房地产开发成本财税处理疑点、难点、要点讲义听课笔记.doc

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1、房地产开发成本财税处理疑点、难点、要点精讲研讨会讲义杨文国第一节 成本计算总则一、开发产品成本会计核算口径、企业所得税计税成本和土地增值税扣除项目的区别与联系 (一)企业所得税和会计口径区别与联系国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知(国税函2010148号)：根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。 (二)土地增值税和会计口径区别与联系国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知(国税函发1995110号)第五条

2、第二款第(三)项：根据新会计制度规定。 92年出台的两制。(三)企业所得税和土地增值税扣除项目区别与联系1.据实扣除与定率扣除2.特定项目不同处理标准(预提费用、利息)二、开发产品成本计算周期与会计核算报告期的关系 第二节 成本对象划分原则一、企业所得税计税成本对象的判定原则和实战税务稽查 以下六个原则，会计上没有，是新31号文件规定的。(一)可否销售原则 如物业管理用房是业主共有、小学要赠给政府等。(二)分类归集原则(三)功能区分原则 (四)定价差异原则 商业与住宅(五)成本差异原则 砖混结构等(六)权益区分原则 是代建还是自己开发。我省2000年93号文件。第四条理解有问题，不能垫付资金的

3、理解不正确。是惠彦超起草的，浙江取掉了我省的第四个条件，不以受托方的名义办理工程结算。以下是总局2000年指令性检查时发现的，各省报自己的案例。共360个案例。例题1：重庆市恒大绿洲项目，规划用地面积9万平方米，建筑面积38万平方米，主要修建小高层和高层两种形式的住宅，有幼儿园、综合楼、风情商业街、车库等配套设施。主要是说成本对象的不同。例题2：重庆市碧桂园桃花新城，规划用地面积28.88万平方米，建筑面积约42.45万平方米。开发产品类型主要有：虹桥花溪的双拼别墅、联排别墅和桃林画坊的多层洋房、高层洋房及地下车库、地上车位，配套设施有：幼儿园。 案例分享：青岛混淆成本核算对象偷税案件。二、房

4、地产企业所得税成本对象和土地增值税清算对象的区别与联系(一)各地土地增值税清算类型划分标准对象土地增值税清算对象1土地增值税清算对象2土地增值税预征对象文号财税2006187号国税发200991号 财税200621号国税发201053号类型1.普通住宅2.非普通住宅1.普通住宅2.非普通住宅3.其他1.普通住房2.非普通住房3.商用房 杨：省地税局准备修改土地增值税5%的核定征收率。(二)房地产企业土地增值税清算的分期项目判定方法鄂地税发2008211号、吉地税发200777号、青地税发2008100号、大地税函2008188号、苏地税发200972号、琼地税发2009187号、厦地税发201

5、016号。建筑项目核准证书、建设工程规划许可证（倾向于此）、建筑工程施工许可证。两类三类京地税地2007134号、津地税地201049号渝地税发2010167号、厦地税发201016号 辽地税发2007102号、皖地税函2007311号青地税发2008100号、云地税发2007180号 鄂地税发2008211号桂地税发200844号 第三节 成本项目类型一、土地征用及拆迁补偿费企业所得税（更细、更多）土地增值税（行业财务制度）指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关

6、税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。(一)契税计税依据与扣除1.拆迁补偿费和城市建设配套费财税2004134号 注意是全部经济利益。特别注意：计税依据的陆续发生特点与契税纳税义务发生时间的冲突与协调。计税依据陆续发生，不好把控。吉林规定比较细。财税2005年45号，仅适用于住宅。2. 减免(返还)土地出让金的契税计税依据国税函2005436号返还出让金，契税是全额征收的，436号文是对北京的答复。3.契税在土地增值税清算中的扣除方法土增税细则扣除第一

7、项“有关费用”不应当包括税，这是错误的理解。4.城镇居民拆迁补偿住房契税政策优惠政策范围的限定 (二)货币拆迁和产权调换拆迁营业税、企业所得税、土地增值税、会计处理分析1.营业税(1)计税依据和纳税义务发生时间的协调营业税暂行条例实施细则基本规定国税函发1995549号，（是对外资企业的批复，因为营业税不分内外资，都适用。）、豫地税函 2011212号、冀地税发200093号说了旧城改造的涉税问题。第三条、珠地税发2005415号河北包括土地成本和建安成本。如：(2)购置土地环节票据的取得土地出让票据、土地转让票据、拆迁补偿票据国税发1993149号、国税函2008277号、国税函200952

8、0号 拆迁费票据国税发1993149号和国税函2009520号2.企业所得税确认收入时限和计税依据国税发200931号：第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确

9、定。按交付时的市场价格确认收入计算回迁户的企业所得税。3.土地增值税确认收入时限和计税依据国税发2006187号第三条第(一)项：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。国税函2010220号第六条第(一)项。4.会计处理的入账时间和入账依据企业会计准则第7号非货币性资产交换及其指南(三)旧城改造取得的土地出让金返还

10、的会计处理、营业税、企业所得税、土地增值税处理河北没有文件，返还部分冲减成本，所得税属于补贴收入，土地增值税冲减土地成本。1.会计处理企业会计准则第16号政府补助2.营业税3.土地增值税青地税发2008100号、大地税函2008188号、豫地税函2011212号4.企业所得税企业所得税法实施条例第二十二条、青地税函20114号(四)土地闲置费的会计处理、企业所得税和土地增值税的处理区别与联系1.土地闲置费的征收闲置土地处理办法 二年以上 闲置费不纳印花税，通常各地规定不征收契税，但重庆是征税的。思考题：土地闲置费是否缴纳印花税，是否缴纳契税？2.会计处理财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处

11、理问题的通知(财基字1995第938号)第三条规定：以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。会计原来在管理费用中列支，是否计入成本呢？关键是对这笔款的认识问题。是罚款？是民事违约？何道成认为可以进成本。可能是受大企业的压力影响。2012年国土局下文件，不得计入成本。3.土地增值税国税函2010220号第四条 不能税前扣除4.企业所得税(五)青苗补偿费、高层遮阳费的入账凭据和被补偿方是否需要征收营业税和个人所得税1.青苗补偿费营业税与个人所得税征收与否分析

12、国税函发1995079号和国税函发199787号 原来征收营业税，辽宁征过税老百姓告到法院总局才下了一个文件。现在是免税的。2.高层遮阳费营业税与个人所得税征收与否分析不征收营业税。在税目中找不到。也不征收个人所得税，因为税目中找不到。放在其他所得要经过财政部下文件。3.支付业主违约金的票据与个人所得税分析皖地税函1999119号、国税函2006866号、国税函2006865号 安徽黄山一案例，总局发文前黄山已下的决定无效。支付给业主的违约金一般不征收个税。(六)房地产企业因购置土地而缴纳的印花税的会计核算与土地增值税、企业所得税的内在联系1.会计处理变化施工、房地产开发企业财务制度第五十五条

13、、企业会计准则第1号存货2.土地增值税财税字199548号第九条所得税可以扣，但土地增值税不可以扣，在管理费用中处理。3.企业所得税企业所得税法实施条例第七十二条(七)房地产企业因购置土地而缴纳的土地使用税的会计核算与土地增值税、企业所得税的内在联系就在管理费用中处理1.会计处理施工、房地产开发企业财务制度第五十五条2.土地增值税琼地税函2007356号、青地税发2008100号、大地税函2008188号3.企业所得税 (八)房地产企业购置“半拉子工程”环节的营业税、土地增值税和企业所得税分析1.直接转让(1)转让土地的合法性认定标准城市房地产管理法第三十九条、法函200324号 投资达到25

14、%以上，有的不够条件，先借款完成25%以上再转让。(2)差额征收营业税的适用条件财税字200316号第二条第(七)项、第三条第(二十)项，国税函200583号第三条、国税函2007645号看上一个环节是销售不动产、还是转让无形资产，无形资产不能抵？对吗？(3)土地增值税国税函发1995110号第六条、国税发2006187号第二条第(一)项必须清算。2.转让股权(1)营业税国税发1993149号和财税2002191号 不征税。(2)土地增值税正常撤资股权转让不征收土地增值税，转让房地产为盈利目的的股权转让征收土地增值税。皖地税政三字1996367号 转让部分股权暂不征收土地增值税。国税函1997

15、700号转让全部股权且资产主要表现为房产和土地，征收土地增值税 国税函2000687号 给广西的答复。最后不了了之，尽管总局有答复。是对公司征税还是对股东征税，应当是按取得收入的股东征税。如：原来股东征地100万元，卖了1000万元。别人再开发时要扣除1000万元。（3）印花税国税发1991155号 （4）企业所得税 纳税地点：国税函2010150号福建持有广西的股权，转让时按法人所得税的原则在企业所在地缴纳企业所得税。纳税时限：国税函201079号股权转让收入一次性确认还是分摊：国家税务总局2010年第19号公告股权转让损失限额内扣除还是一次性扣除：国家税务总局2010年第6号公告 你分期付

16、钱的，也要一次征收企业所得税。 二、 前期工程费（两者基本一致）企业所得税土地增值税（行业财务制度）项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 (一)开办费与筹建费的区别1.开办费的会计处理（从原理上讲不符合资产的定义，能带来未来的经济利益吗？）行业会计制度、企业会计制度、企业会计准则核算的变迁准则中管理费用所说的开办费的定义2.开办费的企业所得税处理两法合并前(内资、外资)、两法合并后 国税函1997年191号（已废了），目前就以营业执照设立日期为准。3.筹建费的含义与

17、会计处理 财会2007年14号国税函2009年98号国税函2010年79号文件现在执行2012年15号公告(二)异地勘察设计公司、咨询公司的营业税纳税地点，开具给房地产公司发票应当是其机构所在地发票还是劳务发生地发票1.勘察业务按照服务业还是建安业纳税(1)服务业与建安业之争建设工程勘察设计管理条例293号、国税发1993149号(2)新旧合同法的归类与印花税税目税率表关系中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国合同法、印花税暂行条例 2.外出经营税收管理证明的开具时限和方法税收征收管理法实施细则、税务登记管理办法、国家税务总局公告2011年第21号 3.营业税的纳税地点调整与发票关系旧细则第

18、12条、财税200316号第六条、新细则第14条(三)防雷检测合同按照加工承揽合同还是按照技术合同贴花（应按测试执行，89年技术合同的解释不包括防雷检测。）1.中华人民共和国防震减灾法2.印花税税目税率表3.(1989)国税地字第34号(四)新建住宅小区供电配套设施工程费 吉地税发201195号 湖北一公司在石家庄建一热力厂，每个小区要付接口费，产权是热力公司的，他找施工队挖沟，施工劳务是工程公司开给热力公司，财税2005年165号第八条。我们认为是让渡管道若干年的使用权，应按服务业征税。吉林是按建安业的税目征税的。三、建筑安装工程费(一)建筑安装业总承包人是否仍然需要履行营业税扣缴义务？再分

19、包和转包的税收待遇发生何种变化？建设单位、总包方、分包方、转包方之间的纳税关系和发票开具方法是什么？1.建筑业差价课税调整旧条例第五条 （三）项：建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。新条例第五条第（三）项：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。九江1998年溃堤就是因为层层转包，最后工程应用的钢筋都是竹竿。2.建筑业营业税扣缴义务人的调整旧条例第十一条第（二）项：建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。旧细则第二十九条第（一）项：境外单

20、位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。 财税2006177号第一条：纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：（1） 建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。（2） 纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 新条例第十一条 营业税扣缴义务人： （1）中华人民共和国境外的单

21、位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。 （2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。 （二)房地产企业受托代征建筑业营业税的操作程序1.签订委托代征协议。 2.受托代征人支付工程款同时，扣收税款，填开一式三联代扣代收税款完税凭证。第一联(存根)，受托代征人留存，作为扣收税款账簿的记账凭证。第二联(收据)，交纳税人收执，作为完税凭证；第三联(报查联)，由受托代征人向税务机关税收会计办理票款结报。 3.受托代征人自行填开税收通用缴款书向银行缴纳所扣税款。4.受托代征人

22、持票款结报手册和代扣代收税款报告表，连同税收通用缴书存根联和代扣代收税款凭证报查联向税务机关税收会计结报票款。5.或者由受托代征人持票款结报手册和代扣代收税款报告连同代扣代收税款凭证报查联向税务机关申报代征税款，由税务机关填开税收通用缴款书交扣缴义务人持以向银行缴款。 (三)房地产企业受托代征建筑业营业税会计核算1.支付工程款的同时进行代征借：开发成本建筑安装成本贷：银行存款 应交税费应交受托代征税款 2.申报缴纳借：应交税费应交受托代征税款贷：银行存款(四)房地产企业尚未支付的质量保证金如何进行财务、土地增值税和企业所得税处理？1.质量保证金的含义房屋建筑工程质量保修办法（中华人民共和国建设

23、部令第80号）质量缺陷保证期建设工程质量保证金管理暂行办法 (建质20057号)建设工程价款结算暂行办法(财建2004369号)比例是1030%，7天内付款等。工程进度款支付等规定。2.会计处理(1)扣留质量保证金 借：存款 贷：应付账款 质保金对方不应当给我们开发票。但土地增值税就吃亏了。 (2)支付质量保证金3.土地增值税国税函2010220号第二条4.企业所得税(五)房地产企业如何准确把握建筑安装类工程“发票开具金额、账面入账成本金额、建筑安装业营业税计税依据”三者关系1994-2008年政策规定2009年之后政策规定原细则第十八条： 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结

24、算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。财税199545号第一条： 纳税人从事建筑安装工程作业中的“其他工程作业”，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。新细则第十六条： 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。甲供料政策对比2003-2008年政策规定2009年之后政策规定财税200316号第三条第（十三）项: 通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接

25、头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。国税函200583号第二条：财税200316号项的规定适用于所有建筑安装工程作业（包括一般工程和跨省工程）。新细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。设备政策对比河北省设备和材料划分标准国家设备和材料划分标准2006-2008年政策规定2009年之后政策规定财税200

26、6114号： 纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。新细则第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。装饰政策对比1994-2008年政策规定2009年之后政策规定旧细则第五条： 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视

27、为提供应税劳务，应当征收营业税。 纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。 国税发2002117号：销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入征收营业税：（一）必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；（二）签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。 凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。新细则第六条： 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或

28、者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。 新细则第七条： 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；国家税务总局公告2011年第23号 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务

29、机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。混合销售政策对比例题1：2009年1月1日后，涉及建筑行业的计税和发票开具情形实例分析项项目情形计税依据发票金额乙包工包料1200万12001200建筑工程，甲供料200万，乙劳务1000万12001000装饰工程，甲供料200万，乙劳务1000万10001000甲供设备200万，乙劳务1000万10001000乙供设备200万，乙劳务1000万12001200乙销售自产塑钢门窗1000万，安装200万10002001000200乙销售购买塑钢门窗1000万，安装200万12001200建筑业营业税纳税申报表的填报方法、浙江批复、广东和

30、海南规定。申报表：问题甲供材收入填1200，发票开1000。看申报表填表说明原签订了包工包料的合同，但后来一部分材料是甲供，一定要补充一个合同。异常甲供材应当缴纳增值税，建筑商全额开建安发票，然后用购进的材料抵顶工程款，这是要视同销售的，有的地方按3%补税，还没有按17%让你补税。四、基础设施费企业所得税土地增值税（行业财务制度）指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 思考题：

31、房地产开发项目中的绿化工程如何缴纳流转税？农产品销售增值税政策变迁和绿化工程征收营业税的由来。1.房地产企业从苗圃购置花草树木再由自身员工栽种 不征税2.房地产企业从苗圃购置花草树木并由苗圃栽种 免税3.房地产企业绿化工程直接由绿化工程公司施工 要开建安发票政策分析国税函1995年156号 园林绿化是房开捣鬼的一个主要方面。农业生产者不纳税。二次流通的要纳税，这是外购的农产品。财税字1995年52号 种子种苗不征税财税2001年113号有的在地里种了几天再卖，按自产就不纳税，但要认定你这是一种保存方法就要征税了。员工自己种植的不征税，你是发工资，自己为受雇单位提供的劳务。五、公共配套设施费企业

32、所得税土地增值税（行业财务制度）指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 (一)公共配套设施产权的判定原则物权法、法释20097号、物业管理条例。(二)公共配套设施的企业所得税和土地增值税处理1.企业所得税的政策调整2.土地增值税处理基本原则3.车位租赁收入和出售收入是否征收土地增值税，车位应当认定为普通住宅还是非普通住宅。车位有地上地下之分，签合同三类：出售但不能办证、出租只有几十年的使用权（但法律规定不能超过20年、第三种签20年以下合法的。出租的也要征收土地

33、增值税。辽宁2010年改过来的，形式重于实质。天津也有规定。“地上面”还是“地上的”建筑物？河北省车位是征收土地增值税的。但属于哪一类呢？应当放到第三类。一般3537平米，因为道路要公摊。(三)深圳某外资房地产企业就地下车位是否单独核算问题行政复议深圳国税案件深圳国税的案件涉外企业2300多万元的税(四)重庆公共配套设施成本核算错误偷税案件未按规定给学校分摊土地成本，造成一期工程多摊成本。棋牌室不应当进公共配套设施，什么人都来消费。六、开发间接费企业所得税土地增值税（行业财务制度） 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工

34、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 工程监理费应放在开发间接费。如放到了建安成本，税务局会说你的建安成本超标。思考题：房地产企业不同种类营销设施的财税处理方法？1.临街的开发产品装修后作为营销设施。如：临街的门市作为开发间接费用。2.租赁的房屋装修后作为营销设施。从长期待摊费用转到销售费用。3.项目宗地范围内临建作为营销设施。最后要拆除，通过固定资产提折旧。4.项目宗地范围内的物业管理用房作为营销设施，销售完毕移

35、交前期物业管理。穗地税函2008年342文件土地增值税方面第四节 预提成本一、会计规定施工、房地产开发企业财务制度第五十八条：预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，由企业根据具体情况确定，报主管财政机关备案。预提数与实际数发生差异时应及时调整提取标准。多提数一般应在年终冲减成本费用。预提费用当年能结清的，年终财务决算不留余额；需要保留余额的，应在财务报告中予以说明。二、土地增值税国税发2006187号：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。重庆有特殊规定担条件从严。三、企业所得税(一)两法合并前的内资企业所得税国税发20

36、0631号第八条第(一)项第5目：计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。(二)两法合并前的外资企业所得税国税发2001142号第六条：企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。 (三)两法合并后的企业所得税1.建筑安装成本的预提出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下（完工的证明税法上三个条件），其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额（怎么理解，

37、青岛下文是指每一个成本对象的）的10%。准确掌握：建筑安装成本预提的时限、条件、依据、金额。何时预提？预提后超过合同总金额的部分不能预提。如已开950万元，合同总价1000万元，最多提50万元。2.公共配套设施的预提公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(1)不可混淆公共配套设施和基础设施。(2)如何理解预算造价合理预提？(3)已经预提但是多年仍然未建造，如何处理？31号文件未提，江苏限定三年。3.报批报建和物业完善费用的预提 我省不明确应向政府上交但

38、尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。查住房专项维修基金铁规定。(1)如何判断应向政府上交但尚未上交？(2)报批报建费用应上交但一直未上交如何处理？(3)如何理解物业管理基金和公建维修基金的含义？佣金的政策与检查平安保险有关。第五节 借款费用一、房地产企业支付的银行顾问费应当取得何种票据？如何进行会计处理，企业所得税和土地增值税能否税前扣除？(一)会计处理1.行业会计制度第五十七条：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，

39、以及企业筹资发生的其他财务费用。 2.企业会计准则第17号借款费用第十条 (二)营业税金融保险业营业税申报管理办法(国税发20029号)第八条：金融经纪业务和其他金融业务，指受托代他人经营金融活动的中间业务。如委托业务、代理业务、咨询业务等。(三)土地增值税不得据实扣除。财务顾问费不能扣除。2012年总局12号公告。说的是合理的费用支出。(四)企业所得税条例第三十七条。二、房地产企业支付的利息资本化的起始时间和截止时间判定标准？资本化金额如何确定？起始时间：企业会计准则借款费用第五条截止时间：企业会计准则借款费用第十二条资本化金额：企业会计准则借款费用第六条三、房地产企业资本化利息的土地增值税

40、和企业所得税处理不同方法(一)土地增值税国税函2010220号第三条第(四)项。不允许扣除。(二)企业所得税条例第三十七条、国税发200931号第二十一条第(一)项。与会计保持一致，可以扣除或资本化后可以扣除。四、房地产企业向非金融机构借款和个人借款，应当取得何种票据？是否需要缴纳印花税？支付个人利息是否需要扣缴个人所得税？金融机构同类同期贷款利率在企业所得税和土地增值税如何具体把握？支付给关联方的利息是否一定需要进行特别纳税调整？(一)营业税国税函发1995156号、皖地税200044号第二条、桂地税发2005211号第九条、山东省地方税务局公告2011年第4号。民间借款要征营业税，适用起征

41、点。(二)印花税印花税税目税率表：银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同。细则第十条：印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。与民间签订的借款合同不纳税。多交税可以退税，是因为用缴款书缴纳的。 (三)个人所得税(四)企业所得税1.金融机构同类同期贷款利率问题国家税务总局公告2011年第34号第一条要出证明，看有没有金融机构给你出。待添加的隐藏文字内容22.自然人利息扣除直接政策国税函2009777号 不能是非法集资 有一个案子涉及石家庄1万人。有一个会计从税务人员手里抢出帐簿扔到了黄河里，擅自销毁账簿。3.关联方利息的特别纳税调整财税2008

42、121号和国税发20092号有的超过2：1，你能提供独立交易证明。(五)土地增值税五、房地产关联企业之间无息借款，是否需要征收营业税？企业所得税是否需要特别纳税调整？关联企业之间借款所形成的坏账损失是否可以税前扣除？土地增值税能否比例定率扣除？(一)营业税细则第三条 总局肖捷说的按第三条执行。(二)企业所得税国税发20092号和国家税务总局公告2011年第25号。要进行专项申报，税务师事务所出报告。(三)土地增值税 关联利息因为没有金融部门的发票所以不能扣。六、房地产企业老板以个人名义借款后转借自身企业，由企业老板名义向银行返还本息，是否需要征收营业税，入账合法票据是什么？土地增值税如何扣除？

43、(一)营业税(二)企业所得税河北省地方税务局2011年第1号公告第十二条：对个人将自己的资产作抵押向金融机构贷款、企业使用(个人与企业之间必须有相关的协议)发生的利息，在确认该项贷款直接划入企业银行账户，利息支出由企业账户划出后，允许企业在计征所得税时扣除。这个文件只有我们河北有。(三)土地增值税七、房地产企业既有金融机构借款，又有非金融机构借款，土地增值税如何进行选择性处理？两种选择，要进行测算。八、房地产企业向信托公司股权融资方式下支付的利息，土地增值税和企业所得税如何税前扣除？ (一)运作方式中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知(银监发200984号)：以股

44、权投资附加回购承诺(含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形)等方式运用的信托资金。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释20055号 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。有先增值的，到期后你再以高价收回我的股权，现在认定为是贷款行为。(二)营业税国税发20029号、皖地税1998269号和川地税发199931号。 (三)企业所得税类似的可借鉴的国税函2008875号第一条第(三)项：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购