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1、地役权和相邻权关系地役权和相邻权是物权法概念。 1.概念不同地役权：是指在他人的土地之上设立的以供自己的土地便利使用的他物权。 相邻权：相互毗邻的不动产所有人或使用人之间。一方行使使用权或所有权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。 2.性质不同地役权：是独立的物权，性质属于用益物权。 相邻权：是由法律直接规定产生的，其实质是对所有权的限制和延伸，不是独立的物权。 3.地役权不要求土地相邻。相邻权要基于相邻的土地。 4.地役权的权利行使只限于对土地。相邻权包括土地和地上的建筑物 。 相邻关系和地役权有着不同的法律特殊的气质，从而存在较大差异。相邻关系和地役权之差异在于： 第一，两者法律性
2、质不同。相邻关系的规矩旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张或限制，但仍然是所有权制度的一部分，而并不构成新的、独立的物权；而地役权则是一种什么样的用益物权，是一种什么样的模范标准典范的物权类型。 第二，两者发生的因果关系不同。相邻关系是所有权内容的伸展或限制，这种伸展或限制是由法律直接规矩的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约发生，地役权作为财富权，亦可因继承取的，另外在“兼具连续同表见的要件”下，地役权还可依时效而取的。 第3，相邻关系和地役权在法律制度里面的作用不同。相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种什么样的最小限度的改变调整，它并没有超越所有权的范围，至多是所有
3、权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的改变调整之外的一种什么样的更广泛的改变调整，主要依当事世间的意思表示而形成建立，对于相邻关系具有弥补其不够的作用。 第4，相邻关系和地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规矩，除非权利人使用权利给邻人造成损失消耗，相邻权人使用权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中权利约定。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并的设定永远的长期永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。 第5，因相邻关系系由法定，所以其形成建立和抗争第3人，无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种什么样的，应以登记为必要，否则
4、仅具债权效力。 第6，相邻关系和地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”。一般以为在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，这一点在有的学者对相邻关系所作的定义中有所体现。如“相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人在使用不动产的所有权或使用权时，因使用权利的伸展或限制而发生的权利责任关系”；而地役权的发生则不但在相互毗邻的两块权属不同的土地上怀疑也许能够发生，特殊状况下，可设 立地役权的两块土地甚至怀疑也许能够相隔了一段距离。譬如在本文开头所提到的案例中，业主张先生指控地产开发商违背承诺盖楼的空地，可以和业主所在的楼相隔较远而不毗邻 从民法理论和制度的角
5、度来说，相邻关系和地役权有着不同的法律特质，从而存在较大差异。相邻关系与地役权之差异在于： 第一，两者法律性质不同。相邻关系的规定旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张或限制，但仍然是所有权制度的一部分，而并不构成新的、独立的物权；而地役权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型。 第二，两者产生的原因不同。相邻关系是所有权内容的延伸或限制，这种延伸或限制是由法律直接规定的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约产生，地役权作为财产权，亦可因继承取得，另外在“兼具继续及表见的要件”下，地役权还可依时效而取得。 第三，相邻关系与地役权在法律制度中的作用不同。相邻关系是法定的对土地间
6、利用关系的一种最小限度的调节，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的调节之外的一种更广泛的调节，主要依当事人间的意思表示而成立，对于相邻关系具有弥补其不足的作用。 第四，相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并得设定永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。 第五，因相邻关系系由法定，所以其成立与对抗第三人，无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种，
7、应以登记为必要，否则仅具债权效力。 第六，相邻关系与地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”。一般认为在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，这一点在有的学者对相邻关系所作的定义中有所体现。如“相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人在行使不动产的所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系”；而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生，特殊情况下，可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离。譬如在本文开头所提到的案例中，业主张先生指控地产开发商违反承诺盖楼的空地，可以和业主所在的楼相隔较远而不毗邻，但双方仍可约定眺望
8、地役权。 此外，相邻关系虽然不是一种独立的所有权、用益物权或担保物权制度，但它属于物权法上的制度，因而相邻关系的具体类型及其内容是由法律明确规定的；关于地役权内容的形成，当事人却享有相当程度私法自治的空间，以调节土地的利用。所以传统民法认为相邻关系是一种法定地役权，而地役权则可说是一种经由契约形成的物权相邻权。 地役权与相邻关系的关系 地役权和相邻关系之间存在着紧密的联系。地役权作为一项重要的用益物权，是为自己特定土地的便利而利用他人特定土地的权利。而相邻关系作为所有权的一种延伸，是两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权
9、利。二者之间的相同点在于，它们的规范目的都是为了调整不动产之间的利用关系，使不动产权利人得以和睦相处，以全面实现不动产的利用价值；而且二者都以不动产权利的扩张或限制为其内容，即以他人土地供自己土地便利之用。 但是，地役权和相邻关系毕竟是两种不同的法律制度，二者在产生方式、调整功能、有偿性等方面存在着诸多的区别。 1.性质不同。地役权是一种独立的用益物权，而相邻关系依附于所有权，是所有权的一种延伸，并不构成一项独立的权利。因此，当地役权受到侵害后，受害人可以直接以地役权受损害为由行使物上请求权，而当相邻关系受到损害后，受害人只能以所有权或使用权受到侵害为由主张权利。 2.产生方式不同。相邻关系基
10、于法律直接规定而产生，地役权是根据地役权人与供役地权利人自愿达成协议而设定的。 3.调整功能不同。相邻关系是维护不动产正常生产和利用的最低需要，而地役权可以通过双方的约定实现最大限度的调节，使不动产获得更大的效益。 4.有偿性不同。一般来说，相邻关系是无偿的，地役权人并不需要支付任何的对价。而地役权取决于当事人的约定，大都是有偿的，但也可以是无偿的，因为地役权人实现的是更高层次的效益。 地役权和相邻关系都是民法物权中的概念，由于这两者之间有着一定的相同点，所以在司法考试中很容易被考生混淆，所以我们在这里对其进行简要的对比分析，希望对大家的司法考试复习起到一定的裨益。 地役权是指不动产所有人或使
11、用人为使用其不动产的便利而对他人所有或使用的不动产所加的负担。在地役权关系中，为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方称为地役权人，需要他方提供便利而使用的不动产称为需役地；将自己的不动产供他人使用的一方称为供役地人，为他方提供便利的不动产称为供役地。地役权制度的精神在于尽量不削减供役地的效用而增加需役地的价值。地役权是我国物权法新规定的法律制度，与现行民法规定的相邻权有着明显的区别。 1、权利的性质不同。相邻权从权利义务的角度讲是指两个以上相互毗邻的不动产所有人，在行使所有权时，因相邻各方给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系，故相邻权不是一种单独的物权，而是所有权的延伸和扩展，是所有权权
12、能的体现。也正因为如此，物权法把第七章“相邻关系”规定在第二编“所有权”中。而地役权是土地所有人使用别人土地的权利，它发生在两个不同归属的土地之间，为他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或者经营的土地叫需役地。所以，地役权是存在于他人土地之上的物权，属于他物权。物权法第三编“用益物权”中的第十四章设定了“地役权”制度，这也表明地役权是一种独立的用益物权。 2、产生的根据不同。相邻关系是基于法律的直接规定而产生的，是法律要求一方必须 要为另一方提供便利，是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。地役权则是根据需役地人与供役地人自愿达成的协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不
13、动产而使自己的不动产获得更大的效益。 3、是否具有有偿性不同。由于相邻权是法律直接规定的，故不涉及是否有偿问题。而地役权是合同约定的，地役权是否有偿，主要取决于当事人在地役权合同中的约定。如果是有偿的，就应当明确约定费用的数额以及支付的方式。 4、是否可以对抗善意第三人。法律设立不动产相邻关系的目的是为了解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。因此相邻权具有天然的对抗属性，不因不动产的流转而消灭。但是地役权则不同，物权法第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”可见只有办理了地役权登记，才能对抗善意第三人。 5、受到损害后的救济请求权不同。相邻权受到侵害后，只能以所有权的行使受到妨碍为由提起诉讼。地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。 6、基于相邻关系的规定，相互毗邻的不动产所有人各自在行使权利时，不能影响邻人对其不动产的正常使用及安宁，而且还要容忍邻人在合理范围内使用自己的不动产。因此相邻权是相互的、双向的。而地役权是地役权人按照合同的约定，利用他人的不动产，目的是提高自己的不动产的效益，所以地役权是单向的。
