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1、1 总 论1.1 项目概况项目名称：临城胜山安置小区建设项目项目建设地址：舟山市临城新区绿岛路和沧海道交汇口东南地块建设单位：舟山市临城新区开发建设有限公司建设单位地址：舟山市定海区临城街道建设单位简介：法人代表：严根宝注册资本：5000万元经营范围：城市综合开发、房地产开发（凭资质证书）临城新区开发建设有限公司是根据舟山市城市总体规划和临城分区规划的实施建设需要而成立的。临城新区规划开发建设范围西起惠民桥，东至普陀区勾山街道，北至沈（家门）白（泉）线，南至海岸线包括整个长峙岛，规划范围总面积约19平方千米。公司现有职工50人，有专业技术职称的员工占企业总人数50%以上。至2005年底，公司已
2、完成舟山市政府行政大楼、城建大楼、翁洲新村、杜家岭一期、胜山小区一期等拆迁小区和千岛路、岛城路、金岛路、港岛路等市政道路工程的建设。已完成投资12.53亿元，较圆满完成已建的项目工程。1.2 项目建设背景及必要性1.2.1 临城新区建设背景临城，地处定海城区以东，普陀沈家门城区以西，位于定（海）沈（家门）两城区的中间，为舟山本岛东西往来之要道。由于定海城区和普陀城区凭借其天成的渔、港之利，得以繁荣和发展，地处定沈中间地带的临城，却一直沉寂于“城边”。历史发展到20世纪90年代，改革开放带来社会和经济的迅速繁荣和发展，随着社会与经济的繁荣与发展，城市居民提高生活质量和教育质量的强烈需求和“大岛建
3、，小岛迁”共享基础设施的城市化发展道路，使小岛和农村居民大量地集中到定海、沈家门老城区，舟山本岛人口的集聚以前所未有的速度和规模发展。原定、沈两点的松散型城市结构、城市基础设施已越来越不能与日新月异的现代社会和城市化的发展相适应，城市化发展空间的狭小又日益成为舟山整体发展的瓶颈。与时俱进，突破定、沈老城区，开辟新城区，拓展城市发展空间，建设现代化的千岛新城，自然成为舟山历史发展的必然。2000年初，舟山市委、市政府审时度势，抓住机遇，编制完成新一轮舟山市城市总体规划（20002020）。舟山市城市总体规划确定的舟山市的城市性质是：我国重要的海洋渔业基地和海洋开发基地、现代化的港口和海岛旅游城市
4、；城市人口规模：规划近期39万人，中期42万人，远期50万人；城市建设用地规模：远期城市建设用地49.78平方公里，人均用地99.6平方米。城市用地发展方向：定海城区向盐仓、城东拓展，普陀城区向东港发展，开辟临城（含长峙岛）新城区。舟山中心城市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区、临城城区、普陀城区，二点即朱家尖、老塘山两个发展点。为使临城新区建设规范、合理，2001年月，编制完成舟山市临城分区规划，并于11月经市政府批准实施。分区规划全面考虑其城市辐射及环保诸功能，以现代城市的设计理念，以创造具有海洋文化内涵的城市景观、营造人民生活和经济社会发展更好的环境为原则，新建一批
5、包括城市公园、城市广场、体育中心、文化中心、市级综合医院、新区文教区及教育科研基地，营造快捷便利的公共交通系统，力争年内，基本形成新区首期6.35平方千米内的道路框架；全面启动以海洋文化广场滨海绿地为主要内容的景观项目；完成行政中心一期、工业园区、中心渔港、船舶交易市场等项目的部分工程；使居住区和商业区开发达到一定规模，人口聚集至6.5万人。自此，新区建设全面开展，如火如荼，首期6.35平方千米开发建设顺利进行。临城，成为舟山建设者的一片热土。1.2.2 临城新区开发建设概况临城城区规划三个居住区，分别是千岛路以西居住区；定沈路以北、千岛路以东居住区；定沈路以南、千岛路以东居住区。另规划长峙岛
6、居住小区。规划安排14.5万人居住。按照规划，临城将成为舟山新的政治、文化、教育和服务中心，现代化的海岛生态新城，其规划建设面积16.25平方千米。2000年月21日，规划经市三届人大常委会第三十一次会议审议通过，月24日，省政府行文批准规划的实施。从此，临城开始成为舟山开发建设的焦点。当年7月31日，占地326亩、投资1.89亿元的南海实验学校在临城奠基，并于次年月招生开学。作为城市化发展的重大举措，临城新区的开发，成为舟山最高决策层新的关注点。2001年月日，市政府召开专题会议，研究加快临城新区前期公共基础设施建设的相关事宜。明确由市城建委牵头组建由公安、土管及定海区、临城镇相关部门组成的
7、新区前期公共基础设施建设工作班子，制订配套政策；做好拆迁安置、土地征用及补偿工作。临城新区建设自此正式启动。长380米临经六路（暂名）一期工程、长1517米世纪大道一期工程、面积6.9万平方米拆迁安置小区等建设项目开工建设。2002年，新区项建设工程按期完成，其中包括5.983万平方米的拆迁安置小区竣工投入使用；千岛路一期通车；别墅小区道路完工；临经六路一期全线竣工；长600米宽20米的金岛路一期和乌龟山劈山工程竣工。个新项目工程舟山市行政中心主楼及会议接待中心工程、新城大桥、海宇道、临纬四路（暂名）、临经六路二期、城建大楼、千岛路东侧河道改造、1000平方米拆迁安置小区二期工程等如期开工，新
8、区工业园区招商引资加快；房地产商开发的首期五块地块约50公顷的招标结束；新区控制性形态设计模型和重点地段的城市建设专项设计已经完成，新区的建设顺利而有序地推进。2003年，临城新区建设取得实质性进展，当年征用建设用地82.09公顷；动迁居民182户，拆除房屋建筑面积3.8万平方米；市行政中心附属用房及综合楼、市政大楼、浙江国际海运职业技术学院、舟山医院、香溢商贸中心、中国舟山船用商品交易市场（一期）等一大批较大的市级建设工程项目和房屋建筑等工程陆续动工建造，连同续建工程在内，当年新区共有30余项工程项目在建设中，其中市政工程10余项，总投资1.53亿元；住宅小区个，房屋建筑面积30万平方米；行
9、政办公楼等公共建筑17项，建筑面积40余万平方米。先后完成海宇道（一期）星岛路（一期）、（拍卖地块）号道路、星岛路及“329”国道污水管线的敷设等市政工程，完成总投资1.20亿元。12月15日，市行政中心主体结构结顶。2004年，临城新区的建设在不断推进，当年共有在建工程21项，其中17项如期竣工，包括：行政中心大楼及其附属用房和配套设施工程顺利竣工；总投资8780万元的新城大桥（连接长峙岛）全线贯通；总投资各5000万元的城建大楼和行政中心东一号楼按期完工；总投资7000万元、建筑面积4.83万平方米的杜家岭安置小区一期、杜家岭商业区工程按计划完成；累计投资1.5亿元的千岛路二期、海音道一期
10、、港岛景观绿化带、岛城路一期、海宇道二期、港岛路（炮海路）二期、星岛路二期、金岛路二期、海景道一期标段等条道路至年底全部竣工通车，新区首期6.35平方千米内的道路框架基本形成。是年9月，浙江国际海运职业技术学院招生开学；12月31日，市行政中心装修工程全部结束。此外，上年延建的公安、税务等部门办公大楼、新区内其他附属基础设施正在加紧施工中。新城，以现代化的新城风姿渐露端倪。2005年2月18日，舟山市委、市人大、市政府、市政协等舟山党政首脑机关和市级机关迁址新城. 2006年，根据舟山市政府投资项目年度计划，总投资约10亿元，将要建设的项目主要有：田螺峙公园、翁山公园二期、沿海景观及周边环境改
11、造工程、新区河道环境改造及零星绿化工程、建筑面积10000m2的临城经济适用房建设、浙江国际海运职业技术学院安置二期工程、胜山二期、杜家岭三、四期、文体中心拆迁安置房17万m2以及长3300m的临城河道改造工程等。临城不仅是高楼大厦、道路广场、绿树草坪，也不仅是行政中心的登场运行，随着新区的不断建设，未来的新城将展现给世人的是城市空间布局的优化、城市化水平的提升、本岛城乡一体化的加快推进以及在城乡一体化的背景下舟山新一轮经济社会的大发展。临城新区成为舟山市中远期新的政治、文化、教育和服务中心已为期不远。临城新区，新的城市新的家，就展现在眼前。1.2.3 项目建设的必要性（1）安置小区的建设，不
12、但是临城新区土地规划利用拆迁的需要，也是舟山新城建设的重要内容。新城的建设各项工作正积极推进。土地征用按计划进行截止2005年5月，临城新区共征用土地4598.04亩，具体用地为：城市发展用地共2289亩，其中道路、行政用地1539亩，商住用地520亩，拆迁安置用地230亩；医疗、教育用地461亩；工业用地1496.89亩。预计下半年需再征地约1000亩（不包括长峙、岙山），其中商住约400-500亩。拆迁、安置顺利发展到目前，共拆民房67788平方米，今年还需拆迁4776平方米，涉及拆迁户数626户，人数1878人，已完成拆迁安置共354户。计划下半年将拆141户，17100平方米（不包括长
13、峙、岙山）。市政道路工程加紧建设已完成和正在实施的临城新区桥梁和道路工程有13项，计总长10385米，占地35.0942万平方米。其中千岛路（一、二期）、宝岛路、金岛路、临经六路均已完成。星岛路、海音道、海宇道、临纬四路、住宅地块1号道路、港岛路、国道线拼宽、定沈路一期改造工程正在如火如荼地进行。除海景大道外，新区的道路文脉基本形成。市政配套项目正在实施其中广场建设约4000万元。五星级酒店、市人民法院、舟山医院（临城）一期、临城新区中心菜场等都正安排建设。房地产同步兴建临城新区房地产一期共用地面积约291903平方米，建筑面积284914平方米，分别为：恒峰房地产公司的“金枫花园”别墅、新城
14、房地产的“新城时代”小区、宁波同舟置业的“荷塘月色”（暂名）小区和浙江云厦集团舟山房地产分公司的“金海湾花园”小区项目。另由杭州绿城开发的二期房地产面积约262666.8平方米，已开始规划设计。（2）项目的实施为临城新区城市化建设提供了建设用地。同时极大地改善了原拆迁地居民的居住环境、基础设施条件，提高了城市品位，为加快舟山市新城区的全面建设积极创造条件。（3）集中建设安置小区，把零乱分散的村民住户迁入经过精心设计环境优美、交通便捷、服务方便、管理有序安置小区内，在改善居住条件、提高居民的生活质量的同时，有利于土地资源的集约利用，为推进舟山市新城的建设提供了建设用地。从以上临城新区的规划和建设
15、来看，原临城镇的土地利用现状都将改变，随着临城新区开发建设的全面推进，整个新城规划区内的居民都将迁入相应的安置小区。为此，建设与舟山市中心城区风貌相匹配的、功能完善的安置小区，不但是土地规划利用需要进行拆迁安置的必需，其本身也是舟山市中心城区建设的重要组成部分。可见，安置小区的建设是十分必要的。1.3 编制依据和研究范围1.3.1 可行性研究报告编制的依据舟山市城市总体规划（2000-2020）；舟山市临城分区规划（20022020）；城市居住区规划设计规范（GBJ137-90）；建设单位提供的其他有关资料。1.3.2 可行性报告研究范围本报告重点是对项目建设缘由、建设条件、安置与建设规模、总
16、图布置和建设工程方案、投资估算和社会效益等方面进行研究，评价项目建设的可行性和合理性。1.4 主要技术与经济指标本项目主要技术和经济指标见表1-1。1.5 可行性研究的结论性意见和建议1.5.1 结论（1）临城新区是我市中远期政治、文化、教育、服务中心，现代化的海岛生态新城。本安置小区是舟山市中心城市发展和临城新区城市建设的配套项目，胜山安置小区二期的建设，符合舟山市城市总体规划（20002020）和舟山市临城分区规划中居住用地的布局要求。（2）胜山安置小区二期建成后，可以安置562户、每户建筑面积从40m2到180 m2，12个户型的安置需求，小区环境幽静，内外交通便捷，各类服务功能齐备、配
17、套设施完善。（3）本项目服务于舟山新城的开发和建设规划，小区建设注重土地的合理规划和利用，并在合理规划土地利用的同时，充分体现“以人为本”的城市建设和管理的理念；具有现实的经济和社会意义。可见，本项目的规划建设是必要的、合理的。1.5.2 建议（1）安置小区在规划、设计和施工过程中，充分考虑和体现拆迁安置户的意愿，尽可能满足安置户的合理需求。主要技术与经济指标表1-1序号名 称单位数据备 注1规划总用地面积m2102825（合154.2375亩）2建筑总面积m2729502.1其中：会所及公建面积m215052.2 商业服务用房m249822.3住宅面积m2664632.3.1其中：低层住宅m
18、2192022.3.2跃层住宅m2191902.3.3多层住宅m2280713安置总户数户5623.1其中：低层住宅户1253.2跃层住宅户743.3多层住宅户3634建筑占地面积m2240145建筑密度%23.46容积率0.717绿地面积m2328018绿地率%31.99项目总投资万元17240（2）精心组织地质钻探、工程设计勘察和施工图设计等工程建设前期工作，以利于项目顺利实施。（3）严格遵照工程建设程序和相关建设标准，做好工程建设、工程监理招投标和施工计划等事项，确保施工进度和施工质量。2 安置需求与建设规模2.1 安置需求2.1.1 临城新区规划建设6大区域，规划区内民居将全部拆迁根据
19、规划，新城东西两侧为生态绿地，南边沿海一带为带状形滨海公园，新区共分6大区域。A区基本上为教学科研区。滨海公园以北，西侧为一处小型城市广场和一处公共停车场，停车场的东侧和北侧均为浙江国际海运职业技术学院。海天大道（329国道）以北靠东面的是现已投入使用的南海实验学校。再往北是一些职业学校和教研基地。A区的北面是城北路西段，在靠近B区的地方有一处长途汽车站。B区的滨海公园北面西侧为行政办公区和商业金融区；东侧靠海的为田螺峙公园和涉外部门办公用地，如海关、检验检疫局等，往北为公交站和消防站，其东面为市公安局。海天大道以北定沈路以南，有已被招标征用的别墅区和已竣工的临城村民安置小区；往东靠近100米
20、宽千岛路的地方是一座五星级大酒店。定沈路以北为乌龟山公园和一处市级大型综合批发市场；再往北基本上为居住区，其间有两所小学和一所中学。C区是临城新区的行政中心和商务中心所在地，因此这里成了新区的心脏地带。在规划中，海边有一处游艇码头。滨海公园以北是广场式海洋文化公园，广场的东边建有科技馆、大剧院、博物馆、艺术馆、图书馆等，西侧为缩小的舟山群岛模型。海天大道以北是市行政中心广场，广场北面是市级行政中心主楼，两边为各有关部门的办公楼。再往北就是一大块的中央商务区，有许多写字楼和商厦，靠北边有一处公共停车场。商务区北面是居住区。D区以居住区为主。滨海公园以北是体育中心，分别建有一座体育场和两座体育馆。
21、体育中心北面紧靠海天大道的两块居民住宅区已被招标征用。再往北基本上都是居住区了。在定沈路以北靠西侧的地方有一处市级中心医院和其他医疗机构，其东面有一所小学和一所中学。在靠近城北路的居住区内也有一所小学。E区也是以居住区为主。海天大道以南是一处商业区，主要以建造宾馆饭店为主，靠海景大道的地方有一处大型的公共停车场。海天大道以北基本上都是居住区，其间有两所小学。F区在长峙岛上。这一区域通过一座已开工兴建的新城大桥和远期规划中连接长白路（长峙至白泉）的跨海大桥，把长峙岛与临城有机地连为一体。长峙岛的北面也是沿海的滨海公园。往南是一片东西走向的居住区，在居住区中间、岛城路以东分别为商务区，还将建一所小
22、学、一所中学和广场停车场等。再往南就是大批的临港型工业用地及仓储用地等。长峙岛的南边是各种类型的码头。在岛的东边有一处污水处理厂。另外，新区东边生态绿地带以东，329国道与临海之间，舟山（国际）船用品交易所就坐落于此。在海中小岛蛇山岛建造一处标志性构筑物，周边建休憩绿地。B区、C区、D区的最北面，即城北路以北是规划中的备用居住用地。2.1.2 本项目是实施临城新区建设规划的组成部分，项目主要是满足下述地块的拆迁安置需求a本项目（胜山二期）地块内120余户拆迁户的安置；b新区建设土地储备的拆迁安置；c舟山市文化中心建设地块居民的拆迁安置。d 除上述安置需求外的剩余部分，也为临城新区其他建设地块的
23、拆迁居民提供安置。2.2 建设规模在考虑相关拆迁地块农户和居民的房屋结构形式、安置要求、安置户数，并考虑新城建设拆迁安置的总需求以及地块建设容量，拟定本小区的建设规模。本安置小区拟定建设规模如下：用地规模：规划总用地面积102825 m2；安置住宅总户数562户（底层125户，多层住宅437户）；建筑总面积72950m2；其中：住宅面积：66463 m2；商业用房面积：4982 m2；社区中心面积1505 m2；建筑占地面积：24014 m2；建筑密度23.4，容积率0.71。3 场址概况和建设条件3.1 场址概况3.1.1 场址地理概况临城新区地处舟山本岛中南部，位于舟山市定海城区和普陀城区
24、之间。舟山中心城市发展的空间形态为定海城区、临城城区、普陀城区三组团和朱家尖、老塘山两个发展点组成的带状城市组群。临城新区处在这一组群的中心。东面的普陀区有国家级风景名胜区普陀山、全国最大的沈家门渔港和朱家尖民航机场（约14公里）；新区向西距定海城区约8公里，距到宁波白峰的鸭蛋山海峡汽车轮渡码头约12公里。有便利的海、陆、空交通条件。3.1.2 建设场地和四至本安置小区位于临城新区绿岛路东侧，地块呈不规则长方形，南北长，东西窄。地块内地势平坦，多为农田，地块中南部有120户农居需拆迁。建设场地四至是：北侧是沧海道（原定沈公路）；西至绿岛路，绿岛路以西是胜山一期安置小区；南至海宇道；东面以东荡田
25、现状河道为界。建设地块西南侧是规划中的农贸市场。3.1.3 用地方案本安置小区规划用地面积102825m2（合154.2375亩）；土地权属：临城东荡村（集体所有制）；土地类别：二类；土地利用现状：总用地面积102825m2，其中建设用地：22654m2；未利用土地：3184m2；农用地（耕地）：99641m2。土地规划类别：待置换用地。土地获取方式：行政划拨。耕地补充方式：拟交纳耕地开垦费的方式委托舟山市国土资源局补充耕地，耕地补充费用16元/m2计入项目建设成本。3.2 建设条件3.2.1 地形地貌建设场地位于临城东荡村，属于山前海滨相平原地貌，场地面绝对高程为1.36米2.89米，地形较
26、平坦。覆盖层为海相与陆相交替沉积的粘性土和淤泥质土为主，基岩埋深较深，地上现为农田。无山体滑坡和泥石流等地质灾害可能。可根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）的要求进行设计和建筑。3.2.2 工程地质及水文地质条件拟建地尚未进行地质钻探，本报告参照和建设地一路（绿岛路）相隔的胜山小区一期地质钻探资料作为参考地地质；其地质土层的划分如下：地层本次勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层层序如下：第（1）层 表层粉质粘土：黄褐色，可塑软可塑，湿，顶部0.30米为耕植土。层厚1.703.20米。第（2）层 淤泥质粘土：深灰色，流塑，饱和。层顶埋深1.703.20米，层厚9.4030.40米
27、。第（3-a）层 粘土：土黄、青黄色，可塑硬可塑（局部软塑，如55孔顶部等），稍湿湿。层顶埋深11.634.6米，层厚1.0020.55米（厚薄变化较大）。第（3-b）层 软粘土：灰色，软塑为主，很湿，局部混有砂。层顶埋深20.6030.50米，层厚0.001.008.00米（仅分布于场地东北部与西北部）。第（3-c）层 含粘性土碎砾石：土黄、褐黄色，湿，稍密，碎砾石粒径15为主，胶结一般，局部粘性土含量较高，以粘性土为主，土呈可塑状。层顶埋深31.6032.60米，层厚0.000.601.20米（仅分布于场地南部）。第（3-d）层 含粘性土中细砂：黄褐、黄色，湿，含砂约占2030%，局部较高
28、，达4050%，胶结一般，稍密。层顶埋深28.3033.45米，层厚0.001.154.90米（仅个别孔出现此层）。第（4）层 残积土：褐黄色，稍湿湿，主要由风化残积的砂、粘粉土和碎石等组成，局部以砂土为主，稍密中密。层顶埋深26.5041.90米，层厚0.000.806.50米（仅分布于场地南面和西北个别孔）。第（5）层 强风化基岩：强风化，黄褐色，破碎成碎块状，1020，较硬。层顶埋深30.5042.35米，层厚1.001.90米。岩土的物理力学性质本次勘察对场地内各粘性土层取样作了室内实验，室内土工试验结果见附录土工试验成果总表，各岩土层的主要物理力学性质指标见地基土物理力学指标数理统计
29、成果表。地下水在本次勘察深度范围内有一层地下水，属潜水类型，勘察期间实测地下水位埋深070米080米，主要受大气降水和河水水位的影响。根据岩土工程勘察规范和地区经验，场地地下水对混凝土结构无腐蚀性。参考场地的稳定性和适宜性勘察结果表明，场地和地基稳定，适宜进行本工程的建设。根据拟建工程特点及场地地基条件，第（1）层表层粉质粘土厚度小，土质软，第（2）层淤泥质粉质粘土为厚度较大的高压缩性，高含水量，低强度土层，所以本工程不宜采用天然地基，多层住宅楼家采用桩基础，二层住宅宜采用水泥搅拌桩等复合地基。根据拟建工程特点、场地土及周围环境条件，多层住宅楼建议采用预应力混凝土管桩或沉管灌注桩。第（3-a）
30、层粘土层工程地质条件相对较好，可作桩基持力层。桩尖进入持力层的长度可视单桩承载力的大小确定。但第（3-b）层软粘土此层土质较软，设计施工时应注意；第第（3-a）层粘土层局部相对较软，施工时应注意。若单桩承载力较大，桩尖应穿透第（3-b）层软粘土层，进入第第（3-a）层粘土下部土层。施工时还应注意第（3-c）层含粘性土碎砾石中碎砾石。3.2.3 场地地震效应按国家地震局的有关文件，本场地的基本地震烈度为VII度。根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2001）的规定，从场地土的性质判定，属于软弱场地土，场地类别为III类，根据场地土质和地下水埋藏条件，按建筑抗设计规范规定初判，本场地无地
31、震液化。3.2.4 气象本区属北亚热带南缘季风海洋型气候。全年气候温和，冬暖夏凉，季风明显；日照充足、蒸发量大；春季多海雾，夏秋有台风，全年多大风，降雨较全省偏少。据舟山气象台提供的多年气象资料：(1)气温多年平均气温16.3，最热月为8月，月平均气温27.3；最冷月为1月，月平均气温5.4；极端最高气温39.1，极端最低气温-6.1。(2)降水多年平均降水量为1293.7毫米，历年最高年降水量为1888.9毫米。历史最少年降水量为628.4毫米。年平均降水天数为150.5天。暴雨概况：日降水量在50毫米的年平均发生天为2.8天，最大日降雨量为312.8毫米。(3)风季风特征明显。冬季盛行偏北
32、风，夏季盛行偏南风，春季以东南风为主，秋季以北风为主。全年平均风速为3.3米/秒，历年最大风速大于50米/秒。年平均出现大风（8级以上）的日数为28天，年最多大风出现的日数为61天。本区易受台风侵袭，为区内主要灾害性天气，台风一般集中在7-9月，其中尤以8月为最甚。多年平均台风3.9次/年。(4)相对湿度年平均相对湿度为80%，各月平均相对湿度介于71-91%之间，10月到次年3月相对湿度80%，但4-9月的相对湿度约80%。(5)雾年平均雾日数为16.3天，以3-6月为多雾期，8-11月为少雾期。3.2.5 社会经济条件临城新区是舟山本岛城市组团中的核心城区之一，是全市城市化建设的重头戏。目
33、前，临城新区正按照总体规划，加快推进城市基础设施建设，争取早日建成代表舟山新世纪的现代化城区。随着南海实验学校、浙江国际海运职业技术学院、市行政中心、新城大厦、等一批标志性工程的相继建成和市行政中心投入运行，一座新兴的中心城区已经展现在人们面前：市政大楼以北的中央商务区，有齐全的各类大型展览式购物中心、商品批发中心、美食中心、时装展销中心、金融、电信等单位的办公楼或营业大厅等；可以进行各种商务活动。在城区的东、西、北和长峙岛的居住集中区也各有一处规模略小的商业中心，一般性的生活工作所需品不出几步路就能轻松买到，在六大居住片区（其中一片为备用居住用地）附近，共有8处菜市场。中小学的位置所在，在一
34、定程度上影响居住地段的选择。整个新区在居住片区共设置了4所中学和8所小学（包括从幼儿园到高中的南海实验学校）以及浙江国际海运职业技术学院。位于新区中心广场南侧的文化广场，这个与海洋文化公园相得益彰的新区文化中心，这里有科技馆（青少年活动中心）、艺术馆、展览馆、图书馆、博物馆、大剧院。文化广场的东侧新建一座体育场和两座体育馆，使舟山市在硬件上具备了承办大型体育比赛的能力。道路交通是城市的大动脉。除连接定海、沈家门的环岛公路快速道外，在临城新区内形成了四横六纵的城市主干道，路面宽达40米。四横分别为：货运干道的城北路、生活性干道的定沈路、客运性干道的329国道和沿海海景大道。六纵分别为：交通性干道
35、的长白路、高云路、岛城路和富丽岛路，生活性干道的千岛路、港岛路。在长峙岛有一条环岛公路。岛城路和长白路上各有一跨海大桥。岛城路和海景道交叉处有一立交桥。四通八达的道路给城市交通带来了足够的便捷，也给城市优先发展公共交通创造了条件。这里除了一处长途公交站外，有4路区间公交线路途经新区。新区内还有4条公交环线。在几条主要的公交线路上还设有专门的公交车道。有了这样的公交条件后，许多不太习惯坐公交车的定海人也会乐此不彼，城市感也就越来越浓，越来越好。除行车环境外，新区建有4处社会停车场，在沿海公共绿地内也有相应停车场，在交通集散量大的公共建筑内，也建有一定规模的停车场。而且大多数的居民住宅都配有车库。
36、登高俯瞰新城全貌，城区功能划分清晰、井然有序，几大块成批的住宅区，有多、高层住宅，也有别墅式低层住宅，每一块整齐有序在绿色的映衬下生机盎然，城区的色彩除了山清水秀外，以调和色为主，对比色为辅，既协统一又重点突出：居住区建筑以灰白为主色，色彩鲜艳亮丽的就是商业中心和娱乐区了，其他建筑色彩注重与功能的协调。夏夜，夹着阵阵海风，伴随河水与海浪声，远望黛色的山影，世纪大道、滨海长堤、跨海大桥上灯火蜿蜒璀璨，城市广场、体育中心更如夜明珠般闪亮夺目辉映着整个新城。3.2.6 基础设施条件（1）供电拟建项目用电由舟山本岛与大陆电网联网的舟山电力公司电网供电。目前我市电网发电装机容量34.5万千瓦。电力部门预
37、计，我市用电将逐年增长15%以上，根据电力规划，将在2007年底前完成第一台30万千瓦机组建设，2010年底左右完成第二台30万千瓦机组建设，“十二五”期间根据用电量需求规划新的机组建设，2015年后完成30万千瓦或60万千瓦机组建设。并与大陆电网实施双回220kV联网工程。可以保证电力供应与舟山市经济与社会同步建设和发展。（2）供水目前，项目供水由舟山市水务局的虹桥水厂和临城水厂和市政供水管网的供给。虹桥水厂供水能力为10万立方米/日，水源主要来自虹桥水库、蚂蝗山水库、岑港水库（大陆引水一期工程蓄水水库）和大陆引水。目前，正在筹划舟山大陆引水二期工程，该工程建设包括二期取水泵站、宁波陆上段二
38、期输水管道、二期加压泵站、跨海段二期输水管道2条和总库容1325万平方米的调节水库等。工程估算总投资为12.03亿元，其中静态投资为11.32亿元，施工总工期为3年。坚持“开源节源”的方针，实行本地水资源开发与大陆引水工程相结合，解决舟山淡水的供需矛盾。优先保证居民饮用，推行节水型工业和节水型农业等，做到优水优用，综合利用各类水资源。2007年前规划全市新建水库15座，库容2127万m3；水库加固扩建33座，新增库容590万m3；规划近期扩建定海城北水厂、普陀水厂，近期建成总规模为38.87万m3/日的供水能力，中远期扩建定海虹桥水厂、普陀水厂、朱家尖水厂，在临城北部新建临城水厂，建成规模49
39、.98万m3/日的供水能力。新改建供水管道2081km，到2020年，把舟山中心城区虹桥水厂、城北水厂、应家湾水厂、普陀水厂、朱家尖水厂、临城水厂6个水厂联网供水，整个中心城区的供水管网是一个完整的、相通的的供水管网。加快海水淡化研究，根据海水淡化成本，适时建立和扩建海水淡化处理厂。（3） 交通拟建项目的南面便是横贯舟山本岛东西向的329国道线，向西通往定海城区约8公里，至鸭蛋山车客渡站约12公里；向东通向沈家门约12公里，至朱家尖民航机场约14公里，交通便利。（4） 通信随着电信和信息网的迅速发展，程控电话、移动通信和信息宽带网络已实现全球化。4 总图及工程建设方案本安置小区规划总用地（包括
40、道路退让）面积102825m2。建筑红线沿四周道路作相应退让，北面沧海道、西面绿岛路和南面海宇道各退让10m；东面小路退让5m，适建面积为91446m2。4.1 总体布局构思安置小区以营造舒适的人居环境为主题，从平面、空间、自然环境(生态环境、气候环境、物理环境等)、人文环境(艺术环境、社会环境和文化环境等)各层面追求人与住宅、自然和社会环境的协调与和谐。从住宅环境着手扩展为生活方式的设计：诸如平面空间布局、私密保护、视野、景观、感官色彩、材料选择等等，避免因住宅引发疾病，营造健康住宅，增进人际关系。（1）体现以人为本,注重居住环境的生态功能，创造布局合理、功能齐备、交通便捷、安全舒适的居住环
41、境。（2）注重小区与城市空间的大环境资源良好协调。（3）注重户型的朝向、自然采光、自然通风、庭院生态绿地、人车分流的安全通道，富有文化内涵的交往、休闲空间和活动场所。（4）户型符合相关居住标准兼顾发展要求，又尽可能满足安置户的实际需要。（5）充分考虑农民特有的生活习惯，同时引导生活方式向城市化发展，力求采用富有亲和力，方便居民生活，又富有时代特色和海洋文化建筑风格的居民新村。4.2 住宅形式、户型、层高和建筑间距系数4.2.1 住宅形式和户型设计小区的住宅形式不但决定小区自身的建筑风格和品位，也是新城的形象和风貌的重要组成部分。临城新区在本项目区的布局规划、土地利用指标、拆迁户的安置要求、建设
42、地块与周围环境的协调以及现代住宅的发展趋势等，都是决定住宅形式的重要因素。考虑到土地利用指标和项目地拆迁户原本都是低层住宅等因素，并以舒适、经济适用为原则，安排本小区住宅形式为41幢（125户）低层（2层、3层）住宅、 23幢（207户，其中74户跃层）4层住宅和13幢（230户）5层住宅。在户型的设计和选择上，以120 m2、140 m2、160 m2、180 m2四种户型作为低层住宅的设计户型。选择40m2、70 m2、80 m2、90 m2、100 m2五种户型作为多层住宅的设计户型，选择140 m2、170 m2、180 m2三种户型作为跃层住宅的设计户型。户型多样化，以二室一厅、三室
43、一厅为主要组合体，可以满足大多数拆迁户的意愿，并与现代多层建筑的合理户型相吻合。以上三种住宅形式和12种户型涵盖了绝大多数拆迁户及一般居民的住房需求。以180m2面积为例，拆迁户可以选择低层180 m2的住宅，也可拆分为两套住宅安置，安排老一辈和子女分层或同层对门居住。4.2.2 层高和建筑间距系数考虑多数安置户要求，多层住宅选择4层和5层，低层住宅选择2层和三层。为使每户都有良好的日照环境，取建筑间距系数为1.22。4.3 总图布置4.3.1 总平面布置构思的特点因本小区是南北向长的长方形地块，以长地块西侧中部的主入口为中心，作半椭圆形的道路为分隔，把整个安置小区分隔为三个区块：半椭圆形道路
44、所围的区域为中区，半椭圆形道路北侧和南侧分别为北区和南区。考虑小区住宅层高的不同，在主朝向（南向）的景观视野上，按住宅层高不同，由北向南分三个层次排列，把5层、4层和2、3层的住宅分别布置在上述的三个区内。北区布置5层住宅13幢，中区布置4层（包括跃层）住宅23幢，南部住宅区布置低层（2F、3F）住宅41幢。层次上由北向南逐级递减，使整个小区无论从采光、景观朝向、东南主导风向的引导以及海宇道的景观视野等各方面都处于最佳的布局。4.3.2 低层住宅的南区南区南面紧靠海宇道，南区与海宇道之间有10m宽的绿带隔离。南区是本小区地块中南部120户拆迁户较集中的区域，考虑拆迁户就地安置的要求，南区布置低
45、层住宅41幢，共125户。每户建筑面积180m2，26户；160m2，38户；140m2，35户；120m2，26户。以上125户低层住宅总建筑面积19202 m2。南区低层住宅区绿树成荫、错落有致，色彩靓丽的建筑造型将成为海宇道旁的一道城市新景。4.3.3 多（4）层住宅的中区中区半椭圆形道路所围的区域，布置23幢4层（包括跃层）住宅，共207户。分户建筑面积70m2，27户；80 m2，63户；90 m2，43户；140 m2，20户；170 m2，27户；180 m2，27户六种。其中140 m2、170 m2和180 m2为跃层。以上207户住宅总建筑面积19190 m2。中区四周有半
46、椭圆形道路环绕，其西侧是小区的主入口，主入口布置硕大的入口广场并向东延伸为宽广的入口道路，该东西向入口道路一直延伸到该区的中央。道路两旁布置有商业服务用房4982m2和社区公建配套用房1505 m2，可为社区居民就地提供便捷的日常服务。此外，除南北向干道通过中区中心外，中区的右侧也有纵向次干道穿过，方便和南、北区块的联系。4.3.4 多（5）层住宅的北区中区半椭圆形道路以北的北区，布置13幢多（5）层住宅，共230户。分户建筑面积40m2，20户；70m2，40户；80 m2，50户；90 m2，100户；100 m2，20户五种。以上230户住宅总建筑面积28071 m2。4.3.5 社区中
47、心和商业服务等公建用房社区中心和商业服务用房（2F）布置在西侧主入口通道的两旁，其中商业服务用房分布于主入口东向西道路南北两侧，社区中心布置在北侧商业服务用房的尽头，与商业服务用房间距6m。社区中心底层局部架空，该架空层同时成为儿童游戏场的组成部分。儿童游戏场位于社区中心与北商业服务用房以北。商业服务用房面积4982m2，包括小区商场和其他服务项目；社区中心和公建配套用房1505 m2，包括物业管理，会所、小区诊所、幼托所等。此外，为方便南北两区居民，在南北两区与中区的接合部安排便民服务点和小卖部等。变配电房、泵房同样安排在南北两区与中区的接合部2。此外，小区各楼底层共建有车棚和泊车位，室外安排植草砖等形式的停车位。4.3.6 入口选择住宅小区的主入口选择在西侧中央的绿岛路（临经五路）上，主要为车辆入口，主入口对面小区东侧的道路上设有人员入口，此入口与中区椭圆形环道顶点相接，经椭圆
