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1、房地产开发企业总成本比例分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。 在直接成本项下又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。在总成本中，直接成本所占比例为83.50%，间接成本所占比例为16.70%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。分城市来看,深圳开发企业的直接成本在总成本中,土地成本所占比例最高，达到了41.20%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.20%。从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成
2、本所占比例最高，为40.40%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。 项目总体北京上海广州前期工程占直接成本比重5.00%3.30%1.10%3.90%土地成本占直接成本比重48.20%42.10%58.20%44.70%建安工程占直接成本比重34.80%49.40%25.40%.42.30%市政工程占直接成本比重6.70%4.60%9.80%3.90%公共配套设施占直接成本比重2.70%0.40%1.40%3.40%房地产开发企业总成本构成情况土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.20%。土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都
3、和北京、广州、青岛、深圳、西安,最低的是呼和浩特。这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。 三、房地产业中的税收状况 房地产业的税收共有11种 (12种)。按照规定，在保有阶段涉及2种(3种)税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。在我们的调查中，在开发环节涉及到4种税收：房产税、土地使用税、契税和印花税； 在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税、企业所得税和土地增值税。在开发环节税收中，契税所占比例最大-64.51%,
4、其次是土地使用税-20.26%、印花税-10.85%和房产税-4.39%。房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业所以比例较小。在销售环节税收中所占比例最高的是营业税及地方附加税-57.42%,其次是企业所得税-26.40%和土地增值税-16.18%。 在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%,销售环节税收所占比例为88.45%,销售环节税收远高于开发环节税收；在全部分项税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。较高的销售环节税收，从其对房地产市场的影响角度分析，虽然政府的税收成本降低了(纳税人数量少且一次性征缴),但是却增加了房地产市场的交易
5、成本，降低了交易效率。开发环节和销售环节的税收分布(25个项目),全部开发环节和销售环节的总税收相当于总成本的比例为26.06%,，其中开发环节税收占总成本比例的比例为2.64%, 销售环节税收占总成本比例的比例为23.43%。这个税收比例说明在总成本之外，房地产开发企业在完成销售后，还需要再缴纳占总成本大约四分之一的税收。如果房地产市场的需求弹性小于供给弹性，那么这部分支出实际上还要转嫁到购房者身上。 从购房者的角度分析，则在总成本外还需要一次性支付大约占总成本四分之一的税收。在房地产税收的过程中，一些税收项目，例如土地增值税，是提前预缴的。根据我们的调查，税收的提前预缴给企业带来了较大的资
6、金压力。预缴所产生的利息也成为政府的一项收入。土地费用约占20-50%；前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。一般不会超过10%；建筑安装工程费，约占40%；市政公用设施费用，包含基础设施和公共配套设施建设费两部分，基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用；公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如
7、煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%贷款利息,房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
