房地产开发与经营课件.pptx

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1、房地产开发与经营,专业必修课2学分（36学时）,第一章 绪论,学习目标,熟悉房地产开发与经营的特点熟悉房地产开发与经营的形式和内容掌握房地产开发与经营的程序,1.1 房地产开发与经营及其特点,广义：国土开发、区域开发、城市开发等狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。,房地产开发的概念,房地产开发具有与其他项目不同的特殊性,1.1.1 房地产开发与经营基本含义,房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。,房地

2、产经营,广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。,1.1 房地产开发与经营及其特点,1.1.1 房地产开发与经营基本含义,房地产开发与房地产开发经营,房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。,1.1.2 房地产开发与经营的特点,房地产开发与经营难度较大,房地产开发与经营风险较大,房地产开发与经营政策性强,1.1 房地产开发与经营及其

3、特点,1.2 房地产开发与经营形式和内容,1.2.1 按开发范畴分类,按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。,1.2.2 按经营范畴分类,按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（一）投资决策分析阶段 投资决策分析阶段是整个房地产开发经营过程中最为基本、最为关键的一项工作，即通

4、过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。1.投资机会选择：(1)投资机会寻找(2)投资机会筛选,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（二）项目定位 房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。主要工作是：进行宏观和微观的市场调研，消费者分析、商圈分析、竞争对手分析、产品分析等。,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（三）前期工作阶段 前期工作阶段是指在项目投资决策后到项目开始施工之前的一段时间。主要

5、工作是：获取土地使用权、征地与拆迁、工程勘察与设计、完成各种报批手续、获取有关证书、基础设施和市政设施的谈判与协调、资金筹措、施工现场的三通一平、工程项目的招投标等等。,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（三）开发项目的建设实施阶段 项目的建设实施阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，进行建设施工的过程。主要工作是：1.选择施工企业 2.组织施工 3.工程监理 4.项目的竣工验收,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,（四）房屋租售阶段 实际上房屋的租售工作并非

6、在房屋竣工后进行，当房屋施工达到一定程度时，应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。（五）物业管理 物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和非业主使用人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。,1.2.3 房地产开发与经营的程序与内容,1.2 房地产开发与经营形式和内容,第三章 房地产企业,学习目标,熟悉房地产企业的概念与特征熟悉房地产企业的类型掌握房地产企业的设立与资质等级管理了解房地产企业的行业管理了解房地产企业战略和组织模式,3.1 房地产企业概述,3.1.1 房地产企业的概

7、念与特征,房地产企业的地域属性,房地产企业的不完全竞争性,房地产企业存在专业化和综合化发展趋势,房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。,特征：,3.1.2 房地产企业的类型,按照企业功能分类：,3.1 房地产企业概述,专门从事土地和城市基础设施开发的企业,专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业,房地产综合开发经营企业,房地产开发企业,按照企业功能分类：,3.1.2 房地产企业的类型,3.1 房地产企业概述,房地产咨询服务企业:依法设立，从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经济实体。咨询

8、工程师房地产估价服务企业：依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的经济实体。房地产估价师房地产经纪服务企业：依法设立并取得房地产经济机构资质，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经济业务的经济实体。房地产经纪人,房地产中介服务企业,按照企业功能分类：,3.1.2 房地产企业的类型,3.1 房地产企业概述,居间：所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。代理：代理是指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相

9、对人）实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。,城镇集体所有制房地产企业国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司合伙制房地产企业中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业,按照企业所有制性质分类：,3.1.2 房地产企业的类型,3.1 房地产企业概述,3.3 房地产企业的设立与资质等级管理,3.3.1 房地产开发企业的设立及资质等级管理,房地产开发企业的设立条件,房地产开发企业设立程序,房地产开发企业的资质等级与管理,3.3.2 房地产估价企业的设立及资质等级管理,房地产估价企业的设立条件,房地产估价企业设立程序,房地产估价企业的资质等级与管理,3.3 房

10、地产企业的设立与资质等级管理,一般组织结构现代组织结构设计,常见的房地产企业组织结构设计,3.2.2 房地产企业的组织结构设计,直线制组织结构职能制组织结构直线职能制结构事业部制组织结构矩阵型组织结构,团队结构虚拟结构无边界组织,3.2 房地产企业战略和组织模式,4.1 土地储备和一级开发项目,房企参与土地开发储备开发的盈利模式,固定收益比例模式分享土地出让金分享土地增值收益一二级联动开发,固定收益模式,一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利

11、润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。,分享土地出让金,一是企业与政府签订土地一级开发委托协议，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。,分享土地增值收益,当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发

12、成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。,一二级联动,一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。,一、土地储备开发实施的主体有哪些？二、土地储备和一级开发项目的成本有哪些？三、三通一平、六通一平、七通一平是什么意思

13、？四、按照开发物业类型的不同，房地产综合开发项目应怎样进行分类？五、什么是房地产转让？六、房地产转让有哪些形式？,房地产转让的其他合法形式包括：（1）将房地产作价入股，与他人成立企业法人，而使房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债；（5）法律、法规规定的其他情形。,七、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合哪些条件？八、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合哪些条件？,第五章 房地产项目用地的获取,一、划拨土地的使用期限

14、没有限制，可以永续存在。二、通过划拨方式取得土地使用权，土地使用者不须支付任何费用。三、划拨土地使用权的适用范围。四、划拨土地使用者在获取土地使用权时应承担的成本有哪些？,五、国有土地使用的出让方式有哪几种？六、下列土地的最高出让年限是多少？居住用地 工业用地 教育、科技文化、卫生、体育用地 商业、旅游、娱乐用地 综合或其他用地,七、对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，若供地计划公布后同一宗地只有一个意向用者的，可以采取协议出让方式。八、当划拨土地使用权改变用途或转让时，应当收回土地使用权，实行招拍挂方式。九、协议出让方式主要适用于以公益事业或福利事业为目的的用地转让。,十、土地招

15、拍挂的使用情形十一、有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让土地所在级别基准地价的60%。十二、土地一级市场主要指允许土地使用权转让而形成的土地市场。十三、土地使用权转让的三种方式。十四、土地使用权转让和出让的比较。,第六章 房地产市场调研,学习目标,熟悉房地产市场调研的含义掌握房地产市场调研的内容熟悉房地产市场调研的方法掌握房地产市场调研的操作流程熟悉房地产市场调研数据的分析方法熟悉房地产市场调研报告的撰写,市场调研：运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。

16、房地产市场调研：以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。,6.1.1 房地产市场调研的含义,6.1 房地产市场调研概述,房地产市场调研的特点：,6.1.1 房地产市场调研的含义,6.1 房地产市场调研概述,专业性强,针对性强,技术性强,6.1.2 房地产市场调研的重要性,重要性,1、房地产项目定位的需要,2、制定正确的 营销策略,3、企业健全决策 机制的需要,4、企业发现新的市场机会的需要,6.1 房地产市场调研概述,1.市场宏观环境状况政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等经济环

17、境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况、金融、证劵市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构；居民储蓄和信贷状况等社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,2.城市房地产市场状况市场整体情况土地市场情况商品房市场情况全市房地产价格走势全市主要发展商开发销售情况三级市场交易情况此外，还包括当地房地产产业相关政策法规等,6.1.3

18、 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,3.消费者行为调研与市场需求容量调研,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,某市的住宅需求潜力分析,2006年8月，某市规划区范围内的总人口为40万人，其中城市居民35万人，城中村居住5万人。另调查得知，该市人口每年净增长1.65万人，考虑到非常住人口还有住房需求以及城市化进程加快的情况，该市十一五规划期间，每年净增人口按2万人计，从2006年到2010年各年净增人口分别预计为：1.8、1.9、2.0、2.1、2.2万人。,该市住宅需求潜力分析,1、未来新增人口的住房需求 该市2005年人均的住房面积为26.75平方米

19、，根据该市的住房建设规划，以及国家政策要求的90平方米以下的住宅要占70%的实际情况，预计到2010年末，人均住房建筑面积要达到32平方米，每年净增1.05平方。推算未来各年新增人口的住房需求？,2、原有人口住宅需求的自然增加 随着生活水平的提高，人们对住房条件的要求越来越高，表现对住房的品质和面积要求越来越高，按照人均住房面积每年增加1.05平方米来计算，计算该市各年原有人口需要增加的住房面积？,3、原有人口被动增加的住宅需求由于拆迁产生的需求 该市在2006年以前每年的拆迁量约为10万平方米，被拆迁人有的原有住房面积比较大，有的原有住房面积比较小，在拆迁后需要增加面积，经调查后，被拆迁人在

20、拆迁后所需要的住房面积在不考虑每年增加的情况下，约为现有住房面积的1.35倍，故每年产生的被动住宅需求量为13.5万平方米,4、投资需求和投机需求 经调查，该市对住房的投资需求和投机需求不太旺盛，大约为销售面积的10%。根据历年的销售面积和估算的未来销售面积，该市未来每年的住宅投资需求和投机需求约为8万平方米。,5、该市住宅需求潜力,4.项目所在区域环境状况调研区域规划、功能定位、开发现状及未来定位区域交通条件其他影响因素和条件区域内楼盘总体价格水平与供求关系竞争对手分析：产品因素和企业因素,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,5.项目基本情况调查调研项目用地的开发现

21、状和开发条件项目所在地周边环境具体说需要收集：（1）项目所处的位置：坐落、方位和距离。（2）交通条件：公共交通工具、交通线路、路面状况、道路状况、交通管制、交通状况、距离交通设施状况、行人交通设施状况（3）周围环境：自然、人文、人工、产业（4）配套设施：基础设施、公共服务设施,6.1.3 房地产市场调研的内容,6.1 房地产市场调研概述,第六章 房地产市场调研,STP 理论,一、市场细分 二、目标市场 三、市场定位,STP理论是指企业在一定的市场细分的基础上，确定自己的目标市场，最后把产品或服务定位在目标市场中的确定位置上。STP理论中的S、T、P分别是Segmenting、Targeting

22、、Positioning三个英文单词的缩写，即市场细分、目标市场和市场定位。,项目定位流程,1.房地产市场细分 2.选定目标市场 3.房地产市场定位 4.确定竞争对手 5.认识和评价竞争对手 6.确定竞争对手的定位 7.分析顾客,一、市场细分,市场细分的含义 消费者市场细分的标准市场细分的程序,同质市场与异质市场,同质市场：消费者对某一产品的要求基本 相同或极为相似。如火柴、白糖等。异质市场：消费者对某一产品的要求不尽相同。绝大多数的产品市场都是异质市场。市场细分是对“异质市场”进行细分，分为若干个同质子市场。,2、市场细分标准,3、房地产市场可能的细分因子（人口、地理、心理、行为）（1）人口

23、细分,年龄性别收入职业所受教育宗教信仰社会阶层家庭成员家庭生命循环,(2)根据地理因素细分定位（潜在购房者地理分布状况）影响生活方式，需求偏好居住区:区分为市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等。行政区:青羊区、锦江区、武侯区等,（3）根据心理特征细分定位购买动机：自住的需求偏好？改善居住条件？资产保值？休闲度假？个性：消费者个人的性格特征，影响对住宅式样、装修、室内布局、区位环境、社区文化的心理偏好内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型等。生活型态：平实型、寒酸型、炫耀型、名士型等。生活方式：对消费、工作和娱乐的特定习惯和倾向性的方式。(AIO尺度）,（4）根据消费行为因素细分

24、定位 购屋率：第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。品牌忠诚性：强、轻、没有等三种。购买行为的不同阶段：不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望等。对产品的态度：狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等,二、目标市场战略,目标市场的含义目标市场的选择标准企业占领目标市场的方式目标市场营销策略,1、目标市场的含义,目标市场是企业对各子市场进行评估后，决定作为自己服务对象的子市场，也就是企业将为哪几个顾客群体提供产品和服务。,2、目标市场的选择标准,以照相机为例子，照相机厂家要进入比较有利的高档相机市场，它必须：1、该市场仍然有相当多人想买高档相机。（愿望）即目标市场存在尚未满足的现实需求和潜在需求

25、。2、该市场想买高档相机的消费者有足够的钱购买相机。（能力）即目标市场要有足够的购买力(具有足够的潜力)3、该厂家制造出来的相机要比其他同等级的相机要有优势。竞争优势。（竞争对手尚未完全控制）4、厂家要有实力（资金和技术）制造这种高档相机。企业有能力满足目标市场需求。5、卖这个相机有很大可能给厂家带来可观利润。有利于企业营销目标的实现。（符合企业目标能力）,3、目标市场选择策略,产品市场集中化产品专业化市场专业化选择性专业化全面涵盖,产品、市场集中化型是指企业为目标市场只生产某一种产品，只供应某一顾客群。,产品市场集中化single-segment concentration,产品专门化型是指

26、企业生产一种专门化服务，提供给不同的顾客群。,产品专业化product specialization,市场专门化型是指企业生产各种产品，以满足某一顾客群各种不同的需要。,市场专业化market specialization,选择性的专业化型是指企业同时进入若干不同的细分市场，针对不同消费者群的需求特点，有选择地生产和提供各种不同的产品。,选择性专业化selective specialization,全部覆盖型是指企业为所有的顾客群生产各种产品。,全面覆盖full market coverage,市场覆盖的五种模式,产品市场集中化,有选择的专门化,市场专门化,产品专门化,市场完全覆盖,M1 M2

27、 M3,P1P2P3,M=市场P=商品,M1 M2 M3,M1 M2 M3,M1 M2 M3,M1 M2 M3,P1P2P3,P1P2P3,P1P2P3,P1P2P3,产品、市场集中型。,例某房地产开发商只开发经济适用房满足3人以下家庭需求。,高档住宅,经济适用房,普通住宅,产品,3人以下,3至5人,5人以上,家庭人口,产品专业化型。,例某房地产开发商只开发高档住宅。,经济适用房,普通住宅,高档住宅,产品,3人以下,家庭人口,3至5人,5人以上,市场专业化型。,经济适用房,普通住宅,高档住宅,产品,3人以下,家庭人口,3至5人,5人以上,例某房地产开发商只开发满足5人以上家庭需求的住宅。,选择

28、性专业化型,经济适用房,普通住宅,高档住宅,产品,3人以下,家庭人口,3至5人,5人以上,例某房地产开发商为3人以下、5人以上家庭开发普通住宅；为3至5人家庭开发高档住宅。,整体市场型。,例某房地产开发商开发不同类型的住宅满足不同类型家庭的需求。,家庭人口,3人以下,3至5人,5人以上,经济适用房,普通住宅,高档住宅,产品,他们是怎样选择目标市场的？,A公司广告：“不管哪个儿童，在本公司都 能买到合适的皮鞋”（）B公司广告：“不管是谁，在本公司都能买 到各种合适的鞋子”。（）,产品市场集中化,全面涵盖,（二）目标市场营销策略,企业忽略细分市场间的差别，用一种产品、统一的市场营销组合对待整体市场

29、。,1.无差异性营销策略,优点：低价格优势，节约成本；缺点：顾客的满意度低；应用：此策略对于需求广泛、市场同质性高且能大量生产、大量销售的产品比较合适。可口可乐公司在60年代以前曾以单一口味的品种、统一的价格和瓶装、同一广告主题将产品面向所有顾客，就是采取的这种策略。,2.差异性营销策略,企业同时在几个细分市场上经营业务，针对每一细分市场制定一套独立的营销方案。,斯沃琪旗下品牌的市场组合,优点：有针对性地满足不同顾客群体的需求，提高产品的竞争能力；减少经营风险。缺点：增加营销成本。企业的资源配置不能有效集中，拳头产品难以形成优势。应用：特别适用于资源力量雄厚的大企业。,3.集中性营销策略,在市

30、场细分的基础上，根据资源及实力选择某一个细分市场作为目标市场，并为此制定出市场营销计划。,日本尼西奇案例,日本尼西奇起初是一个生产雨衣、尿布、游泳帽、卫生带等多种橡胶制品的小厂，由于订货不足，面临破产。总经理多川博在一个偶然的机会，从一份人口普查表中发现，日本每年约出生25O万个婴儿，如果每个婴儿用两条尿布，一年需要500万条。于是，他们决定放弃尿布以外的产品，实行尿布专业化生产。一炮打响后，又不断研制新材料、开发新品种，不仅垄断了日本尿布市场，还远销世界70多个国家和地区，成为闻名于世的“尿布大王”。,优点：专业化经营，能满足特定顾客需求。集中资源，节省费用。缺点：目标市场范围小，经营者承担

31、风险较大。应用：特别适用于资源力量有限的中小企业。,3、选择目标市场营销策略考虑因素,企业状况产品特点市场特点产品生命周期竞争者的策略,三、市场定位,市场定位的含义市场定位策略市场定位步骤,1、市场定位的含义,市场定位是指通过确定企业产品的形象特色，为产品在市场上确定适当的位置，简而言之，就是在客户心目中树立独特的形象。产品定位依据：质量、价格、功能、服务、规格、技术水平等。,2、市场定位的策略,避强定位迎头定位重新定位,3、市场定位的步骤,步骤 1.识别可能的竞争优势,步骤 2.确定适当的竞争优势,步骤 3.显示独特的竞争优势,服务差异化如.配送,安装,修理服务,顾客培训服务,产品差异化特点

32、、性能、款式和设计,形象差异如，标志,人物,事件,人员差异如.比竞争对手雇用并培训更优秀的员工,1、识别可能的竞争优势swot,2、选定适当的竞争优势,相对的竞争优势就是一个企业能够胜过竞争者的能力。这种能力可以是企业本身具备的或是具备发展潜力的，也可以是通过努力创造出来的。,3、显示独特的竞争优势,企业做出市场定位决策后，要与选定的目标市场进行有效的沟通，包括建立与市场定位相一致的形象，让目标顾客群知道、了解并熟悉企业的市场定位。一旦选定了一种定位,公司必须采取有力措施向目标顾客宣传这种定位.,第七章 房地产开发项目可行性研究,了解房地产项目的环境影响评价,熟悉房地产项目的国民经济评价,掌握

33、房地产项目的风险承受能力分析,掌握房地产项目的财务状况分析,熟悉房地产可行性研究概述,学习目标,房地产可行性研究的概念：即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。房地产可行性研究的目的：旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，并为项目的实施控制提供依据或参考。,7.1 房地产可行性研究概述,7.1.1 房地产可行性研究的概念和作用,按对象现状条件,按项目未来获取收益的方式,投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究,出售型房地产项目可行性研

34、究 出租型房地产项目可行性研究 混合型房地产项目可行性研究,土地以及开发项目的可行性研究 房地产综合开发的可行性研究 续建房地产开发项目的可行性研究 房地产可行性研究,居住用途的房地产项目可行性研究商业用途的房地产项目可行性研究办公用途的房地产项目可行性研究旅馆用途的房地产项目可行性研究餐饮用途的房地产项目可行性研究娱乐用途的房地产项目可行性研究工业用途的房地产项目可行性研究特殊用途的房地产项目可行性研究土地开发项目可行性研究,房地产可行性研究分类,按研究阶段,按项目用途,7.1.1 房地产可行性研究的概念和作用,宏观经济是否有支撑,区位地理是否有优势,市场需求是否有满足,价格增长是否有空间,

35、产品投放是否有机会,五大关注点,城市是否进入问题,进哪个区位的问题,进入时机问题,进入时机问题,产品开发问题,1.投资机会研究：估算精度一般在30%左右。2.初步可行性研究：估算精度可达到20%左右。3.详细可行性研究：估算精度一般在10%左右。详见：初步可行性研究报告与可行性研究报告内容深度比较（投资项目可行性研究指南）,7.1 房地产可行性研究概述,7.1.1 房地产可行性研究的概念和作用,按各研究阶段的深度要求：,7.1 房地产可行性研究概述,7.1.1 房地产可行性研究的概念和作用,房地产可行性研究的作用：,政府投资项目审批制,企业不使用政府投资建设项目核准制和备案制,采用直接投资和资

36、本金注入方式的，从投资决策角度只审批项目建议书和可行性研究报告,采用投资补助、转贷、贷款贴息方式的，政府审批资金申请报告,对政府核准的投资项目目录内的，实行核准制，需向政府提交项目申请报告,其他，备案制,企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目审批制,审批资金申请报告,国务院于2004年7月发布了关于投资体制改革的决定,7.1 房地产可行性研究概述,关于投资体制改革的决定政府核准的投资项目目录项目申请报告通用文本：政府对提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。,7.1 房地产可行性研究概述,相关政策及文件

37、：,房地产可行性研究的基本内容：,7.1 房地产可行性研究概述,项目概况市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算财务评价风险分析国民经济评价结论,7.1.2 房地产可行性研究的内容和步骤,房地产可行性研究步骤：,7.1 房地产可行性研究概述,7.1.2 房地产可行性研究的内容和步骤,房地产可行性研究报告：,7.1 房地产可行性研究概述,7.1.3 房地产可行性研究报告及注意事项,7.2 房地产项目的财务状况分析,7.2.4 房地产开发建设投资估算方法,1土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定

38、。1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。,2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。,3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。,5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹

39、集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。,表5-3 土地费用估 单位：万元,2前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。,3基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。,4建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等

40、。建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。,5公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。,6开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。,7管理费用 管理费用是指房地产开

41、发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理费可按项目投资或前述15项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。,8财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。,1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额2）年利率（有效年利率）2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。,9销售费用 销售费用是指房地产开发

42、企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%3%。2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。,10其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等

43、。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%3%。,11开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。,12不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7%估算。如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：13运营费用 14修理费用,第九章 房地产融资,学习目标,从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，

44、包括资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。,9.1 房地产融资概论,9.1.1 房地产融资的概念及意义,从融资主体看，分为：,房地产企业融资,是利用企业自身实力进行融资并承担融资的责任和风险 从企业的财务整体状况考察偿债能力,通过项目进行融资，项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司 从项目投产后的经济效益情况考察偿债能力,房地产项目融资,9.1 房地产融资概论,9.1.2 房地产融资的分类,直接融资,商业信用融资 投资性商业信用融资 消费性信用融资,金融机构信用消费信用,间接融资,从融资渠道看，分为：,9

45、.1 房地产融资概论,9.1.2 房地产融资的分类,直接融资,直接性 分散性 信誉差异性 部分不可逆性 相对较强的自主性,间接性 主动权在金融中介手中 集中性 可逆性信誉度偏好性,间接融资,特点比较,9.1 房地产融资概论,9.1.2 房地产融资的分类,融资规模大,1,偿还期较长,2,资金缺乏流动性,3,高风险高收益,4,9.1 房地产融资概论,9.1.3 房地产融资的特点,房地产企业的一般性资金来源,房地产企业区别一般企业的资金来源,企业自有资金 政府财政资金 银行贷款 股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式 其他资金来源,房地产抵押贷款 售后回租 预售资金 其他筹资方式,9.2 房

46、地产融资的资金来源,银行贷款融资信托融资股票融资房地产债券融资,9.3 房地产融资的主要方式,房地产企业应满足的融资条件（熟悉）房地产开发项目应满足的条件（掌握）,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.1 银行贷款融资,概念：信托投资公司是一种以受托人的身份，代人理财的金融机构。它与银行信贷、保险并称为现代金融业的三大支柱。,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.2 信托融资,房地产信托融资的优势：,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.2 信托融资,房地产信托的运营模式：,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.2 信托融资,房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获

47、得股息和红利的凭证。,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.3 股票融资,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.3 股票融资,房地产债券的概念：房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.4 房地产债券融资,房地产债券分类：,依据,按发行主体分类,政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等,按偿还期限分类,短期债券、中期债券、长期债券,按计息方式分类,附息债券和贴现债券,按有无担保分类,信用债券和担保债券,按是否记名

48、分类,记名债券和不记名债券,类 型,按债券形态分类,实物债券、凭证式债券和记账式债券,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.4 房地产债券融资,直接发行间接发行,公募发行私募发行,发行方式,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.4 房地产债券融资,房地产债券的发行方式：,房地产债券的发行程序：按法定程序形成有关决议 制定发行章程 提出发行申请 取得资信等级证明 确定委托发行代理机构 发布募集公告 印制债券 发行及善后工作,9.3 房地产融资的主要方式,9.3.4 房地产债券融资,国内目前常见的房地产融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、

49、典当、民间私募基金、外资银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。,9.3 房地产融资的主要方式,融资方式的选择：没有标准答案和绝对的优劣之分。一般来说，最理想的情况是能够拿到国内五大银行(工、农、中、建、交)的大额授信额度。在银行贷款资源不足的情况下，当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITS上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市

50、、发行公司债的方式，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，并不是合适开发商的短期内融资手段，而应作为中长期战略方向去努力。,9.3 房地产融资的主要方式,不同融资方式的成本比较,自有资金的融资成本较低,银行贷款融资，只需支付银行贷款利息，成本较低,销售回款的融资成本视不同情况有别,信托资金的融资成本较高,9.4 房地产融资的成本管理,9.4.1 不同融资方式的房地产融资成本比较,9.4 房地产融资的成本管理,9.4.2 银行贷款融资与信托融资的成本比较,银行贷款融资是目前房地产企业融资的最主要来源，融资成本较低。信托融资比较灵活，审批也较快，但缺点是融资成本较高；目前来看，