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1、巽寮旅游度假区项目前期咨询可行性研究报告二一二年十月目 录第一篇 项目总论71.1基本情况71.2研究工作依据71.3项目研究的范围71.4项目投资回报81.5可行性研究初步结论8第二篇项目背景及发展概况102.1政府发展规划概述102.2项目发起缘由102.3对项目建设的初步想法112.4项目前期成果11第三篇相关市场调研133.1需求市场调查133.2供给市场调查303.3市场规模预测413.4产业定位研究48第四篇资源条件分析524.1区位交通条件524.2气候条件544.3旅游资源现状564.4旅游资源评估654.5海滨资源评估714.6分区开发条件分析73第五篇项目总体概念规划755
2、.1规划设计说明755.2功能结构图775.3概念设计图795.4分区概念规划图815.5分区说明895.6交通规划121第六篇环境保护措施1316.1环境保护原则1316.2生态环境保护1356.3环境保护其它方面138第七篇项目总体进度安排1417.1关于本项目的开发模式：1417.2关于本项目总体进度计划：1537.2.4开发次序方案三1707.3投资估算与资金筹措175第一篇 项目总论1.1基本情况基 本 情 况项目名称惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询委托方金融街惠州置业有限公司地理位置广东省惠州市惠东县巽寮镇 东经11448，北纬2240开发规模20.2平方公里，具体规模以项目范围红
3、线图为准资源品级巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，是广东省唯一的滨海旅游资源处女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著称，海水水质和大气环境质量均为国家一级（类）标准。可行性研究执行单位深圳度假湾企业策划有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司1.2研究工作依据1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件。 2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。3）国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1.3项目研究的范围1）市场分析与规模预测2）旅游资源条件分析3）总体规划4）环境保护措施分析5）企业组织与劳动定员6）项目实施计划7）投资估算与资金筹措8）
4、财务评价9）项目的社会效益和生态效益分析1.4项目投资回报经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：方案一方案二方案三IRR21.519.521.1%投资总额208亿元201亿元211亿元1.5可行性研究初步结论n 政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成惠州市的产业优势，亦契合惠州市“旅游兴市”的产业政策导向。n 区位可行：地理位置优越，广东省唯一的滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目。n 市场可行：广东海滨旅游资源丰富，气候温暖，海滨度假地成为人们度假的首选地。目前该地区同类产品缺乏精品，素质一般，存在市场缺口。n 效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效
5、益均较佳。n 技术可行：按照国际湾滨海旅游度假区项目案例，本项目技术上可行，方案立足长远发展，为后续发展留有足够空间，整体空间布局以土地的资源禀赋为出发点，并进行人性化考虑；严格保护自然环境，控制构筑物的比例，减轻人工开发对环境的影响； n 文化可行：巽寮拥有客家文化、渔农文化、广府文化等多种文化渊源，在此基础上可充分挖掘，适当使用，能够打造人与自然和谐共生的文化产品。第二篇项目背景及发展概况2.1政府发展规划概述政府对旅游业的大力支持与市场需求的强劲为本项目的发展提供了契机,随着旅游业持续的发展，政府根据行业发展的实际水平与趋势制定了许多相关政策来促进旅游项目的开发。广东省政府把发展度假旅游
6、特别是生态型的海滨度假旅游作为“十五”发展重点方向之一，惠州市政府“十一五”期间旅游业发展目标是，将惠州发展为粤港澳地区的综合旅游基地、珠三角人口稠密区的绿色生态休闲基地、内陆省份旅游者进入中国南大门的旅游目的地之一。到2010年，把惠州打造成为全国乃至亚太地区知名的旅游城市。而巽寮湾旅游度假区拥有良好的区位条件与滨海资源，开发成国际一流的海滨旅游度假区既顺应了旅游业宏观背景，又符合市场需求，市场开发的潜力巨大。2.2项目发起缘由1)项目发起单位：金融街惠州置业有限公司2)发起缘由：n 资源优势：巽寮湾20多公里的海岸线内有8个海湾，岸线迂回曲折，海底坡度平实，海水清澈蔚蓝，沙滩晶莹细软，海礁
7、千姿百态，与岸边山上的奇岩怪石交相辉映，有“东方夏威夷”、“广东的马尔代夫”之称，是目前广东省内自然环境最优美的沙滩之一，也是广东省省域城镇体系规划确定的广东省八大滨海旅游度假区之一。n 区位优势：珠三角是全国旅游业最发达的地区之一，在广州、深圳的带动辐射下，珠海、惠州等旅游城市也纷纷崛起，共同构建成珠三角旅游城市带，该区域是目前我国最为发达、最具活力的旅游区域。n 市场机会：珠三角整体旅游市场开发水平与经济实力不匹配，庞大的消费需求未能满足；巽寮所面临的珠三角旅游市场竞争中，一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺；珠三角度假市场需求旺盛，购买力水平较高。2.3对项目建设的初步想法n 将巽寮
8、湾最终建成国际知名的一流旅游度假胜地n 经过初期开发，使巽寮湾成为金融街新的盈利增长点通过对资源、市场等要素的整合，以高品位的规划和高质量设计来打造一个符合度假旅游的一流海滨旅游区，通过开发旅游来达到优化环境，提高周边土地价值，并在适当的时候开发出符合市场需求的地产项目，从而把资源价值转化为土地价值，把土地价值转化为资金优势，使开发商在开发旅游项目的同时，也带动了相关产业的发展，实现了开发商对土地价值终值价值的实现。2.4项目前期成果巽寮湾旅游度假区区域市场调研报告巽寮湾旅游度假区土地价值评估与分级巽寮湾旅游度假区旅游市场及竞争力调研报告巽寮湾旅游度假区项目整体定位发展战略巽寮湾旅游度假区旅游
9、功能区项目开发建议第三篇相关市场调研3.1需求市场调查3.1.1游客基本特征珠三角高收入的城市居民和外籍在粤工作人员将是项目主要服务对象，会议市场将会成为项目另一经济效益增长点从调查结果的显示和官方网站的统计中可以看出，广东省内的滨海度假区主要的游客构成主要为当地的市民。因此可以判断，本项目未来的主要服务对象将来自珠三角地区。而从游客的出行情况来看，家庭型的游客占据了主导性的位置，同时，随着游客对度假产品认识的趋于成熟，他们对产品档次的要求也越来越高。所以，从游客的基本特征上分析：本项目未来的一级市场将锁定珠三角地区的高收入城市家庭游客及在粤工作的外籍人员。通过对游客的职业调查我们发现，企事业
10、员工和私营业主以及商务人员在抽样调查中占大部分比例，从这组数据中我们看到项目的潜在发展商机，由于企事业单位和商务人员参加会议旅游的机会较多，而从目前我国的会议旅游发展趋势来看，会议市场将有可能成为项目未来的另一个主要经济收益点。附游客基本特征调查数据分析表游客居住地调查：现居住地广东省香港特别行政区其他省市比例80.4%2.6%16.97%游客出游家庭结构调查：家庭结构单身二人世界三口之家三代同堂比例27.07%25.05%37.58%10.3%游客职业情况调查：职业企事业单位职工私营业主商务人员农民公务员比例29.7%14.95%23.84%1.6%4.24%职业服务行业人员教师离退休人员其
11、它/比例9.9%3%10%10.5%/3.1.2游客行为调查调查结论自驾出游是珠三角度假游客主要的选择，夏秋两季是出游选择旺季。在对游客的出游行为分析中，我们为使结果更具有科学性和可靠性，以现场的调研成果为主的同时，结合官方网站一些相关性的旅游游憩信息，最后分析得出，珠三角地区市民由于经济消费能力上的优势，在省内选择度假多以自驾或自助的形式与家人、朋友一同出游。而目前的珠三角地区还暂无一处可为自驾游客提供服务、娱乐和休闲的综合性产品。一些高端的客户群体外出度假最看重的是个人健康和家庭关系，而这样的调查结果也为我们产品的设计做出了提示，亲子和康体类的项目应在重点的考虑之中。而在季节的选择上，夏季
12、和秋季将有可能成为未来项目的两个人气较旺的季节。从调查中我们还获知，在省内度假的游客停留的时间一般约为23天。游客行为调查分析表出游目的度假专项游客调查游客出游季节调查：度假停留时间调查：3.1.3游客偏好调查调查结论游客向往生态自然的度假氛围，追求舒适的度假环境，渴望人性化的度假服务游客在度假项目的选择上更倾向于自然与度假区内的和谐。游客对休闲养生及自然观光产品偏好度最高，这也是目前滨海度假的主要特色及卖点。同时，随着生态环境越来越被人类所重视后，追求生态及自然的空间成为了现在都市人追求的主要度假特色和需求。随着旅游服务档次的不断提高，人性化的服务也成为了游客普遍关注的问题，一个舒适的环境可
13、以使他们得到更好的放松和休闲空间。度假的游客表示，他们需要一个具有文化内涵，有主题的度假区域，而不是一个娇柔造作的经过包装的产品，因此未来项目应在自然、原生、人性化服务上多做文章。减少不必要的人工痕迹。滨海别墅和产权式酒店会是游客选择在滨海度假区置业的主要选择对象。虽然目前巽寮湾在大众中的知名度并不高，但大部分的游客还是持期望和观望的态度。附游客偏好调查分析表对度假区属性的调查：度假产品喜好调查：度假区特色偏好调查：滨海置业偏好调查：项目认知度调查：3.1.4消费水平调查调查结论游客对所热衷的度假地忠诚度高，消费指向集中，住宿和餐饮是度假游客的主要花费。从度假消费的总支出调查中获悉，50001
14、到10000元之间是大部分的纯度假可以接受的数字。同时他们的消费指向也相对观光游客更为集中，大部分的度假客如找到一处心仪的度假地，会选择重复进行消费，而不会花费太多的费用于分散消费，因此他们也是度假区内度假物业的主要置业群体，因为放松休息是他们度假最主要的目的。由于重视度假区内的生态环境和生活质量的关系，度假客人的消费多集中在品尝美食和住宿上，这也正是度假客和观光客最大的区别。在调查结果中，人均日消费娱乐、餐饮总和约为336元。人均日住宿约为271元。餐饮人均日消费费用约为225元。消费情况调查数据分析表游客重游率调查度假消费支出调查人均日消费调查餐饮、娱乐总支出费用人均日住宿费用调查人均日餐
15、饮消费调查3.1.4度假住宅市场从人均GDP、私人汽车拥有量和中高收入阶层规模等若干指标上看，珠三角区域目前已经具备了在旅游度假地开发第二居所的必备条件。同时，调研显示，珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品质度假物业主要需求群体。并且由于距离和成本因素，在本区域置业用于周末度假的客户主要集中在珠三角。从珠三角各城市度假物业的客户构成来看，香港客户均为重要的置业力量。香港客户在珠三角区域休闲置业非常普遍，对于本案度假物业来讲，是重要的潜在买家。本项目具备成为珠三角主要度假居所的潜力。与周边城市交通路网较为通达，并将在未来几年进一步改善。本
16、案所在地巽寮社会治安状况良好，与整个惠州整体治安水平较差的现状形成鲜明反差。但如上所述，本案尚未形成健康娱乐、商业、医疗、商务中心等良好的度假区配套，未能建立作为富人度假胜地的身份标识性和品牌影响。巽寮RESORT中的物业需求和类型分析投资者使用者使用需求分析物业类型规模需求时期本案竞争力分析珠三角地区为主的全国投资度假客户旅游度假客租用个人、家庭和团体短假居住产权酒店、度假公寓全程度假气氛、高服务和硬件品质绝大多数游客，特别是启动期旅游和度假客户主要在酒店或度假公寓中过夜。客户自用个人、家庭和亲友短假居住、退休自住和招待客人初期别墅和产权酒店为主后期为多种居住物业全程度假气氛、稀缺资源、配套
17、能力度假区置业的驱动因素有两点，一是投资前景，二是对于自然环境的偏好引发的重复性度假需求。石化和工业园高管租用珠三角企业租用工作地在40分钟车程，中长期居住员工度假、招待客户；企业办事处别墅和酒店公寓为主全程稀缺资源、安全性、配套能力大亚湾周边未来仍有大量土地储备，且主要面向石化城的不同层次需求，相对于本案有距离上的优势。本项目优势在于原生态的自然环境，对更高层次的客户和物业需求。本地产业人口租用北区配套和相关产业就业人口投资自住中区和北区的公寓和较少比例别墅中后期产业发展推动产业的形成，有赖于区域环境的成熟和周边产业环境的改善。产业对于别墅的需求规模有限。本地高端置业者自用兼投资以吉隆和黄埠
18、为代表的惠东地缘性高收入客户自主，主要集中在别墅类项目。别墅为主中后期身份标识性、区位本地中低收入者对本项目的资源偏好不强，因此置业需求有限。本地中高收入者入住本案有赖于项目成熟社区和高品质形象的形成。新镇常住就业居民自用对资源条件要求较低。但需要公交系统的支持。公寓和普通住宅中后期大规模的旅游新镇度假新镇中，中高收入的珠三角客户需求集中在度假公寓和别墅上。度假区的配套就业服务人口和传统小镇居民对普通住宅有需求。巽寮resort不同使用需求的关键要素分析使用者使用需求分析物业类型前三位关键需求要素排序度假氛围适度距离成熟社区更低价格安全性身份标识性综合服务品质旅游度假客租用个人、家庭和团体短假
19、居住产权酒店、度假公寓RRRRRRRRRRRRRR全国投资度假客户客户自用个人、家庭和亲友短假居住招待客人初期别墅和产权酒店为主后期为多种居住物业RRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRR石化和工业园高管租用、珠三角企业租用工作地在40分钟车程，中长期居住员工度假、招待客户；企业办事处别墅和酒店公寓为主RRRRRRRRRRRRRRRRRRRRR本地产业人口租用北区配套和相关产业就业人口投资自住中区和北区的公寓、较少比例别墅RRRRRRRRRRRRRRR本地人自用兼投资惠东地缘性高收入客户自主，主要集中在别墅类项目。别墅为主RRRRRRRRRRRRRRRRRR常住就业居民自用对资源条件要求
20、较低。但需要公交系统的支持。公寓和普通住宅RRRRRRRRRRRRRR本项目所在地惠州，未来将进一步承接广州、深圳和东莞等城市的产业转移。大亚湾石化城亦将带动上下游产业和关联产业的发展。本案未来将会面临潜在的企业住宅租赁和购买需求。洼地效应也使得惠州的投资价值受到关注。惠东缺乏有效供给来满足地缘性的高端客户置业需求。地缘性客户是巽寮度假区置业的潜在重要力量。惠东现有高端客户是典型的跟随性客户。其规模性置业必须具备以下前提：1.其他城市，尤其是香港的高端人士入住，形成标识性高尚社区。2.必须建立很好的投资前景和追捧气势。3.在教育和医疗等生活配套上逐步健全。3.2供给市场调查3.2.1珠三角主要
21、海滨旅游度假区的特点珠三角海滨类产品分布图江门川岛旅游中心：江门川岛旅游度假区资源条件优越，远离城市闹市区，岛上住宿设施完善，是旅游度假的好去处，但该旅游区的休闲娱乐业口碑不良，影响其在人们心目中的声誉。珠海有“百岛城市”之称，海滨度假产品数量较多，但大部分的度假产品对资源的利用度不高，相对城市发展的方向而言，海滨度假旅游也不是珠海市重点发展对象。广州主要的海滨度假产品位于珠江出海口，有最好的区位交通优势与最大的市场，但没有最好的资源。深圳海滨度假产品开发的比较成熟，但在深圳旅游的产业中海滨度假产品尚未占据主导地位。目前开发比较完善的大小梅沙组团城市化倾向明显。但以高起点、高手笔规划的西冲作为
22、政府未来开发的重点对象，资源保护良好，是我们未来主要的竞争对手。汕尾位于珠三角最东边，资源条件较好，适合开发海滨度假，但由于当地养殖业的发展，资源污染严重。市场调研显示，珠三角各城市面向本地休闲自住类旅游度假区，资源水平有瓶颈，覆盖市场较窄。区域旅游度假resort类项目的资源绝大多数属于低档开发，度假功能尚未健全。珠三角一些海滩空有庞大人流，但没有提供旅游活动，引导消费。一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺。调研亦显示，与珠三角居民不同，香港居民短程旅游时出国的比率较高。主要的旅游地为泰国、马来西亚、印度尼西亚、韩国、澳大利亚、马尔代夫和日本等地。因此，在未来本案争取香港游客方面，不仅需
23、要重视省内的竞争，亦需要关注国外同类项目。本案属于亚热带滨海旅游度假resort，因此在同类市场上面临的主要竞争对手是泰国、马来西亚为代表的东南亚滨海度假区。本案相对于上述市场的主要竞争优势是距离优势所带来的时间成本和经济成本、地缘和历史因素所形成的文化习惯方面一脉相承的优势。本案在气候和资源环境竞争力上无明显优势，但优良的度假氛围和高素质的旅游休闲服务将会弥补此劣势。惠州临近广州、深圳及港澳地区，有着得天独厚的交通区位优势与强大市场支撑，资源在广东也是绝无仅有，只要合理开发，将来定能成为广东最好的海滨旅游度假区。3.2.2专项市场调研3.2.2.1度假酒店市场珠三角主要海滨度假酒店名称区位五
24、星广州南沙大酒店广州南沙五星海泉湾酒店区（2个正在建）珠海平沙镇 四星千帆碧湾酒店下川岛四星大梅沙海景酒店深圳大梅沙 四星雅兰酒店深圳大梅沙 四星大亚湾假日酒店惠州大亚湾三星帝苑酒店下川岛三星小梅沙假日酒店深圳小梅沙三星金沙湾酒店深圳金沙湾三星德泽园酒店惠州巽寮湾三星千帆阁酒店惠州大亚湾三星得胜宾馆汕尾遮浪总的来看，珠三角海滨度假酒店主要集中在深圳大小梅沙组团，海滨度假酒店市场情况看好，入住率较高，五星级的度假酒店数量很少，特别是资源极为优越的巽寮湾海滨度假区还没有一家五星级酒店，市场潜力很大。但大多数海滨度假酒店受季节影响较大。珠三角主要产权式酒店酒店名称地址占地面积建筑面积开盘时间入伙时间
25、客房数量客房面积售价销售状况丹枫白露深圳罗湖深南东路1001号0.48万6.28万2001-8-292002-12-312946020510800售磬东方银座深圳市福田区深南大道旁6949.544298.52003-11-152004-6-3055642621200085%华乐星苑深南东路2017号华乐大厦1996222东方威斯盐田港11757万元/套1期售磬2期在售虹楼深圳市东门北路10号1759.5131962003年底108408010000三门岛度假村大亚湾雅兰酒店大梅沙11750219002000-6-12001-4-231963940.553万元/套超过60后已停止销售海景酒店大梅
26、沙11596.3140882000-9-12001-8-313125060万元/套少量客房在售产权式酒店的经营状况因其地理位置和客流量等因素，存在着较大差异性。一般来说，位于闹市区的产权式酒店客流量和开房率均可以得到保证，经营状况一年四季均相当良好，如丹枫白露；旅游区产权式酒店季节性明显强于闹市区产权式酒店，淡季旺季分明，受季节影响极大。淡季的经营只能维持酒店的基本运营，旺季则客房供不应求，经营状况比闹市区较好，如雅兰酒店。分析目前深圳的产权式酒店业的市场环境：其一，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层
27、的超前消费观念和投资意识；其二，市场氛围已经形成，一方面旅游度假区随着市民旅游消费能力的提高而逐步形成气候，广大市民对大梅沙等旅游度假区的认同度较高，另一方面投资产权式酒店这一概念逐步被人们接受；其三，深圳产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此。综上所述，产权式酒店在东部滨海地区，具有极佳的发展前景。3.2.2.2会议市场珠三角海滨度假区会议产品供给现状星级名称出租率价格状况（课桌式）客源结构五星广州南沙大酒店11月-2月80%以上。6000元/半天/100人广州、东莞大型企事
28、业单位五星海泉湾酒店区（2个正在建）四星大梅沙海景酒店11月-2月80%以上2000元/100人/半天盐田区各大企业四星雅兰酒店80%以上1600元/100人/半天深圳市各大企业四星大亚湾假日酒店11月-2月70%以上4000元/100人/半天壳牌石油以及附近其它公司会议配套设施状况星级名称会议设施五星广州南沙大酒店两个可容纳500人以上的大型宴会厅及多个多功能厅与会议室。五星海泉湾酒店区（2个正在建）大小会议室35间，最大1800平方米，可容纳2300人，6种语言同声传译四星大梅沙海景酒店有不同会议室8间，可容纳20-260人四星雅兰酒店6个多功能会议室四星大亚湾假日酒店4个满足1260人的
29、多功能会议室由于经济的快速发展和区域内诸多企业的落户，珠三角地区商务、培训、高层职业教育、行业会展、各项赛事等活动所带来的会议市场需求旺盛。珠三角滨海度假区酒店和会议设施的经营旺季集中在游客量较少的年底，经营状况良好。此时正值个人度假市场的淡季。庞大的会议市场能够平抑季节性给度假区经营带来的不利影响。目前惠州沿海度假区高星级酒店数量极少，会议需求市场空间巨大，若能把城市会议地点转移到环境优美的海滨度假区，不仅能增加收入，还能缓解淡季入住率不足的问题，其市场潜力是不可估量的。3.2.2.3运动休闲市场运动休闲项目列表名称水上项目陆地项目川岛旅游区空中降落伞、小快艇、水上电单车、水床、风帆、橡皮艇
30、等沙滩露营珠海飞沙滩冲浪、垂钓、海上降落伞、水上摩托车、香蕉船、橡皮艇等骑马、沙滩露营等珠海海泉湾海洋温泉高尔夫、网球、射箭、攀岩及沙弧球室等广州上下横档岛沙滩泳场等骑马深圳大小梅沙水上电单车、水上降落伞、快艇、香蕉船、水上蹦极跳、沙滩载人升空气球等帐篷露营等大亚湾游乐中心飞艇、游泳等碰碰车、骑马、溜冰等巽寮湾旅游区游艇、沙滩浴场、捕鱼等篮球、网球、烧烤、沙滩排球、沙滩足球红海湾旅游区帆板、滑水、滑浪风帆、摩托快艇、水上摩托艇等室内健身、沙滩排球、沙滩足球等结论：各大海滨度假区运动休闲设施种类丰富，但项目雷同，而且档次偏低，受季节因素影响较大，旺季游客量比较稳定，淡季大部分水上设施处于闲置状态
31、。开发出高档的、时尚的、健康等运动项目符合市场需求。3.2.2.4高尔夫市场广东主要高尔夫供给表名称规模特色球洞入会价格（个人/公司）个人套票（平时/周末）经营方式配套观澜湖高尔夫占地超过10平方公里世界规模最大，汇集五大洲球场风格180洞金卡55万，商务通26.8万1000元/1300元不接待非会员（酒店住客除外）五星级酒店、豪宅、会所等中山温泉高尔夫750亩内地首家现代化俱乐部36洞35万港币（个人名义）680元/1480元公功假期不接待非会员温泉酒店、浴池、网球场、游泳池等雅居乐长江高尔夫3600亩毗邻长江水库、景观优美36洞五星级酒店、会所、别墅等东莞峰景高尔夫5000亩场环绕于群山之
32、中36洞32万/35万750元/1250元开放式度假酒店、会所等长安高尔夫球会俱乐部1500亩球场依山而建，背衬莲花山27洞20万/21万720元/1320元只接待会员度假酒店，疗养中心，高尔夫学校等深圳高尔夫俱乐部2065亩国内最临近香港的高尔夫球会27洞个人会籍60万港币1000元/1800元会籍已满（只售二手卡）会所、餐厅等深圳世纪海景高尔夫2000余亩深圳唯一山地海景球场18洞28万/30万730元/1030元开放式酒店、游艇会所、别墅。巽寮湾旅游度假区在战略目标上是要实行旅游与地产的双丰收，其中房地产是未来收入的重要来源之一，实现房地产终极价值的实现需要有全新的理念，以旅游来带动地产
33、就是最明智的选择，高尔夫目前作为一项贵族休闲运动，不仅拥有巨大的客源市场，更重要的是能提升度假区的形象与档次，优化环境，实现土地价值的升值。3.2.2.5海滨度假地产市场目前珠三角的海滨度假地产主要集中在深圳东部的盐田区，从其开发的方式来看，可以分为三类：（1）.普通住宅：这类物业主要集中在盐田港后方、沙头角和大、小梅沙附近，以居住为主，间隔多样。多层商住物业单价在4500-6000元左右，而高层商住单价在6000-9000元之间。（2）.酒店式/公寓：盐田区因海滨旅游业日渐兴旺，各房地产开发商瞄准时机，掀起了东部沿海的酒店式公寓的热潮。但其自然资源的稀缺性，注定此类物业的价格较高。一般售价在
34、10000元/平方米左右，未来还有此类项目陆续发售。就销售情况显示，此类物业已越来越受到深港消费者的青睐。（3） 别墅：盐田别墅多为临山、临海而建，自然景观是其最大的卖点。一般结合度假和山景海景概念来进行营销推广，均价在13000元/平方米左右。结论：1.对比旅游度假地产与市区普通住宅不难发现，旅游度假地产在市场上既受到欢迎，同时拥有比普通住宅高出几倍的价格。2.惠州优越的海滨旅游资源为地产的开发提供了良好的条件，只要能实现旅游业的开发计划，度假地产将势在必得。3.3市场规模预测3.3.1市场规模预测预测前提近期内周边地区、省市的经济继续保持增长，社会保持稳定；近期内不会发生大面积的灾害性疾病
35、。预测期为“巽寮湾滨海度假区”新增投资项目建成并投入营业后五年。游客市场结构划分市场分级游客结构一级市场珠三角地区中高收入居民和港、澳台在粤工作人员以及外籍在粤工作人员二级市场华南地区和到广东省内旅游的外地游客三级市场国内外其它地区市场规模预测模型：目标市场总量喜欢滨海度假的游客比例本项目的吸引力系数一级市场所占比重4287.21*40%+16.744.24%68.24%80%计算数据说明：1根据全国第五次人口普查公告：珠三角常住人口总量约为4287.21万人； 参考广东省统计信息网和南方日报2004年1月统计：广东省目前境外专家和港澳台专家共16.7万人2根据中国中产阶层调查报告和广东省统计
36、局2004年最新资料，中产阶层占珠三角地区常住人口总量的40% 3在普查的过程有，表示对滨海度假感兴趣的游客的比例为44.24% 3从市场调研数据计算得出，有44.24的游客对本项目表示感兴趣，而有47.47%的游客表示不一定，而这其中主要的原因是游客对本项目的认知度不高，通过我们的经验判断，这其中有5成的游客将会成为我们的潜在市场，因此对于吸引力系数，我们共取68.24%作为我们的运算的参考数据。4根据我们的行业经验判断:一级市场占客源市场总量中的80%客源市场总量规模预测（4287.21*40%+16.7）*44.24%*68.24%80%=653（万人次）旅游产品生命周期内的客源市场总量
37、约为653万人次平均年游客接待量预测：巽寮湾旅游度假区项目建成后五年的平均年游客接待量为：6535=131万人上文所述的市场总量指的是项目建成后五年内巽寮湾旅游度假区所面向的市场总量，根据旅游行业发展规律及项目目标市场占领方略，我们计划分五年（以一期建设完成为第一年）逐步消化现有的市场规模和需求总量。根据行业经验判断,综合珠三角市民出游的增长率,我们判断市民度假的增长率低于总的游客出游增长率,因此市民的度假出游增长率约为5%。由此得出该项目的开业后五年客源市场数据如下：依据公式：（X1.05X1.052X1.053X1.054X）653巽寮湾项目市场规模年度预测表建成后年份（年）第一年第二年第
38、三年第四年第五年游客量（万人次）1171231291361423.3.2设计日参数（Design Day）景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目自身的容量所决定。根据项目初期所做的专项市场调查，预测新计划实施后的市场需求量，结合每个项目的特点，提供新增项目的设计规模参照。ECU（Entertainment Capacity Units）方法，是国际先进的测算旅游娱乐项目设计容量系统，其目的是为娱乐项目的设计规模提供参考。主要方法是通过基准年的游客量，推算两个主要参数：设计日参数（Design Day），设计单位参数（Design Unit），最终为娱乐项目的建设规模提供可参依据。简单地来
39、讲，便是依据市场调查的结论，综合考虑项目的目标游客属性、项目的自身容量、项目的市场吸引力以及项目在整个开发计划中所起的作用等因素，确定每个项目合理的设计容量。设计日（Design Day）参数，指的是设计项目规模时参照的日游客量。对于一个新的开发计划，可以参考类似的项目来确定设计日参数，也可以利用比例法来确定。在此采用比例法来确定。3.3.2.1基准年游客量取所有项目基本实施的第四和第五年值为设计基准年，由此知基准的年游客量为：139万人次/年。3.3.2.2设计日容量参数参数计算前提：每年的5-10月为巽寮旅游区的旺季，旺季游客量占到全年游客总量的80。中区设计日容量参数中区作为旅游区内的大
40、众游客的主要目的地，近80%的游客都会在此停留。因此得出中区这段时期的日均游客量为：13900008080%180（天）4942人次。如前所述，中区的主导产品类型为度假类旅游产品，其在旅游资源基础上构筑的完美度假吸引力在旺季的6个月里保持高强，所以其日均游客量即为设计日容量参数值，即4942人次/天。北区设计日容量参数与中区相比，北区的吸引力则相对较小，其在旺季接待的游客量会占到全年游客总量的80%，按照项目吸引力，预计会有10%的游客把北区作为必游地，同理可得出北区的设计日容量参数值为：13900008010%180（天）617人次/天。3.3.2.3项目设计容量住宿设计容量参考根据市场调查
41、结果、产品设计方向和区位环境等因素的影响，到达巽寮湾的游客都会在整个片区内至少留宿一晚，所以整个巽寮湾度假区住宿设计容量总数约为139000080180（天）6177张床位。餐饮设计容量参考按照旅游区里游客的就餐频率为1小时/人，景区中晚餐营业时间均可设为3小时，可得出：中区餐饮设计容量约为：49423=1647个餐位。北区餐饮设计容量约为：6173=205个餐位。3.4产业定位研究最终形成大旅游产业的发展目标国际成功案例共同揭示，一流滨海旅游度假地为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征。大旅游是国际一流旅游度假胜地发展的必然结果。一流resort在一流的海滨资源条件下，根据市场需求
42、提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。定期更新旅游项目，保持新鲜度。灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长。围绕旅游业性形成特色产业群。常住人口和就业人口逐步增长，最终成为新城。产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣。本项目的大旅游产业，主要分为旅游业、旅游配套产业和旅游关联产业三个层次。其中旅游业将围绕游客的旅游度假需求展开，并结合市场偏好，逐步推出具有持续竞争力的项目，配套展业主要是宾馆、美食、折扣店、观光渔业和农业等。旅游产业配套产业l 海滨golfl 海滨温泉l 海滨SPAl 工艺品/纪念品销售市场l 民俗生
43、活l 民俗表演欣赏l 生态公园l 水族馆l 主题公园l 电影世界l 滑水l 帆船l “世界工厂”展览馆l 摩托艇l 降落伞l 冲浪l 游艇l 潜水l 射箭l 海钓l 骑术中心/跑马场l 热气球l 小型直升飞机场l 海滩浴场l 旅游地产l 主题酒店l 青年旅馆l 家庭客栈l 特色美食街l 品牌折扣店l 免税商店l 观光农/渔业l 绿色农产品在关联产业中，经过前期产业研究和筛选，确定了9种很有发展机会的产业和5种有一定发展机会的产业。很有发展机会的产业得分有一定发展机会的产业得分与旅游有联系的创意产业18服装12.5集体培训拓展16制鞋业12.5政务/商务会议15.5特种种植11体育服务15.5与本地产业基础有联系的创意产业10.5特色农产品开发14体育研发10科普教育14个人学习 13.5医疗保健13.5新产品/技术发布展示13.5第四篇资源条件分析4.1区位交通条件巽寮旅游度假区位于惠东县巽寮湾，即东经11448，北纬2240处，大亚湾东部。毗邻香港、深圳和中海壳牌石化城。海路距香港43海里，距深圳41海里，距中海壳牌石化城12海里。陆路距324中道7公里，距深汕高速公路白云出入口21公里，距惠州78公里。目前巽寮旅游度假区主要依靠单一的陆路交通与外界发生联系。但正在规划中的沿
