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1、论商业信用在房地产开发中的作用 内容摘要:本文通过对顺驰公司在房地产经营中运用商业信用进行融资的案例研究,论述商业信用在房地产企业融资中的重要性,并对过分运用这种融资方式可能引起的财务风险。 关键词:商业信用 预收帐款 财务杠杆 顺驰是一个几年前才起步的民营房地产公司。当顺驰在2004年提出年销售额100亿元的目标时候,引来的是业界的广泛质疑。而当2004年底顺驰盘点时交出95亿元销售额的“成绩单”以后,人们终于相信了顺驰高速成长的潜力。只是大家仍然疑虑,顺驰是如何取得高速成长所需的巨额投资资金的。 本文通过对顺驰在房地产经营中运用商业信用进行融资的案例研究,论述商业信用在房地产企业融资中的重
2、要性。同时必须控制运用这种融资方式可能引起的财务风险。 顺驰的高速成长原因分析 据新财富杂志披露,顺驰在2001年的房地产开发销售额只有4亿元,在当时还只是一个小规模的开发商。2002年、2003年、2004年的销售额则分别达到14亿元、40亿元、95亿元,年增长率分别达到250%、185%和138%。连续三年的高速成长,使它迅速跻身于中国大型开发商的行列。如果保持这样的速度,尽管年增长率是递减的(这符合一般的规律,随着规模扩大,成长率递减),但3-5年内达到管理层预定的1000亿元销售额目标也并不是天方夜谭。 那么,顺驰在典型的资金密集型产业房地产业中,又是如何解决资金问题的?这个问题的答案
3、与商业信用融资在房地产行业中的作用是密不可分的。 商业信用融资在房地产行业中的运用 据顺驰公司披露, 2004年顺驰现金流的总量中,78%是销售回款,10%是银行贷款,12%是合作方、股东投的资金。这些都向我们展露了顺驰驾驭百亿销售额的“秘诀”充分运用商业信用融资的功能。 房地产企业的主要商业信用来源 应付土地出让金 在房地产业的运作中,即使是通过“招拍挂”购买的土地,也有一个分期支付的条件。因此,在开发商取得一块土地的控制权到交付全款会有一段时间。这等于让开发商取得一段时间的商业信用融资。比如,顺驰在拍卖会上取得北京领海项目,首期付30%,第二个30%是在一年后付的,其余的是在两年内付清。
4、应付工程款 房地产商可以通过由施工单位垫资施工的办法来获得商业信用融资。一般预付一定比例的保证金,比如30%,工程完成后才支付余款,或者依据工期的进度分期支付。当然,施工单位也通过赊账等办法向材料供应商取得商业信用融资,甚至以欠薪等办法解决资金周转困难。这种模式形成了产业债务链,发展商是顶端的债务人,一旦支付发生问题,就影响整个产业债务链的清偿。 据研究顺驰的专家披露,顺驰在取得以上两种商业信用融资方面是不遗余力。首先,积极通过各种方法,获得政府同意,缓交地价款,即所谓“推迟首付款时间并合理拉长后续付款”。其次,大量使用施工单位的垫付资金。顺驰一般在工程完成一半以后,才支付部分工程款,全部完工
5、后,施工单位取得的工程款还不到工程预算的50%,有的单位甚至做下一个工程时才能拿到上一个工程的部分款项。 预收帐款 地产商取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证、销售许可证(即五证)就可以预售房屋。如果市场条件好、项目销售策划成功,地产商通过预售就可在正式交房以前预先收到房款。而为了推动预售,地产商往往给予一定的打折优惠。我们可以把这种折扣优惠理解为商业信用融资的成本。其实,房地产商在做这种预售的时候,有时候的“代价”可能是很大的。上海的物业价格过去几年涨幅惊人,可是有些房地产开发商的利润却并不见得很丰厚,原因就是“预售”。由于物业价格在短期内急剧上升,开发商往
6、往在交楼的时候发现,业主买楼的利润率比自己开发商的利润率高得多。 充分挖掘商业信用的潜力,绷紧资金链 为了尽可能缩短取得“五证”的时间,尽快进入销售阶段,顺驰采取了一系列的办法。 一般发展商在成功拍得一块地之后才会花成本去做规划设计等等的工作,否则“举牌”失败时损失太大。不过,顺驰为节省拿地以后的策划工作,不惜在拍卖会以前就提早做包括市场调查、规划设计等工作。由于事先做好了工夫,对土地的价值有更实在的判断,而且可以缩短从拿地到报送方案的时间。对于顺驰这个重视现金流管理的房地产商来说,时间就是生命,就是效益。据称,在苏州“湖畔天城”项目中,“顺驰”甚至在获得土地的第二天就将开发方案汇报了上去。
7、“顺驰”的另一个加快进度、缩短周期的办法,就是“并联作业”,即在保证工程时间的前提下,尽可能地将各项作业交叉进行。一般的开发商是串联的,先拿地、规划、设计、拿手续、开工、销售等,而顺驰则是拿到一块地之后,所有的部门全都动起来,甚至包括销售和物业部门。当然这样的所谓“并联作业”将引致较高的成本,但这样做会比常规的开发程序快三个月到半年。 房地产项目最需要资金的时期是拿地以后到办理完“四证”(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)以前,一旦走过这个阶段,就有现金流入的可能性。这时可以向银行申请流动资金贷款,还可以运用应付帐款和预收帐款的商业信用融资。 顺驰的北京领海项
8、目总投资是20亿,在开盘之前,须支付2.7亿的土地款,加上设计等费用需要几千万元,一共3个亿的投资。开盘之后,项目就有正数的现金流入,就不必投入更多的资金。顺驰拿地以后都全力争取在半年内开盘销售,这样使投入的自有资金最小。如果是一年时间才能开盘的话,需要投入的就不是3个亿,而是6个亿。 当一个房地产商手头的项目多达几十个的时候,其账户上就可能沉淀大量现金,这样便可以开发-预售-拿地-开发依此这般达到滚雪球式的发展。 房地产业的高收益与高风险 财务比率与收益率 据调查,北京市房地产行业利润空间非常大,最次的开发商一个项目做下来,也能实现30%的利润。比如,朝阳区某个楼盘的商铺部分,综合成本为1.
9、2万元/平方米,但售价却达3.8万元/平方米,这其中存在巨大的利润空间。 为什么房地产开发的利润率这么高呢?高财务杠杆显然是重要的因素。正如上述“北京领海项目”,总投资20亿,顺驰只需要投入3亿元的启动资金就可以足够运作,简单的计算,这个项目的财务杠杆达到85%。如果这个项目能盈利2亿元,总投资回报率为10%,但是股本回报率却达到66.67%。 由于在运作过程中,开发商使用了大量的融资,包括银行信贷、商业信用融资等,很大程度的提高了杠杆比率,使股权收益率大大提高。 财务杠杆与财务风险 财务杠杆比率高,说明财务风险大。设想上述“北京领海项目”不是赚2亿元,而是亏2亿元。投资回报率是-10%,但是
10、股本回报率则是-66.67%。这就是杠杆比率这把“双刃剑”的另一面。 经营风险导致财务风险 设想开发商的楼盘由于策划管理方面跟不上而导致在取得“五证”过程中耽误时间过长,或者整个房地产市场不景气出现大幅下跌的情况,或者由于市场调研没有做好而导致楼盘市场定位出现偏差,或者由于设计等原因导致产品不被市场所接受,凡此等等的各种原因,都可能影响到一个项目的销售情况。 可以说,“销售”是高杠杆运作房地产项目能否成功的关键。马克思把商品的销售环节形容为“惊险的一跳”确实是非常贴切。如果把“惊险一跳”用来形容房地产开发商的房屋销售环节更是入木三分。如果项目不能及时回款,导致一系列的问题:不能及时支付施工单位
11、的款项而影响施工进度、不能依期归还银行的本息而面临银行的追讨、不能向业主如期交付房屋而引起违约诉讼以致赔偿等等。 从财务上的营业收入确认来说,必须在房屋正式交付使用后才能算销售的完成。还未交付使用以前,在财务上都按照“存货”或“在建工程”等项目列项。这样,即使是预售完毕,开发商收到钱了,也还存在风险。比如,原材料涨价使施工成本超出预算等等。 集团资金链的风险 理论上说,一个房地产开发商能够在使用一部分启动资金的情况下通过许多项目运作以各种融资途径所产生的现金流进行“拿地-开发-预售-拿地”的循环进行无限度扩张,但是开发商确实也面临着各种不确定因素所造成的风险。如上所述,每一个项目都面临经营风险
12、,当集团公司以高杠杆比率运作很多项目的开发,绷紧的资金链能否维持下去取决于各个项目能否运作正常。 房地产经营通常以项目公司的方式进行,即一个项目成立一个专门的公司运作,集团公司以一个内部银行结算的方式进行资金管理,就可以提高资金的运用效率。当一个项目公司出现现金富余,即调拨给总部帐户(记入其他应收款),总部可以将资金集中使用(记入其他应付款),比如总公司可以用之于设立新的项目公司。如果项目运作顺利,从拿地开始,半年内就可以销售,即有可能实现现金流平衡,甚至出现正数的现金流。这样,一个项目只有半年时间出现正数的现金流,需要总部的资金支持,半年后就可以独立运作,并使资金向总部回流。如果集团内部下属
13、企业都以独立法人的有限责任公司运作,互相之间的资金来往是按照商业准则进行的,但那么这些资金往来无可厚非。如果企业没法做到这一点,则可能出现两个问题。 首先,项目公司的小股东利益可能受到损坏,比如,子公司的富余资金被母公司无偿或以很低的代价长期占用等等。 其次,母公司的财务状况恶化的情况下,很可能影响到下面子公司的正常运作,比如,母公司由于资金紧张无法将占用下属子公司的资金归还而造成子公司无法完成所运作的项目。事实上,由于集团公司内部之间的担保或资金往来关系,一旦其中一个项目的经营出现重大困难,集团内的其他项目就可能受到牵连。 顺驰集团还没有上市,笔者无从得到该集团及其下属公司的财务报表。不过,
14、当一个实力有限的房地产公司同时运作很多耗资巨大的项目时,也难怪业内人士和专家们的质疑。 顺驰多次强调,其公司的资产负债率处于70%以下的安全水平。对于这一点,笔者无法进行考证。而且,从顺驰所披露的零碎信息看,该集团用于香港上市的资产并不是集团的全部。所以,即使今后顺驰的某个子公司上市了,所显示的财务报表也不能反映整个集团的情况。 结论 顺驰在短短时间内成为销售上百亿的房地产公司,主要是巧妙地运用了房地产行业的各种融资工具,特别是商业信用的融资功能。不过,一个理性的企业在运用融资条件的时候必须重视控制财务风险,才能保持企业的生存能力和持续发展的能力。 参考文献: 1.顺驰董事孙宏斌:顺驰商业模式
15、其他企业学不到载21世纪经济报道2004年07月05日 2.顺驰涉嫌业绩造假和逃税 上市生变数经济观察报,2004年10月14日 3.浩文,冀志罡.孙宏斌解密顺驰.新地产,2004年8月3日 4.银行行长揭地产暴利黑幕 称地产商利润最低30%.北京青年报,2005年04月06日 其他参考文献：1.赵慧芝.加强高校科研经费管理的几点思考J.现代经济信息,2010(12).2.付林,李冬叶.高校科研经费的使用监管机制J.黑龙江高教研究,2009(11).3.江轶.高校科研经费管理若干问题探析J.福建财会管理干部学院学报,2010(4).4.李红宇.高校科研经费管理有效性探究J.财会通讯综合(中),2009(1).5.石勉.对高校科研经费管理和审计的探讨J.经济师,2010(10).6.林大静.构建高校科研经费内部审计机制的思考J.审计月刊,2009(6).
