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1、 基于商铺租赁权的批量授信方案 （待定） 深圳宝安融兴村镇银行微贷小组 （组长：欧智吉 组员：李苗 彭瑞君 赵街 张国山）一 “租金贷”集体授信方案背景东门白马是深圳规模最大、人流量最多的服装批发市场；位于商业气氛活跃的东门步行街区内。白马市场内以服装批发为主，经营各类高中低档服装， 购销业务遍及全国各地。由于交易量大、商户数量多，白马市场有巨大的金融服务需求。宝华白马公司作为东门白马市场的主要市场管理方，旗下有约2000租户分布于宝华楼、耀华楼、明华楼等七座大楼。白马公司对于长期租户（3年、5年、10年及以上租户）给予租金优惠政策；每年都有不同的铺位租赁到期。租户与宝马白马公司签订长期租赁合
2、同需要在半年之内缴纳全额租金；在签订租赁合同之时缴纳30%-60%租金，余下金额则需要在半年之内陆续缴纳完毕。由于租金数额较大，而且租户经营上同样面临资金紧缺压力，所以租户有较大资金需求。为缓解租户租金压力，宝华白马公司与我行以及租户初步达成合作意向：租户作为借款人，宝华白马公司为租户作担保，我行对宝华白马租户给予一定额度的授信。二 授信要素及方案（一）、授信方案描述行业分类服装行业贷款用途租金授信方案描述提供宝华白马公司旗下铺位租户集体授信，期限2年，其中授信金额10%作为保证金，利率15%，每月等额本息还款，贷款金额用于宝华白马公司铺位租金，余额结清保证金划归宝华白马公司账户，贷款金额不划
3、入租户账户，直接划入宝华白马公司在我行开立的账户。宝华白马公司对租户贷款承担连带担保责任并提供授信金额的10%作为保证金。出账前需落实的条件：1、确保租户提供资料的真实性、租户的资产实力、稳定性满足我行授信条件；2、宝华白马有限公司需向我行缴纳担保金额的10%作为担保保证金。 图1.1（二）授信要素描述受信人主体宝华白马公司旗下铺位集体租户授信担保1 宝华白马公司 2保证金 3 租赁合同质押授信金额1亿元授信期限2年授信利率贷款金额中10%作为保证金,。贷款年利率15%，利息按照全额计息。归还方式自贷款发放后第二月开始每每月等额本息还款。余额结清后，保证金直接划归宝华白马公司账户。授信性质新增
4、业务品种租金贷款保证金比例20%费用违约金、利息三 “租金贷”批量授信操作流程（一）授信方案操作流程 图 1.2步骤一：调查担保人实力我行调查宝华白马公司担保实力（一 白马公司的基本情况： （一）公司概况（包括主营业务、组织架构、人员组成、公司地址、占地面积、经济性质等）； （二）公司历史沿革（包括成立时间、股权结构变化、主营业务变化、对外投资情况等）； （三）法人或实际控制人、大股东简历； （四）公司担保资格（包括营业执照、税务登记证、专有行业许可证、贷款卡等年检情况；征信查询情况、对外融资情况、对外担保情况、与他行合作历史情况等）。 二、白马公司经营状况及财务分析：（一）经营状况及近年产销
5、分析（二）白马公司近一年财务分析（包括资产、负债及所有者权益分析；损益情况分析；现金流情况分析；财务比率及偿债能力分析；财务状况综合评述）；）以及白马市场商户资质，确定授信额度。步骤二：收集租户资料步骤三：筛选租户，确定贷款对象以及额度根据我行“租金贷”批量授信产品特点以及租户资质情况确定贷款审批情况。步骤四：白马租户在我行开立基本账户。宝华白马公司在我行开立基本账户以及保证金账户并提交10%保证金后放款。四 “租金贷”产品方案（一）产品方案简介 宝华白马公司要求入驻商户为其所租赁铺位预付长期租金，这造成入驻商户流动资金紧张，因而产生授信资金需求。融兴村镇银行针对入驻的商户固定资产有限、主要资
6、产为所经营的商品存货、个体实力较弱的特征，设计了以宝华白马公司提供担保、商铺租赁权作为授信风险缓释措施，对白马服装批发市场租户进行批量授信。（二）产品客户群体共性 宝华白马公司所管理的东门白马服装批发市场是区域性商圈中 心， 同类型经营主体数量众多、交易商品品种多，交易量大，消费群体流量大。 白马市场约有2000多个长期租赁商铺，商户经营情况较稳定。铺位较为稀缺，求租量大，租户需要交付大额租金以获得长期优先承租权。 商户类型以贸易型为主，具有轻资产的特征，资产以库存商品为主。 宝华白马公司对入驻商户的经营情况比较了解。（三）“租金贷”产品要素 产品对象：直接与宝华白马公司签订租赁合同的商户。
7、授信额度：20-100万。 利率 ： 固定利率15%。 还款方式：按月等额本息还款。 期限： 3个月-2年 担保方式：（可选：商铺租赁合同）、宝华白马公司担保说明：1.“租金贷”对象商户是指由宝华白马公司向我行推荐的批量客户，并出具推荐及承诺函、推荐以及承诺函中须包括以下条款：该批客户是入驻商贸城的正式商户。商贸城业主方与该客户分别作为出租房和承租方，已经签订了租赁合同，就商铺而言，不存在任何其他第三方租赁权利人2. 授信额度的范围是参照同业包商银行与华润银行针对白马“租金贷”授信额度均在100万以内，户均70万元。租户与白马公司3-5年租期租金在60-150万左右。按照商户首付租金30-60
8、%标准计算，我行授信额度定为20万-100万。3. 贷款利率：15%。利率定价主要是比较同业包商银行与华润银行针对宝华白马租户集体授信利率的标准。据白马公司管理者口述：包商银行租金贷利息折合每月相当于10万元730元利息，华润银行比包商银行相对较高。且市场管理方对我行微贷年利率15%具有竞争优势，因此选定15%固定利率。（四）申请授信流程与资料 与宝华白马公司签订长期租赁合同的租户申请我行“租金贷”产品需要提供如下资料：1. 身份证复印件2. 结婚证复印件3. 租赁合同4. 银行流水5. 我行征信授权查询书与申请表（需按手印授权）（注：可灵活适当调整删减上述程序。） 租户准备好资料统一由宝华白
9、马公司代收后再提交到我行，我行将对租户资料进行审查并审批。审批通过的租户将反馈到宝华白马公司，并由其通知在我行开立结算户，签订贷款合同后即可放款。（五） 审批标准 授信额度与商户实际经营相匹配，不超过商铺租金剩余价值。 商户已经缴纳的租金所对应的租期能覆盖我行授信期限 授信额度与商户实际经营相匹配，单户授信金额不超过100万元，并不超过商铺租金剩余价值，且不超过商铺业主方愿意承担回购或转租责任的金额。五 综合效益评价（一）、我行贡献度：白马商户集体授信业务为我行新拓展业务，以前未有类似业务开展。（二）、本笔业务产生的预期综合效益：预计该笔业务能带来贷款利息收入XX万元，此外我行将要求借款人、保
10、证人在我行开立基本账户、保证金账户，预计能产生一定存款效益；（三）本项业务对于市场影响力： 该业务能让我行提高知名度，在市场上有一定影响力。（四） 本项业务的后续开拓：与白马公司以及商户合作的批量贷款属于可循环贷款，具有持续性。（五） 针对白马公司的金融服务方案： 初步跟白马公司合作批量业务之后，可以根据白马公司的综合实力，针对其作为受信主体进行授信方案设计。六 风险综合分析（一）、政策风险、行业风险分析及防范措施： 服装行业属于“衣食住行”行业范畴，面临的政策风险相对较小。（二）、租户转租分析及防范措施： 由于签订贷款合同，租户手中不持有租赁合同，转租需要经由三方协商，此风险可控。（三）、法
11、律风险分析及防范措施：目前宝华白马企业没有涉诉情况，只要和他签订规范，法律风险可控。（四）、财务风险分析及防范措施：（五）、担保风险分析及防范措施：（六）、借款人道德风险分析及防范措施：信用记录不良的租户不给予贷款。（七） 贷款用途风险 租户所贷金额直接划归宝华白马公司账户。七 共同风险控制要点1 借助宝华白马公司的渠道，以处置商铺租赁权作为第二还款来源。2 经我行确定给予授信支持时，我行、租户、白马公司三方签署三方合作协议。协议中包含以下条款中的一条：一 商户未按期足额旅行其借款业务时，我行有权要求担保方立即履行租赁权回购义务，回购价款不低于商户违约债权全部本金、利息以及费用。回购款直接划至租户在我行开设的账户，由我行直接扣划，偿还商户所欠我行授信本息。二 商户无法偿还贷款时，我行自动取得其所经营商铺的租赁权。白马公司须代我行转租该商铺。商铺转租的租金收入直接进入白马公司在我行开立的代偿性质的结算账户，我行有权直接从该结算账户扣划相应的金额款项，用于归还商户方欠款，扣划范围包括商户所欠本金及其利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）和所有其他应付合理费用。
