南京房地产市场调研报告18356.docx

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1、南京房地产市场调研报告18356第一部分 宏观背景篇 一、南京城市发展概况 南京城市概况省会，长三角重要政治、经济、金融、商贸和文化中心 南京作为长三角经济大省江苏省的省会城市，正在向“五个中心”稳步推进，中长期房地产市场发展空间非常广阔。 南京市，别称金陵、简称宁，位于长江下游沿岸，是中华人民共和国、江苏省省会、副省级城市。也是“中国四大古都”之一，有“六朝古都”之称。目前南京共辖11个市辖区、2个县。全市面积6598k，其中市区面积4844k，建成区面积624.45k。 南京是国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地，区域现代服务中心，长三角先进制造业基地，滨江生态宜居城市，长

2、江三角洲承东启西的国家重要中心城市。 1 南京人口情况 截止XX年底，南京全市常住人口758.89万人，其中户籍人口624.46万人，占全市人口的82%，流动人口比例较小，仅为18%。在户籍人口中，市区户籍人口541.24万人，占87%，郊县人口较少，只占13%。 江南八区在绕城公路以内的户籍人口260万人。 南京人口基数大，主城区人口密度高，未来十年新增人口多，为南京未来十年房地产发展提供了庞大的消费市场基础。 2 南京交通情况华东地区重要的铁路交通枢纽，市区轨道交通便捷，长三角第二个地铁轨道开通城市。 目前南京共有一个国际机场；4个火车站、南京北站）；有宁沪、宁连、宁通、宁合、宁马、宁高、

3、宁靖盐、宁淮、宁蚌、宁常、宁杭等多条高等级公路呈放射状通往本省及周边省市；南京港是全国第一大内河港口、长江沿岸仅次于上海外高桥和苏州港的第三大集装箱港。目前城区有南京地铁一号线于XX年x月x日试运行，二号线业已动工，将于XX年通车。根据最新规划，到XX年南京市的轨道交通线网将由10条地铁线、4条轻轨线构成共计655公里的网络。 南京水陆空立体交通网络发达，城市化轨道交通方兴未艾，是长三角主要的交通中心城市。城市轨道交通为南京城市发展提供了良好的交通条件，对未来十年房地产市场的发展也有着较大的正面影响。 3 二、南京经济发展概况 南京GDP平稳增长 南京市经济发展示意图4500400035003

4、00025002000150010005000417022.3%206716.6%2774241115.1%328418.4%377515.0%25.0%20.0%GDP增长幅度10.5%15.0%10.0%5.0%0.0%近年来GDP一直保持10%以上增长，经济发展形势较好。XX年江苏省以33478.76亿元GDP排名全国第三，南京市以4170亿元排名江苏省第三位，为房地产市场发展提供了较好的经济基础。 南京财政收入稳步提高 100027.6%0420南京市财政收入示意图26.2%74260440451062918.4%18.0%89120.1%30.0%25.0%20.0%15.0%10.

5、0%4.1%200420052006财政收入2007增长幅度200820095.0%0.0%80060040020000520GDP数据0620GDP增长072008200920财政收入XX年之前，南京市财政收入稳步上升，但增幅逐渐放缓。XX年和XX年在全球金融危机背景下大幅度增长，为南京社会民生发展提供了有力的保障，为未来房地产市场提供了良好的社会发展环境。 增长幅度 4 南京房地产投资平稳发展 南京市投资建设示意图300025002000150010005000200420052006固定投资31%28%20%120222%14031868161420%2154255324%35%30%2

6、5%20%15%10%5%0%2403094525794316092007房地产投资地产比例20082009近年来南京固定资产投资保持在15%以上的增幅，其中房地产投资占20-30%，城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快，正是房地产市场发展的高峰期。 产业结构进一步优化，第三产业发达，城市发展后劲较足。 南京市三大产业发展示意图2000160515841500GDP(亿元)179512151005835137413181118188710005007002004802005822006第一产业第二产业862007第三产业932008近年来南京三大产业均保持较快的增长形势，第一产业比例保持在3

7、%左右，第二、第三产业均保持在48%以上，是典型的工业化城市。最近几年第三产业的发展速度已经超过第二产业，经济结构正在不断优化，第三产业的发展形势越来越好，后劲较足。这对房地产市场发展而言也是有着积极的影响。 南京人均收支水平稳步增长 5 南京市城市居民收支示意图3000092%250002000015000100005000083%74%149971160196001116783%175381458820317186492312383%192892571289%22976100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%200420052006人均收入2007人均支出支出比例

8、20082009近年来南京城市居民收入净额不断增加，在2008-XX年全国排名21位。但增幅在逐渐放缓，收入增幅预期逐步减少可能会影响消费信心。 南京社会消费水平XX年大幅增长 南京市居民消费支出示意图200019531380116710005000200420052006消费支出2007增长幅度2008200986413.8%100516.3%16.1%18.3%146633.2%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%6.2%5.0%0.0%支出总额1500近年来南京城市居民消费支出不断增加，XX年受全球金融危机影响增幅急剧下滑，XX年经济回暖消费支出又急剧上升，为近年

9、之最。说明南京市民的消费意识越来越强。 增长幅度三、南京未来发展规划 6 南京城市整体发展规划 “1个中心城3个新城8个新市镇” 中心城由主城、东山副城、仙林副城、江北副城组成。新城由龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪组成。新市镇共34个 南京XX年新城市发展规划充分显示出主城区已经基本开发完成，未来XX年将以副城和新城为发展重心。 南京中心城区发展规划 中心城由主城、东山副城、仙林副城、江北副城组成。到XX年人口692万，建设用 7 地693平方千米，其中居住用地204.7万平方千米。 南京中心城区由过去的主城区为主扩展到以主城区+副城区为主，可见南京城市发展即将快速扩张。 南京

10、主城区发展规划 到XX年人口380万，建设用地249.5平方千米。重点发展商务、金融、信息等现代服务业和都市型工业。 8 南京主城区经过近几十年的开发建设，除部分旧城改造外，特别是老城区，已经基本无空地可供开发。未来十年的开发重点在商务和商业两大领域。 东山副城发展规划 发展策略 在东山新市区的基础上，将范围扩大到上访地区构成东山副城。东山副城是主城南部重要的制造业基地，以服务南部地区、辐射皖南和宁杭城镇带为重点的都市区现代服务中心。 9 加快东山副城中心综合服务功能和交通枢纽地区产业功能的建设，近期重点加快南站和禄口机场之间城镇发展轴的建设。在产业发展上，打造形成长三角重要的先进制造业基地：

11、南京市重要的科教研发、高新产业、五六产业基地。 规模、结构 东山副城规划XX年人口92万人，城市建设用地110.7平方千米。XX年人口97万人，城市建设用地114.6平方千米。形成以主城为核心，沿宁芜高速、宁高高速、宁杭高速为发展轴的城镇发展轴。宁芜轴线主要由板桥新城和滨江新城构成，宁高轴线主要由东山副城、禄口新城、秣陵新市镇等构成，宁杭轴线主要由东山副城、预留湖熟新城、淳化新市镇构成。三条城镇轴线之间为规划的三条生态廊道，分别为长江和云台山牛首祖堂山雨花台风景区、秦淮河湿地方山、青龙山紫金山模型绿地。 东山副城区正是三个副城区发展的重点，正在得到越来越多消费者的认可，后期发展前景广阔。 仙林

12、副城发展规划 发展策略 在仙林新市区的基础上，将范围扩大至新尧、栖霞镇、栖霞开发区和麒麟地区。仙林副城是主城东部地区具有相对独立的区域服务功能，以服务东部地区、辐射沪宁城镇带为重点的都市区综合服务中心。应加强产业和城市功能的整合提升力度，增强与长三角地区的产业衔接和对周边地区的辐射力。在产业发展上，重点打造形成长三角重要的先进制造业基地，南京市重要的科教研发、高新产业、五六产业基地。 规模、结构 仙林副城规划XX年人口88万人，城市建设用地118.3平方千米。XX年人口93万人，城市建设用地122.3平方千米。以仙林地区为核心，北部形成沿江制造业和物流产业带，中部形成以服务业为主体的综合服务功

13、能区，南部形成休闲产业功能带。各个功能组团之间通过青龙山紫金山生态廊道和新港炼油厂、仙林炼油厂隔离绿地相分隔。 仙林副城区以大学城为中心的前期建设基础较好，已经得到越来越多消费者的认可，后 10 期发展前景广阔。 江北副城发展规划 发展策略 在浦口新市区基础上，将范围扩大至大厂、雄州构成江北副城。江北副城具有相对独立的区域综合城市功能，以服务江北地区、辐射中西部地区为重点的都市综合服务中心。江北副城建议采取相对独立的发展策略，按照相当于主城同等水平要求提升服务功能，加快形成相对完善的产业结构与服务体系，发挥对主城和过江通道的减压作用和对西部地区的辐射作用。在产业发展上，重点打造形成国家级石化产

14、业基地，长三角重要的先进制造业基地，南京市重要的科教研发、高新产业、物流产业基地。 规模、结构 江北副城规划XX年人口132万人，城市建设用地214.4平方千米。XX年规划人口185.5万人，城市建设用地270.6平方千米。规划江北形成以江北中心区为核心，以生态廊道为间隔的带型组团发展的沿江城镇带。城镇带由浦口副城、桥林新城和预留龙袍新城构成，城镇之间生态隔离廊道有老山亭子山长江、六合方山灵岩山八卦洲、滁河湿地大厂隔离绿地八卦洲等。 江北副城区受工业制造，以及过江通道的影响，发展较为缓慢，认可度比较低，是三个副城区中相对较弱的一个区。 城市人口增长规划 南京XX年、XX年各级空间单元人口规模分

15、布表 规划地 主城 副城 新城 新市镇 村 现状 现状 351万人 110万人 56万人 52万人 172万人 人口比重 47.4% 14.8% 7.6% 7.0% 23.2% 规划 人口规模 380万人 312万人 130万人 90万人 148万人 人口比重 35.8% 29.4% 12.3% 8.5% 14.0% 规划 人口规模 370万人 376万人 268万人 120万人 126万人 人口比重 29.4% 29.8% 21.2% 9.6% 10% 11 总计 741万人 100% 1060万人 100% 1260万人 100% 南京市常住人口个人口年龄比重变化状况 人口组 青少年 XX

16、年 38.27 XX年 30.83 65.77 12.12 XX年 29.74 65.34 14.09 XX年 24.65 68.91 14.18 XX年 21.80 68.78 17.30 XX年 16.63 62.70 20.67 劳动人口 62.21 老龄人 10.04 南京人口基数大，主城区人口密度高，未来十年新增人口多，为南京未来十年房地产发展提供了庞大的消费市场基础。新增人口主要集中在副城区和新城区。因此，南京副城区和新城区将是未来城市发展和房地产市场的重点。 第二部分 商品房市场篇 一、土地市场情况 2004-XX年南京土地成交量 12 南京市2004-2009土地成交量9008

17、007006005004003002001000成交面积成交金额79061366034536828014699552004280552005613992006660345200779038320083681462009388218450400350300383388218250200150100500南京市的土地成交在XX年达到高峰，在XX年受金融危机的影响，随着房地产市场的跌落大幅下降。XX年市场回暖，但供应较少，所以成交也不多。因此南京商品房市场后期依然会面临有效供给不足的情况。 2004-XX年南京土地成交价 南京市2004-2009土地成交价4003503002502001501005

18、00成交价格楼面价2004131 1155 2005108 950 2006348 3075 2007323 2852 2008264 2334 2009374 3305 374348307532328522642334131115510895033053500300025002000150010005000南京市的土地价格随着房地产市场的火爆在XX年大幅上涨，XX年有所回落，XX年由于市场回暖和土地供给不足，又大涨1000元/平米。 XX年南京土地成交情况 XX年南京市通过招拍挂共推出土地76幅，合计3876211.2平米，累计成交额为218亿元。其中商品房纯住宅194万平米，可建商品房33

19、0万平米，楼面价3901元/平米。商住混合用地127万平米，可建商品房220万平米，楼面价3166元/平米。商务办公用地不足 13 10万平米，其它用地用地60万平米。 南京市XX年土地成交比例图15%3%50%32%纯住宅商住混合商务办公其它XX年南京土地各区供应情况下关区鼓楼区0%0%雨花台区3%建邺区5%六合区3%白下区0%栖霞区8%乡镇15%玄武区秦淮区11%0%江宁区31%浦口区24%玄武区六合区秦淮区建邺区江宁区雨花台区浦口区下关区栖霞区鼓楼区白下区乡镇南京市土地成交量在XX年达到高峰，08-XX年成交量较少，因此XX年依然会面临商品房供应不足的情况。土地成交价格恢复到XX年水平，

20、相对于XX年的房价，开发商拿地成本还不高。其 土地供给主要来自副城区，主城区比例越来越小。 附：土地详细列表 14 15 16 17 18 二、南京房地产市场运行情况 2005-XX年南京市商品房住宅市场发展走势 南京商品房近5年商品房市场发展走势150010005000供应量成交量成交价2005790680440320066888924524供应量79044036808926884524994906569265061544486097299108320079069945692成交量20086504486154成交价200960910837299800070006000500040003000

21、200010000在供应方面：南京商品住宅市场前三年供应充足，每年700-900万平米左右的水平，近两年受XX年全球金融风暴的影响有所减少，维持在600-650万平米之间，XX年同比XX年小幅下降23%。 在成交方面：南京商品住宅市场成交量基本保持上涨趋势，XX年同比XX年大幅上涨60%， XX年楼市销售超过XX年达到了历史最高水平； 在价格方面：南京商品住宅市场价格从XX年4403元/平米上涨到XX年的7299元/平米，大幅上涨66%。 XX年南京商品商品房住宅市场发展走势 南京XX年商品房市场发展走势150100500供应量1月662月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1000

22、0800060004000200003.0541.8649.9633.7834.1146.3761.7679.850.858.283.5成交量53.5155.675.9898.2195.27102.398.46118.783.6576.498.9103成交价599954116240640565726658749770717638882985948870供应量成交量成交价供应方面：全年共有新推房源740万平米，同比小幅上涨11.7%； 成交方面：全年累计成交1083万平米，同比大幅上涨127.3%， 价格方面：南京商品住宅价格指数从XX年1月份的5999元/平米上涨到12月份的8870元/平米，

23、全年成交均价7299元/平米。 19 XX年南京商品住宅市场产品成交结构 XX年南京商品住宅成交以80-100平方米的中等户型为主，各月成交比重占20%以上，尤其2、3月份占比达到30%以上。这是由于南京商品住宅市场中等户型供应较为充足，且市场前期以刚性需求为主，购房者支付能力相对较弱，因此总价偏低的中等户型产品更能满足大部分购房者的置业需求。120-140平方米的大户型成交所占比重次之，各月成交占比在20%左右，年底则上升到25%左右，这是由于市场的快速回暖，市场中改善性需求和投资需求占比提高，从而加大了对大面积户型的购买力度。 图：XX年南京商品住宅各面积段成交占比 数据来源：国家统计局、

24、中国房地产指数系统 XX年南京商品住宅市场产品价格成交结构 XX年第一季度，市场主要是以刚性需求为主，因此均价在4000元/平方米以下的低端楼盘成交面积占比最高；随着第二季度市场开始回暖，4000-6000元/平方米的中低端楼盘成交面积占比大幅提升，在二三季度居于榜首。下半年投资性和改善性需求不断扩大，单价1万元以上的高端楼盘成交占比大幅提高，购房者对未来价格上升的预期增强，加大对中 20 高价位楼盘的需求，也表明市场对高价楼盘的吸纳能力显著增强。 图：XX年南京商品住宅各价格段成交占比 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统 XX年南京住宅市场集中度较高，销售前十名成交套数占比为20.25

25、% XX年，南京住宅市场集中度较高，住宅项目销售前十名成交套数占比为20.3%。其中，江北板块有7个项目进入前十名；苏宁天润城、明发滨江新城、旭日爱上城、威尼斯水城、大华锦绣华城等百万平方米级的超级大盘也包括在内。天润城、明发滨江新城、苏宁天华硅谷分别以3121、2934和2675套的成交量位列销售排名前三位。这也说明，刚性需求仍然是支撑今年楼市的主要力量。 图：XX年南京成交套数TOP10项目占比情况 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统 21 表：XX年南京市商品住宅项目销售排名前十名 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 XX年市场形势展望 供应方面: 基于以下原

26、因，XX年南京房地产投资额和市场供给将稳步增长，这些原因包括企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大囤地调查力度以及住建部及地方*将采用窗口指导方式督促企业开工。预计将有800万平方米商品住宅上市，主要集中在江宁、江北和河西等新城区，较XX年增长约30%。供应量加大，紧张的供销关系将有所缓和，有望平抑XX年因供不应求所带来的房价快速上涨。 需求方面: 随着中央*继续支持自主性和改善性需求，以及国内宏观经济的好转，预计XX年南京市房地产市场需求将持续释放，市场的交易活跃程度总体上仍保持在较高水平。中央经济会议表明要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；而个人住房转

27、让营业税征免时限由2年恢复到5年，但对普通住房和非普通住房进行的区分，表明中央政策对需求的调控是区别对待的，个人营业税免征时限的调整将会一定程度地抑制投资投机性需求，预计XX年市场定位不同的项目销售表现将出现分化。 价格方面: 预计XX年南京房价将维持高位并呈小幅波动的趋势，房价大降大涨的可能性不大。成交价格保持平稳的主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城区成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城区供不应求。同时，*也多次表明要抑制房价的过快上涨，相信随着政策细则的出台，形势将更加明朗。 22

28、三、南京区域市场发展情况 南京地产市场分为城中、城南、城西、城北、河西、江北、江宁、仙林、郊县九大板块。 各板块XX年供求情况 南京XX年各板块供求情况350300250200150100500供应量成交量323216144105619城南38 78 河西105 144 城北61 92 仙林9 56 江宁128 216 196供应量成交量12892565384785021城中21 50 3515城东15 35 38江北196 323 郊县53 84 南京XX年各板块市场供应比例3%2%6%8%32%17%南京XX年各板块市场成交比例8%31%5%3%7%13%10%21%城中城东城南河西城北仙

29、林江宁8%20%5%城北仙林江宁江北郊县城中城东河西城南1%江北郊县各板块中供应量和成交量最大的分别为江北、江宁两个副城区，合计分别占到53%和51%。老城区供应和成交都比较少，总体都呈现出供不应求的状况。 23 各板块XX年全年成交均价情况 南京各板块价格情况180001600014000120001000080006000400020000160731216711614908888157579582443543146城中城东河西城南城北仙林江宁江北郊县价格南京整体房价呈现从内到外逐渐递减的形式，城中价格最高，达到16073元/平米，依次是城东、河西、城南、城北。仙林、江宁、江北三大副城价格

30、还不高，郊县最低，只有3146元/平米。 24 城中板块 XX年城中板块商品房市场发展走势1086420供应量成交量1月02月03月4月5月06月07月1.88月9月10月11月12月04.0812058146581371614261136831454916576161561467418596250002042520689200001500010000500000.660.421.598.064.05 4.421.712.584.824.954.376.353.263.734.41 5.853.65成交价120513711426136814541465165716151467185920422

31、068供应量成交量成交价 XX年楼市特点：供不应求，价格增长迅速，后期市场越来越小。 区域市场特点：位于老城中心，土地少，配套最优，人文环境好，项目少，住宅项目不多，以办公和商业项目为主，住宅以大户型高层公寓居多，商品房供应少， 2-5万元/平米为主，价格最高，个别楼盘达到5万/平米左右。 城东板块 XX年城东板块商品房市场发展走势10812548148631140310195157496420供应量成交量196861047491109864963610320200.44301.52401.48986451.011.7363.162.1270.444.2985.458904.15101.24

32、3.68 113.034.44121800016293160001400012000100008000600040002000000.550.692.45成交价968610474911096361032011403101951254814863 1574916293成交量成交价供应量 XX年楼市特点：供应少，需求大，价格增长迅速，后期市场越来越小。 区域市场特点：位于老城区，环境好，高端楼盘多土地少，项目不多，住宅项目更少，商品房供应量小，生活配套好，自然环境以及人文环境好，价格也普遍比较高，特别是别墅项目，普遍在3万元/平米左右。 25 城南板块 XX年城南板块商品房市场发展走势141210

33、86420供应量成交量成交价19.553.647844205.63758931.057.357466407.51784651.777.38766605.999658704.26914182.075.33832794.065.6310161105.90 7.80 10487 116.925.4211768126.7212.34953387667844758974667846965810161914183271048795331176814000120001000080006000400020000供应量成交量成交价 XX年楼市特点：上半年供应少，下半年供应增加，需求旺盛，价格平稳，后期价格还有上

34、升空间。 区域市场特点：位于老城区，土地供应逐渐减少，开发高潮期已经过去，后期商品房供应不会多，区域配套成熟，人文环境好，高品质楼盘较多，价格居中，投资客户比较多。 城北板块 XX年城北板块商品房市场发展走势14121086420供应量成交量成交价111.723.738148203.67769636.726.757633411.728.05757250.898.93775461.669.93821875.4310.42853080.55910.5105.56 111.64124.5581487696763375727754821885308224100381061899961400011819

35、12000100008000600040002000011.916.387.04 8.16.6482241003810618 999611819成交量成交价供应量 XX年楼市特点：供应量相对较少，需求一直比较旺盛，价格增长较快，后期爆发力强。 区域市场特点：位于主城区，港口经济发达，土地供应逐渐减少，开发高潮期已经过去，后期商品房供应不会多，区域配套成熟，自然环境较好，中端楼盘居多，价格比适中，白领客群庞大，投资客较少。 26 河西板块 XX年河西板块商品房市场发展走势2520151050供应量成交量成交价11.576.27894721.495.519656313.879.621027545.

36、0812.39998751.4111.5762.6412.23714.9713.1485.7222.8910113.658.221218.8716.32894796561027599871006910188129171173911136136501371016000143241400012000100008000600040002000021.214.57 13.6612.73 100691018811739111361291713650 1371014324供应量成交量成交价 XX年楼市特点：供应量相对较多，需求一直较大，价格增长较快，后期爆发力强。 区域市场特点：位于中心城区，前期土地供应

37、多，正处于开发高峰期，商品房供应是主城区最多的版块，配套相对还不成熟，但受奥体中心概念影响，以及*的引导，自然环境以及人文环境好，发展潜力较大，高品质楼盘较多，中产客户群庞大，投资客比较多。 江宁板块 XX年江宁板块商品房市场发展走势307385800068015503451058865562560860175934628267352520151050供应量成交量成交价118.4715.8745102016.24058310.6317.355503414.1222.55588658.3522.58556268.8825.2156087023.85601786.9213.075934940587

38、000600050004000300020001000010111220.4816.49738513.915.1628215.23 11.3214.82 12.886801 6735供应量成交量成交价 XX年楼市特点：供应量很大，需求一直较大，价格增长较快，后期爆发力很强。 区域市场特点：位于三个副城区之一，是南京重点发展区域，轻工业和现代工业发达，大学城基本形成，后期土地储备多，正处于开发高峰期，商品房供应多，配套还不成熟，价格适中，中端楼盘较多。轨道1号线延伸线即将开通，后期开发潜力较大。 27 仙林板块 XX年商品房市场月供求价关系走势分析 XX年仙林板块商品房市场发展走势1086913

39、790377466176557981568529791777837208945789226420供应量成交量成交价11.972.886913200.85790331.332.8277464050.836.97617661.196.06815670.613.17917804.98778390.42.477208100.67 4.84 8529 111.625.9194571206.1589221000090008000700060005000400030002000100008.825579供应量成交量成交价 XX年楼市特点：供应量很少，需求很旺盛，价格波动上涨，后期价格上升空间大。 区域市场特

40、点：位于中心城区，离市区有一定距离，前期基础建设投入量大，大学城名校汇聚，自然环境、人文环境较好，后期土地储备不多，主要以中高端楼盘为主，商品房供应量不足，价格上升空间大。 江北板块 XX年商品房市场月供求价关系走势分析 454035302520151050供应量成交量成交价116.4713.9635733573XX年江北板块商品房市场发展走势5706508745093671375138984017400841964080504560005000400030002000100021.5618.24367137.4323.753751416.4927.443898517.8425.494017610.0930.864008721.36294196835.2638.724080910.925.245091017.38 28.94 5087 1118.1635.7450451223.0925.8857060供应量成交量成交价XX年楼市特点：供应量相对较多，需求一直较大，价格平稳增长，后期发展空间较大。 区域市场特点：位于副城区，是南京的主要工业区，工业经济发达，但自然环境较差，中低端楼盘居多，价格较低，白领及蓝领工人客群庞大，投资客较少。 28 四、南京别墅市场发展情况 别墅板块划分 南京别墅大致分为四个板块，分别为江北别墅区、仙林别墅区、紫金山别墅区、江宁