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1、房地产项目前期手续办理程序和业务流程房地产项目前期手续办理程序和业务流程 一、公司现行的房地产建设程序 阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 备注 项目 前期 阶段 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、发改委以计项目建议书 投资估算和资金筹措、建设进度划管理为主；规安排、效应分析。 划、土地、环保、水利、林业、旅游项目核准或备案资料： 等部门参与选址；申请报告、城市规划意见、用地经济、计划、建设设计任务书、投资计划 预审意见、环境影响评价、水土等部门参与初步保持方案、占用林地审核、矿藏设计和方案审批。 初步设计 压覆评估等营业执照。 项目选址方案 办土地使用证：土地出让
2、合同、交费证明等； 施工图设计、图纸审查 办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证：土地证、规划许招标确定施工队、施工图项目征地、报建、招标 可证、审查证明、质量安全监督手续等。 质量监督记录、分项组织施工 工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 住建局 项目 准备 阶段 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 项目 施工 阶段 住建局 验收、结算、备案 项目 竣工 验收 阶段 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部
3、门 建设档案馆 资料整理归档 内部资料室 产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工住建局、产权办 验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 1 二、房地产公司项目开发的内部工作流程 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 小类 地块现状图 工作部门 分 项 主办 主办协办备注 部门 岗位 部门 开发部 主任 办公室 说明 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条规划设计条件 开发部 主任 办公室 土地 现场踏勘 信息 收集 件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 项目部 项目 开发部 经理 工程部 了解地
4、块周遍的商业了解周边配套情况 教育、交通等情况 了解地块所属区域的了解未来发展规划 规划，对以后项目开发的影响和支撑 售房部 主任 办公室 开发部 主任 办公室 土地 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、*收费项目和具体情况 工程部 核算员 项目部 土 价值 了解当地的房地产产品形式、开发周期售房部 主任 开发部 地 初判 市场状况 的安排 获 现状图 开发部 取 销售部：参与市场调阶 查，进行地块周边及辐段 射范围内的客户分析、市场深度调研 产品分析、市场竞争分售房部 析等； 开发部：负责协助进行区域市场调研。 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、开发部 客户定位、产品
5、定位等，提出策略性建议。 进行项目开发的方案设计和成本测算。 开发部 售房部 项目部 工程部 土地 项目最终定位 价值 可行性研究报告 深判 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 项目部 集团 开发部 销售部 预算室 各部门会同研讨：根据核算员 工程部 协助 土地的开工条件、市场开发周期及付款计划 情况，共同制定开发节奏。 工程部项目方案确定 总经理 各部门 2 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 分 项 小类 说明 工作部门 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 签订土确定用地图、桩点坐交纳土地款、契税、工程部：合同条款开发部 的草拟和完善 地出让标、用地条件 交
6、易费等 财务部：提供资金。 合同 国有土地使用准备材料，办证 权证 办公室：提供土地出让合同； 和土地出让金、交易财务部：提供资金办公室 缴纳出让金、交易费等交费证明 费。 提交土地出让合同办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格企业投资项目备案 机构编制 项目申请报告 向项目备案机关提交申请报告 办公室财务部 财务部 办公室 开发部：协助提供办公室 相关项目资料 开发部 办公室 获 取 土 地 建设用地规划许可证 办公室 原地上物土地证登报声明 办公室 土地 土地补偿费 确权 办公室 土地出让合同 办公室：提供土地出让合同、付款凭办公室 证及相关图纸 开发部 核定用地图、核定用核定土地边界
7、 地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 开发部 项目部 办公室：委托设计详规 办公室 财务部 1:500现状地形图 需准备3份 办公室 开发部 详规 3 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 小类 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 工作部门 分 项 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 办公室 办公室 办公室 办公室 办公室 办公室 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 说明 建设用地规划许土 可证 地 获 办 理 地籍图4份 取 土地证 土地登记申请书 阶 土地确权来源证 段 明文件 土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人提供企业相关证办公室 代表证明或个
8、人身份证明 明资料。 开发部 项目所在地房地产市场的对项目区域内及房地产市场调查 周边进行市场分总体供求现状、价格水平等 析、客户需求分售房部 析、产品分析、已项目周边竞争性楼盘详细竞争性楼盘调查 成交客户分析、竞调查 争楼盘分析等 开发部 区域 临近商圈现状调项目周边商圈主要商业业行专向访谈，同时态分布状况、经营状况、经市场 研 组织相关专业人营特点、预期发展方向等 士进行专业论证。 调研 同期操作商业地产项目调查 竞争项目开发规模、定位种重点访谈了解重售房部 类、操作方式、开发周期等；点商家对竞争项目的相关看法、同提取数据库相关数据进行时了解投资客户重点分析、竞争项目实地调对竞争项目的投资
9、意向。 研了解相关信息 通过行业发展分析、消费需公建部分拟选业求分析，确定可开发公建部售房部：配合完成态种类确定、所选分业态种类。结合市场相关公建部分业态选开发部 业态数量确定 类型物业供求状况，确定所择与数量确定 选业态开发数量 市场定位 客户定位 依据控规指标，提出产品类开发部：配合完成型建议，完成项目定位工作 公建类配套定位 项目所在商圈或针对重点商家，进 开发部 规 划 设 计 阶 段 售房部 项目 产品定位 定位 价格定位 经济测算 开发部 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算 开发计划： 财务 中心 项目发展报告 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土
10、地开发计划和分管 经理 销售计划； 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； 办公室 4 工程：按营销计划和工程情况排定工期。 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 分 项 小类 说明 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型明确产品设计思路 配比、面积区间、景观规工作部门 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 开发部 售房部 设计 前期 工作 设计院初步选择 划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。 明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。 制定设计组织计划 方案、规划设计院选择与合同签订 必要时，对设计单位开发部
11、 进行实地考察 工程部 合同文本审核 设计费用审核 开发部 工程部 开发部 规 划 设 计 阶 段 开发部：依据建筑规划、景观规划及交工制订规划、景观及建筑单标准初步确定建安、设计任务书与相关体的设计任务书、交工标环境等成本指标； 工程部：参与制定交开发部 技术指标初订 准，及规划指标、环境指工标准，对主要部位标的初订 做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。 营销：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情方案 对于初步测算的成本指标况，对项目规划设计设计 规划方案结合成本逐步细化、结合市场调整开发部 提出建议； 测算的研讨及确定 组织 售价，确保预期利润率。 工程部：从施工角度，对
12、主要部位做法提出建设性意见；提供各项配套费用标准。 详细性规划方案的报市规开发部：负责提供图报建及确定 规划预审及审批 建筑方案报建图 划局 各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需 求、景观规划设计方案提开发部 纸 工程部 工程部售房部 办公室 开发部 开发部 办公室 开发部 开发部：提供报建图办公室 纸 景观概念方案设计及确定 工程部 5 出合理化建议。 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 小类 主 项 分 项 说明 施工图、建筑设 进行设计招投标； 计院选择与合同 对结构方案、设备选型进行评估； 签定 工作部门 主办主办协办部门 岗位 部门 备注 开发部 工程部 合同的审核。 制定建
13、筑、综合按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观管网、景观施工限额设计指标： 图设计任务书 营销 ：结合项目定位和客户需求及经验开发部 工程：提供工程技术专业建议。 结构方案及设备选型研讨及确定 工程部 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； 开发部 工程部 施工图 组织现场勘察，并提供地质勘察报告 设计 地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图 组织 施工图会审 工程：参与结构方案及设备选型研讨。 工程部 开发部 成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见； 开发部 工程：对施工图的完整性、设计选材、项目部 选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。 施工图成果
14、 施工图全图 工程部 开发部开发部 主任 负责图纸优化变更； 对设计选材、选型的合理性、经济性及总工办 施工的可行性进行审核。 开发部 6 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 小类 说明 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平准备相关文件 图及电子文件 首层平面图 工作部门 分 项 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 办公室 办公室 开发部 开发部 现场 工程 放线 出放线报告 研发：出图及图纸问题项目部 解决； 工程：现场配合。 开发部 按照施工总平图进行楼工程：配合勘测、清除开发部 座点放置，出放线报告 现场障碍 施工单位配合做记录、现场保护 工程：组织现场保护 项目部 项目部
15、 工程部 开发部工程部 办公室 办公室 开发部 办公室 现场保护与移交 移交施工单位 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 准备相关文件 研发：现场发现问题，项目部 及时解决； 工程：组织交接。 办公室 办公室 办公室 工程部 施 工 准 施工 备 许可证 施工图审查 阶 段 质量监督手续 施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过签证的施工合同 质量监督登记表 研发：负责提供施工图办公室 及计算书 工程：配合办理 项目部 开发部 办公室 安全措施 工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关项目部 安全措施。 项目部 工程部 安全施工措施登记表 工程：配合现场安全 临水、临电 工程：确
16、定临水、临电位置及数量； 项目：协助临时电送电、接入水接入； 财务：提供资金； 成本控制：审核相关费用和成本。 场地平整 工程部 项目部 工程部财务部 “三通一平” 开工 前期 工作 施工组织方案 项目部 项目部 工程部 工程部 工程部 项目部 项目部 项目部 7 研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料； 成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格 勘察单位 招投标、签订合同 桩基施工单位 监理单位 工程部 工程部 土建施工单位 甲供材、分包商 沉降观测 工程部 工程部 工程部 项目部 项目部 项目部 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 小类 主 项 说明 分 项 工作部门 主办主办协办备
17、注 部门 岗位 部门 指土建施工单位的公开招标及合同备案 招标合同备案 工程：确定备选单位、提供招标资料及备案项目部 合同； 成本：共同确定合同约定的各项条款。 组织监理、施工单位一起施工图会审 对图纸进行会审 研发：配合会审，并项目部 负责提供所需的全部会同设计院进行会审，签图纸。 项目部 定图纸会审记录 会同设计院进行技术交底，签定交底记录 办理质检委托 办理安全检查委托 项目临时、永久路口的报环卫、环保等相关报建手续 建手续 申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 办理施工人员暂住手续 建立平面和高程控制系统。建立 工程部 开发部 开发部 施 工 准 备 阶 段 开工 前期 设计交底
18、工作 质量监督手续 研发：负责组织设计开发部 单位交底和变更。 项目：配合办理相关项目部 手续。 项目部 项目部 项目：配合办理相关项目部 手续。 项目部 研发：负责提供所需项目部 的图纸和技术支持。 研发、项目：配合 项目部 项目部 工程部 工程部 办公室 工程部 工程部 工程部 开工 施工放线 控制主轴线标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置 规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划局验线 开发部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部 工程部督察组 工程部验收组 8 开 工 后 工 程 建 设 阶 段 项目 开工 桩基施工 试桩施工，确定桩基施工研发：配合确
19、定桩基项目部 施工标准。 标准 桩基全面施工 委托桩基检测单位 研发：负责提供所需项目部 的图纸和技术支持。 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 桩基检测 进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告 土方工程 开 槽 支护工程 降水工程 地基备案 承建单位自评 研发：配合参与验收 项目部 项目部 项目部 基础 施工 基础验收备案 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 签定建筑工程分部工程研发：配合参与验收 项目部 项目部 验收表 基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场工程：提供全面的现签证及各项扣款的增减项场签证、水电扣款等项目部 基础性资料。 造价。 开发部
20、工程部 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 小类 审核施工方案、施工组织设计 施工单位填报材料进场报验单 三证 钢筋混凝土工程 模板分项工程 钢筋分项工程 混凝土分项工程 配套管线预埋检验批 检验批验收 工作部门 分 项 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 项目部 监理 工程部 督察组 项目部 监理 督察组 项目部 监理 督察组 项目部 监理 督察组 项目部 监理 督察组 项目部 监理 督察组 项目部 监理 督察组 主 项 说明 主体 隐蔽工程质量验 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预施工 收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准项目部 监理 工程部 重要分项工程及层，天面层钢筋
21、项目部 监理 工程部 埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。 图纸问题的发现及分析 研发：配合分析问题 图纸问题解决 设计变更 研发：配合完成设计变更； 成本：核定成本影响 施工质量问题、事故的调查分析 研发：配合分析问题 施工质量问题、 事故处理 处理方案的制定、审核、审批 开发部项目部 开发部 主任 工程部项目部 监理 开发部督察组 项目部项目部 开发部 经理 工 程 建 设 阶 段 项目 项目部 开发部 经理 研发：配合制定方案； 成本：核定成本影响 处理方案的实施 项目部 开发部 项目部 项目部 项目部 项目部 项目 经理 工程部 项目部 工程部 工程部 工程部 工程部 变更
22、设计变更 研发：配合完成设计变更； 工程进度的确认 工程款 工程款申请表审批 成本控制：按合同约定审核付款比例。 支付 工程款支付 财务：审核工程价款单及发票，付款。 施工单位自评 主体 主体验收备案 验收 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 项目部 工程部 督察组 验收组 9 监理组织相关部门验收 工程、研发、成本、设计、监理、施工单位项目部 参与 签定建筑工程分部工程验收表 项目部 工程部 工程部 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 小类 主 项 分 项 说明 公司营业执照 工作部门 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 售房部 售房部 办公室 办公室 房地产开发资质证书 国有土地
23、使用证 或建设用地规划许可证 年度投资计划(计委批准备相关文件 文) 售房部 办公室 售房部 办公室 研发：负责提供建设工程规划许可证 所需的全部图售房部 纸。 销售 许可证 项 目 销 售 阶 段 建设工程施工许可证 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 基础工程形象部位达到正负工程施工达到办证要求的形象进度 零及图象文件 售房部 售房部 项目部 办公室 办公室 办公室 物业：签订物业售房部 合同 工程：符合形象要求提供基础售房部 验收证明。 项目部 按规定达到相应的形象部位 工程：达到形象提供售房部 工程部 证明。 项目：提供地名面积计算及图纸 获取面积计算成果表 批复及附图、图售房
24、部 审证等； 产品策略： 策划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期、阶段售房部 性重点聚焦提合理化建议； 研发：根据产品推广排期，提供具体项目 产品的房型图、户型卖点、专业设计亮相 推盘策略确定 人员支持、讲解产品等。 前准备 价格策略： 销售：协助现场根据具体组团、楼座、售房部 楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控； 办公室 办公室 分管 经理 10 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 分 项 小类 说明 工作部门 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 销管：提供相关政策培训法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查； 研发：提供建筑设计建筑知识，楼盘背景，项单
25、位、景观设计公目卖点综述，竞争对手比司、建筑风格、各项亮相前项目知识 较，付款方式，法律手续，控规指标、交工标售房部 系统培训 销售技巧等方面的综合准、户型卖点资料、全部图纸资料等； 培训 工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料。 项目前期亮相准备 样板间确定 办公室 销售：协商决定样板间建造的具体户型； 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸； 工程：组织招标确定施工单位并施工，组售房部 织样板间施工和节点支持； 成本控制：样板间装修成本核算及合同审批工作； 财务：提供装修及包装所需资金支持 研发：提供规划方案图和户型图，支持企划部制作概念沙盘售房部 和单
26、体户型； 销售：与企划部协商，选定沙盘方案及主力户型。 工程部开发部 沙盘模型、 主力户型单体模型 办公室 11 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 主 项 分 项 小类 说明 工作部门 主办主办协办备注 部门 岗位 部门 销售道具准备 项目 亮相 前准备 销售：各种印刷类销售道具制作的确定； 研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行入市前印刷品的设计、制系统、车行系统等； 售房部 作 及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料； 法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。 项目形象表情、主题、创意表现确定 售房部 办公室 项 目 销 售 阶 段 办公室
27、 确定项目亮相方案 项目部、销售部：参与讨论，提出建设性售房部 项目亮相细化方案确定 意见。 项目亮相媒体确定 售房部 办公室 办公室 销售内部资料 研发：提供房型本册、技术支持； 房型、房号及面积对照表 售房部 销管：提供房号及面积表 销控方案及销控表 集团预算室 项目 开盘 前准备 答客户问 售房部 办公室 工程：配合解客户接待、客户问题汇总 研发、及反馈 释、解决客户提出的售房部 研发及工程问题。 组织工作； 售房部 外卖场：意向客户推荐，客户关系维护。 办公室 意向卡销售的意向卡销售，客户梳理，销管：客户积累 意向销控制定，客户关系维护 分管 经理 12 主要工作内容 节 工作 点 阶
28、段 大类 主 项 分 项 小类 说明 工作部门 主办 主办协办备注 部门 岗位 部门 价格体系确定 销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合售房部 理的价格体系。 分管 经理 房型附图 开发：提供所有房型附图 售房部 开发部 交房标准 合同准备 开发：提供确定交房标准 售房部法务：交房标准中法律风险项目部的提示和规避； 工程：审核合同中的交楼时物业 间及交房标准。 公司 分管 经理 项 目 项目 销 开盘 售 前准备 阶 段 法务：商品房合同、附加协合同、附加协议等文本议、补充协议等文本的审查办公室 审查确定 确定。 分管 经理 研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持； 购房须知，房
29、型图，详销售：协助销管制定项目楼售房部 房的价格体系； 细价格表 开盘前销工程：提供工程进度及交工标准。 售道具 的准备 销管：协助企划制作销控表、销控表及销控贴，认购认购书、合同袋等相关销售售房部 书，合同袋 用具。 分管 经理 办公室 户外媒体发布 的提升及报纸媒体发布 售房部 办公室 售房部 办公室 13 小众媒体及创新媒体发布 开盘信息媒介组合应用 售房部 办公室 售房部 办公室 主要工作内容 节 点 工作阶段 大类 主 项 分 项 小类 说明 主办主办协办部门 岗位 部门 工作部门 备注 开盘 销售：开盘庆典活说明会发布会） 动的组织配合，最与会人员 物业：积为开盘庆告知途径 活动形
30、式申请甲供材结算，提供四方签字确核对各栋建筑认的领料汇总表，及全面的现场签证土建、给排、水面积，核对全电扣款等基础性资料 毛坯水、采暖、电部设计变更、房 申请分包工程结算，提供四方签字确竣工 供材、各项分项扣款的增减认的分包工程量汇总表，及全面的现验收 包工程结算 场签证、项造价。 水电扣款等基础性资料； 申请土建工程结算，提供全面的现场签证、水电扣款等基础性资料。 工 程 建 设 阶 段 工程部 主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 投诉 处理 装修 管理 主 项 分 项 小类 工作部门 主办 主办 部门 岗位 说明 协办 备注 部门 工程部 工程：配合解决投诉问题 办公室 工程：协调解决业
31、主装修问题 物业 公司 项目部 工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房工程：组织解决供暖问题； 物业：提供入住情况； 客服：解决维修问题。 项目部 工程部 售 入 后 及 住 移 交 供暖 面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热 工程提供工作面保证煤气施工、协工程：组织解决通气问题； 物业：提供入住情况，并在后期主办通气。 工程：组织施工单位整理项目部 工程资料，办理移交 物业：接收建筑物及相关项目部 资料 项目部 工程部 通煤气 助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期 移交 物业 施工资料整理及移交 工程部 移交建筑物及相关资料 工程部 16 研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作 工程、物业：对反馈的问开发部 题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生。 产品问 题总结 及反馈 工程部售房部 初始 区局办理初始登记手续 登记 工程：提供竣工备案通知书、竣工图； 工程：配合进行竣工图绘售房部 制，与工程核对竣工图的准确。 财务：房款多退少补、开发票； 售房部 物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证。 项目部工程部 产权证 为客户办理产权证前期手续 办 理 办公室 17
