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1、2008年7月柳州五星商圈商业市调报告前言 五星商圈概况简述 3第一章 项目周边的商业基础 6一、交通道路组织特点 6二、商圈交通条件（对商业发展）优劣分析 7第二章 商业业态分布 9一、五星商圈内商业物业情况分析（商业供应量） 9二、项目周边30分步行圈内（五星商圈外）商业物业情况分析 13三、五星商圈商业业态分布情况 15四、项目周边30分步行圈内（五星商圈外）商业业态比例分析 17五、项目周边30分步行圈内租金商业物业租金及转让费用情况分析 21第三章 五星商圈经营状况分析 23一、步行街临街商业经营情况 23二、主要商业项目经营情况 28第四章 商圈内商业项目特点总结说明 36一、商业
2、项目特点 36二、市场调查对项目的启发 37序 言调查范围：项目30分钟步行圈内（包括五星商圈和五星商圈以外）。五星商圈为U形半岛的下部分，东西方向沿江，由滨江东路和滨江西路围合而成；南北方向以柳江路和广场路、友谊路围合。30分钟步行圈（五星商圈外部分）是U形岛的上半个部分，东临滨江东路，南面从广场路、友谊路起向北，西面为雅儒路及广雅路，北面为潭中立交向南。调查内容：30分钟商业基础环境（包括交通环境）；商业面积供应量；商业业态分布及比例；商铺的租赁政策；商业经营场的分布状况及经营调查；商业步行街规划及经营状况调查；商业节点人流量统计观测。调查目的：了解城中核心商区30分钟步行圈内商业市场的基
3、本概况。了解柳州市城中区商业市场格局（结构），了解柳州市城中区商业经营状况，为八一路地块项目做市场基础分析。临街商铺的租赁政策商业市场总体概述商区的商业基础环境 商业节点人流调查商业步行街调查商业经营场调查城区交通与商业发展的关系商业业态调查商区商业面积供应情况调查思路： 前言 五星商圈概况简述商圈历史五星商圈位于城中区，处于广西柳州市中心,美丽的柳江绕城而过,素有“玉带束龙腰”、“金钱吊玉壶”之美誉。她是柳州市的政治、商贸、文化、教育、医疗、休闲娱乐中心,配套设施十分完善。更突出的是，五星商圈是具有百年历史和商贸传统的老城商业中心，是整个柳州城市的核心建成区，既具有传统的文化沉淀，又有日益繁
4、荣的现代商业。商圈范围商圈面积范围是U型半岛的中偏下部分，东西方向以沿江的滨江东、西路为界，南北方向以柳江路和广场路为界。其中商圈的核心是以路解放南路、龙城路、中山路为中心主要道路，周边还分布有公园路、曙光路、文惠路、中山路、弯塘路、连塘路、五星街、映山路、景行路、小南路、斜阳路、罗池路等临街商业街道，这些商业街道共同构成了商圈商业基础。商圈功能地位商圈着力于服务柳州城市广大居民的消费，是城市商业发展的龙头。其商业经营包括购物、休闲娱乐、办公写字、旅游消费等为前提。形成了以五星商厦、工贸大厦和丽晶大酒店、华天世纪大酒店等大型商场、酒店为主体，龙城路、解放路等特色街为支撑的城市中心商业区。龙城路
5、、五一路以销售高科技数码产品及高附加值商品为主；解放南路以娱乐、休闲和购物功能为特色；罗池路、曙光路借助东门城楼等历史文化遗产，体现旅游文化的商业特色；商圈主要承担起柳州市专业百货、酒店服务、精品购物和商务办公的作用，辐射整个柳州市。第一章 项目周边的商业基础一、交通道路组织特点l 在U形岛内，有四座桥（包括文昌大桥）通过半岛。东西、南北向交通流通能力强。l 商圈内道路分布较多单行线，包括八一路、五一路、解放北路广场路四条，组成以围绕广场为中心的交通环岛作用，车流方向如图粉红色箭头所示；l 另外解放南路、中山路、罗池路、公园路部分道路和文惠大桥亦为单行线，其他道路均为双行线。l 主要消费人流将
6、从八一路、连塘路、解放南路、弯塘路、文惠路及中山路向商圈内汇聚，道路相对较拥挤。l 在商圈内，五一路、连塘路、八一路、映山路交叉口，五一路、文惠路、解放南北路交叉口，中山龙城路交叉口的交通比较拥挤。二、商圈交通条件（对商业发展）优劣分析（1），优势l 四座桥梁与商圈相连，商圈承接城市东西南北方向顺畅流通，是城市交通的枢纽。车流人流促进商圈黄金商业机会。l 商圈内，主要由5横、6纵的六条主要道路形成的不规则“井”字型道路，道路构成形式促进聚集人流、车流，有利于商业的发展。l 商圈内共有18路公交车经过，乘坐公共车辆可达全城。公共交通的便利，集散能力强，消费者往城中区消费比较方便。l 商圈南端及偏
7、西南端有三座桥呈“山”字形合理往江南、柳西方向展开。半岛中的龙城路、连塘路、文惠路承接了商圈内的主要交通，在主要交通流中，商业消费易于渗透。l 大街小巷遍布商圈，各个交叉路口节点易于聚集人流。l 部分商场（如五星商厦、建佳名店广场）靠近交通路口，对商业经营有利。（2），劣势l 商圈除了八一路、五一路、解放北路、龙城路以外，部分道路比较狭小，人车混流现象严重，商业消费不方便。l 步行街区道路设计过宽，人流聚集能力差，商业消费氛围难以形成。l 商圈车辆停留空间过小，不利于驾车者购物消费。l 商业街及临街人流停滞空间不足，商业消费吸引力不足。l 历史遗留的小街小巷规划不合理，交通比较拥挤杂乱。l 商
8、业街道路通行能力普遍比较差，多形成“有去无回”的慷慨场景。【提示】柳州五星商圈交通环境相对陈旧，但是交通条件基础好。商圈交通的改善能促进商业流通及消费，总结：五星商圈交通基础比较好，商圈中广场周围的交通体系贯通全城。目前五一路以南的商业片区交通比较混乱，这制约了其中商业的发展。第二章 商业业态分布一、五星商圈内商业物业情况分析（商业供应量）1、主要商业项目物业情况描述u 龙城路、中山路、映山路、解放路一带聚集了众多的商业项目，大大小小商业经营场大约有28个（面积计算在1500以上）。u 以龙城路为中心，向路周边辐射150米范围之内聚集了9个商场。龙城路商业聚集度最高。u 整个五星商圈商业经营场
9、面积体量大（不包括部分临街店面），调查预计总共有20万。u 调查的十一个经营场中，四个商场经营面积上1万以上，其他经营场面积以5000居多。u 在调查的十一个商业项目中，有四个场经营比较好，分别是：以形象档次较好的五星商业大厦和柳州工贸大厦；以经营档次较低、价格较便宜的建佳名店广场和银座百货。这些商业经营场吸引了柳州大部分消费者。【提示】l 柳州商场经营面积愈大，呈现出：商业经营效果也较好！l 龙城路交通条件不及文惠路、八一路好，但是龙城路周边150米具有很大的商业体量，商业竞争格局激烈。l 老商业经营场商业经营地位比较牢固，新兴商业项目商业经营未见起色。说明柳州新增商业面积消耗速度较慢，商圈
10、商业面积供过于求，其中主要的原因是柳州市发展商业地产具有一定的盲目性、目标定位不明确性。l 商圈中，以五一路以南的商业经营区内，继续发展商业经营比较困难，源于商区商业发展已经较为失败。2、主要路段商铺情况描述u 整个商圈内主要路段临街一层铺面有717个，面积共计24604，平均每间铺面约为34，主要是以中小铺面为主。u 中山路的铺面数最多，铺面经营以小吃为主。u 从我司对商圈内个主要路段的初步调查，所调查路段因部分有临街二层商铺的商业面积未进行调查，调查部分约占整个商圈铺面的60%左右，预计整个商圈内临街商业面积约为41000。 【提示】临街铺面中心多，两边散。周边适合发展特色商业，使商业分布
11、配比更合理。总结：商铺供应体量大，商业经营底气不足。根据我司对商圈内商业供应量的初步调查，仅仅五星商圈估算出整个商圈内商业总供应量在30万左右，按城中区12万人来计算人均商业面积，达2.5/人，商业面积供应十足，要使商业面积能够消化，加强商业运作能力及改善交通体系是前提。二、项目周边30分步行圈内（五星商圈外）商业物业情况分析描述u 30分钟步行圈的商业铺面，主要分布在三中路、北站路、八一路和雅儒路的临街道路。u 30分钟步行圈业态分布中，“其他”项（诸如网吧、美容美发店、电器、五金等）占据一定的比例，与文具文体书店、服装、小餐饮和日杂烟酒店成为30分钟步行圈主要的经营业态；u 项目周边30分
12、钟步行圈有605个临街铺面，总面积21740，平均每间铺面积约36；u 调查中发现，该区域内的商铺主要以社区型商铺为主，承担起服务社区和街区的功能；u 其中八一路的铺面较多，达到178个铺面，面积8694，平均每间铺面达到了约48.8，占30分钟步行圈29%的商业铺面，主要以其他（网吧、电器、五金等）、小餐饮、日杂糖烟为主的商业，可以看出，八一路的商业消费相对于其他路段商业需求较为成熟。【提示】八一路商铺数量比较多，商业环境经营比较有秩序。要发展成为主要公共用地发展带（也就上商业发展带）条件成熟。总结：项目周边30分钟步行圈内（五星商圈以外）预计商铺面积有6万，占整个五星商圈商业面积的1/5，
13、说明商业供应量比较大，商业已经形成一定的规模（体系）。由此，商圈外商业经营分担了一部分商圈内的商业消费。另外圈内外商业经营竞争也会难免出现。三、五星商圈商业业态分布情况1、商业业态布局情况u 以中山路与解放路为中心的商圈中，各种商业业态比较丰富，聚集了酒店、商业大厦、临街各种商业经营铺面。u 商圈内有小学、中学、医院、政府机关、各大银行等，配套齐全。u 商铺和商场相互渗和，其中商场在解放南路和中山路交叉口处和中山路及斜阳路交叉口出比较集中。【提示】商圈内商场多分布在交叉路 口，广场傍边无商业经营场。2、五星商圈内商业业态比例分析描述u 从业态比例上可以看出，在商圈内“服装”类占据了所有业态的3
14、4%，占据整个商圈的主体市场。u “其他”类15%，“日杂烟酒”类13%，小餐饮12%。这些业态所占的比例差不多。u 化妆品、精品、文体文具、通信服务、银行、皮具、医药等所占的比例差不多，约为34%左右。【提示】商圈内商业服装经营吸引了众多消费者。商业街业态丰富程度欠佳，特色商业业态没有显现。总结：商场与商场、商场与商业街之间，商业竞争比较明显。主要原因是商业场分布的不合理与及商业业态过少、商业业态（品牌）分布不科学有关。四、项目周边30分步行圈内（五星商圈外）商业业态比例分析描述u 从图上可以看出项目周边30分钟步行圈商业业态主要以“其他（网吧、电器、五金、美容美发等）”业态为主，占总业态的
15、34% 。u “家装家饰”占总业态的14%，“小餐饮”占13%，“日杂”占12%，其他各类占较小的份额。u 服装、药店、文体文具、通信商业业态比例差不多。【提示】商圈外（项目30分钟步行圈）商业业态比较丰富，商业比例也较平衡，呈现特色经营迹象。服装经营偏少，家装家饰经营变多。总结：该区30分钟步行圈内（商圈外）商业业态倒反比五星商圈丰富，其业态自然合理布局，个别商业街（如八一北路）呈专业经营模式。五、五星商圈内商业物业租金及转让费情况分析1、租金价格分布情况描述l 以龙城路、中山路、解放路和五一路组成的回合区域租金均价300元/月。l 中山路与小南路路交汇处至中山路与映山路交汇处租金价格为整个
16、商圈最贵的地方，达到了均价450元/月，最高达到了510元/月。l 连塘路、斜阳路、公园路和映山路组成的回合区域的租金均价180元/月。l 弯塘路与友谊路交汇的租金均价200元/月。【提示】租金与商业分布密集度与人流量有关，中山路与小南路路交汇处至中山路与映山路交汇处租金价格均达450元/月，源于日人流量达到253人/五分钟。2、商圈内部分商业项目及路段租金路段经营业态层高（m）面积（）租金（元/月）转让费（万元/间）保证金备注一层二层龙城路星河商业广场服装620-170300120两个月租金五一路手机销售3.5453003个月租金租金季度交，3年以后递增8%地王商业广场服装、饰品等175-1
17、801352个月租金租金按月交，每年一签，租金每年根据市场的进行调整。建佳名店广场服装、饰品2.8281436.55000元合同2年一签公园路服装、精品3.550-200100-180立华路餐饮325208123个月租金五年一签，合同期内无递增友谊国际服装、银行等5.550-150200100中山西路土特产小吃2.54-155102-42个月租金一年一签，年递增8%曙光路除餐饮外均可357100三个月租金瑞泰大厦餐馆4.51400100三个月租金共4层，逐层减10元租金文惠路花店3151022个月租金五星街服装（淑女装）3.52523062个月的租金描述u 五星商圈内铺面可经营的业态主要以服装
18、和饰品为主，餐饮和精品为辅的一个市场格局。u 关于租金：五星商圈内一层铺面的租金100-510元/月，租金跨越的幅度较大，说明商圈内的租金有较大的弹性，依据商业消费氛围，其调整的空间较大；二层租金100-135元/月u 从图表上可以看出，中山西路为整个五星商圈里面租金最高的地方，该路段主要经营柳州美食小吃，经营得较好。u 关于保证金：商圈内的租赁保证金基本以2-3个月的租金作为保证金，符合一般市场情况。u 关于租期：商家的租期不会过长，除了经营餐饮的以外，基本上的租期最长不超过3年，有些商家甚至1年签，并且租金递增情况不尽相同，有的甚至不递增。【提示】l 从商铺的租金及转让费上看，商圈商业市场
19、的发展已经较为“热情”。l 商圈内铺面租赁形式较为简单，多以业主自行出租为主，由此看出商业发展还不够成熟。总结：从租金水平可以看出，商圈中商业经营水平较高，与南宁商业消费水平相比不相上下。但是从商业招商招租及管理上看，发展比南宁落后。五、项目周边30分步行圈内租金商业物业租金及转让费用情况分析1、项目30分钟步行圈内（五星商圈外）租金分布情况描述：l 雅儒路一带临街铺面的租金价格均价为75元/月。l 北站路一带临街铺面的租金均价为75元/月。l 三中路一带临街铺面的租金价格为90元/月。l 该片区商铺平均租金相差无几。【提示】商铺经营场与三条路为主，沿街商铺经营以服务社区为主。由于人流量较少，
20、商铺租金水平相对五星商圈低，租金平均相当于商圈租金水平的2/5 。2、项目30分钟内（五星商圈外）步行圈租金路段经营业态层高（m）面积（）租金（元/月）转让费（万元/间）保证金备注一层二层白沙路均可50605三个月租金北站路29号服装3401004.55000元雅儒路餐饮、百货、银行、通讯等3.510-250754028000元两年一签三中南路段数码、通讯等4309075北站路服装、饰品、餐饮等310-2001453-52个月租金一年一签描述u 项目周边30分步行圈内可以经营的业态较为复杂，没有比较系统的市场分布格局。u 项目周边30分步行圈内一层租金60-145元/月，可以看出，项目周边30
21、分钟步行圈的租金与五星商圈内的租金相差较大。u 由于项目周边30分步行圈内的商铺二层商铺较少，租金价格在40-75之间元/月。总结：区域内居住人口较多，租金水平相对低，商业经营有一定的基础，做好特色商业是该区发展的一大机遇。 第三部分 五星商圈经营状况分析一、步行街临街商业经营情况1、经营商品种类分中山东路和解放南路的十字相交点这里是柳州最繁华的街道之一，主要以糖果蜜饯、饮料、水产品、糕点、服装、鞋帽、照相器材、日用杂品、五金交电、计算机及软件、办公设备、等的销售为主；中路南边是新华书店，所谓书中自有黄金屋，在书里可以得到精神上的享受，提高个人素质的最好选择，到此可以选购到您所需的各种书刊杂志
22、。解放南路和五星街相交点五星街，是一条商业步行街步行街是现代城市购物的新产物，该街集休闲、娱乐、购物于一体。一楼有各种品牌服装店，二楼有餐饮店面和其他精品店面，三层也有少量的餐饮店。当然还有柳州高的娱乐场所兰桂坊。真是的爬山要爬马鞍山,逛街要逛五星街。（注：公园路和中山东路系单向车道，把解放南路整条步行街分成了三部分，箭头指向的是车辆行使方向。）描述u 步行街主要业态有服饰化妆品鞋类、餐饮酒店、文化娱乐、金银首饰、银行和手机通讯。其中装化妆品鞋类占据了步行街的46%，主要分布于五星街和解放南路东边的铺面，各类休闲装和运动装为主要产品类型；u 解放南路西边的临借铺面主要以经营各类餐饮酒店、手机通
23、讯为主与东边的经营业态构成了餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的商业步行街。u 商业街中，“其他”类业态，包括医院、写字楼、商场、银行等占据一定的比例。【提示】柳州商业步行街发展形式沿接历史，尊重历史发展而演变而来的！2、商品价格档次分析价格档次分布情况右边价格（元/件）左边价格（元/件）台北牛排馆地王商业广场新华书店五星商业大厦东都百货百草堂（饮品）麦当劳阿里汉身（饼、面包）中国移动通信曼泥沙食品凯盛家坊（床上用品）珍珠奶茶灰色纯真（男女休闲、淑女装）49159莫阿姨麻辣汤华谊（淑女装）89458小百货店新芝堡酒城港饮之部季候风（休闲、淑女装）50500水之恋五星茶楼歌巢银座百货鑫源通讯奥康皮鞋特
24、电玩大众眼镜中国联通ADIDAS(运动装、鞋)350600乐城天使丽（理发、皮肤护理）NOKZA(手机)达芙妮（女鞋、皮带）50350迪通信李宁（鞋、运动装）149450特卖场JACK JONES(男士休闲装)3001000柳中区城中医院SEPTWOLONES(正装、休闲装)皮革皮具店中国银行绝味鸭脖子大可以饭店ODBO芝脂（女休闲、淑女装）4福珠宝唐朱迪（女休闲、淑女装）2001000华侨大厦乔丹（运动服、鞋）350800烟酒店金山首饰英国雅格95238蕾禾（淑女、休闲）安踏（运动装、运动鞋）49198哥弟（女休闲、淑女）250-1000肯德基欧迪芬（女装）68593金伯利钻石1000600
25、0女人秀（女装）商业银行新和通讯城OCHIRLY199431金皇后KTVANMANI41568丽声个个（女装）NOKZA(手机)5002500三明通讯惠之琳（化妆品）ADIDAS(运动装、鞋)3001200提娜（化妆品）40350达芙妮（女鞋）150300PEAKA（运动鞋）250500圣恩慈（化妆品）50300体会（女性内衣）124140千姿色（化妆品）40380安踏250490MOTROLA(手机)5002000三星手机5002500眼镜超市与狼共舞（男正装）149495交通银行福生堂上岛咖啡名烟店（注：中山解放路口为起点向南）描述u 整个步行街的价格档次以中低档商品价格为主，少量高档产品
26、价格为辅；其中男正装和运动装的价格在步行街内价格是比较高的。u 从步行街各商品品牌上看，汇集了较多的知名品牌商品，商家都比较看好商圈的商业发展。u 品牌经营档次较为合理，高低互混的现象较少。u 商业街商铺的衔接性不高，商业消费出现割断，不利于促进商业消费氛围。u 运动服装、鞋占有一定的比例，较为符合商业街的品牌经营布局。【提示】从商业街的经营形式、效果上看，对比南宁（广西首府）的发展还是较为落后。总结：商圈内商业街发展延续该城区历史发展布局，符合柳州商业发展习俗。但是，柳州商业街的商业特性不利于促进外来商业消费。二、主要商业项目经营情况1、各主要商业项目人流量人流量对比分析各主要商业项目人流量
27、场 地时间段平均五分钟人流量合计：平均日五分钟人流量东都百货早8：30-9：0031人66人中12：00-12：3073人晚6：00-6：3096人工贸大厦迎宾门早8：30-9：0033人115人中12：00-12：30133人晚6：00-6：30180人建佳名店广场早8：30-9：0045人81人中12：00-12：3087人晚6：00-6：30113人银座百货早8：30-9：0042人81人中12：00-12：3077人晚6：00-6：30125人东都百货花旗店早8：30-9：0033人49人中12：00-12：3050人晚6：00-6：3065人五星商业大厦早8：30-9：0035人75
28、人中12：00-12：3085人晚6：00-6：30115人银龙百货早8：30-9：0035人65人中12：00-12：3070人晚6：00-6：3090人星河大厦早8：30-9：0025人52人中12：00-12：3053人晚6：00-6：3070人地王大厦早8：30-9：0020人35人中12：00-12：3032人晚6：00-6：3051人龙城大厦早8：30-9：0023人34人中12：00-12：3034人晚6：00-6：3045人金运来大厦早8：30-9：0028人46人中12：00-12：3037人晚6：00-6：3075人兴隆大厦早8：30-9：0025人42人中12：00-12
29、：3033人晚6：00-6：3068人描述u 从时间段上可以看出，早、中、晚三个时段的人流，各主要商业项目晚上这一时段的人流是最多的，从而反映出了柳州市人喜欢于晚上逛街购物。u 从整个调查上看，整个商圈内各大商场的人流量比较理想，其中人流量最大的工贸大厦，平均五分钟人流量达到了115人；u 商圈中经营较好的其他三个个商业项目，建佳名店广场、银座百货和五星商业大厦人流量分别达到了平均五分钟人流量81人和75人。u 工贸大厦位于解放路与中山路的交汇点，处于五星商圈的中心点，人流主要从映山路、中山路、解放南路向该大厦汇聚，商场以完善的配套、宽敞舒适的购物环境、齐全的商品种类吸引消费者。【提示】 商业
30、场有四个经营较好。中档消费的属五星商业商厦和柳中工贸大厦。低档消费的属建佳名店广场和银座百货。这四个场人流量比较多。2、各主要商业项目经营环境对比分析（规模、配套、装修）主要商业项目经营环境商业项目名称商业面积（）商业总层数硬件配套装修电梯中央空调停车场五星商业大厦2900084个电梯、2个扶梯有有中档银座百货500062台扶梯有有中档东都百货500052台扶梯有有普通地王大厦600034台扶梯有有中档龙城大厦300031台扶梯有无中档兴隆大厦500042台扶梯有无普通金运来大厦1000052台扶梯有无普通柳州工贸大厦2000052台扶梯有有中档 建佳名店广场300022部走梯、2单向无无中档
31、星河商业广场1500047个电梯、双向扶梯3个、2个货梯无无普通描述u 各主要商业项目的商业面积从2500-29000，主要以中、大型商业经营场为主。u 从硬件配套上看，有些商场的硬件设施不够完善，导致了这些商场经营的失败原因之一。如星河商业广场，没有中央空调和停车场，以致于只有一层商家和二层部分商家进驻，三层、四层空置。u 在调查中发现，商圈内的各主要商业项目的停车位非常紧张的，无法满足消费者的停车问题，部分商场基本上没有停车位；特别是步行街一带的车位，车位根本无法满足停车需求。u 从装修商可以看出，作为柳州市中心商圈的各主要项目，为整个柳州市商业氛围最为浓厚的商圈，但装修情况却未能达到商业
32、经营装修水准。u 商圈内经营的较为成功的四个商场，五星商业大厦、柳州工贸大厦、银座百货、建佳名店广场，经营面积都是比较大的商场，电梯、中央空调、停车场等硬件设施都比较完善，装修为中档装修。【提示】l 柳州商场商业经营以体量大而成体系。l 商场吸引人的地方比较少，商场配套也待进一步完善。3、各主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列）各主要商业项目经营环境对比商业项目名称经营业态代表经营品牌陈列（件/立方米）价格（元/件）档次五星商业大厦五星特色商品超市、精品、化妆品、名烟酒茶、饰品、男女服装、鞋包皮具、女士用品、内衣、精品男装、饮食中心、运动装、运动器材、数码产品、高档文具、家
33、用电器、数码产品、床上用品、童装、玩具、工艺礼品、书画艺术、VIP娱乐城依丽莎白、Playboy、菲园皮具、法国名郎、富贵鸟、芬利、名莎、黎姿、雅戈尔、九牧王、杰克琼斯、李宁、Lee、阿迪达斯、匹克、耐克、皮尔卡丹、海尔、三洋、美的、三星、飞利浦、联想、索尼精品：15-20300-2000中高档化妆品：15-2040-380男女服装：10-1578-2000鞋包：8-18100-2000电器：21200-8000数码产品：10900-4000床上用品：155-3700银座百货鞋包、精品、男女服装、内衣、饰品、皮具、运动装、香水香奈儿、adidas、nike、李宁、Puma、Kappa、菲图皮具
34、、威路皮具、米奇女装、皮尔卡丹、老爷车、威廉鞋包：5-10150-600中高档精品：40-45600-3000服装：10-2069-1000饰品：40-6020-50香水：15-20500-700东都百货化妆品、手机、鞋包、精品、服装、玩具、床上用品时尚女装、职业女装、淑女装、箱包、内衣泳衣、休闲女装、童装、女装、精品化妆品：150250800中档手机 ：25-30500-1500饰品 ：30-40200-400鞋包 ：6-10150-500服装 ：25-30150-600玩具：10-15地王大厦精品、饰品、日杂、女装、女性时尚个性服饰、鞋包皮具、电玩城伊莉莎白、奈儿、米奇饰品：30-4015
35、-50中低档包 ：6-8个150-200鞋 ：6-10300-400精品：30-35300-1000女装：15-20145-300龙城大厦儿童服饰、精品、运动装卡帕、耐克、阿迪、领跑、美国苹果、彪马、安踏、鸿星尔克、361度、特步、匹克、米奇、运动服装：15-25150500中档运动鞋：810300-1000童装：45-50100300兴隆大厦饰品、服装、冷饮、药品、精品、鞋饰品：30-3515-50中档服装：25-30150-450精品：30-35300-600鞋 ：6-10150-300金运来大厦服装、餐饮、婚纱、酒店、私人会所卓雅女装、芝柏淑女装、乔丹、柏丽英、燕之屋、金虎珀女装专卖15
36、-20180-2000中档柳州工贸大厦床上用品、工艺礼品、精品超市、饰品、黄金珠宝、女装、精品小家电、化妆品、体育用品、男装、鞋包梦特娇、金利来、袋鼠、皮尔卡丹内衣、三枪、阿迪、特步、彪马、鸿星尔克、乔丹、匡威、红双喜、爱步、雅乐士、卡帝乐、鳄鱼、宾度、贵之步、安家英、公牛、花花公子女装：20-25200-1300中档鞋包：8-12150-1500建佳名店广场饰品、皮具、鞋子、服装、儿童装茉莉阁、个性、男与女、魔言、小旺角个性鞋子：2250-380中低档饰品：7520-48衣服：15-6040-250星河商业广场通讯、餐饮、服装、饰品、鞋子、美容美发、银行、床上用品中低档描述u 从经营业态上可
37、以看出，主要商业项目的主要以经营服装、鞋包、精品、饰品、化妆品、床上用品为主的商业业态。u 而衣服类款式主要以各种不同品牌休闲装为主体，占据了整个商圈的绝大部分。u 从代表品牌上可以看出，大部分代表品牌以二线、三线产品居多，一线产品占据少部分。u 从陈列上和价格可以看出，衣服的陈列大部分为1520件/立方米，价格为300600元/件，价格水平以中档价格占绝大部分。u 从经营档次上看出，主要以经营中等档次的商品为主，表明商圈虽为柳州市最为核心的商圈，但缺乏高端产品。u 五星商业大厦为商圈内经营比较成功的商业项目之一，该项目为超市,集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的商业项目，吸引了较多的人流到商场来购物。u 银座百货主要经营服饰为主，商场拥有比较齐全的商品，又以流行时尚服装作为主要产品，而且大部分价格在大部分年轻人所能接受的范围内，成功的吸引了大量的年轻人到商场内购物。u 柳州工贸大厦经营了众多的二线知名品牌，利用品牌的影响力和消费者的跟众心理心理，成功吸引人流到商场内消费。u 建佳名店广场这以项目以经营三线杂牌产品为主，以低廉的价格吸引大量的人流到项目进行购物。u 商圈内各商场由于经营种类、档次较接近，可替代性强，故竞争相对比较激烈。【提示】 从商场配套、经营品牌、牌子销售价格上看，柳
