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1、北京市2005-2009年商业地产白皮书前言 房地产因其产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业。商业地产在城市经济发展中改善人们的生活品质，吸纳社会就业人口，并承载着城市景观的功能，已成为城市经济发展的新引擎。金融危机由美国的房地产次贷危机所引发，对房地产行业冲击尤为严重，商业地产作为房地产行业的子行业，同样处在不利的宏观环境下。2009年是机遇与挑战并存的一年，全球经济低迷影响中国商业地产增长有限，投融资与并购压力不减。目前住宅开发备受宏观调控的冲击，相对住宅而言，商业地产受到的政策性影响较小，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型。商业地产的集团化开发和连锁经营逐步成
2、为主流。随着国家扩大内需政策的实施，通过城市基础工程的建设和新区的发展，很大程度上拉动了商业、服务业的发展，并为商业地产的发展提供了有力基础，促进了商业需求日益增加。国外零售业已开始了在中国的抢滩战争。尽管全球房地产业和整体经济遭受金融危机的重创，包括北京在内的中国房地产市场陷入低迷，但就长远前景来看，伴随着国际零售业巨头纷纷进军中国市场，中国的商业地产发展空间无限广阔。北京作为中国的首都，集经济、政治、文化中心于一身，自然是商业地产崛起的重要城市。商业地产市场的繁荣让我们翘首以待。21世纪不动产商业地产作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作经验
3、。作为业内的资深专家，依托全球性的平台，凭借着国际化的商业理念和对中国商业地产市场的深刻认识，21世纪不动产商业地产团队专注于为商业地产和投资型物业开发商提供最有价值的商业地产全程服务及投融资服务。我司现将20052009年北京商业发展各项数据及特性分析公布如下。鸣谢支持机构：21世纪不动产中国总部北京安信瑞德房地产经纪有限公司第一部分：白皮书制作背景介绍一、商业地产白皮书发展历史 21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔先生作为商业地产界知名的资深人士，带领专业的团队，凭借对商业地产敏锐的洞察力以及对各种商业业态的深入研究和丰富的实际操盘经验，于2005年发表的20022005年北京市商业地产白皮
4、书受到了社会以及业内的高度肯定和广泛认可。继而，我们在此基础上潜心钻研，出台了20052009年北京市商业地产白皮书。二、商业白皮书制作的目的和原因 商业地产作为房地产市场重要的组成部分在城市经济发展中的地位日趋显著。分析商业地产的发展现状，预测北京市商业地产未来的发展趋势，总结行业的发展规律，从而对商业地产的项目开发作出前瞻性的预测，对项目的运营提供有效的指导显得尤为重要，对行业研究的意义深远。 21世纪不动产商业地产希望通过自身对北京市近几年商业市场跟踪研究分析，结合多年市场运作经验，分析总结近年来北京市商业地产市场的总体状况和区域特性，将自身的研究成果运用于实际的项目操作，以推动行业的发
5、展，并对市场的良性发展作出应有的贡献。三、商业白皮书研究的范围和内容（一）本次数据分析的范围及内容确定 本次白皮书数据分析的内容主体为20052009年开盘，体量在5000平米以上的北京市商业地产项目。（二）分析时间段的确定 为了便于数据的比较和数量的有效性，我司将白皮书的分析范围时间段确定在2005年2009年之间。 通过对这一时段内北京商业地产的发展变化来对其特性进行深入研究，从而对未来发展趋势进行有效的展望。（三）所分析项目来源及数量的确定 本次白皮书的分析内容来源于21世纪不动产商业地产近年来所收集的北京商业楼盘数据，抽样的总数为324个楼盘。（四）所分析项目体量确定 由于目前北京商业
6、的持续高温状况，使得许多项目不能代表城市商业发展特性（例如众多小型零售商业个体），对此，我司在进行分析之前对项目进行了筛选（主要筛选原则为项目商业体量），所分析的商铺体量均在5000平米以上。（五）所分析的商业类型划分确定 为了使分析更加明晰，我司将商业地产的物业类型和商业业态做了统一划分，将商业物业类型划分为传统百货商场、商铺、社区底商、写字楼配套、步行街、综合购物中心。按照商业项目建设规划情况，将商业物业分为待建、未建和已建、开业四种。四、商业白皮书的研究方法（一）项目区域经济调研宏观经济总量分析，对能够反映经济发展状况的主要社会指标，通过历年数据统计和分析，分析其变化趋势。宏观经济增长因
7、素分析，从供需两方面来判断对经济增长的影响程度。区域未来经济走向分析，从经济、社会、城建等方面来分析区域发展规划对未来经济的影响。（二）市场基本预测分析 运用科学方法对房地产市场发展趋势以及关联的各种因素加以分析和预测，可以为地产项目制定发展战略服务，从而有效提高市场资源配置效率。我们在此主要采用定性分析和定量分析的方法对商业地产市场进行分析。1、定性分析 定性分析是通过对市场基础信息资料的收集，对市场的重要特征进行的分析预测。2、定量预测分析移动平均法，市场的发展具有一定连贯性，市场随时间而发展变化的趋势。投入产出法，反应基础产业投入的变化对房地产业的影响，从而发现区域房地产业的发展趋势。预
8、测模型法，将预测目标设定为一个实物量，对未来需求增量进行预测。第二部分：北京市商业地产外部环境总体分析一、北京市商业地产总体环境PEST分析（一）政策环境分析1、2007年政策2007年房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系。 1）2007年1月6日，国家税务总局下发中华人民共和国土地增值税暂行条例，根据条例及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%60%不等。 分析：土地增值税通知的出现，首先体现的是股市的下跌。沪市和深市分别跌幅达1.49%和2.84%。截至闭市，共有62家地产股
9、下跌，26家跌停。据专业人士分析，土地增值税对规模较小的房地产商业公司影响不大，主要影响拥有大量土地储备或商业地产项目公司。因为在进行商业地产项目是一定会涉及到国有土地使用权转让的情况，现在就应当缴纳土地增值税。这无疑增加了运作的成本，影响到了收益及定价。 2）从2007年12月21日起调整金融结构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。从2007年12月25日起，存款准备金率上调至14.5，上调了1个百分点。 分析：显而易见的是，贷款利率的升高将直接抑制消费者
10、的购房需求，不论是住宅还是商业。在较为发达的地区，以北京为例，贷款利率提高后，投资的需求受到打压，市场会呈现观望的格局。有数据显示，对于中、大型的房地产企业，贷款利率水平提高0.27个百分点带来公司营运成本的增加为0.2%。就长远来说，央行加息对于一些实力不强的小公司，或者是投机性投资的项目公司，如果其资金过于依赖银行贷款，项目运作就会受到重创。贷款利率的提高，还会增加了项目开发和运营的成本，减缓公司扩张的速度。 3）国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定11月1日正式实施。 分析：在房地产管理法规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住
11、宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。这就体现出招拍挂出让国有建设用地使用权规定对商业地产同样起制约作用。在进行商业活动时，必须严格按照此规定。这就要求了进行此活动的开发商不可在取得土地环节走捷径。 4）限外政策升级。2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁发的外商投资产业指导目录（2007年修订），将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。严控外商投资中国房地产：外商投资内地房地产项目必须通过审批，地方部分审批的外资房地产公司必须报商务部备案。
12、 分析：限外政策的升级是对商业地产的制约。2007年商业地产的发展还没有很突出，并且那时侧重于住宅业，造成了商业地产的特殊性没办法突出，也对商业地产缺乏有针对性的指导和扶持。这时的政策在一定程度上有滞后。2、2008年政策2008年在落实已有的房地产调控政策的同时，继续实行从紧的货币政策，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。 1）2008年3月5日，在十一届全国人大一次会议中，温家宝总理提到 “抓紧建立住房保障体系”。其中政策要点为： a.要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。同时，要积极改善农民工居住条件。 b.要增加中低
13、价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。 c.要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。 分析：从政策要点上看出，虽然提出的是针对住宅的政策及要求，但是增加中低价位、中小套型普通商品住宅供应，会对开发商的利益造成影响。从而导致了商业地产在住宅开发走进微利时代的大环境下，开发比例一定会增长。 2)2008年12月，国务院办公厅颁布关于促进房地产市场健康发展的若干意见 分析：文中提出贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民
14、群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。这一政策对于整体房地产市场产生了巨大的推动作用，尤其在当时，内外部经济环境交困，对市场缺乏信心，房地产市场一片低迷，政策的出台带来立竿见影的效果，不但扭转了2008年整体房地产市场的颓势，而且整体房地产市场的活跃有效带动了相关产业的发展，对于拉动整体经济起到重要的作用，商业地产作为房地产市场的重要组成也同样受惠于政策。“激活”商业地产，无疑是在当前形势下拉动内需、保增长的最有效手段。3、2009年政策：1）1951年8月8日政务院公布的城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中
15、华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。分析：对于外商投资企业和个人进驻内地房地产，需缴纳房产税，从另一个角度来说，是提高了进入房地产行业的门槛。对于商业地产来说，正是需要外商投资企业的支持。所以开始缴纳房产税对商业地产的发展来说也是个不小的打击。2）2009年5月25日，中国政府网公布国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。分析：目前我国还未征收物业税，但其必将成为一个发展的趋势，并且国外很多国家都有物业税一项细则。物业税的征收很可能将房价上涨快的现象抑制，并且一定会使空置率下降。若开征不动产税，购房者的花费除了购房
16、成本外，还有长期的持有成本。从而可以在一定程度上抑制以投资为目的购房行为。对于大型商业地产项目公司，这是一笔不小的开支。发展商将会更为谨慎地在售价和销售速度之间寻求平衡，捂盘、惜售等行为也将得到有效控制，从而使市场供应和价格更趋合理。 3）2009年底至2010年初，住宅地产市场调控政策频出，分别包括“国十一条”规定二套房首付不得低于40%；“营业税征收减免2年改5年” 5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。；“国四条”加大保障性住房的建设力度；鼓励居民购买自住房和改善性住房；稳定房地产的价格；打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等行为；另
17、外部分银行调整房贷七折优惠，个人房贷显收紧趋势。 分析：针对房地产市场的调控政策在09年底集中释放，显示了政府给住宅地产市场降温的决心，调控政策的频出将会适当抑制住宅市场的投资热度。投资热点将随着住宅市场的降温逐渐转移到未来发展潜力较大的商业地产市场，房地产市场整体发展冷热不均，部分地区“商住倒挂”的现象将在未来一段时间得到缓解。（二）经济环境分析2007年开始的由美国次贷危机引发的全球性金融危机，使中国宏观经济面临了严峻的国内外经济环境的考验，世界经济的衰退以及国内行业周期性调整给国内经济的增长带来巨大挑战：随着美国次贷危机仍在继续向纵深发展，其对美国以及世界经济的拖累效应仍在不断扩散，外部
18、环境相继恶化带来出口下滑严重；国内消费增长趋于放慢；房地产市场进入调整期以及企业盈利能力明显下降，经济内生性增长动力明显减弱，使2008年宏观经济出现明显的调整，各行业均面临需求萎缩，产能过剩，库存增加的困境。但2009年中央通过积极的财政政策对宏观经济的刺激，成功实现中国经济的V型反转，在出口形势受外部环境影响依然严峻的情况下，鼓励投资的宽松的货币环境以及各项支持消费增长的优惠政策无疑是促成经济反转的主要动力。而房地产做为带动投资与消费两大经济增长动力的支柱产业，无疑更加受惠于政策的支持，2009年各地房地产市场的快速回暖也会对宏观经济的回暖起到了巨大的贡献。 20072009年期间，从宏观
19、经济环境对商业地产的影响来看，2007年8月9日开始浮现、2008年开始失控的金融危机对北京市商业地产无疑是影响最大的经济事件。 整体而言，金融危机对北京市商业地产的影响是利空的：首先是资金流问题。紧缩的货币政策即使已有松动，但对地产行业所带来的冲击仍不容小视。房子卖不出去无法套现，银行不给贷款融资困难，资金已成为了行业命根。开发商经营能力与融资能力较低是北京商业地产风险所在，同时这又导致目前北京开发商对商业项目的持有经营目的不强，因此很多项目由于经营不善，无法带来预期效果而导致失败。其次是以售为主的商业模式需要转型的问题。不同于传统地产买地盖楼卖房的模式，商业地产周期较长，首先需要一个培育期
20、，之后的经营期决定该商业地产项目是否成功。有资料显示，目前北京出售型商业与租赁型的商业比例为六比四。一般来说，大型开发商开发的大型优质商业项目是只租不售，出售大都存在于一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中。出售型的商业项目更容易收回资金，但是却对后期经营造成很大的困难。 不过，金融危机对商业地产的影响也不可一概而论。对与一些成熟商圈，如西单、王府井商圈等，金融危机的影响较小，鲜见品牌撤租。这是由于这些商圈经营时间较长，已在消费者心中形成一定的认知度和消费习惯，拥有相对固定的客流。而对于刚开业的或虽未开业但已在金融危机前完成招商的项目来说，开业后的经营状况大多不太理想，如CBD地区、亚运村中
21、心区等商圈中的商业项目内租户的经营压力大增，租户要求业主给予一定的优惠政策或商户暂停营业至商场出租率达到要求后再重新开业等以前较少发生的现象时有出现。而受金融危机冲击最大的，应该是那些正在招商阶段的新项目，不同行业的众多零售品牌暂停开店、甚至部分品牌开始关闭其已经开出但经营状况不佳的店铺，使新项目在招商过程中可选择的品牌相对减少。由于新开业的商业项目大多经营状况不尽如人意，使零售商的经营压力大增，很多零售商转头关注市场中较为成熟的商业项目。零售品牌对新项目持观望态度，将会延长新项目的招商时间、影响招商进度，导致目前市场中正在进行招商的商业项目基本上都或多或少的推迟了其开业时间。 总体来说，零售
22、物业2009年上半年市场新增供应量达26万平方米，同比去年上半年的50.5万平方米下降了48.5%。一季度，市场非常低迷，没有新的商业项目开业。二季度，四个新项目开业，分别是位于王府井的金宝汇购物中心，东直门桥西南侧的北京来福士广场，朝阳门桥东南的悠唐生活广场和崇文门的国瑞城，新增供应建筑面积合计26万平方米。从区域上看，新开的商业基本都位于东部的成熟商圈内。尽管这几个新项目的出租率都已经超过了85%，但是已经开业的部分只有60-70%，导致商场人流量不大，人气不旺。新项目招商困难，空置率上升。在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，而且一些已经开业的项目也正在调整。东四环的美罗城，北
23、四环的北辰时代名门购物中心都在进行整体的重新定位和招商工作。在一些新兴商圈内，商户调整的现象也屡见不鲜。因此2009年二季度北京市场空置率达到9.2%，环比上升2%，同比上升1.2%。 另外，写字楼方面，2009年上半年，受全球金融危机影响，北京优质写字楼租赁市场表现低靡，市场供应量减少，需求下滑，租金下降。部份在建项目在当前市场环境下，并不急于落成投向市场。09年前六个月，北京优质写字楼市场只有三个项目落成，面积达17.2万平方米，较上年同期供应量下降70%；同时，市场吸纳量为16.8万平方米，较上年度同期的34万平方米下降了近51%。截至到2009年6月，北京优质写字楼供应面积为729.3
24、万平方米，在上半年新增供应减少的同时，市场需求也呈下降趋势，而整体空置率则走高，当前北京优质写字楼市场整体空置率为23%，较去年同期上升了3.4个百分点。倍受关注的CBD写字楼市场，由于需求的缩减，空置率达到35%，租金同比下降13.3%，以203.5元/平米/月的租金，首次低于金融街商圈212.2元/平米/月的平均租金水平。因此，可以说2009年上半年写字楼市场整体处于调整期。 2007年，北京商业地产出现了“井喷”现象，据统计，2007年北京面世的商业项目27个，市场放量达237万平方米，其中体量超过10万平方米的商业有10个左右，面积达约160多万平方米，占总体放量的约70%。 2008
25、年由于全球信贷危机，其影响在第四季度逐步开始变得显著。北京商业地产市场回顾及展望报告显示写字楼市场、零售物业市场租金方面都下降15%-20%，住宅市场下降5%-20%，其中别墅下降幅度为10%-15%，工业地产市场方面租金也下降了15%-20%，新增供应量为60%，投资市场仍然主要集中在一线城市。由于市场需求的疲软以及空置率的不断上涨导致目前整个市场的空置率一度上升至22.5%，整个市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%，比去年同期下降了1%。 2009年北京市写字楼市场存量扩大至10，633，223平方米，环比增长0.34%，同比增长9.58%。其中，甲级写字楼市场存量为4，3
26、89，920平方米，环比上升0.15%；乙级写字楼市场存量为6，243，303平方米，环比上升0.48%，市场净吸纳量(包括甲级和乙级)达147，393平方米，环比增加17.24%，北京写字楼市场需求继续稳步回升。（三）社会文化环境分析随着北京城市发展目标、理念和形式的转变，经济增长方式也由重视规模速度的外延型向突出结构优化提升、统筹协调发展的内涵型转变。城市建设将更加突出城乡统筹，快速推进郊区城市化进程。城市总体发展已进入建设和谐社会与首善之区的阶段。同时，随着区县功能的重新定位和城市空间发展战略的调整，中心城区的人口、产业及经济社会活动将逐步向新城和城市外围转移，郊区新城将成为北京经济社会
27、发展新的增长极。2000年以来北京经济保持了较快发展水平，地区生产总值年均增长9%，预计到2010年人均地区生产总值将比2000年翻一番，第三产业增加值比重将达到72%左右。价格总水平将保持基本稳定，居民消费价格指数每年涨幅将控制在3%以内。人民生活品质显著提升。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均实际增长6%以上。居民消费需求进一步释放，消费结构升级进一步加快，服务性消费快速增长。消费市场规模的扩大、居民消费结构和能级的提升，为北京商业加快发展提供了更加广阔的空间。人口规模和结构发生变化。本市人口规模将继续扩大，老年人口占常住人口比重将进一步提高，人口老龄化趋势将更加明显。人口规模、结
28、构的变化，必将带来居民消费规模、结构以及方式的变化。交通环境不断改善。预计2010年城市轨道交通线路网通车里程将达到270公里以上。新型大容量快速公共汽车系统运营里程达到40公里以上。高速公路总里程达到890公里。家用轿车普及率将继续提高,预计2010年全市民用机动车总量将达到380万辆左右。市域快速交通、城市路网的快速发展以及居民出行方式的变化，不仅会促进居民消费模式的改变，也将为商业地产的布局、规模和结构调整创造了条件、提出了新的要求。商业布局随着北京城市空间发展战略调整逐步向东部、东南部转移。中心城区以存量资源的整合、配套、提升为主，不适于在中心城区发展的商业业种和业态逐步向城市外围迁移
29、。新建大型商业设施将以新城、中心城外围、轨道交通站点、节点为主来统筹布局发展。适应居民消费结构持续升级、生活品质不断提高的新形势，家务劳动逐步社会化，休闲消费、体验消费不断增长，新型服务业将大量涌现，生活服务业趋向个性化、精细化，商务、生产服务趋向标准化。餐饮业高速发展，整体水平大幅度提高，并呈多元化发展趋向。连锁商业市场覆盖面将继续扩大，大型连锁企业市场主导地位将得到巩固和增强，市场集中度进一步提高，运营效率进一步改善。在土地和能源等资源日益紧张，北京大力发展资源节约型经济的新形势下，商业发展从以“圈城设店”为主的外延扩张模式向以“结构调整”为主的产业素质优化发展模式转变的内在要求将更加突出
30、。同时国内市场竞争的国际化特征将更加突出。外资商业进入将由合资、合作的探索阶段进入以独资和并购为主的规模扩张阶段，北京将成为跨国商业巨头国际竞争的主要市场之一，本土商业面临更加严峻的市场竞争态势。（四）技术环境分析继续拓展市场的战略建议1、树立品牌今天的中国消费者越来越重视品牌的效应，房地产业内对品牌力量的认知与重视也已经开始。 树品牌、创名牌是企业在市场竞争的条件下逐渐形成的共识，企业需要使品牌成为有力的竞争武器。而把品牌作为市场竞争的武器常常会带来意想不到的效果。2008年，受国际经济形势等因素影响，中国房地产企业销售业绩普遍下滑。2009年上半年，中国房地产市场逐步回暖，品牌企业的经营业
31、绩大幅提升。2009年上半年，北京、上海、深圳、天津、武汉、杭州、广州等销售金额排行榜前10位住宅类项目中，有70%的项目是品牌企业开发的，品牌的力量在此有目共睹。 但品牌是一个非常中性的词汇，并不总是正面的，也有负面的。它应是消费者和经营者共同作用的结果，是品牌经营者和消费者互相之间心灵的烙印。烙印是美丽还是丑陋，是深还是浅，就决定着品牌力量的强弱，品牌资产的多寡和品牌价值的高低。 企业设计品牌，创立品牌，培养品牌的目的是希望此品牌能变为名牌，而在产品质量上下功夫、在售后服务上做努力才是真正应该做的事。从长远发展的角度企业必须在产品质量上下功夫。名牌产品、名牌企业就代表了一类产品的质量档次，
32、代表了企业的信誉。比如“海尔”，作为家电品牌人们提到“海尔”就会联想到海尔家电的高质量、优质的售后服务以及海尔人为消费者用户着想的动人画面。再如“耐克”作为运动鞋的世界知名品牌其人性化的设计。高科技的原料、高质量的产品、为人们所共睹。2、技术提升企业仅有产品而没有一个响亮的品牌，则难以拓展市场，难以发展壮大；而品牌如果脱离的产品，便成为了一副空囊，没有任何价值可言。产品始终是企业生存的核心，产品的优劣决定了品牌的形象。三鹿这个曾经叱咤一时的中国乳制品业名牌，不也因为核心的产品存在严重的问题而导致了最终的破产吗？但房地产业与制造业的根本区别之一就是房地产业的产品是不动产，这就表示房地产业的产品开
33、发与生产几乎是一次性的一旦建成一个项目就将难以修改。所以，对于房地产企业而言对市场的准确定位是极其重要的。 金融危机就像是一次大扫除，低效率的企业与产业纷纷淘汰出局。于是，现在很多行业都在考虑产业升级，创新模式。而作为支柱产业的房地产业也同样应当考虑这个问题。在金融危机形势下，房地产企业面临巨大的市场压力和资金压力。这种市场压力和资金压力只能通过降低土地成本、运作成本来解决。而要降低土地成本，有两种方法：一、房地产企业要成为专业的“土地运营商”或“土地开发商”，而不再是传统的“项目运营商”或“房产开发商”。专业就意味着更丰富的经验、更敏锐的市场洞察力、以及更成熟的开发运作模式。这样，对于一些人
34、们普遍不看好、不敢开发的土地，也就是价格相对较低的土地，专业的开发商才有胆量与能力去进行开发。二、能做到面面俱到的企业毕竟是少数，而如果企业不能兼顾所有面，那么聘请专业团队的参与就将成为大的趋势。产业升级就意味着分工更加精细、明确。而真正要把一项工作做到专业也不仅仅是知识积累的问题，它还包括了经验与社会资源的长期沉淀。这些使得越来越多的企业选择了把具体的细节外包出去，从而让一个完整的项目在每一个方面都是最专业的。3、拓展市场1）向二三线城市发展 经过3年多爆发式增长，再加上2008年遭受了全球性的金融危机后，中国商业地产领域正面临拐点，迎来结构性调整。从城市来看，一线城市受冲击最大，北京前三季
35、度新开工商业用房增幅同比下降48%，竣工下降20%，上海分别同比降26%和9.6%，广东为18%和15%，而二三线城市增幅则普遍持稳；从产品类型看，新开工项目、城市核心区高端写字楼和酒店受冲击最大，而中低端和传统商圈的影响几乎没有。例如北京CBD甲级写字楼的空置率长期维持在30%上下，租金水平更是下降20%。国内一线城市的房地产开发已趋于饱和，而二三线城市的开发才刚刚崛起。目前的北京、上海、深圳、广州4座一线城市人口已接近饱和，而且生活成本越来越高，二三线城市自然就成了消化农村城市化最先锋的城市。这是发展的必然趋势，而许多房地产商似乎都还没有做好转换市场的充足准备。在这种情况下，认清眼前的市场
36、状况是当务之急。对于许多二线城市受一线城市的经济辐射影响，地价增长很快，而市场需求也较大。但有不少三线城市因地域、人文环境、经济发展的限制尚不需要太多新项目的入驻。对于这些新兴的市场，房地产企业务必要先准确把握市场动向，方能在准确的时间介入、准确地定位发展方向。 中国指数研究院的数据显示，根据北京、深圳、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、长沙、南昌、苏州、大连、青岛、西安等16个城市的投资额数据，二三线城市在2008年得到更多资金的支持，投资额增幅明显高于全国平均水平。1-11月，京深沪广四大城市投资额同比增速分别为-7.1%、1.7%、4.7%、13.4%。二三线城市中，西安、
37、南昌、天津分别为39.8%、35.0%、28.9%，苏州、大连、杭州等城市投资额增速均超过20%（如下图），图中浅蓝色是一线城市，深蓝色为二三线城市。而造成这种情况的原因或是由于二线城市房地产市场起步晚， 房价/地价水平相对较低，市场空间相对较大；另外，以深圳、上海为首的一线城市08年房价降幅较为明显，一定程度上影响了当地投资者的信心。随着沃尔玛、宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商纷纷把二三线城市作为国内市场拓展重点，二三线城市的商业潜力日益凸显，成为商业发展的热点地块。延续了8月以来全国商业物业空置率持续上升的趋势，9月，全国商业物业的空置率仍旧上升，但新供应量、租金、需求三项指标一同下降
38、。宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商越来越把最新扩张计划放到二三线城市中去，甚至像Gucci（古琦）、Zegna（杰尼亚）、Coach（蔻兹）等这样的国际奢侈品品牌商直营店都纷纷把目光放到这些城市中。天津、重庆、杭州、济南等二三线城市中商业地产开发逐渐趋热，开发商积极拿地开发商业，并且这些城市中的商业项目档次随着国际大牌的加入迅速提升。 受到零售商、品牌商扩张策略倾向二三线城市的影响，二季度中，北京新开张的国瑞城、金宝汇、来福士、悠唐生活广场等新商业项目均存在不同程度空置，部分项目业主还下调了租金报价。但市场整体空置率仍旧环比上升了两个百分点，达到9.2%。同样，上海、沈阳等一线城市的优质零
39、售物业租金均有不同程度的下降，而空置率却呈上升趋势。 二三线城市受到商业地产开发上的热捧，分析其原因有以下4点： a.一线城市发展较为成熟，城市竞争格局已基本形成，开发成本极高。而二三线城市正处于飞速发展期，城市化率普遍不高，因此发展空间可观。 b.租金低是二三线城市的最重要的优势之一。以市场平均价格来说，一线城市大卖场业态的日租金每平方米1-3元，而二三线城市则不足1元，成本的低廉对于那些大型国际零售巨头入驻二三线城市开店是更加有利的。 c.部分二三线城市的商业业态还不够发达，因此受金融危机影响较小，竞争较弱，但是商业消费能力并不低，拥有稳定的市场需求，销售也相对稳定，这也是吸引国际零售巨头
40、进军二三线城市的又一有利之处。 d.由于引进国际知名奢侈品品牌以及零售巨头可以给当地带来商圈效应，拉动经济发展。所以有部分二三线城市为这些国际零售巨头开出免租金、给予优惠政策等条件来加速零售业巨头进军二三线城市。 银泰百货集团是中国知名的以百货零售业为主营业务的百货零售集团，2009年银泰筹备的百货项目有7个，年内可开业的约5家，分布在杭州、舟山、义乌、宁波等地区。涉及城市主要是二三线城市，开发商看重的是长远潜力。 宝龙在福建、山东、湖南、安徽、江苏等地开发了十七个宝龙广场，总面积超过800万平米，在二三线城市拿地开发是宝龙的特点，布局新城市中心，打造新商圈，带动城市化发展是宝龙始终所坚持的理
41、念。持有并拥有大多数的商业物业，通过统一的经营和管理带来长期稳定的收益是宝龙的经营原则。 除此之外，保利地产从2006年至今在多个二三线城市竞得土地使用权，用来开发商业地产，其中，重点放在了佛山市、青岛市和包头市。招商地产在2007和2008年分别拿下漳州开发区和佛山市两块地的使用面积，其中也包括商业用地。金地集团在绍兴、东莞市、佛山市取得土地使用权并把开发商业地产作为开发目的之一。 从众多零售集团和知名的地产开发商近几年的计划中不难看出，向二三线城市进军已经成为它们扩大企业规模、增加企业利润的重要途径。在迅速蹿红的二三线城市中，随着商业市场的品牌逐渐丰富和业态模式逐渐与国际接轨，实际项目运作
42、中，暴露了很多问题亟待改进。第一，普遍存在由于业态组合不合理，导致同一购物中心内品牌业绩冷热不均；奥特莱斯数量盲目增加，但品牌质量和折扣力度都十分欠缺，有名无实者居多等问题。第二，当地规划部门在规划的时候，片面追求摊大求多，实际脱离了市场的实际需求，也造成了不必要的资源浪费，特别是土地资源浪费，也为后期商业运营带来了一些隐患。第三，缺乏开发运营商业地产的经验和团队，业态规划也不是很合理，与当地消费习惯和人文特征也不符合。第四，与商家的联系不够紧密，致使开发的商业物业存在结构性缺陷，造成物业本身与商家要求不符。所以出现一个怪现象，开发商总是说招商很难，而很多商家抱怨说找不到合适的商铺。第五，商业
43、运营模式存在缺陷，早期商业地产多采用的是产权式商铺，全预售，后来出现了主力店租赁加商铺零售模式，很难做到统一管理、统一经营，也无法形成自身特色，导致后期商业经营管理混乱。2)开拓国外市场 迪拜债务危机由迪拜世界开发超大型房地产项目，在房价大幅下跌后资金链断裂引起。危机前后，当地至少400多个工程项目被迫取消，涉及款项超过3000亿美元，迪拜狂热扩张的房地产泡沫终于破灭。迪拜危机为全世界的房地产商再次敲响了警钟，对于我们难以完全把握的国外市场，切不可盲目投机，而依然需要专业的、全面的分析后再做出决策。4、结论 纵观国内房地产业发展现状，商业地产企业要实现平稳的发展还需要付出许多的努力，这其中包括
44、需要把已有的项目越做越专，还需要在将来的新项目上倾注更多的精力使之与已有的项目形成独特的品牌效应。要做好这一切可谓任重而道远，而做好这一切的前提就是要能清晰地了解市场的状况，并准确预期未来市场的走向。因此利用专业的策划和执行机构来完成商业地产最终的盈利目标是商业地产发展的趋势。二、北京市土地政策环境分析（一）商业地产市场政策研究1、北京市2007年至2010年土地供应中期计划北京市2007年至2010年土地供应中期计划规划本市在2007年至2010年土地供应总量控制在24200公顷以内，其中新增建设用地严格控制在14000公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地10200公顷。供应结构上，在200
45、7年至2010年土地供应量中，基础设施用地10700公顷；工矿仓储用地4400公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政公用地1400公顷；住宅用地6400公顷，其中经济适用住房及廉租房用地860公顷，“两限普通商品房”用地740公顷，其他商品房用地4800公顷；商业服务用地1300公顷。 计划还明确全市土地供应将实行优化空间布局，优化土地供应结构等政策导向，并在优化土地供应结构中重点提出优先支持金融服务、信息服务、物流服务、商务服务及教育培训等生产性服务业土地供应，支持基础服务业用地供应；保障文化创意产业土地供应。2、北京市2009年度土地供应计划 北京市2009年度土地供应计划计划2009年
46、土地供应总量在5700公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3300公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2400公顷左右。在土地供应总量中，基础设施用地2800公顷；工业仓储用地800公顷；其他产业用地200公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地400公顷；住宅用地1300公顷，其中：廉租住房及经济适用住房类用地200公顷，限价商品房及政策性租赁房用地400公顷，其他商品房用地700公顷；商服用地200公顷。3、中华人民共和国保险法新修订的中华人民共和国保险法自2009年10月1日起施行，其中第一百零六条规定保险公司的资金运用形式中包含投资不动产，这无疑将放开保险资金进入房地产市场，根
47、据保险公司的资金运用必须稳健、遵循安全性的原则来看，保险资金将更倾向于商业地产。根据中金公司的预测，从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间,但初始上限可能为5%。按照2008年年末保险资金总资产3.34万亿元计算,保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右，而且保险资金入市后每年新增资金量约150亿200亿元，将主要集中投资于商业楼宇，这无疑对北京商业地产又将起到巨大的推动作用。4、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2009年初国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台，文中提出贯彻落实党中央国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。这一政策对于整体房地产市场产生了巨大的推动作用，尤其在当时，内外部经济环境交困，对市场缺乏信心，房地产市场一片低迷，政策的出台带来立竿见影的效果，不但扭转了2008年整体房地产市场的颓势，而且整体房地产市场的活跃有效带动了相关产业的发展，对于拉动整体经济起到重要的作用，商业地产作为房地产市场的重要组成也同样受惠于政策。5、“4万亿政府投资计划”及“十大产业振兴规划”等一系列经济刺激政策2009年初“4万亿政府投资计划”及“十大
