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1、房屋拆迁中三大陷阱防范手册房屋拆迁中三大陷阱防范手册 征地拆迁，是土地集约化、先进化的重要手段。在几十年发展过程中，从*主导的国有企业改革拆迁发展到如今以开发商作为拆迁主体的商业化拆迁，中国式征地拆迁经历了一段从国有政策指导到*商业化演变的过程。 正所谓商场如战场，烙上了鲜明商业色彩的当代拆迁活动里，拆迁人为达到低价拆迁、暴利开发的目的，会绞尽脑汁采取各种方式诱迁、逼迁。其深谙人性心理学，故而诱迁、逼迁手法可谓花招百出，无所不用其极。据笔者统计，各地拆迁人惯常使用的拆迁陷阱不下于十种，对此，被拆迁人稍不注意就会落入圈套，得不到应有的补偿，甚至以超低价格屈从搬迁。 下文中，笔者将对归纳出的征地拆
2、迁过程中出现频率最高、应用范围最广的三大陷阱进行说明、探讨，以期对被拆迁人有所裨益，能够在未来的拆迁过程中提高警惕，多加防范。 一、 房屋拆迁入户评估中的陷阱 在拆迁补偿协商开始之前，拆迁人往往会组织入户评估。这种所谓的专业性评估看似客观、科学，但实质上，由拆迁人组织或聘请的评估公司所做成的评估报告一般水分极深由他们做出的评估价值远远低于房屋实际价值，有些评估总价甚至只是实际价值的十分之一。不要被吓到，因为这就是真相。不过，只要把好以下几关，就可以识破评估陷阱而绕道行之了。 评估公司的资质 当由拆迁人组织或聘请的评估公司前来做评估时，被拆迁人不要听到是*委派的人员就完全信以为然，而应当不管三七
3、二十一，“验明真身”再说真正专业的评估公司必须是有专业资质证明的单位。*委派与专业资质二者之间没有任何关系，如果评估公司拿不出证明材料就无法说明自己的专业资格，被拆迁人就完全有理由把他们拒之门外。 评估报告的形式规范 虽然鸡下的蛋一定是鸡蛋，但专业评估公司作出的评估报告却并不一定是符合要求的专业报告。 专业的估价报告应当至少记载下列17个事项：估价项目名称；委托方名称或姓名和往所；估价方名称和住所；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价技术路线、方法和测算过程；估价结果及其确定的理由；估价作业日期；估价报告应用的有效期；估价人员；注册房地产估价师的声明和签名、盖章；估
4、价的假设和限制条件；附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。 其中，关于第项，估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：1、对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；2、对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利
5、用现状，权属状况。 关于第项，估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。2、估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。3、估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。5、估价人员已对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。7其他需要声明的
6、事项。估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。 因为有严格的形式要求，规范化的评估报告至少要有几十页，遇到大的项目，评估报告可以达到上千页乃至上万页。可拆迁实务中，80%的评估报告都只有两三页。对于只有两三页纸的评估报告，被拆迁人完全有必要逐项检查其内容是否覆盖完全，形式是否完备。一般来讲，都会有所发现。 评估定价方式 实践中，拆迁评估报告的评估基准是按照*定价。殊不知，这种*定价与市场定价相差悬殊。市场定价一般是按照房屋所在地商品房的销售价格所定，而*定价则没有严格的标准，*在刨除欲得利润之后所制定的评估基准，往往无法保证被拆迁人的生活水平。而事实上，拆迁评估
7、应当优先适用市场比较法进行评估作价，此外还有收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方式，简单参照*定价的做法是不符合法律规定的，亦会严重损害被拆迁人的合法权益。 评估机构的选择权 实践中，评估机构一般都是拆迁人为被拆迁人事先安排好的，由于利益连带关系，这类评估机构不可能做到客观、公正评估，评估基准偏低、评估随意性较大，若接受其评估出来的结果自然对被拆迁人非常不利。事实上，被拆迁人有权对被安排的评估机构说不。因为根据法律规定，评估机构应当由被拆迁人选择确定，优先由被拆迁人协商选定，无法协商一致时再通过摇号、抽签等随机方式予以确定，而不能由拆迁人指定或单方决定委托。 二、 材料送达过程中
8、的陷阱 这里所说的材料主要是指评估报告。拆迁人一方工作人员在送达评估报告时往往都会向被拆迁人强调，“签收只代表接收到了文件，具体同不同意还要另外签字协商”。实际上，评估报告在送达之后五天即可视为认可，根本无需另外签字同意。评估报告是现有法律框架下确定拆迁补偿的主要依据，亦是裁决机关据以作出裁决内容的主要事实依据，因此，在拆迁补偿活动中扮演了相当重要的角色。对于评估报告，被拆迁人不能轻易签收，而应当对前述第一部分所论述的评估主体资质与确定方式、评估报告形式规范、估价方法合法科学等重要情况一一予以核对，经确认无误后方才能够予以签收。否则，将会对以后的拆迁维权带来很大的阻碍。 三、 协商谈判中的陷阱
9、 协商谈判是房屋拆迁补偿过程中最重要的环节，被拆迁人稍微不慎就会落入拆迁人的圈套，损失惨重。实践中，协商谈判过程中出现频率最高的要数下列三大陷阱。 丢饭碗陷阱 拆迁人与被拆迁人协商谈判过程中应用最广的就是丢饭碗陷阱。谈判中，拆迁人可能会威胁被拆迁人，如果被拆迁人拒绝签订补偿协议，拆迁人就能使被拆迁人及其亲属丢掉工作。实践中，往往是被拆迁人工作单位越好，这种威胁越有成效，一部分被拆迁人为了保住饭碗会选择违心签下补偿协议。可是，从劳动法角度看，任何单位都不能以员工拒绝签订拆迁补偿协议为由而辞退员工。如果被拆迁人因此之故被强行辞退的，可以申请劳动仲裁或去法院起诉，结果一定会是被拆迁人一方获胜，涉案单
10、位不仅需要恢复被拆迁人的工作，还要补偿被拆迁人在被劝退、辞退、变相辞退过程中所应发的工资。所以，丢饭碗陷阱都是圈套，被拆迁人一定不要轻易上钩。 黑社会陷阱 拆迁人为促进搬迁过程中，有时会雇佣涉黑人员对被拆迁人施加影响达到逼迁目的，我们将此称之为黑社会陷阱。黑社会陷阱的固有模式是：对被拆迁人进行言语恐吓肢体威胁或打砸破坏被拆迁人家中财物。面对黑社会威胁，胆量小点的被拆迁人只能委屈求全，匆忙签订不合理的补偿协议以求安稳。实际上，黑社会陷阱掀不起大风大浪，毕竟，中国社会主义法治国家，不允许任何人随意侵犯他人财产与人身，任何恶意侵权的行为都要受到法律的制裁。而且，统观全国因拆迁引起的命案事件，没有一起
11、是黑社会组织蓄意伤人致死的情形。可以说，黑社会陷阱一般都是表面文章，对此被拆迁人完全不必惊慌害怕，而应当沉着冷静，第一时间选择向公安机关报案，报案后要求公安机关出具立案通知书，以便于日后的追踪维权。 停水停电陷阱 停水停电是拆迁人逼迁方式中最常见的陷阱，也是回报率最高的方式之一。因为实践中，只要拆迁单位将拆迁区域的水电掐断，一些意志薄弱的被拆迁人在缺水缺电的环境中很快就忍受不住艰苦，最终放弃维权。实际上，对于停水停电陷阱，只要能多了解法律或接受专业指导，正确利用法律途径依法维权，就能迅速识予以攻破。因为我国国有土地上房屋征收与补偿条例第27条明确规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规
12、定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”所以，一旦拆迁人采取停水停电的手段逼迫拆迁，被拆迁人就可以通过提起诉讼来维护自身的合法权益。 除了以上所讲的入户评估中评估公司的资质、评估报告形式、评估定价方式、送达、协商谈判过程中的陷阱，拆迁实务中，拆迁人还会设置其他多种陷阱对被拆迁人“围追堵截”，如利用打白条、疲劳战、找托、堵路、利益诱导等手段诱迁、逼迁。但万变不离其宗，所有这些陷阱都只有一个目的，那就是以最低的代价尽快签订补偿协议。所以，对于被拆迁人来说，遇到拆迁陷阱，根本不必惊慌失措。只要保持理智冷静，坚持原则与期望，做到强硬抵制的同时再加上专业的法律指导，就一定会让拆迁方自乱阵脚，最终陷入自己设计的迷局。
