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1、广州市白云区金沙洲地块（B3702A06） 初判报告 目 录1.项目概况11.1 项目基本信息11.2宗地现状11.3周边条件11.4项目经济技术指标21.5项目所处区域规划41.6 出让方式和条件41.7附图和文件52.区域市场特征73.项目SWOT分析84.项目初步定位95.开发与销售计划106.项目经济测算117.结论及建议141.项目概况1.1 项目基本信息项目名称：广州市白云区金沙洲B3702A06地块（2007年鸿荣源以楼面地价7935元/竞得，2009年被政府收回）；项目位置：白云区金沙洲A区，黄丽路以北，滨江大道以西项目来源：国有建设用地用地性质：居住用地（R2）土地权属：广州
2、市国土资源与房屋管理局土地开发中心1.2宗地现状项目地形：地块位置及地形见图示B3702A09（保利地产）B3702A06B3702A05（保利地产）B3701A04（保利地产）B3701A02（保利地产）市政用地、公共设施用地地表现状：地块目前已进行部分平整。地块四至：东至滨江大道（修建中），西至规划路，北至规划路，南至河涌。地块北面紧邻保利07年拍的地块（楼面地价分别为8769元/和8112元/）， 北望恒大金沙洲项目，南面为保利09年竞得项目（楼面地价5534元/）。1.3周边条件1、交通条件：地块主要通过滨江大道及规划路与金沙洲路、广佛高速、环城高速相连，地块南部沙贝附近规划有地铁站（
3、6号线），建成时间在2012年底左右；距天河体育中心10公里左右，距越秀区、荔湾区在5公里左右；区域交通建设地铁 目前，金沙洲地区在建最重要的交通工程是广州地铁六号线的建设。其中首期由金沙洲浔峰岗至长湴段，将于2012年年底开通。地铁六号线沿金沙洲路设有浔峰岗、横沙、沙贝三个地铁站，其中浔峰岗站设为大型接驳站，横沙站、沙贝站则为一般换乘站。地铁的修建会极大方便在金沙洲区域居住的人群，这将刺激周边沿线项目的价值得到提升。道路与桥梁 根据广州市规划局的规划，金沙洲地区将规划形成以环城高速公路、广佛高速公路、4条主干道和7条次干道为骨架的道路网络体系。其中，金沙洲与广州中心城区的联系通道一共有5条，
4、分别是沉香大桥、金沙洲大桥、大坦沙大桥、北环高速公路、西环高速公路。2、生活配套：地块所处区域为广州最西部分，靠近佛山，该区域居民村民居多，缺乏大型商业配套，小型便利店、杂货市场作为主要商业形态，商业配套有很大的改善空间，区域内生活配套；教育配套、医疗配套等尚不完善；金沙洲规划定位为广州西部居住配套中心，2006年以来，各大发展商竞相进入，从各楼盘的资料来看，随着入住率的提高，将来陆续有大型的超市、食肆进驻金沙洲。到时，趋于竞争的压力以及整体的规划，如今散落的各类店铺相比也会有一个整齐、分化的态势。广州城投集团于09年8月拍下金沙洲5块商业用地，未来商业配套将得于完善。3、周边环境：地块东滨江
5、路一线皆为楼盘，地块周边尚存有一些小型工厂、农民房，地块西临广武高铁，高铁对楼盘有一定的影响。4、景观资源：一线江景。临江面约150米。1.4项目经济技术指标B3702A06地块序号规划指标名称单位合计指标说明1项目总用地面积平方米945192总建筑面积平方米315339计算容积率建筑面积平方米2619893容积率2.774住宅面积平方米255514扣除公建配套计算容积率面积、配套商业部分56公建配套平方米按广州市城市规划管理技术标准与准则修建性详规篇要求配置卫生站平方米300文化室、健身房平方米400200+200（健身房占地1000）社区服务中心、老年人服务中心平方米16201500+12
6、0肉菜市场平方米2500居委会平方米100物业管理用房平方米535公共厕所、垃圾收集站平方米22070+150（垃圾站独立占地160）托儿所平方米700占地1200地下室平方米533507幼儿园平方米08中小学平方米09车位比停车位/标准户0.810总停车位辆注：套型建筑面积90以下住房面积所占比重80%； 建筑限高，沿江一线50米，其余80米；1.5项目所处区域规划根据金沙洲的最新规划，将金沙洲明确定位为广佛都市圈的居住新城；将其建成为广州市最具规模、最具现代、最具自然特色、管理最完善的生活居住区。金沙洲的规划结构表现为“一心、二带、三片六区”。“一心”为金沙洲大桥端的商贸金融中心、文化娱乐
7、和行政办公中心。“二带”即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带，“三片六区”即规划的三大片区、五个居住区和一个现代化工业仓储区。地块所处的区域为居住区，位于金沙洲大桥北，紧邻沿江绿化带。1.6 出让方式和条件1、出让方式及时间安排出让方式：挂牌；第一阶段：申请人须于 2010 年 5 月 20 日 至 2010 年 6 月 9 日 （工作日， 9:00 12:00 ， 13:30 17:00 ）向广州市房地产交易登记中心提出竞买申请；竞买申请人的竞买保证金（人民币或港币）在 2010 年 6 月 8 日前 （包括 6 月 8 日 ）到达广州市房地产交易登记中心指定的银行账户；第二阶段：资格审查，6月
8、18日前发出竞买资格审核结果。符合竞买资格的申请人应于 2010 年 6 月 18 日 至 2010 年 6 月 29 日 12 时 填写报价单报价；第三阶段：现场竞价，2010 年 6 月 29 日 15 时 在广州市房地产交易登记中心三楼拍卖大厅举行。提交材料：1、竞买申请书； 2、营业执照副本（复印件）； 3、法定代表人证明书（原件）及身份证复印件； 4、法人授权委托书； 5、工商部门提供的股东成份证明（包括但不限于经工商部门备案的股东手册、公司章程、出资人名录等文件）；6、竞买保证金收据（复印件，核对原件）。注意事项：竞买人在取得土地使用权后拟成立项目公司开发该地块的，需提前进行名称预
9、先核准登记，向交易登记中心提供竞买人及项目公司的资料。2、地价支付节奏第一期：支付地价款的50%，2010年7月29日前付清；第三期：支付全部地价余额，2010年11月30日前付清。竞买保证金：人民币贰亿叁仟万元起拍价：人民币壹拾壹亿壹仟壹佰柒拾贰万元增价幅度：人民币叁佰万元3、地块交付地块交付条件：（二）现状土地条件 场地未平整 ；地块交付时间：地块成交之日起 3 个月内；4、开发要求受让人同意本合同项下宗地建设项目在成交之日起15个月内开工；在开工之日起24个月内竣工。1.7附图和文件1、项目区位图2、地块及四至现状照片地块现状图：东： 南： 西： 北：1、 片区规划图2.区域市场特征1、
10、区域概况金沙洲地处广州最西边，四周被珠江包围，总面积约9平方公里，规划人口11万人，是广州市政府的经营性土地重点储备项目之一，也是仅次于广氮厂的第二大土地储备区域，未来将可提供1.64平方公里，建筑面积约319万平方米的住宅。从空间结构关系看，金沙洲是未来广州市老城区荔湾、越秀、白云区的重要住宅供应区，虽然地处广州市最西边，但实际上距离广州市行政中心区（越秀）在5公里左右，距广州市新城市中心天河北-珠江新城一线在10公里左右，半小时生活圈覆盖了广州市的老城区，地铁六号线开通后，联系更加便捷。正是基于空间上的关系，广州市政府将金沙洲明确定位为广佛都市圈的居住新城，金沙洲区域规划为低密度居住区，加
11、之政府主导区域规划、进行配套建设，金沙洲成为各大发展商争相进入的一片热土，前景关阔。2、市场概况白云区房地产市场特征：1、配套相对较差，依托白云山，自然环境较好；2、近几年，白云区逐渐成为广州楼市主要供应区域之一，货量较为充足，价格在广州市六区中处于较低的水平；3、购房客户原以本区域居民为主，近几年对区域外白领、初次置业者吸引力逐渐增强，成交量稳定上升。除自然环境与白云区其他板块有一定的重合外，从空间结构关系来看，金沙洲板块与白云区其他板块具有较大的差异性，其与荔湾、越秀的联系更加紧密，对佛山的客户也具有很强的吸引力，客户群体具有较大的差异性，因此，金沙洲板块还需要考虑越秀、荔湾的区域供需情况
12、和以后的潜在供应量，从这点上看，作为今后广州市老城区居民的一个重要居住区域选择，金沙洲板块未来的上升速度将呈一定的裂变性，快于全市楼市的增长速度。3、金沙洲在售、在建楼盘项目名称开发商占地规模产品类型进度万科四季花城万科地产50万平方米小高层洋房、多层洋房、情景洋房和Townhouse在售金碧海岸恒大地产1200亩高层洋房、独栋别墅、联体别墅在售凯德置地丽风项目凯德置地29万平方米公寓在建元邦项目元邦集团2.6万平方米洋房在建万科金域蓝湾万科地产14.4万平方米洋房在售金碧绿洲恒大地产在售中海金沙湾中海地产41万平方米洋房在售金沙洲 B3734F （ 01 、 02 、 04 ）富力地产218
13、608 洋房在售金沙洲 B3735F01中海地产156449洋房在售金沙洲 B3736F01保利地产161518洋房在售金沙洲 B3737F01中海地产87570洋房在售金沙洲B3701A02地块保利地产86347洋房在建金沙洲B3701A04地块保利地产91579洋房在建金沙洲 B3708B07地块保利地产18055洋房在建金沙洲 B3709B07地块越秀城建43958洋房在建金沙洲 B3709B08地块越秀城建45881洋房在建金沙洲 B3702A05地块保利地产27035洋房在建金沙洲 B3711B03地块越秀城建103436洋房在建金沙洲 B3702A09地块保利地产54854洋房在建
14、金沙洲 B3709B04地块万科地产17207洋房在建3.项目SWOT分析优势机会区位优势，广佛经济圈中心位置，与荔湾、越秀区联系紧密；景观优势，一线、二线江景；成片的居住区，居住环境较好；政府大力打造的居住区，配套建设投入大，配套环境提升快，市政利好尚未完全释放；区域板块的快速成长期，进入时机较佳；打造金地进入广州的精品楼盘，提升品牌影响力；金沙洲板块是广州目前为数不多的、对老城区影响力较大的区域；劣势威胁有90/70户型比例限制；区域供应量较大；万科等开发商已进入该区域，可分摊成本，整体进行收益考虑；管理半径较大；土地成本较高；建设周期约束条件；市场周期性波动影响；宏观调控下，预期有一定不
15、确定性；周边的市政配套如路网等建设进度对楼盘的开发速度有较大影响；区域其他楼盘的竞争；4.项目初步定位产品档次定位：中高档；物业类型定位：高层洋房；客户定位：荔湾客户、白云客户50%，环市路、天河、滨江东客户40%，佛山等地客户20%；价格定位：13000元/（现时点均价，带2000元装修）；参考楼盘：金沙湾看江房价13000元带2500元装修；不看江10500带1800元装修；金域蓝湾看江14000带2000装修，不看江11000带1000装修；5.开发与销售计划A06地块开发与销售节点计划1、2011年2季度，完成施工许可证之前的报建手续，进场施工；2、2012年1季度，一期开盘；2013
16、年1季度，二期开盘；3、整个项目分两期，每一期的销售周期为一年；6.项目经济测算1、2007-2010年金沙洲土地出让情况地块名称成交时间用地面积（）容积率套型比例成交楼面地价（元/）发展商白云区金沙洲B3701A02地块2007年9月11日863472.880%8769 保利地产白云区金沙洲B3701A04地块2007年9月11日915792.880%8112 保利地产白云区金沙洲B3702A06地块2007年9月11日945192.880%7935 深圳市鸿荣源房地产开发有限公司白云区金沙洲 B3708B07地块 2007年12月6日180551.880%3324 保利房地产（集团）股份有
17、限公司白云区金沙洲 B3709B07地块 2007年12月6日439581.55无3889 广州宏城发展有限公司白云区金沙洲 B3709B08地块 2007年12月6日458811.55无3628 广州宏城发展有限公司白云区金沙洲 B3702A05地块 2007年12月6日270352.880%4241 保利房地产（集团）股份有限公司白云区金沙洲 B3711B03地块 2008年1月8日103436（可建设用地面积103436） 1.5580%4584越秀城建白云区金沙洲 B3702A09地块2009年7月16日548542.880%5534保利集团白云区金沙洲 B3709B04地块2009年
18、7月16日172071.880%4520万科集团2、 A06地块测算主要经济指标假设条件：楼面地价4500元/；项目利润测算表单位可售面积利润情况序号项目单价总价(万元)1项目总收入431757 16898 1.1销售收入431757 2项目总成本费用334133 13077 2.1土地成本124879 4887 2.2前期费用2513 98 2.3建安工程成本125630 4917 2.4开发间接费0 0 2.5营业费用12953 507 2.6公司管理费8635 338 2.7营业税及附加24308 951 2.8财务费用13343 522 2.9土地增值税21872 856 3税前特殊补贴0 0 4税前利润97624 3821 5所得税25%24406 955 6税后特殊补贴0 0 7税后净利润73218 2866 9销售净利率16.96%37.4%10IRR25.67%11NPV249247.结论及建议1、地块区位绝佳，一线江景，市政配套利好尚未释放，板块发展充满想象空间，是未来中心城区住宅的供应板块之一，难得的房地产开发用地；2、地块体量适中；3、从经济测算来看，收益可观，而且板块的成熟速度和房价的上升速度将高于广州市整体的增长速度；在宏观调控的大势下，项目风险相对较低；
