无锡金源产业投资发展集团X私募结构化产品材料2.ppt

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1、无锡金源产业投资发展集团2012年度私募结构化产品材料,二一二年一月,财务顾问/代理推介机构,受托机构,申明,本次推介材料的所有说明和承诺以公布的信托合同、信托说明书及信托单位认购投资协议为准。本期“信托单位”仅代表“信托受益权”的相应份额，不构成“受托机构”、“财务顾问”、“代理推介机构”或任何其他机构对投资者的负债，投资者在本期“信托单位”项下的追索权仅限于“信托财产净值”。“受托机构”除了承担其可能在信托合同项下应当履行的“委托人”的职责以外，不为信托单位中可能产生的其他损失承担义务和责任。投资者购买本期“信托单位”，应当认真阅读信托合同、信托说明书及信托单位认购投资协议有关的信息披露文

2、件，进行独立的投资判断。,目 录,目 录,1.1 交易简介1.2 产品投资要素1.3 交易结构图1.4 主要参与机构1.5 预期收益及计算1.6 标的资产及信托现金流分配顺序,中信证券股份有限公司安排中航信托股份有限公司设立“中航信托天顺268号财产权信托”中信证券股份有限公司将作为财务顾问和代理推介机构为此次交易提供财务顾问服务及安排本次产品的发行及推广，利用其机构客户渠道，向合格投资人推介本信托计划信托有效期内，受托人在中信银行南昌滕王阁支行分别开立了信托资金归集账户及监管账户，为本次交易提供募集资金归集及监管服务无锡金源产业投资发展集团有限公司（简称“无锡金源”）、无锡市滨湖城市投资发展

3、有限责任公司（简称“滨湖投资”）作为委托人与中航信托签订中航信托天顺268号财产权信托合同，将其合法拥有的1,645,513,036.78元及2,333,915,963.5 元应收债权设立中航信托天顺268号财产权信托优先级受益人与受托人签订信托单位认购投资协议、受托人出具信托计划说明书，认购优先级信托单位最高不超过25亿份，合计金额不超过25亿元无锡金源与受托人签订信托单位认购投资协议，认购次级信托单位13亿份，合计金额不超过25亿元无锡金源以及无锡产业发展集团有限公司（简称“无锡产业发展”）分别出具受让承诺函及连带受让承诺函以约定价格及期限受让优先级信托单位，从而实现优先级信托单位投资人的

4、退出本次信托一期拟在2012年1月18日正式成立，一期信托规模拟为23亿元，其中优先级信托单位10亿元，次级信托单位13亿元,第一章 交易及产品结构,1.1 交易简介,第一章 交易及产品结构,1.2 产品投资要素,第一章 交易及产品结构,1.3 交易结构图,中航信托,中信银行（募资归集）,江苏同方,大成律所,无锡金源/滨湖城投,优先级信托单位认购价款,合格投资人,募集资金,财产信托合同,信托单位,信托单位认购投资协议及信托说明书,中信证券,无锡金源/无锡产业发展,监管协议,承诺函及连带受让承诺函,受让优先级信托单位价款,本金及收益分配,现金流转,权利流转,协议关系,无锡金源,滨湖都市建设/滨湖

5、区政府,房屋所有权和国有土地使用权抵押合同,质押合同,出具人大决议,第一章 交易及产品结构,1.4 主要参与机构,江苏同方土地房地产评估有限公司,资产评估机构,中航信托股份有限公司,中信证券股份有限公司,受托人,大成律师事务所,中信银行股份有限公司南昌分行滕王阁支行,法律顾问,募集资金及监管资金专户银行,财务顾问/代理推介机构,无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司及无锡金源产业投资发展集团有限公司,委托人,中国华闻投资控股有限公司55.00%的股权以及广联（南宁）投资股份公司54.21%的股权,标的股权,无锡产业发展集团有限公司,连带受让承诺方,其它机构投资人,合格投资人,无锡滨湖都市建设投资有

6、限公司,抵押人,无锡金源产业投资发展集团有限公司,承诺受让方,第一章 交易及产品结构,1.5 预期收益及计算,信托成立三个月之日（不含）至2012年6月14日（含）期间无锡金源受让优先级信托单位受让价款优先级信托单位份额1元+优先级信托单位份额1元预期收益率D/365其中，预期收益率8.5%，D=信托生效日至2012年6月14日的实际天数,2012年6月14日（不含）后无锡金源受让优先级信托单位受让价款优先级信托单位份额1元+优先级信托单位份额1元预期收益率D/365其中，预期收益率17%，D=信托生效日至受让日的实际天数,信托生效日（不含）至信托成立三个月之日（含）无锡金源受让优先级信托单位

7、受让价款优先级信托单位份额1元+优先级信托单位份额1元预期收益率D/365其中，预期收益率8.5%，D90,情形一,情形二,情形三,无锡金源将在法定到期日（2013年1月18日）（含）前受让优先级信托单位，不同受让情形下优先级信托单位投资人预期收益如下：,第一章 交易及产品结构,1.6 标的资产及信托现金流分配顺序,1.扣除固定信托报酬（若委托人未额外支付）及其它划付费用,2.分配优先级信托单位固定收益,3.分配优先级信托单位本金,优先级信托单位本金：250,000万元占比：65.79,次级级信托单位本金：130,000万元占比：34.21,4.分配次级级信托单位本金及收益,应收债权总规模：3

8、97,942.90万元笔数：11笔预期到期日：2013年1月18日债务人：无锡市滨湖区人民政府债权增信安排：（1）商业物业抵押；（2）标的股权远期质押；（3）回购安排纳入财政预算，区人大常委会通过,设立财产信托,目 录,2.1 偿付风险及控制措施2.2 操作风险及控制措施2.3 利率风险及控制措施2.4 提前偿还风险及控制措施2.5 流动性风险及控制措施2.6 法律风险及控制措施,第二章 主要风险及控制措施,2.1 偿付风险及控制措施,严格及多样化的偿付风险控制措施,滨湖都市建设以其持有的25.08万平米评估价值为40.72亿元的商业物业提供抵押担保（其中76,070.22平方米已设立第一顺序

9、抵押，担保金额49,456万元），综合抵押率为73.54,商业物业抵押,偿付风险：尽管融资方经营状况、财务状况及资产质量良好，且滨湖区及无锡市政府具有较强的财力，区域经济发展势头良好，且本次融资期限较短，但如果融资方及区域经济受不能预期或不能控制的市场及环境变化，导致融资方不能从预期的还款来源中获取足够资金，则可能会影响本次信托的本息的到期按时兑付,质押担保,滨湖区财政预算安排还款,连带受让承诺（类保证担保）,无锡产业发展出具连带受让承诺函，在无锡金源违约情况下，以约定价格无条件受让优先级信托单位的承诺无锡产业发展为无锡市大型国有企业，主体评级为AA，存量企业债10亿元，中期票据21亿元，截至

10、2011年6月底，资产总额209.08亿元，所有者权益96.18亿元，2010年实现营业收入88.8亿元，净利润15.89亿元,无锡金源完成华闻投资55.00%的股权及广联（南宁）54.21%的股权过户后，将其质押给中航信托，预期评估价值为37.88亿元，随后根据评估价值释放商业物业抵押，抵押及质押率不超过50,信托财产层面：目前进入信托财产中的应收债权根据滨湖区人大常委会锡滨人函2011第5号及锡滨人函2011第6号纳入滨湖区政府相应年度的财政预算优先级信托单位层面：滨湖区人大常委会出具锡滨人函2012第1号决议，同意将本次信托的本息偿付融资纳入政府财政预算,2.2 操作风险及控制措施,多重

11、操作风险保障措施,操作风险：本次信托融资募集资金定向用于受让中国华闻投资控股有限公司55.00%的股权以及广联（南宁）投资股份公司54.21%的股权，由于目前北京金融资产交易所就该交易还未正式开标，因此存在无锡金源竞标失败的风险，或在一期信托资金到位后迟迟未正式议标的情形，从而导致募集资金不能用于约定投向的风险,募集资金监管,清晰可操作处理安排,分次募集安排,1,2,3,无锡金源在中信银行开立监管账户，预留财务印鉴以及网银密钥，实现募集资金的共管若北京金融资产交易所未正式通知缴纳保证金及特定债务本息，募集资金仅能在监管账户，不能挪作他用募集资金仅能用于标的股权受让,若无锡金源竞标失败，需在退回

12、保证金及相关资金后3个工作日内受让优先级信托单位，最晚不超过3个月，并支付3个月投资收益若特殊原因一直未开标，无锡最晚不超过3个月受让优先级信托单位，并支付3个月投资收益,根据无锡金源收购标的股权的缴款频率，设定两期发行，降低风险一期募集资金用于缴纳保证金及特定债权本金二期募集资金用于支付剩余标的股权收购价款,第二章 主要风险及控制措施,2.3 利率风险及控制措施,利率风险：受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、货币政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性，市场利率的波动可能使本期产品投资人的实际投资收益具有一定不确定性,第二章 主要风险及控制措施,本次优先级信托单位通过阶梯式的预

13、期收益率水平的设定，最大程度上保证投资人预期收益率风险,投资人预期收益率,补偿利差,预期收益率（2012年6月14日）,本产品的预期期限为148天，期限较短，且随着CPI水平的回落以及国内实体经济的下滑，在未来148天，整体基准利率预期上升可能性较小，因此本次产品采用固定利率设计，因此利率风险较低,设定阶梯预期收益率安排，给予优先级信托单位投资人高利差补偿若无锡金源在2012年6月14日（不含）后受让优先级信托单位，投资人将额外增加年化8.5%的预期收益率水平的补偿，即实际的预期收益率水平为年化17,2.4 提前偿付风险及控制措施,提前偿付风险：本次产品的期限为366天（法定到期日2013年1

14、月18日），预期期限为148天（即预期到期日2012年6月14日），但无锡金源或无锡产业发展可提前受让优先级信托单位，从而存在导致投资人潜在信托收益下降的风险，或信托财产中的债务人提前偿还应收债权的风险,第二章 主要风险及控制措施,通过设定多重提前到期补偿机制的方式最大程度上降低优先级投资人的提前偿付风险,若优先级信托单位在信托计划生效日后的三个月（含）内被受让，支付投资人90天的预期收益,信托生效日后三个月内提前受让补偿,若优先级信托单位在信托计划生效三个月之日后，且2012年6月14日（含）被受让，支付投资人148天的预期收益若在2012年6月14日（不含）后被受让，依据补偿后的预期收益率

15、水平（17）以实际天数/365计算预期收益,信托生效三个月后提前受让补偿,由于本次信托财产中的应收债权不付息，因此越早获取越有利于信托财产，因此早偿对信托财产有利应收债权早偿资金在未分配给优先级信托单位信托本金及收益前不分配给次级信托单位,应收债权提前偿付的影响,流动性风险：由于信托单位目前没有一个集中、统一的二级市场，因此投资者可能无法立即出售其所持有的信托单位，或者即使投资者以某一价格出售其所持的信托单位，投资者也可能无法获得与发达二级市场上类似投资收益水平的收益,风险保障措施,若投资人实际持有期限延长，将增加了年化8.5的流动性补偿，使得预期收益率非常具有吸引力，因此流动性将大为改善,中

16、信证券、中航信托均为有意向转让的投资人提供撮合交易服务,预期期限仅为148天，流动性风险低，且设定8.5年化回报，较同期限产品流动性补偿较大,2.5 流动性风险及控制措施,第二章 主要风险及控制措施,2.6 法律风险及控制措施,受托人及财务顾问内部风控及合规审查,投资者资金合法性审查,外部律师法律意见,法律风险：在信托计划设立、交易架构、抵押安排、质押安排、资金划转、投资人资金来源以及计划持续期管理方面违反法律、法规及相关监管机构规章，从而导致投资人本金及收益受损的风险,多重法律风险控制屏障,第二章 主要风险及控制措施,目 录,3.1 无锡金源简介3.2 无锡金源主营业务基本情况3.3 无锡金

17、源财务数据摘要3.4 无锡金源银行授信及信用评级情况,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.1 无锡金源简介,公司全称,无锡金源产业投资发展集团,成立时间,2008年12月25日,注册资本,100,000万元,主营业务,私募股权投资、市政代建、担保、小额贷款等,所在区域,无锡市滨湖区,资产规模,147.15亿元（2011年7月31日）,利润规模,1.84亿元（2010年）,无锡金源由无锡市滨湖区经济发展总公司、无锡市滨湖区供销合作总社于2008年12月25日共同出资成立，实际控制人无锡市滨湖区国资委无锡金源是无锡市滨湖区大型国有平台企业之一，旗下拥有滨湖科技创投、梁溪创投、华莱坞影视投资、金

18、源科技发展和金源发展（香港）、滨湖城投等实体。主要从事新兴产业基金的对外投资及管理；滨湖区内准上市、拟上市企业的规范化和专业化服务及扶持；市政代建工程建设等无锡金源为江苏省银监局认证的“现金流全覆盖特殊公司”,公司业务分布,江苏,香港,3.1 无锡金源简介（续）,股权结构（截至2011年7月末）,历史沿革,无锡金源于2008年12月25日由无锡市滨湖区经济发展总公司管理委员会和无锡市滨湖区供销合作总社共同出资正式组建；公司成立时注册资本为人民币30,000万元,2011年5月19日，无锡金源股东作出决定，同意以货币增加注册资本70,000万元，新增注册资本由股东无锡市滨湖区供销合作总社认缴；公

19、司增资后注册资本和实收资本为人民币100,000万元,组织构架,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.1 无锡金源简介（续）,全资、控股子公司情况（截至2011年7月末）,数据来源：无锡金源2011年7月31日审计报告（锡泰伯会审（2012）003号）附注,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.2 无锡金源主营业务基本情况,无锡金源主营业务三大板块,无锡金源是以（1）私募股权投资、创业投资及风险投资（2）无锡市滨湖区市政工程代建为主要业务，集金融担保、小额贷款、区内拟上市企业的规范化和专业化服务、数字影视产业园等于一体的地方城投平台公司,股权投资业务,市政代建业务,小贷业务,其他业务,公司

20、作为地方城投平台公司，以代建市政工程为主的城投类业务是无锡金源传统的主营业务之一。代建工程业务在公司业务中占比较大，但出于避税考虑，本业务的收入及利润并未在财务报表中体现,公司依托无锡市滨湖区蠡湖产业园特有的经济优势，大力开展针对拟上市企业的私募股权投资，以及对小微企业的创业投资及风险投资公司分别通过其母公司主体投资企业12家，累计投资5.66亿元人民币；通过金源发展（香港）对外投资企业11家，累计投资金额1.80亿元人民币；通过无锡市滨湖科技创投有限责任公司对外投资企业161家，累计投资金额2.39亿元,无锡金源,市政代建业务,股权投资业务,其他业务,公司其他业务经营主体包括金源小额贷款、梁

21、青典当、滨湖投资担保和环境研究所等，业务涵盖了金融服务、文化产业、环境科技研究等领域，有效丰富了公司的产业链、分散了风险,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.2 无锡金源主营业务基本情况（续）,股权投资业务,代表投资案例,股权投资平台,无锡金源产业投资发展集团有限公司,无锡滨湖科技创业投资有限责任公司,无锡梁溪创业投资有限公司,金源发展（香港）有限公司,投资方向：公司以推动滨湖区科技产业和新兴产业发展为己任，以高科技产业、新兴产业投资为落脚点，重点投资于生物医药、IC设计、工业设计、软件服务外包、影视动漫、网络经济、通讯技术、传感网、“530”项目等产业中的具有自主研发创新能力的创业企业

22、投资成果：经过多年运作，目前企业的股权投资业务已经进入收获阶段，已有数家被投企业完成了在香港、纽约等地上市，且目前有数家被投企业正在运作上市工作，预计未来两年内上市的可能性较大 远景展望：公司将多方面拓展合作渠道，与国内外著名投资机构联手组建创投基金，培育出具有不同技术方向、不同投资阶段、不同重点领域的投资项目组合，并立志成为一家拥有一流管理团队、雄厚资本实力、国际化视野的新兴产业投资与整合业务的引领者。努力打造成为业务门类齐全、功能完善、综合实力强、核心竞争力突出，在区域内有一定影响力的产业集团,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.2 无锡金源主营业务基本情况（续）,市政代建业务,业务实

23、体：无锡金源主要通过依据无锡市滨湖区区有资产管理委员会于2008年12月30日出具的关于区城投公司、区城开公司划归区金源公司的通知，实际控制子公司无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司（下称“滨湖城投”）参与各类政府代建项目 运作模式：无锡金源对各类公共基础设施进行建设，区政府用区内国有土地使用权出让收入回购形成的公共基础设施，无锡金源通常在会计上以“技术服务”等科目收取部分管理费用，主要的国有土地使用权出让收入的增资部分未进入无锡金源利润表。而区政府主要是通过对无锡金源增加注册资本的形式提供后续建设资金，注资资金进入资本公积科目,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.2 无锡金源主营业务基本情

24、况（续）,其他主营业务,小贷业务,无锡市滨湖区金源农村小额贷款有限公司是滨湖区的首家农村非金融机构贷款公司。公司下设信贷业务部、财务会计部、行政管理部等三个部门 公司经营范围包括（1）按照政策规定的“三农”发放小额贷款（2）为农民创业提供策划、咨询、服务（3）为农村林、牧、副、渔业以及生产、流通企业财务和管理、资产、资本运作等提供咨询服务（4）为农民创业以及“三农”企业对外融资提供担保服务 贷款类型包括质押贷款、抵押贷款、保证贷款和信用贷款等,担保业务,无锡滨湖企业投资担保有限公司为无锡市具有创新型、高成长性、盈利力强的各类中小企业提供融资担保及商业信用担保，解决生产经营活动中急需的资金问题，

25、为无锡市中小企业的融资营造良好的政策环境、信用环境和社会环境，从而有力地推动无锡市中小企业快速健康的发展 担保领域包括贷款担保、履约担保、招投标担保、票据担保等 担保业务2010年实现营业总收入2,509万元，净利润845万元，净资产5,314万元；截至2011年8月末实现营业收入1,672万元，净利润1,046万元,数据来源：无锡金源提供,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.2 无锡金源主营业务基本情况（续）,公司业务涵盖私募股权投资、创业投资、拟上市企业扶持、市政代建、担保、典当、小额贷款等业务，形成了市政建设、投资和金融服务并举的商业模式公司的市政代建业务风险较小，收益预期可控。区内

26、市基础设施建设已经基本完成，一方面代建项目收益将陆续以政府注资等形式回流企业，另一方面随着区内商业及产业聚集，未来无锡金源的财产性收入将有望进一步提升公司的股权投资业务周期较长，风险相对较大。通过不断积累投资、管理经验，同时发挥在区域内的项目信息、政策把握等方面的优势，无锡金源经过多年积淀，公司的股权投资业务已经积累了大量优质被投企业，业务步入收获期未来对华闻系的收购在进一步拓宽企业在金融领域业务范围的同时，将会推进公司现有各板块的整合,无锡市地处长江三角洲经济区腹地，是全国15个经济中心城市之一，连续多年位居全国城市国内生产总值前10位，并跻身全国城市综合实力50强和投资环境40优的行列。滨

27、湖区作为无锡市近年来重点发展的新兴城区，基础设施完备，政策环境优越，为企业提供了良好的发展环境区域内近年对基础设施建设的投资巨大，无锡金源旗下滨湖城投积极配合政府市政工程建设，为企业带来稳定收益2006年，无锡市提出“530”海外领军人才引进计划。无锡金源依托无锡市滨湖区蠡湖产业园特有的经济优势，配合“530”工程，积极投身对“530”企业、科技型企业创业期和成长期的风险投资、高新技术成果的转让及产业化，现已成果初显,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.3 无锡金源财务数据摘要,数据来源：无锡金源2009-2010年及2011年7月经审计的财务报表,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.

28、3 无锡金源财务数据摘要（续）,数据来源：无锡金源2009-2010年及2011年7月经审计的财务报表,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.3 无锡金源财务数据摘要（续）,收入规模快速增加，盈利能力提升显著,数据来源：无锡金源2009-2010年及2011年7月末经审计的财务报告,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,3.4 无锡金源银行授信及信用评级情况,数据来源：无锡金源提供,信用评级,银行授信情况,截止2011年末，无锡金源已获得各家银行363,700万元的授信额度，已使用额度为292,700万元。公司融资能力较强，资金调度的空间较大，能基本满足流动性需求无锡金源已经建立了多层次的商业

29、银行融资渠道及网络，不仅与国内的中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行等四大国有银行有实际贷款余额及授信，而且与像浦发银行、中信银行、华夏银行等全国制股份制银行，江苏银行、锡州农商行、南京银行、江苏诚业银行、广益农村小额贷款有限公司等城市商业银行也有广泛业务往来无锡金源已经从银监会的平台公司名单中剔除出来，为其未来的再融资提供了更好的便利性于2012年1月8日，通过中国人民银行企业信用信息系统查询，企业历史没有出现金融机构借款违约情况，信用资质较好,中国建设银行客户信用等级：AA-江苏中诚信信用管理有限公司资信等级：AAA,第三章 无锡金源简介及信用风险分析,目 录,4.1 无锡产

30、业发展集团简介4.2 无锡产业发展集团主营业务基本情况4.3 无锡产业发展团财务数据摘要4.4 无锡产业发展集团银行授信情况4.5 无锡产业发展集团公募债券产品融资及信用评级情况,第四章 无锡产业发展集团简介及担保能力分析,4.1 无锡产业发展集团简介,公司全称,无锡产业发展集团有限公司,注册日期,1995年10月5日（前身）,注册资本,323,920.19万元,出资人,无锡市国资委,经营范围,总资产,209.08亿元（2011年6月）,无锡产业发展集团有限公司是无锡市人民政府于2008年4月出资成立的一家国有独资企业。主要从事授权范围内的国有资产经营管理以及经批准的其他业务作为无锡市6家国有

31、集团之一，旗下现有一级子公司11家，合营企业7家，联营企业15家，其中包括无锡威孚高科技股份有限公司和无锡市太极实业股份有限公司2家上市公司，无锡市最大的以政府资金为主导的风投企业无锡创业投资集团有限公司，及2个“三创载体”无锡市北创科技创业园有限公司和无锡锡东科技产业园股份有限公司,营业收入,53.98亿元（2011年1-6月）,业务领域,涉及汽车零部件、纺织化纤、创投及园区建设等,授权范围内的国有资产运营，重点项目投资管理，制造业和服务业的投入和开发、高新技术成果转化风险投资、受托企业的管理,净资产,96.18亿元（2011年6月）,净收入,8.16亿元（2011年1-6月）,股权结构与历

32、史沿革（截至2011年9月）,第四章 无锡产业发展集团简介及担保能力分析,4.1 无锡产业发展集团简介（续）,无锡产业发展集团的出资人和实际控制人是无锡市人民政府国有资产监督管理委员会，无锡市国资委经无锡市人民政府授权对无锡产业发展集团履行出资人职责,下属一级子公司情况（截至2011年6月末）,数据来源：无锡产业发展集团有限公司2011年度第二期中期票据募集说明书,第四章 无锡产业发展集团简介及担保能力分析,4.1 无锡产业发展集团简介（续）,截至2011年6月末，无锡产业发展集团重大权益投资主要包括：下属一级子公司11家，二级子公司200余家，合营企业7家，联营企业15家,4.2 无锡产业发

33、展集团主营业务基本情况,无锡产业发展集团主营业务四大板块,无锡产业发展集团经营范围涉及汽车关键零部件、纺织化纤、机械制造、创业风险投资、科技地产开发、新能源、新材料和职业技能教育等多个领域,汽车零部件业务,纺织化纤业务,半导体探针及封装测试业务,创投及园区业务,2010年无锡产业发展集团纺织化纤业务板块收入较2009年增加15.79亿元，纺织板块主要产品浸胶帘子布和浸胶帆布均为骨架材料，主要应用于汽车轮胎与输送带；2010年我国子午线轮胎需求达到3.75亿条，这一需求带动了担保方帘子布和帆布的销量增加，实现了纺织板块业务收入的增加,2008年至2010年，无锡产业发展集团汽车零部件业务收入占比

34、均在65%以上，成为第一大主营业务收入来源,创投与园区业务毛利率在08年及09年分别达到46.67%和80.40%，至10年由于投资收益下降，子公司创投集团利润有所回调,2010年12月，产能达到15万片/月的探针能力，1.15亿颗/月的封装和封装测试能力；2010年半导体探针测试服务销售额2.47亿美元；2011 年继续投资6,680万美元，以进一步技术升级和产能扩张；该板块运行良好，2011年1-6月实现营业收入10.55亿元,数据来源：无锡产业发展集团有限公司2011年度第二期中期票据募集说明书,第四章 无锡产业发展集团简介及担保能力分析,4.2 无锡产业发展集团主营业务基本情况（续）,

35、第四章 无锡产业发展集团简介及担保能力分析,竞争优势,4.3 无锡产业发展集团财务数据摘要,数据来源：无锡产业发展集团2007-2009年、2010年经审计的财务报告及2011年6月未经审计的财务报表,第四章 无锡产业发展集团简介及担保能力分析,4.3 无锡产业发展集团财务数据摘要（续）,第四章 无锡产业发展集团简介及担保能力分析,数据来源：无锡产业发展集团有限公司2011年度第二期中期票据募集说明书,收入规模显著增长，盈利能力较为稳定,4.3 无锡产业发展集团财务数据摘要（续）,第四章 无锡产业发展集团简介及担保能力分析,数据来源：无锡产业发展集团2007-2009年、2010年经审计的财务

36、报告及2011年6月未经审计的财务报表,资产规模稳步增长,资产负债结构稳定，流动性充足,4.4 无锡产业发展集团银行授信情况,主要贷款银行授信情况（单位：万元）,无锡产业发展集团以稳定的盈利能力和偿债能力为基础，与各大商业银行都维持良好的合作关系，获得充足的授信额度以满足无锡发展集团及旗下各子公司经营和财务上的融资需求截至2011 年6 月30 日，公司有效授信额度为97.95亿元，已使用50.12亿元，尚未使用47.82 亿元无锡产业发展集团及各控股子公司资信状况良好，截至2011年6月，在人民银行征信系统内查证未发生重大债务违约情况及延迟支付债务融资工具本息的情况,第四章 无锡产业发展集团

37、简介及担保能力分析,数据来源：无锡产业发展集团有限公司2011年度第二期中期票据募集说明书,4.5 无锡产业发展集团公募债券产品融资及信用评级情况,中期票据、企业债的发行及兑付情况,第四章 无锡产业发展集团简介及担保能力分析,数据来源：无锡产业发展集团有限公司2011年度第二期中期票据募集说明书,通过无锡市政府多次注入土地等资产，无锡产业发展集团的资本实力得到增强，资本结构基本稳定，目前负债经营程度合理，债务期限结构不断完善；公司资产质量较好，周转情况良好，主营业务收入和利润保持在一定规模；公司经营性现金流较为充裕，流动资产变现能力强，能够为担保能力提供较强保障在此基础上，外部机构对无锡产业发

38、展集团的信用评级较高，目前的主体长期信用评级为AA级，评级展望为稳定，显示无锡产业发展集团良好的信用资质和担保能力,目 录,5.1 应收账款资产池5.2 应收账款详细权属认定5.3 应收账款详细尽调情况,第五章 标的资产分析,5.1 应收账款资产池,资产池清单,本信托项下的信托财产为初始起算日（2011年12月31日）起下表所列的资产池清单项下全部财产权转移给中航信托标的应收债权总金额：3,979,429,000.28 元人民币,第五章 标的资产分析,5.2 应收账款权属认定,债权、债务人确定的相关批文,公共基础设施资产回购,根据无锡市滨湖区人民政府锡滨政复201133号文关于同意对无锡金源产

39、业投资发展集团有限公司建设的荣巷古镇资产进行回购的批复，同意滨湖区政府依据滨湖区审计局出具的工程决算审计报告对公司建设的荣巷古镇资产进行回购滨湖区政府向无锡市滨湖区人民代表大会常务委员会提出锡滨政呈2011114号的关于请求批准将金源集团建设的荣巷古镇资产的回购资金纳入政府财政预算的报告，要求回购资金由区财政局具体负责拨付，并将回购资金分年度列入滨湖区政府财政预算资金安排计划，无锡市滨湖区人民代表大会常务委员出具锡滨人函2011第6号，同意以上申请,荣巷古镇资产回购,根据无锡市滨湖区人民政府锡滨政复201132号文关于同意对无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司建设的公共基础设施资产进行回购的批复

40、，同意滨湖区政府依据滨湖区审计局出具的工程决算审计报告对公司建设的公共基础设施资产进行回购滨湖区政府向无锡市滨湖区人民代表大会常务委员会提出锡滨政呈2011113号的关于请求批准将城投公司建设的公共基础设施资产的回购资金纳入政府财政预算的报告，要求回购资金由区财政局具体负责拨付，并将回购资金分年度列入滨湖区政府财政预算资金安排计划，无锡市滨湖区人民代表大会常务委员出具锡滨人函2011第5号，同意以上申请,第五章 标的资产分析,5.3 应收账款详细尽职调查,荣巷历史街区保护修复工程项目,荣巷历史街区保护修复工程项目经无锡市发展和改革委员会发文锡发改许资（2009）211号文正式立项批准建设，为荣

41、巷历史街区核心区、商贸街、善文化线等保护修复、荣毅仁世纪成列馆建设，荣巷历史街区相关地块拆迁、基础设施建设和环境整治，以及征地拆迁安置用房建设等，项目占地面积约37万平方米，目前建设已经接近尾声，正在招商过程中,青山路道路工程项目,青山路道路工程项目经无锡市发展和改革委员会发文锡发改许（2009）73号文正式立项批准建设，该道路南起梁溪路，北至大池路、全长4,360米，为城市次干道,第五章 标的资产分析,5.3 应收账款详细尽职调查（续）,梁溪路改造工程项目,滨湖区梁溪路工程项目经无锡市发展和改革委员会发文锡发改交能（2010）213号文正式立项批准建设，项目东起金城路，西至十八湾，长约12,

42、500米,金色江南初中教学用房项目,金色江南初中教学用房项目经无锡市发展和改革委员会发文锡发改许资（2008）195号文正式立项批准建设，项目占地面积85亩，建筑面积2.95万平方米，地处隐秀路以西，建筑路以北,育英小学教学用房项目,育英小学教学用房项目经无锡市发展和改革委员会发文锡发改许资（2009）175号文正式立项批准建设，项目占地面积79亩，建筑面积2.52万平方米，地处青山东路以西，团结新以北,第五章 标的资产分析,5.3 应收账款详细尽职调查（续）,梁湖南苑安置房项目,梁湖南苑征地拆迁安置房项目经无锡市发展和改革委员会发文锡发改许投（2008）41号文正式立项批准建设，该项目位于建

43、筑路、明圆路交叉口东南侧，用地面积约为17.08万平米，总建筑面积约为47.98万平米，主要建筑功能为征地拆迁安置用房及其公建配套用房,河埒口市民公园工程项目,河埒口市民公园工程项目经无锡市发展和改革委员会发文锡发改交能（2009）213号文正式立项批准建设，该项目位于惠山路以西、梁西路以北，用地面积约10万平方米，地下商城建筑面积约7万平米，主要建设功能为市民休闲、娱乐及购物,第五章 标的资产分析,5.3 应收账款详细尽职调查（续）,滨湖区望惠路工程项目,滨湖区望惠路工程项目经无锡市发展和改革委员会发文锡发改交能（2010）122号文正式立项批准建设，项目东起惠河路，西起钱荣路，长11,60

44、0米,大丁村安置房项目,大丁村征地拆迁安置房项目经无锡市发展和改革委员会发文锡发改许投（2009）44号文正式立项批准建设，项目占地面积14.1万平方米，建筑面积39.6万平方米，地处梁溪路、隐秀路交叉口东南侧，主要建设功能为征地拆迁安置用房及其共建配套用房,他项权属情况,经的无锡金源以及城投公司提供材料并核实，目前不存在抵押、查封、冻结等他项权利情形,目 录,6.1 抵押人无锡滨湖都市建设投资有限公司简介6.2 抵押物尽职调查情况及评估价值6.3 质押物尽职调查情况及预期评估价值6.4 滨湖区政府及无锡市政府财力分析,6.1 抵押人无锡滨湖都市建设投资有限公司简介,第六章 抵押人、抵押物、质

45、押物分析及地方财力分析,滨湖城区处于无锡中心商务区向沿湖景区，锡惠景区，蠡湖新城的连接地带，滨湖地区改造是市、区政府打造绿色城市、建设特大城市的一个重大举措，近年来滨湖区正着力发展都市经济，推动产业优化升级，提升园区功能，加快完善科教产业园、胡埭工业园（新城工业安置区）基础设施和配套设施，着力推进江苏基础软件园、江南大学国家大学科技园、中科方德等重大项目建设，加快蠡湖个私园、双新工业园等工业园区的改造，逐步实现由传统工业园向科技创业园的跃升,该公司正积极以区都市建设业务为依托，以滨湖区财政实力为支撑，在区委区政府的统一领导下大力实施滨湖城区的改造升级工程，作为政府城区改造的主要推手，其重要性和

46、政策支持力度非常大，企业的发展前景良好,6.2 抵押物尽职调查情况及评估价值,第六章 抵押人、抵押物、质押物分析及地方财力分析,本项目的抵押物为无锡滨湖都市建设投资有限公司所持有的三创载体1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼以及蠡湖科技研发综合大楼1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、文化馆的房屋所有权及相应的国有土地使用权,本次抵押物均处于江苏省无锡蠡园经济开发区的核心区，地处蠡园开发区的CBD。江苏省无锡蠡园经济开发区于1992年6月成立，1993年12月经省政府批准为省级开发区，2003年5月，无锡工业设计园被国家科技部批准为国内首家也是唯一的工业设计专业化园区目前已建成为无

47、锡市的高科技产业、特色品牌园区的重要窗口和亮点区域，产业特色主要是设计研发及IC产业，经济形态主要是标房楼宇都市型经济，蠡园开发区成为以科技研发为核心、以工业设计为特色、以都市经济为形态，集绿色高附加值产业、商务办公、高档住宅、现代服务为一体的创新型湖滨新城区，成为无锡蠡湖新城建设的重要组成部分和特色亮点区域,抵押物情况及区位信息,6.2 抵押物尽职调查情况及评估价值（续）,第六章 抵押人、抵押物、质押物分析及地方财力分析,抵押物所在区域主要以旅游、工业设计、商务办公、中高档住宅为一体的多功能区域。区域濒临蠡湖，紧邻太湖大道，环境优美，交通便利。目前已建和在建写字楼数量较多，品质较优，商务办公

48、氛围较浓，已成为无锡高品质办公区的典范。目前区域地块目前已开发建设及完成的成万达广场、湖滨假日、荣御山庄（梁溪路）、佳诚国际大厦、润华国际大厦、名都华庭等,抵押物周边物业销售情况,6.2 抵押物尽职调查情况及评估价值（续）,第六章 抵押人、抵押物、质押物分析及地方财力分析,经江苏同方土地房地产评估有限公司进行预评估，初步的预评估，抵押物预评估价值总价约为407,223.43万元此外，目前无锡滨湖都市建设投资有限公司已将部分抵押物设定抵押权，抵押贷款额累计49,456万元，此外无其他法定优先受偿权，则扣除已抵押贷款额，抵押物估价为357,767.43万元根据无锡市人民政府锡政会纪2011218号

49、关于”三创”载体建设联席会议纪要，原则上可在无锡市区范围内依法进行”三创”载体用地的转让和抵押；根据融资方提供的材料以及访谈获悉，本次交易的抵押物属于会议纪要前已经供应且属于三创载体，根据会议纪要精神，可分拆转让及抵押,抵押物估值及他向权利情况,说明：该数值为预评估报告，后期将更新,6.3 质押物尽职调查情况及预期评估价值,第六章 抵押人、抵押物、质押物分析及地方财力分析,由于在本次标的资产收购交易中，无锡金源作为人保投资控股有限公司非意向性受让方，人保投资对无锡金源的信息提供非常有限，因此暂无官方信息渠道对标的股权价值进行评估，但项目团队认为近期挂牌交易转让价格是最能够代表标的股权真实价值，

50、因此我们初步对标的股权的预计评估总价值为38亿元左右根据无锡金源介绍，同处于无锡市的无锡国联对该标的股权之前也聘请过第三方评估机构对其评估，评估价值约为50亿元根据本次交易安排，无锡金源完成华闻投资55.00%的股权及广联（南宁）54.21%的股权过户后，将其质押给信托计划，预期评估价值37.88亿元，随后根据评估价值释放商业物业抵押，抵押及质押率不超过50,6.4 滨湖区政府及无锡市政府财力分析,第六章 抵押人、抵押物、质押物分析及地方财力分析,近年来，滨湖区财政收入持续增长，财政支出结构不断优化，财政管理逐步完善，财政预算收支基本保持平衡，且保持了较好的稳定性财政收入方面，2010年滨湖区