长沙奥林匹克商业项目投资可行性报告.doc

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1、长沙奥林匹克商业综合项目投资可行性分析及盈利模式报告前 言长沙是中国中部重要的区域性中心城市，在国家中部崛起战略实施和长株潭城市一体化的推进下，2007年12月8日，全国发展和改革工作会议宣布：长株潭城市群经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。在这一宏观背景下，未来五年，长沙将进入以发展方式实现重大转变和综合实力明显提升为显著特征的重要发展期。长株潭城市群轨道交通、三市主干道互通、城市群中心区域项目基础设施配套等，也将大大促使三市吸引地产资本快速推进城市建设和新城区开发。长沙奥林匹克花园是国内著名的连锁地产品牌，位于南城主干道湘府路中段

2、。项目自2005年开发启动以来，住宅项目创造了良好的经济效益和品牌形象。该项目经过我司前期调研分析，项目定位为：集商业（购物、餐饮、娱乐休闲），居住、商务活动、办公等多功能为一体的高档次城市商务综合建筑体，建成以后将成为长沙标志性建筑和城市商业（购物公园）的代表作。根据初步规划，项目该部分建筑面积约303547.07平米，为保持项目的持续性优势和顺应市场需求，降低风险，项目建设规划分二期进行。其中一期计划建设开发主题广场、shoppingmall、服务公寓、SOHO及地下停车场，建筑面积约135,934.70平方米，预计总投资51,743.47万元（地价按80万元/亩），67,490.18万元

3、（地价按350万元/亩）；二期建设开发五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓及配套商业，建筑面积约167,612.37平方米，预计总投资92,229.59万元（地价按80万元/亩），111,645.85万元（地价按350万元/亩）。两期工程总投资143,973.06万元（地价按80万元/亩），179,136.03万元（地价按350万元/亩）。根据国内目前融资体系现状，项目主要依靠自主资金回笼结合商业贷款的方式来实现资金投入运用；项目通过不同功能物业的投资回报周期特点，采用租、售结合的盈利方式确保合理实现项目的综合收益，作为方案的盈利方式。对于销售型物业我们按照长沙房地产市场价格水平结合区域发展，应

4、用地产估价理论对于该类型物业进行了合理定价；对于出租型物业则按照当前行业租金水平和在经营商业平效进行合理预估未来的租金收益状况。结合商业业态的规划，方案对五星级酒店的投资收益进行了分项核算。经测算：项目一期财务净现值（税后）41,254.670，财务内部收益率（税后）30.05%，静态回收期3.43年，动态回收期3.76年，项目在建设经营期拥有较好的效益，该方案在财务上可行。项目二期财务净现值（税前）3,903.160，财务净现值（税前）-1,283.390，静态回收期11.48年，动态回收期25.23年，财务内部收益率（税后）9.62%，考虑到项目在土地成本方面的前期已投入，项目在方案在财务

5、上谨慎可行。两期合并财务净现值（税后）39,971.280，静态回收期5.88年，动态回收期7.47年，财务内部收益率（税后）19.45%，项目在方案在财务上可行。目录前 言21总论51.1项目概况51.2 建设单位概况51.3 项目背景51.4 编写依据、前提和方法61.5项目建设的必要性71.6一期开发工程主要经济技术指标81.7二期开发工程主要经济技术指标81.8结论及建议92项目开发成本92.1土地成本分摊92.2一期建设经济技术指标102.3一期建筑安装及配套成本102.3一期开发成本102.4二期建设经济技术指标112.5二期建筑安装及配套成本112.6二期开发成本113项目租售价

6、格参数123.1公寓、SOHO价格123.2商业街铺价格133.3写字楼价格143.4酒店式公寓价格153.5集中式商业的租赁价格163.6餐饮、娱乐的租赁价格174项目开发盈利模式175项目投资估算及资金筹措195.1一期投资总额195.2二期投资总额195.3两期开发投资状况汇总195.4项目实施进度设想205.3项目投资与筹资计划206项目收益状况分析226.1项目销售收入估算226.1项目二期销售收入估算236.3项目租赁收益估算246.4五星级酒店经营状况预测297项目收益状况分析327.1项目一期损益表327.2项目一期现金流量表337.3项目一期财务评价结论347.4项目二期损益

7、表347.2项目二期现金流量表357.3项目二期财务评价结论367.4项目一、二期合并现金流量表367.5项目财务总体评价结论371 总论1.1项目概况 项目名称：长沙湘天置地广场 项目建设地点：长沙市湘府路中路189号（天心区政府斜对面） 项目公司名称：湖南湘天房地产开发有限公司1.2 建设单位概况湖南湘天房地产开发有限公司于2001年2月，经湖南省工商行政管理局批准注册成立，注册资金为3010万元。 公司自成立以来，秉着“诚信、勤奋、创新”的企业精神，致力于房地产主业的发展，现已储备土地资源 1700 余亩，完成了数亿元的房地产投资，奠定了发展房地产主业的基础，建立了较好的社会资源平台。到

8、2005年底，公司总资产已逾10亿元，净资产4.6亿元，专业技术人才80余人。为实施省委、省政府关于长株潭经济一体化的战略构思，实现长沙市委、市政府关于“扩容提质，兴市拓南”的城建格局，2003年，湖南湘天房地产开发有限公司历经9个月的时间，高速优质完成了湘府路中段项目建设，于当年9月30日竣工交付使用。1.3 项目背景 2004年8月份，该公司与中国第一房地产业品牌奥林匹克花园结成了战略伙伴，共同开发长沙奥林匹克花园项目。该项目占地500余亩，总建筑面积近60万平方米，项目总投资逾20亿元。 该项目具有中央政务区核心地段、强势品牌支撑、生态坡地主概念、主题文化社区、一流资源整合等优势。项目在

9、2005年已全面启动，其开前期住宅发取得了成功，成为新南城区域规模最大、档次最高的标杆楼盘，树立了有相当大的品牌号召力和市场影响力。项目商业地块北临湘府路，东至万芙路，西至五凌路，南至高家冲路。宗地位于长沙奥林匹克花园项目北端，项目总用地面积84290.48平米，地块呈梯形，东西宽516米，南北最长279米，最短169米。容积率4，建筑密度30%，绿地率40%；建筑西侧限高60米，东侧限高87米。1.4 编写依据、前提和方法依据：1依据国家计委、建设部发出的关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（计投资1993530号）；2依据建设部标准定额司与房地产司组织制定的房地产开发项目经济评价方法（

10、建标2000205号）；3依据甲方工程部提供的建筑安装成本定额数据，一般高层建筑建安成本为1850元/平米，地下工程建安成本1930元/平米；4依据企业财务通则和企业会计准则及其他经济及税务法规；5奥林匹克花园商业综合项目市场调研及定位策划报告的相关结论；6依据房地产估价理论和商家反馈的相关意见。前提和方法：1未来长沙地区不会出现重大的事件影响整体经济趋势的变化和商家的投资信心；2项目整体规划建设分二期进行，其中一期计划建设开发主题广场、shoppingmall、服务公寓、SOHO及地下停车场，建设周期为2年；二期建设开发五星级酒店（配合经济型酒店）、甲级写字楼、酒店式公寓及配套商业，建筑周期

11、为2年。3项目用地成本及分摊方式：本报告依据项目用地成本按照期初获得地价80万元/亩及目前350万元/亩分别计算项目投资总额状况；根据项目分期建设面积的比例对土地成本实行分摊；4在未明确项目其他合作方式成本的基础上，报告主要依据项目自身投资回收资金方式实现滚动开发，建设期内资金缺口主要依靠商业银行贷款解决，利率按照最新贷款利率核算；5项目正常范围的成本变化报告主要由敏感性分析体现，假定主要的建筑材料、施工成本、物业售价等仅在该范围内波动；6按照商业用地40年为计算周期核算项目的收益状况，现金流量表中贴现率取地产行业正常基准贴现率i=10%。1.5项目建设的必要性 根据长沙城市发展规划及市场相关

12、调查研究表明，湖南省政府的南迁及长株潭“两型社会建设综合配套改革试验区”的获准，使得长沙南城地区将成为未来“三城之心”，区位优势极为明显，在这一宏观背景下，南城已经逐步兴建了众多大型的高档住宅小区，未来规划人口约30万人。而传统的五一、东塘商圈因城市交通拥堵问题日益突出,缺乏可持续发展用地，实现提升的可能受到极大限制，制约成为高档次现代消费商圈的基本条件；在长沙经济不断发展的趋势下，人均可支配收入及消费稳步提升的前提下，在长沙南城区域建设城市标志性的商务综合体对于提升整体城市形象、引导新的消费理念、促进城市的和谐发展具有重要的意义。1长沙城市发展需要有也具备了大型城市综合体产生条件。根据既往长

13、沙经济总量与增长速度拟合曲线建立的预测回归模型预测，到2012年，长沙市经济总量将达到4500亿元左右，2008-2012五年的年均经济增长率为13.5%左右。长沙人均GDP已经超过3000美元向4000美元迈进，东南亚及我国城市综合体的均在城市发展的这一阶段诞生。2007年12月8日，全国发展和改革工作会议宣布：长株潭城市群经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。极大提升了投资者对城市未来发展的信心，同时更进一步促进了长株潭融城步伐，南城省府板块作为城市资源的密集区，适宜于建设城市综合体。2开发城市综合体可以进一步提升整体片区形象，完善

14、区域城市功能结构，促进区域发展成熟。大型城市综合体因用地规模原因，一般选址在城市新发展地区。城市综合体具有明显的地标性特征，而且综合体内部各功能物业间相互依存、相互助益，其优势在于资源共生、聚合增值。开发成功会对城市片区发展产生极大的带动作用。项目所在的南城处于开发阶段，整体城市功能组合方面需要满足周边乃至城市发展的要求；综合体开发成功会极大完善城市功能，树立城市形象，带动人口的迁入，推进片区的成熟。3综合体SHOPPING MALL将提升城市现有零售产业发展水平，满足和引导现代消费理念。项目综合体的开发适应长沙城市多组团发展规划，符合城市商业网点规划精神内涵，同时可借鉴国内外零售业态发展的先

15、进理念，超越现有零售商圈的产业组合形态，提供全新的体验式的现代商业空间。项目区位的交通条件和设计规划上与传统商圈相比具有较大的优势。4在原有品牌基础上，进一步提升开发商的品牌形象，同时创造良好的经济效益项目携手奥林匹克花园品牌在长沙已经创造出了较好的住宅品牌形象，综合体因其良好的市场形象和优势资源组合将产生巨大的品牌聚合效应，对于进一步提升开发商的商誉和社会形象具有较强的作用。新摩尔公司携手深圳中汇建筑设计事务所,在综合体领域具有深厚积累,愿意配合发展商开发具有亚洲先进水平的长沙城市综合体,城市综合体全新的盈利组合模式也将为开发商带来良好的经济收益。5促进商贸流通经济、带动税收和创造城市就业岗

16、位，具有良好的社会效益。项目的开发是顺应国家中部发展战略和建设长株潭两型社会建设综合配套改革试验区的宏伟目标，为促进城市及区域之间商贸经济流动的提供平台，同时为政府创造可观的利税。同时商贸零售服务业是劳动密集型产业，将为社会提供5000个以上的就业岗位，促进长沙地区和谐社会的建设。1.6一期开发工程主要经济技术指标 指标指标/单位：万元指标单位：万元建筑面积所得税土地成本净利润投资率润率（税前）投资率润率（税后）建安成本年均收益额财务费用财务内部收益率（税前）投资总额财务净现值（税前）销售净收入财务内部收益率（税后）租赁净收入财务净现值（税后）经营费用静态回收期利润总额动态回收期1.7二期开发

17、工程主要经济技术指标指标指标/单位：万元指标单位：万元建筑面积所得税土地成本净利润投资率润率（税前）投资率润率（税后）建安成本年均收益额财务费用财务内部收益率（税前）投资总额财务净现值（税前）销售净收入财务内部收益率（税后）租赁净收入财务净现值（税后）经营费用静态回收期利润总额动态回收期1.8结论及建议经过我们的调研和论证,项目一期通过销售酒店公寓和办公楼物业和一层少量商铺可以收回投资,同时能够盈利。二期开发我们建议更高起点,运用世界一流综合体开发经验,引进著名品牌五星级酒店和著名品牌专卖店,进一步提升本项目价值。新摩尔公司通过总结美国拉斯维加斯和日本六本木新城以及国内数个综合体项目策划与招商

18、经营实践,我们通过四种方法提升价值和优化功能. 1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。 2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。 3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力商场,提升整个物业综合价值。 4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。2项目开发成本2.1土地成本分摊 项目地块占地84290.48平米，合126.44亩。 根据项目地块取得时的市场地价（按80万元/亩），则项目建设用地成本=地块用地面积地价=80126.44=10,115.20万元。 根据项目地块现行市场地价（按3

19、50万元/亩），则项目建设用地成本=地块用地面积地价=350126.44=44,254.00万元。 根据项目的分期建设面积对土地成本进行分摊：按获得土地地价成本分摊：项目一期部分二期部分总体指标比例%44.78%55.22%100%建筑面积（平方米）135,934.70167,612.37303,547.07土地成本（万元）4,529.805,585.4010,115.20按照现行土地地价成本分摊：项目一期部分二期部分总体指标比例%44.78%55.22%100%建筑面积（平方米）135,934.70167,612.37303,547.07土地成本（万元）19,817.8624,436.144

20、4,254.002.2一期建设经济技术指标序号类别面积1小户型公寓37,883.34 2SOHO13,051.36 3文化广场（未计容积率）20,000.00 4商业街区15,000.00 5集中商业42,000.00 6餐饮娱乐服务20,000.00 7运动主题店8,000.00 10地下停车（不计容积率）40,320.30 11一期小计135,934.70 2.3一期建筑安装及配套成本 项目建筑安装及配套单位额度按照工程部提供数据高点值作为计算依据。序号类别面积基本造价金额1小户型公寓37,883.34 1,850.00 7,008.42 2SOHO13,051.36 1,850.00 2

21、,414.50 3文化广场20,000.00 1,500.00 3,000.00 4商业街区15,000.00 1,850.00 2,775.00 5集中商业(一期开发)42,000.00 2,800.00 11,760.00 6餐饮娱乐服务20,000.00 1,850.00 3,700.00 7运动厂商直销店8,000.00 1,850.00 1,480.00 8地下停车40,320.30 1,930.00 7,781.82 9一期小计196,255.00 39,919.74 2.3一期开发成本序号项目计算依据金额（万元）1前期工程费用下列三项合计2,883.871.1筹建开办费按照建安成

22、本2.5%计997.99 1.2可行性研究费按照建安成本2%计798.39 1.3规划勘测设计费用按照80元/平米计1,087.48 2不可预见费用按照建安、前期工程的3%1,284.113开发成本上述各项合计3.1按照期初获得地价成本48,617.513.2按照现行地价成本63,905.572.4二期建设经济技术指标序号类别面积1电器商城及其他主力商业10,000.00 2商业街区5,000.00 3健身中心、SPA8,000.00 4餐饮娱乐服务等19,699.70 5五星级酒店52,129.00 6写字楼42,085.35 10生态酒店公寓30,698.32 11地下停车（不计容积率）4

23、4,240.00 12二期小计167,612.37 2.5二期建筑安装及配套成本 项目建筑安装及配套单位额度按照工程部提供数据高点值作为计算依据。序号类别面积基本造价金额1电器商城及其他主力商业10,000.00 1,850.00 1,850.00 2商业街区5,000.00 1,850.00 925.00 3健身中心、SPA8,000.00 1,850.00 1,480.00 4餐饮娱乐服务等19,699.70 1,850.00 3,644.44 5五星级酒店52,129.00 8,000.00 41,703.20 6写字楼42,085.35 2,235.00 9,406.08 7生态酒店公

24、寓30,698.32 2,435.00 7,475.04 8地下停车44,240.00 1,930.00 8,538.32 9二期小计167,612.37 75,022.08 2.6二期开发成本序号项目计算依据金额（万元）1前期工程费用下列三项合计5,092.001.1筹建开办费按照建安成本2.5%计1,875.55 1.2可行性研究费按照建安成本2%计1,875.55 1.3规划勘测设计费用按照80元/平米计1,340.90 2不可预见费用按照建安、前期工程的3%2,403.423开发成本上述各项合计3.1按照期初获得地价成本88,102.91 3.2按照现行地价成本106,953.643项

25、目租售价格参数 根据相关的市场调查结果，我们选取了长沙市内典型的相关物业，采用市场比较法和租金收益还原法对项目未来价格进行了预测。3.1公寓、SOHO价格 地段因素指标/项目本项目标志长沙商务中心融科三万英尺建鸿达巧克力空间阳光100国际新城中天广场公寓湘域中央（三）地区20201918162121交通状况20201821181818楼盘品质20182017192019周边配套状况20202220181919区域成熟度20202220182323合计100981019689101100 修正因素 比较名称销售均价（元/平米）时点修正地段修正修正价格标志长沙商务中心53001.21.026487

26、.2融科三万英尺52001.30.996692.4建鸿达巧克力空间43001.11.044919.2阳光100国际新城50001.21.126720中天广场公寓80001.20.999504湘域中央（三）70001.21.00 8400 权重分解项目权重项目权重标志长沙商务中心25%阳光100国际新城10%融科三万英尺15%中天广场公寓25%建鸿达巧克力空间10%湘域中央（三）15% 公寓销售价格经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为：比较标的物销售价格（各比较物业修正价格比较权重）=7425.58元/平方米我司认为未来项目公寓/SOHO的销售价格可确定为

27、：7400元/平米。3.2商业街铺价格 地段因素项目指标本项目五一路与车站路交界东塘侯家塘沿线黄兴南路商业步行街河西通程广场周边伍家岭湘雅医院一带地区级差202322231920交通通达度201817181818商业集中度202523262119周边消费力202221212020商业成熟度202523262122商业规划201818191717合计120131124133116116 修正因素 比较名称销售均价（元/平米）成熟时点修正地段修正修正价格五一路与车站路交界500000.50.8120250东塘侯家塘沿线500000.60.927000黄兴南路商业步行街850000.40.79268

28、60河西通程广场周边480000.40.9518240伍家岭湘雅医院一带350000.50.9316275 权重分解项目权重项目权重五一路与车站路交界15%河西通程广场周边10%东塘侯家塘沿线30%伍家岭湘雅医院15%黄兴南路商业步行街30% 市场比较确定的商业街销售价格经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为：比较标的物销售价格（各比较物业修正价格比较权重）=23460.75元/平方米我司认为未来项目商业街的销售价格可确定为：23000元/平米。3.3写字楼价格 地段因素项目指标本项目汇富中心运达广场中天广场华美欧国际地区级差2018202020交通通达度

29、2019181919形象品质2019202019配套情况2019252519商务氛围2040454543合计120115128129120 修正因素 比较名称销售均价（元/平米）成熟时点修正地段修正修正价格汇富中心55001.21.041029.6运达广场71001.20.942803.08中天广场110001.150.934117.575华美欧国际80001.11.001320 权重分解项目权重项目权重汇富中心15%中天广场35%运达广场35%华美欧国际15% 市场比较确定的写字楼销售价格经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为：比较标的物销售价格（各比较

30、物业修正价格比较权重）=9270.26元/平方米我司认为未来项目写字楼的销售价格可确定为：9200元/平米。 3.4酒店式公寓价格因为长沙市酒店式公寓的建设还缺乏较好的可比样本，我们通过参考产权式酒店的价格来确定酒店式公寓的售价，此外结合运达广场酒店公寓的运作来对本项目作为参考。 参考样本楼盘名称销售均价（元/平米）整栋酒店投入使用率酒店年平均开房率物业管理化司建成年限华雅国际大酒店7800100%80%湖南华雅酒店管理有限公司2003雨花大厦400070%70%云海物业2002国贸大酒店9800100%90%仁生物业2002时代帝景4800100%73%帝景物业2003 修正因素 比较名称销

31、售均价（元/平米）时点修正地段修正配套修正成熟时点修正修正价格华雅国际大酒店78001.20.910.86739.2雨花大厦40001.40.91.20.95443.2国贸大酒店98001.40.951.20.812512.64时代帝景48001.20.91.30.96065.28 权重分解项目权重项目权重华雅国际大酒店35%国贸大酒店35%雨花大厦15%时代帝景15% 市场比较确定的酒店公寓销售价格经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为：比较标的物销售价格（各比较物业修正价格比较权重）=8464.42元/平方米认为未来项目写字楼的销售价格可确定为：840

32、0元/平米。 运达广场公寓的启示 项目引入喜来登国际五星级酒店，利用酒店带动公寓品质和价格的提升，五星级国际公寓高30层，约27600m2，价格从开盘的5000元/平米提升到20000元/平米。由于长沙未来的长期利好，按照房价每年递增10%的速度，以2006年为基准点，未来6年2011年推出的同类型商品的价格约：5000（1+10%）6=8857.80元/平米。根据以上分析，我司初步确定未来酒店公寓销售实收均价为8400元/平米。3.5集中式商业的租赁价格 主力百货时间节点租金政策租金折算备注签约后四个月免租金-用于商家装修等前三年30元/月/平方米基本租金+2%销售额提成，同时为商家争取地方

33、税收返还政策，保底销售不能低于3亿元。30元/月/平方米*12*3万平方米=1080万元 预计前三年平均销售额为3亿元，销售额抽成600万元。换算月租金为：46元/月/平方米作为扶持期，鼓励主力百货发展。第四年35元基本租金+销售额2%提成，保底销售不能低于5亿元。35元/月/平方米*12*3万平方米=1260万元，预计平均年销售额为5亿元，抽成收入 1100万元年租金总收入为2360万元。换算月租金为65元/月/平方米稳定提升期第七年以后40元基本租金+销售额2%提成，保底销售不能低于6亿元。40元/月/平方米*12*3万平方米=1440万元，预计平均年销售额为6亿元，抽成收入1200万元。

34、租金总收入2640万元。换算月租金为73元/月/平方米。经营成熟期注：物业管理费用为2元/平方米/月 低于平均收费；水电费用由商家单独立户，自己支付相关费用。 大卖场时间节点租金政策1-3年前三年租金 25元/月/平方米4-6年30元/月/平方米7-15年35元/月/平方米 运动主题店时间节点租金政策1-3年40元/月/平方米4-6年48元/月/平方米7-15年55元/月/平方米3.6餐饮、娱乐的租赁价格时间节点租金政策1-3年50元/月/平方米4-6年65元/月/平方米7-15年80元/月/平方米4项目开发盈利模式项目属于综合体项目，市场定位根据市场状况适度设定开发周期和序列，本着先易后难，

35、由低到高，逐步提升的思路：一期以Shoppingmall为核心，以家庭消费为特征的，以中档消费为主体。在这个基础上开发与之相匹配的服务公寓（小户型）、SOHO与相关消费人群相对应，服务公寓突出居住特征，与奥林匹克花园的大户型也可以形成互补。二期以五星酒店为核心，匹配的是甲级写字楼、国际酒店公寓，突出其商务的特征。按照城市发展的一般规律，商务环境的形成一般在住宅和商业之后，后者以前者为依托；另一方面，片区商务环境不成熟，且城市整体写字楼物业供需走低，市场以中小型公司为主导，故适宜观望市场形势积蓄需求。在整体盈利设计方面，根据公司的基本状况和董事会要求：主要依靠自主资金回笼结合商业贷款的方式来实现

36、资金投入运用。 商业部分国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。这三种盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。盈利变现模式优点缺点适用物业类型整体持有自持，无后端融资能获得商业地产的长期收益，收益最大化占用资金大，收入回笼慢，对开发商资金实力要求很高大型或较优质商业物业自持，银行经营贷款能获得商业物业的长期收益，能够变现部分资金对物业质地要求较高较优质商业物业自持，发行CMBS能获得商业物业的长期收益，能够变现部分资金对物业质地、规模要求较高，利率一般高于银行贷款利率大型、较优质商业物业物业散售普通商铺散售能快速回笼资金后期经营可能会出现问题临街

37、商铺、底商产权式商铺能快速回笼资金后期经营可能会出现问题，开发商声誉受影响产业商铺，中小型商业街资本运作整体出售能一次性变现资产，回笼资金对物业质地要求较高，较大的售价折让大型优质集中性商业资产装入上市公司增加上市公司资产和稳定上市公司收益，操作较简单溢价没有REITS高质地较优良商业物业REITS上市能快速回笼资金，要求的回报率较低，收益最大对资产规模、物业质地要求较高，操作程序复杂大型优质集中性商业 项目集中性商业主要依靠整体经营提升商业价值，通过有效的经营管控，不断调整经营战略，以便能够保持项目特色和增强竞争力，不适合通过物业散售的方式进行变现，故应考虑长期租赁经营获利或资本运作方式实现

38、盈利目标； 临街铺及步行街，具有一定的独立性，商业价值较高，成功销售能够快速回笼资金，但在未来经营方面必须进行严格的控制，按照统一规划的业态进行经营，否则对于整体商业形象不利。 服务公寓、SOHO因为市场需求刚性和未来片区发展良好，可通过成功销售快速回笼资金。 甲级写字楼、五星级酒店甲级写字楼根据市场情况或租或售，销售有利于变现回笼资金，而长期出租则有利于物业树立良好的品牌形象；五星级酒店根据合作方式适合作为资产长期经营获利。集中商业、甲级写字楼、五星级酒店由于自身良好的物业形象，属于优质资源，可以开发商提升企业形象，获得无形的商誉资产带来极大的效益。5项目投资估算及资金筹措5.1一期投资总额

39、序号项目计算依据金额（万元）1前期费用1按照期初获得地价成本3,125.961前期费用2按照现行地价成本3,584.601.0管理费用1按照开发成本3%计1,458.531.1管理费用2按照开发成本3%计1,917.171.2销售费用按照销售收入的2.5%计1,667.441.3财务费用另计2投资总额1按照期初获得地价成本51,743.472投资总额2按照现行地价成本67,490.185.2二期投资总额序号项目计算依据金额（万元）1前期费用1按照期初获得地价成本4,126.691前期费用2按照现行地价成本4,692.211.1管理费用1按照开发成本3%计2,643.09 1.1管理费用2按照开

40、发成本3%计3,208.611.2销售费用按照销售收入的2.5%计1,483.601.3财务费用另计2投资总额1按照期初获得地价成本92,229.592投资总额2按照现行地价成本111,645.855.3两期开发投资状况汇总一期工程指标二期工程指标建设总面积（平米）196,255.00建设总面积（平米）167,612.37地价分摊比列（%）44.78%地价分摊比列（%）55.22%建安成本（万元）39,919.74建安成本（万元）75,022.08开发成本（万元）48,617.51开发成本（万元）88,102.91 63,905.57106,953.64投资总额（万元）51,743.47投资总额（万元）92,229.5967,490.18111,645.85两期投资合计143,973.06179,136.035.4项目实施进度设想序号年度2008年2009年月份14812148121编制相关报告2项目规划3勘察设计4土建施工5公建安装6建筑装修7竣工交付序号年度2010年2011年月份14812148121勘察设计修正2土建施工3公建安装4建筑装修5竣工交付