河北某房地产项目可行性研究报告.doc

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1、保 密 承 诺本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。项目经理签字：接收日期：目 录保密承诺 1目 录2摘 要 . 3第一部分 公司基本情况7第二部分 公司组织管理12第三部分 项目介绍15第四部分 技术与服务20第五部分 环保与安全26第六部分 市场分析29第七部分 市场营销分析36第八部分 融资说明41第九部分 财务分析44第十部分 风险控制48第十一部分 项目实施计划54摘 要一、公司基本情况 张家界市*房地产开发有限

2、公司是在湖南省*集团实业总公司张家界分公司的基础上改制而成的，改制后的张家界市*房地产开发有限公司成立于2002年9月18日，注册资金1898万元，主要致力于房地产开发与经营管理。二、公司组织管理公司设立董事长兼总经理一名，副董事长一名。采取董事长负责制，副董事长由总经理聘任，协助总经理管理公司日常的经营活动，并对总经理负责。此外，公司已形成了科学、系统、完善、可行的管理组织模式，建立了完整的组织机构和人力资源管理制度，并拥有资深的外聘顾问和广泛的社会关系。三、项目介绍 张家界市*房地产开发有限公司开发设计的“*商城”位于张家界市永定区，是一个功能齐全、设计现代化、理念超前的综合性商城。项目总

3、占地64942平方米，总规化建筑面积95875平方米。本项目建成后，必将填补张家界市高档地产项目的一项空白，并成为张家界市立体景观的一个新亮点。四、技术与服务 本项目是张家界市基础设施建设投资的重点，市政配套设施完善，包括道路工程、排水工程、供水管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，各种技术指标均符合国家有关标准，具有完善的服务配套设施，为广大业主及入住单位提供全面优质的服务。五、环保与安全我们针对项目自身的污染情况制定了相应的治理方案，均按环境保护规范的标准严格执行。此外，在施工过程中还提倡有效的利用自然资源，节约能源，并建立了较完善的安全防范系统和消防措施，为项目整体的安全提供

4、了有力的保障。六、市场分析随着我国房地产行业的发展，湖南省的房地产行业也迈上了一个新的台阶，各大房地产企业纷纷涌现，在行业内形成了一定的竞争态势，如张家界鑫望置业有限公司，主要从事房地产综合开发，结合多种经营为一体的私营独资企业，在房地产开发方面取得了较大的成果，在业内享有一定的声誉。 根据该项目的规划条件及市场调查的数据分析，我们将该项目定位为一个新的组合商业业态，即住宅底层商铺与商业街的组合，我们称为住宅底层商业街。传统的住宅底层商铺规模较小，经营范围都针对住宅区人群，以日常消费品为主，无法形成规模。而商业街商业气氛又比较浓厚，但若人气不足，也很难经营成功。而项目的定位正是结合了商业街的商

5、业气氛浓厚及住宅区的人气较旺的特点，取长补短，定能在市场上产生一个新的亮点！七、市场营销分析在激烈的市场竞争环境中，科学有效的销售策略是决定企业生存发展的关键因素，该企业从实际出发，结合市场发展趋势，制定了符合公司发展的营销策略，即以优越的地理位置、良好的产品质量、有竞争力的价格、时尚的设计风格、完善的配套设施、休闲舒适和温馨健康的生活等经营理念让广大的置业者了解此开发项目、购买此开发项目并宣传此开发项目。 通过宣传单、报纸、广告、新闻广播、促销宣传及专门的促销活动等多种营销方式、依靠公司专业的营销人员、用不同力度的宣传手段等作为公司的营销策略。八、融资说明本项目计划需要总投资1.4亿元，其资

6、金来源为：企业自筹资金4386万元，其余部分采取向投资公司融资4800万元及一期产品销售收益解决，其中向投资公司融资的4800万部分，本公司以已获得项目土地使用权作为融资抵押，融资期限三年。九、财务分析 一期项目预计总投资为7027万元，总建筑面积50180平方米，商业用房及住宅建安费用2911万元，市政基础设施费330万元，市政建设配套费103万元，工程其他费用348万元，搬迁补偿费3335万元。二期项目预计总投资为7935万元，总建筑面积56725平方米，商业用房及住宅建安费用3291万元，市政基础设施费381万元，市政建设配套费111万元，工程其它费384万元，搬迁补偿费3768万元。拟

7、定项目收益、成本、费用和税收等水平。通过计算分析，一期项目开发期合计税后利润565万元，项目开发毛利润达到25.92，投资回收期12.44年。二期项目开发期合计税后利润673万元，项目开发毛利润达到26.08，投资回收期11.79年。十、风险控制房地产作为产品具有一次性投入资金大，资金周转慢，受政策影响强等特点，使得房地产开发项目的风险较其他产品更强。公司经过详细的分析与预测，提出合理的控制方案来规避风险。十一、项目实施计划本项目拟分两期进行建设，第一期建设自2004年9月16日开始拆迁至2005年12月竣工；第二期建设自2005年2月开始拆迁至2006年5月竣工，总工期合计一年零八个月，具体

8、安排如下：2004年9月16日至2005年2月拆迁及其基础建设；2005年2月至2005年12月主体建设及一期配套设施建设；2005年2月至2005年6月拆迁及基础建设；2005年6月至2006年5月主体建设及配套设施建设；2006年6月开业。第一部分 企业基本情况一、企业简单描述张家界市*房地产开发有限公司是在湖南省*集团实业总公司张家界分公司的基础上改制而成的，改制后的张家界市*房地产开发有限公司于2002年9月18日成立，注册资金1898万元，公司是独立核算、自主经营、自负盈亏的民营企业。公司在改制前参与集团总公司开发了怀化中心市场、太平桥市场、河西商贸城、河西家电城、湘西吉首市商城、花

9、恒边贸市场、邵东农林产品批发城等大型项目的建设，取得了良好的社会效益和经济效益，被评为省500强民营企业的第五名，在三年中，共创毛利达三个亿元以上，实现纯利达1.8个亿。公司以经营房地产业务为主。公司成立之初，公司的董事长兼总经理贺丽芝与其他领导一起，凭借自身丰富的房地产方面的工作经验，结合当地消费者的特点，以“重合同、守信用、坚持质量第一，信誉至上”为经营原则，本着“诚信、务实、发展”的原则开展工作，迅速找到市场缺口，占领市场份额。本公司的成立将振兴张家界的经济，促进张家界旅游业的发展，增加城市亮点，优质服务于全社会。二、公司主要负责人情况 一、 公司的发展目标张家界*房地产开发有限公司主要

10、致力于房地产开发与经营管理，公司要充分发挥科研开发、技术创新能力，不断推进科研成果的产业化，从而实现创造生态文明的目标。公司目前的*商城项目乃张家界市重点开发项目，其市场前景一片光明。目前，张家界已基本形成一个总面积达500平方公里，融山、水、洞和历史文化、民俗风情为一体的高品位、大规模的旅游风景区。由于专业市场的硬件条件缺乏，加之管理不到位，旅游产品的销售均分散在市内各零售商店、市场或农贸市场内进行，有的甚至是在农村集镇的马路市场、地摊内完成交易，这一情况严重影响了张家界市作为国际旅游城市的整体形象，既无法提高旅游商品市场的发展速度，也给游客造成了诸多不便。张家界市旅游人次每年均超过600万

11、，各类公务会议游客占50%，但其会议和商务均是在其他城市完成的，张家界旅游仅作为其整体活动中的一部分，故张家界旅游服务市场的功能缺陷不仅给游客造成诸多不便，也给张家界的旅游发展带来极大障碍。此项目开发完成后周围生活设施齐全，可满足市场需要，提高人民生活质量，达到环境效益、社会效益及经济效益的三赢。张家界*房地产开发公司正是看到市场的发展的空间，努力将项目建成集旅游、休闲、娱乐于一体的综合类项目。*商城的建立，不仅可以加强对旅游产品销售的管理，提高旅游商品市场经济的发展，还可以促进张家界市旅游向多元化发展，使各类公务游客不再将张家界旅游仅作为其整体活动中的一部份。本案的开发定要遵守“领先”的原则

12、，迎合市场需求，扫除市场盲点，将该项目做成张家界的第一品牌！第二部分 公司组织管理一、公司管理团队序号职务姓名性别年龄学历、学位1董事长兼总经理女42大专2副董事长男57大专3会计师女50大专4策划总监男30MBA5项目执行总监男38本科二、公司组织结构公司在经历由弱到强、从小到大的发展历程后，现已基本形成了科学、系统、完善可行的管理组织模式，并随着外部环境和内部条件的不断变化而进行着不断的改进和完善。通过多年的运作，以及借鉴其他公司的管理经验和管理模式，领导层根据该公司的实际情况，制定了符合公司现阶段发展的组织管理结构模式。简单以图表示如下：董事长兼总经理副董事长项目执行总监会计师策划总监现

13、公司以人为本，聚集了一大批具有开拓精神和丰富操作经验的管理人才，大中专以上学历13人，高级职称3人，中级职称4人。三、公司管理制度公司的发展离不开业务的拓展，业务拓展的成果主要是人才能力的表现。现今社会，人才竞争是企业竞争的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共识。如何引进人才、管理人才、留住人才是每个企业发展阶段不能不面临的关键问题。事实表明，公司良好的发展前景、人性化的管理方式和行之有效的奖惩制度是吸引人才和留住人才的重要因素。由此看来，作为公司管理的一方面，竞争奖惩制度的制定有着举足轻重的作用。卓有成效的竞争奖励机制是衡量一个企业现代化的标志，它的制定妥否在很大程度上关系到公司的存亡。只

14、有制定符合公司发展的竞争奖励机制，才能够使公司的管理体制更趋于科学和完善。因此，公司依据“可信、可干、可控、可塑”的原则，从人品、能力、工作态度和发展潜力四方面对管理层和关键人员制定了尤为合理的管理制度，以保证公司的良性发展。四、公司管理的目标随着公司规模的不断扩大，对于管理的科学性的要求就越来越高。“向管理要效益”已经成为公司经营宗旨的一部分。通过在经营中的经验总结、引进高水平的管理人才以及学习其他优秀公司的先进管理经验等，将公司的组织管理模式逐步完善，更好的为公司的高速发展和不断壮大而服务。“*商城”建设项目的实施，是对公司综合管理水平的一次检验。通过此项目的开发、建设施工、完工销售等一系

15、列工作的运作，不仅可以提升公司的知名度，创造经济效益，更重要的是能够使管理层及时发现并弥补公司管理中的不足，为以后工作进一步开展奠定良好的基础，使公司向更高的目标迈进。第三部分 项目介绍一、项目背景（一）、市场环境随着我国改革开放的不断深入，社会生产力的提高和经济的高速发展，人们的消费观念、消费水平和消费方式都在发生着深刻的变化，追求高档次生活已经成为消费者的目标。在我国加入世贸组织以后，国际经济合作全面扩大，国内经济有了长足的发展，尤其是城市的发展更迈进了一个新的阶段。 1949年4月4日，国务院批准大庸市更名为张家界市。全市辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两县。总人口155万，总面积9563

16、平方公里。市府设永定区，距省会长沙390公里，距长江三峡300公里。*商城位于张家界市永定区，北至回龙路，南至滨河二路，西至南正街，东至东正街。（二）、项目背景目前张家界已基本形成了一个以张家界国家森林公园、索溪峪、天子山三大景区为核心景区，以茅岩河、九天洞、天门山、五雷山、普光禅寺等卫星景区，总面积达500平方公里，并已开发风景区（点）20余个，建成游览线30多条、景区游道500多公里。为了可以让旅游消费者更好地体会张家界的美丽风光，并且可以建立张家界市作为国际旅游城市的整体形象，我公司遂努力将本案建成集旅游、休闲、娱乐于一体的综合类项目。本项目共11栋建筑，其中1、3、8、9、10号楼底下

17、两层为商场，上部为住宅；2、4、5、7号楼为三层商场，上部为住宅；另外，4、5号楼四层为配电及物业管理用房；6号楼底下两层为大型超市，11号楼为居委会办公室。（三）、项目特点“*商城”项目的开发，充分体现了现代设计的开发理念，本项目建成后，必将填补张家界市高档地产项目的一项空白，迎合市场的需求，并成为张家界市立体景观的一个新的亮点。“*商城”有科学合理的铺位划分和人流动线设计，商城内的配套设施相对完善。就张家界的地产发展来看，无论是住宅或是商业店铺，建筑群体较为分散，无法形成规模，更是缺少配套设施。但是从项目整体考虑，拥有完善的配套设施。现代社会的人们已经越来越注重生态，注重环境，尤其是在人杰

18、地灵的张家界，景观的配置更是不可缺少；这样可以形成一个美好的购物环境，引人驻足。在中心广场位置配置喷泉及花坛，在街区位置布置休闲长椅，形成良好的景观及购物环境，使本案将成为一个高品位的社区。本项目的突出特点是智能化突出，综合性强，不同于目前存在的纯住宅小区或纯商务楼等模式，而是集商务、办公、住宅、公寓为一体的综合性大厦。新颖、别致、时尚的建筑造型，加之先进完善的配套设施、优质的服务及优越的地域条件，为本项目成为本省乃至全国的标志性建筑提供了极其有利的条件。二、项目设计原则本项目为商业地产类开发，根本目的是为了销售出去，使公司取得经济效益和社会效益的双丰收。本项目确定“以人为本”的规划设计指导思

19、想，既人性的规划、地景的规划。以景观空间品质为主导的设计思想。本项目充分利用项目的地理优势，规划设计突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性，围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、展会经济、人文优势为张家界市经济发展做出贡献，以张家界市整体经济发展和环境改造为标准，服从于城市整体的开发建设需求。三、 主要建筑指标表序号名称指标单位备注1总占地面积64942m22规划用地面积54595m23总建筑面积99615m2包含地下车库面积4建筑密度39.9%5绿化率25.1%6容积率1.76%编号类别层数总建筑面积（m2）底层建筑占地面积（m2）商业面积（m2）住宅面积（m2）备注1号楼商住楼六层20

20、77943188800114682号楼商业三层406411604004/3号楼商住楼六层1829536347459102014、5号楼商业四层406911003376/四层物业管理693m26号楼商住楼六层15894331768435068地下车库面积3740m27号楼商业三层548315475423/8号楼商住楼六层50501010227327049号楼商住楼六层37587321681202710号楼商住楼六层1398630206197748411号楼商住楼三层712218/居委会办公楼垃圾站三层60永定医院六层3400600四、建筑物一览表五、项目的总体布局1、整体平面采用中心广场结合庭院

21、式布局手法，利用中心绿地及小区商业步行街形成两条相互垂直的中心轴线，将整个地块划分成四个有机的组成部分。2、中间部分由绿化广场、中心文化广场构成整个地块的核心景观。南北轴线北对普光禅寺大门，经天正绿化广场、*商场中心绿地可直达滨河路风光带。这样一来，将天正绿化广场、*商场中心绿地可直达滨河路风光带。这样一来，将天正公司购物广场与*商场紧密联系起来，可以提升*商城的商业价值，同时这条50米宽的绿化风光带也是联系澧水河和生态广场的绿色走廊。3、东西轴线主要由二条16米宽的特色商业步行街及中心精品商场构成，能够将中心绿地及四个地块有机的联系在一起，是人们休闲购物的好去处。4、由于该地块东面是敦谊小学

22、，东南角为永定医院，交通便利，能够很好的完善小区的配套服务设施。另考虑到小区物业管理的需要，总平面设计中考虑了物业管理公司用房及社区居委会办公楼，以及垃圾站、地下车库及其他需要设置的服务配套设施。东面临敦谊小学的地方规划为音像文化大市场，可以很好地带动四周的相关文化产业。5、*商场平面布局充分考虑人性化设计，引导和围合性强，空间态势富有韵律感。绿化通透感强，使园内、园外空间得以流通，增强了绿化景观的层次感和延伸感。第四部分 技术与服务一、 建筑设计依据（一）、建筑方案设计依据建筑结构荷载规范GB50009-2002混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑抗震设计规范GB50011-200

23、1建筑地基基础设计规范GB50007-2002（二）、主要设计参数及荷载取值1、 建筑结构安全等级二级，设计使用年限50年，结构重要性系数1.0。2、 抗震设防烈度六度，设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分级为第一组，结构抗震设防类别J类。3、 建筑场地类别级，地基基础设计等级丙级。4、 风压值WO=0.30KN/m2,基本雪压值SO=0.35KN/m25、 主要活荷载取值：商场 3.5KN/m2 商场楼梯 3.5KN/m2住宅（客厅、卧室、卫生间、厨房）2.0KN/m2住宅阳台 2.50KN/m2 屋面：上人 2.0KN/m2 不上人 0.5KN/m2 屋顶花园 3.0KN/m2(三)

24、、结构选型及墙体材料 商业楼采用底框结构，底层及二层设砼抗震墙。中心商场采用全框架结构。 外墙采用页岩砖，内墙框架填充墙采用砼小砌块。住宅部分内墙采用页岩砖。二、 给水、排水设计（一）、给排水设计依据1、室外给水设计规范GBJ13-86（97年版）2、室外排水设计规范GBH14-87（97年版）3、建筑给水排水设计规范GBJ15-88（97年版）4、建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）（二）、给水规划；1、用水量：住宅用水量标准为200L/人日，商场用水量标准为8L/m2日，办公用水量标准为50L/人班，绿化及浇洒道路用水量标准为2L/m2次。洗车用水量标准为400L/辆次，不可预

25、见用水量按最高生活用水量的15%计，则最高日生活用水量约：Q=1.15(2764.50.2+45649.20.008+2000.05+33256.70.002+770.4) =829m3/日 室外消火栓用水量标准为10L/S，同一时间的火灾次数为一次。2、管道布置：用两条进水管分别从回龙路及南正街上的市政配水管网引水，小区内沿内主次干道布置成环状管网，室外管道采用生活消防给水系统，为考虑计量及管理方便，在不同用水性质的建筑外装设水表。为保证室外消防要求，按间距不大于120米的要求布设有室外地上灭火栓。（三）、排水规划1、排水体制：雨污分流制2、排水量：污水量按生活用水量的80%计，约498m3

26、/日，雨水量按当地暴雨强度公式计算，其中设计重现期为1年，综合径流系数为0.653、管道布置：雨水管按就近排放的原则布置，污水需要经过化粪池预处理后，再用管道引至地埋式污水处理装置处理达到排放标准后，排入南正街污水管道。三、 电气设计（一）、设计依据1、城市电力规划规范GB50293-19992、低压配电设计规范GB50054-963、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-924、供配电设计规范GB50052-955、城市建设邮电通信服务设施设计标准DBJ43/007-966、建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000版）7、建筑与建筑群综合布线系统工程设计及验收规范GB/T50300-1

27、2-2000（二）电力工程规划1、负荷等级及电源根据负荷等级划分标准，本工程最高电力负荷等级为二级，工程主电源采用交联聚氯绝缘电力电缆穿保护钢管埋地方式专用线路，从回龙路上的城市电缆沟内配电线路上引来二路10.0KV环网线路。2、标准及测算住宅8.0kw/户 商业建筑60W/m2 公共建筑100W/m2 道路绿化20KW/Ha本工程负荷估算时需要系数按0.6计取，商业用电需要系数按0.8计取，配电房低压母线上同时率按0.9计取。则工程1#变电站负荷区用电设备安装量为3006.0千瓦，计算有功功率2104.0千瓦，变压器安装容量2*1250KVA；2#变电站负荷区用电设备安装量为2621.0千瓦

28、，计算有功功率1834.0千瓦，变压器安装容量2*1250KVA3、配电系统设计低压配电网采用放射网结线，以建筑“组团”分区配电，低压电缆网主干线路采用YJV22-10型电力电缆，引入各建筑单体的低压电缆分别经过若干户外型电缆分接箱接入单体建筑的总配电柜内。引入住宅每户线采用BV-310铜芯线。各建筑单体供用保护采用三相五线制接地保护方式。住宅楼电能表计集中设置一层楼梯间内。工程变配电设备采用附设式变电站，如1#-2#变电站，其他设备安装如开关、插座及配电箱均采用暗装方式；工程配电干线分支线采用塑料铜芯线穿塑料管于墙体，楼板板缝及现浇层内暗敷设。4、照明设计（1）、工程照明电源从配电房引出，分

29、层树干式供电，照明、插座及配电回路。（2）、办公照明采用电子镇流日光灯，照明照度为150LX。（3）、住宅客厅主照明采用电子镇流日光灯，照明照度100LX，其它房间采用裸灯泡，局部照明由用户二次装饰定。（4）、商业产照明采用电子镇流格栅日光灯，基本照明照度150LX，局部照明由商场二次装饰定。（5）、公共照明部分：在道路两旁间隔15-20米布置一杆庭院式路灯，在绿化、广场等局部点缀一些装饰景观照明。路灯照明电源采用金属囟化物光源。5、防雷与接地本工程防雷第三类防雪建筑物设计，防直雷可在建筑物屋角、女儿墙、楼梯间顶四周装设避雷带，屋顶上露了屋面的金属管道及构件应当与避雷带相连，防雷接地体及引下张

30、均利用建筑的金属构件完成。工程设计采用联合接地体，防雷接地、电气保护接地相连共用，联合接地体接地电阻要求小于4。四、智能化系统 住宅每户2门（2门/户）商业建筑：1门/60m2公共建筑2门/40m2工程规划总线数为20001、通讯设施及管线设有电讯交接间，交接间总线数为2000线，电话中继光缆由市电信网以电话电缆埋地引入。电讯交接间设置在商场一层内，建筑面积40平方米左右；电讯管线规划包括电话通信线、数字通信线、有线电视各部分组成，室外弱电管线均采用信号电缆沿室外综合管道沟内敷设。室内线路采用信号电缆穿PVC管暗埋入墙内。2、有线电视系统 小区有线电视信号采用光缆传输，光接点与电信系统合并建设

31、，室外传输管道路由同电信缆管道合建。 住宅每户设二个有线电视信号插座，室内管线采用信用电缆穿PVC管暗敷。3、小区智能化智能化系统根据业主要求在小区各交通出入口，商场主要出入口，主要房间场所等地段设置电视监控系统，居住区周边防范监控系统，小区内以综合布线为基础建宽带局域网系统，水，电，气采用三表远传式计量。住宅内设可视对讲，防盗报警求救系统。第五部分 环保与安全一、 环境保护（一）、污染与治理该工程位于城市主要商业街道路边，修建过程中及建成后对城市有一定的影响，例如：车辆集中，汽车尾气污染比较严重，空气中的二氧化硫比例高于市区内其它地区，车流量大、人流大，冬季排烟集中，植被稀少，因此主要污染源

32、为废气，其次为生活污水、固体垃圾、地下层设备的噪声污染。设计中采取以下措施对环境进行保护：1、废气主要来自汽车排放的尾气，地下车库设有汽车尾气排烟设施。2、建立污水处理系统，实行清污分流，生活污水、废水通过地埋式无动力污水处理系统后排入城市下水道。3、修建期间在晚上十点至凌晨六点不使用有噪声的施工设备，修建应在工地四周设封闭的临时性围墙，产生的建筑垃圾应及时处理，以免产生废气污染环境。4、废渣主要是生活垃圾，采用袋装方式收集处理，统一清走，防止二次污染。（二）、绿化设计 绿化景观设计考虑以小区中部的绿化为主要的绿化景观，组合成六横三竖向的绿化格局，并以点状绿化加以点缀，以此开成了以点、线、面结

33、合的丰富绿化景观。小区中心绿地向回龙路和滨河二路敞开，丰富了回龙路与滨河二路的景观内容，景观延至滨河路，与滨河路的景观较好地融合在一起，规整而通透式的景观设计也较好地融入了城市设计。 绿化设计依据树木种植本土化，绿化培植季节化的原则。树木种植本土化即移植适应本地气候的古树，并培植适应本地气候的绿树，绿化培植季节化即培植常绿叶、木本花卉等。在此原则上考虑道路采用枝态优美的合欢和叶大花银的广玉兰作为小区的主导树种。在小区的中心绿地和组团绿地培植叶优枝美的紫薇、棕榈、紫叶李、鸡爪槐、鸡爪柳等主要景观绿种，再以花香叶美的灌木迎春、杜鹃、金叶黄杨、山茶等，并在绿地的一角置一枝婆娑的罗汉竹。二、安全防范（

34、一）、消防 整个小区严格按照国家民用建筑防火规范设计。1、商场部分均设有封产楼梯间，商场内任何一点疏散距离不超过40米，大型商场均设自动喷淋及自动报警系统，并设有消防控制室。商场出入口宽度满足规范要求。2、住宅部分楼梯完全与商场楼梯分开，满足规范要求。3、基地内消防通道呈环状，各楼层之间的绿地处均按规范设置室外消火栓。各楼梯消防间距满足规范要求。（二）、卫生防疫1、小区内设有大面积绿化，为小区居民提供优美的环境和新鲜的空气，并有利于防尘降噪。2、各建筑单体间距均符合日照要求。3、住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗、门比例满足规范要求。4、在小区内及公共服务区设垃圾临时收集点，由物业管理人

35、员统一定时集中送至垃圾站处理。第六部分 市场分析一、张家界市房地产的总体情况（一） 张家界市房地产市场概况2002年全年房地产业增加值29636万元，比上年增长14%。房地产开发规模适度，全年商品房施工面积134596万平方米，增长3%；竣工面积71794万平方米，增长4.3%。随着住房制度改期的推进，住宅消费增长加快。全年商品房销售面积63728万平方米，比上年增长5.3%。其中，商品住宅销售58239万平方米，增长6.2%。个人购房比例迅速提高，在商品房销售中，个人购房的比重已达95%。调查显示：近七成的家庭拥有了自己的产权房，户均购房金额4.6万元，户均使用面积62平方米；家庭装修已成新

36、产业，三成多的家庭户均装修支出1.4万元；22.9%家庭今年打算购房。经上数据表明购房已成家庭最大的消费。在购房家庭中，户均购房金额4.6万元，为城镇居民家庭平均收入的1.5倍。其中购房改房的家庭占20%，户均购房金额3.9万元；购商品房的家庭占76.7%，户均购房金额7.9；购买其它住房的家庭占3.3%，户均购房金额3.4万元。户均购房金额小于1万元的家庭占购房总数的31.1%，户均购房金额1至3万元的家庭占46.5%。（二） 张家界市房地产商业业态分析商业业态类型特征典型案例商业街商铺以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业地产形式人民广场商业步行街市场类商铺指各种用于某类或综合商品批发

37、、零售、经营的商业楼宇新峰商场、奇峰市场、南正街服装批发城、紫隆服装城、天成量贩社区商铺位于住宅社区内的商用铺位回龙商城住宅底层商铺位于住宅等建筑物底层的商用铺位世纪公园、财富地带、紫云住宅小区百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位广和购物中心、华联商厦、华翔商城、梅尼购物中心、百货大楼、商业大楼、茂隆商城商务、写字楼商铺如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼交通设施商铺位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺火车站、回龙汽车站、荷泽飞机场商铺 经过对张家界市各种商业业态及区域内案例的分析，不难看出张家界市的各类商铺经营的规模都不是太少，经营品种

38、没有太多新颖的东西，品种较为单一，均以日常消费品为主，少量配有地方特产的经营。二、本项目的市场定位（一） 市场定位根据该项目规划条件的约束及市场调查的数据分析，我们将该项目定位为一个新的组合商业业态,即住宅底层商铺与商业街的组合，我们称为住宅底层商业街。传统的住宅底层商铺规模较小，经营范围都针对住宅区人群，以日常消费品为主，无法形成规模。而商业街商业气氛又比较浓厚，但若人气不足，也很难经营成功。而项目的定位正是结合了商业街的商业气氛浓厚及住宅区的人气较旺的特点，取长补短，定能在市场上产生一个新的亮点！（二） 商业目标客户群定位1、住宅部分的客户：对于张家界市来说，商业气息以本土特色为主，有些资

39、本的人希望能在家庭附近选择店铺做生意，顾家顾店，互不耽误。2、本市投资者：随着张家界经济的不断发展，有些人手头上已经有了一定的积蓄，正在积极寻找经商的机会。该项目开发为此部分人提供了一个较为开放的操作平台，正可以成为此部分客户群的投资热点。3、周边县市投资者：张家界的旅游城市的定位注定张家界市的发展逐步走向全省、全国乃至全世界。周边县市的投资者早已经看好张家界的名声及发展前途，商业的投资也越来越有一种聚集性。4、其他投资者：其它将张家界作为投资地的客户。（三） 消费群体定位1、 中外游客消费群体2、 本地居民消费群体3、 周边县市消费群体4、 其他（四） 经营模式定位1、以街区商业为主：商业街

40、区经营品种多样化，产生物色亮点2、配以一个大型卖场：大卖场与街区商铺形成互补，吸聚人气3、中心广场：聚集人气，集休闲、购物于一体（五） 商品功能定位1、旅游特点商品：从市场调查的情况来看，张家界大小购物中心及商铺经营特色都以日常消费品为主；而张家界旅游城市的定位吸引了较多的外来游客，目前的消费品种根本不能满足中外游客的需求，往往产生无处消费的现象。对此，对经营旅游产品的定位，定将能弥补市场的空缺，此部分占整个商业街铺的60%左右。2、时尚精品：张家界的地理位置形成其旅游季节的淡旺季，每年4月10月为旅游旺季，其余时间较淡，此时旅游产品的经营状况也受到了很大的影响。为此，我们将其余40%的商铺经

41、营定为时尚精品，一是与旅游产品消费的季节性进行互补，二是针对张家界的消费状况较为传统单一，引入具有时尚潮流特色的商品，对目前市场的消费绝对是一个有力的冲击。（六） 经营特色定位1、引入张家界及湖南各市、县的特产，丰富旅游产品品种，将本项目变成一个湖南省特产的展会。2、用地区的差异性，引入南方城市的服饰精品，刺激本地及外地人群消费一站式购物的特色环境。（七）竞争特色定位1、经营理念的领导者：先进的管理手法，管理方式引导整个张家界商业发展趋势。2、商业文化的承传追随者：利用本土的优势，将张家界及整个湖南省的传统特色展示出来。3、商业品位上的挑战者和补缺者：利用区域特色和差异性，将本案的商业品位提高

42、一个层次，成为张家界商业发展的新概念。 三、竞争市场分析 随着我国房地产行业的发展，湖南省的房地产行业也迈上了一个新的台阶，各大房地产企业纷纷涌现，在行业内形成了一定的竞争态势，如张家界鑫望置业有限公司，主要从事房地产综合开发，结合多种经营为一体的私营独资企业，在房地产开发方面取得了较大的成果，在业内享有一定的声誉。所以，在激烈的竞争市场环境中，要想把企业做大、做好，就要在具备一定优势的同时，进一步提高企业的核心竞争力。（一）、项目优势 张家界各大商场中经营的业态几乎千篇一律，没有明显的特点，而该项目是开发比较早的项目，容易抓住市场的空缺点从而做出创新。 1、政府政策的支持。目前张家界市政府十

43、分注重城市地产开发与招商项目，这对整个张家界的经济发展都具有强大的推动作用。 2、地段价值优势。项目所在地区域为老城区，人口比较集中，商业相对较为繁荣，是张家界市目前的商业黄金地段。 3、交通优势。西临南正街，东临陵园路，南为灃水，北为人民广场，是全市的中心地带，人流量最大的位置，此处可以引导来自火车站方向鲤鱼池、机场方向的游客。 4、大盘优势。项目规模较大，容易做出商业规模，展示自身优势，加强配套服务设施，建成张家界的标志性建筑，成为城市建筑的一大亮点。（二）、项目的劣势 1、由于项目在市区设置景区，在一定阶段内缺乏对游客的吸引力，在短时间内很难形成固定的市场。 2、项目所在地处于老城区，民房较多，拆迁难度比较大。 3、2003年审批的招商项目，与该项目相关的有6个，都是主题性较强，规模较大，较有影响力，前景较好的项目，其中，金海岸的开发规模较大，其开发亮点也受到了业主的广泛认同。这些项目也在一定程度上与该项目形成了竞争。 4、张家界总体消费水平比较