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1、新生活模式社区商业的营造张玮时 间：2007年1月27日上午地 点：金都假日饭店一层钻石厅 张玮：大家早上好！今天主讲的题目，我先解释一下这个题目，以便大家在下面能对这个概念有一个理解。我今天讲的题目不是大家认为传统意义的大型的商业MALL也好，商业购物中心也好，这种类型的概念。今天讲的，首先我们把商业地产在欧美国家走过的一个历程做简单的一个回顾。我们重点讲的定位是定位在80年代以后，特别是北美对于商业形态设计上一些新的思潮和新的趋势，给大家做一个介绍。第三部分我想结合案例介绍一下设计的要点和理论原则。最后再把一些方法做一个简介。基本是这样一个模式。我们公司在国内做这样的项目，当然住宅占相当大
2、的篇幅，但是我们和商业建筑有一个吻合点，就是比较强调它的地域文化。地域文化我们认为是挖掘商业地产特色的一个非常重要的环节，这个国内也有很多的例子，这些例子都是挖掘自己项目的特色，营造一种氛围，营造一种吸引力。 下面我想就第一部分做一个介绍，就是商业建筑发展的历史，大概做一个简单的回顾。再下面我对它们的分类做一个大概的区分，刚才说了最后做一个分析和一个设计方法。第一个我先讲一下商业建筑的发展史。商业建筑的发展史其实它和整个大的思潮和发展是很吻合的。那么在第一个阶段，就是单一功能的，大尺度的购物中心，这个在60年代、80年代比较盛行，那么它出现一个重要的因素就是我们所说的汽车文明，高速公路的发展，
3、大规模的这种郊区住宅的开发，造就了这种大型功能性购物的这么一种场所，这种场所常常出现在高速公路，在近郊这样的一个地理位置，有充足的停车，所以这是满足一种通俗购物。同时由于居住形态，现代主义运动，把功能分区非常明确，居住、工作、生活，包括购物，它都作为一种功能分化明确的一种规划思想，所以在这种情况下出现了这种叫大盒子购物中心，跟当时人的生活模式是一致的。当时人的生活模式就是说周末集中购物，把购物活动作为比较多的一种功能性的需求，就是不再附带一些其他过多的东西。那么这个年代就出现这种高速公路边，咱们国家在90年代初也出过，就是大型的大盒子式的购物中心。 到了80年代、90年代，建筑史上出现了一个思
4、潮，就是非常强调人文的回归，大家开始思考，就是说是不是一定要把居住、工作、生活甚至购物，这些功能那么清晰的分开，还是说一种适当的融合，这个阶段出现了很多像类似的混合功能，新都市主义等等，所谓新都市主义讲的还是欧洲的都市主义，就是这种复合功能，在楼上可能有居住户型分布距离之内，又有购物活动，所以这个年代非常强调这种多元化和人性化，所以就出现了这样一些回归，出现的形态也就是大家现在看到这样的形态，就是这种楼上也许是居住，楼下也许是商业，多种形态的混合，就是功能的多元化开始出现了，休闲娱乐性的开始出现了，不再是单一功能，这是代表这个年代。 最后到了90年代更加强调多元化，已经扩展到老的购物中心要加进
5、一些电影院，要加进一些娱乐中心，要加进一些未来世界的电子成等等，再加进一些反映特色的商业街。这是老的购物中心了，我们说第一代的年代设计的这个购物中心，当时离城区还是比较远的，所以它称之为第一代大盒子式的购物中心。后来随着发展非常典型，周围的居住区，周围的社区配套氛围已经形成了，那么它原来这种大盒子购物形态已经不再满足需要，所以在这个部位增加了一种有特色的，就是集休闲、娱乐为主体的这样的一种新型商业街。这个商业街我们称之为生活模式商业街。它不再是这种单一功能性的，它有很多趣味，而且新的这种店，它是反映一种潮流，好多店的设计，比如有一家店非常有意思，特别是就是到了2000年以后，北美对于这种有机食
6、品非常强调，有机食品的价格也非常高。那么传统的超市都是这种非常干净，非常漂亮，体型、颜色都很突出的商户包装，这个超市也办成大连锁，从调料品到蔬菜，包括方方面面，甚至一些薯条全部都是有机食品，这样的特色店，还有一个相当于星巴克的一种茶饮店，这是茶饮店是艺术兼品茶结合在一起的，进到里面有各国饮茶的方式和品种，来这里可以作为一种休闲社交，等等这些代表新潮的东西，就加到所谓的生活模式街区里面。那么对它的设计也不再强调原来所谓的功能庞大、体量庞大、建筑简洁，那些标准不再存在了，而且更多强调的是建筑的所谓的娱乐性或者愉悦性，建筑的符号性，使大家感觉这个建筑很亲切，很有娱乐性，很快乐，这样的一种形态。这是在
7、温哥华另外一个大型商业区，后来这个购物中心也是像刚才一种蜕变，加建了很多娱乐城，有好莱坞一个电影城，电影城附带一些娱乐性产品，包括一个新型的未来世界电子城等等，都是把原来的单一功能增加了很多商业的内容。这个是刚才我介绍的商业形态的发展，大概框架分了这么三个不同的发展阶段。 下面我就再讲第二个问题，知道了商业纵向发展的历史，那么横向它又存在几种形态。基本上我们把它分了四种类型，一种位于这个城市中心区的商业中心，再有一个就是刚才说过了第一年代产生的，它的功能定位城市仍然是需要的，就是这种功能性的郊区，近郊购物中心。再有一个就是我们说的主题性非常强的商业街。最后一个就是附着于社区，附着于某个也许是楼
8、盘，或者是某种形态的非商业区里的中小型商业。这几种形态构成了我们几个商业业态的几种大的分类。下面我再结合一些具体案例，给大家做一些分析，大家就会比较直观的、清晰的了解我们谈到的这几个形态。最后这些案例做完分析之后，大家也比较明晰了，就是说营造这一类商业形态，对你的社区，对你的住宅楼盘有什么价值贡献，同时本身这个民俗商业街的营造会对它本身构成什么价值，这个我们做一个分析。 我举的第一个案例就是在80年代、90年代初竣工的这么一个项目。这个项目在温哥华CBD附近的一个社区，这个社区原来是三个街区，这三个街区是卖车的，全部是车行，那么随着城市化的进展，车行这条街进行改造了，在北美比较早的尝试了一种混
9、合功能街区，混合功能街区就是说在这个街区里我们大概分三类功能，一类就是底商，这种底商待会儿我再介绍，它也不是单一的吃喝这一类的东西，它也有一定的功能定位。再有一个中层就是我们称之为“轻型办公”，因为今天不是这个主题，住宅中国发展了十多年了，那么这个发展我认为已经把西方几十年的住宅发展给浓缩化了，已经研究的比较多。但是对于办公形态和商业形态的研究还比较少，因为由于住宅的火爆，大家注意力都在那边，其实办公也有很多形态。那么结合住、商业，办公我们称之为轻型办公，这是一种形态，就是说需要一定的人流，但是又不需要在CBD集中的这样一种形态。举例说一下，比如说旅行社、牙医诊所、会计事务所，甚至律师事务所，
10、就是这类的商业和住宅街区有一种天然的吻合性。第三个就是楼上的居住。居住在这个区域定义的我们称之为“亚皮士”。那么这里面对于商业街的营造在设计上有几个要素：第一个增加摩擦力，一个商业街的尺度，通常有几种形式可以衡量，一种就是你开着车，我们认为速度决定了建筑，当你开车迅速走过的时候，这个尺度可能就是咱们现在看到的长安街上那种建筑，它是一种观赏性的，并不是体验性的。那么当这个行进的速度变成行人，或者是这个速度再降低，你想让人驻足，这样的话你的建筑一定要增强“摩擦力”，“摩擦力”怎么增加呢？其中一个办法就是做很多港湾，这里面港湾的做法就是这个，这本来这是一个垂直的街，我们做了这样一个港湾，在港湾里解决
11、了几个问题，一个就是在一个缤纷的、非常闹的街区，有一个非常僻静的这么一个小广场，第二增加了转角单元，商业的转角单元价值是非常高的，所以综合这两个因素，再加上解决了住宅的竖向交通的问题，所以通过这种大港湾解决了很多功能上的问题和空间上的问题，增加了摩擦力。第二就是沿商业街走，在人可触摸到的范围我们做一个小定义。这个楼可能是四层或者五层高，甚至咱们国内的楼可能是高层，所以怎样营造一个共享空间是非常重要的，让人舒适，所以在设计要纲里，我们制定一定要有一个雨棚，这个雨棚更加接近人的尺度，更加亲切化。同时对于这个标识的设计也是非常重要的。因为做商业街这个楼多么高不重要，而在于你这个人能触摸到的大概距离就
12、是四米这个半径以内的看到的，触摸到的，空间能感受到的这些物体或者这种可视物，都是你设计的范围，都是非常重要的一部分。所以这些标牌都是请专门的艺术家给做出来的。虽然不同的店面，经常国内我们遇到很多开发商问到这个问题，就是说我将来把房子卖了怎么办，每个人都愿意做他自己的东西，实际上就像工商管理一样，肯定不允许每个人完全发挥，它有一定的界定要纲，像这样的店做完了以后，我们都会给每个店家一个设计要纲，就是控制它的照明、标牌大小、颜色等等，因为这个店的风格和气氛得到了一个升值、保值和特色保留，是非常重要的，最终受益的还是店家。最后是这个港湾，这个店我们不是每寸必争，把这个商业街完全占到了能限，我们适当退
13、出一米五的距离，形成一个港湾，这样店家的东西可以在这个部位展示，也可以行人在这里做一个驻足，就是增加摩擦力的概念。这是由行人，因为你吸引的是人，也希望人来驻足，这样的话一定要做到这一点。这个例子还典型的就是它外面跑得非常快的车，大的造型体块固然重要，对于逛街的人更重要。 另外一个案例，就是把一些东西符号化、故事化，大家来逛街，来这地方玩，他总要挖掘一些历史的、文化的，和它过去的一些故事，所以在这儿，因为它是世界最大的林场，就是森林，那么我们引用了一个圆木，代表这个省，那么很粗的墙衬托这个木。由于刚才说了这条街都是修汽车的一条街，其中这个店原来就是修奔驰汽车的店，我们把这个地方做了一个符号，实际
14、是灯，把它符号化放在这儿，还有其他一些符号，就是这些符号的表达，就是我刚才说的，一个商业街要做出趣味来，必须要挖掘它的地域文化，挖掘它的历史。中国文化更多了，不像北美更多是工业化的文化，有很多可挖掘的文化。这是刚才说的一些要点，轻型办公，轻型办公人流我们达到三个元素，另一个原则叫共振效应，就是111大于3，轻型办公，由于居民的存在，由于这个商业的存在给它带来什么，商业也由于上面的住家和需求给它带来什么，所以每个1比它独立存在都要大，这就起到了共振效果，所以这种业态的组合必定是一个适当混合的，而且一定要做到共振效应。 第二个案例还是把这个故事，就是要造一个地方，这是一个非常专门的书都大量的写，怎
15、么来造一个地方，造一个地方，这个地方很知名，大家都愿意来这儿逛，形成了一个地域，北京现在有很多自发形成的，三里屯也好，后海也好，等等这些自发型的地方，那怎样你去营造。比如上海的新天地就是营造出来的，它就挖掘了它自己的历史。这个案例我们讲的是很普通的一个地方，在温哥华一个大桥下面，原来是混凝土的搅拌厂，还有一些建筑构建，修船的，这么一个工业区划。随着城市的发展，桥对面已经成了中央商务区了，那么这块工业用地当时就提出怎么改造它，一个把它全部铲平，重新做一些公园，建议很多，我想到了现在咱们首钢一出去，大家也在讨论，到底首钢这块地方怎么办。这个当时很类似，就这种工业厂房区怎么办。我先反过来说，这个决定
16、当时做了以后，现在已经营造成了温哥华地区的一个旅游点，就是来了温哥华，大家其中一个要去的地方就是这里，非常出名，那么就是我刚才说的造一个地方的作用。这是它的历史，历史上就是这样一个以工业为主的这么一个场所。它从几方面非常成功，一个就是没有把原来的老建筑全部拆除，它把原来的铁路、轨道、机车，原来的厂房，原来工业所有可以保留的痕迹，甚至原来修船厂修的船也都停在边上，这种历史的东西、文化的东西，恰恰是你吸引人的一个核心所在。另外一点就是它业态的分布，其中大概业态有这么几项，最先启动的就是MARKET，随着90年代以后，大家对这种新鲜的，有机食品需求非常大，所以这个MARKET，后来形成了它规划做的很
17、干净，蔬菜区域、鲜果区域等等，但是里面完全是这种自然的农民从农庄里拿来的新鲜瓜果蔬菜，甚至果酱都是现场给你演示怎么做出来的，所以大家大超市逛腻了，大家又返回到农贸市场，但是概念不一样，里面含有很多趣味的东西。在这市场里还有餐饮的业态，还有各种表演、演绎，刚才说的民俗的工业品，民俗产物的演绎。另外还有专门的公司经营这个地方，经营的节目，比如几月份进行爵士乐表演，几月进行什么什么表演，还有很丰富的节目。所以专门有了这样一个文化表演的场所，除了这个MARKET之外还有表演场所。里面把原来造船的这些，所谓的轻型制造的这种办公场所，比如说船模型，画家的画廊，吹玻璃工艺等等手工艺，都是要求它前面是它的店，
18、后面就是它的展示区，所以来这里的人，很多人除了买东西之外，还可以看到，吹玻璃怎么吹出来的，这些艺术工艺，原来的老工业已经失传的，到底怎么做的，这个展示部分。再有一个部分就是一些小的酒馆，还有一些餐饮，再有就是一个旅店，这个旅店也很有意思，是浮在水上的，再有一个就是儿童娱乐的一个中心。所以它功能定位形成这样非常综合、混合功能这样一种，以原来的历史文化，原来的工业文脉相共生的这样一种产物，非常受欢迎。这是它的餐饮部分，这是它的儿童娱乐中心，还有给儿童做的东西，儿童自己也参与制作的一些东西。另外就是到这个岛上来，当然它也有路直接通上来，但是有人坐专门的水上出租，可以把大家从岛上带到CBD去。这是刚才
19、说的要点再做一个总结，就是它的趣味性，通过它的文化营造一种趣味性。 另外这种很粗矿的工业痕迹，包括它的停车，我们都没有按传统的停车来给它做一个大停车场，它的停车都是比较随意的，停在甲板上，停在这种可能抛锚的锚的边上，一切都做的非常有原来的痕迹，原来的历史，使这种文化可以发挥。我相信中国这样的痕迹也非常多，历史的东西也非常多。随着发展，大家对文明的东西，对失去的东西更加珍视。刚才还有一个特点，为什么说它的MARKET很有吸引力呢，因为大家由农贸市场跳跃到大型超市很有兴趣，新型购物中心，干干净净，拿了东西就走，北美大概用了20年就回归了，特别的留恋那种人与人之间讨价还价，聊聊天，买个蔬菜这种感觉，
20、所谓的购物体验，他的心态变了，所以这种咱们称之为农贸市场，当然升级了，做的很漂亮，很舒适，这种形态又受到很大的追捧。 下一个案例就是拉斯维加斯湖，这是一个非常有特色的地方，实际上逛商业街的体验我们称之为叫“制造体验”，美国人非常喜欢制造体验，举个最典型的例子就是迪斯尼，迪斯尼它是给儿童制造出各种体验的，这种制造出来的体验放在什么样的场所并不太重要，在香港也好，在东京也好，只要有足够的市场人群，这种制造体验都是成功的。那么同样民俗商业街也是要制造一种体验，刚才说到了历史、文化还有娱乐等等，你要把握潮流，来制造潮流，制定你要制造的体验来，形成这样一个核心区，它就一定会成功。那么这个例子举的就是更加
21、极端的，这个例子我们也是从研发经历了将近五六年的时间。大家都知道赌城，赌城中央街区也非常繁华，这都不用说了，但是这个开发商非常有魄力，他这块地就在沙漠当中，前不着村后不着店，离赌城大概30、40分钟，就在沙漠里，唯一有的资源就是一个大的水库，上面有水，下面一个水库，如此而已。那么怎样来做一个拉斯维加斯中央赌城没有的一种形态，当时市场提出一个要求，因为到赌城成人娱乐的场所非常多，但是你携带家庭，比如有小孩、太太等等，这样的人群不见得是最理想的，里头有规定，儿童不够多少岁不可以进。这就阻挡了他认为北美很大一群人群，怎样吸引带着家庭的人到这里来，成为一个主要的市场目标群。这样的话由此推演，就研究怎样
22、制造一种体验，让女人一天到晚很高兴，制造一种体验让男人在这儿，不管是商务也好，打高尔夫也好，他觉得很充实，再有就是让儿童在这儿制造一种体验，很充实。所以这里面当时做了大量的研究，其中一个研究就是研究欧洲南部，南欧，包括意大利、法国这些沿线，那么它的滨水的生活是一种什么形态，怎样把这种形态它的体验给复制到这里。 最后就是决定很大的一块开发是美国的地产商，后来他觉得营造这种中心街区这一块他不太专业，就请了我们加拿大的一个开发商，我待会儿讲到，他们还做了VIST小镇，那么在这个开发主题上就做了一个跨湖的这样一个酒店，这个酒店客房都是在桥上，大家可以在法国南部看到，意大利也有。形成了南岸的商业街区，然
23、后和北岸的商业街区，这种商业街区的形态完全就是那种庭院式的，一个一个庭院，然后再加主街串在一起，然后反映南欧的商业气氛，这些照片都是在南欧拍的，就是要实现各得所乐这种体验。后来我们开头做了一个情景化，来描述将来是个什么样子。首先它是沿水的，所以滨水的活动要突出来，另外一个滨水的餐饮，还有滨水的林荫大道，再有一种体验是在庭院、露台上有什么的一种体验，这些体验吸引家庭在一起，男人、女人、小孩。待会儿我再讲还有儿童的一些活动，这里面有四个高尔夫球场，这是男人的活动，还有男人开会的，各位会务设施非常齐全。这就是刚才说的，你在一个庭院里可以听到另外一个庭院里的水声和人们的说笑声，就是一个庭院套着一个庭院
24、，营造这样一种氛围。同时营造一种形态，就是非常丰富的露台和复合功能，这种底商上面都做了小公寓，因为刚才说的原理，共振效果我们一定要，顶层的这种住和酒店或者是公寓，对它下面的休闲商业影响比较大，形成了这样很多庭院和公寓和底下这种不同特色的底商。一个非常休闲的气氛。 当时这个项目最终形成有这样几个板块：一个就是两个酒店，一个就是凯跃，一个就是丽思卡尔顿酒店，一个酒店式公寓，是分时制的，再有就是叫高密度的公寓，其次就是大片分割的低密度的别墅区。那么这个开发商采取的做法就是先营造中央主题街，营造这些公寓区，然后定位两个旗舰的酒店，同时做了四个高尔夫球场，然后把其他地块高价卖掉，它自己并没有开发这一块，
25、取得了很好的业绩。我用这个例子更多的说明制造一种体验，这种体验，比如说男人打高尔夫球，女人逛街，小孩有水上的活动，这种综合的体验适合这样的客户群，在沙漠上营造出了非常高的价值，使整体楼盘提升了价格。所以整个商业街做好了以后，对整个社区的品质提升是非常重要的。 下面一个案例就是我们在北京做的一个项目，这个项目是开发商和美国的卡尔基金有一个联系，就是算是每年在中国开一个高峰会。这个项目在西苑机场旁边，这个区位也非常好。那么基金会的位置是由一个星级酒店，度假村式酒店和会务中心相组成的，其他都是采用了一种庭院式的办公，还有这种更低密度的，类似像联排别墅的办公形态，这边是一些标识性的小的，庄园式的。其实
26、它完全叫商业花园形态，但是我们提出一个概念，工作就是玩儿，等于PLAY这个概念，这个概念就是说你不管是工作还是居住，它的一种很重要的交往，交往才有生意，因为这种交往就是玩，就是娱乐，我们营造了这样一个主题商业街，这个商业街的营造，我们采用了一种反理性的设计，刚才说到了增加摩擦力，增加体验感，另外一个大家去过欧洲的话，都有一种体验，欧洲那种古镇的小街你非常愿意逛，因为它是反理性的，它是由历史多少年的积累形成的一条街，它并不是由我们设计师，今天拿尺子一画就是一个直线或者是什么的，完全是理性想出来的，它是反理性的，每一条街走到头，都不知道下一条街的转向和你期待的是什么，所以你有一种好奇心，所以走那种
27、街不疲劳，人非常兴奋。相反在长安街上走，你可能走不了半个小时就很疲劳了，就没有那种兴趣和刺激。所以这条街的方法采用的完全是反理性，就是你走一步没有下一步的预期，这种街的体验希望把它做到极致。那么在这个体验过程当中，中央是一种体验，外围又是一种体验，一边是中央绿地，另一侧是滨水的，这种静态的，就是制造人驻留的这种体验也仍然在里面。这是一些景点，其中一个景点就是人一步一景都是转折的，而且不规则的，通过这个建筑，还有这个过桥，可以看到外面水的存在，这种一步一景形成不规则的广场。这些建筑我不再讲它的形态，也许是古典的，也许是现代的，不要紧，但是空间营造一定要做出特色来。最终开发商和出版业联合，要做一个
28、书吧，文化主题，同时这个街可能做一些艺术性的表演，小的剧院，还有其他一种爵士乐的酒吧等等这些东西。沿街除了一层二层之外，还有空中的跨越，花园，这种商业的氛围、商业的设计一定要形成一种独特的体验。 实际上我们现在刚刚接到了一个非常好的项目，就是广州美菱置业开发商，在丽江买了五千亩地，找到我们公司，然后找了我们来规划，最后提出来在丽江要制造一种非常独特的体验，这种体验就像迪斯尼，大家来了之后就不想走了，就在你这个围墙里面，真正要的是来你这里有SPA，有最好特色的商业街，乐此不疲，同时还有很多水上运动，有高尔夫球，同时还有一个四季高档度假村，其实这些都是妆点，它真正要达到目的是后面大量别墅区的销售。
29、其实刚才说到这些大盘都是这个概念，营造这种体验的目的就是为了提高档次。刚才拉斯维加斯湖营造这个氛围之后，加拿大一个著名歌星，那个唱电影沉船的主题歌的歌星就买了这个房子，认为品质各方面都符合他的要求。 下面我们讲一下万科的一个项目，我们从96年开始，断断续续研发了五年，他们中间有一些土地的问题，但是研发的非常细，因为第一次作为一个开发商，做一个大盘，这个大盘好像有点股票的意思，一直开发商那么叫，其实上在北美叫造阵，造阵就是说你两千亩以上，三千亩以上大的一个楼盘，就是说在营造这种大的楼盘当中，已经发生质变了，就跟普通的住宅区的开发不一样了，不能简单说我是什么什么区，它是一个复合功能。所以最后简而言
30、之时间研究的很长，但是最后概括出来，这个社区应该是一个称之为叫“完整社区的概念”，完整社区就是做到以居住为主，那么有工作，有娱乐，有休闲，有各种各样的体育活动，有温泉SPA等等，非常全面的一个社区。这个项目已经实现了，我们承担的是总体规划和景观还有别墅的设计，那么我介绍一下完整社区是什么概念。它最大的一个资源就是东丽湖，是天津灌溉的水库，再有一个资源是所谓的湿地，那么这个湿地，万科的口号叫第一个做成北方最大的湿地区域地，原生态的，所以我们在这里做了有一百多个鸟巢，号称“湿地走廊”。第二做了一个商务花园，这样吸引开发区的一些高科技企业。另外就是MARKET，这儿有一个村子他们不愿意拆，后来我们建
31、议既然不拆，就做一个MARKET，无非规格做的漂亮一些，让原来这种新鲜的鲜花、蔬菜都可以到这儿来卖，这儿又做了一个RESTRICT，这个概念在北美很流行，像微软这样的大企业就有几个RESTRICT，就是逃离避难所的意思，虽然是一个小的度假村，但是有点文化的东西，做了这样一个东西。另外就是结合这个湖，另外一个大主题就是体育休闲的，一个是大湖的水上帆船，再有一个就是国际滑水比赛。有一个问题大家还没有太研究过，北美研究的很多，就是高尔夫球周围都是高档别墅，大家都很熟悉，但是滑水比赛的周围也是高档别墅，这个研究的比较少。所以这个主题研究之后，我们就结合滑水比赛的场地，2002年万科主办了一次国际大学生
32、滑水比赛，就在这儿。所以当时抢了一个滑水比赛会馆，这是休闲健身的主题，同时还有一个就是儿童湿地公园，这个地方，又回到拉斯维加斯概念，就是说一个完整社区体验，你不能忘记儿童，特别是现在大家都很忙，周末难得陪孩子，所以为孩子设计的主题，在你这个大区里应该有，而且不是简单的游乐场。在这个湿地公园，像国外一样，有很多显微镜，有很多化验等等小设施，儿童来这儿可以做一些简单科学实验，这样湿地花园。当时的别墅区在这儿，其他也都是别墅区，但是今天随着土地容积率价值的抬升，基本上万科这些都不做别墅了，只在示范区做了别墅，当时我们在这个地方设计了40余栋不同的较高密度的别墅，后来在这地方没有实现，他们搬到这儿来实
33、现，这块准备要盖高层。 最后一个元素很重要，刚才说到工作，还有一个教育，我们在这儿要建一个摩托罗拉大学，就是摩托罗拉在天津的基地。再有一个就是小镇中心，就是我们今天的主题，营造这样一个小镇中心，营造一种体验，这种体验就是这样的一个特色。它实际上就是这么一个方方正正的区块，但是我们给它做了很不规则的划分，营造出欧洲古镇这种反理性的街区的感受，你来了以后有一种曲曲折折的感觉，你逛了十天也弄不明白，人就是来逛街，逛街才有生意，所以在这里面业态又做了很充足的划分，古典式的小酒店，修船的船坞，还有天津的一些传统的艺术，还有休闲餐饮，这边还有一个大的餐饮，精品店，这边就是其他的一些还没有确定的业态，但是建
34、一些不同的特色店，与这种手工相关联的一些店。这还是商业街的一些特色。这里面有小广场，有不规则的开放，有封闭，有很狭窄的街道，有转折性的街道，完全不是一个理性的、规规矩矩的特色。所以在一些大的地产商，像万科经纪，他们都非常注重在他们的社区里面营造这样一种气氛。因为开发商做这种商业，你可以卖一部分，但是同时它的作用也要衬托你经济的价值，也是非常关键的。 其实刚才我讲的范围也在由大到小做了一个介绍，小到第一个案例一条马路上的一条商业街，大到几千亩的一个大盘里面的一个商业中心，它的商业特色、定位，都有所不同，商业街有它自己独特的东西，作为一个商业街区，那就是另一种氛围了，你要营造一种氛围，这个区域要做
35、出特色来。待会儿大家可以讨论，我这些年听到的一个问题，我这个商业街要卖，我管不了那么多，和我刚才说的这些怎么实现，这些问题我可以先提出来，留给大家，很多发展商可能会提到这个问题，对于自己资金沉淀、流向业态有效的控制，这可以实现，对于我要卖掉怎么办，包括我们现在几个老客户都提到这个问题，待会儿我讲完这些，给大家一个提问题的时间，但这个问题我先提出来。刚才说到这里面有什么样的一些元素，比如说这是岸边的一个广场，滨水的，可以举行较大型的活动，观赏的活动，主题相关的活动。另外还有滨水、船坞等等这样的一个小广场，另外还有主题不一样的，广场和船的穿插。这是我们建议的一些业态。实施过程，如何实施。 下面我介
36、绍另外一个北京的项目，若干年了，提这项目的特色，它本身是一个比较简单的居住社区，一共十万平米，不大，但是在这里面我们做这种住宅产品，做了六种，最重要的就是对它的商业曾经做了调整，就是四个边界完全不一样，其中一个边界我们认为非常有专业价值，底下有一些底商，那么在转角部位我们做了一个叫社区的爵士乐广场，因为在北美很多的社区都有它自己独特的一个叫社区小广场，由社区组织经常举行一些拍卖会，社区的画展、艺术品等等，这个也应该由物业介入这一部分。因为原来咱们的社区物业更多是负责打扫卫生，低端的，我觉得北美的物业已经超越这个，提供文化、娱乐这些节目，来组织这样一些节目，使人住在这个社区非常丰富，不是一个很简
37、单的一种功能性的东西。关于符号化的概念，我们有一些别的案例，就是在一个高层居住区，沿街怎么办，刚才说的元素都用上了，是在沈阳的一些项目，就是穿插了一些层次，做了雨棚，营造了这种较小的尺度的空间，同时在一些关键部位用一些符号化的东西，使这条街不再是高层下面的一个延续，是一个店面而已，是一个趣味性的场所，中间这个地方做一个有特色的走廊，这是它的商业的特色，大家可以看到很符号化。 我们觉得建筑师作为主流建筑师，因为我们在北美是一个主流建筑师，主流建筑师既不是一个学院派，非常强调自己的艺术个性，也不是一个比较俗一些的建筑，我们追求的还是一种建筑应该把你应有的商品给艺术化，这样的一种概念。这个商业建筑绝
38、不能做成很酷的，艺术品，那样起不到效果，实际上我们的主题是风情的，民俗的，恰恰要把它做“俗”，就是符号很夸张，有些东西有冲击力，有些东西非常的民俗，非常的历史，非常的地域，刚才说的摩擦力也是这样，不是光溜溜的，而是有很多机遇。这是这个底商的概念。 另外在北京有一个龙湾别墅也是我们做的，但是在里面很重要的一点，里面有一个公园，当时和发展商有一些想法，说要建一个大餐饮，还是建一个什么样的东西，后来我们主张建这样一个商业街，进来之后这是它的会所，这是别墅，这个别墅卖的也很好。这里除了有体育、休闲这些主题之外，还有就是这种也是儿童娱乐的场所，现在儿童失去和土地的连接了，所以在这里儿童有他种植园，有他娱
39、乐场所，同时这边有逛街的，这种商业街做的也是非常曲折，有很多庭院，一边是滨水的体验，一种是沿街的体验。我认为人的生活和原来不一样，原来非常强调功能，上班就是在商务区，下班就像洛杉矶似的上高速公路，一两个小时，回到别墅去住，这已经并不是最健康的形态了，适当的一种功能的符合，适当的多元化已经是一种趋势，人的需求必然多元化。 再讲一个这个楼盘我们也推出来了，就是金地在广州的项目，叫荔湖城，它有一个很大的水库，不同就是它的山地，在一个很茂密的山林里面。高尔夫球作为商务，男人在这儿打球，都是很普遍的，整个六千亩我们做了一个占地性规划，围绕这几个因素做了层级定位，一个它的邻里都是什么样的邻里，来这儿的人都
40、是40分钟到广州，离深圳更远一些，那么它的生活模式在这里需要什么，不需要天天开着车上下班，或者车不见得开到门口，等等，强调新的邻里关系，另外商业在这里什么定位，再有对这里面商业业态有什么样的特色，最后做了一个阐述。那么在这个战略要纲下面，我们其中提到生态主题，还提到一个村子，是把农民都赶走，还是在这里继续发展，提供一个建议，就是这个荔枝园继续让他们种，供给这个社区等等这样的一些建议。最后就是围绕示范区，就是一期，一千五百亩做了一个详细的设计，其中最重要的就是这个商业街，这个商业街体现了几个营造社区很重要的因素，就是刚才说的制造体验。第一个经过小山谷，非常茂密的林荫大道和入口，就是这种社区我们认
41、为非常重要的就是它的入口，我感觉咱们的社区营造当中这方面比较缺乏。进来之后就是主题广场，我觉得金地很有魄力，当时我们没敢想，我们说商业可能真正能卖钱的，经营能赚很多钱，后来他们一致建议说其中我们要拿出相当的面积来，要做画廊，这个我们也没想到，这个画廊大家都知道，效益并不是像其他业态，餐饮那么多，但是站在一个大的战略角度来讲，这样的提法是非常有意义的，提升了整个社区的品质，所以在这里面就有这样的功能。另外我们提出复合功能，就是这个商业街下面是一步一景，非常不规则的，跨越过来形成这样一个小广场，小广场转过来，引导人的视线，到这儿是另外一个广场，就是这种广场一个套一个，然后景点是由建筑标志不断的引导
42、你，在欧洲都是这样的感觉，那么豁然开朗，看到这样一个小的广场，这边是步行街，步行街我们又分了两层，平层的和下到和水贴近的这一层，那么更重要的刚才说的混合功能，11共振效果，他们在这里建了一个四星级酒店，我们建议这个酒店把它大堂所有功能都拿到商业街来经营，餐饮、娱乐、酒吧，实际上这个酒店延伸到商业街来了，这样对他们的经营有一定的优势。那么这边像船坞一样的小餐饮，有游艇的小俱乐部，实际上也是一个咖啡，另外这边有一个类似书吧的气质，整个这个氛围策划出来有一种文化，还有一种清新自然的主题。但这种主题的商业功能很大部分，又和酒店，楼上的这种花园式洋房的这种公寓，还有一些长期买下来的永久产权的花园洋房、别
43、墅、TOWNHOUSE还有一些高层建筑，形成这样一个非常好的共振，当时做策划的时候提到这个，这几个功能是互相补充的，来酒店的客人要逛这条街，也许这条街的特色，很多人来这里开会，同时住在这儿的人，也由于有这些设施，人们愿意住在这儿，当然还有高尔夫、水上活动等等。这些功能共振效果体现出来了，这个当时也是非常高节奏的，功能定位是什么，建筑形态是什么。当时开发商有一点不太敢，就是说高层不敢做，说在这个地方高层能行吗，后来还是下决心做了，当然一个是容积率，我们在北美操作过20几个这样小镇，个个都个小高层，都有高层建筑，这个不要认为是郊区一定就是低密度，实际这个人是最大的思维，不在于建筑形态，一定低层就是
44、高档，高层就不是高档的，这个观念是错误的。刚才这个主题讲的就是说对于这么大一个楼盘，也是这种文化性在商业中是密不可少的，大家经常会对这方面的价值产生一种怀疑，它能不能带来一定的商业价值，其实这要综合看，你做到什么程度，如果你单独做这商业街是一种做法，那么把这商业街放在大的社区当中，它又是其他的价值，看你怎么做了。 另外一个案例，我们在天津做的另外一个项目，这个项目具体合作部说了，英语当中到了90年代有一个词叫做VILLAGE，中文的意思就是叫村子，其实都叫商业层楼，和商业搭在一起的，就是说做的商业是一种形态，描绘的是空间体验上的一种形态，而不再是简单的说商业就一定是条街，一定是个盒子，不是具体
45、的东西。这里面有一个很有意思的东西，这个村子里面有一个湾，这个湾开发商说可能就填掉了，这个湾非常有特色，这个湾原来是村民在村前聚集的一个场所，聊聊天，后来我们建议就把这个湾留住，成了一个不规范的商业村落，那么在这个拔角处建了这么一个塔。大家意会到这里原来是一个村落的存在，那么还做了这样一个广场，这个也是采用中国阴阳的办法，这个广场是阳，那个水给融进去，我们认为文化的东西、历史的东西能发掘尽量发掘。 因为今天不是讲住宅，我讲一个例子，万科水晶城，是我们做的一个方案，那个方案大家去过，对它的文化性质非常有了解，它是纯住宅项目，由于我们把它的火车头、铁道等等这些工业构建，还有建筑后来很出名的花园洋房
46、这些理念，包括它立面砖的做法，选择，殖民地老的那种痕迹、神韵都融进去了，结果这个住宅楼盘在业内比较出名，水晶城也卖的很好，成为一个特色楼盘，我们主张不管你是住宅还是商业，挖掘这个地域文化和这块地的特色非常重要。 另外说一下建筑。这个建筑也是，我们反对所谓一定要标个签，我们主张简约，简约就是光溜溜玻璃，混凝土，那是不行的，那个对商业肯定不懈。那么我们也反对装修成欧式什么的，也不是，实际上你的建筑应该就是因地制宜，根据你的形势，但是你的语汇可以是现代的手法，做的商业就要用的语汇来夸张这个，夸张的手法很多，包括符号，包括形态，是一种夸张的手法。大家去过洛杉矶的迪斯尼、好莱坞，它的主题街就是夸张，正是
47、因为它的夸张，来逛的人就是乐此不疲，抓儿童的心就是抓的非常好，所以这种商业的形态，建筑师一定不要追寻你所谓的学院派那是不行的，我认为这种丰富并不一定说你艺术上就要打折扣。 还有一个项目叫南沙境界，这个也开盘了，也很成功的。它在广州的南沙，就是丰田车最大的制造基地，这个地方应该说找个像样的餐馆也找不着，他们当时说的时候，广东人还不愿意去太高档的场所，这种小的大排挡非常流行，就是面对这种情况，确实是个挑战，但是我们坚信刚才那个，制造的体验在哪儿都受欢迎，就像迪斯尼，只要有人群它就受到欢迎，所以我们抛开这个顾虑，研究怎么样制造这种丰富的体验。对于住宅不说了，住宅我们营造了八种不同的产品，非常细腻，有
48、庭院式的、主院式、合院式，还有洋房，很多，也强调多元化。另外一个特色就是它的入口街区我们做了一个商业街，这个商业街有几个难度，第一个就是希望有比较高的面积，要做两层。大家知道做商业街做一层没有问题，做两层甚至做三层，那就可能上面一层会有一些问题，那么这样我们就提出了几个方案，一个就是这个商业街的成功，除了依赖你住在这儿的人来消费之外，还有就是一个大区域的人群来消费，更重要的一些消费就是我们有一个这样的酒店，这种酒店式公寓，实际上是小公寓，它是七十五平米，南北通风，非常好的一个设计，这个公寓采用了很多被动式节能的手法，就是把立面在通风采光上用建筑符号做的很突出，这样它的特色很鲜明。对商业街的处理
49、就有了支持，除了居住、酒店这些之外，它营造的氛围就凸现出来了。 那么在这个主要的大街上，我们首层做了很多这种景观上的休闲的场所，有围绕水为主题的，围绕一些花卉为主题的这样一些扶梯、小广场。同时我们在二楼也做了一些大的露台，因为结合南方的气候，在二楼营造这个露台之后，我们又把它所有的楼梯直接通上二楼以外的地方，这个楼梯我们也做了重新的挑战，就是说这个台阶也不再是简单的供人们从一楼到二楼的工具，这个台阶是喇叭式的，在接近一层的地方把台阶放到比较大，这样的话大家可以坐在那里休息，本身成了广场休息的一个功能，同时也成为大家在那里坐着聚会也行，聊天也行，看人也行，商业街另外一个主要的成功要素，就是人看人，这是最重要的，那么通过这个大台阶很自然的把人吸引到二层，增加了二层的人流量，这样的话我们刚才说的品类就打开了，二层的价值也体现出来了。同时一楼二楼之间，内部也有楼梯，那么如果有的店家希望可以一楼二楼都买，除了一楼和二楼的楼梯，还有扶梯。这边是沿街的主题，建筑造型也看出来，非常有动态，有冲击力，标识性强，大家在这儿一走就知道特色，非常鲜明，把
