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1、（2011届）本 科 毕 业 设 计（论 文）题 目 浙江房地产企业融资问题研究 学 院 商 学 院 专 业 财 务 管 理 班 级 学 号 学生姓名 指导教师 诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。 论文（设计）作者签名： 签名日期： 年 月 日授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全
2、部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。 论文（设计）作者签名： 签名日期： 年 月 日摘 要：房地产行业是个典型的资金密集型行业，不论是房地产开发还是物业经营都需要大量的资金支持，因此融资活动对房地产企业的发展就显得非常重要了。随着浙江房地产企业的持续高速发展和近年来政府对房地产业宏观调控力度的不断加大，房地产业融资问题逐渐暴露，成为影响浙江房地产企业发展的一个重要因素。本文在分析浙江房地产企业发展现状的基础上，分析浙江房地产企业的融资现状，总结目前浙江房地产企业融资中存在的问题，提出解决目
3、前浙江房地产企业融资困难的对策。关键词：房地产企业；融资现状；存在问题；解决对策Abstract：The real estate industry is a typical capital-intensive industries, not only the real estate industry development but also property management requires a substantial financial support. Therefore, financing act is very important to the development of t
4、he real estate business. With the rapid development of the real estate enterprises in Zhejiang and the continuously increase the macro-control efforts of the government in recent years, the problems of real estate financing are exposed gradually. It is an important reason to impact the development o
5、f real estate enterprises in Zhejiang. Base on the analysis of the current development of real estate enterprises in Zhejiang, I analyze the current financing of Zhengjiang real estate industry; also give the solutions to current difficulties in financing real estate enterprises in Zhejiang counterm
6、easures.Key Words：Real Estate Enterprise; Financing Status; Problems; Solutions目 录一、引言1二、浙江房地产企业发展现状1（一）房地产投资规模2（二）房地产开发规模3（三）商品房销售4（四）房地产开发投资及其资金来源情况6三、浙江房地产企业融资发展情况7（一）我国房地产企业融资现状7（二）浙江房地产企业融资现状7四、浙江房地产企业融资中存在的问题8（一）融资渠道单一，风险积累，且直接融资比例小9（二）房地产业融资体系不完善，融资风险很高9（三）融资方式具有局限性10（四）受国家政策影响较大10（五）外资利用水平率低
7、12（六）房地产企业信用差现象严重12五、浙江房地产企业融资问题的成因分析12（一）房地产金融缺乏创新工具12（二）房地产金融体系效率不高13（三）房地产融资体系还不健全13（四）与房地产金融相关的法律法规还不健全13六、解决浙江房地产企业融资问题的对策建议13（一）健全相关政策法律法规和融资市场体系13（二）建立多元化的融资渠道14（三）放松规制，开拓房地产融资市场的资金来源14（四）积极引进外资进入房地产市场15（五）提高房地产企业整体素质，解决房地产企业信用缺失问题15七、结论15参考文献17致 谢19一、引言房地产业作为典型的资金密集型产业，具有投资规模宏大、资金回收周期长、产品价值高
8、等特点，无论是房地产开发，还是物业经营都需要大量的资金，运营期中财务风险较高，能否保证资金链不断裂，关系到房地产企业的生死存亡。因此，融资是房地产企业最关心的问题。经过十多年的快速发展，并依托于浙江省整体经济实力的大幅度提升，房地产业已成为浙江省的重要经济支柱。同时，房地产业发展涉及的利益关系日益复杂，房地产政策的多重目标和房地产产品的多重属性所引发的矛盾和冲突客观存在，正在促动房地产制度和政策框架发生调整和变革，房地产企业必须顺应产业环境变化，加快战略调整，创新经营模式。另一方面，房地产市场在连续这么多年保持高速增长的发展态势下，已经开始进入一个关键时期。一方面，房地产业在国民经济中的地位越
9、来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面，房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。因此，如何更好发展浙江房地产产业，加强企业融资成为了保持浙江房地产业可持续后续发展的重要问题。本文将在探讨房地产企业的发展现状和融资问题对浙江省房地产企业的重要性的基础上，进一步分析浙江房地产企业的融资现状，总结当前浙江房地产企业融资中所存在的问题和原因，提出关于解决浙江房地产企业融资问题的对策建议。二、浙江房地产企业发展现状过去10年间，浙江房地产业持续快速发展，房地产业在推进城市化、改变城市面貌、改善居民住房条件、增加家庭资产价值等方面发挥了不可替代的作用，已
10、经成为浙江省经济的重要支柱之一。但是，房地产业发展也带来了房价过快上涨等一系列问题，增加了进一步持续健康发展的难度。制度和政策始终是中国房地产业发展的最根本因素。近年来，为应对国际金融危机、促进房地产市场稳定健康发展，我国在房地产领域出台了一系列政策法规措施。在这些鼓励性政策的积极推动下，浙江房地产开发投资增幅稳步上升，商品房销售“井喷”。但同时也出现了房价上涨过快、过高的趋势，这势必将影响到房地产平稳健康发展。2010年，中央政府出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，先后有1月10日的 “国十一条”、4月17日的“新国十条”以及9月29日的“新国五条”，全年三波调控，剑指“部分城市房价过
11、快上涨”，要求增加住房有效供应，加大住房保障力度，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，收紧开发商资金来源。 浙江省房地产业协会，浙江大学房地产研究中心.2010年上半年浙江省房地产业发展报告，2010.同时，为响应国家房地产政策调整，5月10号，浙江省人民政府紧随“国十条”出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，重申了坚持贯彻国务院新“国十条”的房产新政，抑制投资和投机需求；9月30日颁布了浙江省商品房预售资金监管暂行办法，要求从11月1日起，实行商品房预售资金监管账户制度。同时，省政府还积极督促有关城市出台落实中央政府调控政策的具体措施，加大房地产市场
12、调控力度。在这些严厉的政策调控下，浙江房地产市场“政策市”明显，运行表现出“量缩价涨，波动加快”的特点。（一）房地产投资规模2009年火爆的房地产市场极大鼓舞了开发者以社会资本进入房地产领域的信心，开发商在2010年开发投资非常活跃。据统计，2010年浙江省房地产业完成投资3030亿元，比2009年的2254亿元增长34.4%。房地产投资大幅度上升。新开工面积7891万平方米，比2009年5624万平方米增长了40.7%。竣工面积4049万平方米，比2009年的3673万平方米增长了5.4%。这些开发和投资将会在2011年形成巨大的市场供给能力。图1 2009-2010年浙江省商品房销售面积与
13、房屋新开工面积同比变化情况在政府房地产调控和浙江省房地产市场效益规模调节下，各物业投资均保持增长，投资结构有所优化。2009年，全省住宅、办公楼、商业营业用房投资分别为1581、1478和250亿元，分别增长10.8%、7.5%和20.0%。在住宅投资中，90平米以下和经济适用房增长相对较快，分别为28.9%和13.5%，别墅高档公寓则下降4.7%。纵观全省各个城市的房地产投资规模，仅以2009年为例，舟山、宁波和台州市房地产投资增长较快，增幅均超过20%，分别为25.8%、21.7%和20.6%，明显高于全省平均增幅；杭州和温州市的增幅分别为14.5%和15.5%，也高于全省均幅；嘉兴、湖州
14、、绍兴和丽水市仅增长3.3%、3.4%、4.2%和3.3%；而金华和舟山市则分别下降5.8%和17.6%，具有增幅差异明显的特点。（二）房地产开发规模房地产开发投资占浙江限额以上固定资产投资的比重近四分之一，随着企业规模的扩大，浙江房地产开发投资呈现出稳步增长的势头。2008年，全省房地产开发投资规模为2023.12亿元，是2004年（1353.07亿元）投资规模的1.5倍。房地产开发投资额比上年增长11.1%，同比增幅略高于同期限额以上固定资产投资增幅0.1个百分点。房地产开发投资占限额以上固定资产投资的比重为23.7%。由于房地产市场的持续火爆和被开发商看好，房地产开发规模不断扩大。200
15、9年，全省房屋施工面积19921万平方米，比上一年平均增长3.4%，其中，住宅施工面积13947万平方米，比上年增长1.9%；90平方米以下房屋施工面积则增长25.7%。商品房新开工面积等部分先行指标总体向好。2009年，全省房屋新开工面积增长7.0%，即1-11月第一次出现正增长后，继续延续着增长态势。其中，住宅增长6.6%。同时，本年完成开发土地面积和本年购置土地面积分别下降13.0%和28.7%，降幅分别比前三季度缩小13.9和26.4个百分点。从2009年全年各月情况看，前10个月新开工面积的累计数均为下降，11月第一次出现正增长，随着年底的临近，2009年实施的一系列促进房地产发展的
16、优惠政策到期，开发商的观望情绪有所增加，新开工面积增幅12月比11月回落7.5个百分点。和前几年相比，虽然房地产土地开发量下降，但地价仍旧增长较快，中小城市比重增加。2008年，浙江房地产完成开发土地面积1251.88万平方米，购置土地面积1834.29万平方米，待开发土地面积2059.47万平方米，均比2004年有所下降。2008年土地成交价款为460亿元，成交均价为每平方米2507.8元，比2004年每平方米增加755.7元，增长43.1%。图2 2009-2010年浙江省土地成交金额及其同比增幅（三）商品房销售由于国家和省内房地产调控影响，2010年浙江省商品房成交量有所回落，但与历史水
17、平相比，销售依旧迅猛。2010 年度，浙江省商品房累计销售面积为4810万平方米，同比下降13.1%，而全国商品房销售面积同比增长了10.1%。从商品住宅市场来看，浙江省的政策效应更加明显，全年累计销售面积3833万平方米，同比下降 19.2%，而全国商品住宅销售面积同比增加了 8.0%。2010年1-4月份，全省商品住宅销售面积均高于2009年同期水平。“新国十条”出台后，商品住宅销售面积急剧下降，5、6、7、8四个月分别下降55.6%、63.2%、58.2%和39.9%。9月底 “新国五条”出台后，全省新建商品住宅交易量也受到影响，增幅下降，11月同比下降14.0%，12月份同比下降8.9
18、%。图3 2009-2010年浙江省新建商品住宅销售面积及其同比增幅同往年相比，商品房销售价格明显上涨。据国家统计局浙江调查总队抽样调查数据显示，2009年全省房屋销售价格比上年上涨3.0%。其中，2009年全省新建房价格比上年上涨3.4%，二手房价格比上年上涨2.4%，新建房比二手房价格涨幅高1个百分点。商品房销售价格的明显上涨，对于我省房地产市场的平稳运行产生了较大的压力。商品房销售面积减少，但商品房销售额增加。2008年，浙江房地产开发投资商品房销售面积为2992.20万平方米，比2004年下降2%；房地产开发投资商品房销售额为1873.68亿元，比2004年增长98%。表1 近几年浙江
19、房地产开发企业建设规模情况2004年2005年2006年2007年2008年施工面积（万平方米）14030.0415651.7416970.0818370.1519273.33竣工面积（万平方米）3563.734130.803877.474100.134458.26销售面积（万平方米）3051.383305.843544.964541.972992.20销售额（亿元）948.301414.891692.522628.001873.68相比商业用房和办公楼代售面积等，住宅待售面积比重偏高。2008年，浙江商品房屋待售面积为1037.32万平方米，待售1-3年面积占待售总量的59%。其中，待售1-
20、3年面积为611.66万平方米，所占比重为59%。从物业结构来看，住宅待售面积为430.93万平方米，比重为41.6%；办公楼待售面积为56.95万平方米，比重为5.5%；商业营业用房待售面积为347.85万平方米，比重为33.5%；其他房屋待售面积为201.60万平方米，比重为19.4%。图4 2008年按物业类型分浙江房地产待售面积（%）（四）房地产开发投资及其资金来源情况房地产开发资金大致包括本国贷款、国外贷款，自筹资金等，除却银行贷款等传统国有资金形式，民营房地产开发企业投资亦在房地产投资领域越来越活跃。在2008年浙江房地产开发投资中，国有投资234.80亿元，与上年相比基本持平；非
21、国有投资1788.32亿元，比上年增长12.7%。其中，民营房地产开发企业投资1625.91亿元，比上年增长12.9%，占全省房地产开发投资的比重为80.4%，民营房地产开发企业投资已成为拉动我省房地产业投资增长的主导力量。表2近几年浙江房地产开发企业开发投资规模情况2004年2005年2006年2007年2008年投资规模（亿元）1353.071456.491574.281821.672023.12资金规模（亿元）2371.482302.672752.103544.213670.63随着鼓励房地产市场稳定发展的相关政策效应的逐步显现，全省房地产投资本年资金来源逐步宽松。2009年，房地产开发
22、投资本年资金来源4473亿元，比上年增长49.8%，分别比一季度、上半年和前三季度上升41.8、28.2和4.7个百分点。其中，国内贷款和自筹资金分别增长30.2%和1.8%；主要来自于购房者的其他资金来源比上年增长83.5%，比前三季度上升13.8个百分点。其中定金及预收款是房地产开发投资最重要的资金来源，其次为企业自筹资金和国内贷款。2008年，浙江房地产开发企业开发投资资金来源合计3670.63亿元，是2004年的1.55倍，房地产开发投资资金来源规模逐步扩大。其中，上年结余、国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他资金来源分别为683.41、66.46、27.47
23、、756.70、862.50、482.40和193.54亿元，分别占资金来源合计的比重为18.6%、18.1%、0.8%、20.6%、23.5%、13.1%和5.3%。三、浙江房地产企业融资发展情况（一）我国房地产企业融资现状我国房地产融资方式主要有银行信贷、上市融资、信托融资以及其他方式。看似呈多元化特征，实际上超过半数以上的企业其开发资金直接或间接来自银行，而其他方式在其资金来源中比例很低。房地产企业投资的主要资金来源有以下几种：国家预算内资金、国内贷款(房地产企业的银行贷款表现为土地储备贷款和房地产开发贷款)、企业债券、利用外资和自筹资金。3房地产企业融资从总体规模来看，始终保持着若快速
24、增长的发展势头。2007年的资金开发来源规模约为2002年的4倍，这一趋势表明，房地产业对资金的重视程度在不断加强。2003年全国房地产开发到位资金首次增长过千亿元，近几年房地产融资规模在持续增长。从数量结构来看，房地产企业资金来源构成主要为其他资金、自筹资金和国内贷款三足鼎立之势。2007年，其他资金、自筹资金和国内资金分别占资金来源总额的499、303、184。从2002年至2007年，其他资金、自筹资金和国内贷款均随着资金投入总量的增加而同步增加，而利用外资虽然总量在增加，但相对比例却在下降，国家预算内资金比例和债券比例也在持续下降。国内房地产企业的融资渠道越来越趋向单一化，多元化融资渠
25、道如债券和外资比例逐年下降，这些都不利于房地产企业健康地发展。（二）浙江房地产企业融资现状房地产开发企业自有资金比例较低，房地产市场（金融）风险存在加大的可能性。房地产业是资金密集型行业，但目前浙江企业多元化融资渠道严重不足，资金来源主要依靠银行贷款、购房者的预付款、按揭款，银行贷款约占七成。2008年，浙江房地产开发企业自有资金占资金来源比例仅10.3%，企业自有资金不足，资产负债率较高，从浙江房地产投资年度资金来源情况看，该指标在继续下降，投资所需资金日趋紧张。一旦商品房销售形势不好，房地产企业面临的资金压力将会越来越大。房地产市场可能面临以下风险：一是由于部分企业资金链断裂，发生企业破产
26、倒闭等事件，一方面使得期房购买者受到损失，另一方面也会导致银行贷款以及其他借款到期得不到偿还，发生金融风险，甚至引发社会动荡；二是如果市场行情不好，观望气氛浓厚并延续，开发商不得不降价销售，引起市场房价的明显下跌，可能引起部分按揭购房者放弃按揭，这一部分风险也会转嫁给银行。可见，房地产市场（金融）存在着风险加大的可能性，值得引起我们的警惕。2010年4月中央政府出台宏观调控政策后，金融机构反映迅速，严格按照国家有关政策进行贷款，4月份浙江房地产国内贷款为52亿元，环比减少25.11%。由于各家银行对三套住房政策理解和执行力度不一，5月份浙江省的房地产信贷额有所回升。根据央视财经频道记者在沪杭深
27、地采访表明，被采访到的银行都在打擦边球，有些地方三套房贷不是重启而是重未停止过。从新政以后银行房地产贷款的变化幅度来看，商业银行对房地产政策的执行力度有差别和波动，金融机构对房地产政策变化及其效果也处在观望状态。图5 2010年1-6月份浙江省房地产国内贷款额变化情况四、浙江房地产企业融资中存在的问题对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资才是最重要的。在中国现有的市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。随着市场竞争的加剧，国家在房地产融资上采取了很多措施。2010年国家规定，一部分企业融资申请纳入征求国土部意见范围。存款准备金的不断提高，也对房地产企业信贷融资产生一定的影响。作
28、为资金密集型企业，房地产发展解决好融资问题迫在眉睫。在此领域目前有着很多的问题。浙江房地产企业也不例外。（一）融资渠道单一，风险积累，且直接融资比例小房地产业作为资金密集型行业其特点是：开发周期长、投资规模大。 潘青.房地产企业融资初探. 现代商业,2010（7）：P29-31.这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。虽然浙江房地产融资市场现已出现多种融资方式，但仍未形成真正多元化的房地产融资体系，银行信贷仍然是主要的融资工具，其开发、消费过程都离不开银行支持。在房地产开发过程中，资金有60%以上是来自于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款的形式存在的。而在自筹资金中，企业
29、自有资金仅占了30左右，有的甚至更少，说明房地产企业融资依赖银行支持的问题相当严重。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。由于融资渠道过分单一造成房地产业对银行的高度依赖性，致使房地产业的发展严重受限于银行的信贷政策。就其他直接融资而言，由于房地产信托、基金等直接融资方式发展还不完善，且存在制度的缺失，融资比例很小。另一方面，随着房地产价格的不断上涨和房地产业的发展，房企贷款多被银行作为优质项目进行争夺，银行贷款集中投向房地产业，造成了显著的银行贷款结构风险，影响了银行系统本身的抗风险能力和稳
30、定性，出现了风险积累的情况。一旦宏观经济出现大的波动，房地产市场的隐患很容易转嫁到商业银行市场，进而影响金融市场的稳定，这对整个国家金融体系的冲击是巨大的。在全球引起恐慌的美国次贷危机便是前车之鉴。最近几年浙江的房地产投资过热，金融风险不断累积，极不利于市场稳定。（二）房地产业融资体系不完善，融资风险很高由于我国房地产市场发展得比较晚，国家在房地产行业的相关法律、法规政策还很不完善，这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展，使得浙江房地产企业融资渠道比较单一，主要依赖银行信贷。而2003年中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121文件)后，房地产企业通过银行信贷融资受到了很
31、大的限制，其他的融资渠道还未发展起来，造成房地产企业严重缺乏资金。目前浙江省的房地产金融市场以一级市场为主，一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍主要以银行体系支撑着整个房地产行业的融资需求，其它机构发展并不充分或只处于起步阶段，二级市场尚未真正建立起来。证券市场在制度和体制上仍存在较大缺陷，住房抵押贷款证券化也才刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索，过于单一地间接融资，既容易引发企业的融资风险又给经济运行带来金融风险。另外，金融体系的不健全也是造成房地产融资障碍的一个重要因素。金融体系不健全，金融机构经营不规范，管理不严格，金融机构之间
32、缺乏合作，特别是信息共享程度低是目前我国金融体系的通病。同时，土地储备制度不完善，再加上银行监管不到位、缺乏有效的手日保措施等问题，向政府土地储备中心发放的土地储备贷款，也面临着较大的市场风险与信用风险。（三）融资方式具有局限性现有房地产融资方式除银行贷款外，还可以采用的有房地产信托、房地产产业投资基金、债券融资、上市融资、租赁融资等，但各种融资方式均有一定的局限性。在央行发布了121文件后，又相继出台了一系列规章制度，来限制房地产业的银行信贷，房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高。目前我国的信托融资还存在一些制度性的限制，如：法律政策的制约，信托产品的流通性问题以及信托计划的异地发行等，这些都
33、限制了信托流通市场的形成；我国房地产产业投资基金的发展也还存在着很多法律障碍，通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择，例如浙江省的绿城中国就选择了发行股票上市融资，然而现阶段我国股票市场正处于变革与规范的非常时期，国内房地产企业通过证券市场直接融资的不稳定因素较多，难度颇大，而且发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现；由于国家对发行债券主体要求严格，利率管制政策、企业债券信用评级系统尚未形成，长期债券面临利率风险较大，欠缺避险工具等原因，浙江的房地产企业债券的发行规模也很小。（四）受国家政策影响较大房地产业是我国国民经济的先
34、导型产业，它与整个国家的经济紧密相关。在房地产业的众多融资渠道中，受国家政策影响最大的是银行贷款。 浙江省房地产业协会，浙江大学房地产研究中心. 2009年上半年浙江省房地产业发展报告，2009.为抑制房地产开发的过快增长，同时也为了规避金融风险，自2003年以来央行出台了“121号”文件、“国六条”及“国十五条”等政策以及浙江省政府市政府出台的一些有关房地产发展的地方性金融调控政策的频频出台，银行信贷紧缩，房地产企业不得不寻找新的出路。随着2010年7月后一轮被称为史上最严厉的楼市调控，浙江一些房地产上市公司的再融资方案如同石沉大海，难以得到证监会的回应，使得资金链日渐趋紧的房产公司一筹莫展
35、。表3 2010年上半年国务院及有关部委房地产调控主要政策时间来源内容部门6月4日关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知规范个人住房贷款二套房认定标准住建部、人民银行、银监会5月19日关于土地增值税清算有关问题的通知加强土地增值税清算税务总局4月19日关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知未获预售许可证，开发商不得收取定金住建部4月17日国务院办公厅关于促进房地产房地产市场平稳健康发展的通知部分房价上涨过快的城市可暂停发放第3套房贷国务院办公厅4月16日2010年度全国住宅用地供应计划公布2010年计划住宅用地为18万公顷，优先供应保障性和普通商品住宅用地
36、国土部4月15日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知坚决遏制房价，实施差别化信贷管理，二套房贷首付不低于50%国务院3月23日关于首次购买普通住房有关契税政策的通知明确首次购买普通住房契税优惠政策财政部、税务总部3月18日国资委于18日下午召开新闻发布会要求78家非房地产业扬起退出房地产业国资委3月10日关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知从2010年3月起开展全国检查，打击违法用地，要求保障性和中小户型住宅工地须占七成国土部2月20日流动资金贷款管理暂行办法发布流动资金贷款管理暂行办法，加强资金约束，打击炒房者银监会1月12日央行宣布，自1月18日期，上调存款准备金率0.5个百
37、分点上调准备金率，回收流动资金，控制信贷规模人民银行1月10日关于促进房地产市场评委健康发展的通知抑制投机，控制房价，明确二套房贷首付不低于40%国务院办公厅（五）外资利用水平率低房地产企业资金进入退出机制不健全，使得房地产资金进来容易退出困难。由于一些相关法律不健全，国内的很多保险业资金和外资没办法进入房地产领域。目前，国际资本大多数都集中在基金上，而我国还未颁布产业基金法，基金的融资能力非常低，使得房地产基金很难采取国际通行的股权注入、收购资产、投资于抵押贷款资产等方式介入，加上我国房地产企业运作不规范、房地产市场不透明，阻碍了外资进入，阻碍了浙江房地产业的发展。（六）房地产企业信用差现象
38、严重我国金融业对全国30多个行业信用进行了内部排序，房地产行业排名倒数第四。信用保证的缺失使得房地产金融产品和运行机制难以得到有效运用和发挥，更有一些企业由于种种原因逃债、偷税、漏税，其信用度大大降低。个别房地产企业还恶意抽逃资金，拖欠帐款、空壳经营、悬空银行债权，造成信贷资金流失，严重损害了房地产企业的整体信用水平，不利于房地产企业的融资。五、浙江房地产企业融资问题的成因分析浙江房地产企业融资出现上述问题，是由多方面原因造成的，但归根结底是由于我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于浙江房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善，真正实现融资渠道多元化。这些问题的成因主要体
39、现在以下几个方面。（一）房地产金融缺乏创新工具与发达国家相比我国房地产金融创新工具较少。无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地产金融创新工具非常缺乏。没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。浙江作为我国的经济大省，依然存在着这个问题。（二）房地产金融体系效率不高金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行合理有效的配置，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足；另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到合适的对象进行投资
40、。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。浙江杭州等城市的房价的不断攀升，反应了快速积累的社会财富和无处释放的投资需求。（三）房地产融资体系还不健全当前我国证券市场的改革和发展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷。如监管机制不到位、股权分立，缺乏信用保证等。这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的发展还不成熟，致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大发展，从而导致我国房地产企业融资方式比较单一，其资金来源主要依靠银行贷款。这不仅加大了房地产企业的财务风险，而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度真正落实国务院关于推进资本市场改革开放和
41、稳定发展的若干意见中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定发展。（四）与房地产金融相关的法律法规还不健全由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设，对房地产企业的信息披露行为实行监督，有利于改变消费者的不利地位，提高资金市场运行效率。六、解决浙江房地产企业融资问题的对策建议（一）健全相关政策法律法规和融资市场体系我
42、国的房地产金融相关法律的不完善严重影响了我国的房地产市场，导致房地产市场的许多问题缺乏相关的法律法规作为指导，消费者在房地产市场中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设，对房地产企业的信息披露行为实行监督，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率。在信贷政策方面，对发展健康的市场要保，对有经济泡沫的市场要压；对大规模企业要保，对小企业要严格控制，做到有保有压。适当放松对房地产公司上市的严格限制，扶强淘弱，不能一刀切。鼓励将保险资金引入住宅融资市场。该资金比较适合投资住宅产业开发，有利于提高投资规模。引导国外资金进入房地产融资市场。鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投
43、资房地产业。在融资市场方面，完备的金融市场应当是银行提供房地产开发贷款、房地产按揭贷款等间接融资、房地产投资基金提供市场信用，这些构成一级房地产金融市场。信贷证券化、按揭证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成二级房地产金融市场，两个市场共同作用，形成完备的金融市场体系和风险分散体系。还需政府强化对房地产金融的宏观调控，积极防范房地产金融市场的风险。（二）建立多元化的融资渠道浙江居民储蓄存款，再加上保险基金、养老基金等民间资本已经形成了一个庞大的潜在资金市场。由于我国在发展房地产投资信托基金方面缺乏相关经验，建议可以借鉴美国的运作模式，通过房地产信托投资基金这种方式投资，推动房地产业的发展。
44、近几年来，由于商品房价格的不断攀升，居民购房贷款额直线上升，2006年末达到2.27万亿元，比年初增加3630亿元，同比增长19，增速比上年同期快3.3个百分点。从目前情况看，住房抵押贷款是商业银行的优质资产。商业银行将其视为改善资产结构，提高资产质量的有效途径。对商业银行来说，资产证券化有助于降低融资成本，增加筹资机会，扩大经营范围并提高收益率。对于房地产开发企业，通过此途径即可以克服银行借款进行表内融资受净资产不足的限制，又可以摆脱不能直接进入资本市场进行股权融资的困惑。2005年初，国务院同意由中国建设银行进行住房抵押贷款证券化试点，为下一步在我国金融市场扩大试点和全面推开资产证券化。（
45、三）放松规制，开拓房地产融资市场的资金来源资金来源是房地产企业的立足之本。由于房地产行业自身特点，它对金融始终保持着很强的依赖性，自有资金与银行贷款也一直是我国传统的房地产融资方式。但近来国家为了防止房地产过热，在金融政策上实施了一些宏观调控，同过去相比，银行信贷门槛提高了很多，许多开发商倍感资金压力。在这种情况下，房地产开发企业应积极拓宽融资渠道，根据企业自身特点，采用不同方法融资。浙江房地产企业应结合房地产资金需求的特点，结合股权融资和债权融资两种模式共同拓宽资金来源渠道。企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资、引入新的合作者的过程，这将对企业的发展目标、经营管理方式产生重大的影响。这样可以吸引大型企业的投资。大企业投资小企业的方式一般是收购、兼并、战略联盟、联营，吸引大企业投资，不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小企业内部管理水平提高、扩大市场等目标实现。（四）积极引进外资进入房地产市场房地产公司利用外资的方式可分两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资一般是成立合资或合作公司外商的投资构成外商资本金，间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的问题，但需要用外汇还本付息，除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大，但其对于国内房地产产业的融资
