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1、本 科 毕 业 论 文( 2008 届)题 目：论政府在企业社会责任建设中担当的角色以房地产链上企业为例学 院: 商学院 专业: 工商管理 班级: 姓 名: 学 号: 指导老师: 完成日期: 2008年5月8日 论政府在企业社会责任建设中担当的角色 以房地产链上企业为例摘要：目前，我国的房地产业在快速发展的同时也带来了一系列的社会问题，引起了社会对房地产链上企业承担社会责任问题的广泛关注。构建和谐社会人人有责，房地产链上企业作为社会的一分子当然不能缺席。本文对企业社会责任进行了概述,了解商业企业和政府在其中的作用,房地产企业及其承担社会责任的现状、问题,以及政府对此的责任，政府对房地产的态度、
2、政策变化，提出了对政府在房地产链上企业社会责任建设的建议。关键词：房地产链上企业；社会责任；政府Abstract：In recent years, the real estate in our country has made a rapid development. And meanwhile, it also brings about series events of social. And it has evoked a wide focus from a whole society on the corporate social responsibilities that taken
3、by on real estate chain enterprises. Its everyones responsibility to build up our harmonious society, so its no exception with on real estate chain enterprises. This thesis make a knowledge of corporate social responsibility, know about the role of business and government and what need to do it , th
4、e present situations , problems of the real estate enterprises and the social responsibilities taken by one, and the responsibility of government about it, the attitude of government and policys change, and then puts forward suggestions on constructed a corporate social responsibility of on real est
5、ate chain enterprises by government.Key Words：on real estate chain enterprises; social responsibility; government目 录一、企业社会责任概述5（一）企业社会责任含义的演变51.萌芽阶段52.思索阶段53.否认阶段64.承认阶段6（二）企业在承担社会责任中的角色81.为什么会有企业社会责任问题的出现82.企业是否应当承担社会责任93.企业应当如何承担社会责任，承担角色的重要程度10（三）政府在企业的社会责任中担当的角色121.政府是否应当承担企业社会责任132.政府应当如何承担企业社会
6、责任，承担角色的重要程度13二、房地产链上企业现状14（一）房产开发14（二）物业管理15（三）房地产中介业15三、房地产链上企业社会责任履行现状16（一）目前我国房地产链上企业的社会责任问题主要如下：161. 大部分开发商对企业社会责任概念的认知度偏低162. 房地产企业财富与纳税反差鲜明163.房地产成低诚信度行业164.违规操作现象普遍175.房屋供给结构不合理17（二）以卡罗尔四层次说来说明社会责任现状17四、政府承担的角色18（一）对房地产业的态度变化181. 民生192. 整治19（二）在房地产链上企业社会责任建设中必须承担的责任19（三）承担责任中的一些问题201.制度约束的漏洞
7、和政府部门监管的缺位202.地方政府对企业社会责任知识知之甚少,社会责任意识淡薄203.地方政府管理部门过分追求政绩和地方经济发展,追求GDP 目标20五、对政府促进房地产链上企业建设企业社会责任的建议20（一）有正确的认识20（二）有恰当的机制211内部机制212外部机制 213有效的保障23致谢24参考文献25一、企业社会责任概述企业社会责任理论的发展其实是围绕着：企业在承担社会责任中的角色，政府在企业的社会责任中担当的角色，这两大问题而来的。下面我们先看一下企业社会责任概念的演变。（一） 企业社会责任含义的演变1.萌芽阶段。此时关于企业社会责任的概念其实并未真正出现，更多的是对企业的社会
8、责任的一种初步探讨。表一、学者或机构时间社会责任的定义亚当斯密为首的传统经济学派18世纪企业在法律规定的范畴内追求利润最大化就是尽到了它的社会责任。即企业尽可能高效率地使用资源，生产社会所需的产品和服务，并以消费者愿意支付的价格出售给他们，就尽了企业自己的社会责任。英国学者欧文谢尔顿（Oliver Sheldon）1923年最早提出了企业社会责任的概念。把企业社会责任与公司经营者满足产业内外各种人类需要的责任联系起来，并认为企业社会责任有道德因素在内。他是企业社会责任的先期探索者。提出了企业社会责任这一概念的想法，虽未使这一概念正式出现，却引起了人们对它的思索。2.思索阶段。此时正式出现对企业
9、社会责任概念的定义，对企业是否应当承担社会责任、承担社会责任的范围以及承担的方式有了一定的探讨。表二、学者或机构时间社会责任的定义博温(Bowen)1953年给商业人士的社会责任下了个初始化的定义：“商业人士负有对社会的义务在于执行的政策、制定的决策、采取的行动要和整个社会的目标和价值相一致。”他开启了企业社会责任时代，被誉为“企业社会责任之父”。戴维斯(Davis)1960年“商业人士在进行决策和行动时至少也部分地考虑企业在直接的经济和技术利益以外的利益”“责任定律”“商业人士的社会责任必须与他们的社会影响力相对称。”1973年“企业社会责任涉及的是企业对经济、技术和法律要求之外的问题的考虑
10、与反应；在决策过程中评价决策对外部社会系统的影响是企业的义务，在某种意义上，这可以实现社会福利，同时也能实现企业追求的经济收益；法律要求终结的地方就是社会责任开始的地方，企业如果仅仅遵守法律的最低要求，那么它并不是在履行社会责任，因为任何一个好公民都会这么做的”。本文对他的观点持保留态度，但对他的责任定律相当推崇。3.否认阶段。这是一次对企业社会责任的再认识，对企业为什么要承担社会责任的再探讨，也正是由于这此理论界的大讨论才使企业社会责任真正为理论界所认同。在这次大讨论中，米尔顿弗里德曼的贡献非常大，他的观点至今仍对众人有很好的启发作用。表三、学者或机构时间社会责任的定义米尔顿弗里德曼(Mil
11、ton Friedman)1962年企业仅有的社会责任就是通过合法途径去增加利润“谋取利润是企业的社会责任，这个责任是绝对的，是不可放弃的”。强调企业是纯粹的经济组织。约瑟夫W麦奎尔(Joesph W.Mcguire)1963年主张公司不仅有经济和法律方面的义务，还应承担有其他社会责任。4.承认阶段。此时对企业是否应当承担社会责任的讨论已经基本结束了，人们更多的是对它的承担范围和承担方式进行讨论。从而企业社会责任的衍生性理论如企业伦理、利益相关者、企业公民等大放异彩。表四、学者或机构时间社会责任的定义经济发展委员会CED)1971年提出了一个三层同心圆的社会责任定义：内层圆包含鲜明的基本责任经
12、济职能的有效完成，如产品、就业和经济增长；中层圆环绕在完成经济职能的责任之外，包含改变社会价值和优先的觉悟，如环境保护、劳动保障等；外层圆包含的是新近产生的还未体系化的责任，商业应该更加积极的参与社会发展。赛希(Sethi)1975年社会责任是企业符合现行社会规范、价值和期望的行为。提出“社会义务”、“社会责任”、“社会响应”三个“企业社会表现的维度”。阿奇B卡罗尔(Archie B Carroll)1979年企业社会责任指某一特定时期社会对组织所寄托的经济、法律、伦理和自由决定（慈善）的期望。它包括经济责任、法律责任、伦理责任和慈善责任。它对企业社会责任的概念的确立，内容的确定有着重大意义。
13、1991年将他里程碑式的“企业社会责任四部分说”进行了完善，经济、法律、伦理和慈善四种社会责任构成了企业社会责任的全部。一个负责任的企业应当尽力做到获得利润、遵守法律、合乎道德，以及做一个良好的企业公民。卡罗尔的理论系统地明晰地阐述了企业社会责任的概念和范围，是指导性很强、启迪性很强的理论，广为世人推崇。伍德(Wood)1991年企业社会责任是企业和社会互动的基本概念。其三项基本原则为：制度层次的合法性、组织层次的公共责任、与个人层次的管理自主等原则。社会责任商业联合会1992年企业运营达到或超越社会对商业组织在道德、法律、商业和公众等方面的期望。其内容包括员工关系创造及维持就业机会、投资于社
14、区活动、环境管理及经营业绩等方面。世界可持续发展商业委员会1999年企业社会责任是指企业做出的一种持续承诺；按照道德规范经营，在为经济发展做贡献的同时，既改善员工及其家人的生活质量，又帮助实现所处社区甚至社会的整体生活质量改善。欧洲委员会2001年公司在自愿的基础上，把社会和环境密切地整合到它们的经营动作，以及与其利益相关者的互动中。世界经济论坛2003年作为企业公民的社会责任包括四个方面：一是好的公司治理和道德标准，主要包括遵守法律、现存规则以及国际标准、防范腐败贿赂、包括道德行为准则问题以及商业原则问题；二是对人的责任，主要包括员工的安全计划、就业机会均等、反对歧视、薪酬公平等；三是对环境
15、的责任，主要包括维护环境质量、使用清洁能源、共同应对气候变化和保护生物多样性等；四是对社会发展的广义贡献，主要指广义的对社会和经济福利的贡献，比如传播国际标准、向贫困社区提供要素产品和服务（如水、能源、医药、教育和信息技术），这些贡献在某些行业可能成为企业的核心战略的一部分，成为企业社会投资、慈善或者社区服务行动的一部分。社会责任国际(Social Accountability International）未详企业除了对股东负责，即创造财富之外，还必须对全体社会承担责任，一般包括遵守商业道德、保护劳工权利、保护环境、发展慈善事业、捐赠公益事业、保护弱势群体等等。表一、二、三、四的资料来源：个人
16、整理，参考殷格非、于志宏、崔生祥主编，企业社会责任行动指南，企业管理出版社，1719页其总体上经过了萌芽、思索、否认、承认四个阶段。时至今日，被广泛引用和接受的有阿奇卡罗尔和社会责任国际等的定义。其中最为著名的是阿奇卡罗尔的相关理论。本文认同卡罗尔的相关理论，采用他对企业社会责任的定义。即企业社会责任指某一特定时期社会对组织所寄托的经济、法律、伦理和慈善的期望。（二）企业在承担社会责任中的角色这个“角色”的争论主要是围绕着企业是否应当承担社会责任，应当如何承担社会责任，承担角色的重要程度等来展开的。1.企业社会责任的提出随着经济的发展，如空想社会主义者欧文等不少商业人士,对原始的资本积累方式产
17、生一定疑问。到19世纪中后期，慈善活动的主体从如杰拉德、洛克菲勒等个人转向了公司。并且除了慈善活动外，满足股东外其他利益相关人的要求、平衡各方面的利益和服务于社会的企业社会责任观念渐渐地得到公司的认可。美国1929年出现的经济大萧条促使了人们对古典自由经济理论中“反对政府干预市场，要求企业的市场行为完全不受政府影响”思想的反思，凯恩斯学派的观点逐渐为多数经济学家和企业界人士所接受，人们认为现代企业是处于个相互需要、相互依存的社会环境中从事生产和经营活动的，并非仅仅是以追逐利润的个体存在。追逐利润是企业市场行为的主要方面，但企业对社会发展所负的责任不应仅限于利润最大化的结果，责任应贯穿于企业经济
18、活动的全过程，包括获取利润的途径、方法和手段，对外部环境的影响等方面。到20世纪50年代，人们对于企业性质的认识发生了很大的变化，企业从一种追求利润最大化的机构或者说股东的所有物上升到一种社会存在，此外随着企业经济案件的不断发生，企业管理者唯利是图的道德品质也开始让人怀疑，单一追逐利润而不顾社会影响的企业经营活动所造成的环境污染、商业欺诈、假冒伪劣、工人失业等问题，使人们越来越认识到企业对社会承担责任的重要性。由于社会的进步和企业的发展，人类对企业的责任要求越来越高，而企业由于禁锢于原来的资本主义发展方式，从而使两者的矛盾越来越大，越来越不可调和。也就是说企业社会责任问题的提出是人们对企业的期
19、望与企业的行为间的失望率的上升造成的。图一、社会对企业表现的期望社会表社会问题现社会问题企业实际社会表现20世纪60年代21世纪 时间资料来源:From Archie B. Carroll&Ann K. Buchholtzs Business and Society: Ethics and Stakeholder Management 8也就是：对企业的期望企业行为失望，若值为负（失望，即企业行为对企业的期望）则为满意失望/失望基期失望率当失望率达到一定程度，即失望率零界失望率时，也就是超过人们的忍耐程度，企业社会责任问题便会成为一个真正的社会问题。2.企业是否应当承担社会责任这个问题目前已有
20、定论，即承认企业应当承担社会责任。但在这一定论得出前，理论界曾就这一问题有过不同的见解。正反双方的主要看法如下。（1）认为企业不应承担社会责任的观点主要是：第一、认为公司存在的唯一目的就是为股东盈利，公司只对股东负责，其他利害关系人的利益可以通过其他途径得到保护。追求利润是公司的责任，解决社会问题是政府的责任。这种观点承认社会责任,但不承认企业应当承担社会责任,因为它认为企业诞生之日起,它被赋予的责任便是为股东盈利。也就是说由于分工不同，企业不必对政府的职能进行干涉。它是一种典型的分工理论。其实这种观点在一定程度上承认了企业社会责任。首先它要求对股东负责，虽然这在企业社会责任理论的初期是不被包
21、括在内的，但在现代的企业社会责任理论中，它却是构成企业社会责任的一部分。也就是说，这是企业承担社会责任的一种方式，只是较狭隘而已。由于政府履行其社会责任的经济来源主要是企业，也就是说它实际是认为企业只要盈利，政府也就有了税收保证，从而可以实行其服务功能，企业也就完成了它的社会责任。只是这种观点对企业社会责任承认地不直接，很隐蔽。第二、作为企业社会责任问题的早期研究者，米尔顿弗里德曼认为企业仅有的社会责任就是通过合法途径去增加利润。因此，像捐助慈善事业这样用企业的资源投资于大众福利事业的行为，因减少利润或增加产品价格对企业发展不利而不被认可。“谋取利润是企业的社会责任，这个责任是绝对的，是不可放
22、弃的。”这种观点承认企业有社会责任，但认为企业的社会责任只是“合法地增加利润”，任何不相关的成本提高都是不理智的，对企业不利的。它是另一种典型的分工理论，它是承认有企业社会责任，但却是企业在“应当如何承担社会责任，承担角色的重要程度”这一问题中的极右派。认为由于企业本身性质，致使它在社会责任中承担方式窄小，作用力差。强调不应对其有太多不对称的责任要求。（2）认为公司应承担社会责任。主要有以下三种认识：第一、认为当社会上多数人希望某一公司进行一定行为时，该营利性公司就应当放弃营利的目的，以符合多数人对该公司的期望。这种观点过于偏激，不理智，有完全否认企业经营特质的嫌疑。它违反了企业本身性质，会将
23、企业推上绝路。第二、认为公司不能仅仅以最大限度为股东们营利作为自己的唯一存在目的，而应当最大限度地增进股东利益之外的其他所有社会利益。这种观点，相对来说在理论上比上一观点恰当，但对现实问题较为忽略，有企业办社会的嫌疑。可操作性也不强。第三、认为公司在谋求股东利润最大化之外，还应当负有维护和增进社会利益的义务。它无疑是三个观点中最合理的一个。这种观点较针对现实，有很强的可操作性。但由于其理论上的缺陷（将本身利益排在前）可能会使企业产生短视行为，从而忘记社会责任。13据本文看来其实企业的第一目标是保证自身生存，先要有生存才能有发展。利润最大化和企业社会责任都是第二目标或第三目标。这第二、第三目标实
24、质上都是为企业生存服务的。但如果仅追求利润最大化则会趋于短期生存，使企业产生运营近视行为，导致第一目标无法完成；如果仅追求企业社会责任则会趋于长期生存，使企业产生运营远视行为，同样使第一目标很难完成。两者都是实现第一目标的必备条件。两者理论地位相等，实际地位则应随具体情况具体再定。因此本文认为企业的责任是企业保证自身生存的同时，在短期内应当谋求企业（而不是股东）利益最大化，长期内应当谋求企业社会责任的实现，并正确恰当地处理两者间的关系。3.企业应当如何承担社会责任，承担角色的重要程度据我们所知，社会责任的承担者无疑是社会的各组成部分，根据分工的不同，各自履行自己的责任。正如戴维斯(Davis，
25、1960年)“责任定律”“商业人士的社会责任必须与他们的社会影响力相对称。”所说的那样，社会影响力越大，则社会责任越大。从而可知企业履行社会责任就是如何恰当地作好自己如此重要的分内事的问题了。问题的重点也就移交到了企业社会责任范围的界定上了。它的范围问题理论上可用“帕累托最优”的观点来阐述。只要达到帕累托最优，社会利益就会最大，企业社会责任也就解决地最好。而要达到帕累托最优，就必须使社会各组织的利益与冲突达到最佳组合。企业在这个组合的磨合过程中，如何尽到既最佳最有利于企业自身发展的社会责任又最佳最有利于社会的发展，从而确定最佳最有利于企业的利益与冲突范围？就这一问题，米尔顿弗里德曼认为企业只要
26、做到“合法地增加利润”就够了。本文认为企业是社会组成中相当重要的部分，地位不可小觑。该范围的界定过于轻视企业的地位了。也就是说在笔者看来企业在承担社会责任中的角色是相当重要的。在一个社会中如果企业的作用不大，那么它承担的社会责任也必然不大，它的责任是要与它在社会生活、发展中担当的角色的重要程度相对称的。在此本文认为企业在界定自己社会责任范围时，全球契约的原则、卡罗尔的四层次说的指导、利益相关者理论的运用，这三者是很好的办法。（本人在此重申本文立场，本文以卡罗尔的定义作为企业社会责任的概念，并认为企业社会责任的理论范围，以四层次说最为圆满。但认为在具体的实际工作中，以上三种方法都是很有指导意义的
27、。）（1）“全球契约”的十原则4人权方面：原则一，企业应当尊重和维护国际公认的各项人权；原则二，企业应保证绝不参与任何漠视人权的行为。劳工标准方面：原则三，企业应当维护结社自由，承认劳资集体谈判的权利；原则四，彻底消除一切形式的强制性劳动；原则五，切实废除童工现象；原则六，消除就业和职业方面的歧视。环境方面：原则七，企业应支持采用预防性方法来应付环境挑战；原则八，采取主动行动，促进在环境方面采取更负责任的做法；原则九，鼓励开发和推广无害环境的技术。反腐败方面：原则十，企业应反对商业活动中的腐败行为。“全球契约”的提出对于企业应如何承担社会责任提供了很好的较具体的指示。此外，卡罗尔的理论也很具有
28、指导意义。（2）四层次说34经济责任：企业如果能尽可能高效率地使用资源以生产社会需要的产品和服务并以消费者愿意支付的价格销售，企业就尽到了它的经济责任。企业首先是个经济组织，这是它的本职工作，不容否认。法律责任：遵守法纪，在法律的框架内开展活动，遵守游戏规则。伦理责任：它包括利益相关者所期望的或禁止的企业活动。它是与法律责任相辅相成，补充了法律的不足。慈善责任：是指企业参与非强制性的或者非由法律或伦理要求的社会活动的义务，是社会对企业成为出色的企业公民的要求。企业的社会责任是由经济、法律、伦理和慈善四个方面组成的。企业社会责任由此可认为就是某一时期社会对企业的经济、法律、伦理、慈善四方面寄予的
29、期望。“对企业的期望企业行为失望”这一公式可分解为“对企业经济责任的期望+对企业法律责任的期望对企业伦理责任的期望对企业慈善责任的期望企业经济责任行为企业法律责任行为企业伦理责任行为企业慈善责任行为失望”卡罗尔的理论适用性很强，指出了企业在自己各个生命周期阶段能负、应负的责任。（3）利益相关者理论8美国学者克拉克森(Clarkson)对企业利益相关者所下的定义较为有名:“对于企业及其过去、现在或未来的活动享有或者主张所有权、权利或者利益的自然人或社会团体。这种被主张的权利或者利益源于权利主体或利益主体与企业之间的商事活动，或者公司实施的行为。这种权利或者利益可以是法律意义上的，也可以是道德意义
30、上的；既可以是个体性的，也可以是集体性的。具有类似利益、请求或权利的公司的利害关系人可以划入同一群体:职工、股东和顾客等”。克拉克森把利益相关者分为一级利益相关者团体(primarystakeholder group)与二级利益相关者团体(secondary stakeholdergroups)。前者指没有其参与，公司就不能作为经营主体(as a goingconcern)而存在下去的社会团体，由以下主体组成:（1）股东、（2）投资者、（3)雇员、（4）顾客、（5）供应商、（6）为企业提供基础设施与市场、对公司制定法律与规则、对公司享有征税权和其他权力的政府与社区。企业与其一级利益相关者团体之
31、间保持着较强的独立性。后者是指那些影响企业或受企业影响，但与企业之间没有商事关系、且不是企业生存的必要条件的社会团体，如大众传媒和各类专门的利益集团。以下是它的示意图图二、经济责任慈善责任伦理责任法律责任投资者员工政府债权人行业协会供应商顾客社区企业它为企业社会责任的具体实施指明方向，针对每一个主要的相关利益群体，就可以界定企业社会责任的范围。企业社会责任被明确界定在企业与利益相关者之间的关系上，使企业社会责任对象和行动具体化。（三）政府在企业的社会责任中担当的角色这个问题主要是由政府是否应当承担企业社会责任，政府应当如何承担企业社会责任，承担角色的重要程度这三个小问题组成。1.政府是否应当承
32、担企业社会责任原先提过的：认为公司存在的唯一目的就是为股东盈利，公司只对股东负责，其他利害关系人的利益可以通过其他途径得到保护。追求利润是公司的责任，解决社会问题是政府的责任。这是个坚决承认政府应当承担企业社会责任的观点，并支持政府包揽企业全部的社会责任的观点。而同样是反对企业承担社会责任的却未被本文认为是主要观点的“社会达尔文主义”（19世纪初期产生的社会文化进化理论，最早提出者是英国作家、哲学家赫伯特斯宾塞），对此的看法完全相反。“社会达尔文主义”认为弱肉强食、适者生存也是社会生活中的普遍规律。企业开展社会公益活动、捐款资助弱者是和自然进化规律相违背的，由此造成的社会保护只能造成人类适应能
33、力降低。这个论点不仅将企业社会责任否认地一干二净，更是认为社会责任也是不存在的。既然企业社会责任都不存在了，那政府还要承担企业社会责任吗？本文对此的观点是：政府不应当承担企业的社会责任，但也否认政府与企业的社会责任毫无干系。“政府是否应当承担企业社会责任”其实也是个分工的问题。由于政府和企业都是社会的重要组成部分，两者又是密不可分的兄弟或者说是父子关系。因此政府社会责任和企业社会责任之间便有着天生的极大关联性，但又有着根本上的不可代替性。根据“责任定律”，如果政府除了承担自身的社会责任外，还对企业的社会责任进行承担，那实际上是对企业本身职责的承担。也就是说政府越权了，管了不属于自身范围内的东西
34、了。出现这种情况是政企不分或者社会职责混乱，甚至是社会极度不稳定的一种表现，这在理论上是不应该也不应当出现的。在早期西方经济学理论中，政府被要求管得越少越好，甚至可以说是要求企业的事政府都不要管。但是随着经济的发展，市场失灵现象的反复出现，凯恩斯主义的流行，这种观点被彻底打破了，政府从此介入了经济领域。现在凯恩斯主义虽破产了，但政府在经济领域中的地位却被确立下来。企业作为市场的主体，被要求更恰当地履行自己的职责，政府则被要求恰当地监管市场,并做好宏观调控工作。也就是说现在政府对企业的社会责任问题就是如何保证和促进企业自由、合法、恰当地履行它的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳
35、定地发展。2.政府应当如何承担企业社会责任，承担角色的重要程度既然政府不应当承担企业社会责任，那么我们还有必要讨论政府应当如何承担企业社会责任吗？本文的回答是不应当承担企业社会责任，但有必要就这一问题进行讨论。我们已经得出，政府对企业的社会责任其实就是，通过保证和促进企业自由、合法、恰当地履行它的社会责任，并为其提供相应的服务，使之能健康、和谐、稳定地发展。也就是说，本文认为政府不应承担企业社会责任，但有必要促进企业社会责任，即它应在企业社会责任的“建设”中发挥相应的符合其重要程度的作用。而这正是本文认为的，政府在企业的社会责任中所扮演的角色。归根到底，政府是否履行它在“促进”企业的社会责任“
36、建设”中的职责，实际就是它是否履行其自身的社会责任的问题，也就是说这是政府是否在做其分内事的问题。由于政府在社会中的重要性和企业在社会当中的地位，政府在企业社会责任中的角色也就不能不置可否了。加上我国的社会主义性质、现阶段国情、过去失败的经济建设教训和资本主义国家的施压，我国政府更是不愿、不能也不应该让资本主义社会走过的冤枉路，再让我国人民走一遍。而正是由于这种压力的使然，我国政府在企业社会责任建设中的重要程度，与资本主义国家相比又不得不向前推进了一大步。现在，主导世界的西方发达资本主义国家的政府尚且将企业社会责任的促进当作一件越来越重要的事情去抓，又何况我国政府呢？因此，由于企业社会责任在我
37、国具有特殊的意义，本文得出政府在企业社会责任建设中的角色显得犹为重要。二、房地产链上企业现状房地产链上企业大体上是指包括房产开发、物业管理、中介（咨询、估价和经济）等在内的房地产行业企业。它没有将建筑等相关企业包括在内。由于目前国内外还没有对这一概念的准确描述，也没有对其范围的界定进行过激烈的讨论，而且按国家历年的统计分类标准，也没有将建筑等行业例为房地产业的一部分。故本文遵照目前国内惯例，以房产开发、物业管理、中介（咨询、估价和经济）等为对象，进行介绍。并在本文中将其作为房地产链上企业这一概念的定义。最近几年房地产业成了公认的暴利行业，许多人由此而迅速累积了大量的财富。如2007年，福布斯中
38、国富豪排行榜前40名中有15人的主要产业是房地产。而2006年福布斯中国富豪排行榜显示的前一百位中有42名也主要经营房地产。房地产业的高速发展给房地产链上企业带来了丰厚的利润和巨大的生存发展空间，也使房地产链上企业进入了一个全新的发展阶段。（一） 房产开发可以说房地产链上企业中房产开发是最火和最挣钱的一个了。先看房价，目前全国房价连年上升，2005年全国70个大中城市房屋售价的增长率为7.6%，2006年为5.5%，2007年为7.6。再看几个证明“火爆”的数据。表五、年份2005年2006年2007年房地产开发完成投资15759亿元19382亿元25280亿元同比增长率198%218%30.
39、2来源：个人整理，参考国家统计年鉴2007版如此巨额的数据基数下，还能有如此巨大的增长比率，可见，近年房产开发的“火”是多么的壮观。而房产开发企业的营业总收入2004年13314亿元，2005年为14769亿元，2006年猛增为18046亿元。收入都快和同期的完成投资额相等了，可知房产开发业的利润回报率是多么的可观。但除了这些，我们再看看别的。目前，房地产开发投资增速总体开始趋于平稳，但部分地区投资增速仍然较快；房地产开发资金来源得到优化，对银行贷款的依赖减弱，但资金渠道仍偏窄；房地产供应结构不合理，经济适用房比例过低，而我国城镇居民的住房结构应大致如此：5%10%左右的是纯商品房，10%15
40、%左右的是廉租屋，大约75%85%是经济适用房；商品房空置面积呈下降之势，但少数地区及部分物业空置面积仍有所上升；城镇房屋拆迁规模得到控制，被动型住房需求放缓。随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、运营成本、各配套设施费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。这就是房地产开发业，目前高涨的发展热情，许多与国家相关政策有出入的发展手段，与现实中存在的一些生存问题并在。（二）物业管理由于人们对物业管理的逐渐认识
41、与重视，不少开发商在楼盘开发初期便会寻找有一定知名品牌的物业公司进行前期介入与管理。现在业主对物业管理水平要求越来越高，但观念意识仍偏落后，对很多合理管理仍难配合。此外，物业管理本身主体发育不充分，受谁开发谁管理思想的影响，大部分物业管理企业是由房地产开发企业直接派生出来的，还有一部分是企业后勤部门改制或房管所改制的，这限制了他们对业主的服务水平。物业管理还是新兴行业。1995年实行房改，由福利分房改为商品房，实行住房商品化，由此带动了房地产市场的发展，进而促进了物业管理行业的发展。由于近年来房产开发的热潮，更是推动了物业管理的巨大发展，这从近年来全国对物业的投诉热情就可见一斑。但与房产开发一
42、样也是喜忧参半。可以说，由于房地产业的快速发展，使物业管理的发展速度和质量与此有了一定的滞后性。（三）房地产中介业目前已经形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。但发展不平衡，沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。房地产中介的外部制度环境也正在积极地建立，如人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长。但是专业人才的缺乏，影响产业的提升；房地产中介缺乏消费者的普遍认同，一些地产中介严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序；虽然潜力巨大，但目前中介市场竞争激烈，尤其是二手房出租等中介
43、中专业素质要求相对较低的行业。由于房地产市场从计划经济过渡到市场经济运作，原有的一系列售房体系的土崩瓦解，由此而使房产中介应运而生，并成为房地产市场发展的重要组成部分。目前，它也和物业管理一样近年来获得巨大的发展，但由于本身的专业水平要求较高，而发展相对滞后，从而使它的社会责任问题出现的可能性较大。三、房地产链上企业社会责任履行现状与近年来房地产业的欣欣向荣一样，人们对房地产链上企业的社会责任承担程度的要求也“欣欣向荣”了。可以说目前我国社会对房地产链上企业社会表现的期望值与企业实际的社会表现间的“差”越来越大。长此以往一旦超过“零界失望率”，必将引起巨大的社会震动。（一）目前我国房地产链上企
44、业的社会责任问题主要如下：1.大部分开发商对企业社会责任概念的认知度偏低由中华慈善总会组织的对1000 家地产企业定量调研得到的首份中国房地产企业社会责任现状调查报告分析显示，地产业整体仍处于企业社会责任建设的初期阶段，34.7%左右的企业表示尚未进行，39.3%表示已经开始，尚处于摸索阶段，两者占近3/4。只有16.8%表示每年都有规划与预算，而不到一成的企业表示有长期的发展规划。大部分开发商对其概念的认知度仍偏低，只有半数左右的开发商听说过“企业社会责任”这一概念，而听说过“企业公民”概念的企业则更少，仅占1/4。城市开发、中国物业管理、中国城市房地产网联袂展开对377家房地产链上企业进行
45、的“2006年度房地产链上企业履行社会责任调查”结果显示，70.6% 的企业在过去一年直接参与了社会公益活动，29.4% 的企业没有参加社会公益活动。而其中75.8% 的企业有过慈善捐款行为，主要集中在捐资助教、救援灾区等方面。18这表明大多数企业在重视自身发展的同时，已经开始有意识地参与社会公益事业，并履行自身的社会责任。但部分企业没有正确处理自身利益和社会利益的关系，片面追求企业自身利益的最大化，而忽视了企业所应承担的其他社会责任。同时，部分企业对社会责任的理解不够全面，一些企业把履行社会责任等同于参与社会公益活动，把是否参与社会公益活动作为衡量履行社会责任的唯一标准。2.房地产企业财富与
46、纳税反差鲜明正当06、07年的福布斯中国富豪排行榜显示的中国地产富豪们的数量与质量让人惊叹和赞慕时，我们看到，2006 年9月2日发布的 “中国纳税百强”排行榜，只有一家房地产业企业入围500强。2005年的纳税百强企业中，只有深圳万科以汇总纳税13.24亿元名列第97位，纳税五百强也只有三家房地产入选。3.房地产成低诚信度行业一个是对银行，一个是农民工，一个是购房者。对银行如骗贷，邹庆的“森豪公寓”和“华庆公寓”合计骗贷达7.5 亿元人民币15；首付拖欠农民工工资，是很多开发商的惯用招数。曾经多次出现的农民工通过爬高楼、自杀等极端方式讨薪的事件，一度成为社会关注的热点；另一方面，由于信息不对称，购房者被开发商、中介商、物业公司蒙蔽的情况也常有发生，无证预售问题、虚假广告
