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1、市场调查报告及地块规划建议书芜湖县自来水厂地块（0909-1地块）初 稿杭州恒达房地产代理有限公司目 录一、芜湖县域概况31.1 芜湖县地理位置31.2 芜湖县历史概述31.3 芜湖县旅游交通3二、芜湖县宏观环境分析42.1 经济背景42.2 政策背景92.3 区域背景102.4 规划背景10三、芜湖县房地产场分析123.1 芜湖县房产回顾123.2 芜湖县房产特点143.3 潜在客户需求分析153.4 市场潜力分析17四、项目概况184.1 地块规划要求 18 4.2 项目SWOT分析204.3 现有主要竞争项目调查表22五、项目产品规划建议275.1 项目场定位275.2 项目定价分析27
2、5.3 项目规划建设建议285.4 详细规划建议305.5 目标客户群分析335.6 项目入市机分析及建议36六、营销推广建议376.1 项目包装策略376.2 广告投放计划41一、芜湖县域概况1.1 芜湖县地理位置芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境东南邻宣城，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公里，人口38.2万人。1.2 芜湖县历史概述芜湖县历史历史悠久，当代考古证明，
3、早在四五千年前，这里应居住着皋夷人、山越人。芜湖县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。1.3 芜湖县旅游资源芜湖县旅游资源丰富，陶辛镇充分利用本地丰富的旅游资源，引种国内数10种精品荷花。入夏以来千亩水面莲叶接天，荷花映日，使“陶辛水韵”更添异彩，吸引远道游客纷至沓来。和平生态旅游区地处芜湖县南部新设的红杨镇内，距县城湾沚12公里，青弋江、湾西路贯穿全境，旅游区总面积68。7平方公里，被誉为“芜湖天然动植物园”。 相思岛距芜湖县县城湾沚镇西北2公里处，汪潭似玉盘，托起相思岛这颗水上明珠，汪潭湖面宽广，烟波浩渺，岛上树木葱郁，鸟破幽静，潭中有龙的传
4、说，岛上凄美的故事，岛为潭增色，潭映岛添景。素有“千顷碧波，宽广幽深，天蓄人养，水族繁茂”之景状的大港位于六郎集镇区西南约6公里处，总面积2200余亩，以其湖面宽广、烟波浩渺、港湾幽静、水天一色的风韵，加之诸多美好而神奇的传说，为其开辟成为水上游乐、休闲餐饮、会议场馆等提供了优良的自然条件。芜湖县域概况-小结：综上所述，芜湖县是个适合居住的城，这将有利于周边乡镇居民和部分外地打工者和个体私营者在该区域购房定居。有利于城房地产业的发展。二、芜湖县宏观环境分析2.1 经济背景（1）芜湖县2008年经济状况分析：2008年芜湖县产业结构比例为：第一产业为19.5、第二产业为56.2、第三产业为25.
5、6。（2）2008年主要经济指标分析2008年芜湖县经济指标：单项名称总额增长率GDP62.9亿元19.55%财政收入7.5亿元40.7%财政支出9.2亿元44.8%社会消费品零售总额18.2亿元26.2%金融机构人民币存款47亿元比年初增加9.5亿元在岗职工平均工资32488元28.2%农村居民人均纯收入6405元19%人均生活用房面积29.6平方米增加6.9平方米国民经济。全年实现地区生产总值629179万元，比上年增长19.5%。其中，第一产业增加值114438万元，增长5.6%；第二产业增加值353613万元，增长29.0%；第三产业增加值161128万元，增长12.1%。人均生产总值
6、16385元，比上年增长19.4%。三次产业增加值比例由上年的19.551.429.1调整为18.256.225.6。固定资产投资。全年完成固定资产投资845148万元，比上年增长57.2%；其中，城镇投资820618万元，增长62.4%。全年新增固定资产246823万元。本年项目建成投产率22.4%，固定资产交付使用率30.9%。固定资产投资中，第一产业投资4446万元；第二产业投资692636万元，增长75.1%，其中工业投资691945万元，增长75.3%；第三产业投资148046万元，增长7.8%，其中房地产开发投资55831万元，增长3.3%。全年销售商品房8.6万平方米，商品房销售
7、额29471万元。市场消费。全年实现社会消费品零售总额181617万元，比上年增长26.2%，增幅为近12年来最高。分区域看，县消费品零售额106292万元，增长26.1%；县以下消费品零售额75325万元，增长26.3%。分行业看，批发和零售业零售额153654万元，增长25.7%；住宿和餐饮业零售额26092万元，增长24.5%; 其他行业零售额 1871万元，增长147.4%。人口。年末，全县户籍人口383994人，比上年增加378人。全县人口中，男性人口200321人，女性人口183673人。全年人口出生率为8.8，死亡率为6.6，自然增长率为2.2。小结：l 芜湖县的经济发展呈逐步向
8、上趋势，每年国民经济，人均收入以一定的比例稳步增长第一产业增长平稳，增幅不大，在总体经济增幅中偏低；第二产业是芜湖县的支柱产业，对GDP贡献率超过一半以上，并且在2008年有较大的增长幅度；第三产业在2008年增幅放大，同时对GDP的贡献率逐年稳步增加。l 第一产业对国民总产值的贡献相对最低同时增长缓慢。第一产业呈现增长缓慢的迹象，则表现出芜湖县城化发展进程在日益提高。l 第二产业仍然是芜湖县的支柱产业。该数据表明了芜湖县作为第二产业定位中良好的执行能力，2008年其第二产业较上年增长了29.0%，支柱产业的持续稳定增长有利于商业、金融、服务等第三产业的良性发展。l 第三产业的不断发展是城发展
9、良性表现，也是推动城发展的前提；在2008年，第三产业增加值161128万元,增长12.1%。（3）芜湖县城镇居民收入情况20052008年在岗职工平均工资一览表2005年2006年2007年2008年在岗职工年平均工资16447元20232元25341元32488元增长率21.8%24.0%25.3%28.2%从以上数据分析，芜湖县城镇居民人均收入稳步增长，如果根据人均收入与住宅市场的房价走势、市场活跃程度之间的联系来看，在这一单项指标中，芜湖县的房地产市场在价格空间上具备了一定的条件。（4）芜湖县消费品市场概况20052008年芜湖县市场消费一览表2005年2006年2007年2008年消
10、费品零售总额105037120268万元143913万元181617万元增长率14.5%15.1%19.7%26.2%2008年，芜湖县全年实现社会消费品零售总额181617万元，比上年增长26.2%，增幅为近12年来最高。（4）芜湖县建筑业市场概况20052008年芜湖县建筑业发展一览表2005年2006年2007年2008年房屋建筑施工面积136万平方米161.9万平方米175万平方米199万平方米房屋建筑竣工面积80万平方米97.2万平方米112万平方米108万平方米全县建筑业继续保持健康快速的发展势头，建筑业投资脚步加快。2.2 政策背景 农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗
11、木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。 近年来，芜湖县着力推进城市化进程，县城围绕“东扩南进”思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取到“十一五”末，县城建成区面积达15平方公里，人口达15万，初步建成为芜湖市的副中心城市。芜湖
12、县社会事业发展迅速，是全国科技进步先进县、群众体育先进县、计划生育优质服务先进县，目前正在创建国家级生态县。2.3 区域背景芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖宣城）、芜马高速（芜湖马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵南陵宣城）、芜雁高速（芜湖高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路网络。县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。2.4 规划背景重点实施“东向发展战略、工业强县战略、城市化战略、人才兴县战略和统筹发展战略”五大战略。“城市化
13、战略”重点围绕把湾沚建成芜湖市副中心城市的战略目标，以规划为龙头，以现代化为导向，以要素集聚为基础，以产业发展为支撑，不断完善基础设施条件，增强湾沚及中心镇的集聚和辐射功能，初步形成特色鲜明、布局合理、发展协调的城镇体系。依托城镇，大力发展宾馆、娱乐、商务、金融、物流、文化、各类中介等第三产业，提升城镇服务水平，提高城镇品位。宏观环境分析小结综上所述，芜湖县强有力的经济基础设施和便利的交通环境，为城市经济快速发展提供了保证；随着市区规模进一步扩大，需要有大量的配套设施跟进和完善，这又将带动芜湖县房地产业的新一轮开发热潮。芜湖县新的政治、经济、文化、商务、工贸中心建设步伐日渐加大。近几年，芜湖县
14、政府以发展思路为契机。大力投入大量的资金、优惠的政策来进行城关区绍大线的基础设施建设，有了政府得大力支持，芜湖县的居住、商业环境将变得越来越好，利于商业、写字楼和住宅的开发。三、芜湖县房地产市场分析3.1 芜湖县房产回顾近些年来，芜湖县着力推进工业化、城市化和城乡一体化进程，全县房地产业保持了快速发展的态势。全县约有25个楼盘项目，主要分为三类，一类是以经济适用房为主导的项目，主要户型为60-80平方米的小户型，如都市花园、芜南商座；二类为已建成的小区楼盘，建筑类型以多层为主，如锦绣家园、中央公馆等；三类为目前在售项目，全县共13个，其中县城内住宅楼盘4个，这类楼盘相比以往楼盘在项目规模、小区
15、配套、建筑风格等方面都有所提高，如地处政治、文教中心区域的书香名第， “一站式新都市湖畔生活城”的百悦公园城邦，定位高端别墅项目的阳光半岛。但芜湖县房产发展仍然处于初级阶段，目前尚未出现具有较高品质的楼盘，具有较高的提升空间。从2007年以来，芜湖县的房产市场持续升温。由于商品房市场供不应求、芜湖县机械工业园发展外来人口增加等因素影响，房价几乎翻番。目前县城内住宅楼盘均价3500-3800元/，并仍呈现上升趋势。目前，芜湖县已形成铁路以北生活娱乐为主的老城区、铁路以南办公文教居住为主的新城区和东部机械工业园区的城市布局，城区功能分区已基本成型，正处于融合发展期，将极大地促进房产市场逐步提速发展
16、，加快城市化进程。芜湖县整体市场处于房产发展初级阶段。芜湖县经济是随着机械工业园的建立而逐渐发展起来的，发展时间不长，发展水平不高。目前尚未出现具有较高品质的楼盘，其发展水平处于房产发展初级阶段，具有较高的提升空间。而且，芜湖县房产市场基本为外地开发商垄断，其中，书香名第、百悦公园城邦和南湖水上娱乐生态园的开发商实力较强，当地人对外地开发商接受度较高。（1）开发规模迅速扩大房地产业投资快速增长。2007年房地产开发投资54052万元，增长63.3%。（2）商品房销售继续旺盛2006年，芜湖县全年销售商品房7.7万平方米，比上年增长5.7%；商品房销售额18633万元，比上年增长21.7%。20
17、07年，芜湖县全年全年销售商品房13万平方米，比上年增长66.9%；商品房销售额36907万元，比上年增长98.1%。2009年111月，芜湖县住宅销量为1876套，县城内共销售1483套，其中书香名第占总销量的27.6%，阳光半岛占总销量的28.6%。房产回顾-小结： 供需关系逐渐转变芜湖县房地产市场迅速发展，已达到了相对的“量”的突破，特别是房地产商品房供应量增长速度快，供求结构改变，市场逐渐由卖方市场转向买方市场； 购买力增强国民经济的增长带动市场消费需求的上涨，有效购房比例上升。 销售情况：平稳上升房产销售面积逐渐增多，住宅类市场稳中有升，房价持续平稳。 消费习惯：小高层受青睐居民开始
18、对高档物业、个性化房屋住宅的消费上涨幅度增大，小高层、需求涨幅明显，表明芜湖县房地产市场上对住宅品质要求有进一步的提升，也表现了芜湖县购房消费者也已走上相对理性的思路； 投资好时机相比其他经济发达的城市，芜湖县房地产目前处于上升开发投资阶段。近几年，大量的外地投资者进入芜湖县房地市场，使得芜湖县城市化建设快步发展，房地市场出现了前未所有的开发热潮。3.2 芜湖县房产特点芜湖县房地产市场上，房价已经出现相对理性的攀升，消费者根据自身能力还是可以接受的；主力户型多以三室为主；南北朝向的户型深受市场欢迎。其市场特点表现为：1、房源少，去化速度较快芜湖县在售与规划楼盘不多，在售楼盘销售基本进入尾盘，销
19、售去化较好。2、小户型受欢迎由于房产价格较高，结合当地居民收入水平，80-100的户型在当地较受欢迎，但户型老套。在售楼盘中，80-100的户型占了70-80%。3、多层受欢迎随着市民购房观念的转变，人们不再只关心价格和地段，而是开始注重房子的综合指标：社区规划、建筑外立面、景观、建材、物业等等。多层由于符合人们居住的传统习惯，而且环境较好，物业费较少，深受居民喜欢。4、理性购房芜湖县居民的购房心态较理性，用作投资的较少。购房人群主要有四类：外出打工回来购房、周边乡镇在县城购房、婚房、子女上学用房。用作投资的相对较少。3.3 潜在客户需求分析1、芜湖县房地产消费群体分析职业特征年龄文 化 程
20、度家庭状况家 庭 月 收 入购买目的主要需求 面积区域芜湖县企事业单位从业人员及机关工作人员30-45岁大专及以上文化水平已婚，子女10岁以下2500元以上1、 方便工作2、改变居住现状 3、投资90-130为主、部分140以上私营小业主和个体工商业者25-45岁初中、高中已婚，子女15岁以下3000元以上1、改善现有居住条件。 2、投资80-100为主区域内大型企业高级从业人员30-45岁高中以上已婚，子女15岁以下5000元以上1、改善现有居住条件。 2、投资 3、赡养父母120-150为主个体经营者与地方机关管理人员25-50岁高中、大学文化水平已婚，子女25岁以下。可能与长辈同住350
21、0元以上1、改善现有居住环境 2、额外置业 3、为子女购置新房 4、投资80-130为主城市拆迁安置户30-50岁高中以上已婚，子女23岁以下可与长辈同住2000元以上1、改善现有居住条件。2、投资90-130为主村镇行政管理人员及乡镇企业领导35-50岁高中及以上文化水平已婚，子女5-23岁，可能与长辈子女同住3500元以上1、改善居住环境 2、为子女购房 3、投资120-140为主，部分140以上文教卫生行业从业人员等30-40岁大专以上已婚，子女0-10岁。3000元以上1、改善现有居住环境 2、投资100-140为主3.4 市场潜力分析1、投资前景较好。芜湖县在机械工业园区迅速发展的带
22、动下，县域经济发展速度较快，经济投资环境较好，投资前景看好；该宗土地面积适中，位置优越，便于快速启动和操作，可作为公司进入芜湖县、芜湖市房地产市场的切入点。2、投资环境较好。芜湖县房地产开发量、存量房及未来土地储备量不多，房产市场竞争相对较弱。3、投资效益较好。根据测算，芜湖县现有楼盘项目，除楼面地价外，建安费用、前期费用等其他相对稳定的成本大约为2000元/。按照县城内住宅楼盘均价3500-3800元/估计，项目利润较高。四、项目概况4.1地块规划要求1、拍卖概况地块名称：芜湖县自来水厂地块（0909-1地块）土地性质：居住用地地块面积：33418（约50.125亩）起 拍 价：6050万元
23、保 证 金：1800万元报名时间：2009年10月20日11月10日拍卖时间：2009年11月11日9：30拍卖地点：芜湖县行政中心第三会议室2、指标要求容 积 率：2建筑面积：66832 建筑密度：25%3、建筑规划要求绿 地 率：35%，人均集中绿地不小于2.0平方米，集中绿地面积不小于1500平方米；建筑间距：多层南北正立面日照间距不小于1.3；小高层日照标准不低于大寒日3小时，同时南北向建筑之间最小间距为30米；停 车 位：停车里不少于70%，其中地面停车里不大于10%；配套要求：按GB50180-93城市居住区规划设计规范进行配套设计，其中社区居委会用房配套标准按芜政办200421号
24、文件执行，小区防范设施标准按芜综治办20071号文件执行；防空地下室：按人防法律法规规定和芜政200848号文件执行；退让红线：沿罗福路做好绿化景观设计，围墙采用通透式且退罗福路规划道路红线不小于4米；特别注意：合理避让西北部地下供水主干管，并做好保护工作。4.2 项目SWOT分析1、优势（1）项目区位优势明显。根据芜湖县城市规划的推进与实际发展方向，土地市场机会点主要在两个方向：第一是城南的行政办公文教居住新城区，第二是老城区与机械工业园的衔接地带。本项目地块位于城南行政办公文教居住新区核心地段，距老城区商业繁华中心仅几分钟，尤其是南面紧邻县政府办公大楼和宽敞的广场，必将吸引政府、企事业单位
25、职工的关注；（2）项目地块大小适中、形状规则、基本无拆迁，启动速度快、资金需求量不大，便于房产操作。（3）项目周边配套较为成熟，学校、医院、政府办公大楼等环伺左右，人居氛围良好。2、 劣势（1）土地市场竞争可能会比较激烈。据芜湖县司法局郭局长介绍，已有多家开发商前来了解芜湖县土地出让情况。项目地块并不大，进入门槛不高，地块区位较好，势必引起激烈竞争。（2）规划容积率要求为2，因此小高层建筑会偏多。但目前芜湖县对小高层接受度还不够充分，需要市场发展成熟才能逐渐接受。3、 机会（1）市政城区向东南扩展，市政配套、住宅开发业已成熟。（2）现有竞争目前芜湖县在售楼盘较少，竞争压力较小。（3）市场空缺芜
26、湖县场楼盘产品同质化现象较为普及，户型比较老套，选择空间相对较小。（4）需求量增多由于城区的扩建，进驻县城人口的增多，以及旧城改造的进行，有大量居住需求。4、 威胁1、政策影响国家对房地产市场的宏观调控政策，使投机性的消费群体将减少。国家对房地产的贷款政策调整，会在一定程度上增加了消费压力。2、未来竞争大若项目开发相对滞后，其他竞争楼盘将会进一步分流目标客户群，所以要把握时机。项目SWOT分析-小结：了解市场供需状况，把握项目自身特点，扬长避短，才能吸引项目目标消费群体。项目周边的配套成熟和便利的交通是项目最重要的优势4.3 现有主要竞争项目调查表1、在售楼盘（1）、书香名第项目简介：书香名第
27、位于芜湖县城南政治、文教的中心地带，在芜湖南路与荆山河路交叉口的东北角，紧邻芜湖县行政服务中心，占地面积约9万平方米，总建筑面积约12万平方米，绿化率高达40%，容积率仅为1.415，是纯多层的低密度住宅社区。主力户型：主力户型有76平方米的精致小二房，89平方米的温馨小三房及104平方米、128平方米的舒适大三房。销售均价：3700元/平，最高价景观房4571元/平商铺均价：7600元/平促销方式：首付20%，10月开盘每平米优惠80元，预付定金5千元抵1.5万元销售率：80%销售进度：最后一期西2楼在11月底开盘，明年十月交房。 （2）、公园城邦项目简介：百悦公园城邦项目与芜湖县东湖公园仅
28、一路之隔，东依芜屯新线（快速通道）及芜湖机械工业开发区，西靠三元路，南以湾新路为界，北与东湖公园隔公园大道相望。整体以东湖公园为灵魂，占地面积506亩，建筑面积50万余，绿地率39.3%，建筑密度24.9%，容积率1.54，规划有多层、小高层、小高层、花园洋房、商业街等，汇聚幼儿园、小学、商业休闲、高级会所、公园景观等一体的“一站式新都市湖畔生活城”。主力户型：80-90平销售均价：3500元/平商铺均价：7500元/平销售率：一期基本售完销售进度：规划规模最大，但仅开发了湾新路侧两排多层约4万方。（3）、明珠花园项目简介：明珠花园小区位于芜湖县渡春路，县二中附近，即原县化肥厂地块。占地面积6
29、0亩，建筑面积6万平方米，容积率1.5，规划有多层、小高层（水岸景观房）主力户型：80-100平销售均价：多层3300元/平，小高层3400元/平商铺均价：双层7900元/平，单层6000元/平储藏室：2280元/平车库：2800元/平促销方式：首付20%，诚意金5000抵15000销售率：80%销售进度：一期多层已售完，二期三座江景小高层已结顶，一、三号楼基本售完，二号楼已售60%。2、在建楼盘1、时代广场。位于芜湖中路商业核心区域，由芜湖晟鑫房产开发，总建筑面积33620。项目以商业为主，有一幢18层小高层住宅，共142套。主力户型89138，均价在4000以上。开盘日期未定。2、世纪御景
30、园。位于迎宾大道与快速通道路口，世纪广场内。开发商芜湖新纽置业有限公司。88-130平米16层小高层住宅。12月开盘，价格未定。兴业家苑。位于湾址镇城南新区，书香名第南面。一期为2幢小高层。目前正在做场地平整，据悉售楼部下月开始对外开放。3、规划楼盘南湖小区。位于芜湖南路南端西侧，毗邻南湖，由芜湖天虹置业开发。该公司投资的四星级南湖国际大酒店紧邻项目北侧已开工建设。项目占地面积36667平方米，建筑面积51300平方米，容积率1.4，由十六栋三至十一层公寓组成。4、安置楼盘安置楼盘主要有3个：第一是都市花园，位于保沙路以东、荆山河路两侧，是一个有2千余户的大型安置小区，其中，北侧1千余户已入住
31、，南侧已结顶；第二个是东湖公园东北角约1千余户的安置小区芜南商座，部分已入住，部分正在施工；第三个位于芜湖南路西侧、芜湖县政府广场对面一带，户数不多。安置用房总体规模不小，主要户型为60-80平方米的小户型。5、小结县城目前在售楼盘很少，且档次较低，近期开发具代表性的主要有以上三个楼盘。建筑类型为多层、小高层，户型以80-90为主力，均价在3500左右。东湖湖畔楼盘公园城邦，其规划规模较大，已开发的一期14幢基本售罄，但小区建筑品质较低；明珠花园规模较小，只剩下小高层中二号楼的部分楼盘。书香名第是芜湖县现有楼盘中档次较高的住宅楼盘，其价格变化也直接影响着芜湖县的房价走势。共1234套住宅，剩余
32、100余套，销售率达80%。现已尾盘，其中最后一期西2楼将于11月底开盘，明年10月交房。可售房源中最低价3500元/，最高价景观房4571元/，均价3700。主力户型为89小三房，房源占了70%，其他106-128占20-25%，79占5-10%。未来推出土地，除八达拍得的地块外，近期还有东湖公园以北189亩、县政府广场以南约48亩与东湖公园以西40亩三块土地推出。五、项目产品规划建议5.1项目市场定位（1）项目定位构思：通过前面的市场调查与分析，不难看出，现在居民的居住观念已经开始转变，由单一的市中心转变到城郊结合式郊区一带，而这种转变就为本项目的实施提供了必要的条件，目前，许多小区楼盘，
33、无不打着“环境优美，交通便利”这张王牌，这种同质化现象已经非常严重，千篇一律的“卖点”已经让消费者感到“麻木”。因此，要想在这个龙争虎斗的市场占据一席之地就必须要创造出一种差异化。本项目所在的区域交通便利，位于芜湖南路以东，荆河路以北，顺应城市中心南移趋势，周边楼盘房价处于城市尖端。我们通过详细的市场调查，仔细研究分析提出本项目的定位构思主题：“面向中高端收入人群的人性化精品楼盘”5.2 项目定价分析从周边楼盘的开发情况来看，未来几年在芜湖县，相对高品质、小户型、景观好,中低价位的房产品将占主流市场，供给与需求都将达到一定的量。现各楼盘售价约在33004000元/之间，据调查芜湖县楼盘均价集中
34、在3800元/平米左右，但目前市场还没有出现高品质、中低价位的房产品。随着消费者的消费心理逐步成熟，对房产品的品质、以及外在条件也在逐步提高。选房时对环境、户型、朝向等诸多要素的要求在加强。5.3 项目规划建设建议根据本项目地块所处的地形和土地使用、规划设计要求，结合我们对地块区域所做的市场调查、研究、分析，对产品的规划设计提出如下建议：1、规划指标要求本项目占地面积约为：33418，容积率2.0，地上建筑面积规划为： 。(待定)2、规划布局要求本项目的地理位置决定了建筑总体布局的倾向性和重心所在。其构思的重点在于，怎样在受到众多制约，且能在用地相对狭小的条件下完成对基地分配。在保障开发风险相
35、对较低的情况下，在保证城市景观要求的前提下，尽量提高土地利用率；同时，在满足使用功能的前提下，合理配置建筑物的体量。(1) 以人为本，注重生态环境充分尊重“以人为本”的人文观点。落实贯彻“尊重自然”与“环境可持续发展”的规划设计思想，在充分考虑项目各种基本要素的基础上，力求创造一个环境优雅、文化内涵丰富及个性鲜明的时尚居住社区。(2) 规划设计小高层布置在北面，形成北高南低的建筑布局，符合建筑规划及风水要求。(3) 充分满足城市景观设计要求。(4) 在满足规划条件的前提下，尽量提高土地利用率，均匀地分配建筑体量，把握景观时尚建筑的造型特色，以现代化造型元素来形成整体建筑风格，使本项目既具个性又
36、兼顾城市总体规划的景观亮点。3、小区交通组织系统要求在满足规划条件的前提下，尽量处理好沿街建筑的出入口和内部道路环网，尽量做到人车分流，形成通畅的交通网。4、景观规划要求要求小区整体景观形成以一个景观中心带和辅助的景观绿化带，让景观均匀地分布于整个小区，充分体现小区的绿色、生态、健康的主题。5、项目组团建议针对本项目地块格局情况，建议项目形成数个半围合、半开放的建筑组团格局。6、产品形态建议目前，从我们公司此次市场调查实地取证分析，由于本项目近区商业环境比较成熟，商业营业房的市场投资潜力需要时间的积累。本项目周边商业发展现状也有待进一步开发，就目前情况，建议本项目建设成住宅产品较为适宜。如果开
37、发商业营业房，在不影响住宅建设的前提下可在沿街地块发展商业。住宅部分建议规划为多层6-7层、小高层9-11层，并要求形成高低起伏、错落有致的天际轮廓线。如设沿街店面，则建议开间规划为3.64.5较宜层高控制在5.7以内；5.4 详细规划建议（1）、小区自身规划：l建筑形态：小高层+小高层在容积率、建筑密度、绿化率的限制的情况下寻找最佳的组合形式为了使利润最大化，尽量将容积率做高，建议小区建筑公寓以小高层为主，辅以小高层l建筑风格：简约时尚或清新典雅建筑立面是建筑风格中最形象的，简约时尚的外立面容易营造项目“人文健康”的定位，同时易于控制成本。因此项目在立面设计、材料质地选取，颜色搭配上需要营造
38、这种简约气息。可以采用清新典雅的三段式立面，也比较容易控制成本，l景观配置：美观、实用率高采用场所围合的方式，或小品摆设的形式，增加整个小区的美观度，易于制造卖点。同时在树种的配置。在四周种上树木，这些树木不但能吸收路边的灰尘，而且能增加绿化面积，形成一定的景观效应。 打造主题景观丰富景观轴线，沿主轴线两边多布置园林小品及小的休闲活动空间。充分发挥项目本身的景观资源，打造主题景观的概念。 营造人性化居住的氛围在细节上，如灯光设计，指示系统（小区入口标识）等方面实现营造小区温馨的生活气氛，打造人性化居住的居住空间。（2）、户型建议面积配比：针对市场空缺点，项目主力户型面积控制在80-120之间，
39、以二室两厅和三室两厅为主，建议西边套设计面积120，建议东边套设计面积144。户型面积配比建议图：户型面积配比率90M以下1090-110M35110-120M 35 120-140 M 15%140 M以上5%（3）、价格根据调查，在价格上影响消费者购房的最主要因素是总价，28-40万的总价是消费者承受比例最高的。项目规划户型的主要面积段90-120 ，因此建议项目开盘均价控制在4000元/ 左右。以中等价入市的方式，抢占目标市场份额。 （4）物业管理建议提前介入，封闭式，规范化管理针对本项目所处地理位置的特殊情况，即项目地处芜湖县城西，而且紧临火车站，高速公路出入口，来往的车辆繁多，未来人
40、流可能较混杂。建议本项目实行封闭式管理。引进品牌物业管理公司采用专家顾问式服务，形成品牌叠加效应，提供人性化的亲情物业管理服务，提高楼盘升值空间，加快销售速度。物业管理的水平与档次是提升楼盘品质与形象的重要因素。采用专家顾问式服务。有两方面优势，一方面是提高本案品质形象，另一方面对本案的开发商企业品牌树立有很大的促进作用。建议物业管理公司在本案营销期间就介入，在工程施工阶段就按照物业管理ISO14000的标准对物业管理硬件与软件系统进行设计与建设，营销中将运用这一点扩展市场影响力。物业管理最大的难题是资金问题，本案在提高物业管理档次的同时，不能增加住户的负担，物业管理收费标准必须保持芜湖县中等
41、楼盘水平。5 .5 目标客户群分析本项目定位为高等收入乡镇及中高端城市居民的精品楼盘，那么在如今的芜湖县场上会有哪一部分人去购买呢？我们又要去在哪些潜在市场上挖掘客户呢？通过调查得出下面一些结论。前面已经说过，我们的客户主要是芜湖县居民,还有那些希望进驻县城的人，或者说是中等收入或中上等收入的人群，其购买目标的面积范围主要是：中上等人群：120平方米以上中等人群：90-120平方米中下等人群：80平方米（1）、本项目目标客户群定位本项目目标客户群体定位主要为：芜湖县企业中小高层人员购房群体；芜湖县周边乡镇想进城的部分购房群体；老城区改善性需求购房群体；外来高级务工购房群体；政府官员、事业单位人
42、员；少量投资置业群体。（2）、本项目目标客群行为分析及因素分解芜湖县企业中小高层购房群体A、主要购买目的为自居；B、属于工薪阶层，购买能力相对较弱；C、购房原因主要考虑房价及上班方便；D、主要比较喜欢两室两厅的户型；芜湖县周边乡镇想进城的部分购房群体A、购买目的为自居；B、主要目的是为了子女进城求学而购房；C、购买力相对较强；D、购买心理主要考虑户型总价；E、购房也为了二次置业；老城区改善性需求购房群体A、主要购买目的为自居；B、属于工薪阶层，购买能力相对较弱；C、购房主要考虑户型总价；D、主要喜欢两室两厅或三室两厅 外来高级务工购房群体A、购买目的为自居；B、这部分客户群体，收入不稳定，但收
43、入可观，有一定的经济实力；C、购买心理主要考虑户型总价；D、购房原因是考虑置业、上班便利；政府官员、事业单位人员A、主要购买目的为自居；B、收入稳定，待遇高购买能力相对较强；C、主要喜欢较有档次的景观户型；D、购房原因主要改变居住环境； 少量投资置业群体：A、购房目的为投资置业；B、经济实力雄厚，购房能力强；C、购买心理主要考虑户型单价和升值潜力；D、一般付款方式不采取一次性付款，采用银行按揭；5.6 项目入市时机分析及建议提早以中价入市，迅速去化，回笼资金项目的入市时机并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此一个楼盘的推出的成功与否，并不能单纯地选择
44、某个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作等完善。透彻了解市场时机，在具备了较成熟的开盘条件下，再切入市场。考虑到未来市场销售竞争压力较大，同时政府宏观调控政策方面尚存在诸多不确定因素。因此建议项目根据工程进度尽早开盘，以低价入市销售，先推小高层部分，抢占目标市场份额，快速回笼资金，化解市场投资风险。六、营销推广建议6.1 项目包装策略针对本案主要购房者中高端收入人群，我们对他们的消费能力，消费习惯进行深入分析，同时在控制成本的情况下，通过各种方式适度提升产品品质，最后推出了我们的全新核心概念，希望在芜湖县树立我们产品的独特生活品位。使本项目迅速去化，回笼资金。具体提炼表现为以下几个方面
45、：1、产品设计寻求差异性策略根据本产品定位，本案设计一定要突出本案的经营主题：以江南文化为核心的健康系统住宅。围绕主题的同时，在各项要素设计中力求有创新性亮点。2、营销手段的创新策略由于本案所处的长期性营销竞争环境中，在营销手段上需有自己独特的创新策略，才能在动态竞争中占据先机。根据分析本案在营销手段的创新应从战略层面与战术层面上突破。（1）、打人文健康、价优牌：以江南文化营销手段营造本案的品质差异性。本案以人文健康、实惠大家为楼盘的核心特质。以江南住宅景观设计、中式物业管理支撑这一理念。（2）、先卖包装：本案面对的市场不确定因素较多，在楼盘建设尚未全面展开时，先抓紧时间营建现场售楼处及周边景观，让消费者能尽快看到本案的特性，以利于营销战术的展开。甚至可以考虑建样板房的形式吸引消费者。（3）、营造持续的卖点：本案在面对强
