乳山项目营销策划方案.doc

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1、乳山久久发国际商贸城市场定位营销策划报告发 展 商：山东久久发置业有限公司全程策划：旭辉国际地产运营机构2005年10月目 录第一篇：市场篇61.乳山基本概况71.1乳山概况71.2交通优势71.3乳山经济81.4旅游资源81.5乳山商业市场整体概况82.乳山市商业典型个案分析102.1百货类102.2商业街类152.3专业市场类183.乳山周边城市商业典型个案分析253.1文登义乌小商品批发市场253.2烟台三站小商品批发市场293.3海阳纱线批发市场303.4莱阳专业批发市场313.5威海小商品城313.6青岛即墨路小商品市场324.市场调研总结334.1乳山市商业处于有待提升的起步阶段3

2、34.2目前乳山商业影响力和辐射面有限，有待提升344.3乳山市迫切需要新兴商业模式来刺激市场发展344.4乳山城市新规划将成就本项目辉煌发展前景344.5乳山市民营经济总量迅速扩张354.6乳山市加大了旅游业开发力度354.7发展中高档餐饮、娱乐业是趋势364.8乳山及胶东半岛人对商铺投资热情度高364.9传统商业中心街铺供不应求，新城区有价无市364.10市场上销售的商铺面积偏大374.11商业项目规模小，缺乏综合性的休闲娱乐配套374.12商业物业不重视经营管理，为本项目带来机遇374.13乳山市需要真正具规模的综合性小商品市场38第二篇：定位篇391.乳山久久发国际商贸城项目概况402

3、.项目SWOT分析402.1优势分析【Strength】402.2劣势分析【Weakness】432.3机遇分析【 Opportunities】442.4威胁分析【Threats 】462.5综合分析463.项目整体形象定位474.项目细分定位484.1一、二号楼的市场定位484.2三至八号楼的市场定位514.3定位理由及结合定位的核心发展策略54第三篇：营销招商篇561.项目的招商销售思路及策略571.1有的放矢，提高效率571.2点面结合，有机整合611.3蓄势而发，争取主动611.4人海战术，全面突破611.5广告宣传造势，推波助澜促营销621.6以外促内，提升价值621.7迎合市场需求

4、，快速完成招商销售621.8通过优惠政策，吸引品牌主力商户631.9借助政府的力量推动招商631.10引入核心主力店，形成招商和销售的号召力632.营销及推广策略642.1推广策略642.2有关项目的宣传口号建议652.3项目软文标题、形象广告语系列652.4项目重要广告语662.5项目开盘前期广告方面准备工作662.6项目现场包装策略682.7媒体投放策略702.8广告宣传预算分配722.9推广节奏安排723.项目的价格策略793.1入市价格策略793.2贴近市场的承受力793.3付款方式793.4乳山市及周边城市商铺租售价格调查数据803.5本项目价格体系制定84第一篇：市场篇1.乳山基本

5、概况1.1乳山概况乳山市位于山东半岛东南端，地处威海、青岛、烟台三市的中间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海，与韩国、日本隔海相望。全市总面积1668平方公里，总人口约59万人，其中市区人口约20万人，乳山市依山傍海，环境优美，是最适合人类居住的城市之一。1.2交通优势乳山市交通便利。青威高速公路、309国道、济威铁路横贯全市，烟乳、牟浪、桃乳公路纵贯境内，到青岛、烟台、威海三市路程均在1个半小时以内，相当于同时拥有青岛、烟台、威海三大机场、三大港口、三大火车站。境内乳山口港为国家二类开放口岸，全市已形成公路、铁路、海上、航空四位一体的交通运输网络。1.3乳山经济2004

6、年，全市完成国内生产总值155亿元，人均26670元，地方财政收入5.5亿元，社会消费品零售总额达到31.15亿元，增长14.3%。实现了全省30强县、全国县域经济基本竞争力百强县位次前移，成功跻身全国综合发展百强县（市）行列。1.4旅游资源乳山风光秀美，拥有国家AAAA级旅游区省级银滩旅游度假区、岠嵎山国家森林公园及大乳山、圣水宫等众多景观，其中银滩旅游度假区内长达20公里的沙滩和可同时容纳15万人的海水浴场，被誉为“天下第一滩”，是旅游、疗养、避暑和度假胜地。1.5乳山商业市场整体概况目前乳山市核心商业圈主要集中在市中心商业街的中段周边，以商业街为中心北至富山路、向阳街，此范围内属乳山商业

7、最为集中及最繁华地段，历来都是乳山市场传统的商业中心，该商圈云集了乳山市最具影响力的商场，如华联广场、金帝商都等大型的百货，更汇聚乳山市最大、最集中的大型商贸城，如大世界商城、图曼市场、东方商城等。该商圈现时的商业经营体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯的购物为目的，整个商业业态布局以服饰为主导，皮具、小商品和餐饮为辅，其他业种各自发展的模式，该商圈所经营的品类丰富、也是品牌专卖店最为集中的地方，是乳山消费、购物人流最为聚集的地方。 2.乳山市商业典型个案分析2.1百货类金帝商都项目名称金帝商都地理位置商业街中段所属企业天华工贸有限公司商场规模总建筑面积达15000平方米楼层经营内容负一家家悦超

8、市一层家用电器、手机专卖店、化妆品、金银珠宝、工艺品、化妆品、钟表等二层时尚男、女装三层鞋帽皮具、运动系列、内衣羽绒等四层床上用品、童装、童鞋、玩具优势： 位于商业街中段的黄金地段，该地段是乳山人气最旺的商业街； 该项目拥有完善的现代购物中心设施，内设全中央空调，是目前乳山市购物环境最好、最现代的购物商城之一； 该项目引入乳山市经营面积最大的家家悦超市，该超市在乳山市拥有较高的知名度，因此为商场带来稳定的人流。劣势： 商场门外的单车及摩托车的停放位缺乏良好的规划，导致乱停乱放的情况严重，对商场的形象及档次带来一定的影响； 该商城的功能较为单一，缺乏休闲娱乐等功能，与其集购物、休闲、娱乐于一身的

9、购物中心定位不相符； 业态分布比较混乱与严重重复，缺乏系统科学的布局，不能达到有效引导消费者购物的目的； 该项目定位比较模糊，主题不明确，缺乏商场整体形象包装。华联商厦项目名称华联商厦地理位置商业街中段所属企业华联集团商场规模经营面积约10000平方米楼层经营内容一层化妆品、首饰、文具、家电卖场、烟酒专卖等二层男女服饰、运动系列、鞋类优势： 位于乳山市人气最旺的商业街中段，交通便利，地理位置极佳； 该商场是乳山市最早的百货商场之一，具有一定的知名度，且商业气氛比较成熟，已造就了一定的固定客流，相对于其他商厦，是经营情况较好的一个。劣势： 该商场属于较为早期的传统百货经营模式，整个商场的管理机制

10、滞后，柜台分布不整齐，装修显得较为陈旧，灯光昏暗，无法显示商场的形象和档次； 商场里缺乏明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物； 华联商厦的业态分布比较混乱，缺乏科学有效的商品种类组合及品牌划分； 整个商场的管理机制滞后。利群集团乳山购物广场项目名称利群乳山购物广场地理位置乳山市商业街东段、贸易城北侧所属企业青岛利群集团商场规模总建筑面积达22000平方米开业时间2005年4月28日楼层经营内容主要品牌负一主要经营各种休闲小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货等。利群综合超市、美食天地一层化妆、家电、珠宝等化妆区：法国兰蔻珠 宝：周大生、鑫意等电 器：海尔、海信

11、、LG等二层主要经营皮具和运动休闲服装。鳄鱼、金利来、百丽、耐克、阿迪达斯、真维斯、以纯、卡佛连三层主要经营男装、女装、针织、羊绒、床上用品等BOSS、皮尔卡丹、金利来、哥弟、瑞和菲玛、名典屋优势： 该项目是乳山市目前规模最大、购物环境最好、档次最高、品种最齐的集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的综合性商厦； 该项目负一层的利群超市是目前乳山市环境最好、最有影响力、规模最大的超市，以此吸引大量的消费者； 该项目负一层的美食天地，是乳山市目前最大的经营风味小吃快餐店，生意非常火爆。劣势： 该项目位于贸易城北侧，周边为肉菜农贸市场所包围，消费力相对较低； 该项目所处的位置，非商业市中心，因此其商

12、业氛围相对较淡，除超市外，其余经营楼层人流不多。2.2商业街类富山路 经营概况富山路是乳山市最热闹、最有人气的一条街，商业街内成熟的商铺林立，具有很旺的商业氛围，该地段汇聚了东方商厦、图曼市场等商城。整个商业业态布局呈现以服饰为主导，鞋类、潮流饰品和精品为辅，其他业种各自发展的一个模式，富山路临街商铺所经营的品类丰富、集中，是乳山市消费、购物人流最为聚集的地方，商业气氛浓厚，辐射力较强，目前已有波司登、以纯、太子龙、蕾之秀、双星、劲霸男装、老爷车、梦特娇等一批具有实力的商家进驻。 综合点评富山路历来都是乳山市传统的商业旺地，也是商家经营的首选之地，该路段临街商铺无论是租价还是售价都更是乳山市最

13、高，目前该路段临街商铺的月租金维持在90120元/；由于该路段临街商铺目前在市场上售卖的供应量少，所以，大多数经营者多数采用租赁的方式进行经营，该路段目前临街商铺最高的售价为18000元/，均价维持在1300015000元/。商业街 项目概况：乳山市商业街呈东西走向，全街现有各色商家近百户，形成了以各品牌服装专卖店、潮流饰品、精品店等为特色的街区。商业街中段的中段人气最旺，该地段汇聚了华联广场、金帝商都、大世界商贸城等大型百货商城及购物商城，而商业街东段尾端则以餐饮酒楼为多，形成了一条特色饮食街，该路段是目前乳山市饮食最集中的街区。 综合点评：虽然商业街区具有一定的规模，经营业种也较丰富，但是

14、，商业街区业种组合较为混乱，各种类型的经营商店自发的组合在一起，经营的档次高低参差不齐。 现时该商业街中段临街商铺租金最高，月租金维持在80元/左右，而商业街靠东面的临街租金相对低一点，月租金维持在4060元/，商业街东段富商广场临街商铺销售均价为10000元/，由于该区域商业氛围好，且市场上可供售卖的供应量极少，因此该区域商铺市场呈供不应求的态势。青山路南 经营概况青山路南段是乳山市休闲、娱乐、餐饮最集中的街道。该街的商业业态布局主要以经营餐饮、烧烤、酒吧、KTV练歌房、夜总会、浴场、网吧等娱乐、餐饮为主，而服装、眼镜、精品等业态为辅。 综合点评：青山路的娱乐、休闲、餐饮等业态普遍存在同质化

15、严重的特点，经营的档次都以中低档为主，缺乏特色，目前在乳山市的中低档次娱乐、饮食业已经相当饱和，而且目前乳山市还没有真正出现规模大、上档次的餐饮及娱乐，随着乳山市市民生活水平不断的提高，对饮食、娱乐的要求将会越来越高，发展中高档次的饮食及娱乐场所将是发展的一个方向。2.3专业市场类大世界商城 项目概况：大世界商城位于商业街中段，该商城的经营面积约6000平方米，共有商铺152间，是一间专以服装零售为主的商贸城，该项目首层商铺以品牌专卖店的形式经营，经营的档次以中档的时装为主，商铺间隔为2040（实用面积）不等，二层以经营中低档次的服装为主，商铺间隔在2060（实用面积）不等，而三层则以化妆品专

16、卖及美容院为主，商铺间隔60100（实用面积）不等。 综合点评：大世界商城首层租金维持在每月7090元/不等，二层租金与首层租金差距较大，月租金为1525元/，三层月租金则为68元/。目前该商贸首层经营状况较好，开业率达100，由于该商城二、三层商铺的梯间及通道设计不合理，更缺乏明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者往二、三层消费、购物，因此形成首层经营良好，二、三层商铺经营惨淡的尴尬局面，导致二、三层商铺目前的开业率不足五成，该项目拥有非常优越的地段优势，但缺乏合理科学的商场规划设计，是该商城的败笔所在。图曼市场 项目概况：图曼市场位于富山中路，是目前乳山市经营最好一个专业市场，图曼市场主

17、要以经营中低档的服装、鞋帽、日用小商品等为主，图曼市场共有商铺约450间，其商铺基本上统一间隔为8平方米（实用面积），开放式摊位约有20个，其间隔统一为2平方米（实用面积），该市场商铺东段租金最高，月租金维持在120150元/，西段月租金为70100元/，开放式摊位月租金为300350元/个。 综合点评：该市场在乳山市拥有较好的口碑，而且经营的商品价格较有竞争力，因此该市场已培育出一定的固定客流，有充足的客流保证，但由于图曼市场属于较早期兴建的商业物业，因此在业种组合上显得较为混乱，缺乏良好的规划，经营种类较为繁杂，档次高低参差不齐，购物环境较差。随着乳山市近年来经济的不断发展，人们生活水平的

18、不断提高，以及新建商业物业的崛起，该市场已经跟不上时代的步伐，经营状况有往下滑的趋势。东方商城 项目概况：东方商城位于富山路与向阳街的交界处，该项目经营面积约4500平方米，共有商铺约62间，以经营服装为主，皮具、鞋帽为辅，该项目临街商铺月租金均价为100元/，临街商铺间隔普遍为20平方米（实用面积），东方商城首层商铺租金均价为50元/（实用面积），二层月租金均价维持在1520元/（实用面积）不等，三层月租金为810元/（实用面积），首层销售均价为8000元/，二层销售均价为3000元/。 综合点评：该项目2003年正式建成开业，东方商城运用大户招商先行的策略，利用相对优惠的政策，吸引了大批服

19、装行内龙头商户进驻，带动不少散户进场，因此该商贸城首期开发得到空前的成功，公开推出后商铺租售两旺，在较短的时间全部招满开业，但由于开发商不注重后期的经营管理及缺乏相应的营销推广，导致商场的后期经营惨淡的局面，目前大批的主力经营商户纷纷退场，只剩下本地的小商户艰难地维持经营，约有40的商铺急需转让，空置率达60之高，而整个商城的经营冷冷清清，其商铺的价格更有价无市。乳山贸易城 项目概况：乳山贸易城位于新华街东端，东内环路以西，1994年5月正式建成投入使用，最近由政府牵头引投1000多万元，对该市场进行升级改造。该贸易城总占地约15万平方米，内部按功能分为四个营业区，分别为：水产、副食品、日用百

20、货，共有营业门店约1000个，中心市场建有玻璃钢瓦顶棚的开放式售货摊位及副食品、海产干货商铺。 综合点评：乳山贸易城是目前乳山市最具规模、最有影响力的以副食品、海产经营为主的大型农贸市场，由于经过十年的经营打造，在市场上形成了很好的口碑，因此该市场已形成相当浓厚的商业氛围，并拥有较为稳定的人流，目前该市场新建商铺的售价维持在800010000元/，开发式摊位（2平方米），目前租价为250、300、350元/月（一个号）。乳山建材市场 项目概况：乳山建材市场位于新华街以南、东内环路以西交汇处，规划总面积10万平方米，一期工程占地5万平方米，建筑面积约2万平方米，分设农机、木材、钢材、装饰材料和商

21、场5个功能区，是乳山市规模最大、最集中的建材专业市场，该项目的商铺间隔普遍为4060平方米（两层），销售均价为33003500平方米。 综合点评：由于该市场没有统一的经营管理，经营的商户各自为政，我行我素，失去整体的和谐性，严重影响了整个市场的经营秩序，目前经营惨淡，大批的主力建材商户纷纷退场，给建材市场造成人去楼空的尴尬经营局面，形成该市场空置率高、开业率为30%左右，目前该市场的商铺的租、售更陷入有价无市的局面。该项目只靠开发，不顾及市场后期的经营管理，投机性强是其失败的真正原因，经营管理以及到位的市场宣传推广是一个商业项目永续经营及成功的保证。3.乳山周边城市商业典型个案分析3.1文登义

22、乌小商品批发市场项目名称威海国际商贸城地理位置文登市世纪大道88号开 发 商金田投资集团项目整体规模总规划面积400万平方米，总投资为60亿元人民币，分三期开发，预计2008年整体开发完毕。项目开发现状第一期项目概况现一期开发的义乌小商品批发市场已开发完毕，建筑面积为28万平方米，投资约3.8亿元，市场内共设置5个商贸区，分别为A、B、C、E、F区，于2003年9月28日正式开业。市场定位打造北方最大的小商品批发市场宣传口号居住在威海，购物在文登项目配套服务配套设施建有绿化公园文化广场、三星级酒店、商务中心、大型超市、银行、洗浴中心、医疗服务中心、维修中心和仓储中心等商业配套设施，更配备消防报

23、警系统、监控系统、小时保安巡等人性化服务。周边配套大型市政绿化广场、文登市汽车客运站、多路市区公交车等车位数量设有标准停车位约多个区域经营定位经营内容A区步行街小百货、B区步行街皮鞋、童装、副食品等C区步行街服装专业街、布艺专业街（窗帘、床上用品）等E区集中式市场小商品批发、零售集中区F区星级宾馆集休闲、娱乐、餐饮、商务住宿等一体的综合酒店（三星级）商铺间隔及租售价格A、B、C区商铺间隔：为三层复式商铺，面积为90（实用），其中首层为商铺、二层为办公及仓库、三层为居住用途（以销售为主）售价：均价为40万左右（销售返租）付款方式：首付即可入住，其余部分由农行提供年贷款租价：首层商铺30，租赁均价

24、为5000元/年（免租一年）管理费：首层商铺240元/年，二、三层商铺120元/年 E区集中式市场商铺间隔：为店中店形式为间隔，面积为9/间（实用）售价：该区商铺只租不售租价：租赁均价为10000元间/年，两间打通打8折优惠。（顶手费：1500030000）管理费：300元/年旭辉观点优势： 该项目开发商为山东省浙江商会的副会长，并成功开发杭州市九莲综合市场，具有丰富的商户资源，大大降低了该项目的招商难度。 威海国际商贸城是目前文登市规模最大，配套最完善的大型综合商品交易中心，其项目的规划、经营理念等都处于较为领先的地位。 该项目得到当地政府的大力支持，并给予该项目相应的政策优惠，入驻市场的业

25、主，享有减免年工商管理费、税收等政策（由市场代缴）。 文登市政府专门将市汽车客运站搬迁到该项目的对面，交通的便利令该项目的区位优势更更为明显，增强了投资者，经营者的信心。 该项目E区集中式市场商铺的招商非常成功，开业率较高达98，由于经营的商品较为丰富且相对集中，因此该区域经营状况非常好，对整个商贸城起了很大的拉动作用。 该项目设有二十辆专用中巴车，到周边各县镇免费接送消费者，扩大了该项目的辐射力。 劣势： 该项目首期A、B、C区，商铺经营品种较为混乱，缺乏良好的规划。 首期A、B、C区，由于进场经营的商户少，只有40的开业率，且经营较为分散，因此导致该区域人流量稀少，经营非常惨淡。 由于该项

26、目缺乏一个系统性的广告宣传，且在广告宣传方面的投入相当少，因此较难吸引周边城市的消费人群前往，只能满足当地的消费，与其打造北方最大的小商品批发市场的高定位形象不匹配。 该项目的规模过大，而文登市的市场容量及辐射面非常有限，其项目后期的招商工作将会非常困难。3.2烟台三站小商品批发市场 项目概况：烟台三站小商品批发市场座落在烟台市中心的黄金地段，北临火车站、客运站和港口集装箱码头，东邻长途汽车站，南靠东方巴黎购物广场。烟台三站小商品市场建于1994年，项目总建筑面积10万平方米，经营户近3000户，主要经营小商品，经营类别包括：针织品、服装、食品、家居精品、工艺品、小首饰、玩具、化妆品、鞋帽、皮

27、具箱包等共28个行业，近10余万种商品，形成了以小商品市场为龙头，辐射整个胶东半岛的大型专业市场。 综合点评：三站小商品批发市场的经营商户以浙江义乌业户为主体、并汇集了广东、福建、临沂等地商家，由于该项目的建成开业已有十年以上，商业氛围非常浓厚，所经营的商品品种齐全，并且商品价廉物美，因此不但吸引了本地消费群，更辐射整个胶东半岛，是目前东部地区最有影响力、经营得最好的小商品批发市场之一，该市场首层租赁均价为90120元/（实用面积），二层为4055元/，三层为20元/。3.3海阳纱线批发市场 项目概况：海阳纱线批发市场位于青威高速公路海阳核电出口处，紧邻海阳毛衫工业园，海阳纱线批发市场是海阳市

28、政府重点扶持的建设项目，规划面积8万平方米，共有商铺约700间，海阳纱线市场批发市场以经营羊毛衫为主，2003年开业，生意曾经红火过一段时间，现已关门大吉。 综合点评：海阳是中国北方最大的毛衫加工出口基地，拥有针织毛衫企业600余家，从业人员近8万人，年生产毛衫5000万件以上，产品畅销国内外，出口主要销往日本、韩国、新加坡、意大利等国，年用纱线十余万吨，贸易额达十数亿元。 海阳纱线批发市场既拥有非常优势的区位，更有强大的产业基础作为支持，导致该专业市场经营失败的最主要原因是：市场规模小，缺乏良好的统一经营管理和持续有效的宣传推广。3.4莱阳专业批发市场批发市场有盛隆商业街，以服装、鞋类、小商

29、品批发为主，结合零售，是莱阳市历史悠久的商业街，该街生意正如其名，可谓昌盛兴隆。另外位于龙门西路的莱阳中天服装小商品批发市场，中天家具城，生意较为淡薄；其中在建的莱阳中天精品百货购物广场已峻工。3.5威海小商品城 项目概况：小商品批发市场位于威海最大的居民生活区文化中路，周边人流量较多，其经营定位主要以中低档次的小商品批发零售为主。该项目2002年8月20日正式对外营业，营业总面积约为25000平方米，共有商铺约1200间，其各层经营内容分别为：一层：办公用品、食品、化妆品、玩具；二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品；三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等目前该广场出租价格在1.4-2

30、元/天。 综合点评：该项目定位为小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻，其中有部分商铺后来作为抵帐，后因政府的支持，其招商工作才得以顺利完成。目前该广场主要以10-16的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的支持，经营状况也非常不错，出租率达到98%。3.6青岛即墨路小商品市场 项目概况：即墨路小商品市场位于青岛即墨路，占地面积为12800平方米，经营面积为21000平方米，该市场共三层，主要经营各类小商品，经营范围包括：旅游工艺品、纪念品、土特产品、服装、百货、鞋帽、剪裁、草编、家俱等。该项目自19

31、87年开业以来，即吸引全国各地20多个省市上千个企业和个体经营者入市，一度成为山东省最大的小商品市场，被游客和消费者誉为“小商品王国”。 综合点评：即墨路小商品市场是青岛市最大、最集中的小商品批发市场，目前该市场拥有固定摊位近2000余个，经营小商品2万多余种。青岛是国家级历史文化名城和风景旅游、度假胜地，每年都吸引大批国内外游客慕名而来，该项目与知名旅行社合作，将项目作为旅游团体光顾购物的定点单位，因此该小商品市场成为来青中外游客旅游购物观光的重要场所，日客流量最多时达10多万人次，目前成为青岛乃至胶东半岛地区最有影响力的小商品批发市场。4.市场调研总结4.1乳山市商业处于有待提升的起步阶段

32、 乳山市整体的商业市场形态，无论从功能分区、业态组合、配套设施、物业管理及商业经营管理等，还是属于有待提升的起步发展阶段，而且规划设计都相对落后，无论从外立面还是从内部细节的规划设计都跟不上市场的发展步伐。4.2目前乳山商业影响力和辐射面有限，有待提升经过实地市场考察和调研，乳山市城市主要商业与周边城市（包括青岛、烟台、威海、文登、海阳、莱阳）的主要同类商业业态相比，在经营规模、经营环境、经营水平表现等主要方面均未能表现出优势，从综合水平评估上反而是呈现劣势。另外，周边城市消费者的消费水平和购买力也普遍高于乳山，所以，乳山目前主要商业对周边城市缺乏辐射力，其真正的消费主力是来自本市，尤其是城区

33、居民。因此，在乳山目前主要商业对周边城市缺乏辐射力的情况下，本市居民的收入水平及消费水平，对本地商业的影响是实质性的，而当地的市场容量是有限的。如何增强本地商业辐射力，突破本地市场，已成为乳山市商业发展的重要关键点。4.3乳山市迫切需要新兴商业模式来刺激市场发展乳山市目前的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，迫切需要更高品位的、新兴的商业模式来刺激消费市场。多项经济指标也表明，乳山市具有得天独厚的区位优势，位于青岛、烟台、威海三大城市之间，交通四通八达，随着经济的发展、人民生活水平的提高，乳山市的商业市场将有更大的发展潜力和发展前景。4.4乳山城市新规划将成就本项目辉煌发展前景乳山市城

34、区进行新一轮规划，制定城市中心向东、向南移的发展方向，拓展了城市发展空间，为城区东南部的房地产带来前所未有机遇，可以预测：城区东南部的房地产投资开发将会成为新一轮的热点。4.5乳山市民营经济总量迅速扩张近年乳山民营经济总量迅速扩张，个体工商业户总数达3.8万户，民营企业总数突破千家，目前乳山市的商品交易市场分布较为零散，并且缺乏科学规划及管理，功能较为单一，商品交易普遍还停留在传统的集贸市场经营模式，整个经营环境差强人意，据调查分析，乳山市经营商户普遍希望拥有一个相对集中及较大规模、较高知名度的产品展示平台，本项目顺应了乳山市商品交易市场升级换代变化的需求而出现，它的出现将会全面领先其它同类物

35、业，打破乳山市传统的商品交易的模式，以一种全新的模式引领乳山市商业的发展。4.6乳山市加大了旅游业开发力度近年来乳山市政府加大了旅游业开发的力度，旅游业发展步入了快车道，成为全省旅游行业颇有名气的地方，更成为了“中国优秀旅游城市”。今年以来，乳山市共有大乳山风景区、蓝湖国际游艇度假中心、东方黄金公园等8大旅游项目被各路买家争抢一空，吸引投资达60多亿元，随着乳山市旅游业的飞速发展，必将吸引大批国内外游客慕名而来，从而带来庞大的外来消费人群，有助促进和推动乳山商业、餐饮业、娱乐业的发展。4.7发展中高档餐饮、娱乐业是趋势目前乳山市的娱乐餐饮业经营同质化严重，普遍存在档次低，经营水平落后，缺乏特色

36、等缺点，而较有市场需求的西餐厅、环境舒适的咖啡厅、酒吧，在乳山市更是空白点。在竞争化社会，只有不断推陈出新，避免产品同质化，才能找到生存之道，目前乳山市中低档的娱乐、餐饮业已经相当饱和，随着常熟市市民生活水平不断的提高，对生活质量的要求越来越高，决定了城市必须能够提供较高档次的饮食、娱乐、休闲的消费场所，因此在乳山市发展中高档娱乐、餐饮将成为必然的发展方向。4.8乳山及胶东半岛人对商铺投资热情度高精明实在的乳山及胶东半岛人对商铺投资情有独钟，近年来乳山市镇区的经济实力及人均收入不断提高，具有较强的市场承受力，而且较易受投资趋势影响，拥有广阔的市场潜力及挖掘空间，周边的青岛、烟台、威海等城市的经

37、济力也相对强大，项目商铺投资辐射面广。4.9传统商业中心街铺供不应求，新城区有价无市目前，乳山市场上的市区商铺销售价出现不断上涨，特别是位处城市中心的黄金旺铺，更成为投资者追捧的对象，商铺呈现出供不应求，租金价格不断攀升的局面。而新城区的商铺由于缺乏商业氛围及人气，商铺的租、售普遍都有价无市。4.10市场上销售的商铺面积偏大目前乳山市场上可供销售的商铺面积普遍过大，推出市场的商铺以40平方米以上的大面积商铺为主，由于商铺面积大，总价高，因此将大部分对商铺有投资热情的市民拒之门外，开发小面积的商铺将是市场空白点。4.11商业项目规模小，缺乏综合性的休闲娱乐配套目前乳山市各购物商城的规模小，各超市

38、百货属于传统的百货业态，缺乏主题特色，普遍存在功能较为单一的特点，缺乏休闲娱乐等商业配套功能，虽然很多商场都标榜自己是集购物、休闲、娱乐于一体的购物中心，但严格地说，乳山市的商业至今还没有出现一个较为集中的集购物、休闲、娱乐的购物场所，因此发展集休闲、娱乐、购物、餐饮等于一体的大型综合商贸城将成为必然的趋势。4.12商业物业不重视经营管理，为本项目带来机遇乳山市商业物业普遍都不重视经营管理，如：建材市场、东方商城、大世界商贸城等商业物业都是由于缺乏统一的经营管理和统一的推广，商城的商户各自为政，失去整体的和谐性，严重影响了整个市场的经营秩序，导致经营惨淡的尴尬局面。一个商业物业只靠开发，不顾及

39、的经营管理，是商业市场发育不成熟的表现，经营管理以及到位的市场宣传推广是一个商场永续经营及成功的保证。4.13乳山市需要真正具规模的综合性小商品市场经过实地市场考察和调研，乳山周边的城市（青岛、烟台、威海、文登、海阳、莱阳）都有一个或几个相对集中的小商品批发市场，以满足本市及周边城市的需要，而乳山市由于商业较为分散，目前还没有形成一个相对集中，有规模的小商品批发市场，因此乳山市部分消费者只能舍近求远到周边城市的小商品市场消费。如何有效解决上述问题，使乳山市在商业、服务业业态上有所促进和提升，也提升城市的知名度、影响力和辐射力，带动城市经济的发展，除了乳山市政府、商家要共同努力以外，本项目以其所

40、处的新城市中心的核心地位，以城市运营的战略高度，针对乳山市及周边区域的市场需求，进行科学合理的项目定位，在彻底整合、改变全市商业零散的经营状态，促进市商业的规模化发展的同时，也将提升本项目对乳山市及周边城市影响力、辐射力和号召力。第二篇：定位篇1.乳山久久发国际商贸城项目概况山东乳山久久发国际商贸城由实力雄厚的山东久久发置业有限公司斥巨资开发，规划占地面积800亩，总建筑面积72.23万平方米，其中商场面积56.22万平方米，住宅面积16.51万平方米，分三期开发，预计三年开发完成，第一期建设面积24.12万平方米，第二期建筑面积17.44万平方米，第三期建筑面积为31.17万平方米，项目具有

41、最完善的商业配套服务设施和生活配套服务设施，设有超市、餐厅、电影城、酒店、娱乐城、停车场、银行、电信、住宅、医疗诊所、幼儿园等，周边配套有客运站、公园。该项目不仅是乳山市政府2005年重点工程项目，更是乳山市最具规模的集商品批发、网上交易、购物、娱乐、餐饮、酒店等于一体的商业航母，建成后将成为乳山市最具影响力商业典范。2.项目SWOT分析2.1优势分析【Strength】项目优势及核心价值十大发展战略优势，傲视群伦 地理优势乳山市东临文登市，西毗海阳市，东接烟台市，与韩国、日本隔海相望，属于威海、青岛、烟台三市的中间地带，济威铁路、309国道和青威高速穿境而过，至青岛、烟台、威海三市汽车路程均

42、在一个半小时以内，是产品进出口最理想的交通枢纽和国际化物流集散地之一，区位交通具有绝对的优势。项目位于乳山市东区环路以西、崔家河以南、开发街以北，属乳山市城市新区黄金地段，属于乳山市未来城市核心，占尽天时、地利、人和。 规模优势本项目规划占地面积800亩，总建筑面积72.23万平方米，其中商场面积56.22万平方米，住宅面积16.51万平方米，是乳山市最具规模，配套最完善的大型综合商品交易中心，是乳山市名符其实的首席商业航母，项目的规模优势将使项目实现其规模效应和规模效益。 配套优势本项目为经营者配备了全面和便利的商业及生活配套服务设施，包括市场运营管理中心、客户服务中心、品牌推广中心、银行、

43、电信、超市、餐厅、电影城、酒店、娱乐城、停车场、住宅、医疗诊所、幼儿园等，项目周边还配套有客运站、公园，尽善尽美的配套，为经营者提供一站式无微不至的商务和生活服务。 经营优势公司将全方位整合市场发展有利资源，并由行业资深专家进行经营管理，迅速提升市场繁荣程度，使楼价及租金不断上升。市场全面启动后，将成为物流畅通、配套设施齐全、采购成本最低，采购效率最高、服务最佳的国际商品采购中心及国际商品流通中心。 品牌优势本项目全面导入CI形象识别系统，实施品牌形象战略，设立专门的品牌推广中心，利用雄厚的资金实力进行在本省、乃至全国、国际进行宣传推广，使品牌知名度和美誉度迅速提升，成为享誉海内外的知名品牌。

44、 政策优势本项目是乳山市政府2005年的重点工程项目，获得政府一系列关于税收、费用、宣传推广优惠政策的大力支持，具备乳山市目前其它同类型商业项目所无法复制的政策优势。 实力优势发展商实力雄厚，除本项目外，在山东的济南、滨州、蓬莱、兖州、菏泽分别建设各有特色的超大规模现代物流大市场，届时，几大市场联手发展，资源共享并产生互补效应，将把山东的现代物流产业带入一个新的发展时期，必将产生辐射全国、具备国际影响的市场效应。 产业优势拥有40年产权，具备其他市场仅有经营权而无产权的产业优势；本项目将以长期经营为宗旨、与当地旅游资源共发展，为本项目的长久可持续发展提供坚实的产业基础与支持。 成本优势本着放水

45、养鱼的经营目的，项目将以最具竞争力的价格入市，使项目突出最佳性价比优势，迅速实现招商营销的规模效应，迅速实现品牌的号召力；使商家和拥有者真正实现低成本进驻，高效益增长的成功运营理念。 升值优势本项目属于未来乳山城市中心的商业旺地，为乳山市最具投资潜力商业项目，钻石旺铺使拥有者尽享项目未来升值巨额回报。早日拥有，明智抉择！2.2劣势分析【Weakness】 城市知名度低本项目立足于打造国际性的商贸物流基地，但乳山并非国际性城市，而是威海的一个地级市，且城市知名度低，一出山东省很多人对乳山市闻所未闻，城市属于知名度有待提升阶段，缺乏知名度的城市对于大规模商业项目的辐射性难以带来助力的影响。 城市商业氛围薄弱乳山市人口少，商业也少，商业主要集中在富山路、商业街一带；即使在短短的富山路，也可见到数家临街商铺贴出“转租”、“转让”字样；富山路、商业街一带人流较多，但没有形