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1、关于对湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司授信及县域旅游开发建设项目贷款12000万元的调查评估报告湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司为我行2013年重点营销的法人客户，该公司近期就“湖北利川腾龙国际度假酒店”项目向我行提出县域旅游开发建设贷款申请，根据有关规定，我部联同恩施分行、利川支行对该公司情况和项目情况进行了联合调查评估，现将有关情况报告如下：一、客户基本情况（一）客户概况湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司成立于2010年7月7日，地址位于利川市腾龙大道2号，法定代表人季祥福，现注册资本5000万元，营业执照注册号为422802000010785，公司经营范围：酒店管理
2、，住宿、餐饮、娱乐、休闲、酒店教育培训基地，房地产开发、销售，物业管理，绿化，旅游开发服务，服装生产销售、建材批发，水电安装，疗养院（企业经营范围中涉及行政许可的，凭许可证方可经营）；组织机构代码55703048-5，贷款卡号4228020000029416，地税税务登记证号地税鄂字422802557030448-5，房地产开发资质等级为暂定级，以上证照均在有效期内。（二）股权结构情况湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司由季祥福、张亚宝、赵大生三个自然人共同出资于2010年7月7日成立，原注册资本2000万元，出资方式为货币出资，其中季祥福出资680万元，占注册资本的34%；张亚宝出资66
3、0万元，占注册资本的33%；赵大生出资660万元，占注册资本的33%。2010年9月，经湖北利川天诚有限责任会计师事务所审验（详见利天会设验2011第47号验资报告），注册资本增加至5000万元，新增资本出资方式为货币出资，其中季祥福出资3500万元，占注册资本的70%；张亚宝出资1000万元，占注册资本的20%；赵大生出资500万元，占注册资本的10%。（三）组织机构情况该公司具有独立的法人资格，产权明晰，实行自主经营、自负盈亏，公司设董事会，公司实行董事会领导下的总经理负责制，股东会是公司的权力机构，股东会决定公司的经营方针与投资计划，股东会由三名股东组成，设总经理一名。总经理由董事张亚宝
4、兼任。公司设有客房部、餐饮部、保安部、成本核算部、采购部、财务部、行政部、策划部、维修部和董事会、总经理办公室等十一个部门，各部门相互配合、整体运作。公司现有员工50人（未开业），管理人员26人，其中：硕士2人，本科18人，大专学历26人；经济师6人，会计师5人，工程师4人。（四）法定代表人及主要管理人员情况1、法定代表人（董事长）季祥福，男，45岁，毕业于武汉大学，硕士学位，浙江永嘉人；住址: 浙江省永嘉县徐乡桐泉路251号;身份证号码:330324196710312270。法人代表季祥福，本科学历，大学毕业后在上海经营实验设备公司，同时在山东邹城市投资开发房地产项目，2010年在利川市投资
5、建设腾龙国际度假酒店项目，现担任上海腾龙投资（集团）公司、湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司董事长。2、总经理张亚宝，男，48岁，浙江省奉化市人；住址: 浙江省奉化市江口街道张村前张27号;身份证号码:330324196411151416。总经理张亚宝高中毕业后开始从事即经营国际品牌服装，2000年开始投资经营酒店行业，2008年投资经营生物科技公司，2010年在利川市投资建设腾龙国际度假酒店项目，现担任湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司董事兼总经理。3、执行总经理余海燕，女，湖北省恩施市人；住址: 湖北省恩施市舞阳坝街道办事处窑湾村洋湾组8号;身份证号码:422801197703
6、300424。执行总经理余海燕大专学历，2001年7月2003年8月在浙江宁波奉化大酒店前厅部、餐厅部经理；2003年9月2005年10月在浙江宁波奉化大酒店担任总经理助理兼销售经理；2005年11月2006年10月在浙江宁波奉化大酒店担任副总经理；2007年1月2010年在浙江台州东巴黎酒店担任总经理；2010年7月至今在湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司担任执行总经理。4、财务主管胡阳生，男，27岁，江苏省南京市人；住址: 南京市鼓楼区北京西路74号;身份证号码:340823198603190417。胡阳生，大学本科学历，会计师职称，国际注册内部审计师。历任深圳拓邦股份有限公司审计专
7、员、佳通轮胎（中国）投资有限公司高级审计专员、上海中技桩业股份有限公司财务经理，现为湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司财务主管。（五）信用状况 1、湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司在我行利川市腾龙支行开立了基本存款帐户，账号：17736701040001327。2、经我行IRBS评级系统其2013年度信用等级为AA-级。3、经查人行企业征信系统，该公司信用状况良好，无不良信用记录、无对外担保、无诉讼案件，无重大法律纠份及风险隐患。现有未结清贷款11041万元，其中：（1）利川市农村商业银行中期贷款2960万元，目前贷款余额2891万元，贷款时间：2011年8月15日，期限三年，担
8、保方式：A区项目用地面积51993抵押，该笔贷款主要用于待建道路及桥梁，贷款形态正常。（2）利川市工商银行中期贷款5000万元，目前贷款余额4150万元，贷款时间：2011年8月25日，期限三年，担保方式：B区用地、C区用地合计面积95834抵押，该笔贷款主要用于B区项目建设，贷款形态正常。（3）湖北银行恩施分行短期贷款1000万元，贷款时间：2012年12月28日，期限1年，为信用贷款，用于道路、桥梁、绿化配套及公司运转费用。（4）中信银行宜昌支行短期贷款3000万元，贷款时间：2013年4月26日，期限1年，为信用贷款，用于道路、桥梁、绿化配套及公司运转费用。4、经查人行个人征信系统，个人
9、信用报告显示：（1）法定代表人（董事长）季祥福信用卡有4期逾期记录，具体为：2010年5月逾期153元、2011年3月逾期14297元、2011年5月逾期270元、2013年5月逾期6053元，经调查询问，主要是季祥福长期出差在外，业务繁忙，所发信用卡也未与相关借记卡绑定，未能及时归还，逾期行为由客观原因造成，非主观恶意行为。（2）总经理张亚宝无不良信用记录。（3）执行总经理余海燕信用卡有一期逾期记录，金额571余元，主要是出差在外未能及时归还，由客观原因造成，非主观恶意行为。（4）财务主管胡阳生无不良信用记录。（六）代建项目情况根据与利川市政府签订的相关投资协议，为建设湖北利川腾龙国际度假酒
10、店的配套工程，需由该公司代建酒店周边道路及桥梁，主要包括腾龙大道主干道一部分，共计约2.5千米，辅道共计4条，共计约12千米；代建桥梁一座，高度约为9米，长度约为50米，同时负责代建酒店对面清江大桥的部分工程。截止目前，代建道路及桥梁工程已基本完工，代建道路及桥梁项目已投入资金6146万元，目前利川市政府未支付工程款。为代建上述道路及桥梁项目，该公司共向三家银行金融机构取得三笔贷款，包括利川市农村商业银行中期贷款2960万元，湖北银行恩施分行短期贷款1000万元，中信银行宜昌支行短期贷款3000万元，贷款合计6,960万元，扣除部分预付款及周转金约814万元，其余款项均投入代建项目建设。二、财
11、务状况分析该公司2010年7月成立，其年度报表都经过了我行入围会计师事务所审计，并出具了无保留意见的财务审计报告。根据该公司近2年的财务审计报告和今年5月财务报表，该公司财务指标变动情况为：（一）资产情况 单位：万元项目 年份2011年2012年2013年5月总资产：200712681129154流动资产：7421915312520货币资金182317596其他应收款16120652预付账款6002050760存 货6623666610512非流动资产：126501765816634固定资产：1166859固定资产原值146120120固定资产净值1166859在建工程124571751216
12、497长期待摊费用787878该公司2013年5月底资产科目明细如下：1、货币资金596万元，主要是库存现金23万元，银行存款573万元。2、预付账款760万元，主要是：上海绿地建设有限公司工程款418万元；重庆弘品广告有限公司广告款30万元；上海中建八局有限责任公司装饰款100万元；土方工程款95万元；上海通的冷暖设备安装工程有限公司工程款66万元；湖北惠强电子有限公司材料款30万元。3、其它应收款652万元，主要是：上海办事处（分公司）162万元，为垫付款；朱福昆197万元，为周转金；余海燕229万元，为周转金；邵连分50万元，为周转金。4、存货10512万元，主要是：土地成本6991万元
13、（其中土地出让金6623万元、服务费43万元、契税265万元、土地平整费用60万元），B区开发产品成本3521万元。5、固定资产原值120，固定资产净值59万元，主要为公司运输设备、电子设备等。6、在建工程16497万元，主要为：A区建筑成本10351万元；代建政府工程-道路桥梁6146万元。7、长期待摊费用78万元，主要为公司A区酒店项目开办初期的人工费用、办公用品的费用。（二）负债情况 单位：万元项目 年份2011年2012年2013年5月总负债：100711681113154流动负债：10071168116113短期借款646071104000应付账款308148471应付职工薪酬885
14、45其他应付款321594991637应交税金预收账款非流动负债：7041长期借款7041该公司2013年5月底负债科目明细如下：1、短期借款4000万元，主要为：湖北银行恩施分行1000万元；中信银行宜昌支行3000万元；2、应付账款 471万元，主要为：深圳市城建公司100万元（工程款）；顾地（宜昌超杰五金）6万元（材料款）；上海深海宏添公司8万元（材料款）；浙江中捷管业公司17万元（材料款）；三峡监理15万元；张建平20万元（材料款）；深圳帝豪4万元（材料款）；上海浦朝建筑安装工程有限公司281万元（材料款）。3、应付职工薪酬5万元，主要为计提工资。4、其他应付账款1637万元，主要为：
15、上海办事处（分公司）720万元，垫付款；张亚宝50万元，暂借款；任举敏（季祥福）26万元，暂借款；黄晓雷（赵大生）65万元，暂借款；利川市地方税务局100万元，为垫付税款；利川市政府项目进度暂借款330万元；湖北龙腾园林绿化有限公司30万元，保证金；湖北加冠园林工程有限公司30万元，保证金；赵大生20万元，垫付款；余海燕14万元，垫付款；蒋继才5万元，保证金；其他247万元。5、长期借款7041万元，主要为：利川市农村商业银行中期贷款2891万元，利川市工商银行中期贷款4150万元。（三）权益情况 单位：万元项目 年份2011年2012年2013年5月所有者权益：100001000016000
16、实收资本500050005000资本公积5000500011000盈余公积000未分配利润 0 00该公司2012年5月底所有者权益科目明细如下：1、实收资本5000万元，该公司成立时的注册资本是2000万元，2010年9月增加到5000万元。2、资本公积11000万元，为股东对A区腾龙度假酒店项目追加的投资。（四）现金流量分析 单位：万元项目 年份2011年2012年2013年5月净现金流量44135279经营性现金净流量00-12投资活动现金净流量-1216-4717-3470融资活动现金净流量126048523761该公司2012年公司净现金流为135万元，经营性现金流量为0万元；投资活
17、动现金净流量为-4717万元，主要是项目支出所致；融资活动现金净流量为4852万元，主要是该公司股东为本项目增资所致。2013年5月公司净现金流为279万元，经营性现金流量为-12万元，主要是支付各项税费；投资活动现金净流量为-3470万元，主要是项目偿还贷款；融资活动现金净流量为3761万元。（五）偿债能力分析 单位：%项 目2011年2012年2013年5月资产负债率50.162.745.1流动比率73.454.4204.81速动比率0.0814.832.85以上数据可以看出，该公司资产负债率较低，流动比率较好，速动比率指标一般，说明公司偿债能力较强。三、项目基本情况（一）项目建设的必要性
18、一是产业政策及行业、区域发展规划的要求。根据国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）把旅游业培育成国民经济战略性支柱产业，其发展目标：到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持
19、续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。根据恩施州旅游业发展“十二五”规划发展目标要求：到2015年，全州年接待海内外旅游者3000万人次以上，实现旅游总收入200亿元以上，旅游总收入占同期地区生产总值的20%以上；提供直接就业10万人以上，带动间接就业50万人以上；培育12家省内知名的大型旅游企业集团，5家以上旅行社进入全省“百强”行列；国家4A级以上旅游景区达到8家以上，其中5A级旅游景区达到2家以上；全州旅游饭店床位达到5万张以上，其中州城达到3万张以上；全州星级饭店达到60家以上，其中四星级以上饭店达到12家，五星级饭店12家；旅游生产
20、销售企业达到20家以上；旅游车辆达到500台以上；优秀旅游目的地城市、旅游强县达到5个以上；湖北省旅游名镇达到4个以上，旅游名村达到16个以上，星级“农家乐”达到2000家以上。湖北利川腾龙国际度假酒店建设项目正是迎合上述产业政策、旅游发展规划的要求而提出的建设项目。二是完善旅游服务业设施的要求。中国旅游业在经历了二十多年以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其他商业性旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。休闲度假旅游业作为当今富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，休闲度假产业真正进入“掘金时代”。同时，休闲旅游度假是一种高水准、高品位的
21、需求，只有在旅游资源基础上建立完整的休闲旅游度假体系，才能拥有更大的市场份额和更广阔的市场前景，本项目正是完善旅游服务业设施的迫切要求。三是推动旅游业发展，促进就业的需要。本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向，坚持旅游资源开发与保护并重的原则，区域经济协调发展的原则，对于推动利川市旅游业发展，繁荣旅游市场，推动利川市旅游业发展均有重要的意义。四是建设西部“山水园林名城、生态旅游名城”的需要。利川市市政府围绕建设西部“山水园林名城、生态旅游名城”提出了四步战略方针，本项目建设是进一步落实“四步战略”之一“山水园林名城、生态旅游名城”与旅游业发展紧密相结合的举措。五是建设项目企业自身发展的要求
22、。围绕企业自身发展目标，需要由企业自己开发相关的项目，通过项目的投资建设来实现企业经济实力的增强。本项目的实施提高企业在市场上的竞争力，从而实现战略性转型，本项目能提高企业的盈利能力，从而提高企业在市场经济中的抗风险能力。（二）项目建设的可行性 1、旅游资源优势显著。利川市是中国优秀旅游城市。利川历史悠久，保存有大量古遗址和名胜古迹。境内有古遗址13处、古墓葬11处、崖墓14处、古建筑13处、古石刻6处、革命遗址及革命纪念地6处，均列为市级文物保护单位。其中大水井古建筑群、鱼木寨2处为国家级重点保护单位，太平塘摩崖题刻为省级文物保护单位；建南古代巴人崖葬遗址、谋道谌家牌坊、南坪如膏书院、团堡石
23、龙寺等5处为省级文物保护单位。境内自然景观奇特秀丽，丰富多彩。位于城东北6公里处的腾龙洞，是中国目前已知的最大的岩溶洞穴，被中外专家认定为世界特级溶洞之一，为省级风景名胜区。自1985年开发建设以来，接待了大批中外游客。位于团堡乡境内的玉龙洞风景区和凉雾乡境内的水莲洞公园，经当地政府开发建设，已初具规模。位于谋道镇东南的水杉古树，是目前地球上已知的最大、最古老的一棵水杉母树，树龄达500余年，人称“水杉王”、“活化石”、“天下第一杉”。位于谋道镇北边的苏马荡，有“森林中的伊甸园”之称，被誉为“中国最美的小地方”。位于毛坝乡东南部的星斗山国家级自然保护区， 星斗山山形如弓背，山脊似刀梁。在利川境
24、内，山上有十条大沟呈扇骨形展开，汇集于芭蕉溪内。山麓有三条小河蜿蜒奔流，潺潺山泉清澈甘甜。山顶曾有明代天启年间所修的三邑寺一座，传说该山主峰隔天宫极近，常有神仙摘星辰当灯，来往于星斗山与天宫之间，故名星斗山。以其植被区系庞杂、起源古老、植物种类丰富著称于世，人称“华中天然植物园”，为省级自然保护区，曾接待中外植物学家前往观光、考察。其中尤以腾龙洞闻名遐迩。近年来，利川市建南境内的王母城景点，备受全国各地游客青睐。 从发展趋势看，经济社会发展对旅游业的需求是不断增加的，项目区良好的自然与人文环境为项目的建设和发展提供了有力的支撑和保障。2、度假休闲旅游市场需求量大。2012年，恩施州累计接待旅游
25、者2198.58万人次，实现旅游综合收入119.55亿元，比2011年分别增长32.58%、38.3%。其中，利川市共接待游客535.19万人次，实现旅游综合收入23.94亿元（仅利川腾龙洞综合收入就达5584.7万元）。2012年中秋国庆期间，利川市旅游人数再创历史新高，共接待境内外游客215790人次，旅游直接收入2708万元，同比分别增长42%、30%。其中，腾龙洞景区共接待游客60645人次，旅游直接收入847万元，同比分别增长60%、42%。3、当地政策环境良好。根据关于印发利川市招商引资优惠政策规定的通知（利政规 20105号）规定：第四条 所有来利川的投资者均享受国家西部大开发地
26、区、国家贫困地区、国家少数民族地区、国家支持中部地区崛起、国家产业转移、国家农业综合开发支持民族地区经济发展政策创新实验区、湖北省鄂西生态文化旅游圈等投资优惠政策，对利用境外（国外）资金投资兴业的，采取一事一议、特事特办的办法，给予更加优惠的政策。第十一条 凡落户利川的外来投资者，按西部大开发政策，享受外经贸区域协调发展促进资金支持；享受中小企业国际市场开拓资金支持。第十六条 凡落户利川的投资者，向金融机构申请贷款，只要符合国家信贷政策和贷款条件以及市政府同意支持的企业，在金融机构认可的条件下，由市担保机构提供信贷担保，予以支持。第二十八条 入园工业项目按利川市腾龙工业园区管理暂行办法实行统一
27、供地。国家鼓励类产业和科技含量高的项目按成本价供地，投资额度每亩超过200万元的按9000元的标准供地；房地产及三产业项目，政府以挂牌或招标方式出让供地。五星级酒店实行优惠供地政策。投资业主按招拍挂方式，将每亩不低于30万元的土地出让金打入市财政专户，市政府按照工程建设进度逐步奖励50%，余款待获得“五星级”牌子后全额奖励。四星级、三星级酒店的奖励比照州政府的奖励标准对等奖励。社会发展项目，按成本价供地（成本包括对农民征地的各项费用、养老保险、村集体留成、附属物拆迁费用、报批费用和中介费用等）。由上知湖北利川腾龙国际度假酒店建设项目属于当地政府大力支持的建设项目。4、项目区及周边旅游环境好。项
28、目区恩施基本形成“一轴两极三区”旅游发展格局：一轴以清江及两路（高速公路、铁路）为主轴，沿水布垭和清江源两极推进，形成清江山水、民俗风情旅游发展轴。向东经宜昌、向西经万州与长江三峡风景名胜区相连，向北经巴东与神农架国家级自然保护区相接，向南经来凤、鹤峰与张家界风景名胜区相通。两极恩施市、利川市两个都市发展增长极。恩施市是恩施州政治经济文化中心，是清江中上游重要的中心城市，民俗风情浓郁独特，成为恩施州旅游业发展的主要增长极。利川市位居清江发源地，资源优势突出，是恩施州旅游业发展的重要增长极。三区清江中上游生态旅游区、神农溪国际旅游区、坪坝营生态休闲度假区三个功能分区。清江中上游生态旅游区由腾龙洞
29、自然奇观旅游区、恩施清江闯滩旅游区、水布垭高坝平湖旅游区三个旅游区组成，以腾龙洞国家地质公园、恩施大峡谷、水布垭库区旅游为主，突出“绿色清江、土(家)苗风情”主题形象，依托恩施，东连宜昌，西接重庆，着力打造以生态休闲旅游为特质的旅游品牌，走内涵式质量型发展之路，优先开发水上度假、巴土文化寻根、地质科考、风情体验四大主题产品。神农溪国际旅游区由神农溪漂流景区、巴人河景区组成。该区位于宜万铁路、沪渝高速公路和杭兰高速公路之间，依托长江黄金水道，在规划期内神农溪升为5A级国家旅游风景区，打通“双神线”，突出巴东县城作为恩施北大门、旅游主要入口及游客聚散地形象。坪坝营生态休闲度假区由坪坝营旅游区、唐崖
30、土司遗址、屏山爵府、百福司组成“绿色佳境、土(家)风苗韵”主题形象，依托清江流域腹地延伸，重点挖掘民族风情、民俗文化和历史遗迹内涵，开发特色文化旅游产品。基本建成国家5A级景区2家，4A级景区4家，3A级景区6家。（三）项目建设内容利川腾龙国际度假酒店项目坐落于国家风景名胜区利川市城区，傍八百里清江之左，邻世界第一地下溶洞“腾龙洞”而居，与溶洞入口相距仅3.8公里，是利川市旅游港的主导性建筑，集住宿、餐饮、休闲、度假、商务等功能为一体，是湖北省旅游行业、恩施州及利川市政府重点支持项目。1、项目总体情况项目规划总用地面积147827，计划建筑总面积136405.12，计划总投资9.2亿元，项目共
31、分为三期建设，第一期工程用地面积51993,建筑面积59276.12，计划总投资3.1亿元，主要为A区五星级酒店；第二期工程用地面积37522，建筑面积33219，计划总投资2.6亿元，主要为B区商业配套及住宅项目，目前已投资5413万元，工程进展顺利，具备预售条件，后期投入主要来源于预售收入转投；第三期工程用地面积58312，建筑面积43910，计划总投资3.5亿元，主要为C区住宅项目，目前尚未正式开工。2、一期项目建设内容一期项目用地面积51993，建筑占地面积16661.8，总建筑面积59276.12，其中：地上建筑面积50122.82（其中酒店面积46568.04、会所面积3554.7
32、8），地下建筑面积9153.30。配套建设供水、供电、暖通、热水等配套设施和道路、停车场、消防及绿化等公用工程。建设内容指标表序号类别数量单位1建设用地面积51993m22总建筑面积59276.12m23A区地上建筑面积50122.82m23.1会所面积3554.78m23.2酒店面积46568.04m24A区地下建筑面积9153.3m25建筑占地面积16661.811m26容积率0.9247建筑密度30.7%8绿地率35%9机动车位418辆酒店主体建筑呈“人”字形布局，西南角既有清江的自然景观资源，又与外部有便捷的交通联系，有较强的公共性；东侧与周边地块相接；北侧设置山地湖泊，既提升了酒店的
33、自然环境景观，又使之与别墅区相分离，做到隔而不断，景观共享；南面为酒店主入口；酒店四周合理布置道路、停车场和绿化用地。酒店的功能布局，分为四大区域。A1楼位于西北侧，主要功能为客房，类型为大床间A型与套房B型，共四层。A2楼位于正西，主要功能为客房，类型为大床间A与套房A型，共五层。A3楼位于西南侧，负一层为地下车库和架空层车库；一至四层功能为客房，类型为大床间A与套房B型，共四层。B1#楼、B2#位于项目区域中部和东部，地下设备用房就设在中部，一层中部前面为行政工作区，后部为自助餐厅与西餐厨房，东部为桑拿与仓库及娱乐门厅等；二层中部为大堂吧及商场总台等，东部为会议、中餐厅及包房等；三层东部为
34、KTV及包房。一层建筑布置有：自助餐厅、桑拿间、大床间、套房、绿化景观、客房走廊、公共卫生间等48项；二层建筑布置有：大堂、美容室、茶室、茶室、商场、公共卫生间、西餐厅、商务中心、商务中心、中餐厅、会议室、套房等43项。三层建筑布置有：大床间、套房、KTV包房等26项。四层建筑布置有：大床间、套房等10项。五层建筑布置有：总统套房、大床间、套房等10项。（四）项目合法性手续1、立项批复。2011年2月23日，利川市发展和改革局以“利发改投资20118号市发展和改革局关于腾龙国际酒店（一期工程）基建核准的通知”文件，批准了“湖北利川腾龙国际度假酒店”建设项目。2、环评批复。利川市环境保护局以“利
35、环函20101223号.关于湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司腾龙国际度假酒店项目环境影响报告书审批意见的函”，通过了“湖北利川腾龙国际度假酒店”整个项目的环境评价。“湖北利川腾龙国际度假酒店”项目在此环评批复之中。3、土地使用证。2010年12月22日，利川市人民政府颁发了国有土地使用证。土地证号：利国用（2010）第710号；土地使用权人: 湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司；座落: 利川市东城办事处新桥村六组；地类(用途):住宿餐饮用地；使用权类型:出让；使用权面积：51993平方米；终止日期：2050年12月7日。4、建设用地规划许可证。2010年12月7日,利川市人民政府
36、颁发了中华人民共和国建设用地规划许可证,编号：利规地字第2010014号；用地单位: 湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司；用地项目名称: 腾龙国际度假酒店；用地位置: 东城办事处新桥村六组；用地性质: 商业、居住用地；用地面积：壹拾肆万柒仟捌佰贰拾柒平方米（147827平方米）。“湖北利川腾龙国际度假酒店”项目51993平方米用地规划在此用地规划许可证之中。5、建设工程规划许可证。2010年12月16日，利川市人民政府颁发了建设工程规划许可证（副证）。编号：利规建字2010第035号;建设单位: 湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司；建设位置: 东城办事处新桥村六组；工程名称: 腾龙
37、国际度假酒店；建设面积：128253平方米，其中：A区地上47569平方米、地下7555平方米，B区商业8000平方米、住宅25219平方米，C区住宅40910平方米、花园洋房3000平方米；建筑层数：A区地上5层、地下1层，B区商业3层、住宅3层，C区住宅3层、花园洋房5层；建筑高度：A区酒店23米，B区商业16米、住宅12米，C区住宅12米、花园洋房18米；“湖北利川腾龙国际度假酒店”项目建设工程规划在此建设工程规划许可证（副证）之中。 6、建筑工程施工许可证。2011年8月17日，利川市住房和城乡建设局颁发了中华人民共和国建筑工程施工许可证。编号：1125号；建设单位: 湖北利川腾龙国际
38、度假酒店旅游发展有限公司；工程名称：腾龙国际度假酒店（一期A1、A2、A3、B1、B2、会所）；建设位置: 东城办事处新桥村六组；建设规模：59572.38平方米；合同价格：30300万元；设计单位：浙江华盛建筑（集团）有限公司；监理单位：湖北三峡建设项目管理公司。（五）项目资金投入情况整体项目土地成本6991万元（其中土地出让金6623万元、服务费43万元、契税265万元、土地平整费用60万元），按土地面积分摊成本其中A区土地成本2623万元；B区土地成本1892万元；C区土地成本2476万元。截至2013年5月，项目已投入资金13734万元，主要为土地费用2623万元，建安成本9179万元
39、，前期等各项费用1932万元。（六）项目进度及安排情况项目于2010年10月开始进行各项前期准备工作，2011年5月8日施工，预计2014年5月完工，建设工期36个月。目前项目进展顺利，酒店主体工程即将封顶，道路、停车场等公用工程已完工。四、项目总投资及资金筹措（一）项目总投资估算根据调查评估，项目总投资31178万元，具体见下表：项目总投资概算表单位：万元序号工程（设备）名称建筑工程设备安装其它费用合 计一前期投资3528 35281土地费用262326232前期规费2052053工程咨询费700700二建筑工程费18322 183221基础工程5925922主体工程816081603外观装
40、饰工程150015004室内装饰工程789078905其他180180三配套工程费620 620四酒店系统333033301动能部分324532452智能部分8585五机械设备14501450六家具部分13201320七财务费用943 943八管理费用180 180九不可预见费1485 1485 合计18942 6100 6136 31178 1、前期投资3528万元：包括土地费用2623万元、前期规费205万元、工程咨询相关费用700万元，详见下表：前期投资费用表序号费用名称金额（万元）一土地费2623二前期规费2052.1城市基础设施配套费2002.2建筑消防检测费5三工程咨询相关费用70
41、03.1可行性研究费323.2工程勘察费403.3工程设计费3053.4工程建设监理费2953.5环境影响评价费123.6招标代理服务费16合计35282、建筑工程费18322万元：包括基础工程592万元、主体工程费用8160万元、外观装饰工程1500万元、室内装饰工程7890万元、其他（即环境保护措施费用）180万元。3、配套工程费620万元：包括广场及道路工程214万元、园林景观工程218万元、室外水电气管线工程188万元。4、酒店系统3330万元：包括动能部分3245万元、智能部分85万元，详见下表：酒店系统费用表序号类别金额（万元）备注一动能部分32451.1给排水管网3131.2消防
42、设施3131.3空调系统15861.4强电系统3131.5电梯（18部）5511.6变、配电设施169二智能部分852.1弱电系统642.2监控21合计33305、机械设备1450万元：包括锅炉、厨房设备、洗衣房设备、水循环系统、健身娱乐房和KTV设备，具体见下表：机械设备表序号设备名称型号及参数数量单价（万元）总价（万元）1锅炉意大利法罗力锅炉，利雅路燃烧器（天然气锅炉）POWER2100330902厨房设备酒店一层粗加工，一层西餐厅，二层中餐厅的不锈钢成套厨房设备15805803洗衣房设备全自动洗脱机、干衣机、熨平机、干洗机、真空吸风烫台、人像机、去渍台、干洗夹机、空压机。等等184844
43、水循环系统酒店桑拿及游泳池的水处理循环系统11901905健身娱乐房健身设备，棋牌设备，桌球，壁球，乒乓等娱乐设备。13203206KTV液晶电视机，音响，功放，均衡器，点歌终端，服务器，局域网，等等1186186合计14506、家具部分1320万元：包括客房、办公、餐饮、会议和桑拿家具，详见下表：家具费用表序号项 目金额（万元）1客房家具10602办公家具603餐饮家具1404会议家具405桑拿家具20合计13207、财务费用943万元：按建设期贷款实际发生额度计算。8、管理费用180万元。9、不可预见费1485万元：按1-8项费用之和的5%计算。（二）资金筹措方案经调查，本项目总投资311
44、78万元，资金来源为项目资本金12500万元，占比40.09%；申请银行贷款12000万元，38.49%，其他自筹资金6678万元，占比21.42%。估算认为该筹资方案基本合理。根据湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司提供的2013年5月财务报表数据，本项目资本金分析如下：截至2013年5月该公司负债及所有者权益为16000万元，根据对财务报表的核对分析截至2013年5月公司报表有关资产科目占用如下：1、预付账款760万元，为A区预付工程款，其中本项目占用760万元；2、其它应收款652万元，为其它单位往来公司应收款，其中其他项目占用652万元；3、存货10512万元，其中：本项目土地占用2623万元，其他项目占用5413万元，其他待开发项目占用2476万元；4、固定资产净值59万元；本项目目前资本金具体测算如下：本项目可用最大资本金所有者权益其他项目占用35%存货中待开发项目占用固定资产=16000-（652+5413）35%-2476-59=11342万元该公司用于本项目的资本金11342万元，与本项目的资本金12500万元相差1158万元，目前项目已投入资本金及其他自筹资金137
