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1、 学 号： 课 程 论 文题 目美心洋人街评析学 院专 业班 级学生姓名指导教师职 称2013年1月10 日课程论文成绩评定表学院： 班级： 学生姓名： 学号： 论文题目：美心洋人街评析项目分值优秀(100x90)良好(90x80)中等(80x70)及格(70x60)不及格(x60)评分参考标准参考标准参考标准参考标准参考标准学习态度15学习态度认真，科学作风严谨 学习态度比较认真，科学作风良好 学习态度较好学习态度一般学习马虎，纪律涣散， 论证能力待添加的隐藏文字内容250论点鲜明，论据确凿，能综合运用和深化所学知识，有很强的分析能力和概括能力，文章材料翔实可靠，说服力很强论点正确，论据可靠
2、，能较好地运用所学知识，有较强的分析能力和概括能力，文章材料比较翔实可靠，有一定的说服力观点正确，论述有依据，对所学知识能进行一定的运用，有一定的分析能力，材料能说明观点观点正确，有一定的分析能力，材料基本能说明观点在运用知识上存在概念性错误或主要材料不能说明观点创新10有独特见解，学术水平或价值高有较新颖的见解，学术水平或价值较高有一定的新见解有一定见解缺乏见解观念陈旧论文撰写质量及规范化25结构严谨，逻辑性强，层次清晰，语言准确，文字流畅，语言准确、生动，完全符合规范化要求，书写工整或用计算机打印成文结构合理，符合逻辑，文章层次分明，语言准确，文字流畅，符合规范化要求，书写工整或用计算机打
3、印成文结构合理，层次较为分明，文理通顺，用词比较准确，达到规范化要求，书写比较工整或用计算机打印成文结构基本合理，逻辑基本清楚，文字尚通顺，达到规范化要求内容空泛，结构混乱，文字表达不清，错别字较多，达不到规范化要求指导教师评定成绩：指导教师评语：指导教师签名： 2013年 1 月10日目 录 第一章 项目介绍 .4第二章 区域评析 .4第三章 地段分析 .5第四章 形象、定位、特点 .5第五章 布局分析.8第六章 招商策略.8第七章 营运效果及预测.9美心洋人街评析一、 项目介绍洋人街位于重庆市南岸区的弹子石附近,濒临长江之滨,风光怡人,欧美风情,特色经营,各类小吃更是令人垂涎三尺;是周末休
4、闲娱乐的又一佳地.是美心防盗门的老板投资的,听说是他女儿留美回来一手设计策划的!但是他们向广大市民征集过点子，所以可以说洋人街是重庆市民智慧的。就单凭这一点具有传奇性的由来，也算是一个让人们充满好奇心的地方。洋人街，顾名思义，这里应该是一个洋人积聚的地方。的确，置身于洋人街，这里到处给人的气息就是一个西方建筑的圣地，到处充满欢乐，俨然一个童话王国。作为一个孩子的乐园，吃和玩便成了这里最大的特色。二、区域评析作为一个以娱乐休闲为主的主题公园，选址好坏是影响主题公园设计的成功与否的重要因素。主题公园园址的确定必须根基于对周边客源市场的详尽分析和实地考察基础上，而绝对不能凭空想象，轻率拍板。建设一个
5、好的主题公园，应充分重视市场分析定位和市场占有，对文化内涵做出正确的商业价值判断，提高重游率和投资收益比，并通过旅游乘数效应带动当地其他行业的发展。首先，主题公园客源市场与周边地区常住人口和流动人口数量紧密相关。一般来说，主题公园周围1小时车程内的地区是其主打市场区位，这些地区人口数至少要达到200万人；2至3小时车程内的地区为其次要市场区位，人口也要超过200万人；除此之外，第三市场区位和远距离游客则主要依赖主题公园的品牌影响力和便利快捷交通系统来导入。其次，一般而言，主题公园高投入、高消费的特点使其深受腹地社会经济的影响。因此，在主题公园设计选址时，应首先考虑经济发达的地区。同一区域内相同
6、主题的主题公园呈密集性分布，势必会引起客源不足导致企业恶性竞争。再次，主题公园设计园址选择还需充分考虑园址所在地区的交通条件，以方便客流自由出入。主题公园所在地区要求有比较健全的立体交通系统，特别是在主题公园附近至少要有一条能容纳大交通量、并有良好交汇地点的主要道路，以及一条辅助性可作为紧急出入口的次要道路。主题公园发展商应积极创造良好外部条件，主动引导和迅速输送客源。位于重庆的洋人街，很好的利用了这座城市爱吃爱喝爱玩的特色。位于重庆弹子石，实际上是南滨路四期工程一段的一部分。该地区作为重庆南部CBD，受到政府和投资者的广泛关注，重庆政府在十一五规划中把旅游业作为重点培育对象，目标是把旅游业培
7、育成为重庆新兴的支柱产业，实现中国旅游经济强市的战略目标，特编制出重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、中共重庆市委重庆市人民政府关于进一步加快旅游经济发展的决定、重庆旅游发展总规划等。重庆各地方政府在地方旅游业发展上给予了不同的政策支持。南岸区政府对旅游开发商给出了极大的土地优惠政策，吸引了开发商在该区发展旅游业。因此，洋人街景区旅游发展有着良好的外部环境。因此，在为未来几年，重庆洋人街周边地段极具升值价值。会有更多得住户和商家入住，带动整个商业区域得发展。三、 地段分析美心洋人街位于重庆市南岸区的弹子石附近,濒临长江之滨,众多公交线路经过此处，交通方便。并且该商业地产的选址并不是选
8、在了人流旺盛的闹市区，而是选择了郊区，这样一来， 土地便宜，也成了洋人街加强竞争力的一个方面。此外，在南滨路周围聚集着重庆游乐园、兴澳海底世界、南山自然风景区等旅游景点，游客如织也为洋人街聚集了大量的人气，地理位置优势明显。这样洋人街既可以作为一个独立的旅游产物，又能延伸到重庆最美丽的滨江路沿线，组合成了旅游产品。这样便捷而又自由的路线选择，对游客量的增加起到了极大的促进作用。从客源的辐射圈出发，该地区不仅能吸引大量本地游客，还能借助周围其他的旅游景点一起组成一个旅游圈形成良好的聚集效应。南岸有著名的学府大道，众多高校集聚于此，然而，众所周知的是，庞大的学生人群更添人气。就同学当中流传的一句话
9、，美心洋人街是一个情侣约会的圣地，就这免费的广告，便使这里成了非去不可的圣地。四、形象、定位、特点美心洋人街主要打造以中低消费为主，娱乐休闲为主，特色文化为主。旨在为大家带来欢乐。（1）构建贫民消费乐园美心洋人街游客是可以免费进入的，不要门票这一策略便大大增加了人气，咋一看，这似乎难以理解，但细细品味，这里面的“赢”销理念自有道理。如若收取门票，这无疑会挡掉很大一部分游客。但反之，到这里的游客数量增加，消费也就在潜移默化中增加了，这里的茶点，餐饮，游船等到处人声鼎沸。图的就是个人气，口口相传。在经济效益有所增加的同时，社会效应也得到了增加。其次这里还有免费的水和免费的面包。在很大程度上满足了中
10、低消费群体的需求。洋人街不仅好玩，而且消费还异常便宜，完全称得上是一元公园。因为在这里，大部分消费都是一人一元的通行模式，面包、馒头、奶茶、西式马车、包谷羹、矿泉水、窄轨火车、乌篷船等，均为一元钱。除了价格便宜，更重要的还有份量很足，一份面包足可以把你撑个半饱。买上一元钱的火车票或游船票，你就完全可以亲身体验美国西部牛仔式的奔放生活了，以及运河沿岸的滨水风光。晃晃悠悠，忽紧忽慢，既可闭目深思，也可抬眼观天。正是这掉在地上都可能无人愿意弯腰捡拾的一元钱，足可以让我们在洋人街悠闲地泡上数小时，既节省脚力，又能打望到无边的美景。记者在采访中发现，与其说重庆的发展为洋人街带来了巨大人流，还不如说洋人街
11、的奇观怪景和一元钱消费催生了强大的生产力。一元钱一袋的美心馒头可以让全城人为之起舞，排队购买的人群从早到晚常常绵延一条街。据美心集团某负责人介绍，一袋美心馒头就只赚两分钱，这点利润别说大企业不屑一顾，就连很多街巷里的面摊，可能也不会去为人民服务而傻干。（二）极具特色游乐型的主题公园亦称游乐园，提供了刺激的 游乐设施和机动游戏，为寻求刺激感觉的游客乐此不疲。这里的极具特色并不是直说这里的建筑极具特色，也包括宣传标语和设备设施，游乐项目。从我个人的体验来看，置身于洋人街里面，就好像是到达了一个不可思议的国度，在这里，横在空中的房屋并不算奇怪，稀奇古怪的标语也随处可见，走在路上打扮怪异的人，以及意义
12、非凡的山头，小桥。这一切的一切都体现一个字：怪。我相信，游客到哪里以后所拍摄到的众多新奇的照片便是这个地产项目最好的广告。它们的共同点就是经典，在开怀一笑的同时，引人深思。教导人们要珍惜现在所拥有的，改进教育观念，或者要正确处理人际关系，抓住转瞬即逝的机会，在挫折中不断提升自己。国际国内的多家媒体都进行过详尽的报道，对这些标语的作用褒贬不一。不过，我想对这些标语，自是仁者见仁，智者见智。还是要去亲眼体会才会做出正确的判断，不至于辜负这景色的一片苦心。（三）文化丰富在洋人街，你能够尝到最正宗的欧式咖啡、最地道的日本寿司、还有美味的披萨，当然也能看到精彩的印度飞饼表演。大街小巷的新疆羊肉串。这里是
13、个多民族，多地区文化碰撞的地方。那些长期活跃旅居在该地的外国人。他们中有的自己创业做老板，或开正宗的咖啡馆，或开地道的重庆火锅店，或干脆经营纯粹的欧式酒吧；也有一大批洋人是打工仔，跑堂抹桌，端菜上酒，动作利索，随时操着一口流利的英语或俄语为你推介。真的，那种仿佛置身欧美风情小镇的感觉特爽。可以说，洋人街养活着世界上各种肤色的人。已广为重庆人熟悉的、骑着高头大马的印度巡警就是美心集团招聘的洋人员工，他们很讨重庆市民的喜欢。在建筑上一部分就是完全的欧洲风格：欧式的小楼，欧式的教堂，欧式的餐厅；另一个不容忽视的部分就是坐落于园心的中国古典建筑群：江南小楼，亲王府，清明上河图，还有一座古色古香的寺院。
14、想象一下，在一个有着美丽阳光的午后，行走在这美丽的街道上，看阳光洒在褐色的石板上形成美好的模样。再在路边买上一杯拿铁，看那些微风吹过小道，慢慢踱到江边，看那对岸人世的风景，自是别有一番情趣。四、业态分析洋人街是集游乐园，美食街，特色礼品小店，等多种业种混合组成的全新业态，满足了游客，吃，购，玩的一站式需求。这里只要是以中低消费为主，建立创新休闲产业业态。无数人都见过，圣诞或除夕等重大节日，解放碑的人流是多么壮观，数十甚至上百万人挤在夜空下的十字街头，欢声笑语汇集成汹涌的海潮，人烟之繁盛足令小国寡民叹为观止，以为山城之闹热，莫过于此。但是，解放碑和夹江而居的洋人街相比，在人气上可不敢妄自尊大。因
15、为洋人街的每个周末几乎都是欢乐的节日，每一天都是休闲的时间，大街上随时随地都徜徉着数万乃至数十万人；街边停放的近千辆小车可媲美国内任何规模的车展，虽然此等繁华在其它地方也能偶有所见，但除了童话故事，或许就只剩下小说里虚构的场景了。有人说，洋人街是盛世中国的一个缩影。试想想，此地老少同行，童叟皆宜；东杂西耍，妙趣横生；南粉北面，有滋有味；富不论钞票，穷不看出身，只要愿意，都能在洋人街玩个痛痛快快。而且日出不催，日落不赶，你既可以很早来到江边守望第一缕晨曦，也可以捱至天晚，站在街角仰望那一抹霓虹。总之，在这个人人都心向往之的童话世界里，你可以寻找到任何一种快乐。目前在重庆，这是任何一座市政公园或餐
16、饮娱乐街都无法比拟的。且别说地势没有洋人街开阔，建筑风格没有此般丰富，单是洋人街的耍法和看头，就足够人琢磨半辈子。吃、喝、玩、乐、行、游、购、拍等，一处一景，景景怡人；人随景走，景随人换。游乐设施、婚庆天地、宴请场所、探险索秘等，东西南北，天下俱陈。不管城市建得有多大，要做到真正宜居，还就少不了洋人街这种全公园式的休闲舞台。五、布局分析布局分析我们分为选址布局与园内布局。美心洋人街并不算是处于闹市区，而是人烟稀少的郊区，发展尚不成熟。在里面布局上，整个景区由洋人街，婚庆园，广阔天地，乱吼一条街四大主题组成。洋人街是以世界各国特色建筑，异域风采和酒吧文化为主题，主要分为云和酒吧区，老桥时尚精品区
17、，民族风情演艺广场等;婚庆园里有重庆首座法式教堂，金色婚礼大厅等；广阔天地里有清明上河图，四合院，老茶馆，老酒肆等中国古典建筑群；乱吼一条街是汇集各个地方小吃，大大小小棋牌室为一体的娱乐休闲场地。每到周末都人流如织，其所有原因都在于它得“洋气”，整个街区有两条并行得观光大道，两边得房子最多三层，每一栋都有特色而各不相同。两条观光大道中间是一座人工运河，名字叫“圣安东尼奥河”，上面要架32座“世界名桥”。一座巨大得“金色大厅”是举行西式婚礼得绝好地方，大厅旁是一座尚未完工得教堂。还有模仿泰坦尼克号得船头让你体会那种风中得搂抱。这里就好像是一个世外桃源，与重庆这个大都市的繁华格格不入，单就是在这样
18、的情况下，才显得他的与众不同。另外纵观这里的整体设计，他其实是一个到处都充满爬坡上坎的地方，我不知道这在最初设计的时候是为了凸显重庆这座山城的特色呢，还是想留住游客，让这里的经验永生难忘。六、招商策略（一）、恶俗出名最初，重庆美心集团开发的商业街洋人街曾冷冷清清。为了吸引眼球，洋人街做出了以恶俗出名的策略。例如：一、洋人街口的洋楼，正面塑了一个爬窗男人，侧面塑了一个女人，暗喻偷情，实属低俗； 二、街边凳子塑成胖女人翘屁股，也是恶俗； 三、厕所内小便槽做成涂口红的女人嘴，更显恶心； 四、标语将鲁迅的名言反过来写成“世界上本来有路，走的人多了，也就没有了路”，这是恶搞鲁迅。原来谁也不会看好这样一个
19、制造低俗概念的项目，但是，事实却是，经过一年多的坚持，这里人气很旺，招商的商家也很踊跃。在洋人街恶名远扬之后，洋人街的招商却显得火爆。开街不久的洋人街酒吧、餐饮异常冷落，很少有人认为洋人街能够走到今天。然而，现在的洋人街，却聚集了大量的商家，在洋人街看到仅仅是卖烧烤的就有几十家之多。在一年多的时间里，洋人街甚至与重庆最著名的历史文化街区磁器口并驾齐驱，成为重庆乃至外地人光顾最多的地方。目前，洋人街引进的商家已经达到了400多家，现在甚至有10多个国家的老外在洋人街里开店，我们正在成为名副其实的洋人街。”洋人街现在还成为重庆搞婚庆的一个重要场所，不少喜欢洋人街热闹氛围的新人选择到洋人街举办婚礼。
20、据了解，今年“五一”黄金周期间，洋人街接待了近80万人，而在现在重庆天气已经很热的情况下，洋人街周末一天的游客也能够突破上万人。（二）、优惠和管理带来商家招商和人气是相辅相承的，一方面，洋人街在招商上实行优惠政策，另一方面，对招商的项目严格管理，保证低廉的消费价格以吸引人气，这互相呼应的两方面，让洋人街招商有了转机。商家蜂拥而来，洋人街在招商上的优惠措施起了很大作用。洋人街对入驻的品牌商家实行三年房租费、物业费、垃圾费全免的政策，所有项目均可采取合资、合作、独资等方式。而在免除商家的费用之外，洋人街管理层还严格规定：比如凉粉只能够卖一元钱，啤酒只能够卖两元钱。与此同时，在考虑给游客提供更多服务
21、的情况下，洋人街方面自己也经营了一些项目，推出一系列的“一元”项目，也就是说在洋人街坐马车、坐火车都可以享受一元的优惠。卢小庆透露，这些小项目其实就已经能够支撑洋人街的日常管理费用了。这种低廉的消费环境给洋人街带来了难得的人气。七、营运效果评析及预测洋人街景区存在产品质量差异化和不稳定等问题。景区商铺以独立单位的方式经营，产品由各个商铺业主自主提供，业主因自身原因或外界竞争影响，其经营管理的差异化易导致景区产品质量出现差异化和不稳定。其次，景区文化氛围欠缺。当前景区的硬件设施和软件体系尚不健全，游客容易在视觉上感受景区的异域风采，但缺少异质文化体验，据调查，目前在景区内作为景区洋文化传播主要载体的洋人业主和洋人游客都处于稀缺状态。但是其在重庆的旅游休闲地位确实不容低估的。据介绍，自开街以来，洋人街一直人气较旺，最高日接待量达35万人次。今年仅前6个月，洋人街接待游客已达910万人次。超过磁器口、歌乐山烈士陵园、缙云山、大足石刻4家重庆著名景区上半年接待游客量的总和。从洋人街游客来看，本地游客占了八成，市外游客占了两成，且市外游客比例正在快速上升。目前洋人街已有经营户600多家，解决了4000多人的就业问题。洋人街的发展是有目共睹的，正一步一步地影响大家的消费习惯。我相信在未来的几年里，洋人街一定会弥补先天不足，改善园内卫生，加强管理，走向更美好的明天。
