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1、浅谈城镇房屋拆迁评估中存在的问题及解决的措施浅谈城镇房屋拆迁评估中存在的问题及解决的措施 周口市致远房地产评估咨询有限公司 胡 碧 畴 随着国家对城市建设投资规模的加大，城市建设发展突飞猛进，特别是城镇房屋拆迁，已成为全国关注的焦点，怎样房使屋拆迁工作顺利进行，又最大限度的保护被拆迁人的利益，是城市建设中必须面对的问题，而房屋拆迁评估成为焦点中的焦点，是解决问题的关键。现就在实际拆迁评估进程中发现的问题及解决的措施，谈一下自己的看法与大家共冕。 一、房屋拆迁中土地性质的认定 在进行房屋拆迁入户调整过程中，我发现在同一地段，同一区域内土地的性质不同。在出示证件时，被拆迁户有的出示的是国有土地使用
2、权证，有的出示的是集体土地所有权证，而有的却提供不出任何证件，仅口头说明这是几代人的一直居住的宅基地，甚至相临住户所出示的证件也不一样。被拆迁地段是属于国有土地或是集体土地很难界限，这就给我们在拆迁评估过程中带来一系系列问题，如合法性，因为城市房屋拆迁管理条例第二条规定“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安臵的适用该条例。”针对以上三种不同情况，如果我们对集体性质的土地或无任何证件土地上的房屋进行评估，显然违犯了本条例，同时评估结果也会出现较大偏差。如果不做，只对国有土地房屋进行拆迁评估，这不但与拆迁人委托的范围和对象不一致，而且失去了拆迁的意义，拆迁工作也无法进行。解
3、决的办法是：把在实际调整中发现的问题与拆迁人说明，提出让土地管理部门介入拆迁调查的建议。把集体土地转变为国有土地，无土地使用权证的根据具体情况出示国有土地使用权证明，使该地段土地使用权性质一致，拆迁评估工作得以进行。 二、无证件问题 建筑工程规划许可证，房屋所有权证是国家统一制定允许建房和房屋所有权的合法凭证。建筑工程规划许可证主要记载的是建设单位、项目名称、建设位臵，建设规模、用途、建筑年代、平面图及效果图附件等内容；房屋所有权证主要记载的有产权人，用途结构、建筑年代面积、平面图、四邻等内容。这是我们在房屋拆迁评估过程必不可少的依据，而我们在拆迁评估调查中发现大部分无证件或证件记载不详等问题
4、。特别是城乡结合处的房地产，会出现以下几种问题：建筑年代的认定，由于缺少建筑工程规划许可证或房屋所有权证，很难给评估的房屋的建筑年代或维修年代加以判断，在入户调查时，被拆迁人往往从个人利益出发，一般不是回避，就是瞒报、虚报，极少会如实想告，这在评估时对成新率的认定会出现偏差。用途问题，在拆迁评估时，特别是城乡结合处，经常会发现一些被拆迁户在自己的宅院中搭建的简易棚，有的用材是钢管，铁皮，有的是木檩条、石棉瓦等，面积由几十平方米至几百平方米不等，在里面随便堆放些加工机械或一些半成品，在没有任何建筑手续的情况下，被拆迁人要求按非住宅用房评估，对造成的停产停业损失给予补偿这就使评估结果带来较大误差。
5、结构问题，在评估中，有的房屋一、二层为砖混结构，而顶层是砖木结构或简易起脊木棚；同是砖混结构，而基础有的是砖基础，有的是砼基础，有的有的地圈梁，有的无地圈梁等等。这都会给评估结果带来很大的差异。针对以上情况，一般采取会合同拆迁当事人，街道办事处的相关人员现场直接对建筑年代进行认定，同时要求拆迁当事人勘验人员现场在勘验表上签字。对拒不签字的，有街道办事处的人员会同拆迁终裁机构裁定，针对隐蔽结构部分，要求被拆迁人提供建筑结构图或现场验证，这虽然会增大了工作量，但使评估结果误差减少避免了繁琐的解释说明。 三、拆迁补偿的基准价格 城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位
6、，用途、建筑面积等因素，以房地产市场价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民*制定”。城市房屋拆迁估价指导意见第十三条规定“市县人民*或其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域，不同用途，不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格”。可在实际拆迁评估过程中，很多市县人民*根本就没有公布过当地的各类房屋的房地产市场价格，使房地产拆迁评估缺少最基本的最直接的依据，评估结果一旦公布，就会出现大量的解释说明工作，出现一些争执，降低了评估行业的信誉度，针对这种情况每当我们接受拆迁评估委托后，调查收集相关的政策依据，对无公布房地产市场价格的市县，给拆迁人说明利害关系有要急于拆
7、迁然后以报告的形式建议当地*制定并公布房地产市场价格，并派出各能力强，经验丰富，理论水平高的同志协作当地*人民制定房屋拆迁补偿基准价，这样虽然增大了工作量，但给我们在实际评估过程中带来许多便利，减少很多的麻烦和解释，同时获得*的信任，提高信誉度，并拓展了业务。 四、拆迁评估的方法选取问题 在房地产估价理论与方法中明确规定三大基本方法，即市场比较法、收益法和成本法。在拆迁评估过程中，特别是城乡结合处及县城的拆迁评估，由于房地产市场不活跃，很难找到相类似的交易实例，给选用市场比较法带来较大的困难.选用收益法在确定收益和还原利率时很难做至精确无误。特别是还原利率的确定，相差一个百分点，就会使评估结果
8、带来较大的差异，在不活跃的房地产市场城乡结合处及县城经济中，往往会把实际的收益当成客观的收益；在缺乏证件的情况下，又很难界定尚可使用年限，实际观察判断，就会产生主观。使评估结果缺乏理论支持，解释不清，极易造成矛盾。在两种方法不易选用的情况下，城市房屋拆迁估价指导意见第十六条规定“拆迁一般应采用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”而选用在适用的过程中，只要对房屋的成新、楼层、结构、用途等个别因素进行充分披露，依据当地*公布的拆迁补偿基准使价，对以上因素进行修正，得到的评估结果误差相对会很小，同时被拆迁人也会与自己实际建造成本想比较，从心理上较
9、易接受，便于解释说明化解矛盾。 五、突击建房、装修问题 在拆迁评估过中经常会遇到被拆迁人突击建房，装修问题，刚刚进入拆迁入户调查在一夜之间就冒出许多不同结构的简易棚及构筑物，对于新建的房屋或棚，被拆迁人根本提供不出合法有效手续，入户调查埋，不给予评估，不予登记，不给予评估，就会出现被拆迁人不让入户，不让调查登记，给入户调查带来很大困难，甚至出现个别户煽风点火，集众上访，对抗合法拆迁，出现不稳定因素，增大拆迁难度，针对这类情况，事先给拆迁人讲明，在实际入户调查时，把新建的与以前建的都给予详细的登记，让被拆迁人签字，拒不签字的，让与拆迁当事人无利害关系的第三代人代签，一般要有两个部门以上的人员代签
10、，如街道办事处，拆迁办的同志，同时对建筑物的室内外进行录像，拍照，做好第一手资料，然后举行由被拆迁人、拆迁人、街道办事处，拆迁办、评估人员参加的协调会，首先声明这各突击建房是违法行为，然后商定按评估结果的给予补偿的比例只给建造成本适当的补偿。在对这种情况的拆迁评估时，我们一般采取成本法中工料分析方法；测算新建房屋的实际成本协商的比例做为拆迁补偿的评估结果，效果非常明显。这样使拆迁人认识到突出建房装修即是一种违法行为，又得不偿失，是无得可图的蠢事，即保持了社会的稳定，又使拆迁评估工作顺利进行。 六、被拆迁房屋用途认定问题 被拆的房屋大部分是老城区的旧房，由于历史原因，许多房屋没有房屋的所有权证，
11、有的即使有证件，上面缺少对用途的记载，而房屋的用途直接影响到房屋的拆迁补偿金额，故认定被拆房屋的用途成为拆迁当事人争论的焦点。一幢居民临街楼，原房屋实际用途为住宅，随着经济的发展，一楼的户主擅自将其住房改造成商业用房使用，而改造后又没到房地产管理部门变更原房屋所有权手续，在拆迁评估过程中，被拆迁户往往要求，一楼按实际使用的商业用房评估，而拆迁人认为以房屋所有权证上未记载商用房，以私自改造房屋使用性质，是违法为由，要求以居住房评估，作为我们评估机构又无权认定其用途，形成矛盾。估价指导意见第十二条中规定“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定
12、有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可按协商结果进行评估，对被拆迁房屋性质不能协商一致的；应当向城市规划行政主管部门申请确认。”这种情况双方当事人又很难协商一致，这就要求评估机构，不但要有丰富的理论知道 ，而且要有一定的协调能力，即要从政策上说服当事人，又要使规划部门尽早拿出确认结果。在解决拆迁当事人之间 的矛盾，减少评估结果的差异。 七、宅基地上无任何建筑物和构造物的问题 拆迁调查中，往往遇至空臵宅基，土地上无任何建筑物和构筑物，而拆迁补偿又是依据建筑面积进行补偿的，当地*颁发的房屋拆迁补偿基准价中无土地补偿的标准，被拆迁户又出示了国有土地使用权证的证
13、件不给予补偿显然是不可能。对于这种现象我们一般采用基准地价修正法对被占用的土地进行评估，基准地价修正法在房地产估价理论与方法中定义为：“在*确定公布了基准地价的地区，通过具体区位，土地使用年限，容积率，土地形状，临街状况等的比较，由估价对象实际所处地段的基准地价调整得出估价对象实际价格的一种估价方法。”具体使用公式为： 被估宗地地价基准地价年期修正系数日期修正系数容积率修正系数其他因素修正系数 八、被拆房屋占压红线较少问题 被拆房屋占压红线从0.52米不等，一般会出现以下两种情况，占压红线的部分房屋一旦被拆除，使整个房屋结构遭到破坏，无利用价值。可以改造加固利用。改造后实体上不但受到破坏，而功
14、能上也会受到减损，对于第一种情况，就必须拆除，按全部拆除进行评估，对于第二种情况就比较复杂，不但要考虚实性贬值，也要考虑改造加固后功能上的减损及经济性的增减。因为部分被拆除的房屋，会使建筑面积减少，平面布臵不合理，在功能上相对落后，经济上也会出现增加或减少的两种现象。这就要看拆迁后地段的用途了，如果现在用途是居住用地，拆迁后地段改变成商用或休闲娱乐性广场，就会使改造后的居住房屋价值增加；如拆迁后，在该地段建造高架桥或是川流不息的道路，就会使改造后的房屋价值减损，在拆迁评估中就必须充分对考虑实体性减损，功能性减损及经济性增减对补偿价格的影响。计算公式为 房屋拆迁补偿额实际改建费用功能性贬损额经济性贬损额 A：实际改建费用：就是改建被拆房屋实际发生的费用，一般采用工料分析法进行评估。 B：功能性贬损：与被拆房屋功能完全相同的房屋的客观成本价值减去与改建后房屋的相同的功能的房屋客观成本价值的余额。 C：经济性贬损：拆迁后，该地段的实际用途的改变，给改造后该房屋在经济上实际带来价值的增减额。一般于该地段相类似的房屋比较修正得到。 以上是在实际拆迁评估中遇到的问题及采取解决问题的措施提出未供大家参考，如有不当之处，请给予指正。
