商业计划书—峪口电子商务创新产业园区.doc

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1、峪口电子商务创新产业园区商业计划书目录第一部分：综述2第二部分：电子商务创新产业发展策划方案5第三部分：园区规划11第四部分：创业团队简介11第五部分：商业模式12第六部分：市场分析13第七部分：竞争分析16第八部分：战略规划与项目实施18第九部分：园区各种业务财务预测19第十部分：融资计划和收益分析21第十一部分：投资退出方案242011年5月18日第一部分：综述 北京市平谷区峪口电子商务创新产业园区（以下简称园区）由北京神峪华州电子商务公司（以下简称公司）全资运作，公司是为园区运作而成立的电子商务公司，注册地北京，注册资金100万元人民币。公司通过一系列融资、土地和温泉产权购买、房地产开发

2、、公共服务平台建设等，将发展成为一个专注于电子商务方面的高科技集团化式的股份有限公司：1、 公司将拥有园区土地、温泉、酒店、办公楼、仓储、创业楼群等全部产权；2、 公司将全资拥有电子商务交易、推广、服务等网络平台产权；3、公司将打造多种产品和平台品牌并拥有他们的全部产权；4、公司将重点以控股、参股、资源支持等形式帮助入住企业快速发展；5、公司本身将不开展和入住企业产生竞争关系的业务；6、公司将只做媒体、社交、营销、软件、物流仓储、客服服务等支撑平台，用来支持园区企业发展。这些平台将成为公司的重要无形资产。一、园区文化 优秀园区文化建设可以让园区永远昌盛发展，因此园区文化的建设核心如下： 愿景：

3、国际知名的、成功的、具有独创运作模式的电子商务园区！ 使命：建立新的商业文明，造福广大的消费者！ 核心价值观：采用先进的高新技术；遵循客户利益最大化为原则；发展低碳电子商务产业！二、园区位置： 园区位于中国北京东北部，国家级试点小城镇峪口镇区内。园区距离中心城区60公里，首都国际机场50公里，半小时车程。峪口位于北京山前地区，生态环境良好，适合科技园的规划和建设。 园区基地位于峪口镇区核心区范围内，土地总面积213.6亩（其中空白地152.2亩，旧厂区和行政办公区面积61.4亩），基地内有温泉井一眼，其余为大量的空地，属于规划未落实项目用地，适于进行近期项目建设。 园区具备七通一平条件（通上水

4、、通下水、通路、通电、通暖、通气、通讯）。三、资源稀缺珍贵1、由于国家强制性土地政策，北京地区可用于项目投资的土地已非常有限，该块土地为指标性建设用地，弥显珍贵。2、温泉井深2200.7米，日出水量为603.33方，水温41.5度。属于优质地热温泉水，适合医疗康复洗浴。四、为什么选择平谷峪口作为电子商务园区 1、电子商务适合在郊区发展l 电子商务的快速发展，导致在大城市仓库紧张，很多新兴的电子商务网站正在焦灼地四处找仓库。2011年第一季度，北京物流市场租金维持上升趋势。这些导致电子商务园区在城市里运作的成本高。l 国内绝大多数园区采用的发展策略是：知名的中大公司和品牌入住园区来带动其他电子商

5、务公司入驻园区。而峪口园区主导运行服务内容和平台，支持初创公司、中大学生、城镇居民和周边青年农民电子商务创业。然后吸引中小规模企业甚至大企业入园。l 劳动力资源丰富，通过园区培训辅导及一系列服务，可以帮助这些劳动力快速进入电子商务行业就业。l 郊区发展潜力大、扩展能力强（如人才、仓储用地等）l 五星级酒店保证具有高级会议活动场所，园区有先天优势环境。 2、峪口交通便利、位于北京1小时经济圈l 交通便利：北京首都机场到园区仅半小时路程，无拥堵车现象，适合电子商务国际化交流和发展；国际会议召开。l 即将建设的高铁或者轻轨靠近峪口镇。l 由于靠近首都机场，便于开展网上国际贸易业务。 3、电子商务园区

6、得到地方政府的全力支持l 峪口村镇领导的大力支持。l 峪口村基础设施发展已经很完备。l 峪口村镇领导有战略眼光，看好高科技、电子商务等新兴产业的发展 4、园区创办人之一、电子商务业务总负责人秦士存先生：作为爱国华侨，希望能为家乡的发展贡献力量l 从16岁离开家乡，到现在，峪口已经发生了翻天覆地的变化。在外面漂泊30多年，从北京的第55中学重点高中，到清华大学本科、硕士、讲师、副教授，再到美国ServGate在加拿大温哥华研究中心的主管，再到浙江清华长三角研究院外国专家，希望30多年积累的知识、经验、资源、人脉等贡献给家乡发展。l 盼望家乡和清华建立紧密合作关系：作为出自平谷的清华大学校友，也非

7、常盼望清华大学和自己的家乡平谷峪口建立紧密的合作关系。清华大学和峪口同在北京，地理位置方便（北京四环或者五环路=机场高速路=京平高速路=峪口镇），同属于北京1小时经济圈内。第二部分：电子商务产业发展策划方案一、 国际独创的园区运作模式 园区的建设和运作采用很多国际独特的模式，这些模式不同于国内外的各种园区运作。国际的独特性表现在： 1、面向众多电商创业者为主，园区提供五星级标准的电子商务培训、支撑和服务平台，入住企业可以在很低的成本下运作网店，快速发展，同时支持入住企业优势互补，共同抱团发展。 2、综合的发展模式。支持企业实体入园和虚拟入园模式创业。虚拟入园模式在国际是首创。 3、新农村建设：

8、园区将建设有青年农民电子商务创业示范区。集中在一个园区内，园区提供全方位服务，帮助青年农民通过电子商务形式开网店创业，在国际上是首创。 4、五星级园区服务体系和平台：电子商务园区五星级服务的概念提出在国际上是首创。 5、全新资源整合模式的市场化运作：这依赖于我们独特的资源和整合模式，有很多创新如电子商务文化特色的五星级温泉酒店、“北京-长三角-北美”的独特结合模式等。二、 园区发展战略 1、规划理念：经济园区化、园区产业化、产业高端化。 2、教育培训：作为园区重中之重的业务来发展，这个对于园区的可持续发展用人非常重要，也会持续提高峪口及周边村镇对电子商务的认识及应用水平。 3、清华校友资源重点

9、整合：成立清华校友创业项目重点扶植园中园。由清华全球各地方校友会、清华大学本部、浙江清华长三角研究院、河北清华发展研究院支持。 4、创业支持：园区重点孵化电子商务相关领域的软件研发、创意设计、品牌策划、网络营销、网络直销分销、国际贸易、现代物流、服务外包等自主创业项目。 5、园区发展布局：入住园区的企业总部必须设在峪口电子商务园区。企业可以根据需要在外面设立分公司或者办事处。园区也将根据需要，在北京周边、长三角地区、珠三角地区、香港、北美设立分公司或者办事处。三、园区核心业务聚焦聚焦一：优质纺织制成品l 产品以长三角地区的纺织制成品为重点。l 面向北京为重点，华北地区为补充的销售网络和平台。l

10、 主要属于有形产品类别。l 拥有丰富的长三角地区的厂家资源，如国家发明专利的单层双面立绒蚕丝绒产品、20多项专利技术的音乐枕系列产品。聚焦二：优质北美特色产品l 以北美特色产品为重点。l 奶制品、有机食品、保健品等为主。l 面向中国市场的销售平台和网络渠道。l 主要属于有形产品类别。l 拥有丰富的北美地区人脉和厂家资源。l 同时，打造北美园中园：打造北美高端商务区聚焦总部，北美行业联盟总部和北美高端交易平台。聚焦三：北京和河北周边为主的土特产品l 以平谷为核心，以北京和河北郊区为补充的土特产产品。l 建立电子商务销售平台和通路，如网上平谷鲜桃订购、北京同城快递业务。l 帮助打造几个知名的土特产

11、网络产品品牌。l 主要属于有形产品类别。聚焦四：以纺织制成品为主的对外贸易l 扩大外贸出口贸易，以优质纺织制成品为主。l 主要面向北美市场出口为重点。l 建立国际网络直销通路。l 北京国际外贸人员丰富。聚焦五：教育培训l 电子商务教育、培训、外包服务。l 主要属于无形产品类别。l 电子商务实训基地，主要是为企业提供电子商务人才的岗前实训。学员通过课程学习，达到一定的技能要求，实现进入企业后能够直接上岗工作。 随着电子商务技术的快速发展和应用，越来越多的传统企业开始涉足电子商务。而电子商务是一门新兴的学科，相关人才的培养和储备远远不能满足这种爆发式增长的需求。人才的缺乏制约着众多企业电子商务的发

12、展，面对严峻的现状，园区采用“依托社会资源办学、创新人才培养模式”。l 全日制大学、大专电子商务教育（和有办学资质的学校合办，以分校形式合作）。l 为高校毕业生提供岗前实训。聚焦六：旅游休闲产品l 主要属于无形产品类别。l 以平谷16景点的旅游、温泉酒店度假、平谷滑雪场、平谷乐谷、农家饭、农家乐、会议承办、VBD（商务休闲总部区）等为重点，发展社交、休闲、娱乐为重点的电子商务互动社交和销售平台。l 峪口镇VBD的开发进一步完善峪口商务发展生态环境，作为姊妹开发园区，它的业务如文化创意、动漫原创等内容，将促进峪口电子商务园区的发展。峪口镇着力打造的VBD。VBD（Valley Business

13、District）是商务休闲总部区的简称，由平谷区首次提出。项目位于峪口镇三白山浅山台地区域，占地83.3公顷，一期开发预计投资30亿元，用于基础设施的建设。该项目已完成控制性详细规划编制和审批工作，并列入镇域总体规划，进入土地一级开发阶段。项目一期建成后可入住100余家企业，集中在文化产业方面，未来还将陆续引进科技研发、金融、创意产业等企业进驻。四、园区功能模块配置：1、电子商务办公区：加拿大、北美、中国区、综合区。2、五星级酒店：会议室、CEO套房、商务区；酒店装修突出电子商务文化和特色，会议室为重中之重。3、仓储物流区：这部分区域，按照村镇领导指示，将单独开辟仓储物流用地，不安排在峪口电

14、子商务主园区内。4、实习区：实习生操作的淘宝等网店5、培训和教育：为建设的重中之重，解决园区的用工问题，提高园区员工水平。6、产品体验、购物体验区：增加线下体验，成为主要的旅游购物景点之一。7、公共服务区：图书馆、照相、网络平台，这样将极大简化和缩短网商的创业过程，帮助网商尽快盈利。8、公共实验室区：物联网、移动互联网电子商务，用于支撑园区的高科技持续发展。9、成果展示和交易区：用于各种成果的展示，可用于成果交易，完成国际或者国内的技术转移。10、云服务器区：支撑园区网络服务低成本运行。11、活动区：健身、球类、KTV、酒吧+高雅舞厅、棋牌俱乐部，提供吸引员工在园区长期工作的优美休闲环境。12

15、、电子商务一条街：位于园区外，实现网上和线下的完美互动。作为旅游观光点之一发展。13、电子商务配套加工区（虚拟区）：位于园区外，分散布局，集中管理。五、独特资源优势 1、充分发挥北京为中心的华北地区、长三角地区、北美（美国加拿大）区域各自优势，实现优势互补。 2、丰富的清华体系资源：清华全球各地方校友会、清华大学本部、浙江清华长三角研究院、河北清华发展研究院支持。 3、全球华人电子商务协会：全球范围整合电子商务资源-专家、企业、资金、教育培训。4、平谷区的唯一温泉在园区内，这本身可以吸引园区为旅游观光度假景点之一，提高园区知名度。六、园区运作特点1、园区以高档服务业运行模式来支持入园企业以低成

16、本的模式快速发展，将起草园区五星级服务标准。2、精准的人员招聘服务：为入园企业提供精准的用工推荐服务。3、商务、战略和技术辅导：为入住企业提供专家级的指导。4、建立实用深度的营销公共服务平台。5、品牌策划服务。6、产品数据处理服务。7、公共客服托管服务。8、仓储物流集中处理。9、虚拟入园服务。10、园区员工生活服务。第三部分：园区规划 创业园区分为南北两区：商务酒店，综合服务中心，国际电子商务学院，形成园区公共中心的北区。南区以小企业创业园为主，以组团形式布置，每个组团有自己的庭院以营造宜人的园区风格。具体请见园区建设规划-峪口电子商务创新产业园区.ppt。第四部分：创业团队简介一、董事长：

17、戴岩杰 从事房地产开发工作十余年，担任总经理。“顺嘉云宇房地产经纪公司”法人代表，董事长3年，销售房层几十万平米。成立了“世纪爱心（北京）建筑设计咨询有限公司”专门研究设计老年人居住用房。 就读于北京建筑工程学院，86年毕业后曾在乡政府，县政府做过行政工作人员，后到粮食企业（平谷粮食局）主管基本建筑，从事所学专业十余年，于97年创建近百家装饰装潢公司，为企业创收几百万元。二、总经理 ： 秦士存 秦士存（Sidney Qin）是浙江清华长三角研究院华裔加拿大籍专家、软件学术带头人、软件研究室主任，原清华大学副教授（1998年，清华最年轻的一批副教授）。浙江清华长三角研究院是清华大学在浙江省创办的

18、研究院，是浙江省正厅级单位。同时也是全球华人电子商务协会会长，嘉兴华清万通电子科技有限公司董事长，嘉兴佳宏电声科技有限公司全球营销副总裁，嘉兴天之梦蚕丝立绒礼品公司联合创始人和执行董事，北京艾克斯特有限公司联合创始人，嘉兴京凯云德科技有限公司联合创始人和执行董事，加拿大-中国科技协会长三角分会会长，嘉兴禾商俱乐部创办者和总负责人。 在科学调研方面，亲自走访了长三角地区100多家的各种类型的企业，调研他们对电子商务的看法和需求；同事搜集和阅读了大量的电子商务方面的资料，探索出了适合这些企业采用电子商务打造品牌、网络营销、建立网络销售通路等有效理论和方法。 在软件研究方面，确定了电子商务全程全网服

19、务软件为主要研究方向：包括网店前台系统、网店后台管理系统、支付系统集成、ERP(进销存系统、供应链管理、财务结算系统）、CRM(潜在客户挖掘、老客户管理和再次精准营销、订单跟踪、客户服务中心、短信)、网店数据分析系统、营销数据采集和数据库营销软件系统、社区电子商务软件（集成媒体、社交和商务功能）以及保证电子商务系统安全运行的信息安全保障技术。作为总策划师，组织研发人员开发了独立平台的B2C软件系统和社区电子商务软件系统。 在研究成果应用实践方面，带领运营团队，利用淘宝平台、阿里巴巴批发平台、拍拍平台、独立的B2C网店系统、社区电子商务网站、团购网站等平台，开展了电子商务全程全网服务模式的研究和

20、实践。 在商业模式上，对电子商务呈现的B2B、B2C、C2C、B2B2C、B2M2C、社区电子商务、Groupon团购模式等进行了深入研究，同时也在不断积极研究和探索各种新的商业模式。 在企业策划和管理方面，独立或者联合创办了数家电子商务方面的公司，在企业战略定位、商业模式确立、组建和带领团队，都积累了丰富的经验，也形成了一套针对电子商务公司的运作和管理的科学办法。 在国际贸易方面，对新型国际第三方物流服务进行了深入研究，对于国外英文电子商务网站、国外网络营销方法和途径也进行了深入研究。 在加入浙江清华长三角研究院之前，曾经是北京艾克斯特科技公司高级副总裁、信息安全事业部总经理。在他的领导下，

21、成功开发了基于网络处理芯片的防火墙/VPN安全网关设备、VPN客户端软件和信息防泄漏产品，这些设备和产品已经部署在政府和各类企业数百套。 在1999年2003年曾经是美国ServGate公司在加拿大研发中心的主管。成功主持和研发了一系列防火墙和UTM（统一威胁管理）产品，并且这些产品成功的销售到了北美、欧洲和一些亚洲国家。 在1992-1999年期间，作为清华大学讲师、副教授，主要从事计算机辅助设计/工艺/制造、计算机板材柔性自动生产线、计算机数控机床的教学和研究工作；同时作为公司创始人之一，自1994年开始共同创办了北京艾克斯特科技有限公司。艾克斯特公司是国内市场上并行工程和协同商务的领先者

22、，作为公司技术副总裁，准确地把握了企业的核心技术和产品发展方向，为企业的初期迅猛发展，起到了极为重要的核心作用。 二十多年来主要从事电子商务软件系统、电子商务商业模式、电子商务安全保障技术、电子商务服务模式、网络品牌策划和营销、新型第三方海外物流服务、防火墙、VPN、UTM、信息防泄漏、统一应用&安全智能一体化、CAPP/CAM/PDM/ERP等技术研究、产品研发、科研教学、公司高层管理等工作。具有丰富的国际产品开发和管理经验，对国际电子商务、信息安全和企业信息化领域有很深的研究和丰富的经验。曾获电子工业部部级成果一等奖；共发表国内外科技论文25篇；曾获“清华大学-优秀青年教师奖励金”奖。未来

23、的奋斗目标：成为著名的电子商务研究学者、著名的电子商务企业家和著名的电子商务资源整合专家。三、以全球华人电子商务协会和清华体系资源为支撑，园区集聚各种专业的运作人员、专家级顾问团，确保园区以高效、现代、专业的方式运营。第五部分：商业模式一、盈利模式：1、入住企业（包括实体入住和虚拟入住企业）销售产品的服务佣金提成。2、公司直接承担的知名品牌外包服务销售提成。3、帮助企业进行品牌策划和推广所获得的服务佣金。4、公司搭建各种平台的广告等收入。这些平台在23年会，将产生客观的访问流量，产生很大的无形资产价值。5、各种教育培训产生的收入。教育培训间接为园区创造的价值更大。6、五星级温泉酒店服务业产生的

24、收入。二、园区成长模式 1、整合优质资源是园区快速发展的最佳模式！l 国际资源：通过全球电子商务协会、加拿大各种华人协会、美国各种华人协会集聚国际资源。l 国内人脉：清华大学校友会资源、清华大学本部、浙江清华长三角研究院、河北清华长三角研究院、深圳清华技术研究院；各级政府关系；投融资界关系。 2、园区对周边经济的拉动效益，反过来会进一步加速园区的业务发展，提高园区知名度从而加速园区的发展进程：l 预计会集聚增加加工产业的发展：定位为纺织家纺半成品最后的加工（最后工序、吊牌、包装等后续加工），这样可以发挥地方劳动资源丰富的优势。农产品和深加工产品的封装线。北美优质产品的最后封装产品线等。l 青年

25、农民的淘宝等的创业会急剧增多，一个人全时做淘宝，平均估计第一年销售额可以在30万100万之间，利润在10%30%之间。这依赖于园区对这些青年农民的培训、货源支持、网店装修支持和推广支持等。l 会拉动峪口周边的餐饮、健康娱乐等服务业的发展。l 会推到平谷旅游业的发展。l 提升峪口的知名度，从而给峪口带来更多的引资、创业和产业化的机会。l 需要物流车辆上千辆，带动峪口及周边的家庭致富。第六部分：市场分析 电子商务投入少，经济拉动作用明显，且符合国家战略，能得到政策扶持。电子商务通过十多年的发展，现在已经进入快速成长期，而智能移动设备的普及和移动互联网的发展，又给电子商务带来了巨大的新的发展机遇。一

26、、市场规模 Enfodesk易观智库数据显示，2010年第四季度中国网上零售市场整体环比增长29%，全年规模达到5200亿元。其中，B2C市场规模约1040亿元，占网上零售的20%，比值持续上升。易观预测，这一情况将持续上涨，到2013年，B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。二、符合国家战略 1、商务部发布关于促进网络购物健康发展的指导意见核心内容摘录如下： (二)主要目标。完善服务与管理体制,健全法律与标准体系,改善交易环境,培育市场主体,拓宽网络购物领域,规范交易行为,推进网络购物发展,满足消费者需要,力争到“十二五”期末网络购物交易额达到我国社会消费品零售总额的5%, 部分电子商务

27、发展起步较早的地区达到10%左右。 (四)拓宽网络购物领域。拓宽网络购物商品和服务种类,拓展网络购物渠道,满足不同层次消费需求。扩大服装、家电、家居装潢、图书音像、通讯数码、电脑及配件、汽车等商品销售。大力发展铁路、公路、民航、船舶客票、旅游及酒店网络预订与服务。积极拓展房地产、药品、保健品、远程教育、家政服务等适宜网络交易的商品和服务。整合社区商业服务资源,发展社区电子商务。支持移动电子商务发展。 (五)鼓励线上线下互动。鼓励流通企业以门店销售支撑网络销售,以网络销售带动门店销售。利用流通企业已有品牌优势、实体网点资源和物流配送体系,为网络销售提供丰富的商品、良好的信誉和优质的服务。积极探索

28、“线上市场”与“线下市场”互动营销方式,扩大销售。鼓励企业面向国际市场在线销售和采购,开拓国际市场。 2、温总理去年6月视察阿里让电子商务未来更明朗：温总理的每次企业视察都被看作是一个行业发展的风向标：在韩国亲自打通TD视频电话，让中国3G很快商用；温总理视察比亚迪汽车，让中国的混合动力汽车计划更明朗。视察阿里巴巴是温总理第一次视察电子商务公司，这必然推动中国电子商务的快速发展，特别是将加快电子商务相关法律法规的出台，加快传统企业触网。 3、今年3月，发改委、商务部等5部委已联合出台指导意见，开展国家电子商务示范城市创建，而据可靠消息人士透露，由工信部、发改委等9部委联合制定的电子商务“十二五

29、”规划草稿也已经完成撰写与意见讨论，有望在近期通过。三、电子商务产业链发展潜力巨大1、很大的产业需求，很大的产业链。2、有形产品：现在网络销售额只占传统销售额的2%（发达国家4%15%并且也在快速发展中）。3、B2C、社区电子商务在快速发展，将有很多发展空间。商家B2C网上直销更容易获得网民信任，服务更有保障，逐渐发展为网购主流模式，而C2C的发展会越来越受到限制。园区的入住企业将以公司商家的形式网上开店，园区保证产品质量和服务，这个模式符合B2C为主的发展趋势。4、行业B2C、同城B2C、企业B2C巨大细分市场将是园区企业重点发展的空间。5、社区电子商务、新型团购模式将为不适合网上销售的产品

30、如餐饮等服务行业产品，提供更加经济快捷的商业模式。6、移动电子商务的快速发展：移动互联网是一个非常大的行业，包括早期的技术软件、支付、娱乐、社交、电子商务、营销等。第七部分：竞争分析一、北京和周边开发区1、北京通州商务园（重点打造电子商务园区）：到2015年末，一主（通州商务园）“电子商务总部基地”：力争引进50家以上有全国影响力的电子商务企业全国总部或区域总部，利用集聚规模形成强大聚集效应；两辅“电子商务物流基地”：通州物流基地引进40家以上“总部+物流”型电子商务企业，张家湾镇、通州经济开发区西区引进40家以上电子商务物流中心。这个园区主要是吸引有规模电子商务企业入住的方式带动园区的发展。

31、2、燕郊国际高新技术产业开发区()：综合开发区，包括“人才家园”和“创业园区”等，没有专属的电子商务园区。3、北京中关村科技开发区（)：侧重电子数码等产业为特色，没有专属的电子商务园区。4、北京CBD（中心商务区）（)：主要是综合商务区，没有专属的电子商务园区。5、北京上地信息产业开发区: 主要集聚信息产业的各种企业，没有专属的电子商务园区。6、北京经济开发区（亦庄开发区）（）：以高新技术产业和先进制造业集聚发展为依托的综合产业新城，是辐射并带动京津城镇走廊产业发展的区域产业中心。属于加工园区。7、朝阳电子商务示范区：2011年3月，北京市朝阳区也提出了“创建国家电子商务创新应用示范区总体方案

32、”。方案中，朝阳区提出了6大任务，主要定位于高端商务区聚焦总部，行业联盟总部和高端交易平台。该园区一开始定位于高档，不同于峪口电子商务园区先走“大众路线”，“草根创业”，“农民创业”等模式。二、 国内其它电子商务园区 杭州市政府已经将杭州定位于“电子商务之都”，重点发展电子商务产业，网易、IBM等公司已经开始在杭州建立总部和基地。滨江电子商务园区、东方电子商务园暨“杭州网商园”、杭州下沙电子商务园区等已经发展有一定规模，但是主要以政府建设的电子商务园区，以出租办公房、场地和提供物业管理服务为主。 在上海市的“电子商务十二五规划”中，上海市计划到2015年，打造电子商务园区，引进30家国外知名电

33、子商务企业在沪设立总部。 广东省、深圳市亦在电子商务的“十二五规划”中提到，积极打造电子商务产业集群。 上海和广东等地区的电子商务园区都属于政府建设的电子商业园区，以出租办公房、场地和提供物业管理服务为主。三、国外园区： 从美国硅谷，到哥本哈根的机场商务花园 从伦敦剑桥商务花园，到慕尼黑伊萨办公区 风靡全球的花园式低密生态办公模式，影响世界的商务变革，但是国外还没有专属的电子商务园区，没有针对电子商务行业的五星级园区服务模式。第八部分：战略规划与项目实施一、 五年总体规划第一年立项，手续办理，土地拆迁；网络平台开始启动设计第二年房地产建设项目开展；仓储物流先行，培训，网店开通；网络平台建设，招

34、商开始第三年园区全面建设完成；电子商务业务全面运作第四年辅导有潜力的企业为上市做准备；在园区外拓展分园区第五年主体公司最上市准备，至少帮助5家控股或参股企业（争取15家）在国外创业板上市（可以和实体加工企业整合达到上市要求）二、 招商 1、仓库建设先行，培训先行：分批辅导入园企业开始淘宝等电子商务平台开设网销店铺。 2、公布创业扶植机会：向全球华人征集创业计划书。 3、吸引有一定发展基础的电子商务企业入住。 4、辅导有基础的企业进一步融资。5、已经发展起来的企业，帮助他们完成上市，首选加拿大创业板，也可以和实体企业合并、融资和上市一并完成。三、 运作机制1、园区筹备和运作初期，采用扁平化式管理

35、。2、园区创始人亲自挂帅，直接领导各个工作小组开展工作，确保高效率运作，各项任务执行到位。3、通过科学完善的督导机制，确保任务或者制度贯彻执行到位。4、前期暂时不设置其它副总管理职位。5、配置多名助理协助管理。第九部分：财务预测注：此部分不含园区房地产开发增值的收益。一、园区建设运营后的第一年1、酒店年销售额：3,650万元毛利收入：1,100万元2、培训年销售额：2,280万元毛利收入：1,000万元3、产品销售1000家淘宝等网店，年销售总额5亿元。园区按照20%提取服务佣金：1亿元4、品牌外包服务服务于5个知名品牌的网络销售外包服务总共销售额：1.5亿万元提取服务佣金（按照30%提取）：

36、4,500万元5、品牌策划和营销推广年销售额：1,000万元毛利：500万元6、网络平台年销售额：500万元毛利：200万元合计：园区建成后第一年，销售额7.2亿，毛利1.7亿二、 第二年的财务预测：比上一年翻倍增长：销售额15亿，毛利3.5亿三、 第三年的财务预测：比上一年翻倍增长：销售额30亿，毛利7亿园区建成运营三年后（约5年后），园区无形资产价值在150亿元（按照销售额的五倍估算）。第十部分：融资计划和收益分析一、园区建设规划所需资金 总计投资30万平米约15亿元人民币（其中2亿用于土地征用）：l 4万平米酒店大约3亿元人民币；l 1万平米商务电子办公楼大约0.5亿元人民币；l 3万平

37、米电子商务教学楼大约1.2亿元人民币；l 21万平米商务电子创业服务楼大约6.3亿元人民币以及服务设备1.5亿元人民币；l 1万平米商务电子专家科研楼大约0.8亿元人民币。二、融资计划融资计划按照两期进行：1、第一期，融资人民币：5亿元人民币，占公司总股本的55。说明：此地原属于商务、住宅用地，在当地政府和公司努力之下才得以变通，改变土地使用性质，创造出更高价值。2、第二期，融资人民币：12亿；因为原有公司估计升值到18亿（包含土地产权、温泉产权、五星级酒店产权和所有其它无形财产），所以第二期融资的12亿资本占公司总股本的40%三、资金用途（一）、第一期资金用途1、项目征地（1）原有集体建设用

38、地旧厂区和行政办公区，温泉井一眼（大约3000万元）、冷水井一眼（大约300万元）、配电室200KW一座，先进行地上物评估，以公司购买形式征收，大约一亿元人民币。占地61.4亩地（61.4666.67=40933.538）（说明：此评估按平谷区同等房屋评估底线价格评估）。（2）手续办理后，土地由土地局上市，土地定向性质，即为电子商务、酒店、商务休闲用地挂牌。土地方（峪口村政府）和镇政府保证在合理价格上让我们摘到挂牌土地（用为园区建设）。总占地213.6亩地【包含未征耕地：152.2亩地（152.2666.67=101467.174），总计：142400.712】，大约一亿元人民币。2、酒店建设

39、资金4万平米酒店大约3亿元人民币。（二）、第二期资金用途1、开发园区其它房地产建设项目，需要资金10亿2、5000万园区运作资金3、1.5亿为园区创投资金四、收益分析：1、摘牌成功后的收益分析（1）如果别人以商务住宅用地挂牌价为3亿元人民币，其中住宅占地27万平米，酒店占地3万平米。（在2009年平谷区1号地摘牌价20.8亿元人民币，26万平米住宅地挂牌）按此地段价格房产销售估计每平米9千元左右，故此楼面地价45千元左右计算，预计总摘牌价约为13亿元人民币。分析如下：27万平米9000元/平方米（大产权住宅）=24.3亿元温泉井0.5亿元 总计收入：24.8亿元住宅开发成本建安费27万平米22

40、00元/平方米=5.94亿元这样看来，（24.3亿元-5.94亿元=18.36元）挂牌费用和利润成反比，挂牌费用高，所得利润少。因此，经过第一轮融资的资金3亿和创始方的运作，摘牌成功后公司资本升值到18亿。(2)拿到土地后，公司进行园区建设，运作模式是将创业园区用房分租给创业者，一次性出租收费作为创业园区收入，按每平米5000-6000元（当地房价6000元左右，属于小产权房），按这样计算收入在10.512.6亿元人民币（或将按他们投资方式给予每年回报率5%利息），此创业房与住宅房设计一致。（3）当地政府对此项目支持，可能有大约几千万的政策扶植。2、摘牌未成功的收益分析（1）、地上物评估价一亿

41、元人民币是公司以购买方式征收，这样公司具备了一级开发上市的主体，在第二次上市评估价格时公司比购买时高出五千万元人民币，即盈利五千万人民币。（2）、即使别人摘得此地，我们也会得到摘牌收入，10亿元8%=0.8亿元人民币。0.8亿元+地上物评估差价0.5亿元=1.3亿元人民币。第十一部分：投资退出方案一、土地摘牌未成功的情况投资本金5亿返还第一期投资者；所获得的盈利按照股份比例分配。二、土地摘牌成功的情况1、主体公司收益分析园区五年后，公开上市（IPO）。上市时：有形资产估值：30亿无形资产估值：150亿总上市资产：180亿。各投资方可以按照上市公司的规定，出售股票退出。退出时市盈率至少在10以上。2、园区风险投资给创业企业所获得的收益以上收益只是园区主体公司的收益分析；不包含园区公司投资各种创业企业所占股份的收益。下面是园区风险投资给创业企业所获得的收益分析： 1.5亿园区风投资金，平均以100万现金及园区资源投资到150个入住园区企业，占有这些公司51%的股份。按照这些公司有10%的公司即15个公司可以通过各种方式（并购、合并、借壳）上市，市盈率在100以上，共获得直接收益7.65亿（不计算促进园区发展获得的间接收益）。