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1、XX新区齐家坡项目定位及投资可行性分析报告 2007年11月1日目 录一、项目基本情况1、项目位置2、地块现状3、土地权属4、主要技术经济指标二、地块分析1、地块优势2、地块劣势3、机会4、挑战三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置2、XX市城市总体规划3、XX市城区功能定位及规模四、项目开发宏观环境分析五、XX房地产市场分析六、新区主要商品房项目分析七、项目产品定位及项目开发投资分析与财务评价一、项目基本情况1、项目位置：项目位于XX新区交警支队十字以东约300米，处于耀州区大桥与新区大道交汇位置南边。东北临新区公路，南靠新区齐家坡农田，西北侧是正在动工兴建阶段的千金方制药厂
2、。2、地块现状：地块总面积为59亩，整体呈东西走向的坡状，处于耀州区与新区断层带的上风口位置，视野极佳，可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。地块植被茂盛，在征用前为齐家坡村果园。3、主要经济指标：总占地59亩二、地块分析及项目可行性研讨：1、地块优势：该宗地处于新区的门户位置，地理位置绝佳，是进入新区的第一眼建筑景观，若项目规划走高，毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识和强烈的购买欲望。该宗地属于自然坡地，视野开阔，并临近河流，植被茂盛，便于后期景观营造及园区绿化，适于建成低密度高品质住宅社区。2、地块劣势：地块处于新区东部边缘位置，周遍购物、医疗、教育等等市政配套尚不齐全，前
3、期配套建设费用增加。且给人一种远立城市中心的荒僻之感。地块高低起伏，且临近公路，对后期施工形成诸多不便，且对项目的建筑设计要求提高。3、机会新区投资置业已经成为XX市区及周边县市的购房首选区域，也是XX未来房地产业重点区域，本项目的开发，对公司进入新区有重大的战略意义。新区作为新兴城区，经过十年发展，已成规模。新区规划先进，地势平坦，自然生态条件良好，也是陕北地区通往省会西安的最近站点，区位优势明显，伴随着新区招商引资及产业的发展，对陕北的榆林、延安等地的购房者的吸引力度增强，陕北人进入新区购房已经成为支撑XX新区房地产业发展的动力源泉。伴随着近年来能源、水泥、陶瓷等产业的蓬勃发展，XX市及周
4、遍区县的财富阶层形成，购买高品质住宅，改善居住环境，提升居住品位的需求明显，而整个XX市场上的高端住宅缺席。这是该项目能否立项的关键所在。4、挑战低密度高品质的住宅产品与XX市场的适应性问题是项目成败的关键。若公司确定在该地块开发低密度住宅或别墅社区，那么客户群体将延展到陕北及其他外地购房群体，同时市场竞争线也将延伸到西安、榆林、延安等城市。如何作好市场细分，并据此作好项目的推广策划，寻找蓝海，是项目营销工作的重点。高端住宅作为住宅中的奢侈品，购买群体范围较小，销售回款速度较普通住宅缓慢，项目资金运转压力也将增大。三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置及基本概况XX市位于陕西省
5、中部，处于关中平原向陕北黄土高原的过渡地带,是关中经济带的重要组成部分，介于东经10834-10929、北纬3450-35“34之间，是陕西省省辖市。1958年建市，经过40多年特别是改革开放以来的快速发展，已经成为一个工业门类比较齐全、农业基础条件优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强，各项社会事业全面进步的综合性工业城市。XX位于陕西省会西安市的北部，交通便利,是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地，距西安市区 68公里、距西安咸阳国际机场72公里,西安至黄陵高速公路穿境而过，咸铜、梅七两条支线铁路与陇海大动脉相连。2、XX人口及行政区划XX市总人口数为86万，其中非农业人口4
6、5万人，城镇人口占全市总人口的53%，面积3882平方公里。全市下辖王益、印台、耀州、新区四区及宜君县。3、XX资源及产业发展XX自然资源丰富，有利于农、林、牧综合发展。现拥有林地面积244.45万亩，牧草地152.07万亩。XX已查明矿产9种、非金属矿产资源5种，金属矿产2种，能源矿产2种。其中煤炭储量30多亿吨，优质石灰石储量10亿吨，油页岩储量5亿多吨,耐火粘土、陶瓷粘土等储量居全省前列；处在全国苹果最佳优生区，苹果种植面积40万亩。XX拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类。全市年产原煤1100万吨，占全省原煤总产量的30。 4、XX历史
7、文化XX历史悠久，名胜古迹众多，境内有文物景点675处，其中全国重点文物保护单位4处、省级重点文物保护单位18处，特别是耀州窑遗址、唐初三代帝王的避暑行宫和唐高僧玄奘法师译经圆寂之地玉华宫、隋唐伟大的医药学家孙思邈隐居行医之地药王山、佛教圣地大香山寺院等人文景观闻名于世。5、XX市城市规划XX市目前形成以新区为城市主城区、北市区（老城区）为商贸服务居住组团的“一城双心”城市结构，其中南市区（新区）作为全市行政、金融、文化、信息、科技中心是城市的主中心区，北市区在红旗街至川口地带，形成城市的次中心区。XX新区规划区面积45平方公里,目前已建成区18平方公里,这里交通便捷,地势开阔平坦,城市基础设
8、施日臻完善,正在成为XX的政治、经济、文化中心，是XX吸引投资、聚集人才、开发创业的热土。 6、城区功能定位及规模北市区（老城区）重点运用新技术改造提升资源型传统产业，围绕城市分工，大力发展第三产业；黄堡-董家河的绿色走廊，在促进特有产业集约发展的基础上，加快城市生态环境建设，形成联结南北市区的环境走廊，在南市区的新区工业园积极开辟高新技术和特色经济产业园区，积极培育新兴产业；开辟坡头镇、孙塬镇、黄堡铁龙头三类工业园区；利用“风景资源”及陶瓷陶艺文化资源，发展人文、生态旅游业，形成新的城市总体布局。通过城市“南扩北疏”的城市用地发展方向，形成“一城二区一廊，三河六园多带”的山水园林带状组团城市
9、形态。一城即XX市区。二区即北市区（由王益区、印台区范围的老城区组成）、南市区（由耀州城区、新区组成）。一廊即黄堡董家河镇的城市绿化工业走廊。三河即漆水河、沮河、赵氏河的生态环境治理和绿色通道建设。六园为玉皇阁水库休闲渡假娱乐园、药王山风景保健医药园、新区和耀州组团之间的沮河两侧城市生态憩园、耀州窑遗址陶瓷文化园、老城区城市综合公园、北市区翠溪城市森林公园。多带既利用城区的沟壑、坡塬小溪等地带，大量植树造林，山体退耕还林，形成纵横交错的多条带状绿化系统。 新规划的城市九大功能组团1、北市区（老城区）商贸服务居住组团；2、黄堡传统工业园组团；3、耀州窑遗址陶瓷文化旅游组团；4、董家河冶金、建材产
10、品工业组团；5、耀州城区多功能综合组团；6、药王山省级风景名胜区；7、新区城市的主城区；8、玉皇阁水库城市休闲度假娱乐组团；9、坡头镇城市三类工业园组团四、项目开发宏观市场环境分析1、XX市经济发展综述：（1）、能源重镇，国民经济持续快速增长。截止2006年年底，XX市实现生产总值8363亿元，增长15，增幅居全省第三位。财政总收入 849亿元，增长34，其中地方财政收入407亿元，增长345，增幅居全省第三位。规模以上工业总产值9689亿元，增长367，增幅居全省第三位。主要工业品产量：原煤1677万吨、水泥566万吨、电解铝13万吨，分别增长22.4、147和811，工业综合效益指数122
11、，较上年提高315个百分点。社会消费品零售总额254亿元，增长138。（2）、重点项目建设成效显著。截止2006年年底，XX市完成固定资产投资完成4373亿元，增长268，增幅居全省第四位。“十一五” 第一批21个重大项目完成投资184亿元。XX铝业节能技改、照金煤矿改扩建、声威100万吨、建秦50万吨水泥粉磨站、东塬 330KV输变电工程、柳照路等项目建成运营。华能XX电厂完成投资10亿元，主厂房已封顶；玉华煤矿改扩建、中星新材料研发基地一期工程等项目进展顺利。XX铝业节能技改续建、西川煤矿、秦岭20O万吨水泥粉磨站、30万吨水煤浆生产线、市一中新区校区等项目开工建设。（3）、节能减排力度加
12、大。落实节能降耗责任，实行严格的环保制度，强化指标约束，单位生产总值能耗有所下降。关闭淘汰3万吨以下小煤矿29个、小造纸厂4家，关闭拆除了3家水泥企业的3条机立窑和2条中空窑生产线。整顿规范矿产资源开发秩序取得阶段性成果。改造燃煤锅炉30台，清理青岗岭、黄堡、柳湾等地的煤场76家，煤烟污染治理迈出新步伐。全市化学需氧量削减2，市区空气质量二级和好于二级的天数达到245天。（4）、创卫工作开局良好。制定了创卫规划和实施方案，加大宣传力度，强化城市管理，创卫的良好氛围已经形成。投入15亿元加强了城市道路、排水、公厕、垃圾和污水处理等基础设施建设，投入570万元改善了环卫装备，新耀垃圾填埋场投入试运
13、行，新耀污水处理管网工程开工建设。编制了城市分区规划和绿化等专业规划。新区长虹路标段、咸丰路至景丰中学道路改造、华原东道照亮等工程竣工，南部工业园区排水工程开工建设。沮河橡胶坝建成蓄水。百盛国贸大厦、正大商城建成运营，漆水河景观改造完成工程量的83%，新建城市街头广场5处。210国道环境整治取得阶段性成效，川口地区的环境状况有了显著改善。我市被省政府授予城市环境综合整治先进市称号。（5）、改革开放步伐加快。15户国有企业近2亿元的债务通过打捆回购等手段得到化解。完成了14户国有企业的改制任务，东风机械厂政策性破产程序终结。国有粮食购销企业改革基本完成。新登记个体工商户1850户、私营企业380
14、户。政府预算收支分类改革顺利完成，市本级部门预算扩大到18个试点单位，在10个部门进行了国库集中支付改革试点。消化政府到期债务2421万元。全年招商引资签订合同项目 127个，实际到位资金8.1亿元；有88个项目开工建设，47个项目建成投产。外贸进出口2934万美元，增长21%。接待国内外游客320万人次，增长10%；实现旅游综合收入 346亿元，增长15%。（6）、社会事业加快发展。全年转化科技成果10项，宜君县被列为国家科技富民强县试点。25所省属企业学校顺利移交地方管理。XX职业技术学院在校学生达到1700人。各级财政用于新型农村合作医疗的支出1256万元，全市新型农村合作医疗参保人数2
15、79万人，参合率 904%，399万人次享受医疗补助1094万元。市医院新区分院主体工程完工，王益区、耀州区人民医院改造工程完工。成功举办了XX市首届文化艺术节，耀州窑陶瓷烧制技艺被列入全国第一批非物质文化遗产保护名录。新增有线电视用户8500户、数字电视用户2000户。新区体育馆主体工程完工，在省第十三届运动会上取得了 14枚金牌、19枚银牌、24枚铜牌的好成绩。稳定低生育水平工作继续推进，人口自然增长率442。（7）、人民生活水平普遍提高。各级财政用于再就业的资金达到2350万元，增长3倍，是历年来投入最多的一年。全年新增城镇就业131万人，劳务输出484万人，超额完成了任务。为2.65万
16、名企业离退休人员发放养老金22亿元。工伤保险、生育保险参保人数新增9500人和5900人。全市开工住房254万平方米，建成198万平方米，其中廉价廉租房138万平方米，安置住房困难群众1634户。城镇居民人均可支配收入6820元，增加近千元，农民人均纯收入2215元，增加超过200元，增幅居全省第一位、第二位。五、XX房地产市场分析今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，XX市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有XX自身特点的新一轮快速增长期。1、房地产业与国民经济协调发展，房地产业发展空间大。2006年XX市预计完成国内生产总值（
17、GDP）的83.63亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成43.73亿元，较上年增长26.8%。全市2007完成房地产开发投资4.8亿元，完成房地产交易1.8亿元，房地产占固定资产投资比重为11%。（西安房地产投资占全社会固定资产投资总额的25%、北京、上海、深圳等地的数值基本上在40%60%之间）这说明XX市房地产投资占全社会固定资产投资的比重较小，国民经济发展对房地产投资依赖较轻，房地产业的发展空间较大。2、购房需求强烈，商品房供应结构单一从需求方面讲，XX市商品房需求呈两极化发展，一方面，伴随着地区经济的发展和能源产业在新形势下的迅猛崛起，XX市人民生活
18、水平有较大提高，并形成了一定比重的财富阶层，对商品住宅的要求集中于改善居住环境，提升生活质量和品位。另一个方面：由于XX市处于丘陵山区地带，地质情况复杂，加之多年来采矿、采石，形成了大量的滑坡、崩塌、采空塌陷等地质灾害隐患。据了解，XX老市区现有户人居住在滑坡区、塌陷区和支毛沟危险地带，群众改善居住环境需求迫切。再次，由于XX新区城市化建设在近年来取得较大成就，对周边县市的向心力增强，投资及居住环境被延安、榆林、黄陵、富平等地外地投资及置业者看好。与此相对应的是，XX整体商品房供应结构单一，砖混式多层住宅占整个住宅市场总供应量的80%以上。3、新区成为置业首选，商品房整体销售状况良好。经过科学
19、规划和十年建设，新区7.2平方公里的启动区已初具现代化的城市规模，城市框架基本形成，水、电、路、气、讯、有线电视等基础设施和配套服务基本完善。由于新区交通便捷、自然生态条件良好，房地产起步发展水平高，新区已经成为越来越多的投资置业者的首选区域。新区的铁诺小区、阳光花园、华原小区秦岭小区前三期，社区住宅都已全部销售完毕，商品房整体销售状况良好。4、商品房价格持续走高根据市场调查和业内探访，XX市新区商品房价格在今年持续走高，目前，全新区多层住宅均价约为1700元/平米，小高层均价超过2200元/平米人民币。分别较年初增长200300元/平米。价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还
20、与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。5、商品住宅购买对象呈多元化发展通过市场调查和业内探访，XX新区的商品房购买者当中，本地购买占70%左右，外地购买者约占20%。主要是来自黄陵、延安、富平、榆林等地。这说明，随着经济的发展和新区城市化建设步伐加快，XX市的居住环境不断改善，作为新兴城市的辐射功能日益显现，特别是距省会西安距离近、城市规划先进、生态环境好等利好因素吸引了部分外地人士纷纷来我市购房置业，投资型置业群体购房的比重逐年上升。6、未来一至两年内新建商品房品质、价格都将持续走高通过市场调查和业内探访，XX新区的大
21、盘均保留景观、配套较好的土地，控制市场供应量，以坐等房价上涨，适时推出高品质房源，获得最大收益。其中铁诺小区的中心广场位置，预计将推出一栋板式高层，带入户花园、飘窗、360度阳光房的优质房源。枫林一号中心广场位置及社区北面，也有部分土地存量，预计也将于年底或明年年初推出高层。秦岭小区四期的板式小高层将于年底推出、华源名府樱花园，两栋18层板式高层已开始接受咨询和排号。可以预计明年XX新区将是高层住宅集中放量的一年，市场竞争将日趋激烈。新区房价也会由于高层住宅的集中放量进一步拔高。六、新区主要商品房项目分析1、枫林一号指标状况项目总占地220余亩，总建筑面积24万平米，容积率1.6，绿化率40%
22、，其中住宅面积17万平米，商业面积7万平米。项目地址：XX新区市政府西侧开发商：陕西大德置业有限公司策划代理商：北京诚必达广告商：西安美道广告公司销售进度：前两期已经入住，其中约有5栋被政府机关团购。目前正在销售第三期均为板式小高层。销售率约为70%。销售价格：小高层起价1960元/平米、均价2200元/平米，最高价2500元/平米综合点评1、该项目是目前XX市场上规模大、高绿化配套齐全的住宅社区，其项目销售和配套在XX新区已成为典范。项目凭借前期已入住现房优势，进一步拨高平均售价。2、重视营销推广，在户外及DM广告的推广力度较大。3、营销手法灵活，在近期销售中采用“高开低走”高报价，大优惠的
23、手段提升项目的品质感和档次感。4、售楼团队训练有素，现场管理较为严格。2、秦岭小区指标状况：项目占地230亩，总建筑面积25万余平方米。容积率：1.6项目规模：规划有22栋多层和2栋小高层销售进度：项目一期已入住，二期、三期期房已经销售一空，四期将于年底推出。销售价格：三期板式小高层于上个月售罄，均价2200元/平米开发商：陕西佳居房地产开发有限公司 综合点评：1、早期进入新区开发的房产项目，凭借一期团购的现房优势，展开销售。2、一期项目采用欧陆古典风格，白色的玉石白色外立面高度契合XX新区明丽、开阔的地块气质，为项目赢得人气。3、世纪花园指标状况：项目占地约100多亩开发商：XX国际贸易中心
24、有限公司工程进度：共20栋多层，现预售9栋多层，工程进度正处于打地基阶段。明年年底统一交房。销售价格：起价1680，均价1800，最高价突破两千。销售现状：预售率50%以上。4、华源名府樱花园项目规模：共两栋18F高层，其中一栋7个单元，一栋8个单元，均为一梯两户板式结构。共计480套住宅。工程进度：未开工销售进度：户型及价格尚未最终确定，目前处于排号认购阶段，交5000元排号。已排到170号左右。开发商：陕西华源置业代理商；深圳神美 唯高行5、铁诺上地新家园项目规模：共21栋建筑，其中一栋商业，一栋未建小高层，其余均为多层住宅。工程进度：一期已经入住，二期部分多层及独立商业在建。销售状况：仅
25、余5套多层住宅。开发商：北京实创集团策划代理：陕西海纳逸诚智业机构七、项目定位及财务核算1、定为方向一：低密度城市别墅社区 （花园洋房+联排别墅）规划指标（1）总占地面积：59亩=39333.53平米（2）总建筑面积：容积率做到0.7，建筑面积约27533.47平方米（3）其中：联排别墅：20套，户型区间180300之间；总面积控制在5000平米4F花园洋房：总面积控制在：20000平米；户型区间控制在120180平米会所1500平米社区幼儿园1000平米 成本分析（1） 建安费：联排别墅按1200元/平米计算：1200元/平米*5000平米=600万；花园洋房按650元/平米计算：650元/
26、平米*20000平米=1300万总计：1900万（2）前期工程费。单位：万元 序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费1.5%28.52水文地质勘探费建安工程费59.53通水、通电、通路费建安工程费1%19合计57（3）、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%572供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计57（4）、社区配套费用 单位：万元序号项目单价计价数量金额1会所500元/平方米25001252幼儿园（5）、其他及不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2%估算，预计为38万（6）、销
27、售管理成本：按销售总额的7%计算6750万元*7%=472万元 （7）、土地成本：按每亩25万计算：25万元*59亩 = 1475万（8）、总成本合计约为：1900万元 + 57万元+57万+125万+38万+472万 +1475=4124万元销售收入（1）别墅部分：预计别墅均价做到3500元/平米，5000平米*3500元/平米=1750万（2）花园洋房： 预计均价做到2500元/平米，20000平米*2500元/平米=5000万（3）总销售总收入合计：1750万元 + 5000万元 = 6750万元总收益分析1）总销售收入 总成本：总收益：6750万元 4124万元 = 2626万元（2）
28、税后利润：2626万元 6750 5.55% = 2254.75万元投资收益分析成本回报率：总收益/总成本 100%：2254.75/4124 100% = 54.67%由于按定向开发考虑，总投资额主要为取得销售许可证之前的土地补偿，前期配套费及部分建安成本等，取得销售许可证后，用销售回款进行后期建设。方案简评：机会：1）市场目前无同类产品，领先XX市场； 2）XX市及周边区县财富阶层形成，有提升居住品位的需求； 3）该方案的成功运营，可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群，对树立公司形象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。风险：1）整体总价偏高，客户群体范围小，销售回款速度较慢； 2）花
29、园洋房平均总价约为50万，别墅单套总价在100万以上，项目面临的是两种不同层次的客户群体，在营销上容易顾此失彼，可能造成花园洋房的畅销而别墅冷落，也可能相反。2、定位方向二：城市奢侈品纯别墅社区 建筑类型：独栋+联排+叠加规划指标（1）总占地面积：59亩=39333.53平米（2）总建筑面积：容积率按0.4计算，建筑面积约15733.41平方米（3）其中：联排别墅：20套，户型区间180300之间；总面积控制在5000平米独栋别墅：10套，户型区间控制在260400之间，总面积控制在：3500平米；叠加别墅20套，户型区间控制在180240之间；总面积控制在4500平米会所1500平米社区幼儿
30、园1000平米成本分析（1）、建安费：别墅按1200元/平米计算：1200元/平米*13000平米=1560万；（2）前期工程费。 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费1.5%23.42水文地质勘探费建安工程费57.83通水、通电、通路费建安工程费1%15.6合计46.8（3）、基础设施建设费 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%46.82供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计46.8（4）、社区配套费用（单位：万元） 序号项目单价计价数量金额1会所500元/平方米25001252幼儿园（5）、不可预见费用本项目的不
31、可预见费用按项目建安费2%估算，预计为31.2万（6）、销售管理成本：按销售总额的7%计算4500万元*7%=315万元（7）、土地成本：按每亩25万计算：25万元*59亩 = 1475万（8）、总成本合计约为：1560万元 +46.8万元+46.8万+125万+31.2万+315万+ 1475 =3599.8万元销售收入（1）联排别墅部分：预计均价做到3500元/平米，5000平米*3500元/平米=1750万（2）独栋： 预计均价做到4000元/平米，3500平米*4000元/平米=1400万（3）、叠加别墅：预计均价3000元/平米，4500平米*3000元/平米=1350万（3）总销售
32、收入合计：1750万元 + 1400万元 +1350= 4500万元总收益分析1）总销售收入 总成本：4500万元 3599.8万元 =900万元（2）税后利润：900万元 4500 5.55% = 652.5万元投资收益分析成本回报率：总收益/总成本 100%：900/3599.8 100% = 25%方案简评：机会：1）市场目前无同类产品，领先XX市场； 2）XX市及周边区县财富阶层形成，有提升居住品位的需求； 3）该方案的成功运营，可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群，对树立公司形象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。 4）国家政策限制发展别墅，其稀缺性是升值的根本动力。一旦市场成
33、熟，价格攀升空间大。风险：1）整体总价偏高，客户群体范围小，销售回款速度慢； 2）规划设计要求高，营销推广难度大； 3）就目前价格预期而言，利润空间狭小。 3、定位方向三：精装修高层阔景大宅规划指标（1）总占地面积：59亩=39333.53平米（2）总建筑面积：容积率做到3.5 建筑面积约137667平方米（3）其中：四栋18F高层 、四栋26F高层，建筑面积控制在11万平米 商业群楼：2.5万平米 会所1000平米 幼儿园1000平米成本分析（1）、建安费：建安费按900元/平米计算：900元/平米*13.5万平米=1.215亿元（2）、前期工程费。 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计
34、费建安工程费1.5%182.252水文地质勘探费建安工程费560.753通水、通电、通路费建安工程费1%121.5合计364.5（3）、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费3%364.52供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计364.5（4）、社区配套费用 单位：万元序号项目单价计价数量金额1会所500元/平方米20001002幼儿园（5）、其他及不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2%估算，预计为243万（6）、销售管理成本：按销售总额的7%计算33700万元*7%=2359万元 （7）
35、、精装修成本：按300元/平米计算，110000平米*300元/平米=3300万元（8）、土地成本：按每亩25万计算：25万元*59亩 = 1475万（9）、总成本合计约为：12150万元 + 364.75元+364.5万+100万+243万+2359万+1475+3300 =20356万元销售收入（1）高层住宅均价2200 /平米计算：2200元/平米*11万平米=2.42亿元（2）商业： 预计均价做到3800元/平米，2.5万平米*3800元/平米=9500万（3）总销售收入合计：24200万元 + 9500万元 = 33700万元总收益分析1）总销售收入 总成本：总收益= 33700万元
36、 20356万元 = 13344万元（2）税后利润：13344万元 33700 5.55% = 11490.5万元投资收益分析成本回报率：总收益/总成本 100%：11490.5/20356 100% = 56.4%由于按定向开发考虑，总投资额主要为取得销售许可证之前的土地补偿，前期配套费及部分建安成本等，取得销售许可证后，用销售回款进行后期建设。方案简评：机会：1）精装修住宅是房地产市场发展的大方向之一，由公司统一装修，有利于提高本地装修水准，为购房者节约成本，能够形成项目鲜明有力的卖点，赢得市场关注。 2）目前XX无此同类住宅产品，有利于拓展市场蓝海。风险：1）精装修住宅对装修设计规划要求
37、高，且要面队众口难调的不同品位的购房者。装修方案能否得到普遍认同，是项目成败关键。 2）精装修住宅由于成本原因，价格比普通住宅高，客群面相对狭小，营销推广难度增大。方案综评：1、 经过营销策略分析与财务核算，方案二利润低、回款慢，项目风险系数大，若无重大战略意图，该方案可放弃。2、 方案一同方案三比较而言，方案一的优势在于获得适当利润的同时，对提升公司知名度，塑造公司品牌，积累高端客群更有重大的战略意义。方案三更为务实，销售回款速度快。3、 由于地块处于城郊偏远位置，三个方案均存在风险，如何作好营销战略规划，规避风险是下个阶段营销工作的重要议题。 龙记地产销售部 2007年11月1日本报告编写
38、的依据：市场调查及业内探访所得数据 XX市政府网站2007年XX市政府工作报告 XX市规划局网站公布数据XX市房地产信息网公布数据Editors note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) - I will always wonder wh
39、at it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the worlds first satellite - Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my
40、time.As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars.As a meteorologist, Ive still seen many important weather and space events, but r
41、ight now, if you were sitting next to me, youd hear my foot tapping rapidly under my desk. Im anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert.Its like the set for a George Lucas movie floating to the edge of space.You and I will have the chance to watch a man
42、take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space - live.The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds,
43、knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch.I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith - the feeling of pushing the envelope into uncharted territory.The g
44、uy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40-acre balloon, with skin no thicker than a dr
