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1、商业银行与房地产关系辨析 郦锡文在2012年两会后的答记者问上，国务院总理温家宝发出一个明确的信息：“房价还远远没有回到合理价位。”他同时认为：“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入，涉及到金融企业和房地产企业的利益改革的阻力相当之大。” 的确，在自2003年以来的近10年宏观调控中，我国房地产市场已经形成了一个紧密的利益共同体，包括中央政府、地方政府、商业银行、房地产企业、投资炒房客、普通购房民众、还有许多与房地产业相关的行业（企业）、中介组织等。在热热闹闹的房地产市场上，每一方似乎都是受益者：中央政府收获了高速度
2、的GDP；地方政府获得了高地价收入；房地产企业获得了高额利润；商业银行获得了稳赚不赔的高利息收入；炒房客获得了房价单边上涨的增值预期和不错的收益；与房地产相关的行业（企业）、中介组织获得了不愁卖不出去的房源信息和中介服务；而广大普通的购房民众也获得了自有产权房屋或改善房屋。这似乎应该是一个皆大欢喜的好事。然而事实的另一面是，在上述利益关系链条上，所有的获利一方都是以普通购房民众支付越来越高昂、越来越离谱、越来越沉重的房价和一辈子甚至几代人的血汗收入为代价的。一、住房制度改革把商业银行和房地产企业绑成了利益共同体1998年实行住房制度改革后，我国房地产市场开始爆发性膨胀，最早接触房地产、建筑企业
3、的建设银行打出了“要住房，找建行”的宣传广告。但在开始的一两年，我国房地产业的信贷水平较低，直到进入21世纪后才有了一个直线式的增长。面对巨大的房地产市场蛋糕，其他商业银行不甘心被建行独吞，而建行一家也消化不了越来越多的房地产开发贷款和住房按揭贷款。于是从2001、2002年起，我国房地产信贷市场就开始了多家银行进入、群雄并起的境况。由于当时大型商业银行刚刚经历过第一轮不良资产剥离的“解负”，有大量存款资金需要寻找出路，因而2001、2002年对房地产信贷的投入都是比较多的，甚至到2002年还产生了“房地产已有泡沫”的争论。原国务院主要领导2002年在南方某城市进行调研后就发出了“商业银行要严
4、控房地产贷款”的指示，国家六部委还联合下发了关于加强房地产市场宏观调控促进房地产健康发展的若干意见。2002年底，中国人民银行对直辖市、省会城市所在地商业银行房地产信贷业务进行了一次全面检查，在检查的2万多笔、金额近1500亿元的贷款中，发现属于违规类型的贷款就有2千多笔、金额近400亿元，违规比例分别接近10%和25%。这种现象是造成人民银行于2003年6月中旬再度发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的一个重要原因。此乃当时所谓的房地产信贷“新政”。2003年春夏之交发生的SARS在一定程度上冲淡了人民银行通知的调控效果，但由于商业银行和房地产企业已经结成了较为紧密的利益共同体，再加上
5、其后房地产业还被捧为支撑国民经济快速发展的核心支柱产业之一，仅仅靠中央一些部委的红头文件和个别领导人的意向性警示，难以撼动利益群体追逐更高利润、更多收入的欲望。笔者查阅了相关统计数据，在2003年的前几年，我国GDP的增速基本在8%左右，金融机构贷款年均增速不过1%12%，全部金融机构一年新增贷款也就1.3万亿元左右。到2004年末，全国金融机构人民币贷款余额17万亿元，房地产贷款余额（房地产开发加个人住房按揭贷款，下同）约为2.6万亿元，占商业银行贷款余额的15.3%。7年过去后，到2011年底，全国商业银行人民币贷款余额42.8万亿元，其中房地产贷款余额达10.73万亿元，占同期银行业贷款
6、余额的25%。从贷款新增额看，2009年有的银行一年新增贷款就相当于全部金融机构2001年的全年新增贷款。两相比较，全部贷款余额7年间增长151.7%，平均每年增长约21.7%；而同期房地产贷款余额增长312.7%，平均每年增长44.7%。可见，在2004年后的7年时间内，房地产贷款余额增长比全部贷款余额增长要快一倍多。其中，个人住房贷款增长更快一些。也正是因为有这么快速的发展，这些年来无论是房地产商还是商业银行，都获得了营业收入、净利润、员工收入的大丰收。由于多年来行业利润率的失衡，导致了资源配置的不合理，以致在2012年两会期间，许多公众舆论把“暴利”的称号封给了房地产业和商业银行。这种“
7、封号”是否应该引起房地产业和商业银行的反思呢？须知，如果社会利润继续大规模、高比例地向房地产业、金融银行业集中，那些发达国家和地区曾经或正在遭遇的房地产市场泡沫破裂导致的风险或许有朝一日就会袭击我国，实体经济就会继续衰落，此种以房地产经济和虚拟经济为支撑的国民经济就会面临巨大风险。因此，温总理在其任期最后一年呼吁：“调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。” 二、利益共同体应当释放一些利益回归民众，免遭舆论声讨在过去的宏观调控中，往往中央政府上有政策，有些地方政府就会“创新”出一些对策，延缓或冲销中央政策的实施效果，而房地产商、银行业和地
8、方政府的某些官员还形成了唇亡齿寒的利益“铁三角”关系。 “政策出不了中南海”就是某些人的得意之作或利益所在。因此，对于在2011年用国家行政性措施实行的限贷、限购政策和地方问责制约束下才勉强撬开了一点缝隙的利益“铁三角”，笔者认为，目前利益“铁三角”还远远没有到被脱钩分裂，房地产市场也没有回到正常市场交易的程度。有鉴于此，中央政府的宏观调控政策远没到“大功告成”、“收兵回营”的时候，而且仅靠这一套组合拳还不能确保胜算，必须有其他政策（如财政、货币、计划、税收、保障、分配等）的协同配合，要加力而不能减力或许才能“HOLD”住，迫使这个利益“铁三角”各自释放出一些既得利益，回归或让渡给广大购房民众
9、。否则，一旦重新组合、休整的“铁三角”们喘过气来，受报复性涨价打击最重、吃亏最多的仍然是广大的住房消费者和改善住房客。那么，房地产商和商业银行是否有释放利益的空间呢？笔者认为其中有巨大灯空间，关键要看其是否愿意行动或者是否有政策法规疏导、监督其行动。三、商业银行应该大力调整房地产贷款结构，多向保障房、自住房贷款客户实行倾斜截至笔者截稿时，各行2011年的数据尚未全面披露，所以仅以四大银行2010年年报相关数据进行分析。表1：四大银行2009、2010年房地产贷款情况表（单位：亿元，%） 行别 工行 农行 中行 建行 四行合计年份200920102009201020092010200920102
10、0092010全部5728667905413824956749104566064819856691195970230769房贷1296016021925312682126121528012112149404693758293开发421851204274543635334390358740291561218975按揭874210901497972469079108908525109113132539948占比22.6223.5922.3625.5925.6826.9925.1326.3523.9525.53注：表中数据录自各行年报，其中，“全部”指银行年末贷款余额，“占比”系指房贷对全部贷款余额
11、的比例，“开发”是指对房地产企业的贷款，“按揭”是指对个人住房的贷款。数据显示，到2010年末，四大银行全部贷款余额23.08万亿元，其中涉及房地产贷款余额为5.89万亿元，占25.53%，比2009年提高1.58个百分点；其中个人住房贷款余额3.99万亿元，占17.31%，比2009年提高1.33个百分点。需要指出的是，这里统计的房地产贷款，还没有把一些银行给地方政府融资平台的某些地方土地储备中心的贷款计算进去，也没有把银行通过发放理财产品形式以信托贷款或委托贷款方式给房地产公司的贷款，以及银行给其他实体、多种经营公司的贷款被转移到房地产行业的资金等计算其内，如果再加上后面这几部分，房地产贷
12、款的比例会更高（预计达30%以上）。很显然，四大银行把平均25%以上的贷款用于房地产行业，还有多少资金和精力去支持和服务其他实体经济呢？这个贷款结构明显是不合适的，也是不能长期持续下去的。西方一些发达国家如美国、日本，包括我国的香港特区，都在房地产行业上栽过大跟斗，有的衰退10多年也没有恢复元气。难道我国还要去重蹈西方国家（地区）的覆辙吗？ 2011年，国家对房地产行业加强了信贷调控措施，有的商业银行也自觉实行了规模压缩和结构调整，使得2011年没有比2010年“大跃进”。但就全国看，2011年仍新增房地产贷款1.26万亿元，约占当年新增贷款7.47万亿元的17%，加上表外转移的部分，估计社会
13、融资总量中用于房地产业的资金仍然会在20%以上，这也是为什么在山雨欲来时许多房地产商仍能稳坐钓鱼船的原因。笔者认为，作为真正的结构调整，商业银行应把房地产业的贷款占其表内外融资贷款的最大规模比例调整到20%以内才算比较合适，唯其如此也才有更多的资金支持实体经济、新兴产业、中小企业和涉农行业。除了这个大的信贷结构调整外，商业银行房地产贷款中用于普通住宅、保障房、廉租房、棚户区改造住房等中低端民用住宅的贷款比例很低也是需要尽快调整和提高的。由于这方面缺乏确切的数据，但据笔者粗略了解，有的银行在数千亿元的房地产业贷款（不含个人住房贷款）中，用于保障房、廉租房、棚户区改造住房等低端民用住宅的贷款比例只
14、有2%左右，这显然也是与其整体实力和宏观调控取向不相适应的。作为国有控股商业银行，不能完全“嫌贫爱富”，也应该向解决社会弱势群体和中低收入民众住房难问题的房地产企业给予多一点支持，哪怕利率稍低一点、收费稍少一点、利润少赚一点，这不仅是企业公民的社会责任，也是调整商业银行信贷结构的一个正确选择。四、把房价调整到什么位置才算比较合适温总理在答记者问时谈了两个关于房价合理回归的大原则，一是与居民收入相适应，二是与投入和合理的利润相匹配。对这两个大原则，如果斤斤计较会比较麻烦，但如果中央政府下决心，地方政府、房地产企业、商业银行积极配合，算大账、明大势、讲大理，还是能够求得共识和取得共利的，只不过原来
15、那种高额暴利是不能够再奢望了。（一）关于房价收入比据了解，按照世界银行的标准，发展中国家合理的房价收入比在36倍之间。这个跨度空间还是比较大的。即便是按照发达国家的收入水平，充其量78倍的房价收入比就算高标准了。而2009年我国的房价收入比超过了15倍，这显然是既不合国情、民情，也不合世（界）情和行（业）情的。由于中国地域广大，笔者赞同不宜拿单一的全国居民平均收入的一定倍数这个单一指标来衡量房价是否合理，但一个城市用本城市居民或城镇职工家庭平均收入的一定倍数做测算基准总还是说得过去的，如果更准确一点还可考虑适当的物价波动或地区差价调节系数。以北京市为例，2010年北京市城镇职工年平均工资为5.
16、04万元，即使按每个家庭都是双职工或外加一点其他零星收入计算，全年平均收入按12万元计算（这实际上也是有所高估的），即使把住房价格占家庭收入的合理倍数确定到7倍左右（高于一般城市水平），北京市合理的单套住房价格应不超过84万元才算比较合理，按单套住房面积90平方米计算，每平米价格应该在9300元左右。但现实价格是多少呢？据有关资料显示，2011年3月北京楼市均价为18647元/平方米，比上述测算的合理价位整整高出一倍。因此，就现状看，北京楼市普通住房价格至少还有40%50%的调降空间。如按下调40%计算，把北京楼市普通住房均价调整到每平米1.1万元左右，就是一个大体合理的价位。 （二）关于合理
17、的投入和利润 就房地产价格的形成而言，目前的高房价与其说是被高地价绑架上去的，不如说是房地产商与地方政府合谋炒上去的，而商业银行为他们充当了资金供应主体的吹鼓手或钱袋子角色。现在要想把房价降下来，又不能把房地产商和商业银行都拖垮或搞得无利可图，怎么去落实？笔者的看法是，国家应对地价和房价都有明确的指导价格或限定价格（类似目前对粮价和油价管理）。其中比较难以测算的是开发商的合理投入，因为很多信息不透明。以笔者对个别地区土地价格的了解，平均土地价格被炒作上去2倍以上。笔者还接触到一个商业用房项目，其数年前建成后造价加税费等投入共计78亿元，但使用（租赁）数年后到2011年竟然还能以2.5倍左右的价
18、格卖出去，可见其获利空间有多大。事实上，在房地产业内部都很清楚，一栋楼房的土地价格、建筑施工、设备安装、装修美化、其他税费、周边配套、其他公关等各自应占多大比例都是有账可算，也有据可查的，只要把这些因素都公开透明，公之于众，就能把原来那种乱抬市价、囤地涨价、看人喊价、垄断护价、欺诈托价等不正之风压下去。以笔者所见，全国许多大中城市的房价包括部分二三线城市的房价都高得离谱。笔者2010年曾到华南沿海一些城市做过调研，在调研中了解到，许多房地产楼盘的全部成本不到其销售价格的一半，有的甚至还不到1/3。这或许正是许多银行做压力测试时能得出“即使房价降低30%，开发商仍能挣钱、银行贷款本息也能收回”这
19、一结论的重要原因。这也说明目前仅有少数城市楼盘房价略有松动或不到10%的下调，的确是“远远没有回到合理价位”。至于合理的利润水平，一般而言，应根据当年的消费物价（CPI）涨幅和GDP涨幅之和测算确定，或者说应与市场实体经济的平均利润涨幅大体均衡，维持在相互适应或略微高出一两个百分点的水平上比较合适。在计划经济年代，建筑企业的法定利润率只有4%。笔者并不赞同退回到计划经济年代，由主管部门行政性指定房地产企业法定利润的做法，但在市场经济环境中，国家仍可采取根据房地产企业的经营等级、资信水平、房屋质量、配套保障、消费者口碑等进行分类定价的方式确定高档房、普通房、保障房的指导价格和区间利润比。总之，要
20、掌握一个原则，不能让房地产业的利润水平大大高于工业企业实体经济的利润平均水平。否则，今后谁也不会对实体经济感兴趣，而房地产泡沫保不住就会在某一时刻突然发生（类似美国次贷危机），给全国经济、金融、房地产、实体经济和社会民生、政权稳定等带来灾难性的影响。至于商业银行能否在控制或不支持高房价中起到一些作用？商业银行对能卖得出去的房子的高价是感兴趣的，也是积极支持的，因为这样至少可以保证商业银行对房地产开发的贷款本息回收无虑。但高房价对购房消费者是难以承受的长期负担，对商业银行发放的个人住房贷款的质量安全也未必是福音。一旦经济下行，收入减少，个人住房贷款的不良率回升是难以遏制的。从商业银行披露的年报中已经显示出一个迹象，各家银行的个人住房不良贷款率与房地产开发贷款的不良率差距有逐渐缩小的现象，说明开发贷款的不良因素在向个人住房贷款转移。以笔者拙见，商业银行应从过分追逐高利润增长的利益“铁三角”中自觉退出来，不宜再为过高的房地产价格“火上加油”、“助纣为虐”。这不仅是商业银行本源的社会责任，也是免遭周期性、系统性、集中性风险冲击的明智选择。（本文仅代表作者本人观点，不代表所在单位意见。）作者单位：中国金融学会责任编辑：欧阳曦健
