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1、第一章 总 论第一节 项目概述1.1项目名称：上海通用汽车广德通宇4S店建设项目1.2项目规模：总投资3500万元1.3项目建设单位：广德通宇汽车贸易有限公司1.4项目法人代表：（13865490399）1.5项目地址：桃州镇凤凰社区1.6项目建成时间：1.5年1.7建设性质：新建1.8项目经营范围：东风汽车系列和上海通用轿车系列整车销售（Sale）、维修服务（Service）、备件供应（Spare part）、信息反馈（Survey）四位一体专营及其兼顾专职服务人员技能培训业务。第二节 项目申请单位概况企业名称：广德通宇汽车贸易有限公司法定代表人：陈文广（13865490399）企业住所：广
2、德县桃州镇太极大道东167号公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）营业执照注册号：342523000007160邮政编码：242200广德通宇汽车贸易有限公司是一家从事汽车及汽车零配件贸易的有限责任公司，2005年2月在县工商行政主管部门登记注册，注册资本100万人民币（实收资本100万元整），法定代表人陈文广。公司主营范围为东风品牌汽车、上海通用雪弗兰系列产品（包括别克系列、凯迪拉克系列）、上海荣威汽车销售（以上均凭有效委托经营）；农用车、摩托车、机电产品及配件批发、零售。该公司现有工作人员10余人，拥有固定值产100余万元，2010年经营产值2000余万元，利税150余万元。广德通宇汽
3、车贸易有限公司经营东风品牌汽车系列和上海通用轿车系列（包括雪弗兰、别克、凯迪拉克系列产品）整车销售、维修服务业务六、七年，年整车销售各类车辆达240余辆，市场占有率大约在8%左右。第三节 项目建设背景3.1 4S的基本含义3.1.1 Sale（整车销售）4S店是集汽车销售、维修、配件和信息服务为一体的销售店。整车销售在卖方市场下是专卖店最主要的利润来源，包括维修、保险、贷款、装饰等在内的售后服务处于相对次要地位。在买方市场下，整车销售的利润会越来越低，而售后服务和零配件供应等售后市场将会成为汽车专卖店越来越重要的利润来源，所占的比例也将越来越高。因此，汽车专卖店必须实现经营重心的转变，将经营重
4、心由整车销售向销售后市场转移，改变盈利模式。在成熟市场环境下，整车销售只是专卖店存在的需要，售后服务才是汽车专卖店保持和发展壮大的根本。3.1.2 Sparepart（零配件）零配件供应即提供纯正原产有质量保证的零配件。3.1.3 Service（售后服务）消费者购买汽车仅仅是整个消费过程的开始，而日常使用、维护、保养等是汽车消费的延续。3.1.4 Survey（信息反馈）定期回访客户，了解客户的心理及需求，倾听客户的意见，认真做好记录，建立客户档案，可为经销商带来新的商机。通过对信息进行深入、系统的分析，透过表面看本质，通过思考获得市场的真实情况和发展趋势，作出真确的判断。3.2 国内市场现
5、状与发展趋势我国自改革开放以来，特别是加入WTO后，经济发展突飞猛进，GDP每年以超过8的速度稳步增长，综合国力显著加强，人民生活水平得到快速提高。在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了服务业的发展和建设。各项经济制度改革，特别是关系到人民生活的住房、医疗、养老制度的改革，以及稳健的国家金融货币政策，极大地拉动了国民的消费欲望，使车辆成为新“三样”之一，大大刺激了中国车市的增长。根据世界汽车（包括小型轿车）发展规律，各国汽车的发展一般经历三个阶段：导入阶段，普及阶段，成熟阶段。目前我国正处于轿车从导入阶段向普及阶段过渡的时期。此阶段，国民经济迅速发展，人均收入增加
6、，道路和各种公共设施日渐完善，轿车主要用于商务和公务活动，但私人购车比例迅速提高，其用途也从出租客运向生活用车普及转移。轿车市场的增长和高利润，引来了更多的竞争者，随着国家汽车产业政策的放开，更多的企业进入汽车行业。我国加入WTO以后，进口汽车关税逐年降低，引入了更多的竞争者，汽车市场竞争更加激烈。价格战是抢占市场的最佳利器，剧烈的市场竞争宣告汽车暴利时代的结束；汽车销售的激烈竞争，使行业利润向后汽车市场转移，汽车维修、备件市场将成为下一战场；同时由于汽车销售数量的绝对增加，汽车保有量每年以超过300万辆的速度递增，使汽车服务市场蛋糕越来越大。作为轿车生产与消费的纽带经销商，是整个轿车市场的前
7、沿、市场的触角。市场的任何变化必然通过经销商来传递，生产企业的决策最终也通过经销商对市场做出反馈。轿车品牌按区域授权经营的模式是我国目前运用最多的也是最广泛的营销模式，其中汽车4S、3S专营店最多。汽车4S店是集整车销售（Sale）、维修服务（Service）、备件供应（Spare part）、信息反馈（Survey）四位一体的专营店，它有统一的外观形象，统一的标识，统一的管理标准，只经营单一品牌。它是一种个性突出的有形市场，并具有渠道一致性和统一的文化理念。4S店在提升汽车品牌、生产企业形象上的优势显而易见。目前国内汽车市场已经进入异常激烈竞争时期，所以汽车4S店在汽车销售市场上扮演着重要的
8、角色，同时也面临着激烈的竞争。总结和分析世界各国正常经营的汽车销售商利润构成，整车销售占10%，售后服务高达50%，零部件销售占10%，二手车经营占20%。面对激烈的市场竞争，中国微车4s店必须顺势而为，把服务作为企业最重要的核心竞争力。目前中国大多数4s店经销商着眼于销售较多，对售后服务的管理和从企业内部挖掘提高客户满意度、加强售后服务、技术的力度不足。在整个汽车获利的过程中，整车销售、配件、维修的比例结构为2:4:1，维修服务获利是汽车获利的主要部分。目前，汽车售后服务市场上的竞争主要在4S店和维修厂之间展开，4S店的服务比较完善，而维修厂则方便省钱。随着汽车销售市场的进一步成熟、各个品牌
9、产品差异化较少，经销商的利润主要将来源于售后服务。因此，做好售后服务各项工作，不断提高品牌客户满意度，培养客户忠诚度，是许多4s店面临的重要课题。3.3广德县社会经济发展状况改革开放以来，我县取得了经济社会发展的巨大成就。在整个“十一五”期间，我县经济社会发展综合指数一直位居安徽省县域经济“综合十强县”、全国中部百强县，创造了全省瞩目的“广德速度”。 2010年实现生产总值100亿元，按可比价计算，增长15%，其中：第一产业实现为12.3亿元，第二产业为50.0亿元，增长13.2%；第三产业为37.7亿元，增长16.8%。三次产业比例调整为12.3：50：37.7。全社会固定资产投资总额162
10、亿元，增长25%；财政收入13.28亿元，增长38.2%；社会消费品零售总额29.5亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入15788元，增长12.1%；农民人均纯收入7500元，增长13%。按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。中国机械工业联合会的专家认为，当人均GDP达到1000美元时，汽车开始进入家庭。而人均GDP达到3000美元的时候，私人购车将出现爆发性增长。3.4 东风、通用汽车生产企业及部分产品简介3.4.1东风汽车集团东风汽车集团（原第二汽车制造厂）始建于1969年，目前该公司拥有14家附属公司、共同控制实体
11、及其它拥有直接股本权益公司，构成东风汽车集团。是中国特大型国有骨干企业，总部设在“九省通衢”的武汉，主要基地分布在十堰、襄樊、武汉、广州等地，东风汽车集团主要从事商用车、乘用车及汽车发动机、零部件的生产和销售业务，装备制造业务，金融业务以及与汽车相关的其它业务。主营业务涵盖全系列商用车、乘用车、零部件、汽车装备和汽车水平事业。根据中国汽车工业协会的统计，按国内商用车和乘用车生产厂商销售总量计算，二零一零年东风汽车集团拥有约10.8%的国内市场占有率。东风汽车集团肩负国家的重托，逐步成为集科研、开发、生产、销售于一身的特大型国有骨干企业。2004年，东风将旗下的东风汽车有限公司、神龙汽车有限公司
12、、东风本田汽车有限公司、东风越野车有限公司、东风渝安车辆有限公司等十几家主要业务进行整合，成立了东风汽车集团股份有限公司，已于2005年12月在香港联交所上市。截止2009年底，该集团总资产达2176亿元，员工数14.4万人，年销售汽车189.8万辆，销售收入2564亿元。2010年已位居世界五百强第182位，中国企业500强第13位，中国制造业企业500强第2位。多年来，东风集团秉承“关怀每一个人，关爱每一部车”的经营理念，创造同业的国际居前、中国领先，以“实现三个跨越，构建一方和谐”为奋斗目标，致力于把具有国际竞争力的东风推向世界。3.4.2 上海通用汽车有限公司上海通用汽车有限公司成立于
13、1997 年6月12日，由上海汽车工业（集团）总公司、通用汽车公司各出资 50% 组建而成。上海通用汽车位于上海市浦东金桥出口加工区，占地面积 80 万平方米。上海通用汽车目前已经形成凯迪拉克、别克、雪佛兰、萨博四大品牌，别克荣御轿车、 别克君威轿车、别克凯越轿车、别克凯越 HRV 轿车、别克赛欧、昂科雷、君越、雪佛兰景程轿车、CRUZE以及雪佛兰赛欧紧凑型轿车等十五大系列 57种品种的产品巨阵，其各系列产品含有多项先进技术，在安全性、动力性、舒适性和环保方面表现优越并在各自的细分市场中处于领先地位。上海通用汽车基于精益生产理念建立了一套完整的采购、物流、制造、销售与售后服务体系和质量管理体系
14、，并在生产和管理中大量采用计算机控制技术。具有国际先进水平的国内第一条柔性化生产线，涵盖了冲压、车身、油漆、总装等整车制造环节以及发动机、变速箱等动力总成制造过程。上海通用汽车作出了战略性决策，全面实施 SAP IS-Auto 信息系统项目。这是一个极具挑战的里程碑，无论从项目规模还是难度来看，在全球汽车行业都是罕见的。它在系统层面上，以信息化的方式完整地实现了上海通用汽车整体价值链上营销、采购、物流、制造、财务等业务流程的整合和优化，进一步提升了上海通用汽车柔性生产、精益管理的核心能力，为从容应对未来更加激烈的市场竞争和错综复杂的市场变化提供了强有力的信息化支持平台，也为上海通用汽车的可持续
15、发展及整合国内外优势资源奠定了坚实的基础。上海通用汽车依托全球领先技术和产品资源，架构起世界一流的精益生产体系，建立了一套完整的采购、物流、制造、销售与售后服务体系和质量管理体系，并全面实施了汽车行业信息技术集成解决方案(SAP IS-Auto)，涵盖制造、采购、财务、质量、营销以及售后系统等整个业务链环节。上海通用汽车建立了中国第一条具有国际先进水平的柔性化生产线，涵盖了冲压、车身拼装、油漆、总装等整车制造环节以及发动机、变速箱等动力总成制造过程，实现不同平台车型的共线生产。并将“标准化、制造质量、不断改进、缩短制造周期、员工参与”这五大原则贯穿于生产制造的全过程。3.4.3部分产品介绍3.
16、4.3.1东风车型（载货车）图表-1 东风汽车东风品牌车（货车）平板运输车自卸车系列工程车系列半挂车系列厢式车系列冷藏车系列垃圾运输车系列化工液体运输车系列 3.4.3.2上海通用车型图表-2通用别克通用别克系列昂科雷君威英朗XT凯越林荫大道君越英朗GTGL8图表-3 上海通用雪佛兰通用雪佛兰系列科鲁兹爱唯欧赛欧景程乐风图表-4 上海通用凯迪拉克通用凯迪拉克系列SLSCTSSRX第四节 项目建设的必要性4.1项目建设适应城乡发展的需要我县工业化进程不断加快和人民生活逐渐富裕的发展趋势，将不断扩大汽车的购买群体，私家车将成为城乡汽车需求增长的主力；在享受型升级的消费市场中，农民家庭已经成为新兴购
17、车一族。据统计部门提供的资料表明，我县民用车拥有量从2000年不足8000辆增长到2010年的23000辆。截止2010年底，城乡居民小车拥有量预计18辆/百户，城镇居民私家车占有量预计在80%85%，农村居民私家车占有量预计接近15%20%。广德县在2010年第六次全国人口普查中，我县常住人口共有14.3万户。城乡车辆发展速度按每百户年增加2辆的保守估计，每年增加就达2700余辆。在国家政策的推动下，我县村村通工程已经实现，使农村公路网已经形成，为汽车在城乡开辟了十分广阔的买方市场，今后小汽车必将代替摩托车、三轮车而进入千家万户，成为城乡居民的主要交通工具。目前，我县仅有一家亚夏车4s经营店
18、，远远不能满足我县车辆日益增长的需要，因此，东风、通用等汽车4S店缺乏已成为其售后提供服务的断腿。本项目的建设将在我县及周边汽车销售业发展的推动下，在广德县良好的社会经济环境下，充分发挥东风、上海通用汽车品牌优势，把“服务第一，用户至上”作为企业的发展理念和追求的目标，实现并有效的满足我县及周边车辆客户的需求，促进广德商贸经济和社会又好又快发展。4.2项目建设符合国家产业政策根据“十二五”规划纲要，国家对“十二五”时期服务业发展的主要目标是：“到2015年，服务业增加值占国内生产总值的比重比2010年提高3.5个百分点，服务业从业人员占全社会从业人员的比重比2010年提高4.5个百分点，服务贸
19、易总额达到4100亿美元；有条件的大中城市形成以服务经济为主的产业结构，服务业增加值增长速度超过国内生产总值和第二产业增长速度。到2020年，基本实现经济结构向以服务经济为主的转变，服务业增加值占国内生产总值的比重超过50%，服务业结构显著优化，就业容量显著增加，公共服务均等化程度显著提高，市场竞争力显著增强，总体发展水平基本与全面建设小康社会的要求相适应。”省政府关于安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见中明确提出：“服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。当前，我省正处于工业化、城镇化加速发展时期，加快发展服务业，既是推进经济结构调整、
20、转变经济增长方式、实现可持续发展的必由之路，也是解决民生问题、构建“和谐安徽”、全面建设小康社会的内在要求。各地各部门要从贯彻落实科学发展观、推进安徽奋力崛起的高度，把加快发展服务业作为一项重大而长期的战略任务，切实抓紧抓好”，“ 要以市场化、产业化、社会化为方向，大力发展面向生产的服务业，鼓励发展现代物流、信息服务、金融服务、科技服务和法律咨询等商务服务业，不断优化服务业发展结构，努力促进现代制造业与服务业有机融合、互动发展。不断培育新的服务业增长点。积极构建充满活力、特色明显、优势互补的服务业发展格局，不断推动服务业扩大对外开放，全面提高服务业竞争力，努力推动服务业又好又快发展。”广德县十
21、二五规划纲要明确提出广德县在“十二五”期间要加快发展现代服务业发展，积极推进皖苏浙物流集散中心建设。“十二五”期间，依托优越的区位优势和便捷的交通网络，以现有的仓储设施、货物包装与搬运等物流方面的设施建设为发展基础，加大对传统物流企业的改造整合力度，采取参股、合作、兼并、联营等重组方式，提升传统物流企业服务水平；通过政府推动和政策扶持，促进物流企业运用现代信息、仓储、运输技术，提供全过程物流服务，促进物流企业和制造业同步转型升级；引进和培育若干家物流龙头企业，积极发展第三方物流。加大对关联性强的物流服务中心、交易中心等大型项目支持力度。到“十二五”末，把广德打造成皖苏浙物流集散中心。规划到20
22、15年，建成皖东南有影响的物流园区，形成若干个物流主营业务突出、具有自主知识品牌、市场竞争力强的重点服务业企业。大力推进企业机制创新、技术创新和管理创新,不断扩大服务领域,提高服务技术含量,增强企业核心竞争力。到2015年,争取有更多企业进入全省重点服务业企业行列，物流产业收入超过60 亿元。4.3项目建设有利于汽车市场在广德县的进一步开拓发展该公司是一个集“整车销售、汽车维修、配件销售、技术咨询”四位一体的私营企业。本公司拟建该项目将秉承“诚信经营、关爱客户”之企业理念，依托县政府各项优惠政策，立足于广德地区，辐射周边各县市。通过本项目的开发，进一步巩固光大广德地区汽车市场，以发展壮大公司在
23、当地的实力。项目企业开发优势所在：项目申请单位从商贸行业多年，熟悉当地及周边汽贸市场情况。当地政府对现代物流服务业项目的政策支持。整个汽车市场发展稳定，有较大上升空间。4.4建设项目符合配套服务建设的精神最近几年汽车行业发展迅速，国家各级政府也越来越重视汽车产业的规划和建设，形成了一大批具有较大规模的汽车产业基地。该项目建设地址位于桃州镇凤凰社区广溧路东侧，交通便利，车流量大。广德是全国拥有各类车辆量最多的县份之一，区域服务业务量大，发展、配套车辆服务的专业4s店十分必要。第二章 项目编制依据2.1国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）；2.2国家汽车产业振兴与调整规划；2.3
24、国家汽车工业发展规划；2.4当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录；2.5国家产业结构调整指导目录(2011年本)；2.6省政府关于加快发展服务业的若干政策意见（皖政200770号）；2.7安徽省“十二五”服务业发展规划；2.8皖江城市带承接产业转移示范区规划；2.9皖江城市带承接产业转移示范区开发园区发展规划纲要；2.10安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2.11广德县“十二五”经济社会发展规划纲要；2.12广德县十二五产业发展规划；2.13广德县产业结构调整指导目录；2.14项目建设单位提供的有关基础资料。第三章 项目拟建内容与规模、项目选址与建设条件 第一节 项目拟建内容
25、与建设规模本项目建设总用地面积为7360.35（11.04亩），总建筑面积6712.6，建筑占地2512.7平方米。其中：主体建筑面积6712.6（展厅办公楼、维修服务楼、装潢服务楼等）；容积率1；建筑密度45%；绿地率20%建筑退让距离：东3m，西20m，南6m，北6m。停车位50个；年销售东风品牌车、上海通用轿车系列规模350辆。第二节 项目选址本项目选址位于桃州镇凤凰社区广溧路以东、支二路以北、站前路以南CB-010地块规划建设汽车4S店项目，规划用地性质C26。图表-5项目选址位置本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因：2.1具有未来十年以上的持续经营力。4S店选址是一项长期投
26、资，关系着企业经营与发展。当外部环境发生变化时，其他经营因素都可能随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，而该项目地址一经确定就难以变动。因此，该项目在选址时，必须用发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来。选定的地址应具有一定的发展潜力和具有竞争优势。2.2具有规模性的目标和对顾客群的辐射力。本项目应把满足顾客需求作为其宗旨。项目应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。项目经营受消费者购物辐射距离规律的制约，4S店经营需具有周边辐射的顾客群体，只有依靠对一定规模目标的消费群体的优质服务，才能获得比较稳定的经营利润目标。所以，能否拥有并可辐射一定规模的目标顾客群，是
27、本项目选址应考虑的重要因素之一。 2.3具有交通的易达性。项目建于凤凰社区，地段优越、交通便利，进出道路畅通，符合城镇中长期规划要求，便于商务往来。2.4具有基础设施配套的共享性。项目拟选择位置，市政规划、社会环境、人口状况、地理环境、交通条件优势突出，水、电、路等配套条件良好，共享配套设施完善，可以大大降低项目投资成本。因此，本项目的位置选择充分考虑了物流配送和4S店的实际能力及长远发展，做到了统筹兼顾、方便群众、优化配置、节省资源。第三节 项目建设条件3.1社会经济条件广德县区域面积2165平方公里，人口52万。2010年，广德生产总值突破100亿元、同比增长15%，实现财政收入13.28
28、亿元、增长38.2%，完成固定资产投资162亿元、增长25%，农民人均纯收入7500元、增长13%。实际到位内资50亿元、外资7225.3万美元。广德人思想开明，敢闯敢试；广德县政策开放，勇于创新。在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展，在全省61个县经济运行综合考评中，连续5年位居“综合十强县”；连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。广德是安徽省仅有的两个直接管理县改革试点之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，并成为全省
29、“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”。2001至2008年广德县主要经济指标及在全省的位次图表-6 单位:万元、亿元、% 年度20012002200320042005200620072008全省综合位次1081186101010全社会固定资产投资数值7.111.817.420.425.841.262.886.36位次182255456工业增加值数值4.856.89.41216.336.52
30、9.8位次2022171318191915GDP数值24.425.928.733.840.350.562.0474.73位次2526242332262623财政收入数值1.361.51.772.473.284.66.538.3位次3931251913111011财政收入相当于GDP数值4.74.96.27.38.18.710位次52441915111111注：资料来源：广德视窗2009年x期3.2地形地貌条件本项目区域地处中纬度，位于风光秀丽的广德新城区，其地理位置为东经1192622和北纬305341之间，属于高丘地貌。土壤为红壤，土层较厚。其下为石英砂岩、含砾砂岩组成，作为地基其岩性均匀，
31、承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。3.3水文地质条件工程地质条件建址场地地基土为岩性石夹杂少量红色土壤，各层地基土质硬度好，承截力大，便于工程施工建设。水文地质条件图表-7 广德水资源分布地区水量（亿m3）迳流量（万m3/ km2）耕地率（%）占有水量m3/年南部山区8.4784.28.26847中部丘畈区4.3075.827.31852北部丘陵区3.9967.411.63885全县16.7674.3514.136603.4气象条件项目区属亚热带湿润气候区，气候温和，一年四季分明，阳光充足，光热条件较优。春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。年平均气温15.4，
32、日均气温10，为229天，太阳辐射总量119.4千卡/cm2，日照时数2162.1时/年（4-10月1409时），平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温-14.6，年降水量1328mm（6月最高为185.5mm）。地理位置十分优越，适宜于项目选址要求。常年主导风向,最多风向ese，次多风向wnw。本地区主要气象参数气温: 年平均温度 15.4最热月（7月）平均气温 28.5最冷月（1月）平均气温 2.4 极端最高温度 39.1极端最低温度 -14.6日均气温10 229天 太阳辐射总量 119.4千卡/cm2日照时数 2162.1时/年（4-10月1409时）
33、平均初霜日 在11月4日终霜日 在3月21日无霜期 218天湿度： 最热月月平均相对湿度 83% 最冷月月平均相对湿度 75%降雨量： 年平均降雨量 1341.4 mm最大年年降雨量 1954mm最小年年降雨量 640mm日最大降雨量 165.4mm月最高降雨量(6月) 185.5mm风： 全年主导风向 ese夏季主导风向 wsw冬季主导风向 ene多年平均风速 3.0m/s积雪：最大积雪 20cm本地区主要气象参数夏季夏季空调计算干球温度： 34.5夏季空调计算湿球温度： 28.5夏季通风计算温度： 32主风向： wsw夏季平均风速 2.9m/s冬季冬季空调计算干球温度： -3冬季空调计算相
34、对湿度： 78%冬季通风计算温度： 4主风向： ese3.5交通运输条件项目区靠近318国道、毗邻宣-广高速、230和215省道及宣-广铁路，居于公铁交通的要冲，交通十分便捷。广德地处安徽省东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市。广德是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和2条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口
35、、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。图表-7 广德县交通区位图第四章 项目建设方案第一节 项目主要技术经济指标图表-8 项目主要技术经济指标 项目规划用地面积：7360.35平方米项目代征城镇绿地面积643.1平方米项目净用地面积6717.25平方米建筑占地面积：2512.7平方米总建筑面积：6712.6平方米展厅办公楼3124.4平方米装潢服务楼1794.1平方米维修服务楼1794.1平方米建筑控制高度12.0米容积率：1.0建筑密度：37.4%绿化率：20.0%停车位（个）50销售规模（辆）350项目总投资
36、（万元）3500第二节 建筑设计2.1概述及设计依据概述上海通用汽车广德通宇4S店，是集汽车信息发布、产品展示、整车销售、维修服务的综合性建设项目。拟建在广德县桃州镇广溧路北面，西对面是广德县亚起汽车销售有限公司东风起亚4S店，北面临规划中的桃州镇人民政府办公楼。基地现状主要为水田与水塘，地势较为平坦。设计依据国家及地方有关规范和标准；项目批准文件；选址意见书和规划红线图；项目单位提供的与本项目有关的基础资料。2.2构思理念综合性：本方案充分研究场地的特点以及建设意图，合理布局单体建筑的位置关系，利用建筑本身的特点与周围环境对比，使空间贯通流畅、使各单体工程功能明确，最大限度的满足使用功能的要
37、求。标志性：本建筑设计以及大方的造型，形成完整的建筑形象以及简洁现代的建筑立面，使本建筑各立面形成统一而精致的风格。2.3总平面规划利用场地特点，根据单体建筑的功能要求合理布局，将4S店展示办公楼大厅入口布置在广溧路的中间位置，利用南向规划设计要求的退让6米的空间，作为广场，车辆出入口分布在东西两侧，可尽量避免与路上可能出现的较多人流发生冲突。另两幢建筑分别沿街与主楼形成完整丰富的城市立面和有序的内部空间广场及活动停车场地。2.4单体设计展厅办公楼：主体均为两层，内部局部三层，利用4S店销售和维修服务的功能及流程，销售和维修服务平面空间上相对独立，使建筑达到最理想的使用要求。汽车装潢服务楼和维
38、修服务楼：主体各三层，底层为对外的汽车零配件维修及汽车装潢服务，二、三层为员工休息、就餐及客人休息区，基本能满足4S销售中心的全部功能。2.5立面设计在立面上强调简洁现代而又不失丰富的立面效果，各部分相互协调呼应，形成完整的建筑形象及简洁现代的建筑立面，使本建筑各立面形成统一而精致的风格。2.6消防设计本地交通贯通，路线流畅，单体建筑间距离满足消防设计要求。各单体建筑均能保证满足两个出入口，满足防火要求。第三节 给排水设计3.1设计依据建筑专业提供的平面、剖面图及总平面图；现行国家标准规范；建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)；室外给水设计规范(GB50013-2006)；室外排水
39、设计规范（GB50014-2006）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；建筑灭火器配量设计规范（GB50140-2005）。3.2设计范围室内外给排水工程设计；消防给排水工程设计。3.3给水设计水源：生活用水由市政给水网引入，生活用水市政管网引入管径为DN50.用水量（生活用水）图表-9 用水量用水项目数量用水量标准(L/人班)时变化系数使用时间最高日用水量（m3/d）维修车间用水50503.582.5办公楼用水50301.581.5绿化用水-1.0小计-5合计包括10%未预见用水量5.5给水系统：生活用水各配水点由城市给水网的压力供应。消防：按建筑设计防火规范规定，厂区室外消防用
40、水为20L/S，室外消防栓采用地上式，共设2组室外消火栓。室内消防用水量为15L/S，每个单体室内消火栓管网设置呈环状，室内消火栓按两股水柱同时到达室内任一着火点的原则设置。各单体按不同单体危险等级配置磷酸铵盐灭火器，具体位置施工图中标明。3.4排水设计排水体制为雨污分流，分别排入市政雨水管网和市政污水管网，具体出水口及管路管径详见给排水总平面图。雨水设计雨水设计流量：Q=qF(升/秒)设计径流系数，取0.846 q 设计暴雨强度（升/秒公顷） F汇水面积（公顷） 参照湖州市暴雨强度公式： 4216.42（1+0.738gP） q= （升/秒公顷） (t+16.381)0.834 其中：P设计
41、重现期，P=1 T降雨历时 屋面雨水由雨水管收集，道路雨水由道路雨水口沿途收集后流入窨井，最后排入市政管网。3.5环保生活污水必须经化粪池处理后，排入厂区污水干管；污水应达到相应排放标准方可接入市政污水管。3.6管材给水管：消防采用管径小于等于100镀锌钢管，大于100采用球墨铸铁管；生活给水管采用PPR管。排水管：室内排水管采用UPVC管，室外采用双壁缠绕大口径塑料排水管。第四节 电气设计4.1设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑照明设计标准（GB50034-2004）建筑防雷设计规范（GB50057-94，2000版）建筑物电
42、子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004）建设方委托设计要求及所提供的有关资料各专业提供的设计资料4.2设计范围供配电系统、电气照明、建筑防雷与接地。4.3供配电系统电源及电压：本工程用电通过市政电网埋地引入后接入各建筑单体。负荷分类：本工程用电类型为三类负荷。供配电系统本工程用电由市政电网引入后引致各建筑单体。单体室内设配电箱（柜），由YJV-LKV电缆穿钢管埋地引入。照明室内部分：展厅办公楼、机修楼、维修楼采用节能型荧光灯为主。消防照明：根据单体平面布置，按消防规范要求，分别设置应急照明和疏散指示照明，蓄电池作备用电源，连接供电时间不少于30分钟。4.4防雷与接地本工程属三类防雷系统，1楼、2楼、3楼采用屋顶设置避雷带做接闪器，避雷网络不大于2416或2020，引下线利用建筑物的柱内主筋（2根16），接地体利用基础主筋焊接成环状。，1楼、2楼、3楼接地采用TN-CS接地保护形式。保护接地和防雷接地、重复接地、弱电接地均利用基础主筋作联合接地体，其接地电阻不大于1欧姆，单体配电柜（计量箱）处设置MEB总等电位箱，采用-40*4镀锌扁钢与基础联合接地体可靠焊接。本工程低压受电柜内设
