区设置主出入口四个，次出入口五至八个满足商品流通的需要。商

32、务酒店设置三个出入口。(2)车行交通：由各出入口将人、车流分流通行，在建材馆、家居馆及生态农产品批发区内部形成一环行交通，能有效解决内部交通问题。(3)步行交通：步行活动是交通构成中基本的类型，而步行购物就需要便捷的交通路径。为了使区域展馆与服务功能区及它们各自之间能够紧密的联系，本规划布置了大量独具特色的铺地，不同类型的铺地与不同类型的绿化紧密结合形成独特的步行交通系统。(4)静态交通：为使消费都能够就近停车而不到处乱停，在沿商城环行道路的外侧设置集中停车场。四个功能区露天停车场布置均匀，总停车位为2040个，并且结合功能设置绿地，商务酒店设有一个地下停车场以解决地面停车位不足的局面。第四节

33、 建筑设计方案一、设计标准建筑结构良好，内外装修高档协调，布局合理，结构体系规范，外观独具风格。二、建设规模项目名称建筑面积（平方米）占地面积（平方米）建筑层高备注家居馆326599558地上3层局部4层一期（B区）食品蔬菜批发城6161827850地上2层局部4/1层二期（D区）建材馆4154111870地上3层局部4层三期（C区）商务酒店134801690地上6层地下1层三期（A区）合 计14929850968二、设计方案1、建材馆、家居馆区以3层为主，高度应控制在15米左右，局部管理用房为四层是沿街的主要景观。各家居馆以扇形布局，层次清楚；建材馆以C区轴心为中心环形布局与家居馆融为一体，

34、形成别具一格的建筑风格。中心绿色广场，位于规划区的中心，它是建筑物之间的一个开敞性的绿化景观，是商业区里的一个“静”区，对综合服务区、展厅区、会展中心起到了分隔的作用，以避免它们互相影响。集中绿地，位于各个分区内，结合铺地、小品及雕塑为建筑物创造良好的外部环境。它是规划区内绿化景观的主要组成部分。2、食品蔬菜批发城该区位于规划D区，商业用房为4层局部为2层，商厂用房主要以2层为主局部1层。3、商务酒店该区位于规划区的A区，六层商务酒店，附有地下停车场。与建材馆、家居馆对称布局。为广大客户提供购物休闲场所。各分区项目技术指标：详见综合技术经济指标表：序号 指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地

35、平方米1756152项目建设用地平方米50968二总建筑面积平方米1492981地上建筑面积平方米1456182地下建筑面积平方米3680三容积率0.8292四建筑密度%29五机动车位个2009家居馆技术经济指标表（一）一期序号 指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地平方米200102项目建设用地平方米9558二总建筑面积平方米326591地上建筑面积平方米326592地下建筑面积平方米0三绿地面积平方米4002四容积率1.64五建筑密度%47.8六机动车位个530食品批发城技术经济指标表（二）二期序号 指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地平方米1185202项目建设用地平方米27850

36、二总建筑面积平方米616181食品批发区建筑面积平方米352691.1临汉朱公路商业及办公建筑面积平方米100391.2临街商业建筑面积平方米70801.3食品批发区建筑面积平方米181502水果区建筑面积平方米108862.12层商业建筑面积平方米39862.2水果批发区建筑面积平方米69003蔬菜区建筑面积平方米120503.12层商业建筑面积平方米57603.2蔬菜批发区建筑面积平方米62904库房建筑面积平方米27135管理用房建筑面积平方米3006公厕建筑面积（3座）平方米400三容积率0.52四建筑密度%25五机动车位个800六非机动车位个2200建材馆技术经济指标表（三）三期序号

37、 指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地平方米333502项目建设用地平方米11870二总建筑面积平方米415411地上建筑面积平方米326592地下建筑面积平方米0三绿地面积平方米6670四容积率1.25五建筑密度%36六机动车位个620商务酒店技术经济指标表（四）三期序号 指标名称单位指标备注一用地1项目规划用地平方米37352项目建设用地平方米1690二总建筑面积平方米134801地上建筑面积平方米98002地下建筑面积平方米36802.1机动车库建筑面积平方米17802.2非机动车库建筑面积平方米4503.3设备用房建筑面积平方米1450三绿地面积平方米1308四容积率2.6五建筑密

38、度%45六机动车位个901地上车位个412地下车位个49七非机动车车位个100第四节 结构设计根据中国地震烈度区划图的规定，本项目工程按地震烈度七度设防。以上建设内容均采用框架结构，墙体采用空心模数砌块，构造设计梁、板、柱要按标准满足保护层厚度，构造柱、框架柱要用钢筋与墙体连接，构造柱马牙槎砌筑。第五节 公用配套设施 一、总平面布置 应充分利用地形地貌；在不影响使用功能和安全卫生要求的前提下，应采用管线共架、共杆、共沟的布置。设备管线应统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，应适应维修和扩建，要为以后工程预留空间。 (一)给水规划规划区给水管网从城市管网中接入，给水管网采用环状和支状相

39、结合。商业和服务业按8L/用水标准计算，绿地洒浇、消防用水以及管道损耗为两荐用水之和的15%计，总用水量为1194.38m3/d。水压满足8层楼用水压力要求。给水主干管管径为DN200。(二)污水规划规划污水管网采用分片收集，集中排放的原则，污水汇集到规划区污水主干管后排入城市污水主干管。污水排放量按给水总量的80%计算，总量为955.51m3/d，污水管径为D300。(三)雨水规划规划区雨水管网采用分片收集，就近排放的原则，雨水汇集后就近排入城市雨水管网和规划区东部的冷水河，根据暴雨强度公式计算，雨水干管D600，雨水管线沿规划区主要道路敷设。(四)供电规划规划电源从南郑县大河坎城市电网接入

40、，规划区内设变电所2座，负责规划区公共建筑供电。供电采用枝状线路，埋地敷设。商业用电负荷按单位建筑面积负荷指标80W/预测，预测用电负荷为1.19万千瓦。(五)电信规划电信与当地运营商沟通，从城市电信管线网引进电缆，电缆沿规划区主要道路埋地敷设。(六)热力规划热力从城市热力管网引进，规划区设换热站一处，沿规划区主要道路敷设，采用枝状管网。规划区供热总负荷为1.19万千瓦，热力主干管D500D300。（七）消防规划消防给水管道同生活用水管合设，沿主要道路每隔120米布置一个室外消火栓 （八）通讯通信规划应满足信息服务的快速、高效、广域。结合城市通信规划，建立和形成具备交换、传输、通讯、数据、移动

41、电话、邮政等功能的综合通信网络系统。第六章 环境保护与安全防护第一节 环境影响与保护一、环境保护（一）、环境质量标准 1、地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准； 2、环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准； 3、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）二类区标准；4、 汉中市人民政府关于印发汉中市城市中心区环境噪声污染防治管理办法、汉中市城市中心区大气污染防治管理办法的通知（汉政发200637号）；5、 汉中市人民政府办公室关于印发汉中市城市中心区环境噪声适用区划分方案的通知（汉政办发200673号 ）； 6、汉中市人民政府办公室关于印发汉中市全面改善城市环境空气质

42、量实施方案的通知（汉政办发201284号）；7、汉中市“十二五”环境保护规划。（二）、污染物排放标准 1、污水综合排放标准（GB8978-1996）； 2、饮用水水源地保护区划分技术规范（HJ/T338-2007）；3、生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）； 4、室外排水设计规范（GB50014-2006）； 5、城镇环境卫生设施设置标准（JJ27-2005）； 6、大气污染物综合排放标准（B16297）； 7、污水综合排放标准（B8978）； 8、地下水水质标准（B/T4848）。 （三）、拟建项目产生的主要污染物项目建成投产后，产生的污染物主要有清洗和生活污水、固体废弃物等。（四）

43、、污染治理措施1、清洗和生活污水清洗污水经隔渣、沉淀；生活污水采用三级厌氧工艺处理；经收集、采用序批式活性污泥法（SBR工艺）处理。 生活污水分别经粗、细格栅隔渣、隔油、沉淀、调节，然后经SBR系统处理至达标后可用于冲洗、绿地浇灌，污泥脱水后做绿化地肥料，废水再利用后排入市政管网。 2、 固体废弃物对食品蔬果批发城等子项目产生的固体废弃物分类收集，富含有机质的废弃物送到有机肥厂加工成有机肥，其余废弃物送至废弃物处理站分门别类进行处理。（五）结论本项目的污染程度较轻，且有较完善的防治措施，因此，项目对所在地区的环境质量不会造成影响，本项目在环保治理方面的措施是可行的。第二节 消 防 一、概述 本工程属于防火一类建筑，有关消防设施和布局要做到切实可行，并与其他建筑工程同步进行，以确保防火安全可靠。 (一) 室外消防通道 主体建筑物四周留有6米宽的无障碍的防火通道。并设置室外消火栓。 (二) 室内防火分区(防烟分区)；建筑物各区之间留有8米宽的