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1、第二章 收益还原法,基本公式表达式、变量含义,估价程序与方法各估价步骤及各种参数确定方法,方法应用应用方面及估价实例,概 述定义、原理、特点、适用范围,第一节 收益还原法概述,一、理论依据：对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：房地产的价格,二、概念 是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原率（报酬率）折算到估价期日现值的一种估价方法。,现值是指未来一笔资金在现在时点上的价值。当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现值。现值计算公式：,利息与利率 如果将一笔资金存入银行，这笔资金就
2、称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：F n P In式中 F n 本利和；P本金；In利息；,单利计息和复利计息 1、单利计息N年后的本利和为：Fn P(1+i x n)2、复利计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”，俗称“利滚利”。,N年后的本利和为：Fn P(1+i)n 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。,1）以收益为途径求取价格，所求的价格称为收益价格；2）评估结果的准
3、确度取决于土地纯收益及还原率的准确程度。有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或房地产的估价。写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。,特点,适用范围,第二节 收益还原法的基本公式,一、土地年纯收益不变的公式1、无限年期：P-土地价格;a-土地纯收益;r-土地还原率 公式前提：纯收益每年不变且为a；r每年不变且大于零；土地使用年期无限。,例：某宗土地预计未来每年的纯收益为8万元，收益年限为无限，该类土地的还原率为8.5。试计算该宗土地的价格。解 p=a/r=8/8.5%=94.12(万元),2、有限年期：n使用土地的年限或有土地收益的年限（从估价时点算起至未来的年期）,例：某宗土
4、地是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；该宗土地正常情况下每年可获得纯收益8万元；土地还原率为8.5。计算该宗土地的价格。V=8/8.5%1-1/(1+8.5%)50-691.52(万元),二、土地纯收益在若干年内有变化的计算公式1、土地使用年期无限:ai-第i年的纯收益；t-纯收益有变化的年限 a-不变的年纯收益此公式的前提是：纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；还原率大于零；收益年限为无限年。,例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，以后，每年的纯收益将稳定
5、在35万元，该类土地的还原率为10%。该宗地的价格为：=310.2（万元）,2、土地使用年期有限此公式的假设前提是：纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以后无变化为a；还原率大于零；收益年限为有限年n。,三、未来若干年后土地价格已知计算公式t-未来土地价格已知的年限Pt未来第t年的土地价格,四、纯收益按一定数额递增的公式,1、无限年期公式前提：纯收益按一定数额b递增；r每年不变且大于零；土地使用年期为无限年 2、有限年期,例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗房地产的收益价格为：,
6、=,=424.7（万元）,五、纯收益按一定数额递减的公式,1、无限年期2、有限年期,六、纯收益按一定比率递增或递减的公式,1、无限年期：公式假设前提：纯收益按一定比率s递增或递减；r每年不变;土地使用年期为无限年。递增时取减号，递减时取加号,2、有限年期公式假设前提：纯收益按一定比率s递增或递减；r每年不变；土地使用年期为有限年期,例：某宗房地产时在政府有偿出让的土地上建造的，土地剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。,七、纯收益、还原率有变化的计算公式,是收益还原法公式的一般形式，
7、前面六类公式都是它的特例。,第三节 估价程序与方法,一、估价程序：1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。5、选择公式求算地价,二、总收益的测算,实际收益与客观收益：实际收益是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评估的依据；客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。
8、,总收益产生的形式：租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保证金的利息企业经营收益：正常经营管理水平下每年所获得的客观总收益计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。,三、总费用的测算方法,1、土地出租中总费用：包括土地税、管理费和维护费。2、房地出租中总费用：管理费：以年租金的2%5%计；依管理面积平均计算。维修费:可按建筑物重置价的1.5%2%计算。保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定,房屋年折旧费：,房屋可使用年限土地出让前房屋已使用年
9、限土地出让年限,不考虑残值、尚可使用年限,当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，其计算公式如下：,3.企业经营费用：根据企业生产经营的方式不同，一般可分为经营性企业（商业服务业企业）和生产性企业（如工厂、矿山等工业企业）两大类。经营性企业总费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金、财务费用和经营利润等。生产性企业总费用包括：生产成本（原料费、运输费、人工费等）、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。,四、土地纯收益的计算,1、土地租赁中的土地纯收益计算土地纯收益年租金总收入年总费用其中：年总费用土地税+管理费+维护费2、房地出租中的土地纯收益计算房地纯
10、收益房地出租年总收益房地出租年总费用 总费用管理费+维修费+保险费+税金+折旧费+其它土地纯收益房地纯收益房屋纯收益房屋纯收益房屋现值建筑物还原率 其中：房屋现值房屋重置价房屋成新度 或：房屋现值房屋重置价房屋总折旧 房屋总折旧房屋年折旧已使用年限,3、企业经营中的土地纯收益计算 企业经营年纯收益年经营总收入年经营总费用 土地年纯收益企业经营年纯收益非土地资产年纯收益4、自用土地或待开发土地纯收益的计算 采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。,五、土地还原率,1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。2、
11、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综合还原率。r=(Lr1+Br2)/(L+B)3、确定方法：纯收益与价格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。安全利率加风险调整值法：还原利率=安全利率+风险调整值各种投资及其风险、收益率排序插入法,六、土地价格的确定,在土地纯收益确定以后，可以根据土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。,第四节 收益还原法的应用,一、利用收益还原法评估土地价格二、建筑物价格 三、不动产价格四、承租土地使用权价格,一、利用收益还原法评估土地价格,基本思路：首先求不动产(房地产)的纯收益；再求建筑物的纯收益；然后从不动产(房地产
12、)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。计算公式：L=（aBr2）/r1=a1/r1L土地价格；B建筑物的价格a建筑物及其土地共同产生的纯收益r1土地还原率；r2建筑物还原率；a1土地的纯收益,某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的钢筋混凝土建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物租金一般为每月30元建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5，年维修费为重置价的3，年保险费为重置价的0.3。目前该建筑
13、物重置价为1500元平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5和6。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。,4、用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。,1、根据房地总收益和总费用，求得房地纯收益,2、通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；,3、从房地纯收益中扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；,基本思路：,(1)总收益 采用客观收益：30元月 年总收益：3045012=16.2万(元)(2)计算出租总费用 1）年税金：20450=9000(元)2）年管理费：1620005=8100(元)3）年维修费：15004503=20250(元)4）年保险金：150
14、04500.3=2025(元)5）年折旧费：150045049=13775.5(元),(3)房地年纯收益 总收益-总费用=162000-53150.5=108849.5,年总费用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元),(4)计算房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率=(房屋重置价年折旧费已使用年限)房屋还原率=(150045013775.53)6=38020.4(元),(5)计算土地纯收益土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=108849.538020.4=70829.1(元)(6)计算1998年11月土地价格土地总价：P=a/r1-1/（1+r）
15、n=70829.1/5%1-1/（1+5%）46=1266429.0(元),某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6，商品销售税金及附加为销售收入的8.5，经营利润为年经营收入的10，若2005年7月1日同类型建筑物
16、重置价值为1500元平方米，房屋还原率为8，土地还原率为6，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。,1.年总收入6000万元2.年总费用：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费用=60006=360万元(3)商品销售税金及附加=60008.5510万(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39 房屋重置价1500150002250万元 年折旧额22503957.69万元(5)经营利润600010600万元年总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)5527.69万元,3.房地产年纯收益60005527.69472.3l万元4.
17、房屋年纯收益房屋现值房屋还原利率(225057.694)8161.54万元5.土地年纯收益472.3l161.54310.77万元6.求该地块于2005年7月1日价值剩余收益年限35年土地使用权价格a/r11/（1+r）n 310.77/6%11/（1+6%）35 4505.62万元土地单价9011元平方米,二、利用收益还原法评估建筑物价格,基本思路：首先求取土地价格；然后以建筑物与其相应范围内土地所产生的总的纯收益中，减掉归属于土地的纯收益，求得建筑物的纯收益；再将此纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。计算公式：a-Lr1=Br2 B=a-Lr1/r2=a2/r2式中：B建
18、筑物的收益价格；a建筑物及其基地所产生的纯收益a1建筑物的纯收益；L土地的价格r1土地还原率；r2建筑物还原率；,某酒店拥有的房地产占地面积为10000，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座酒店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每平方米1000元(容积率为l时)。容积率每增加l，地价增长60。该饭店每月的客观纯收益为15万元。已知土地还原率r16，该饭店的建筑还原率取r28。试评估房屋(该酒店)2005年8月的价格。,估价过程：计算房地产年纯收益：房地年纯收益15万元月12月180
19、万元年计算土地价格：土地总地价10000l000元(1+260）2200（万元)(容积率修正)计算土地年纯收益：土地年纯收益22006/11/（1+6%）50 139.58（万元）计算房屋年纯收益：房屋年纯收益房地年总纯收益土地年纯收益 180-139.5840.42（万元）计算房屋价格：房价=a/r1-1/（1+r）50=40.42/8%1-1/（1+8%）50 494.48(万元),三、利用收益还原法评估不动产价格,不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积及各层建筑面积如下：土地面积：8400。建筑物部分：1楼：3800；25楼：2800；合计：15000 其他条件：建筑物
20、总造价为4800万元，其中主体所占比例为65，设备所占比例为35，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7；不动产租税为54.65万元；保险费为0.48万元；管理费为建筑物造价的2。综合还原率取8，土地及地上建筑物均为50年使用年限。,估价过程：计算总收益：租金总额：82.812993.60(万元)押金运用收益：21.87%=1.53(万元)空房等损失额：以1个月的租金计，为82.8万元则年总收益合计为：993.6+1.53-82.8=912.33(万元),计算总费用折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0
21、。主体：480065%15062.40(万元)设备：480035%110168(万元)小计：62.40+168=230.40万元管理费：按建筑物造价的2计：48002%96.00(万元)税金：54.65万元保险费：0.48万元总费用合计为：381.53万元,计算房地纯收益纯收益总收益一总费用912.33381.53530.8(万元)计算收益价格不动产收益价格不动产纯收益综合还原率1一1/(1+综合还原率)50 530.8/8%11/（1+8%）50 6493.53(万元),四、利用收益还原法评估承租土地使用权价格,1.承租土地使用权的概念 是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用
22、者所取得的土地使用权。其中国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为称为国有土地租赁。,2.利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理 利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。其计算公式为：P=PR/r11/（1+r）n式中：P承租土地使用权价格；PR盈余租金，即市场租金与实际支付租金的差额；r承租土地使用权还原率；n收益年期；,某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的
23、年租金是8万元，该租约尚有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。(1)计算年租金差额(租金盈余)PR10-82万元(2)题目给定承租土地使用权还原率为8(3)计算承租土地使用权价格承租土地使用权价格2/8%1-1/(1十8)1013.42万元。,情景分析题,现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2001.11.1通过补办出让手续取得该宗土地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部出租，月租金为35万元，月平均费用
24、为20万元，可收取押金70万元，押金年收益率为5%。2006.11.1进行市场调查情况如下：（1）在当地，规模档次相同的办公楼月租金为30万元，月平均费用15万元，此外，出租时可收取押金60万元，押金年收益率为5%。（2）该办公楼耐用年限为60年，建筑重置价为每建筑平方米4000元（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。,1.本题应采取什么方法来测算土地价格（）A市场比较法 B 成本逼近法 C假设开发法 D收益还原法2.假如要测算该土地2006.11.1市场价格，土地剩余使用年限为（）A 50 年 B 55年 C 45年 D 60年3.在计算房地产纯收益时，应选用以下哪些数据进行计算（）A 35万元 B 30万元 C 15万元 D 20万元,4.房地产纯收益是（）A 363万元 B 183万元 C 360万元 D 180万元5.在计算建筑物年纯收益时，需要选取以下哪些参数（）A 重置价4000元/m2 B 建筑面积1000 m2C 剩余使用年限50年 D 耐用年限60年6.2006.11.1土地总价格是（）万元A 1715.6 B 1749.6 C 1669.2 D 1702.3,
