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1、 大冶市基瑞房地产开发有限公司 桂 林 项 目 可 行 性 分 析 报 告 目 录一 项目介绍二 建设条件三 投资环境分析四 市场分析与价格预测五 营销策略六 项目的主要建筑指标七 项目投资估算与盈利分析八 不确定性分析一 项目报告随着住房制度改革的全面进步，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现:随着居民生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。为了适应时代的发展、社会的需求，基瑞房地产开发有限公司决定在桂林市临桂新区人民路处开发生态艺术型房产小区一处，以满足房地产市场日益高涨的需求。二
2、建设条件 1. 该规划区地理位置优越，对面是即将建设的桂林市人民政府办公楼， 中间是人民路。 2. 靠近公路、交通便利、离市中心仅6公里。 3. 周边环境适宜，自然环境和生态环境良好。 4. 容积率较高、可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5. 小区旁边将建一汽车站。交通便利、配套齐全。 6. 紧靠小区有条循环水系，可以加以利用，把小区建设成为山水明城。 7. 拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础。设 施配套齐全；学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。三 投资环境分析a 宏观环境分析 1. 根据国家有关部门及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑
3、制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展。系列政策均是站在增量房市场来进行调整、规范；而对存量房市场的影响则是加大了交易成本、减少了供应量，对增量房价而言反而是保证和促进上涨的力量。我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 2. 据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势。今年1-5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和 4.1%。 b 微观环境分析 1. 目前，桂林市房地产市场地产投资环境喜人。从2002开始规划城市住宅改造以来，十年期间，房地产市场发展较为缓慢，可近4年内政府对桂林这个世界旅游城市着为重点整治，城区绿化率高于其他城市
4、且城区人口在快速增长，基于上述情况，政府于2011年9月对临桂新区出示征地示意图。目前已有山水凤凰城、汇荣桂林桂林、奥林匹克花园、 花样年花样城及新城中心公园等大型项目相应建设，投资商看好新区 房地产的发展前景。今年以来，几大开发项目销售大幅增长，新建商品 房价格平稳进城购房和投资购房日益增多，有效激活了市场的潜在需求， 加上桂林政策环境的不断放松，生态、人文、旅游环境的保护和提质， 使得桂林的地产投资环境魅力与日俱增。 政府对临桂新区已做详细规划、各种配套建设一应俱全，不日把新区建成后，将是集旅游、传媒、公园、学校、商业和居住等为一体的综合型城区。2012年临桂新区将新建和续建项目的总投资2
5、56亿元，年度完成投资31.8亿元。四 市场分析与价格预测 a 市场发展前景分析根据今年以来出台的房地产行业政策，桂林市场供需状况等方面情况调查表明，桂林地区房地产业发展前景看好主要表现为：1. 房价将持续稳中有升 近几年，桂林商品房价格较低且涨幅又小，因此受宏观调控影响很小，且土地价格、建筑材料和人工费用等上涨，房屋产品质量及配套标准的提高造成房价上涨的形势。 2. 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。一是城镇化进度加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求；二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求；三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。 3.二手市场活跃对新房的促进 随着
6、房地产二级市场的不断活跃，卖旧换新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。 4. 政府将加大地产开发的调控力度及城市建设力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进这座集居住、商旅为一体的最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多国外友人到桂林投资、居住。 5. 房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广；竞争由单一价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套设施等多因素、多元化竞争新格局。 b 目标客户的定位 目标客户群主要分为四类： a. 钟爱于桂林城居住环境、人居品牌的购房
7、群体 b. 货币保值的投资市场和旅游度假市场 c. 当地居民更换旧房二次置业的购房群体 d. 致力于桂林投资置业的购房群体五 营销策略秉承企业“广厦千万、诚信辉盛”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发挥楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润：1. 进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型、结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。2. 实施有效的广告宣传策略、营销策略和公关策略，实现销售目标。利用报纸、电视、户外广告牌、车载、站牌等行之有效的广告方式及时的将楼盘信息传递给购房客户。通过沟通、利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受提
8、高对所开发产品的认识度。3. 通过扩展销售渠道实现房屋销售，利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售有原来的单一自行销售转变为行销、直销网销、地域代理等多元化销售模式。4. 提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户、为客户提供优质完善的房屋，让客户感受到比预期更好的超值服务。5. 利用品牌战略实现房屋销售。有效的利用品牌效应提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买欲望。6. 结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格
9、有低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再根据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息坚定购房客户的信心。六 项目的主要建筑指标 1. 6千万拿到土地经营权 2. 总土地面积约300亩 3. 一期开发100亩序号项目单位数量1总用地面积亩1002总建筑面积平方米2333452.1住宅面积平方米200676.72.2商铺面积平方米32668.33容积率3.54建筑密度35%5可售住宅面积平方米198676.7 七 项目投资估算及盈利分析 1. 投资估算 投 资 估 算 表序号项目单价数量金额（万元）1土地费用192100192002前期费用100233
10、3452333.452.1勘测设计费20233345466.692.2各类规费802333451866.763工程费用120023334528001.43.1建安工程费1102333452566.83.2室外工程502333451166.733.3机电工程502333451166.734销售费用2%22455管理费用3%32356资金成本10007总投资63248.55 2. 销售收入 根据工程所处位置、周围环境和桂林市房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因数,本区住宅均价定位为4000元 /m2，低层商铺均价定位为20000元 /m2 。 销 售 收 入序号项目单位数
11、量价格金额（万元）1住宅元 /m2200676.7400080270.682低层商铺元 /m232668.32000065336.603合计145607.284平均销售单价元 /m20.624 3. 营业税及附加 本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税。综上，本项目的税率为6%，共应交纳税金及附加为8736.44万元。4. 盈利能力分析 财 务 现 金 流 量 表序号项目合计（万元）1现金流入145607.281.1销售流入145607.281.2其它收入2现金流出71984.992.1成本投资63248.552.2营业税及附加8736.443税前利润额73622.294项目税前利润率5
12、8.2%5净利润64887.85八 不确定性分析 1. 盈亏平衡分析 各年的平衡点作业率（即在成本不变的情况下，盈亏平衡点销售收入占计划销售收入的比例）分别为47.2%、46.3%，而第一年只要实现计划收入的81.86%就能保本，其余以此类推。第一年的盈亏平衡点作业率偏高是由于第一年只实现了第一期开发的80%销售收入，而从谨慎的角度出发，将第一期的开发成本全部计入了当期损益。从第二年、第三年来看盈亏平衡点作业率较低，项目安全度较高，抗风险能力强。 销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率） 719849900/6240（1-0.06）=108438平方米 占计划销售量的46.
13、47% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率） 719849900/233345（1-0.06）=2899元/平方米 占计划销售单价的46.46%盈亏平衡分析表明：当项目销售面积达到108438平方米或平均销售价格达到2899元/平方米时，项目保本，安全金度9.90 。 2. 敏感性分析 分别就投资额、经营成本和营业收入三个因数对项目内含报酬率IRR进行单因数敏感性分析，取变化率为正负5% 。 由表可见，营业收入变化对项目IRR的影响最大，投资变化次之，影响也较大。而经营成本则对其影响较小。总的来说，项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率（最低情况为收入减少5%时IRR为29.69）项目内含报酬率仍大大高于其资金成6.2%，也高于行业平均利润水平15%-20%。表明该项目具有很高的抗风险能力。九 结论 经过认真调查及精确计算，大冶市基瑞房地产开发有限公司在桂林市临桂新区人民路开发的地产项目“新桂怡园”具备开发的可行性，可进行投资开发。 2012-6-6
