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1、财务中心财富大厦项目可行性研究报告第1章 项目总论1.1项目基本情况1.1.1用地基本情况 用地性质为商业金融用地，产权40年。基础数据表序号项目数据单位1建设用地面积3.85公顷2地上总建筑面积146300平方米3地下建筑面积30800平方米4建筑密度26.05%5绿化率35.1%6容积率(1)地上容积率3.8(2)地下容积率1.66停车位1560个1.1.2运作方式本项目地块走市场招拍挂程序，预计11月底前发布挂牌公告，公告期20天，10天挂牌公告，共计1个月期限。1.1.3项目位置三庆世纪财富中心位于济南东部新城与东部产业带的核心地带，高新科技开发区核心园区科贸城内，南依齐鲁软件园，东靠
2、济南高新区管委会办公大楼，北临国际会展中心和大型科技文化广场，是高新开发区的中央商务区，政治、经济和文化中心。随着济南市政府的“两翼展开，高新先导”的重要战略规划的实施，世纪财富中心所处位置已成为济南新生活圈、高新经济圈、会展物流圈三大经济重地的核心。1.1.4项目交通目周边交通条件良好，靠近工业南路，紧邻新宇路、崇华路，周边拥有奥体中路、经十路、世纪大道；绕城高速贯穿南北，济青、京沪、京福等高速公路与之紧密相连，到济南国际机场仅需15分钟车程，104、220、309国道纵横交错形成四通八达的交通网络，济南景观大道经十路，工业南路直通市区。1.1.5项目周边配套目前周边有高新区管委会、高新区行
3、政审批中心、济南国际会展中心、建设银行、中国银行、兴业银行、移动通讯、联通、上岛咖啡、雅悦酒店等较为齐全的配套，并且还将有银座商场（中铁汇展国际）、以及丁豪广场项目商业补充区域配套。n 文化教育配套高新区实验学校、山东省警官学院、济南电子工程机械学校、济南石化经济学校、银座幼儿园、山东大学齐鲁软件学院、山师附小雅居园校区、济钢二区幼儿园；n 医疗配套铁十四局医院、山大齐鲁医院高新区医院、历下区第三人民医院、省立医院东院、省军区医院、天辰大街诊所等；n 金融配套中国农业银行、中国工商银行高新区支行、建设银行高新支行、济南市商业银行高新分理处、中国银行高新支行、建设银行雅居园分理处、润丰农信雅居园
4、分理处等；n 商务配套高新区管理委员会、济南国际会展中心、净雅大酒店、雅悦酒店等；n 其它配套中国移动高新区高新区营业厅、中国联通高新营业厅、中国邮政王舍人支局等。1.16项目现状项目总占地约150亩，规划建筑面积27.7万平方米，由A、B、C、D座和财富大厦（本次对外招拍挂部分）组成。项目一期财富A、B座为商务写字楼，已经有金斯顿集团、山东振鲁会计师事务所、山东神州冠威国际贸易集团等等企业已在此办公，形成了较为成熟的办公氛围。世纪财富中心二期为C、D座，其中C座一层为商业公建，二至八层为大开间的写字间，整层面积2000左右，可自由分割，九至十二层为小户型写字间。世纪财富中心二期D座一至三层为
5、大型餐饮娱乐中心，正在招商中；四至十层南北向为精装商务公寓，45-150平方米不等；四至十一层东西向为高档商务酒店，北京雅悦酒店于2006年10开始营业，是东部高新区较早的商务酒店。当前项目对外招拍挂部分，即财富大厦用地，基本处于“三通一平”状态，不涉及拆迁问题。1.2可行性研究的目的通过对项目所处片区的发展规划、功能定位分析，及对济南全市房地产市场未来发展趋势的把握，并在对项目地块定位、产品类型、销售价格初步定位的基础上，通过财务测算评估等分析，为选择对项目地块的开发模式提供参考依据，并论证项目经济可行性等。1.3项目建设的必要性房地产业是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发
6、展房地产经济（尤其住宅经济）对一系列行业的发展均有拉动效应，有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。虽然近年来，国家针对局部地区房地产市场过热的现象，从土地和金融两方面加强了对房地产行业领域的宏观调控，并颁布了一系列法律法规规范市场秩序。但从国家调控政策的实施来看，国家宏观调控的目的是打击房地产投机，降低金融系统风险，维护正常的市场秩序，安定人民生活，而绝非打击房地产行业发展。宏观调控至今，各项政策均已落到实处，国内上海、杭州、青岛等房价涨幅居前的城市已出现回落，一大批扰乱市场秩序、哄抬市场价格的开发商被清理出局，调控取得了显著的效果。济南作为中国经济大省山东省省
7、会，地理位置和交通优势得天独厚，城市经济发展迅速。济南的城市建设工作也在与时俱进，在城市规划、建设、管理、招商引资等各方面都取得了较大进展。城市经营者们围绕东西拓展的发展策略，突出大型基础设施、公益性设施、生态环境等强制性规定内容的项目布局与用地落实。加强城市资源的优化和整合，合理进行土地储备，引入市场化、社会化和竞争机制，盘活存量，优化增量，实现城市综合效益的最大化。济南东部发展以来，东部的市政配套、道路交通、工业企业、金融商贸得到了飞速的发展。项目片区作为东部区域的一部分，坐拥高新区核心，紧邻会展中心，周边云集了国家级留学人员创业园、济南高新技术创业服务中心、齐鲁软件园、出口加工区等国家级
8、产业园区，片区居住、办公氛围日渐成熟，发展商务、商业地产势在必行，因此本项目的建设存在必要性。1.4项目经济效益的合理性在常规开发模拟下，项目的税前投资利润率达33%，税后投资利润率24.7%。因此，从经济效益角度看项目是可行的。1.5可行性研究结论从宏观视角审视城市发展潜力，项目具有广阔的发展前景；从济南“东拓”城市规划导向分析，为项目的发展提供了发展空间；从高新区的良好投资环境，为项目的开发提供直接动力；从济南写字楼市场、公寓市场、商业市场和片区可比项目的研究方面分析，本项目可通过精准定位切入市场的需求；从项目地块价值因素条件分析，项目具备了打造可观经济效益的条件；从财务经济测算结果来看，
9、具备项目开发的经济可行性。因此，本次可行性研究论证结果项目可行。第2章 济南城市环境研究2.1济南城市综述2.1.1地理布局济南位于山东省中西部，是山东省的省会，全省的政治、经济、科技、文化中心和重要的交通枢纽，是国务院公布的历史文化名城，中国首批优秀旅游城市，国家批准的副省级城市和沿海开放城市；跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。济南距离北京340公里，距离上海680公，为环渤海经济南翼，和黄河中下游的中心城市。济南位于京津冀和沪宁杭两大都市圈的中间位置，是山东及华北地区重要的区域中心城市，随着全运会的成功举办和西客站的建设，城市建设日新月异，区域中心城市的地
10、位得到大大加强，济南在经济、政治、文化方面的拥有充足的发展空间和强劲的发展动力。在全运会、大济南都市圈、京沪高速铁路等诸多利好因素的推动下，济南有望在今后3-10年内进入加速发展阶段。2.1.2行政人口济南现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4658个行政村。总面积8227平方公里，常住总人口607.4万人，暂住人口85.5万。济南人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东部和西部移动，历城区和历下区的人口规模快速扩大。预计到2020年常住人口达到840万人，城镇人口达到6
11、70万人，城市化率达到75%。城市人口比重呈逐步增加趋势，城市人口的增加，将拉动城市住房需求的增加，从而促进房地产的开发。城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进城市空间的拓展，有利于项目区域的发展。2.1.3外部交通济南基础设施完善，交通便利，是全国重要的交通枢纽，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，与美国、德国、日本、韩国、俄罗斯、香港等地开通了直达的国际航线。济南是全省高速公路的枢纽，贯通京福、京沪、青银等全国高速公路干线，是京沪、胶济铁路的交汇处，京沪高速铁路的重要站点。济南交通便利，济南机场开通了通往全国各主要城市的航线，济南国际机场是全国著名大型综合机场之一，可以起降大型民
12、航货运班机。2004年改建的机场建筑大大提高了济南机场的客货吞吐能力。 济南也是铁路运输的重要枢纽。济南市为济南铁路局驻地，济南铁路局线路里程和营业收入在全国路局处于中上水平。济南枢纽为济南铁路最大的铁路枢纽。济南西客站（建设中）位于济南西部京福高速公路西侧，为京沪高速铁路5个具有始发和终到能力的车站之一。 2.1.4城市潜力山东省着力打造的“16”济南都市圈，以济南为核心，辐射淄博、泰安、聊城、莱芜、德州、滨州。济南都市圈交通发达，京沪、京九铁路和京福、京沪高速公路纵贯南北，胶济、济邯铁路和济青、济馆高速公路连通东西，济南与其他6个城市都有高速公路连接，再加上密集的国道、省道等交通干线，济南
13、都市圈已基本形成“一小时经济圈”。都市圈占山东1/3人口和面积，在华东区占据重要地位。济南是这个都市圈的核心和引擎，必将吐纳大量的资源，带来商机。 2.2城市经济发展状况2.2.1济南国内生产总值2001年2009年济南市GDP数据及对比情况年份200120022003200420052006200720082009全市GDP（亿元）1067.212001367.81618.91876.521852554.33017.43351.4增长率12.10%13.20%14.50%15.60%15.60%15.7%15.7%13%12.2%2009年，全市生产总值3351.4亿元，比上年增长12.2%
14、(注2)，其中：第一产业增加值187.1亿元，增长5.2%；第二产业增加值1453.6亿元，增长12.1%；第三产业增加值1710.7亿元，增长13.0%。按常住人口计算人均生产总值50376元(折合美元7373美元)(注3)，增长11.3%。从上表可以看出，济南市经济持续快速发展，自2001年以来，济南市经济基本上保持了平稳上升的态势，2004-2007连续四年保持在15%以上增长率，2008、2009年虽受到全球经济危机的一定影响，但增长率仍维持在12%以上。根据城市GDP与房地产发展关系模型，济南市房地产处于高速发展时期。2010年上半年，济南经济保持平稳较快增长。全市上半年生产总值18
15、21.0亿元，同比增长13.7%。2010年上半年，从三次产业看：第一产业增加值90.5亿元，增长4.0%；第二产业增加值776.5亿元，增长12.5%；第三产业增加值954.0亿元，增长15.4%。上半年，全市地方财政一般预算收入累计完成135.2亿元，同比增长26.6；全市地方财政一般预算支出累计完成102.3亿元，同比增长12.6。2.2.2城镇消费年份200120022003200420052006200720082009城镇居民人均可支配收入（元）8607898211013120051315815340180052080222721人均消费支出（元）71107426839585819
16、227107131238913904147642009年，省城城市居民人均可支配收入比2008年增长了9.2%，达到22721.7元；农民人均纯收入也达到7804.8元，同比增长了8.7%。2009年，在国家一系列拉动内需、刺激消费政策的带动下，省城城市居民人均消费性支出同比增长了6.2%，达到14764.3元，并由此带动全市消费品零售总额同比劲增19.3%，达到1617.9亿元，超出预期2.3个百分点。2009年，全市金融机构人民币各项存款余额达6363.3亿元，比年初增长25.0%；全市金融机构人民币贷款余额达5700.9亿元，比年初增长25.5%。2009年，消费品市场持续繁荣，社会消费
17、品零售总额1617.9亿元，比上年增长19.3%。济南作为省会城市和重要区域经济龙头城市，有巨大的消费能力和消费潜力。随着城市经济的发展和城市水平的发展，济南的消费水平迅速发展提高。2.2.3第三产业发展情况第三产业的发展程度是一个国家的产业结构从低级向高级转变的重要标志,也是反映一个国家和地区经济发展水平的重要标志之一。2009年，第三产业对经济贡献作用增强。第三产业增加值对经济增长贡献率为52.9%，拉动GDP增长6.4个百分点。现代服务业完成增加值756.1亿元，增长13.1%。金融业发展形势稳定，2009年，金融业完成增加值228.9亿元，增长15.0%。房地产业较快增长；2009年，
18、房地产业增加值140.2亿元，增长17.9%(注8)。商品房销售面积439.8万平方米，增长18.5%；销售额215.8亿元，增长39.1%；旅游业快速发展，2009年，接待国内外游客2841.7万人次，增长22.6%。现代物流业、软件业、会展业发展加快。2009年，年末物流相关产业企业及个体工商户6.28万家，年营业收入1535亿元，增长13.7%。软件业销售收入310亿元，增长33.6%。共举办会展130场，与上年持平；直接营业收入2.0亿元，增长26.4%。根据济南“十一五”规划，将以建设区域性金融中心、物流中心和旅游中心城市为目标,加快发展金融、现代物流、旅游、会展等高附加值服务业,增
19、强城市人流、物流、资金流的集聚效应。当前看来，济南产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业所占比例越来越大，说明济南市的城市功能越来越完善，城市吸引力不断增强。2.2.4经济发展预期济南市十一五规划纲要关键指标指标名称2008年2010年指标属性地区生产总值（2008年价，忆元）30003500预期性人均地区生产总值（元，常住人口，2008年价）3160468000预期性非农产业增加值比重（%）92.965.5预期性非农产业就业比重（%）72.5预期性民营经济占全市经济总量的比例(%)28.260左右预期性人口自然增长率（）3.85预期性城镇化率（%）5665约束性一、二、三产业增加值
20、比例7.1：46.0：46.94.5：50：45.5预期性地方财政收入 (亿元)106210预期性 （数据来源：济南十一五规划纲要）2005年济南市开始“十一五”规划时期。根据十一五规划纲要，20052010年，济南市地区生产总值将保持年均增13%的增长速度，达到3500亿元，人均地区生产总值将达到68000元/人。从目前的发展状况来看，作为省会和16都市圈核心的济南，经济发展预期好，居民信心指数高，为房地产市场的稳定增长提供了根本支持。2.3.城市规划2.3.1城市空间发展战略随着济南都市圈的规划及实施，济南在山东省内的影响力日益明显，经济实力不断提高，对周边城市的辐射范围及聚集力正日益加强
21、。到2010年，中心城区建成区面积将达到330平方公里，人口将达到340余万人，“一城两区”东西两翼带状发展的“大济南”框架将基本形成。济南市新的城市总体规划确定，济南市城市空间发展战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区等“五大板块”的城市布局。“十字方针”发展战略的确定为济南的城市发展指明了方向，对济南的房地产业具有积极的带动作用。项目所在区位于东部高新区核心区域，属于政府未来发展的重点区域。2.3.2“东拓”方略即向东沿“胶济产业带”形成未来城市的主要产业发展带，是“实现新跨越，建设新泉城”的重大举措
22、之一。该区域西起二环东路，东至东巨野河，南起旅游东路以南一带山体，北至工业南路和济青高速公路，以大辛河为界，由“东部产业带”和“东部新城”两大部分组成。这一地区正处于山东省经济发展主轴胶济产业发展轴上，未来将发展成为以产业为主要支撑的城市新区。n 东部产业带泉城现代化新城区沿经十东路向东过大辛河，地势平坦开阔，南部群山连绵。正在展开基础设施建设的东部产业带，涉及历下、历城、高新三区，在目前已初步形成的传统工业区和济南高新技术产业开发区两大片区的基础上，将以发展高新技术、出口加工及空港型工业等资金技术密集型产业为主实施规划建设，使之成为全国重要的软件基地、我省的新型工业化基地、技术创新基地和高科
23、技成果产业化基地，成为一条环渤海湾地区的高新技术产业和高附加值制造业走廊。n 东部新城省城的新中心济南东部新城规划面积128平方公里，自北向南共分为四大功能片区。包括以生态绿化、旅游休闲为主的龙洞风景区；以公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住为主的中心区；以高新产业、科技研发、居住生活为主的产业居住综合区；以绿化水景、旅游休闲为主的华山风景区。济南东部新城的建成将具有鲜明的个性特色，环境优美宜人，地域文化和国际城市发展趋势完美结合，人工和自然环境交相辉映，可观山、览绿、亲水、知文、感新，是一个兼具商贸、文化体育、生活居住、旅游休闲等多功能的综合性新城区！n 奥体
24、文博片区奥体片区位于济南东部，片区建设以城市新央区为目标，坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理”，在 “经济繁荣、设施发达、环境优美、城市客厅”的理念指引下，重点突出该片区作为省会城市新中心的崭新形象，规划以集行政办公、公共服务、文化休闲、金融商务、商业、居住于一体的现代化城市新中心。城市发展规划对东部的发展已经起到决定性的作用，在今后相当长的一段时间内，东部区域仍就是济南城市建设的重点。一系列的措施让东部的发展驶上了快车道，龙奥大厦中政府各行政机关的入驻也充分说明了东部区域的“新城市核心”地位。东部也将成为新城乃至济南的城市核心。2.4固定资产投资情况2009年，济南市固定资产投资完成1
25、655.4亿元，同比增长20.3%，其中：第三产业1040.1亿元，增长19.8%，现代服务业投资701.6亿元，增长29.3%。房地产投资增势良好。2009年，房地产开发投资332.6亿元，增长21.3%；其中住宅投资255.7亿元，增长14.8%，商业营业用房投资49.6亿元，增长47.0%。房屋施工面积2130.5万平方米，增长31.8%；新开工面积504.6万平方米，增长2.1%；房屋竣工面积467.2万平方米，增长87.0%，其中住宅竣工374.0万平方米，增长61.1%。2010年上半年，全社会固定资产投资881.8亿元，同比增长16.5%。其中，第一产业投资29.9亿元，同比下降
26、0.4%；第二产业投资266.3亿元，同比增长10.4%；第三产业投资585.6亿元，同比增长20.5%。房地产开发投资245.0亿元，同比增长44.1%。 济南房地产市场投资近年来持续上升，近几年来济南房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了15%以上，但仍远落后于京津穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51%，由此折射出济南房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着济南房地产发展空间非常巨大。相对于一线城市，济南房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用也日益重要。2.6研究结论济南城市处于快速上升的阶段，城市基础设施建设不断完善，区域中心城市的地位日益巩固，经济发展态势良好，产
27、业结构日趋合理，城市规划空间不断拓展，为房地产的发展提供了优越的投资环境。项目位于济南东部区域，处于城市发展速度最快的区域，在城市快速上升的背景之下，具有良好的发展前景。第3章 高新区投资环境研究3.1高新区概况3.1.1高新区印象济南高新区成立于1991年，是国务院批准的首批国家级高新区之一。 是济南市对外开放的窗口和重要的高新技术产业基地。 济南高新区位于济南市区东部 ，包括总部经济中心区、出口加工区、东部新区三部分。城市主干道经十路穿区而过，距绕城高速咫尺之遥，距济南国际机场只需15分钟车程。这里环境优美、交通便利，基础设施完善，是济南市对外开放的窗口和山东省重要的高新技术产业基地。先后
28、规划建设了国家级留学人员创业园、济南高新技术创业服务中心、齐鲁软件园、出口加工区等国家级产业园区。高新区规划面积126平方公里，区内辖村庄56个，常住人口约12万人。2009年，国家科技部公布了国家高新区最新评价结果(以2008年统计数据为基础)，在全国55个国家高新区中，济南高新区综合排名第11位，较上一年上升7个位次。其中，国际化与参与全球竞争能力第9位，产业化与规模经济能力第10位，两个单项排名首次进入前十。3.1.2发展成就近几年，随着高新区中心区基础设施的逐渐完善，良好的投资环境吸引了越来越多的客商前来投资落户，总部经济和现代服务业发展迅速，银行、投资、金融、科技、会展、保险、咨询等
29、企业纷纷入驻。 目前济南高新区共有各类企业 3400多家，规模以上工业企业170多家，年销售收入过亿元企业近40家，韩国 LG、SK，日本松下、铃木、NEC，德国西门子，美国百事可乐等18家世界500强企业先后落户高新区。3.1.3主导产业济南高新区在电子信息、生物工程、新材料、环保节能、机电一体化、汽车及交通装备、家用电器、纺织服装、医药化工、造纸、建材、食品加工业、灯产业方面已形成相当规模， 产业集聚效应初步体现。以吉利、青年、中车、重汽、轻骑等企业为龙头的交通装备产业；以浪潮、松下电子、齐鲁软件园等为龙头的电子信息产业；以将军烟草、青岛啤酒、齐鲁制药等为龙头的食品药品产业；以齐鲁电机、石
30、油济柴、法因数控等为龙头的机械装备产业已经初具规模。四大支柱产业的发展成为高新区经济快速规模化膨胀的强大引擎。3.1.4科研创新高新区目前有高新技术企业270多家，高新技术产品560多项，具有自主知识产权的产品占85%以上。累计实施市级以上科技项目1420多项，其中，国家火炬计划项目130多项。加强了创新平台建设，先后建成了软件测试技术服务平台、生物技术开发平台、环保专业技术开发平台、综合技术服务平台、信息咨询服务平台，建设了30余个省级以上各类技术（工程）中心，省级以上重点实验室27家。区内大型企业的数量不断上升，对地区经济总量增长和产业结构的优化都大有益处，高新区的经济发展势头强劲，经济持
31、续、有力的增长是高新区房地产市场走向繁荣的源泉。3.2高新区发展规划3.2.1发展战略济南高新区实施“充实提升，开拓发展”战略，推进高新区实现快速跨越发展。高新区形成了中心区、出口加工区和东部产业区 “三足鼎立”的格局，总面积约125平方公里，区內辖村庄56个，常住村（居）民约12万人。高新区三大片区建设全面展开：总部经济中心区将建设提升为济南市现代化的东部新城样板区，集中建设总部经济基地和科技研发区、生活商贸区，重点发展总部经济、现代服务业；东部新区将建设成为规模化新型工业的聚集区；出口加工区将建设成为集加工贸易、陆路口岸和保税物流于一体的外向型产业聚集区。高新区已经进入到新一轮更大规模更艰
32、苦的创业时期。3.2.2建设现状济南高新区规划建设了齐鲁软件园、创业服务中心、留学人员创业园、大学科技园、出口加工区、生物医药园、环保科技园和齐鲁机电园等八个国家级专业产业园区，目前园区建设已经取得良好的效益，形成了相对成熟的产业发展体系和商务氛围。除此之外，近年高新区涌现出了莱茵小镇、东方花园、盛世花城、鑫苑国际城市花园、中齐未来城、海信慧园等数个大规模、高品质的居住社区，吸引着越来越多的置业者落户东城，成为济南重要的生活样板片区。2010年由于大批在建房屋成为现房，约有70万人口涌入东部新城。3.2.3中心区规划中心区，结合济南市政务中心东移和国家信息通信国际创新园（CIIIC）建设，大力
33、发展总部经济和现代服务业，将建设成为CIIIC总部研发区和我市现代化新城的样板区，主要包括贤文片区和汉峪片区。贤文片区定位为以高新技术产业、科技研发为主导功能的和谐城市示范区，形成了“二心、一带、三轴、一园、九区”的规划格局。“二心”即以国际会展中心为核心形成集会议、商务、金融、娱乐为一体的地区级公共中心；以齐鲁软件园服务中心为核心，形成为济南高新区配套服务的研发服务中心。“一带”即大辛河滨河生态功能带。 “三轴”即沿经十路、工业南路、新宇北路新宇路中环路舜华路三条城市发展轴线，呈“一纵两横”构架，带动贤文片区的发展。经十路是串联城市东西，体现城市发展时代特征的具有景观展示、交通疏散、用地功能
34、布局的城市综合发展轴。以科贸城的建设带动工业南路的发展，形成（省行政中心、奥体中心）商务办公会议展示科技研发（东部产业带），东西向序列发展的公建发展轴。以开发区的中轴线（新宇北路新宇路中环路舜华路）形成贤文片区南北向的具有综合服务、景观展示功能的主要景观发展轴。“一园”即齐鲁软件园。“九区”包括，二个居住功能区、四个产业研发功能区、二个商务办公综合功能区、一个研发服务功能区等九个功能分区。二个居住功能区：规划将化纤厂搬迁，形成一城市居住功能区块；结合牛旺村、贤文村的旧村改造，同时开发一定量的配套城市住宅，形成一居住功能区块。四个产业研发功能区：环保科技园、小鸭集团产业区、齐鲁机电园产业区、大学
35、科技园产业区。二个商务办公综合功能区：科贸城商务办公综合区、IT总部区。一个研发服务功能区：在新宇路两侧，逐步形成为高新区及东部产业带配套，具有高级生产、研发科技服务功能的综合功能区。汉峪片区北至经十东路，南至车脚山村，东至莲花山、城墙岭，西至玉顶山、盖子山，总用地面积约13.27平方公里。是东部新城的重要功能区，承担着商业金融的核心功能，是以商业金融和生活居住为主导的，含有成规模的产业研发用地，并兼具完备配套服务设施和市政基础设施用地的生态型综合性区域。3.3高新区优惠政策省政府建立了省长重点联系高新区制度，每一位省长重点联系一个高新区，经常到高新区办公。省科技厅、财政厅联合制定了山东省科技
36、企业孵化器及在孵化企业享受专享资金扶持确认方法，每年对营业税、增值税和企业所得税地方财政收入的新增部分，由财政部门安排专项资金予以扶持。2006年，高新区还被授予国家服务外包基地和国家动漫产业基地。新产业的膨胀和提升，促进关联企业的发展，特别是服务性行业，从而为区内的房地产市场创造需求济南高新区的发展方向和重点比较明确，有利于更有效的利用资源，在重点行业做大做精做深，优惠政策多，以及几个特色园区的品牌效应，有利于招徕和留住专业人才。3.4.高新区经济2009年，济南高新区实现生产总值200亿元，同比增长18.6%，增速高于全市平均水平6.4个百分点，列全市第一位，其中：二产增加值159亿元，同
37、比增长17.6%，增速高于全市平均水平5.6个百分点；三产增加值41亿元，同比增长22.3%，增速高于全市平均水平9.3个百分点，列全市第一位。2009年，高新区完成固定资产投资148.5亿元，同比增长44.6%，增速比全市平均水平高24.3个百分点，其中：工业投入85.6亿元，同比增长46.6%；第三产业投资61.8亿元,同比增长46.9%。新认定高新技术企业26家，累计达到110家；新批准建立省级以上企业技术中心、工程技术研究中心8家，累计达到65家；新引进软件业企业60家；新引进服务外包企业5家，累计达到45家，实现服务外包收入8000万美元。3.5高新区会展经济会展业是经济发展的一个产
38、物，是（新）技术和产品交流和交易的一个平台。在国务院“十一五”报告中，已强调了对“无污染、高效 率”行业的大力扶持。会展业的投入/产出比例（根据上海会展业的历史数据）大约是20%，又是不折不扣的“无 烟工业”，面临极大的发展机会。济南市已具备会展业蓬勃发展的各项要素，其发达的交通和省会城市的特点对承接各类国家级、省级会展有极大的帮助。济南国际会展中心座落于济南高新技术产业开发区中心地带，占地300亩，总建筑面积15万平方米，系全国第三江北第一大展馆，主楼豪华气派，辅楼为四星级商务酒店及高档写字楼，展厅可设4000个国际标准展位。会展中心拥有不同类型风格及规模的会议厅、多功能厅、宴会厅、报告厅、
39、贵宾厅、新闻发布中心等30间，其中国际报告厅1100平方米，可容纳800人。济南国际会展中心的落成，大大提升了济南都会城市的形象，给济南的快速发展注入了新的生机和活力，一定程度上成为济南外向型发展的 “经济助推器”。随着会展经济的发展，得以凝聚最大的社会资源，令周边物业、商业价值突出，购物、文教、餐饮、娱乐、金融、交通、医疗设施都将随着会展中心的成熟而迅速完善，为高档商务楼的消费提供了巨大的需求平台。3.6研究结论高新区是济南重点规划建设的区域，其在科研、产业、政策、人才等方面拥有无与伦比的优势，经济基础雄厚，人口素质高，是济南东部新城的核心区域。近年随着高新区投资建设力度的加大，区域配套逐渐
40、走向成熟，人气越来越旺，居住氛围和商业氛围日渐浓厚，成为济南重要的居住、办公的样板区域。项目坐拥高新区金融商贸区的核心位置，与高新区政务中心和济南国际会展中心为邻，无疑被赋予了先天的发展优势，在商务、居住、商业等方面均拥有较大的成长空间。第4章 房地产市场研究4.1宏观政策研究4.1.1 2010年宏观调控政策回顾 2010年4月，国家颁布房地产新政 “国十条”政策名称颁布主体政策内容政策分类国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国务院 对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭
41、，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。信贷政策 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量抑制居住用地出让价格非理性上涨 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。土地政策 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理
42、住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税收政策 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。行业政策 10月份，多个城市出台住房限购令调控房地产市场进入10月份以来，全国十几个重点城市包括：上海、南京、杭州、福州、厦门、宁波、三亚、温州、海口、大连、广州、天津等政府纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。 央行决定上调存贷款利率2010.10.19，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2
43、.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知2010.10.20住建部通知，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。4.1.2近期二次调控政策解读n 针对需求方面的调控关建词：房价过高、过快上涨的城市，限定购房套数根据最近国家有关部委出台的政策措施，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问
44、责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。政策影响：从行政层面上来制约房地产价格上涨过快的局面，加强对房地产市场的监控，对于强盛的需求市场，从法律的角度来干预，限定家庭住房套数，来打压需求市场，减轻庞大的需求市场的数量。但是往往限制第二次购房，会打击到首次置业的人群，或者首次改善居住的人群。关键词：暂停发放购买第三套及以上住房贷款国务院10月17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这一举措一出，各路舆论和网民
45、纷纷指出，这是为房地产真正降温的一剂猛药。 政策影响：从金融政策的角度，来限制第三套住房的购买，打击异地购房等也是从需求市场来限定购房的，提高第三套房的门槛，让需求市场过快增长的势头，得以缓解。关键词：公积金贷款首付由两成一律调整为三成济南市政府：10 月 1 日济南住房公积金管理中心关于进一步加强住房公积金贷款管理的通知与购房市民关系最为直接的条款：一、借款人因购买自住普通住房而申请住房公积金贷款的，购房首付款比例由 20%恢复为 30%；二、借款人因购买自住普通住房申请住房公积金贷款时，本人及配偶尚有商业贷款余额的，应将其原商业贷款余额与本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力，
46、即将按规定计算的公积金最高可贷额度减其他尚未还清的住房贷款余额作为本次公积金贷款额；三、对在省内其他城市缴存住房公积金而未享受公积金贷款政策的职工，在济南购房申请住房公积金贷款时，其首付款比例不低于 50%。政策影响：恢复首套住房30的首付款比例，二套住房公积金购房的首付款比例提高到50，也是济南市政府对于国际金融政策的深化，提高了购房门槛。n 针对供给市场的调控关键词：加强土地增值税的征收监管加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。政策影响：加强土地增值税的监督与清查，将会对
47、规范房地产开发企业，抑制房地产开发企业过高定价等有效监督，加快房地产税费的改革。对房地产价格过快上涨起到抑制作用。关键词：加大住房建设计划用地和保障性住房用地计划的完成情况各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策影响：中央加大对保证性住房的供应，能够有效抑制房地产价格上涨过快的局面，加大中低收入人群的保障，加强工地计划的完成监督检查，有利于加大房地产市场有效供应，缓解供需矛盾。关键词：严厉打击土地闲置、改变用途、捂盘惜售等违法违规行为对房地产开发
