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1、新形势下房地产企业融资方式探讨摘要：本文主要简述了当前我国房地产企业的融资方式，并就当前房地产行业的形势，重点分析了在当前银根紧缩的情况下，我国房地产行业如何选择合适的融资方式研究。- 1 -关键词：房地产企业 融资方式 研究 对策- 2 -一、我国房地产企业融资总体情况- 2 -二、我国房地产企业的主要融资方式- 3 -（一）上市融资- 3 -（二）信托融资方式- 3 -（三）夹层融资方式- 3 -（四）短期融资券- 3 -（五）资产证券化- 3 -三、房地产企业融资的其他方式- 3 -（一）、房地产产业投资基金- 3 -（二）、房地产投资信托- 3 -（三）、上市- 4 -（四）、外资直接
2、融资- 4 -（五）、阶段性债务融资- 4 -（六）、资产证券化- 4 -四、我国房地产融资渠道现状- 4 -（一）、银行贷款- 4 -（二）、上市融资- 5 -1、国内主板A股首次公开发行股票并上市- 5 -2、境外上市- 5 -（三）、债券融资- 6 -（四）、房地产投资基金（REITs）- 6 -（五）、房地产信托- 7 -五、企业各生命周期阶段的财务特征- 7 -(一)、成熟期企业的财务战略- 7 -（二）、衰退期企业的财务特征与财务战略- 8 -1.衰退期企业的财务特征- 8 -2.衰退期企业的财务战略- 8 -六、银根紧缩环境下房地产企业融资方式的建议- 8 -（一）促进信托的进一
3、步发展- 8 -（二）加快房地产公司债券的发展- 9 -（三）进一步扩充股市规模- 9 -（四）典当融资- 9 -（五）积极进行房地产企业融资创新- 9 -七、房企如何应对挑战- 9 -八、中国房地产市场与国际融资的猜想- 10 -参考文献：- 10 -摘要：本文主要简述了当前我国房地产企业的融资方式，并就当前房地产行业的形势，重点分析了在当前银根紧缩的情况下，我国房地产行业如何选择合适的融资方式研究。关键词：房地产企业 融资方式 研究 对策2011年国家对房地产业的宏观调控日益趋紧，通胀压力增大，逐步实行货币信贷紧缩政策。截止2011年4月底，央行已加息两次，上调4次存款准备金率，对房地产企
4、业融资造成一定的影响。在当前严峻的资金形势下，房地产企业如何加强融资，获取更多项目开发资金已成为行业发展的一个重要课题。今年以来，一线城市实行了严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑。以北京为例，7月北京新上市期房住宅签约率仅为7.1%，创近4个月新低。低迷的成交量导致企业资金回笼放慢，大量资金被“套”在项目上。另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。不少开发商表示，从去年下半年起，从银行“几乎贷不到钱”。此外，房地产企业直接融资的大门也几乎已关闭。Wind资讯的统计数据显示，2010年房地产企业在资本市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年的12.9%。一、我国房地产企业融资总体情
5、况房地产是资金密集型产业，房地产企业的融资情况在房地产企业的发展过程中起着重要的作用。从总量上看，2007年110月房地产开发到位资金28863.65亿元，与2006年同期相比增 长了22.48%。国内贷款、自筹资金以及其他资金是资金来源的三大重要组成部分，占房地产开发资金的98.32%，其绝对值较之前所有年份均有所上升。其他资金是房地产开发资金来源最主要的部分，所占比例为46.60%，其中，定金及预收款为8044.37亿元，个人按揭贷款为3636.49亿元，所占比例分别为59.80%和40.20%. 位于资金来源第二位的是房地产企业自筹资金，其中企业的自有资金为5350.89亿元，建筑施工企
6、业的工程垫付款为3966.39亿元，所占比例分别为57.42%和42.58%.位于资金来源第三位的是国内贷款，其中，银行贷款5252.97亿元，占93.61%。由于建筑施工企业的工程垫款也主要是来源于建筑业贷款，加上个人按揭贷款和银行的开发贷款，房地产开发资金来源的主要部分仍然是银行贷款。由此可以看出房地产企业对银行贷款的高度依赖性。房地产信贷从紧的趋势不会改变。银监会主席刘明康近日强调，银行业金融机构要一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，严格落实房地产开发企业“名单式”管理，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。另一方面，由于楼市低迷，房地产企业的经营风险也逐渐
7、增加。已经披露中报的11家房地产企业中，有8家净利润同比下降。在7月底前披露了上半年市场预报的58家上市企业中，也有超过65%的企业预减。现金流状况恶化、资产负债率上升更成为普遍现象。自去年调控开始，银根收紧，国内增发、配股等资本市场融资渠道全面紧闭，开发商为寻求稳定的资金来源纷纷转向海外融资。上半年房地产企业资金来源中，利用外资438亿元，同比增长75.5%。十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。目前，境外热钱流入我国房地产市场的状况已经引起有关部门注意。中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，对外资和热钱的监管将是未来资金监管可能需要加强的一个
8、方面。显然，外资这一渠道也将渐渐收窄。在传统融资渠道收紧的情况下，中小开发商近年来转向房地产信托融资。尽管融资成本较高，但依然十分火爆。据相关统计，今年上半年，房地产信托规模达1541亿元，同比增长119%。信托融资将成为房地产融资的第二大融资方式。由上述数据可以看出，在投资总额上，我国房地产领域投资额在不断增加。而我国的金融市场发展不够完善，市场上可供房地产企业选择的融资产品较少，房地产企业的融资渠道比较有限。二、我国房地产企业的主要融资方式（一）上市融资上市是直接融资迅速筹得巨额资金的渠道，但目前我国房地产A股上市公司有121家，仅占全国5万家房地产开发企业的千分之二。主要原因是因为上市审
9、查过程比较复杂，上市融资的初期成本比较高，许多中小房地产开发企业或者新的房地产开发企业采用上市融资的方式壁垒比较高。（二）信托融资方式这种信托融资方式，没有在我国真正发展起来。投资者通过购买信托的方式进行投资，享受房地产升值所带来的实惠。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求关系。但是由于税收政策等一些政策性因素，REITs（房地产投资信托基金）等信托方式在中国发展的并不乐观。（三）夹层融资方式夹层融资方式是目前一种比较新的融资模式，是一种介于股权融资与债权融资之间的信托产品，在房地产领域，通常是对不同债权和股权的组合，处于公司资本结构的中层，具有灵活性高、门槛
10、低的优势。这种方式在欧美等发达国家已经有成功的案例，但是在国内较为少见。（四）短期融资券短期融资券是一种按照法定程序发行，约定在短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券，是我国借鉴其他国家情况开发的一种新的商业票据，周转速度快，利率于期限灵活，对申请发行融资券的企业没有规模上的限制，是目前企业比较倾向使用的一种融资方式。不过从承销商自身利益考虑，通常会考虑资质好，规模大的企业，真正能够使用这种融资方式融资的中小房地产开发企业还十分少。（五）资产证券化是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化成为资本市场上的证券资产的金融交易过程，使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权
11、拥有转化为债权拥有的有价证券形式，主要包括两种方式，项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。这种方式有利于商业银行拓展资金来源，增强资产流动性，减缓商业银行贷款压力。三、房地产企业融资的其他方式 考虑到传统融资方式的单一以及较受国家宏观政策与资本市场影响的特点，我们认为，房地产企业应开拓思路，积极采取多种融资方式。（一）、房地产产业投资基金“房地产产业投资基金”是“产业投资基金”的一种，“产业投资基金”指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产投资基金最敏感的问题无疑是法律监管问题。获得较高的收益无疑是基金最核心的问题。开发商对资金
12、成本的承受能力和项目所处的开发阶段有密切关系，在销售回款和项目贷款没有落实的情况下，开发商愿意承担较高的融资成本。（二）、房地产投资信托此种融资方式在美国等西方发达国家运用较为普遍，因为此种方式具有其独特的优点。第一，信托产品灵活的设计能满足不同地产项目对资金的需求，且不少地产投资类信托颇有新意，同时房地产业的高额收益和较短的投资周期都满足了信托的要求；第二，可以降低房地产开发公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构；第三，资金利率可灵活调整。随着金融市场的不断开放，资金利率波动将会增多。而银行利率在贷款时已签订有
13、关合同，无法随意更改，当国家利率出现变动时，有可能导致项目方财务费用增加。而发行集合资金信托可根据一定阶段市场资金利率的平均水平制定利率，灵活性更高；第四，鼓励多渠道筹集资金。通过发行集合资金信托，可以拓展投资渠道，改善融资环境，促进金融产品创新，降低银行系统风险。 （三）、上市在目前全球流动性过剩的情况下，尤其是我国资本市场经历了股权分置改革之后，国内资本市场一片繁荣。毫无疑问，如果在目前的市场条件下，无论是采用借壳上市还是直接上市，企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下，企业海外融资往往可以取得满意的效果。不过国内的房地产开发商沿袭 “房
14、屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋、卖给业主实现增值，快速回笼资金，这种方式导致公司的现金流不稳定且难以预测，因此公司股价不高。（四）、外资直接融资在目前银行“银根紧缩”的状况下，向外资直接进行信贷融资未尝不是一条较好的出路。虽然外资贷款在我国房地产企业资金中所占比例不超过5%，但随着全球化的进程以及人民币持续升值的预期，我们预计将会有越来越多的外资进入中国，这对房地产企业而言无疑是一大利好，房地产企业运用外资的比例必将不断提高。（五）、阶段性债务融资阶段性债务投资，即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。阶段性债务融资的好处是不增加负债率，因为
15、负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。此种方式一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。如果没有管理权的权威投资者就需要由第三方专业公司运作，成本略高。当然，主要问题是房地产商的接受程度，不同的房地产商对此种方式的敏感程度不一样，主要由该房地产企业领导层的个人经历决定。（六）、资产证券化房地产证券化作为金融创新的一个重要领域，对于公众参与房地产、积聚社会闲散资金、拓宽房地产企业融资渠道方面的影响是深远的。推行房地产资产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金，建 除了以上列举的集中融资方式外，目前应用较多的还
16、有私募股权融资和卖方信贷。考虑到我国的经济持续向好、人民币不断升值以及房价不断上涨的特点，目前很多专业的房地产私募基金已经在我国内地积极活动，努力寻找利润较高的项目。考虑到私募基金纯粹以获利为主要目的而对企业干预较少的特点，房地产企业可以适当地与之合作以减少资金短缺的不足。卖方信贷已在我国北京等地初步实行，在此种方式下，风险由银行转向了开发商，是金融投资多元化的一种尝试，但此种融资方式的前提是开发商具有一定的实力，即投入一定的预定资金做委托贷款，便可获得客观的几乎没有成本的销售融资。四、我国房地产融资渠道现状企业究竟是以直接融资为主还是以间接融资为主，除了受自身财务状况的影响外，还受国家金融体
17、制等的制约。（一）、银行贷款银行贷款主要指房地产项目贷款，是贷款人向借款人发放的用于房地产及其配套设施建设开发、经营的贷款。主要形式有：房地产开发贷款、经营性物业贷款以及用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。从2001年6月中国人民银行颁布的中国人民银行关于规范住房金融业务的通知开始，对房地产开发项目贷款必须具备“四证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，目前对自有资金的规定是不得低于开发项目总投资的20。根据中国房地产企业资金来源调查显示，目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预售款)二个方面。开发资金来
18、源中有55%的资金直接来自银行系统，自筹资金中有大约70%来自银行贷款（主要来自购房者的银行按揭贷款），其他资金中也有30%的资金来自银行贷款（主要指“定金和预售款”），如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，自2009年开始，陆续实施了“三个办法一个指引”，其作为“贷款新规”通过对贷款全流程管理和重点强调贷款资金交易的真实性，来防范和杜绝贷款用途的
19、虚构和欺诈，是我国银行业为防范金融风险，实施依法监管的重要举措，但同时也给房地产的资金供应产生了不小的影响，资金链的脆弱更加显露无遗。（二）、上市融资近年来，相当多的房地产公司为解决融资问题，在不能从境内商业银行和信托投资公司取得资金的情况下，自然就要投向其他融资渠道，探索房地产金融走向多元化融资之路。SOHO中国、碧桂园的成功上市不仅给潘石屹、杨惠妍带来了数百亿身价，在缔造一个个富豪传奇的同时，也激起了境内房地产企业上市热潮，上市融资成为房地产企业一个理想的融资渠道和一个热门途径。上市公司最大的优势是能在证券市场上大规模通过增发、配股再融资筹集资金，以此促进公司规模的快速增长。房地产企业实现
20、上市融资的方式主要为国内主板A股上市、境外上市和借壳上市。1、国内主板A股首次公开发行股票并上市要求发行人应当符合下列条件：、最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元，净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据；、最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元；或者最近3个会计年度营业收入累计超过人民币3亿元；、发行前股本总额不少于人民币3000万元；、最近一期末无形资产（扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后）占净资产的比例不高于20%；、最近一期末不存在未弥补亏损。同时发行人还需具备资产、人员、财务、机构、业务独立性，即通常所说的“五独立”以及发行
21、人最近3年内主营业务和董事、高级管理人员没有发生重大变化，实际控制人没有发生变更等要求。 2、境外上市对于中国企业而言，香港、纽约、伦敦、新加坡是最主要的海外融资市场。中国香港是离大陆最近的真正意义上的国际金融中心，特别是在美国萨班斯法案颁布后，国内企业越来越趋向于在香港上市。目前在境外上市的房地产公司中绝大多数选择在香港上市。香港主板市场上市条件：、业务纪录及盈利要求：上市前三年合计溢利5000万港元（最近一年须达2000万港元，再之前两年累计的股东应占溢利不得低于3000万港币）；、最低市值：申请人上市时预计市值不得少于2亿港元，其中公众人士持有证券的预计市值不低于5000万港币；、最低公
22、众持股量: 25（如发行人市场超过40亿港元，则最低可降低为10%）；、管理层、公司拥有权: 三年业务纪录期须在基本相同的管理层及拥有权下营运；、股东人数：于上市时最少须有100名股东，而每1百万港元的发行额须由不少于三名股东持有。（三）、债券融资债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。在国外成熟的证券市场，债券融资成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国债券融资比重小，主要原因是对发行债券的审批要求严格。新公司法规定企业债券发行对象为任何类型的企业，债券资金的使用相当的灵活，投向大大放宽，可以用于补充企业流动资
23、金，甚至可以用于清偿对银行的负债，只规定了不得用于弥补亏损和非生产性支出，不得用于房地产买卖、股票买卖以及期货等高风险投资。目前企业债券发行实行即审制。企业债券融资有较多方式可以选择，企业可以根据自身的实际情况，灵活选用债券融资工具，但需注意不同的债券发行，其审批机构不同，将分别获得国家发改委、中国人民银行、中国证监会的批准或备案。主要方式有中小企业集合债券、短期融资券和中期票据、公司债券、持有上市公司股份的股东可发行可交换债券、上市公司可发行特别类型的公司债券即可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券。企业债券的发行条件：1、股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司和其他类
24、型企业的净资产不低于人民币6000万元；2、累计债券余额不超过企业净资产（不包括少数股东权益）的40%；3、最近三年平均可分配利润（净利润）足以支付企业债券一年的利息；4、用于固定资产投资项目的，累计发行额不得超过该项目总投资的60%。用于收购产权（股权）的，比照该比例执行。用于调整债务结构的，不受该比例限制，但企业应提供银行同意以债还贷的证明；用于补充营运资金的，不超过发债总额的20%；5、债券的利率由企业根据市场情况确定，但不得超过国务院限定的利率水平；6、已发行的企业债券或者其他债务未处于违约或者延迟支付本息的状态；7、最近三年没有重大违法违规行为。债券融资有利于降低企业的融资成本，因为
25、债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收支出。（四）、房地产投资基金（REITs）房地产投资基金属于产业投资基金范畴，使房地产作为一种特殊的资产，其权益证券化可以促进房地产这种不动产的动产化。它的产生是中国房地产业发展的一种必然趋势，符合投资者和房地产企业的需求，其规模化、专业化的运作，未来将成为房地产投资的一个主要手段。房地产投资基金发行方式可分为私募和公开发行两种。目前由于还没有相关法律和法规来规范房地产投资基金，再加上房地产投资基金在中国还是一个新生事物，目前只能采取私募基金模式，通过非公开方式向少数投资者募集资金，多采用投资公司的形式来规避政策壁垒
26、。房地产投资基金由于它是对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担，具有分散投资、降低风险的运作特点，是实现房地产投资大众化和融资社会化的重要途径，有利于削弱房地产企业对银行贷款资金的依赖性；有利于调整现有的房地产企业融资结构，使房地产企业良性发展。（五）、房地产信托房地产信托是指信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。我国现阶段主要有两种模式：股权融资和债权融资。股权融资是对一些自有资本金不足规定比例的房地产企业，信托公司以
27、注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托公司作为股东获得投资回报。债权融资是针对虽然自有资金己达到国家要求，但由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，通过信托公司筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，类似商业银行的信贷业务。2005年以来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势。2010年1-8月，房地产信托产品发行规模已超过1,047亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，增加了一倍多。房地产信托业务的发展，而且有利于提高我国房地产市场直接融资的比重、扩大金融市场的投资品种，对房地产业的融资渠道是一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产
28、企业的主流融资模式。房地产行业的调控政策，使得房地产上市公司再融资普遍受阻，信托融资虽然成本高，但在当前成为企业借道融资的“救命稻草”。但是房地产信托也存在一些制度性的限制，如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展，但从长远来看信托融资是能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道。五、企业各生命周期阶段的财务特征对企业生命周期的研究始于20世纪50年代，繁荣于70-80年代，90年代末出现了新的高潮。企业生命周期理论是在承认企业具有生命属性的前提下进行的仿生研究。它将企业作为一个整体来考察其成长、发展的经历，寻求
29、其规律性，强调了企业发展的阶段性和作为整体（法人）的生命有限性，致力于研究该过程中各个阶段的特征与问题。企业生命周期分为哪几个阶段，如何判断企业处于生命周期的哪个阶段，目前还没有一个统一的衡量标准，更没有定量化的指标体系。本文在前人研究的基础上，根据企业规模、市场占有率、资产负债率、现金净流量等16个特征表现来界定企业生命周期，构造的企业各生命周期财务特征体系如图1所示 经营活动现金流量处于流入大于流出状态,投资活动现金流量处于大致平衡状态。企业进入成熟期后,销售及收现情况良好,经营活动净现金流量多为正数而且相对比较稳定。而投资活动净现金流量,却由于固定资产投资的减少,处于大致平衡状态。由于大
30、量债务到了还本付息期,分红比例也在提高,筹资活动表现为净现金流出。 (一)、成熟期企业的财务战略 融资方面,应采用内外并重型融资战略。内源型融资主要应采取留存收益融资方式,外源型融资主要应采取股票融资方式。企业进入成熟期后,销售额和利润虽然在增长,但速度减慢是企业逐渐萎缩的前兆,如果没有非常好的投资项目,在资金的使用上应以留存收益和股票融资为主,以防止因负债融资,企业在经营战略调整过程中出现过重的利息负担。 投资方面,应采用多元化投资战略。在投资方向上不再将企业的老产品作为重点,不再追加固定资产投资,而是通过保持市场占有率、降低产品成本、改善现金流量及寻找新的投资机会等方式来增加企业的盈利,实
31、现更多的积累。通过多元化的投资战略以避免资本全部集中在一个行业所可能产生的风险。 分配方面,应采用高收益分配战略。企业进入成熟期后,销售相对稳定,投资的需求也显著减少,财务状况得到了实质性改善,已经积累了数量相当可观的盈余和资金,此时,企业可选择高收益分配战略,采用稳定的现金股利政策。 （二）、衰退期企业的财务特征与财务战略 1.衰退期企业的财务特征 资产负债率较高。企业进入衰退期后,由于盈利能力差造成内部积累少、缺乏权益融资渠道等原因,资产负债率在同行业中一般处于相对较高的水平。此时,经营风险虽然已经下降到了一个很低的水平,但负债在走向衰退的过程中会不断增加,财务风险处于很高的水平。 现金周
32、期相应延长。企业进入衰退期后,虽然应付账款周转天数因无力付款而进一步延长,但由于销售大幅度下降,产品积压严重,应收账款周转速度变慢,从而使得存货周转天数和应收账款周转天数相应延长,现金周期也随之延长。 利润开始出现亏损。企业进入衰退期后,由于销售收入出现负增长,而成本费用又居高不下,利润开始出现亏损。毛利率、销售利润率、资产报酬率、权益报酬率在同行业中处于相对较低的水平,甚至为负数。 经营活动现金流量处于流出大于流入状态,投资活动现金流量处于流入大于流出状态。企业进入衰退期后,由于销售大幅度下降,现金周转速度慢,经营活动产生明显的负现金流量。对衰退期企业而言,再投资获利的机会己经很小,经营的目
33、的只是为了企业继续生存或寻找转机,如果选择逐步收回投资,会使投资活动产生正现金流量。同时,负债在走向衰退的过程中会不断增加,筹资活动表现为净现金流入。 2.衰退期企业的财务战略 融资方面,应采用保守型融资战略。企业应改变成熟期里所采用的内外并重型融资战略为内源型融资战略,尽量避免采用银行贷款等融资方式,而应采取包括利润留存积累、股东投资、债转股等内源权益融资方式。通过压缩负债权益比率,保持良好的资本结构,避免财务杠杆风险。 投资方面,应采用退却型投资战略。从现经营领域尽可能多地抽出投资,同时停止一切新的投资,减少产量,精简机构和人员。通过盘活存量资产,节约成本支出等手段,集中一切资源,用于企业
34、的主导业务,来增强企业主导业务的市场竞争力,以延长企业主导业务退出市场的时间。 分配方面,应采用低收益分配战略。随着衰退阶段的到来,企业大都存在盈利不稳定、负债高的特点,许多企业将面临解散、重组或被兼并等问题,企业已基本不具备支付股利的能力。因此,处于衰退期的企业,只能在低收益分配战略下采取剩余股利政策或不支付股利的政策。 六、银根紧缩环境下房地产企业融资方式的建议既然银根紧缩使得从银行贷款更加艰难，房地产行业更应该注重内部筹资这一渠道。企业内部管理水平的高低，对企业内部筹资的效果有着较大的影响。为此，首先应全面提高房地产企业对管理的重视，改变长期以来重经营、轻管理的思想；其次建立适应市场经济
35、的管理机制，建立科学的企业内部管理制度，使企业的财务、生产、质量等管理工作正常化、规范化，提高企业管理等级；再次，企业的发展和投资方向，必须符合国民经济发展的趋势和社会发展的需要，并具有较高的企业效益和社会效益，当企业具有增长潜力和发展后劲时，企业就可以更多地从内部筹集到发展所需资金。外部融资则可以从以下几方面入手：（一）促进信托的进一步发展房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，
36、将有利于降低投资中的非理性和违规行为，因此要进一步促进房地产信托的发展。（二）加快房地产公司债券的发展发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。（三）进一步扩充股市规模房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成
37、本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国A股上市的房地产公司仅有121家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。 （四）典当融资银行货币政策紧的情况下，目前最快最有效的途径是典当融资。办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金
38、用途不设限制。大部分人对典当的理解也还是停留在“当铺”的层面上。其实，今天的典当业早已超越了一般的抵物论价的简单模式，成为一种日常理财的有效手段。越来越多的客户通过车辆典当来融资，典当车辆的救急之用才能尽致发挥。客户当天就能拿到当金，不违典当行快捷、方便之名；房产典当融资利息大幅优惠。与银行汽车质押贷款相比，典当行里的汽车质押贷款有它明显的优势。银行汽车质押贷款需要贷款人具备相应的条件，填写申请表，然后等待审批。而且近几年一些银行已经不再办理此项业务。相形之下，以北京汇福源典当行为例，汽车质押融资只要带齐典当机动车的全套手续即可。我汇福源典当行的相关工作人员会根据车况评估出该车的价格，按评估价
39、格的50%-90%付款。最快的两个小时就可以拿到钱，最长时间也不过一天。（五）积极进行房地产企业融资创新目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。七、房企如何应对挑战降价促销求生存新融资渠道待开辟。房地产企业将越来越差钱，几乎是确定的。在这样的情况下，如何找到钱，如何先保生存后求发展，将成为房地产企业面临的大挑战。唯一可控的是企业自身的行为，降价促销无疑是加速资金回笼的最好手段。今年上半年取得较好销售业绩的企业，大多采取合理定价、快速周转战略。3月份以来，中海
40、集团先后在深圳、上海、重庆、南京等地启动实质性的降价促销，平均销售价格较预期或前期下降幅度在10%至20%之间。这一销售策略收到了立竿见影的成效：今年上半年中海共实现销售收入约444亿元，较去年同期增长80%。目前，大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大。中小房企未来“降价放量”以加速资金回流的愿望更为强烈。就目前来看，宏观调控对一线城市房地产开发商的营销行为已经产生了比较明显的影响。“但整个房地产行业出现资金危机、营销策略因此而全面调整的时间还没有完全到来。”从更长远的角度看，开辟新的融资渠道对房地产企业更为重要。导致房地产企业资金趋紧的根源是房地
41、产行业缺乏与市场景气无关的长期融资渠道。中国开发商的资金来源中，45%是销售回款，20%是银行贷款，剩下35%左右是在滚动使用的自有资金 65%的非自有资金的部分都和市场景气状况高度正相关。八、中国房地产市场与国际融资的猜想要改变目前中国房地产业融资结构的不合理现状，就必须实现房地产融资的多元化，应当朝上市融资、股权融资、信托计划等直接融资方向大力发展，但是如何运用这些在国外很成熟的融资渠道，还需要更多的交流、探讨和改进，使之适用于中国市场，并寻求政策导向与其无缝结合，推动中国房地产行业的可持续发展。规避金融风险，利用外资又要防范外资的大进大出背后容易引发的问题，一定要有风险防范意识。“商者无
42、域”，国际资本的大融合已成为一种发展趋势。各种金融手段、融资方式，将成为房地产企业资金渠道的有效补充，可促进行业的良性发展；提供给众多开发投资商公平竞争机会，也必将引发行业的新一轮竞争和意义深远的变革。从而使得整个房地产业不断走向成熟。随着房地产金融的快速发展及其在金融市场中比重的不断提高，健全的房地产金融体系对于保持中国房地产市场和金融市场的稳定健康发展，具有重要意义。然而，目前中国房地产金融体系的发展水平，与完善住房制度、加强住宅与房地产市场宏观调控的要求相比，与防范金融风险和保持金融稳定的要求相比，尚有不足之处。因此，当前中国还需要加快房地产金融创新步伐，进一步健全房地产金融体系。应尽快
43、拓宽房地产融资渠道，提高企业的自有资金比重。总之，房地产企业融资方式的选择必须要量力而行，应结合自身发展的需要、资金的需求及成本情况来选择适合自己的融资方式和规模，并且融资方案要利于企业资金结构的优化。因此，房地产企业只有选择了适合自身发展需要的融资方式，才能获得充足的资金支持，扩大规模提高获利能力，从而提高自己的竞争优势，使企业快速健康的发展。参考文献：1张红，殷红。房地产金融学M。北京：清华大学出版社，2007 。2刘正山。房地产投资分析M.东北财经大学出版社，2004 。3牛凤瑞，李景国。中国房地产发展报告No.5M.社会科学文献出版社，2008 。4王家庭，张换兆。房地产融资方式多元化
44、的经济学分析J.财经科学，2005；6 。5易宪容。房地产与金融市场M.社会科学文献出版社，2007 。6封晴。银根紧缩政策下房地产企业的融资创新J.财经科学，2008；3 。7李延吉。次贷危机与房地产泡沫M.中国经济出版社，2008 。8钱瑛瑛。房地产经济学M。上海：同济大学出版社，2004 。9施金亮。房地产投融资M。上海：上海大学出版社，2007。10.张忠寿.我国中小企业财务战略研究.苏州大学硕士学位论文,2006 11.程淮中.基于生命周期的企业财务战略问题研究.湖南农业大学硕士学位论文,2005 12.张作伟.基于行业周期变化的企业财务战略研究.中国海洋大学硕士学位论文,2005
45、下面资料为赠送的地产广告语不需要的下载后可以编辑删除就可以，谢谢选择，祝您工作顺利，生活愉快！地产广告语1、让世界向往的故乡2、某沿河楼盘：生活，在水岸停泊3、一江春水一种人生4、某钱塘江边楼盘：面对潮流 经典依旧5、海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景6、以山水为卖点的楼盘：山水是真正的不动产7、某城区的山腰上的楼盘：凌驾尊贵 俯瞰繁华8、某地势较高的楼盘：高人，只住有高度的房子9、某学区房：不要让孩子输在起跑线上10、尾盘：最后，最珍贵11、回家就是度假的生活12、生命就该浪费在美好的事情上我们造城2、我的工作就是享受生活3、 我家的客厅，就是我的生活名片4、在自己的阳台 看上海
46、的未来5、公园不在我家里 我家住在公园里6、这里的花园没有四季7、*，装饰城市的风景8、*，我把天空搬回家9、房在林中，人在树下10、生活，就是居住在别人的爱慕里11、到星河湾看看好房子的标准12、好生活在珠江13、爱家的男人住百合城市岸泊： 城市的岸泊，生活的小镇生活之美不缺少，在于发现情趣不在于奢华，在于精彩生活有了美感才值得思考玫瑰庄园： 山地生态，健康人生卓越地段，超大社区一种完整且完善的环境，像原生一样和谐原生景象 自然天成人本理念 精品建筑知名物业 智能安防诚信为本 实力铸造比华利山庄：海岸生活引领世界的生活方式海岸生活22公里的奢华海岸生活高尚人生的序曲海岸生活人与自然的融合苹果二十二院街：人文 自然 现代铺的蔓伸荣和山水美地：让世界向往的故乡香港时代： 时代精英 开拓未来领衔建筑，彰显尊贵绿地崴廉公寓：金桥 40万平方米德国音乐艺术生活汇都国际： 昆明都心，城市引擎财富之都 风情之都 梦幻之都 文化之都 商
