桂林丽园项目可行性分析报告(正式版).doc

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1、阳光100桂林丽园项目可行性分析报告第一部分 项目背景第一章 项目名称及承建单位一、 项目名称阳光100桂林丽园(暂定名)二、承建单位桂林阳光壹佰置业有限公司，成立于2007年4月11日，营业执照注册号为：450305000019236，注册资本1000万元，由两个法人股东组成。成立时出资分别是：南宁美之达住宅配套有限公司出资700万元(占股70)、阳光壹佰置业集团有限公司出资300万元(占股30)，经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。2007年5月8日，经公司股东会决议一致通过，同意增加注册资本至人民币3000万元。现双方占股比例为：南宁美之达住宅配套有限公司出资2

2、100万元(占股70)、阳光壹佰置业有限公司出资900万元(占股30)，经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。公司的经营业务范围为：房地产开发、经营；物业管理，室内装饰工程；房地产信息咨询、投资策划。作为新成立房地产开发企业，桂林阳光壹佰置业有限公司的开发资质为暂定。桂林阳光壹佰置业有限公司管理模式全部采用阳光壹佰置业集团模式，全部专业技术人员、市场营销人员均来自阳光壹佰置业集团。三、投资单位1、 阳光100置业集团简介阳光100是中国TOP10房地产企业，创建于1992年。2000年在北京成功开发阳光100国际公寓创立阳光100品牌，目前在全国12大城市实现了18个项

3、目的成功开发。使得“阳光100”成为本世纪发展最快的全国知名房地产品牌。2005年获得世界品牌实验室“中国500最具价值品牌”房地产业第二名。入围“2005房地产百强企业TOP10”、“精瑞住宅科技奖住宅产业领军企业”等荣誉称号，此后连续3年蝉联世界品牌实验室“中国房地产具影响力品牌TOP10”。2000年以来，阳光100面向中国经济快速增长的中心城市，面向迅速成长的城市新兴白领阶层，建立全国品牌连锁的发展战略，目前已进入北京、天津、重庆、济南、武汉、长沙、沈阳、南宁、柳州、桂林、烟台、成都等城市，今后将继续向其他二线城市扩张。阳光100置业集团以“阳光100”为品牌，依靠强大的投资组合、国际

4、化的设计团队、专业的协作网络、成熟的项目管理、先进的连锁经营模式及成功的品牌战略，使其成为中国发展最快、最具影响力的房地产公司，也奠定了阳光壹佰置业集团在房地产界的领先地位。阳光100的口号是“为年轻的中国、为中国的青年”，正如口号中提倡的那样，公司的产品定位于“新兴白领”和“新兴中产阶级”，通过提供“阳光100国际新城”和“阳光100城市广场”两大主流产品，实现“让中国人住世界上性价比最好的房子，为中国人创造全新的生活空间”的理想。2、 阳光100置业集团发展历程1991年进入房地产开发领域。1994年参与决策北京万通新世界广场开发，创造了北京房地产最早的经典故事。1995年开发南宁万通空中

5、花园，新万通购物广场、新万通宾馆获得成功。1998年进军北京房地产，成功投资北京现代城1号公寓楼。1999年在广西首次引进海外设计，开发南宁欧景庭园、南宁澳洲丽园。2000年成功开发北京阳光100国际公寓，创立阳光100品牌。项目占地面积57亩，建筑面积21万平米。同年开发柳州阳光100经典时代，占地196亩，建筑面积18万平米。2001年开发济南阳光100国际新城，占地1500亩，建筑面积200万平米，成为济南最大的高尚居住社区。2002年北京阳光100香山别墅项目设计国际招标。南宁阳光100城市广场大型城市建筑综合体，一期开盘即售磬。项目占地57亩，建筑面积20万平米。2003年开发天津阳

6、光100国际新城，占地670亩，建筑面积75万平米,6月开盘热销。开发重庆阳光100国际新城，占地800亩，建筑面积120万平米，建成后将成为新重庆的标志。南宁青秀山高尚山地住宅阳光100半山丽园4月开盘热销。项目占地面积142亩，建筑面积9万平米。北京阳光100国际公寓三期新艺术空间小型写字楼开盘热销。开发长沙阳光100国际新城，项目占地990亩，建筑面积126万平米。开发桂林阳朔阳光100商业街，项目占地120亩，建筑面积6万平米。2004年开发重庆阳光100城市广场，占地面积83亩，建筑面积30万平米。开发沈阳阳光100国际新城，占地1050亩，建筑面积180万平米。2005年开发烟台阳

7、光100城市广场，占地面积98亩，建筑面积52万平米。开发成都阳光100国际新城，项目占地面积4200亩，规划建筑面积706万平米开发长沙大托半山丽园，占地530亩，建筑面积31万平米。2006年开发南宁阳光100上东国际，占地68亩，建筑面积18.7万平米；开发柳州阳光100东区国际，占地21亩，建筑面积6.5万平米；开发柳州阳光100城市广场，占地242亩，建筑面积72万平米；开发山东东营阳光100城市丽园，占地540亩，建筑面积46万平米。2007年开发无锡阳光100国际新城，作为集团进入长三角的首个项目，项目占地2400亩，建筑面积250万平米。开发长沙阳光100武广国际，占地800亩

8、，建筑面积130万平米。2008年与全球酒店业连锁集团卡尔森签约，计划在未来的3 - 5年内， 打造不少于10座高标准酒店建筑，全部由卡尔森全球酒店集团负责管理运营。3、 阳光100置业集团所获主要奖项2004-2008年连续五年获得中国蓝筹地产企业2004-2006年连续三年获得中国队房地产开发百强企业TOP102008年继续蝉联世界品牌实验室的“中国品牌500强”，排名105名，价值58亿元。第二章 项目建设的背景及提出一、 项目的来由本项目用地系经桂林市人民政府批准，以协议出让方式与空军95285部队交易的土地，土地控制性规划条件已经桂林市人民政府常务会议讨论批准通过，规划为旅游、宾馆及

9、住宅，旅游、宾馆土地使用年限为40年，住宅土地使用年限为70年。目前项目开发公司已经注册成立，业务人员已到位，办公场所已经确定，项目公司已正常开展工作。二、项目建设的必要性本项目所在地桂林具有悠久的历史文化背景，属于国际旅游名城，项目自然环境优美，具有开发高端楼盘的品质。桂林市作为这样一个自然风光优美、历史文化悠久的城市，在城市建设方面一直是一个薄弱环节，作为推动城市建设发展的房地产业主要集中在居住小区的建设，与山水相辉映、体现桂林风光的高端地产尚未出现，面向外来高消费群体的度假、旅游、居住、消费一体的旅游地产几乎没有，对桂林山水风光资源的利用尚未达到深挖潜力、提高品质的层面。根据桂林目前的游

10、客群体来看，主要是以“一站式”、“背包客”等低消费旅游模式。2005年2008年，桂林市旅游收入对GDP贡献持续在11%左右，虽然旅游收入增长比例平均在18.8%左右，但按照桂林年接待旅客流量和旅游总收入元来计，2005年游客人均消费480.9元， 2006年游客人均消费528.8元，2007年游客人均消费557.4元，2008年游客人均消费616.3元。考虑历年CPI涨幅、通胀等因素。旅客人均消费实际上是下降了，这个问题值得深入研究。从数据来看桂林市旅游市场的开发尚处于比较原始粗放式的状态，旅游资源的深入挖掘、旅游产业链的品质、城市建设相关配套都在比较初级的阶段，需要进一步挖掘潜力，提高产业

11、链的品质和附加值。从城市人口来看，桂林市城市人口增长速度是比较缓慢的，20052008年城市人口自然增幅都在6左右，每年约34万人，这与桂林保护自然资源、控制人口增长速度有关，人口增长过快势必占用自然资源，城市污染也会加重，对于保护漓江不利，但城市人口增长较慢对经济发展又不利，平衡这二者之间矛盾的一个办法就是在控制人口的同时着重吸引高消费水平的人群，这类人群属于掌握80%社会资源的那20%的人群，数量较少，但消费需求、消费能力却非常巨大，这对提高资源利用率是由重大意义的，这就需要有实力有品牌的企业在桂开发高层次的、以这类人群为目标客户的高端产品，创造满足高端人群的消费市场，把在桂旅游的低档消费

12、变为高档消费，这同时对于提高桂林城市品质也有很大作用。三、项目的提出阳光100集团基于多年的房产经验和对桂林市场的了解及经验，在经过深入的区域及行业调研后，结合企业在桂林的发展策略，决定在桂林启动阳光100桂林丽园项目的发展计划。四、项目的提出依据阳光100桂林丽园项目开发商桂林阳光壹佰置业有限公司具有较强的股东背景，阳光l00品牌在全国范围内具有较高的知名度和美誉度，阳光100阳朔西街项目的开发是阳光100公司对桂林市场的成功探索，桂林丽园项目无论从规模、产品品质、产品结构都以更高的标准进行开发，项目产品涵盖五星级酒店、度假酒店、艺术藏馆、景观住宅，目标客户群体定位为桂林本地成功人士、在外经

13、商的桂林籍成功人士、东南亚、港澳台、国内东北、西北高端消费群体。项目依据桂林市特有的自然资源、城市特点，结合开发商的管理水平、品牌价值、产品定位，开发的产品是适合桂林市房地产市场及旅游市场需求的，项目的投产将对桂林市旅游业和城市建设产生积极的推动作用，为桂林市经济发展作出贡献。五、研究结论本项目地理位置优越，景观资源丰富，所在区域市场需求旺盛，项目开发商阳光l00在桂林具有较高的知名度和美誉度，具有阳光100阳朔西街项目的成功操盘经验，并且项目已列入桂林市2009年统筹推荐的重大项目，得到了市政府的大力支持和认可。经初步测算项目投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。第二部分 项目概况第一章

14、 项目开发背景桂林风景秀丽，历史悠久，为国际旅游名城，每年接待海内外游客数以千万计，旅游业已成为桂林发展的龙头产业。然而随着经济的高速发展，旅游消费水平和层次的不断提高，桂林旅游产业正面临着从单纯的观光旅游向休闲度假、会议会展商务、文化娱乐体育为一体的现代综合旅游业转变，旅游文化和科技内涵不断增加，旅游经营也逐步由分散经营向集约化经营，以适应市场需求。桂林主城区以南，大片原始山林保存完好，为桂林市的“绿楔”和“天然氧吧”；其优越的自然生态环境、温和的气候，快速便捷的交通环境，十分利于旅游项目开发建设。城市规划部门已将该片区规划为桂林旅游产业发展基地，严禁工业和乡镇企业的发展，以保持其原有的绿化

15、和生态环境。阳光100桂林丽园位于桂林主城以南约12公里处，占地约1000亩，将依托桂林城市战略发展规划、旅游产业的转型升级，建成以旅游、文化、居住为一体的大规模复合型高端地产。该项目是阳光100置业集团继开发阳朔西街广场之后，首次进入桂林城区的一次更大规模投资开发建设。第二章 项目概况1、项目建设地址阳光100桂林丽园地处桂林市西南郊，象山区二塘乡九美桥以西2.5公里，佛殿村与嵅村之间。为桂林城区中的象山区、雁山区和临桂县城的交界处，隶属象山区二塘乡。北距桂林市中心约12公里，南距阳朔约50公里，桂阳公路西向2.5公里处；桂林大学城雁山新区北端，泛临桂新城区的东端。2、项目地块现状项目所在地

16、为桂林市远郊，周边大片地域多为石山丘陵、原始山林、沼泽洼地、农田池塘，城市规划部门将此地域未来功能定位为生态旅游，较长时间内保持其原始面貌。从项目主出入口到桂林公路由一条小径联系，沿途有大片的田野，池塘，一派田园风光。 项目所在地为水塘及荒草地、裸土地等，裸土地占总用地的60.3%，不占用基本农田,地块内基本无拆迁量，周边无大型工业设施及大型建筑的影响，生态保持良好。地块范围喀斯特山体围绕形成林间谷地，藏风聚水，冬暖夏凉，催生宜居的小气候，附近地区夏天气温低于市区3，冬天高于市区2。优良空气质量富有疗养防病的作用的负氧离子，置身其中，山林浴、清风、鸟语、花香，阵阵桂香，使人心旷神怡、神清气爽。

17、 地块内有喀斯特石山、坡地、谷地、池塘、溶洞等地质地貌形态和数十棵高大原生桂花成树以及丰富多样的植物花草，宜借势造景。3、拆迁安置本项目所在地块原址为空军95285 部队原后勤及家属生活区，由于部队精简缩编，该用地已闲置多年。2005年11月桂林阳光壹佰置业有限公司与95285 部队签订了军用土地使用权转让合同书，2006年8月获得总后勤部军用土地补办出让手续许可证。不存在拆迁安置问题。4、 项目建设规模项目用地面积625003平米（约937.5亩），其中山体占地151001平米（约226.5亩），净用地面积474002平方米，（约711亩），项目控制性规划要求总建筑面积243690平米。技术

18、指标如下：规划总用地面积625003净用地面积474002山体面积151001计算容积率总建筑面积243690其中商业用地内建筑面积37940居住用地内建筑面积110490文化娱乐用地内建筑面积（民间藏馆）28740旅馆业用地内建筑面积（产权休闲酒店）65700市政设施用地内建筑面积760垃圾处理用地内建筑面积60建筑占地面积100283.12建筑密度（不含山体）21.16%容积率（不含山体）0.51绿化率（不含山体）45%项目总平面图5、 项目产品定位（1）产品构成特色星级酒店、产权休闲酒店、景观住宅、民间藏馆。整个项目总体格调高雅，中国元素与现代元素相互融合，以大量的园林绿化突出桂林山水、

19、中国文化。（2）产品结构形式框架结构为主，砖混结构为辅。（3）建筑风格：建筑外立面以桂林以及周边的当地石材，青砖，青竹，杉木为主要材料，外立面以30度左右的坡屋面为主题，体现桂林当地的第五立面。立面处理上采用部分现代的表现手法，钢，玻璃，局部的白粉墙，体现现代气息。6、 项目规划分期整个地块分6期建设： （1）一期规划用地9.24公顷，规划总建筑面积40170平方米; （2）二期规划用地8.29公顷，规划总建筑面积49300平方米；（3）三期规划用地6.60公顷，规划总建筑面积40700平方米；（4）四期规划用地5.97公顷，规划总建筑面积41040平方米；（5）五期规划用地8.32公顷，规划

20、总建筑面积39050平方米；（6）六期规划用地4.11公顷，规划总建筑面积24660平方米；7、 项目建设工期本项目于2009年9月正式开工建设。项目建设周期如下表： 任务名称开始时间完成时间备注阳光100桂林丽园项目2009年9月2014年10月前期准备2009年8月2009年10月一期工程建设2009年10月2011年10月二期工程建设2010年10月2012年10月三期工程建设2011年10月2013年4月四期工程建设2012年10月2013年10月五期工程建设2012年10月2014年4月六期工程建设2013年4月2014年10月第三部分 项目土地利用及选址分析第一章 项目土地利用可行

21、性分析项目地处象山区，原为空军95285 部队原后勤及家属生活区，由于部队精简缩编，该用地已闲置多年。2005年11月桂林阳光壹佰置业有限公司与95285 部队签订了军用土地使用权转让合同书，2006年8月获得总后勤部军用土地补办出让手续许可证，2007年6月桂林市人民政府下文批准土地转让，2007年7月在桂林市国土资源局办理获得国有土地使用权证，无须额外考虑拆迁安置及土地补偿问题。项目所在地为水塘及荒草地、裸土地等，裸土地占总用地的60.3%，不占用基本农田。本项目建成后，可以充分利用现有土地，改变杂草丛生的局面，可以很好的改善当地景观，并带来很好的经济效益和社会效益。增加绿化面积，大量种植

22、草地、树林，所有建筑风格将与环境融合在一起，使人文风景和自然风光完美合一。第二章 项目选址合理性分析1、总体规划符合性分析根据桂林市城市总体规划（20072030年），项目用地为二类居住用地，见附图15中心城区用地规划图，同时，项目控规得到了桂林市人民政府市政城控函20092号文关于桂林阳光100置业有限公司桂林丽园控制性详细规划的批复的批准。可见，项目符合桂林市总体规划。2、环境适应性分析（1）水环境根据水环境质量现状监测结果，评价区域水质符合桂林市地表水环境功能区划要求，达到GB3838-2002地表水环境质量标准IV类标准。（2）环境空气评价区域规划为二类环境空气功能区，执行GB3095

23、-1996环境空气质量标准二级标准。根据空气质量现状监测结果，评价区域环境空气质量良好，达到GB3095-1996环境空气质量标准二级标准。本项目运营期大气污染排放源强很低，对周围环境空气质量影响相对较小。项目的建设符合环境空气功能区划。（3）噪声环境桂林市噪声功能区划，评价区为2类环境功能区。根据声环境质量现状监测结果，区域噪声符合声环境功能区划。（4）环境相容性分析项目所在地周边环境风景秀丽，为建设一个风景优美、清净的住宅小区创造了优越的自然条件。并且周围无污染企业，社会环境良好，适和人们居住。项目建成后，通过合理的绿化改善了局部的生态环境。小区建成后，配套设施的建设可以带动本地经济的发展

24、，为周围居民创造很多就业机会，形成良好的环境效益、经济效益和社会效益。综上所述，本项目的选址是合理的。第四部分 项目生态与环境分析第一章 项目环境与生态现状1、空气环境评价区环境空气质量SO2和NO2、TSP一次值和日均值均未超标，达到GB30951996环境空气质量标准二级标准。环境良好，适合居住。2、声环境各监测点昼夜噪声值均未超标，各监测点噪声监测结果均符合城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）2类标准，说明评价区域内总体噪声背景值较低，区域声环境现状较好。3、生态环境项目所在区域主要分布部分人工林和少量灌木及荒草地，没有发现国家保护的珍稀动植物。评价区内有少数体型较小的鸟类活动

25、，大型野生动物已不多见，野生动物资源较少。水土流失调查显示该地区属轻度侵蚀，生态环境质量总体上为一般状态。第二章 项目生态环境影响分析1、污染源分析本项目环境影响包括施工期影响和营运期影响。施工期主要工作有移植花草、三通一平、基桩工程（土方开挖、填方、打桩）、主体工程（砼板、架梁、柱及砖砌墙体等）、装修（外墙和室内装修、水电安装）、道路建设、绿化等其他配套设施建设。施工期产生的污染物主要是扬尘、噪声、施工废水、振动和固体废弃物。营运期产生的污染物主要是生活污水和生活垃圾。2、施工期污染源分析施工期要进行花草树木需要移植，道路施工，土石方开挖，三材六料装卸、运输，主体工程建设，装修工程等，对环境

26、造成的主要影响因素是噪声、扬尘和固体废弃物等。3、营运期污染源分析本项目是房地产开发项目，营运期的主要污染源是居民、旅游休闲娱乐人员及交通车辆。主要污染物是污水、生活垃圾、噪声和汽车尾气。第三章 项目生态环境保护措施1、施工期生态环境保护措施施工期对生态环境的影响主要为施工地表扰动引发的水土流失以及植被破坏，施工污水排放等对周围生态环境的影响。针对以上影响，拟采取污染防治措施如下：（1）水土保持采取分区分期防治，工程建设前期以工程防护措施为主，因地制宜，辅以生物防护措施相结合，以快速有效地遏制水土流失，后期主要以植物防护措施为主，防止水土流失，改善生态环境。具体措施包括： 尽量缩小开挖面积，降

27、低开挖面坡度。填方时随运随压，减少松土储量。尽量争取充分利用拆迁建筑垃圾，减少建筑垃圾外运造成新的水土流失。在选址区四周设置排水沟渠沉淀池，施工污水经初步隔油、沉淀处理，沉淀时间不少于2小时，并实施监测，达标排放。（2）绿化措施在满足功能的前提下，为突出景观效果，应多选择观赏性强的植物。主导原则：绿化美化与生态防护并重；生态景观与旅游生境塑造得到充分考虑；以四季常青为主格调，特别重视上层乔木树种的选择与权重；布局以点线面结合，乔灌草结合。2、运营期生态环境保护措施营运期该项目排放的污水主要有生活污水，垃圾在临时存放存放过程中产生的少量渗滤液，景观水体运行过程中产生的一定量的尾水。项目生活污水其

28、污染物浓度分别为BOD5121mg/L，COD 212mg/L，NH3-N 25mg/L，SS171mg/L，均达到GB8978-1996污水综合排放标准三级标准，符合城市污水管网接管要求。但目前本规划区域周边无市政污水管网及设施。根据从排水公司调查所得资料，按照桂林市总体规划，雁山区污水处理系统工程作为市政基础设施的配套项目，计划总投资6483万元，建造一座处理能力为2万吨/日的污水处理厂 (远期建设达到8万吨/日)及配套污水收集管网23.3公里。其中，配套主管网分两期建设，一期管网主要解决广西师大雁山校区和漓江学院雁山校区的污水排放，二期管网主要解决桂林工学院、雁山镇和旅专的污水排放。而该

29、项目所需的污水管网需项目建设单位配套建设。雁山污水处理厂一期5000吨/日的应急处理设施建设已完工，主要处理广西师范大学雁山校区及漓江学院雁山校区的生活污水，暂时还无法接纳其他污水。须待二期2万吨/日项目完成后才可能接纳本项目污水。目前二期工程已完成前期工作，进入招标阶段，短期内不可能竣工投产。因此，在雁山污水处理厂接纳本项目污水之前，项目必须经自设的污水处理站处理达标后才能排放。 近期，项目规划于区域的东北角建设一座污水处理站，规模为1000 m3/d，污水收集至污水处理站，经过处理达标后，排入附近的佛殿桥溪。远期将污水处理站改为污水泵站，污水经过提升，接入桂阳公路市政污水管网，最终接入雁山

30、污水处理厂。第四章 环保投资及效益分析1、 项目环保投资测算根据测算，项目必要环保投资为15500万元，补充环保投资为130万元，总费用为15630万元。环保投资估算表必 要 环 保 投 资补 充 环 保 投 资项 目内容金额(万元)项 目金额(万元)水土保持费用水土流失防治工程、护坡等400污水三级处理构筑物（中水回用）30施工降尘40营运期泵房、垃圾转运站、备用发动机房防震、消声、降噪隔声措施100施工期废水处理沉沙池等30营运期污水处理污水处理站270营运期固体废弃物处理垃圾中转站、垃圾箱等180营运期废气、油烟处理宾馆油烟净化器、居民厨房专用烟道等450小区生态建设、绿化植被恢复、绿化

31、、美化景观等12000室内外排水管道雨、污水管网2000环境影响评价文件编制及“三同时”验收文件编制费30预留资金100合 计15500合 计1302、 项目环保效益分析（1）环境效益雨、污水再生利用实现了废水资源化，雨水回用水主要是用于景观水体的补水，雨水积蓄还可降低城市雨洪压力和雨水管网负荷，可降低雨水管道投资；污水回用可以用于小区道路浇洒和绿化，还可用于冲厕、洗车等方面。雨、污水回用节约了大量的自来水，为城市居民生活用水提供了供水源。对固体废弃物的治理可有效控制二次污染的产生，保护土壤和水资源。（2）经济效益首先，由于增加了污水回用处理设施，每年可以减少用于绿化、冲厕、洗车和浇洒地面的新

32、鲜水量33.7万吨左右，每年可节约60万元。因“三废”得到综合治理，由于环境的保护和改善，项目内居民及周边居民每年的健康损失费估计减少数十万元。（3）社会效益本项目建设对促进桂林市旅游房地产业的发展有着积极作用。在为居民提供良好生活环境的同时，使居民的身心得以充分的调节。此外，还可以带动周边经济的发展及附近服务业的发展。第五部分 项目设计及节能措施第一章 项目景观设计通过现场踏勘，确定需保留大树，于规划布局时予以充分考虑，减少绿化成本，并有利于再建设初期形成明显景观效果。植物配置上以生态保护为基本原则。充分利用现状植物，并充分利用当地乡土树种，尽量模拟自然生态进行植物种植，适当配置乌柏、银杏、

33、枫香、红枫、紫叶李等园林树种，注意选用能表现岭南风光的亚热带树种，以常绿阔叶树为主，进行植物配置，并组织春夏秋冬各季景观主题，丰富园区景观特色。第二章 项目节能设计1、 节能设计说明（1）规划节能设计即从建筑选址、分区、建筑方位朝向、建筑体型、建筑间距、冬季季风主导风向、太阳辐射等方面考虑，以优化建筑的微气候环境，利于节能。如居住建筑应尽可能布置在避风、向阳地段，尽量减少遮挡；建筑物体型系数高层和中高层应控制在0.3以下，多层住宅不宜超过0.35，低层住宅不宜超过0.45；建筑布局时，应尽可能使道路走向平行于当地主导风向。（2）墙体节能设计墙体是外围护结构主体，推广应用新型墙体材料或复合墙体（

34、3）门窗节能技术在建筑外围护结构中，门窗的保温隔热能力较差，门窗缝隙还是冷风渗透的主要通道，改善门窗的绝热性能是节能工作的一个重点。首先要控制窗墙比，北向、（东、西）向、南向窗墙比应分别控制在0.2、0.3、0.35；其次，要提高门窗气密性，减少冷风渗透，加强户门、阳台门的保温，改善窗户保温效果，如增加窗玻璃层数、加膜或采用各种新型建材节能窗等。（4）屋面节能技术顶层住房冬冷夏热问题在节能设计应加以重视， 对于不同类型的屋面应采用不同保温材料，以达到最佳效果。2、 相关专业节能措施（1）合理选择冷热源系统目前在国内常用的空调冷源有两大类以电能作动力的压缩式制冷机和以热能为动力的吸收式制冷机。各

35、种机型在不同的制冷量范围内其制冷性能系数相差甚大，在选用时应对各种机组进行具体分析比较。采用空调蓄冷系统可以有效地做到合理用电，缓解电力负荷的峰谷差现象，以谷补峰，减少电力及空调制冷机装机容量，明显节约运行费用。（2）合理选择采暖、通风与空调系统在系统形式选择时，应当分析环境控制场合的特点和各种系统具有的特点，使二者有最佳的配合，从而达到既经济又节能的目的。另外系统选择与划分时应充分考虑运行调节与管理的要求，如不同朝向、内外区系统应分开设置或分环，或采用多分区新风机、多分区空调机系统，对内外区分别输送不同参数的风，风量也可分别调节与控制，从而避免不同区域出现过冷或过热的能量浪费现象。此外在气流

36、组织上应选择具有节能优点的气流分布模式，如下送风模式；置换通风模式等。（3）空调系统运行的节能措施合理确定新风量防止过冷和过热现象改变空调设备启停时间；预冷和预热时停止取用新风过渡季尽量利用室外新风提高输送能量的效率建筑设备的自动化加强日常管理（4）建筑中的热回收排风热回收内区热量回收其他热量回收（5）除以上节能措施外，以下措施也是实现节能的有效途径：利用计算机对供暖系统进行全面的水利平衡调试只有真正做到按户计量及室温控制调节，才能实现现阶段节能目标。选用保温效果好的新型保温材料对管道进行保温有利于节能。3、 节能效果分析桂林地处亚热带，气候湿热多雨。本项目设计上通过设置大量的走廊、连廊，减小

37、东西向窗的开窗面积、使用大面积长窗，条窗以及局部设置外遮阳的方式，通过对阳光、空气、水等自然条件的充分利用，达到即环保节能，又能为城市创造生动的景观空间的目的。建筑设计采用符合现行国家及地方节能强制性标准的外墙、屋面的材料和构造，保证节能验算达到要求。建筑的水、电设备均考虑采用高效低耗的新型设备，并严格遵守国家及地方节能强制性标准，力求在现有条件下最大可能地实现对环境的尊重。第三章 环保设计1、 防噪音处理城市道路一侧住宅可考虑采用双层玻璃，增设隔音墙等措施来减弱规划城市路的噪声影响。2、 调节和利用自然风除了考虑防噪音的同时，充分考虑调节和利用自然风，本规划方案的住宅组团基本为南北向布局，部

38、分多层住宅围而不合，局部架空，形成小区内部的辅助风口，使邻里组团的通风条件良好。住宅设计尤其强调南北通风，餐厅、客厅双向看景。3、 其它环保设计措施本工程属于民用建筑，没有工业污染源及污染物。其他环境可能产生影响的是生活设施和生污水。本设计将根据有关规定分别采取必要的控制措施。（1）给排水系统的管材全部选用新型材料PPK或者府型钢管，不锈无毒。（2）污水处理：本工程排水系统采用雨污分流制，室内污废水合流。小区污水由污水管网汇集后，经地埋式污水处理设施处理后，排入市镇污水管网。（3）生活垃圾收集：生活固体垃圾装袋，区内设垃圾收集箱，及时清运。第六部分 项目基础设施建设与投资第一章 电力工程规划1

39、、 设计原则（1）满足规划区内电力负荷增长的需要。（2）建立规划区内主要道路上的电力管道系统。2、 现状概述桂林丽园位于桂林市南郊、象山区九美桥产业园西面，原空军95285部队后勤及家属生活区大院内。距北面的110kV大化变电站（主变容量为240MVA）约5.5公里，目前规划区内用电量不大，基本为村庄用电，电源采用10kV架空线。 3、 负荷预测根据各地块的用地性质，采用单位建筑面积负荷密度法进行负荷计算。用电指标参数取值：市政设施、居住用地按40W/ m2；文化娱乐、商业用地按50W/ m2；旅馆业用地按60W/ m2；停车场、公共绿地按5-8W/ m2。预测得知：规划区总计算负荷为7032

40、.0kW、总计算容量为7429.2kVA。4、供电电源规划（1）根据负荷预测及由桂林市供电局提供的110kV大化变电站现状用电负荷资料得知：规划区内的用电负荷可由大化变电站提供两回10kV电源，采用10kV架空线引入。（2）规划远期可由附近的职教办学集中区内规划110kV变电站（1x50MVA）提供10kV电源（距离约3.0公里）。5、电力设施及线路规划（1）、规划区内设两处10kV开闭所，每个开闭所可供4000kW左右的负荷。开闭所以环形网络结线为主，正常时开环运行。每个开闭所设一路独立的10KV电源。10KV开闭所可附设在公建筑内，需建筑面积约50 m2，；也可单独设置在室外。（2）10/

41、0.4KV配电所应结合小区规划来布置，尽量接近负荷中心，采用箱式变电站或户内式变电所供电。用户10KV电源规划由开闭所供电的环网柜或高压电缆分支箱引来。（3）10KV配电线路在规划区内的主要道路上规划沿道路西、北侧采用电力管道敷设方式；支路采用电力电缆直埋地敷设。低压配电线路规划采用低压电缆埋地敷设方式。 （4）、道路照明应从照明质量和环境美化的整体要求出发，按规范设计其灯距与灯高，路灯照明采用独立的路灯变压器供电。6、规划依据（1）桂林市总体规划（2001-2010年）（2）“十一五”桂林电网规划（桂林供电局）（3）城市电力规划规范（GB1502931999）（4）城市工程管线综合规划规范（

42、GB5028998）第二章 电信工程规划1、 设计原则（1）建立满足规划区内各种业务需求适当超前的统一、高效和技术先进的通信系统。（2）建立满足规划区内需求的电话网、移动网，有线电视网，宽带数据网。（3）建立完善的电信管道系统，满足各种线路敷设的需求。2、 现状概述本规划区内无电信设施，电信线路为架空敷设，附近移动及联通的通信基站信号已覆盖规划区。3、电话门数预测根据各地块用地性质不同，采用单位建筑面积电信指标法预测各地块的电话门数。电话预测指标取值：居住用地按1门/200 m2 ；商业、娱乐用地按1门/250 m2 ；旅馆业用地按1门/100 m2 ；市政设施用地按1门/250 m2。 经估

43、算，规划区内电话需求量为1185门。4、规划布局（1）在06-5地块设置电信交接接入小间，附设在旅馆建筑内的二楼作为机房，内设1500对的程控交换机，电信交接间需建筑面积约20-30平方米。（2）规划区内人口密度约6300人/ km2，邮政服务网点（所）服务半径规划取0.8公里，在06-5地规划块邮政所1处，附设在公建内，建筑面积约100 m2。（3）规划区内按每500户、服务半径1km设置一个有线电视光节点。（4）扩大移动交换机的容量和覆盖范围，注重对移动电子商务，移动互联网的开发应用，促进移动通信本身业务量的增长和用户数的增长，同时引入第三代移动通信系统，提供语音、数据及各种多媒体业务。5

44、、线路规划电信线路在规划区内的主要道路上沿道路东、南侧的人行道采用穿PVC排管地下敷设方式，支路可采用电信电缆直埋敷设；管道容量按各类通信线路网远期发展需要确定。规划电信公司、广播电视局、移动公司、联通公司、铁通公司和网通公司等电信线路共路由敷设。所有规划道路的电信管道管孔分配如下：电信公司34孔，广电公司1孔、移动公司1孔、联通公司1孔、规划区管理1孔。6规划依据（1）桂林市总体规划（2001-2010年）（2）城市邮电通信规划第四章 给水工程规划（一）负荷预测1、 水源及周边市政供水设施概况该规划区域无大的自然河流和其他自然地表水源，周边村庄采用地下水源，分散式水井供水。规划区域东侧、距离本规划区域约2km的桂阳公路上设有DN600DN500的市政给水管，由瓦窑水厂沿凯风路、桂阳公路至雁山工学院新校区。总长约30km。2、规划原则（1）严格执行给水工程、水源工程各项技术指标及规范。（2）全面规划，分期实施，使工程具有可操作性，发挥其最佳效益。（3）在用水标准选择上，要结合本区实际情况，做到既节约用水，又确保生产、生活、消防用水需要。3、用水量预测需水量的预测，是确定供水规模、工程投资及水资源分配的依据。需水量预测应根据规划区域内的用地布局、规划人口等各