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1、商业输了头阵开发赢了全盘 金源MALL之惑(2) 蔡宇翔算了笔账：“据金源MALL方面自己提供的数据，目前每天有10万人的流量。但按此流量，通过金源MALL有20条公交线，一条线一班车100个人，1小时5班车，20条线1小时1万人。也就是说，公交车全满了，按黄金时间10个小时算，每天最多也就10万人。再加上自驾汽车，满打满算最多也就2万人，并且还没考虑交通堵塞这个大问题。再算上周边居住的3万户家庭，天天都会有1人去金源MALL消费，将上述金源MALL能够辐射的全部人流量加起来也不过15万人。” 由此可见，金源MALL与营业体积相当的王府井、西单相比，市场需求单薄得太多。 问题的另一个方面，金源
2、MALL提供的每天10万人的流量就真实吗？客观的第三方机构的调查数据或许更具有说明力。“据专业调研机构对金源MALL人流量的调查，目前金源MALL周末黄金时间一天的客流量实际也只会有3万人左右”。蔡宇翔说。 在退租的压力下 在这样的客流量下，记者在金源MALL进行调研时，充分体会到人气缺乏对商家的伤害。其中，最直接的感受是商场售货人员那无奈的“注目礼”。 “金源MALL太大了，即便是进来一些消费者也会被众多商家分流，接待不了几个客户。”通过调查商家经营效益的结论是：综合商家的普遍反映，60%的中小商家生意惨淡。 一家店内仍销售皮草的店铺表示：“我们马上要退租了，现在是最后的甩卖，不准备更换应季
3、商品。我们对面的那家商铺说是正在调整，没有开业，实际上是已经退租了。退租造成的损失还包括开业进行的装修投入，但总比不盈利，光投入的养铺损失小啊。” 对于金源MALL的超大规模，曾有一句描述：“逛完金源MALL，需要3天时间。浏览一下，需要不停地步行3小时。”这句话本希望描述在金源MALL巨大场所中购物，所能享受到的购物快乐，但实际的感受却恰恰相反“由于商业规划的无序，在金源MALL内购物需要付出更多的时间成本，以及感受由此带来的疲劳。”有人这样评价。 不难看到，在金源MALL的两家主力店燕莎MALL、贵友百货之间，分布着四五百家各色品牌、业态的商铺，这些商铺的分布难说有层次、分类可言。除在5层
4、集中了餐饮业之外，其余4层商业品种显得无甚章法：男女消费商品、中老年、儿童、年轻人服装；中、高、低档商品分布在各层的每一个角落。消费者希望寻找和比较某一种类型的目标商品，需要长时间在各层之间进行穿梭。 在金源MALL，记者还听到一位消费者感叹，“这不就是一个大市场吗？除了大一些，东西不好找之外，有什么稀奇的”。 在金源MALL外进行统计的记者总结发现：逛过金源MALL后，购得商品离开的消费者比例很小，未购物的消费者比例过高。 对金源MALL商铺分布、布局的问题，记者采访的所有商业专家都表达了一个共识这是一个商业布局的败笔。 待添加的隐藏文字内容3曾主持创建北京赛特，引进家乐福进入内地的资深商业
5、专家尹铁铮表示，“大体量MALL，按照21世纪的消费理念，是体验经济。这种购物的乐趣是设计出来的，而不是品牌堆积，金源MALL在业态上恰恰走进了品牌堆积的误区。 伟业商业顾问公司总经理蔡宇翔则认为，国外商品种类有150万种，在中国还不到50万种，一般情况下也就20万种。在品牌不发达的情况下，通过商品堆积充满超大规模的金源MALL，不可避免地造成品种、档次的简单重复。消费者购物欲望的降低，影响到商业卖场号召力的建立。 但对于商业业态缺乏层次的深层原因，尹铁铮认为主要还是商业运营商的急功近利思维。他指出，金源MALL开业后，虽然创造了一个奇迹，因为这么大规模的商业体能招商到80%以上，可见投资商和
6、运营商的实力。但同时也显示出，投资商和运营商出于减小市场风险的考虑，尽快将商场招租消化。“租户要多少面积，就给多少；要什么位置，就给什么位置。能要多大面积，就批给多大面积。而不是根据商业科学规划进行业态设计，进行消费引导。这样一来，MALL的整体性和优势就丧失了。” “商业业态规划应当由专门的公司来做，进行专门的配比。业态应当像色谱一样有分类和引导，不能化妆品和珠宝店附近放一家大的中式餐馆，或者众多服装店中间夹一个美发店。这样消费者会很不舒服和茫然，感觉不知道去哪儿。” 除了商业布局的问题外，金源MALL还要面对缺乏号召力的难题。蔡宇翔认为，燕莎是最核心的主力店，但对住在北京东部和南部的人来说，燕莎已经有了两三家了，为什么要长途跋涉来西部呢？没有品牌的吸引力，消费品种类的吸引力也有限：如果在自己家附近就可以买到飘柔洗发水，为什么要坐车去MALL那里买呢？除非MALL有很多种自家周边看不到的东西，可以有更多的选择。“如果这几样号召力都没有，任何人不会因为场所面积大而去专门购买，大而凌乱只会更加降低购物乐趣。”蔡宇翔说。
