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1、浅谈精装修项目管理 瑞安十年住宅开发经验分享,目录,瑞安房地产项目简介精装修项目管理重难点分析进度管理施工工序管理材料管理设计优化成品保护精装修项目建造过程风险管控精装修项目维保服务,瑞安房地产简介,瑞安房地产有限公司：于2004年成立，（股份代号：272），总部设于上海。公司在发展多功能、可持续发展的“整体社区”项目方面拥有卓越成绩。长期以来，瑞安房地产积极配合政府的城市发展规划，以创新独到及具弹性的手法进行项目的整体规划，力求打造一个集“生活、工作、休闲”于一体的可持续发展的整体社区，丰富全面生活体验。,武汉天地：位于武汉市汉口永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。项目整体是集住宅、
2、办公楼、零售、餐饮、娱乐等多功能设施于一体综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。,项目占地61万平方，总建筑面积163万方，总体规划顾问为美国SOM公司（Skidmore,Owings and Merrill,LLP），经过十年打造目前已经开发完成70%，仍有40余万方待开发。,武汉天地精装住宅开发十年：精装档次及品质不断提升，为市场带来创新产品,2007,2009,2013,2012,御江苑一期A7/A9,御江苑二期A6,御江苑三期A11/A12,御江苑四期B9,御江苑二期A8/A10,御江苑四期B13,2016,云廷B14,御江苑四期B11,盛荟B5,2010,20
3、14,2017,2011,2006,精装修项目管理进度管理,项目管理的主要工作内容，占用项目建设周期长，对进度影响大,开发报建为项目建设的准入，关系到项目整体合规性，报建计划随项目难度不同而制定，需协调项目内部及外部各个环节，对项目建设进度至关重要,武汉天地B片某项目报建计划,用地规划许可证,土地证,建设规划许可证,施工图图审,施工许可证,设计实际从项目定位策划开始，分为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。与开发报建、招标、施工关系密切,住宅精装修设计自建筑设计定稿后开始实施，设计周期约6个月精装修住宅项目建筑、结构、机电设计需与精装修设计的配合关系到项目成品的使用舒适性、实用性精装修项
4、目标段较多，设计出图需配合大量招标，出图速度对项目后续进度有一定影响。,武汉天地B片某项目设计计划,施工是项目开发进度管理的核心,施工过程需配合销售时间，关系到项目投资回收的速度，影响项目的赢利指标瑞安集团根据项目区域制定“标准工期”，供项目制定施工计划参考。精装修项目进度较普通项目周期延长1年左右,武汉标准工期节点,精装修项目管理重难点分析施工工序管理,精装修项目特别重视成品品质，施工段划分精细，既应保证材料供应商优选，又保证优选施工单位，这是精装品质保证的基础。,精装修施工是一个系统工程，需特别注意施工工序流程，不可倒置，否则将产生质量隐患。工序流程所引发的管理重点：1、提前制定全过程施工
5、计划2、分包单位协调，工序交接3、成品保护，材料设备照管,梳理搭接面，施工计划系统编排，按流程施工,标准工序指引，标准节点图集，保证每一步操作符合瑞安品质,木地板标准节点图,木地板工艺控制标准,精装修项目管理重难点分析材料管理,材料选择符合集团标准：瑞安拥有一套标准的工料及工艺要求，所有用于项目的材料均需符合瑞安技术标准，即同时满足品牌+工料及工艺要求。在设计选型阶段已经考虑，并在合约中明确。以保证交付的产品符合可持续及环保的要求，保证业主利益。,严格遵循集团的“标准工序指引”，层层把关，确保每一环节审批到位。进场前的审批：设计提供控样承包商送审设计/顾问审批项目经理审批审批意见分发至承包商开
6、始供材材料进场验收：承包商自检监理检查填写“材料报审表”，现场抽样测试品质工程师确认存放，张贴标识定期汇总台帐,精装主材进场前需去产地/工厂直接选材，以石材为例,定标控样,送样审查,产地挑选大货,选择适合的大板,材料到货拼接检验,按标准验收进场,精装修项目管理重难点分析设计管理及优化,重视设计人员的水平，瑞安住宅全部选择国际知名的设计团队打造精装修方案样板先行，确保每一个节点满足美观、实用的要求；重注施工图质量材料选型：环保性、美观性、耐久性、便于打理，设计师为材料选择进行把关，严格审批设计优化变更：施工过程设计师全程参与，定期巡查，及时发现问题并主动优化，施工人员及设计师保持顺畅沟通，一切从
7、客户使用角度出发进行反复优化,精装修项目管理重难点分析成品保护,在合约技术文件中明确成品保护的标准，列入招标清单，包含在承包金额内。成品保护制作样板现场确认后大面积实施成品及半成品均遵循同一原则：谁施工谁保护，谁破坏谁承担。完善工序交接书面记录,通用说明,保护标准,精装修项目建造过程风险管控,项目开发KPI，集团实时监控：成本、进度、质量，定期预警，超过预设值亮红（黄）灯,项目进度监控系统：一三及节点，商业24个，住宅34个,项目质量监控系统：质量检查打分是否合格，单元缺陷率、开裂率、漏水率监控,精装修项目建造过程风险管控,第三方质量检查：集团聘请第三方检查机构，每2个月对集团所有项目依照集团
8、标准进行检查；武汉项目设立独立的质量管控部门，每周1次武汉内部全检。对质量和进度及项目重要事宜进行通报验房机构验房：武汉项目聘请第三方验房机构进行精装过程指导，对每一套单元分阶段出具初验、复验、终验的诊断报告，所有问题全部销项方可达到交付条件。客户监督：工地开放日，施工过程向业主开放,工地开放日，向业主展示隐蔽工程的细节，请业主监督工程质量，对产品品质放心,墙面实测，业主亲自查看,砌体施工工艺讲解,LOW-E玻璃节能体验,讲解结构工艺,还原施工现场,讲解模板脚手架,展示精装修工艺，请业主了解材料及施工过程，提前感受物业服务，收集宝贵意见，不断改进,外墙铝板及保温层展示,外窗剖面展示,精装修地板/地暖工艺展示,物业讲解，演示红外水平仪,现场解答业主关心的问题,精装修知识普及,精装修项目维保服务,对交付标准的所有单元，全房设施维保自交房之日起每个单元设置单独“病例本”，对每一个单元的所有问题详细记录，便于追踪整个社区规范化统一管理，为住宅保值增值,质量保证书保修规定,Thank you!,
