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1、五于天末开下理事画现玫珠表珍列玉平不来与屯妻到某大酒店可行性研究报告目 录1 总 论31.1 项目概况31.2 业主简介31.3编制依据51.4研究内容51.5主要技术及经济指标51.6主要结论72项目建设的背景及必要性82.1 项目建设背景82.2 项目建设的必要性93项目区域概况123.1地理位置123.2自然资源133.3旅游资源163.4*社会经济发展现状184 市场前景分析204.1国内酒店业发展前景204.2某某市酒店业发展概况224.3项目目标市场分析235 建设内容及建设规模275.1建设内容275.2项目建设规模276 建设地址及建设条件296.1 项目建设地址296.2 项
2、目建设条件297 项目总体设计327.1设计目标327.2设计指导思想327.3总平面设计338 工程方案358.1建筑设计358.2结构设计378.3公用工程设计389 节能及环保489.1节能489.2环保4910 组织机构及人力资源配置5310.1公司组织机构5310.2项目组织机构及人力资源配置5310.3经营管理人员配置5411 项目建设进度计划5511.1建设工期5511.2项目实施进度计划5512 招投标方案5612.1招标形式5612.2投标单位资质要求5612.3招标信息发布5612.4招投标工作组织5713 投资估算及资金筹措5813.1投资估算5813.2 资金筹措及使用
3、计划6014 财务评价6114.1依据、原则和方法6114.2基础数据选取6214.3 财务评价指标6414.4不确定性分析6514.5财务评价结论6715 社会效益分析6816 结论与建议7016.1结论7016.2建议711 总 论1.1 项目概况项目名称：*=大酒店项目建设地址：某某市*县新城滨江公园项目业主：某某交通旅游投资集团长江三峡旅游开发有限公司建设周期：24个月建设内容及规模：建设*=五星级酒店，完善道路、供电、给排水、供气等基础设施。项目总占地面积50亩，总建筑面积为15000 m2，景观及绿化面积15584m2，运动场、道路及广场等共14000m2。项目总投资15135万元
4、，其中：工程建设费用11871万元，工程建设其他费用1344万元，预备费1057万元，建设期利息713万元，铺底流动资金150万元。资金来源：申请银行贷款10500万元；业主自筹4635万元。1.2 业主简介某某交通旅游投资集团有限公司是某某市委、市政府为了把某某建成长江上游交通枢纽和旅游中心，实现交通、旅游的有机结合，加快全市交通、旅游事业的快速发展，迅速地搭建某某旅游开发建设投（融）资平台，实施旅游大项目战略，决定由某某高等级公路建设投资有限公司更名而成。集团主要负责经市政府授权对某某市的高等级公路实施投资（含回购）、组织建设、经营和资产管理；旅游规划、招商、投资建设、经营管理。集团现有子
5、公司8个，机关内设8个职能部门、13个工程管理项目部、21个收费管理单位，员工总数近4000人。公司注册资本为24.8亿元人民币，资产225亿元；目前正积极推进市委、市政府赋予的从2003年至2007年5年间、投融资108亿元，建成42条3000多公里县际联网公路的交通建设任务；投资建设回购长江、嘉陵江大桥6座，回购公路42条1600多公里；同时，集团还着力整合打造“长江三峡”、“山水都市”和“乌江画廊”三大旅游精品项目，目前，丰都南天湖、南川金佛山及长江三峡旅游项目相继实现了开工。集团以“苦干、实干、奋进、拼搏”的企业精神，坚持“理性投资，效益为先；集中信用，诚信为本；规范管理，良性发展”的
6、经营理念，努力将企业打造成“发展思路清、市场潜力大、合作领域广、企业信誉优、经济实力强”的政府投融资集团。某某长江三峡旅游开发有限公司是某某交通旅游投资集团下属全资子公司，于2007年4月5日成立 ，注册资本壹仟伍佰万元整，位于某某市渝中区中山三路157号汇源大夏27楼。主要经营范围有：利用自有资金从事旅游行业项目投资、旅游资源开发、设计、制作广告。公司主要是对长江三峡沿线的涪陵白鹤梁、丰都名山、忠县石宝寨、*=、奉节白帝城、巫山小三峡和神女溪7大重点景区，以及长江三峡沿线的万州青龙瀑布、奉节天坑地缝、巫溪红池坝和宁厂古镇4个景区进行全面融合，负责对长江三峡 “7+4”旅游景区的投资、招商、规
7、划、开发、建设、经营、管理，力争把三峡库区打造成全国最大的生态休闲旅游区。公司在今后的发展中将坚持市场导向原则、特色性原则、重点优先原则、可持续发展原则，努力打造旅游精品，走集团化、规模化、品牌化的道路。1.3编制依据投资项目可行性研究指南（试用版）建设项目经济评价方法与参数（第三版）某某市某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划*县国民经济和社会发展第十一个五年(20062010年)规划纲要*县二00八年国民经济和社会发展统计公报项目业主提供的相关资料其它有关文件资料1.4研究内容本报告的研究内容主要有：项目建设背景及必要性分析，项目的市场分析，项目建设条件、建设内容、
8、规模、规划方案、工程方案、工程建设周期和进度、人力资源配置，项目的投资估算及资金筹措，财务及社会效益评价等。1.5主要技术及经济指标表1-1 主要数据及评价指标汇总表序号项 目单 位数 据备 注一主 要 数 据1项目总投资万元15135 1.1固定资产静态投资万元14272 1.2建设期利息万元713 1.3铺底流动资金万元150 2项目流动资金万元500 2.1自筹流动资金(即铺底流动资金) 万元150 2.2银行短期贷款万元350 3经营收入万元3446 运营期平均值4营业税及附加万元190 5利润总额万元567 6所得税万元85 7税后利润万元482 8法定盈余公积金万元72 9未分配利
9、润万元410 二主 要 评 价 指 标1所得税前的财务内部收益率%8.8 2所得税前的财务净现值 万元838 3所得税前的投资回收期年10.8 含建设期4所得税后的财务内部收益率%8.2 5所得税后的财务净现值 万元184 6所得税后的投资回收期年11.3 含建设期7投资利润率%3.7 8投资利税率%5.0 9销售利润率%16.5 9借款偿还期年10.8 含建设期10盈亏平衡点%66.0 1.6主要结论项目所在地*新城区及项目所辐射周边区域均无高星级酒店，本项目建成后将弥补这一空白，成为新城区乃至*县的重要服务配套项目与政府形象工程，从很大程度上提升了*县的城市接待能力，以及*县知名度与城市形
10、象。同时，项目的建设将有效促进*县旅游基础接待设施上档升级，进一步推动旅游业的健康发展，并有效带动周边地区交通运输、商贸、娱乐服务等相关行业的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接地增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决上千人的就业机会，将对*县域经济的增长及维护社会的稳定起到无可替代的作用。项目总投资15135万元，其中：工程费用11871万元，工程建设其他费用1344万元，预备费1057万元，建设期利息713万元，铺底流动资金150万元。资金来源为申请银行贷款10500万元，业主自筹4635万元。本项目所得税后
11、投资回收期11.3年（含建设期），固定资产借款偿还期10.8年。所得税后全部投资内部收益率8.2，所得税后净现值184万元。项目的各项财务计算数据表明，经济效益较好，具备一定的还贷和抗风险能力，投资方向正确，项目可行。 2项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景目前，某某市政府决定实施旅游精品“太阳”工程是指争取在未来（2009年2012年）两三年内，使全市旅游经济发展形成众星拱日、众星托月、日月同辉、繁星闪烁的格局。日月即主城和长江三峡，众星即大足石刻、合川钓鱼城等众多风景区。“太阳”工程主要包括建20艘五星级豪华游轮，30家五星级旅游饭店以及40个精品旅游景区等内容，工程有望在2012年
12、实现。伴随着中国经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，有“渝东明珠”之称的*县位于三峡库区腹心地带，是库区最大的移民淹没搬迁县，县境内资源丰富，物产丰饶，人文荟萃，山水隽秀，巴蜀胜景=座落在长江南岸，与县城隔江相望。改革开放以来，*县基础设施和投资环境显著改善，根据*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，*县的特色工业以及以旅游业为主的现代服务业将予以重点发展。从目前来看，特色工业以及现代服务业规模日益庞大，引发的产业连锁反应效益明显，县域经济社会发展十分迅速，居民消费能力也相应越来越高，不论是本地居民还是来往的过客对*县本地消费载体要求亦日益增长。从*县当前消费需求、能力及长远发展来
13、看，本项目的提出时机已经成熟。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目的建设是提升*县城市形象，促进社会经济更好发展的需要当前*县社会经济正处于快速发展时期，迫切需要地标性的事物出现来提升*县的知名度及城市形象，从而利于社会经济更好的发展。酒店及相关住宿服务作为对外来客人的第一接触点，给人印象十分深刻，直接决定了对该座城市的印象与评价。因此高标准、高起点做好起点工作，对于提升城市形象十分重要。本项目兴建的五星级酒店，一方面弥补了*县高星级酒店的空白，另一方面从很大程度上提升了*县的城市接待能力，以及*县知名度与城市形象，而知名度及城市形象的提升对于招商引资，吸引投资从而促进社会经济发展则显得至为
14、重要。2.2.2 项目的建设是适应消费需求的发展趋势，促进*县现代服务业大跨步提升发展的需要随着*县经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到2010年，人均GDP预计将达到7500元，年均增幅保持在10%左右，城镇居民人均可支配收入达到11000元。到2020年，收入得到大幅度提高，力争达到人均突破40000元以上。收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来经济的高速增长，人均收入也大幅度提升，整体消费能力大大加强，消费方式的不断增多，消费品质追求越来越高，直接拉动了消费需求，对各行业的刺激，推动发展有着极为重要的作用
15、，相应地，消费需求的变化必然要求高品质的消费载体出现。高档酒店的出现可以很好地改善提升区域高档消费环境，较好地满足了一部分高品质消费需求。本项目五星级酒店所在地*新城区及项目辐射周边*县境内的区域均无高星级酒店，项目建成后不仅弥补了这一空白，成为新城区乃至*县的重要服务配套项目与政府形象工程，同时项目所具有的商务、住宿、娱乐、休闲、康体等高档服务基本能够满足县域内及周边区域的高档消费需求。两年后，酒店将投入运营，届时，本酒店项目将大幅提升*县的接待水平，使*县酒店业发生质的改变，并形成以五星级酒店为核心示范作用的现代服务业，对促进、带动*县整个服务业向高端、高品质发展有重要意义。2.2.3项目
16、的建设是促进*县旅游业发展的需要*县旅游资源丰富，具有民俗风情浓郁，自然、人文、历史等特点，是个理想的旅游胜地。其中具有代表意义的有1700多年历史，号称“巴蜀第一胜境”的=、世界最大的岩溶大竖井龙缸地质公园、龙脊石、规模宏伟的道教全真派的著名宫寺栖霞宫等知名景点。*县旅游业正处于逐步推进发展期，2008年旅游总收入3760万元，接待人数37.5万人，同比分别增长7.8%，8.3%，旅游资源逐步开发利用，有较大的发展潜力。在*县十一五规划中明确指出将旅游业作为重点发展的产业之一， 以三峡移民文化、自然生态观光和人文揽胜为基础，开发休闲度假、猎奇观光、历史寻踪产品为主体，构建旅游资源开发保护、旅
17、游接待服务、旅游商品生产经营、旅游休闲娱乐等相配套的旅游产业体系。抓好文化与旅游的有机结合，加快景点提档升级，着力提升*在长江三峡黄金旅游线和宜万旅游线上的知名度，努力打造成国际性旅游城市；并要不断完善旅游配套设施，加强重要景区（点）的服务设施建设，加快星级旅游饭店的建设；加强具有地方特色的旅游商品开发。预计到2010年，接待游客160万人，旅游收入达到2.5亿元。按照2010年的游客接待次数，以*当前的服务配套能力根本达不到要求，况且未来的旅游消费向更高层次和更高品质的方向发展。本酒店项目的建设，一方面可全面提升全县的旅游接待档次及能力，对推动*县旅游业的发展，极大程度地提档升级*县城接待中
18、心和酒店等商务、住宿、旅游等配套设施，十分有助于让城市“美”起来、“亮”起来，从而树立*县新形象、新地标，打造*县城市名片。另一方面，通过旅游业的发展，发挥其关联带动性强、拉动内需明显的特点和优势，必将吸引更多的旅游者在特定的区域内形成较大规模的人流、物流、资金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、购、娱”相关产业链的协调发展，这不仅促进了县域经济的发展，而且提供了大量创业、就业机会，有利于解决全县就业和移民安置问题。3 项目区域概况3.1地理位置*位于某某市东北部、三峡库区腹心地带，西距某某主城区约300公里，东距湖北宜昌约260公里，相距万州五桥飞机场、万州火车站约50公里，正在修建的渝(某
19、某)宜(宜昌)高速公路横贯境内73公里，长江黄金水道穿越县境68公里，澎溪河、汤溪河、磨刀溪、长滩河四条支流与长江纵横切割，构成了全县“一江四河六大块”的地貌特征。全县幅员面积3649平方公里，辖43个乡镇，人口132万。因三峡工程兴建，全县动迁人口超过17万，综合实物淹没指标占某某市的1/8，相当于湖北省的总和，是库区除万州之外的第一移民大县。具体区位见图3-1。图3-1 *县区位图3.2自然资源1.土地资源 据*县国土局1992年7月至1995年7月土地资源评查报告和1996年底土地变更调查，结果显示：全县土地总面积364795.62公顷（县统计局公布3649平方千米），其中，农用地274
20、397.82公顷，占土地总面积（以下同）的75.22%；建设用地18410.03公顷，占5.05%；未利用地71987.77公顷，占19.74%。2.水资源*县水资源由境内径流、地下水和外来客水三部分组成。地域内溪河属长江流域水系分区中的长江干流区即长干水系。主要溪河流域除长江外，流经本县且流域面积5000平方千米的有澎溪河，1000平方千米以上的有汤溪、磨刀溪、长滩河；500平方千米以上5条，100平方千米以上13条，50平方千米以上21条。溪流径流靠降水补给。构成以长江干流为主，各主要支流为辅的羽状分布水系，为全县工农业生产、航运、旅游提供了极为便利的条件。*县年均降水量43.8亿立方米，
21、年均径流量为22.7亿立方米，每平方千米年均产水6.2万立方米。地下水总量4.1亿立方米。4条一次支流客水63.7亿立方米，长江过境客水4200亿立方米。年内降水大多集中在410月的大雨、暴雨洪水期，冬春季节部分地区生产、生活用水短缺。因三峡水库成库蓄水时间较短，其是否对县境内降水量、地下水总量有影响尚无资料可考。*县水力资源理论蕴藏量为32.35万千瓦，可开发利用27.44万千瓦，已开发3.30万千瓦，占可开发量的12%，开发潜力很大。3.植物资源*雨量充沛，气候温暖湿润，土壤类型多种多样，立体气候明显，适宜种类繁多的植物生存。据统计，全县有乔木65科、254种，竹类1科13个品种。随气候、
22、土质、海拔高低的差异可分为3个林带，即：北部中、低山亚热带常绿阔叶林带；南部中、低山针阔叶混交林带；中部平行岭谷针阔叶林带。县内主要的粮经作物有水稻、小麦、玉米、薯类、油菜、芝麻等。主要的经济林果有柑桔、蚕桑、枇杷、佛手、李子、桃子、茶叶。其中以高山地区的海椒、中山地区的油菜、低山河谷地区的柑桔、芝麻优势明显。林副产品中油桐、乌桕、杜仲、木耳、香菌等种类品质好，市场畅销，其中桐油、小茴是全县传统的出口创汇产品。进入20世纪90年代后，农村经济结构调整，经济效益好的脐橙、蚕桑、枇杷、杜仲、佛手、小茴等种植面积扩大。南溪、长洪、凤鸣、院庄、凤桥等镇乡的蚕桑，红狮、故陵、巴阳、宝坪等镇乡的脐橙，养鹿
23、乡、关市镇的佛手，巴阳、黄石、九龙等镇乡的枇杷，新津乡的蓑草（又名龙须草），堰坪、蔈草、故陵等乡的小茴都有一定规模和产量。全县野生植物有2000多个品种。其中，林木植物97科、287属、839个树种；珍稀古树有29科、34属、39个品种。中华蚊母系国家级保护的珍稀濒临灭绝植物，本县境内主要分布在长江和长滩河河谷区域，三峡水库二期蓄水前有关部门对其采取了异地移栽保护。草药品种多达1102个。小茴、佛手、杜仲、黄连、党参、厚朴、丹皮、金银花等主要中药材品种达118个，且量大质优，有较高的经济价值。2004年，在黄石镇铁炉村、水口乡石佛村发现国家二级保护野生植物野大豆。4.动物资源1、饲养类动物*饲
24、养猪、羊、牛、马、兔、鸡、鸭、鹅等家畜家禽，是全国白山羊基地县和生猪饲养大县之一。山羊板皮、猪鬃、猪肠衣为出口产品。野鸡、肉兔、甲鱼等特种养殖逐步兴起。2、野生动物20世纪50年代末，大量砍伐森林炼钢铁，后又过度开垦土地，人为破坏植被和广泛使用农药，造成野生动物栖息范围变窄、种类和数量减少。进入20世纪90年代末期，实施退耕还林和生态环境建设，植被得以较快恢复，野生动物种类和数量逐渐增加。在20世纪80年代中期绝迹的麻雀、斑鸠、野鸡、野兔等又重现，且数量逐渐增多。但由于乱捕滥捉，青蛙、蛇等有益动物数量仍稀少。到2005年*境内野生动物有110科240种，珍稀动物68种。其中大鲵、水獭、锦鸡等国
25、家三类保护动物数十种。5.矿藏资源*地下矿藏资源已探明且具开采价值的主要有岩盐、天然气、煤、石灰石、粉石英等15种。3.3旅游资源*位于长江三峡工程库区腹心地带,旅游资源丰富，被喻为“渝东明珠”，其中具有代表意义的有：=，祀三国蜀汉名将张飞，此庙已有1700多年历史，号称“巴蜀第一胜境”。主要建筑有结义楼、望云轩、大殿、助风阁、杜鹃亭、得月亭等。AAAA级景区 国家重点风景名胜区 国家重点文物保护单位。龙缸地质公园, 是世界最大的岩溶大竖井。其状为一罕见的环形天坑，形似水缸。龙缸口椭圆，口下有一约两丈长的天然条石平伸入内，宽约尺余，可于此俯伏窥视坑内特异景物。缸壁上部藤萝覆盖，野花点缀；下则石
26、壁如削，呈青灰色，向坑内投石，需数十秒钟方能听到回声。坑内似有小动物奔突其间；并有鸟往还，其名飞虎，翅利如刀锋。传说曾有人用粗麻绳下吊至半壁，飞虎袭击，绳断人亡。南边缸楞上竖立着一块巨石，约五米高，顶端横卧一块近两米长的石条，一端偏向缸内，稍勾，酷似鹰嘴，人称“鹰嘴岩”。 龙脊石, 是*县城前长江江心的一处长200余米，宽10多米的砂岩石梁。在三峡大坝修建前，每年冬春枯水季节露出水面，一般年份中部潜于江心，形成东西两岛，水位十分低下时，两岛成一片。宛如一条白龙潜于长江，故名龙脊石，又称龙潜石。这里自古为春游胜地，每年春上，在龙脊石上宴游赋诗，占卜丰歉，十分热闹。因此，龙脊石上古诗文题刻极为丰富
27、，有自北宋1088年以来的各代石刻题记170余处，其中含53个枯水年份的68段水文石刻题记。石刻大字如斗，小字如粟，篆、隶、楷、草，样样俱全。栖霞宫, 原名云升宫，位于*县城西北五千米处。始建于汉代，南北朝以来屡加修建，规模宏伟，是道教全真派的著名宫寺之一。整个宫寺建于山巅，四周青松环绕。建筑翘檐飞角，画栋雕梁。楹柱高大，基石均由虎豹装饰，栩栩如生。宫内祀元始天尊、太上老君等道家鼻祖坐像。正殿内有一巨型炼丹炉。寺内遍挂名家楹联诗刻。传说汉扶嘉曾避秦乱隐居于此，离开时种下一棵罗汉松。至今仍傲然挺立，四季长青。栖霞宫除正殿外，有有虎石、金盘池、萝龙井、舍身岩、狐狸洞、听松壁等多处古迹名胜。同时*还
28、是一个多民族杂居区，民族有汉族、回族、彝族、苗族、壮族、满族、蒙古族、侗族、土家族、高山族、朝鲜族、藏族等。民俗风情浓郁，自然、人文、历史等旅游资源丰富。是个理想的旅游胜地。*县旅游业正处于逐步推进发展期，2008年旅游总收入3760万元，接待人数37.5万人，同比分别增长7.8%，8.3%，旅游资源逐步开发利用，有较大的发展潜力。3.4*社会经济发展现状*县始终深入贯彻和落实科学发展观,开拓进取，务实创新，经受住复杂经济形势和多种自然灾害的严峻考验，推动了经济社会持续健康发展，人民生活水平稳步提高，各项社会事业取得了新的进步。经济总量继续增长。2008年实现地区生产总值664771万元，同比
29、增长14.3。其中一产业增加值18.76亿元，同比增长6.8；二产业增加值23.35 亿元，同比增长18.3；三产业增加值24.37亿元，同比增长15.4。GDP与全市平均增幅持平，比渝东北平均增幅低2.8个百分点。二产业是拉动经济增长的主力军，对经济增长的贡献率为43.4%，拉动经济增长6.2个百分点，工业对二产业的增长起了主导作用，拉动了GDP增长5.6个百分点。其中工业生产保持较快增长，经济效益有所下滑。全县实现工业总产值32.5亿元,工业增加值14.25亿元。规模以上工业企业新增17家,达42家,完成总产值11.08亿元，同比增长55.6%，增加值4.03亿元，同比增长40.7%。其中
30、，大中型企业完成总产值2.64亿元，占规模以上工业总产值的23.8%，增长12.9%；国有控股企业完成总产值2.11亿元，增长20.9%；股份制企业完成总产值8.02亿元，增长54.5%。全县轻工业总产值4.41亿元，增长8.1%；重工业总产值6.67亿元，增长111.7%。经济效益呈下滑趋势。全年利润总额1420万元，同比下降36.7%，企业亏损额由上年的538万元上升到1864万元，增幅为246.5%，工业经济效益综合指数为116.9，同比增长4.2个百分点。消费需求依然强劲。全县社会消费品零售总额达到29.59亿元，同比增长21.3%。其中，批发业4.24亿元，增长18.8%；零售业19
31、.62亿元，增长20.7%；住宿和餐饮业4.92亿元，增长26.9%；其他0.81亿元，增长17.8%。市场销售额达42.78亿元，增长25.1%。其中：限额以上企业15.9亿元，增长29.0%，限额以下企业和个体户26.88亿元，增长22.9%；批发业16.82亿元，增长19.3%，零售业25.96亿元，增长24.8%，住宿和餐饮业5.36亿元，增长29.2%。城乡居民收入保持增长。2008年，全县居民收入有所增加。职工年人均工资22683元，增长14.0%，农民人均纯收入3349元，比上年增加504元。城镇居民可支配收入10173元/人，比上年增加3.3%。4 市场前景分析4.1国内酒店业
32、发展前景随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快，我国酒店业2008年的增长速度十分惊人。国际排名前十位的国际饭店集团已悉数进入中国并持续扩张，二线品牌也已陆续登陆，未来几年酒店业在保持高速增长的同时，将进一步细分市场，其差异化竞争将明显加剧，并显现出以下发展趋势。1.经济型酒店可能出现泡沫 近年来，经济型酒店呈现出规模化、网络化和品牌化发展趋势。据了解，从1996年我国第一家经济型酒店建成至今，10年间经济型酒店已成长为国内旅游住宿产业中一支独立的商业力量。尽管经济型酒店的市场还没有饱和，品牌主导的产业集中正在形成，甚至未来还有向亚洲其它区域发展的空间和可能性，但是业内人士提醒，非理
33、性的新一轮投资热潮，有可能会出现一定的产业泡沫，在个别的城市还有可能会出现恶性竞争的现象。 对于经济型酒店在未来的发展态势，相关研究显示经济型酒店的领导型企业为保持竞争优势，会继续扩大市场规模，加速空间布局的步伐。在区域市场方面，如华南、中部(川、渝、汉)可能会出现新的竞争热点。价格方面，据相关机构预测，近几年年经济型酒店的价格会进一步向下走。将会中国酒店产业导入一个真正意义上的廉价酒店业态。同时相关研究指出，另外一个创新的方向就是消费人群的广化。目前，经济型酒店主要定位于商务市场，高速公路的出入口也会成为经济型酒店的地点，会有细分品牌进入。2高端酒店增长势头强劲 高端酒店市场也在寻求自己更细
34、的市场定位。2003版旅游饭店星级的划分与评定的实施，特别是2007年初正式产生的首批白金五星级酒店，将会在促进酒店管理和服务的规范化和专业化的同时，拉动豪华和高端酒店市场形成一个以改造升级和设计攀高为特征的投资热点。相关分析认为，国民经济的持续增长和土地供给制度的改革也给不动产投资者以更多的想像空间。随着宏观调控政策对住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更多的地产资本分流到高档酒店物业开发。有调研表明，国内按四五星级标准在建或已建成并将在2007年年底前投入运营的酒店有1057家，其中五星级标准的就有507家。仅广东一地待评的高档豪华酒店就有77家，其中35家已建成。 3.度假型酒店前景看
35、好随着汽车关税的降低和轿车国产化水平的提高，轿车进入家庭的步伐还会加快。在这一背景下，沿高速公路一线有可能成为酒店业态创新的增长点。专家因此预测，以北京“新红资”客栈为代表的四合院、上海新天地88为代表的城市精品酒店、以杭州休博园第一世界酒店为代表的围绕主题景区的酒店，以及一些古镇民居、家庭旅馆、民俗接待户、社区酒店等以富有文化内涵的新兴业态则会在局部区域渐成气候。与此同时，度假酒店2006年成长的迹象比较明显，特别是以三亚为代表的海滨型度假饭店，以太湖、西湖为中心的湖滨型度假饭店，以及九寨沟、泰山、峨眉山这样一些商业型度假饭店，还有像成都、厦门、宁波等城市的一些休闲饭店的应运而生，可以说这些
36、饭店依托风景名胜区，以温泉、文化遗产等概念在培育自己的消费群体。2006年可以说是度假酒店业态从边缘状态向中心转移的年份。经济的发展必然带来消费的升级，随着旅游休闲的观念逐渐深入人心，旅游消费也势必成为消费升级的必然之选，度假酒店在不远的将来很可能会成为资本市场追逐的对象。4.2某某市酒店业发展概况某某酒店业跑步进入“血拼时代”， 自去年五月以来，某某高档酒店修建或即将开业的消息不断传来：先是号称“某某第一家白金五星级酒店”的申基索菲特酒店已在去年年内开业；紧接着是重宾表示将在原址上开建60层白金五星级酒店和超豪华写字楼；而后又传出某某中旅集团携手某新西兰投资有限公司，计划以12亿元人民币，引
37、进世界顶尖酒店品牌打造某某超六星级度假酒店和配套度假别墅的消息某某豪华酒店“列国纷争”的序幕已经拉开。与此同时，海内外一大批经济型酒店巨头陆续抢滩某某，又牢牢占据了低端市场的大半壁河山在这样前有埋伏，后有追兵的格局下，中档酒店正经历着“史上最难熬的时光”。与处境艰难的中间级酒店不同的是高档酒店经营业绩的凯歌高奏，随着某某会展经济的打造和某某地位的提高，到某某来的商务客人会越来越多，四、五星级的高档酒店将会有一个较好的发展机遇。某某已经挂牌的三星级酒店占了星级以上酒店的近七成，而五星级酒店则只占总量的5%，虽然目前某某的酒店业在随着经济水平的提高而增加，但与沿海城市、经济发达城市相比仍有较大差距
38、。目前某某市四星级和五星级高级酒店仍拥有一定的市场发展空间。据相关调查，某某市场的五星级酒店主要分布在渝中区和江北区，渝中区占据了五星级酒店的半壁江山，解放碑汇集了万豪和海逸两大知名酒店品牌；两路口则有希尔顿拦截高端客群；2005年，江北区新增的两家五星级酒店，全部隶属金源集团；而高新区则有南方君临酒店。其中渝中区五星级酒店由于经营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，保持在50%-75%之间。本项目五星级酒店远处*县，与某某市主城区高档酒店激烈的竞争不同，其享有得天独厚的地利优势，辐射范围独一无二，无竞争对手，相应占据高端酒店市场十分容易。4.3项目目标市场分析4.3.1项目功能定位本项
39、目功能定位为*县商务会议、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱乐、会议等功能为一体的高档次的五星级生态商务酒店。4.3.2目标市场定位本项目客源市场构成主要为以下几个方面：1.商务考察型客源（核心市场）主要以公司会议、商务交流、政府及企业商务接待、地方厂商商务活动等为主要形式，一般都是在休闲中进行商务活动，带动酒店住宿、娱乐休闲、餐饮等业务发展。此类客源约占酒店总客源的50%左右，为酒店的核心客源市场。2.休闲观光旅游型客源（一般市场）主要包括一些大众化团体游客，以家庭、公司组团为主要形式，以观光为主要目的。*县旅游业正处于较快的发展期，随着景区的改造升级，以及交通的日益便捷，旅游市场潜力
40、很大，会吸引更多的高端收入旅游者到此消费，预计2010年将达到160万人次，会为酒店带来较旺的人气。此类客源约占酒店总客源的30%左右，且为未来重点拓展的客源，预计未来客源比例上升到40%左右。3.本地高端消费者（三级市场）主要为*县及附近区县的一些高端消费者，主要是在酒店进行娱乐休闲、餐饮及客人住宿、餐饮接待、婚庆宴席等为主要目的。*县经济日益快速发展，高端收入人群比例逐渐提高，其对高端消费需求也日渐旺盛，本酒店的建设将会吸引限域内大部分高端消费者前来消费，且随着高收入群体比例的增加，该部分客源一直会呈稳定增长，作为项目目标市场的重点潜在客源市场。此类客源目前约占酒店总客源的10%左右，且为
41、未来增长较快的客源，预计未来客源比例上升到20%左右。4.其他（三级市场辅助市场）主要为机会客源市场，主要是一些过客及文化活动带来的游客。*县每年都有些节庆活动，如928三峡移民文化等，节庆期间，可视为机会客源市场。如果做好宣传活动和提高服务质量，相信会有人来此住宿消费。此类客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店总客源的5%左右。市场比例大概成倒金字塔型，见图3-1所示。其他三级市场一般市场核心市场图3-1 项目目标市场对比4.3.3项目市场运营指标预测1.酒店平均房价参考同类酒店房价水平，在结合*县经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房价为280-580元/天。2.酒店入住率结合上述目标市场
42、细分及可能产生的客源量，并参照其他同类已开业酒店，预计酒店入住率保持在50%70%（酒店房间数为150个）。3.酒店各业务收入比例考虑酒店住宿带来的餐饮、娱乐、会议等其他酒店关联业务的发展，预计客房收入占30%；餐饮收入占30%；娱乐收入占22%；康体收入占12%；会议等其他收入占6%。综上分析，项目的目标市场及市场运营前景较好。5 建设内容及建设规模5.1建设内容1.酒店建筑五星级酒店共六层。1层为大堂、接待、商务用房；2层为餐厅及行政酒廊层；3层为会议、康体、娱乐用房，4-6 层为标准客房。建筑高度26.3米，客房数为150间。2.运动设施主要包括游泳池、网球场等室外运动设施。3.停车场室
43、外停车场。4.广场及道路工程项目功能区广场及道路。5.景观及绿化工程环境绿化及景观小品等。5.2项目建设规模 项目总占地面积50亩，总建筑面积为15000 m2，景观及绿化面积15584m2，运动场、道路及广场等共14000m2。用地面积：33334地上总建筑面积：15000容积率：0.50占地率：11%6 建设地址及建设条件6.1 项目建设地址*=大酒店项目选址于*县新县城长江大桥北侧滨江景观带，南侧临江，北面临城市交通主道，西边是既建公园。6.2 项目建设条件6.2.1自然条件 1.气候条件*地处亚热带季风气候区，日照充足，夏季炎热，冬季暖和，多伏旱多秋雨，立体气候显著。*境内日照时数较长
44、，光能、风能资源比较充足。20012004年，年均日照时数1497.3小时，最多年1549.8小时，最少年1451.4小时。最高年均气温19.1，最低年均17.7。*雨量充沛，但各地各年各月各季之间分布不均，差异很大。夏季占全年降水量的48.8%，春季占25.4%，秋季占22.4%，冬季仅占3.4%。由于地形、地势和大气环流的影响，*降水最多的地区多在大山系的南侧，中部河谷地区降雨量较少。地处大山南侧的大阳，年均降水量达1586.5毫米，而地处中部河谷地区的红狮，年均降水量只有937.8毫米，两地相差648.7毫米。2.地形地貌*属喀斯特地貌，长江由西向东中分县境。地形近似以东南西北为顶点的菱
45、形，南、北高，中部底，由南、北向中间倾斜。岭谷地貌明显,以山地为主，兼有谷、丘，山高、谷深、坡陡，群山巍峨，呈现出“一山二岭一槽”、“一山三岭两槽”或“一山一岭、岭谷交错”的地貌特征。境内海拔最高1809米（云峰山野猪槽包），最低139米（长江出境处），海拔高低悬殊1670米。3.水文项目所在区域地下水可分为第四系松散岩类孔隙水与碎屑岩类裂隙孔隙水。第四系松散岩类孔隙水主要分布于第四系土层中，含水岩性一般为素填土、块石土层中，含水地层厚度不均，结构松散，透水性强，主要起过水通道作用，常处于稍湿饱和状态，雨季含水性中等，枯水季含水性弱。碎屑岩类裂隙孔隙水主要分布于三迭系中统巴东组的碎屑类岩层中，含水岩组为砂岩等岩类，地下水较贫乏，其赋尺寸与分布主要受地质构造条件的限制。地下水的补给来源主要是靠大气降水的直接渗入补给及地表水的垂直下渗补给。孔隙潜水的迳流方式主要是素填土与粉质粘土的分界面由高往低渗流，区内最终的排泄点为长江；风化带裂隙水的迳流方式与地形相关，主要是垂直下渗，沿强风化与中等风化界面渗出，水量较小，风化带裂隙水一般垂直下渗补给基岩裂隙水或长江水；基岩裂隙水埋藏深度较大，迳流方向与岩层走向一致，富水部位与地形条
