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1、无锡房地产市场研究报告2009年12月目 录出品机构：无锡易居房地产研究所克而瑞（中国）信息技术有限公司无锡机构编委：张永岳 丁祖昱 张 燕 主编：金晓兵编辑：王新科严中联系电话：（0510）82727309联系地址:无锡.摩天360大厦.805室易居视点3数字楼市3第一章、政策资讯篇3一、政策法规3二、市场资讯3三、市政动态3第二章、商品房市场篇3一、市场综述3二、供求关系分析3三、供应量分析3四、成交量分析3五、成交均价分析3第三章、土地市场篇3一、市场综述3二、本月公告土地分析3三、本月成交地块分析3第四章、商品住宅市场篇3一、市场综述3二、供求关系分析3三、供应量分析3四、成交量分析3
2、五、成交均价分析3六、项目解析3第五章、办公市场篇3第六章、商业市场篇3第七章、别墅市场篇3第八章、产品分析篇3热销产品分析绿地世纪城3第九章、营销媒体篇3一、营销透析3二、媒体分析3三、典型项目3第十章 区域数据篇3一、崇安区3二、南长区3三、北塘区3四、新区3五、滨湖区3六、锡山区3七、惠山区3易居视点送别牛市 迎接虎年火热的09楼市正向我们挥手告别，告别这个令人罕见的牛年牛市，我们对后市依旧迷茫，12月房地产行业新政频出，一边是政策调控山雨欲来，一边是楼盘遭哄抢供不应求。消费者深受政策及市场的双重影响。近期由政策引发的部分恐慌性购房已经尘埃落定，对房地产市场的调控正逐一展开。虎年走势能否
3、虎虎生威，我们将拭目以待。百尺竿头 再进一步寒冬腊月，市场持续火爆11月无锡商品房市场火爆成交尚未远离我们的视线。12月的无锡市场又带给我们一个更大的惊喜，使我们感觉到09年冬天的市场不再寒冷。12月无锡房地产市场共计成交107.31万平方米，较上月上涨14.43%。连续三月，市场成交连续放量，市场成交高点持续被刷新，本于成交量更是达到了百万方的高点，无锡房地产市场正迈向一个前所未有的高度。 政策隐忧激发高成交 岁末年初一向市政府政策发行的集中期，消费者担忧10年楼市政策的转变及银行信贷的调控，大量买盘蜂拥而至，12月仅有2天的单日成交量在200套下方，单日成交过300套就高达18日，消费者对
4、政策及蒸蒸日上的房地产市场的忧虑，极端恐慌心理在部分消费者心中占据上风，引发部分“恐慌性购房”，楼市的疯狂之势一发而不可收。 市场库存恶化 危机再现 08年的房地产市场是低成交、高供应相伴随，导致08年末市场库存较大，由于对后市估计不足，部分开发商纷纷调低了09年的开工面积，减缓了开工进度。09年房地产市场在政策支持及大规模信贷流入楼市的作用下，成交屡现高潮，特别是09年四季度，市场成交每月均迈入一个新的高点。而与火爆成交相左的是供应量的持续低迷，09年供应仅在9、11两月出现放量，整体上的低迷使得市场库存不断缩小，日趋恶化。部分项目在下半年陷入无房销售的局面。10年上半年市场供应若无有效新增
5、供应上市，市场成交势必会出现回落。土地市场风云再起 夺地战再现本月无锡国土资源局举办了第六批土地拍卖，共计20幅土地全部成交，有13幅土地溢价成交。备受关注的XDG-2009-85地块，受到保利、龙湖、新城等品牌开发商的追捧，在竞拍多轮候，保利地产以15.4亿元拿下该地块，也成为本次土地拍卖会的地王。此外锡山东亭的XDG-2009-46地块，受到龙湖、华夏、五洲、苏宁环球的热捧，该幅地块也以223.74%的溢价率位居本次土地拍卖会的首位。本次土地拍卖会的火爆也反映出开发商对10年的楼市依旧持向好的观点。09年疯狂的楼市给各个开发商带来的效益是显而易见的，充足的资金后备及目前市场较低的房源供应量
6、成就了开发商在此次土地拍卖会上的出价底气及活跃度。楼市调控密集出台 盘整或成明年楼市主基调自12月9日中央经济工作会议后，房地产迎来调控政策出台密集期。财政部要求各地清理房地产税收减免、拿地首付不得低于出让款50%、14日召开的国务院常务会议强调，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。各项政策遵循着“收放并举、宽严有别”的基调，对自住、改善性需求和投资、投机性需求有保有压。2010年房地产市场将会与楼市政策息息相关，房价过快上涨的态势有望得到遏制，“盘整”将是楼市的主基调。数字楼市2009年12月房地产市场概况类别供应面
7、积（万）环比增减幅成交面积（万）环比增减幅供求比成交均价（元/）环比增减幅商品房31.32 -70.20%107.3114.43%1:3.437536 0.97%商品住宅23.37 -70.04%80.73 9.96%1:3.456799 1.41%别墅0.00 -100.00%11.04 5.60%09122 -7.82%商业6.28 -58.48%13.53 72.94%1：2.1510529 -8.02%办公1.67 -39.58%2.01 -3.74%1:1.258289 17.38%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2009年12月无锡市商品住宅成交面积排行榜排名区域楼盘名
8、称成交套数成交面积（）成交金额（万元）成交均价（元/）1惠山金都花园26330896.5213231.0042822惠山绿地世纪城29530778.6116350.2153123北塘华仁凤凰城22327799.4626048.0093704滨湖玉兰花园9622274.6223325.38104725惠山赛维拉融域16921509.9910388.0148296崇安金科观天下20220425.0415384.7475327新区梅里香舍18718012.718291.8446038北塘欧风新天地13417371.2915793.8490929滨湖蓝庭国际14014877.0012300.38826
9、810滨湖蠡湖一号9514317.9517539.5112250数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统第一章、政策资讯篇一、政策法规表1-1：2009年12月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容2009-12-7中央经济会议中央经济工作会议房地产政策n 增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度n 未明确提出抑制投机和稳定房价n 加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造n 把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。资料来源：CRIC中国房地产决
10、策咨询系统二、市场资讯全国：n 全国人大农委建议提高农村征地补偿标准国务院自2006年起出台了一系列政策文件，对被征地农民社会保障对象、资金来源、待遇水平等作了规定，明确要求“社会保障费用不落实不得批准征地”和“先保后征”。但有些地方的社保资金筹措不能完全到位，一些被征地农民还未纳入基本生活或养老保障制度。全国人大农委建议，修改土地管理法，提高征地补偿标准，完善征地程序，增加社会保障费用，逐步建立被征地农民生活保障的长效机制。全国人大农委还建议，抓紧出台农民工社会保险关系转移续接有关规定，解决他们在流动就业中的关系转移问题；对建筑业和其他具有危险性特征行业的农民工，要建立强制性的工伤保险制度；
11、对灵活就业的农民工，应当允许其根据实际情况选择参加城镇职工、城镇居民或农民的养老、医疗等社会保障制度。n 江苏购房优惠继续 实行1%的契税适用税率保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性，继续鼓励和支持居住自住和改善型住房消费，去年底江苏省制定的有关房地产优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的，实行1%的契税适用税率。n 完善拆迁条例 土地一级开发市场迎来变革在加大房地产供应端的政策导向下，日益高涨的地价已经暴露出当前土地市场的诸多问题。近期，国务院法制办召集有关专家讨论国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)，这意味着目前饱受争议的拆迁条例有可能在未来得到改进。再加上此前北京市
12、推出的土地政策“从2010年1月1日起，土地一级开发将收归国有”，显然，作为供应源头的土地一级市场已经开始引起管理层的重视，未来土地一级开发将得到不断完善。n 南京出台2010年房市新政三措施保房市平稳继上海出台楼盘预售面积不得低于3万平方米政策后，江苏省近日也出台打击开发商囤房的新政。根据该省建设厅下发的关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知，开发商原则上应以项目为单位申请预售许可证，房源须一次性全部销售，不得分批、分次开盘。南京市政府25日出台了关于支持自住和改善型住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见。南京市的措施主要包括：大力加强住房保障；鼓励自住、改善性购房；抑制投机性购房。南
13、京市将继续支持居民自住和改善型住房消费。2010年1月1日起，在南京市首次购买普通住房的，给予房款总额的0.5%的购房补贴；夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年内出售住房并且重新购买普通住房的，同样给予房款总额0.5%的购房补贴。对购买经济适用房、中低价商品房等政策性住房的老百姓，给予购房款的1%的补贴。因拆迁购买产权调控房、经济适用房以及中低价商品房的，在按照拆迁款抵扣之后的剩余部分进行补贴。【易居视点】：为抑制投机性购房、遏制非理性价格上涨，南京市将严格按照国家营业税免征年限由2年改为5年的政策；对商品房预售严格实行“实名制”购买，已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领
14、取房屋所有权证前不得转让；同时严格执行国家“二套房”贷款政策，通过多种途径严厉打击炒房行为。无锡：n 宜兴诞生新“地王” 38万平方米土地出让金逾28亿位于宜兴城东新区东北角、面积38.43万平方米的一幅国有土地,日前在土地市场完成交易，使用权出让金达28.3亿元，由苏宁环球旗下的全资子公司无锡苏宁房地产公司竞买成功。宜兴国土局土地市场办公室11日下午证实，这是迄今为止宜兴单幅国有土地出让金最多的一次,堪称宜兴新“地王”。【易居视点】：此次最大宗土地交易地块位于江苏省宜兴中学新校区附近，南至宜兴太湖大道、西至东氿大道、北至巷头东路、东至学府路，土地用途为商业房产，参与竞买方被要求做到“建筑密度
15、不大于25%，绿地率不小于35%”。根据这宗土地交易结果推算，这块地皮的价格已经接近或者约等于宜兴部分区域的楼市价格。n 保利捧回“热门地块”，龙湖地产20亿元拿地扩张版图09年最后一批土地拍卖与本月31日举行，这场被称为“没有硝烟的战争”的土地拍卖会耗时近3个钟头，吸引了包括重庆龙湖、苏宁环球、保利地产等在内的知名外地房企到场，也博得了大地、华夏等无锡本土开发商的积极关注。拍卖会上，此前被业界一致看好的XDG-2009-85号地块被保利地产以15亿4000万的成交价拍得，而进驻无锡市场不久的重庆龙湖地产成为此次土拍现场的“黑马”，以20亿的金额拿下新区及锡山区两地块。【易居视点】：从此次土地
16、拍卖现场的火热盛况不难看出，对于明年无锡楼市的发展前景，开发商们仍然抱持向好态度，国家为促进楼市稳定、健康、发展所出台的一系列“温柔”政策并没有给开发商对整个市场的信心带来较大负面影响。而从另一个角度来说，去年楼市的疯狂上窜给开发商带来的实质利润也是可见的，充足的资金后备及低于市场需求的房源供应量成就了开发商在此次土地拍卖会上的出价底气及活跃度。三、市政动态n 无锡全面提升路网等级无缝对接上海车道将增至48个刚刚结束的中共无锡市委十一届八次全会上，聚集了很多的热点和焦点话题。上海世博会近在眼前，这次全会上再次提出“无缝对接上海”的口号。融入上海、接轨上海，路网是铺垫，必须先行，未来几年无锡交通
17、在对接上海方面主要是从完善路网、提升路网的等级等两个方面努力。“十一五”期间无锡对接上海方向的车道已经达到了36个，目前还有3条对接道路正在建设，今后无锡对接上海方向的车道将增加到48个。n 无锡明年72亿投向交通基础设施建设扩大内需保增长，继续加大基础投资力度，为全市经济社会发展提供有力支撑。昨天，市交通部门确定了明年基础设施建设投资总额，一批重点建设项目出炉。2010年我市交通基础设施建设计划投资72亿元，建设项目重点推进四个“3”和三个“2”。三条高速公路：到明年底，新区硕放至张家港的锡张高速建成通车，该路全长50公里，在无锡境内35公里;沪宁高速第二通道的南太湖通道适时开工建设;环太湖
18、高速硕放互通明年5月1日前建成通车。三条国省干线公路：宜兴境内的104国道、342省道、240省道建成通车。三条地方干线公路：锡山区北中路、锡东大道延伸段、惠山区南环线竣工通车。三条干线航道：京杭运河四改三、锡澄运河、申张线江阴段升级改造完工。三个“2”扩建农村公路200公里、改建农村公路危桥200座;加快江阴长江港口、全市内河港口两类港口建设;推进京沪高铁、宁杭铁路两条铁路建设的协调和保障工作。n “地铁”2号线启动、3号线报批目前2010年无锡城市建设的构架已经清晰，其中包括多个民生工程。在轨道交通方面，全面推进轨道交通号线建设。三阳广场站等第二批站点全面开工;西漳车辆段、雪浪停车场开工建
19、设，到年底完成土石方工程的50%以上，盾构机全面始发;争取完成高架段建设70%的土建工程量以及10个地下车站50%的土建工作量，启动2个盾构区间建设。启动建设轨道交通2号线建设。完成3号线项目报批工作。第二章、商品房市场篇一、市场综述n 供应量大幅萎缩，成交量继续攀升，均价持续下跌12月，无锡商品房供应面积31.32万平米，成交面积107.31万平米，成交均价7536元/平米；1-12月，无锡商品房累计供应面积452.77万平米，累计成交面积806.55万平米，累计供求比1：1.78。图2-1：2008年3月至2009年12月无锡市商品房供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-
20、1：无锡市12月商品房各类指标变化表指标2009年11月2009年12月同比增长（%）环比增长（%）供求比1:0.891:3.43509.54%283.93%供应量（万m2）105.09 31.32 -62.42%-70.20%成交量（万m2）93.78 107.31 129.07%14.43%成交价格（元/m2）7464 7536 13.69%0.97%成交总额（亿元）70.00 80.87 160.42%15.54%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析n 月度供求比值大幅升12月，全市商品房市场供求比为1：3.43，本月市场供应量大幅回落，成交量却继续延续以往的强势，再
21、次出现上涨，直接拉升了全市商品房市场的供求比。上月市场供求比刚出现回落，本月再次被拉起，相对于持续在高位运行的成交量，供应量的走势直接决定了月度供求的比值。n 成交量再次上扬，市场库存回落明显上月供应量的大批上市，使得市场库存等到短暂的调整，但本月供应量的大幅萎缩，而成交则延续前期的强势，使得本月市场库存跌至09年的最低点，市场库存面临前所未有的危机。图2-2：2008年3月至2009年12月无锡市商品房供求关系对比图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应量分析n 新增供应再次萎缩12月，全市商品房供应面积为31.32万平米，环比下滑70.20%，同比下滑62.42%。1-12月，全
22、市商品房累计供应面积为452.77万平米，与去年同期644.11万平米相比，下降29.71%。n 供应大幅萎缩，回落至09年低位本月商品房供应市场并未延续上月放量的走势，供应量出现明显滑坡，市场供应量再次回落到低位，9月份以来，市场供应量呈现过山车的走势，放量供应后的一个月，供应量均会出现明显的萎缩。本月市场低迷的供应量使得市场库存岌岌可危，12月底市场库存量再创09年新低，如此低的市场存量以及供应量的走势的极不稳定，势必会对后市成交量起到抑制作用。图2-3：2008年3月至2009年12月无锡市商品房供应量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析n 成交量持续上涨，再创历
23、史新高12月，全市商品房成交量为107.31万平米，环比上涨14.43%，同比上涨129.07%；1-12月，全市商品房累计成交量为806.55万平米，与去年同期353.94万平米相比，上升127.88%，与2007年同期成交数据500.62万平米相比，亦有61.11%的增长。高达107.31万方的成交量更是在上月创出新高的基础上再创新高。n 市场成交异常火爆本月商品房市场延续了上月的成交走势，成交量继续上扬，市场火爆走势不改，在上月底及本月项目加推的作用下，市场成交量再攀新高峰，10-12月市场成交量持续上扬，逐步把市场带入一个新的高度，我们不难发现，08年以来，市场成交量从40万、60万、
24、80万一直到本月的100万上方，市场持续上扬的走势相当明显。图2-4：2008年3月-2009年12月无锡市商品房成交量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析n 成交均价反弹 小幅上扬12月，全市商品房成交均价为7536元/平米，环比上周0.97，同比上涨13.69。n 近期均价波动较小 依旧在高位徘徊09年9月份以来，市场成交均价一举突破7500元大关后的走势较为平坦，市场成交量及成交均价可谓是遥相呼应，始终在高位运行，一直在7500元/平方米附近徘徊。本月商业市场成交量的大幅上扬及住宅开盘销售价格的持续上扬，在此两者的共同作用下，市场成交均价小幅上扬。图2-4：20
25、08年3月-2009年12月无锡市商品房成交均价走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第三章、土地市场篇一、市场综述n 岁末土地市场再迎供应、成交本月初无锡市国土资源局公布了2009年第六批国有建设用地使用权挂牌出让公告，该批土地在月底全部出让，无一幅流标，多幅热点地块受到开发商的热捧，土地拍卖现场气氛异常火爆，保利拿下位于滨湖区的XDG-2009-85地块，成为本次拍卖会的地王。二、本月公告土地分析1、 地块供应走势分析本月土地市场新增土地供应20幅，总占地面积120.52万平方米，单月供应土地再上百万方。2009年1-9月无锡土地市场累积供应面积为485.19万平方米，近期无锡商品
26、房市场成交近似疯狂，疯狂的楼市成交在一定程度上助推了土地市场的活跃，09年下半年土地市场明显较上半年活跃。图3-1：2008年1月-2009年12月无锡市土地市场供应走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、 供应结构分析本月所供应的20幅土地中，4幅为商住用地，3幅为居住、商业、办公的综合性用地，7幅为商业、办公类用地，2幅为纯商业用地，4幅为配套类用地。图3-2：无锡市12月土地供应用途结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月所推出的地块中，2幅位于惠山区，8幅位于新区，6幅位于锡山区，3幅位于滨湖区，1幅位于北塘区。新区以8幅土地的供应成为本次土地供应的主力区域。图3-3：
27、无锡市12月土地供应区域结构资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、本月供应地块汇总表3-1：本月供应地块汇总地块名称地块位置用地面积（）用地性质容积率起始价(万元)锡国土2009-61崇安区锡沪路与江海路交叉口西南侧74882.6商业、居住、办公（商业办公建筑面积占总建筑面积的比例不小于30%）2.5-3.074883锡国土2009-62北塘区凤宾路与青石西路交叉口北侧58120.5商业、商务办公、居住（居住建筑面积占总建筑面积比例小于50%）2.3-2.538098锡国土2009-63滨湖区山水西路白石里9号16026.8旅游配套设施0.15-0.22377锡国土2009-64滨湖区蠡
28、湖大道与周新路交叉口西南侧149945居住、商业1.885304锡国土2009-65锡山区东港镇东升路西、新锡沙路北3897加油站0.2762锡国土2009-66锡山区东港镇东港大道北、规划道路西76384居住、商业1.8-2.010724锡国土2009-67锡山区东亭街道迎宾路东、区间路南4023商业、办公4.2-4.51335锡国土2009-68锡山区东亭街道华夏路东、外经局北8001商办混合5.3-5.53265锡国土2009-69锡山经济开发区春晖路北、合心路西87837商业及配套设施1.6-1.98766锡国土2009-70惠山区大阳山东侧、桃源西路西侧88460旅游配套设施用地（星
29、级酒店）0.3-0.55971锡国土2009-71惠山区新渎路东侧、锡陆路北侧34471.3A地块商业用地、B地块商住混合用地（A、B地块以地块内规划水系为界）A、B块均1.0-1.24142锡国土2009-72新区龙山路以南、湘江路以东22838.8商办混合4.013637锡国土2009-73新区梅村街道新锦路以西、锡义路以南4242.5商务办公3.01568锡国土2009-74新区新月路以东、金城东路以南152410商业0.7-1.014083锡国土2009-75新区锡士路以西、新光路以北15856.9科研设计（建筑面积不得少于总建筑面积的50%）、商住（用于三创载体、530工程、配套商业
30、及530人才公寓）3.05233锡国土2009-76新区锦鸿路以北、环鸿南路以西92689.2居住、商业1.6-1.815294锡国土2009-77新区梅村街道新友北路以东、锡义路以南23677.4商业、办公1.25001锡国土2009-78新区国际科技园科研北路以南、净慧东道以西20087.1商业、办公3.7-4.08154锡国土2009-79新区国际科技园震泽路以南、净慧东道以西125405A、B、C块商业、商务办公，D块居住A4.0、B2.5、C2.0、D1.437697锡国土2009-80锡山区锡沪中路北、东亭中路东145903商业、办公、居住、文化娱乐（商业、办公、文化娱乐面积不少于
31、总建筑面积的40%）2.8-3.246024资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、本月成交地块分析表3-2：本月成交地块汇总地块名称占地面积（）用地性质容积率竞得者成交价格（万元）楼面价(元/)锡国土2009-6174882.6商业、居住、办公（商业办公建筑面积占总建筑面积的比例不小于30%）2.5-3.0无锡红豆置业有限公司943834201锡国土2009-6258120.5商业、商务办公、居住（居住建筑面积占总建筑面积比例小于50%）2.3-2.5无锡苏宁环球房地产开发有限公司535003682锡国土2009-6316026.8旅游配套设施0.15-0.2山水建设无锡有限公司6100
32、19031锡国土2009-64149945居住、商业1.8保利江苏房地产发展有限公司1540005706锡国土2009-653897加油站0.2中国石油化工股份有限公司江苏无锡石油分公司130016679锡国土2009-6676384居住、商业1.8-2.0无锡红豆置业有限公司10724702锡国土2009-674023商业、办公4.2-4.5无锡锡山城市置业有限公司29001602锡国土2009-688001商办混合5.3-5.5无锡市华夏房地产开发有限公司70001591锡国土2009-6987837商业及配套设施1.6-1.9无锡友谊置业有限公司8766525锡国土2009-708846
33、0待添加的隐藏文字内容1旅游配套设施用地（星级酒店）0.3-0.5宜兴市三江机电设备有限公司83011877锡国土2009-7134471.3A地块商业用地、B地块商住混合用地（A、B地块以地块内规划水系为界）A块、B块均1.0-1.2无锡绿洲建设投资有限公司50421219锡国土2009-7222838.8商办混合4.0无锡市新区旺庄科技发展有限公司136371493锡国土2009-734242.5商务办公3.0无锡梅里古镇建设发展有限公司15681232锡国土2009-74152410商业0.7-1.0无锡商业大厦集团东方汽车有限公司14083924锡国土2009-7515856.9科研设
34、计（建筑面积不得少于总建筑面积的50%）、商住（用于三创载体、530工程、配套商业及530人才公寓）3.0无锡高江科技创业发展有限公司52331100锡国土2009-7692689.2居住、商业1.6-1.8南京奥体建设开发有限责任公司15794947锡国土2009-7723677.4商业、办公1.2无锡五洲国际装饰城有限公司106003731锡国土2009-7820087.1商业、办公3.7-4.0无锡市新区经济发展集团总公司81541015锡国土2009-79125405A、B、C块商业、商务办公，D块居住A块4.0、B块2.5、C块2.0、D块1.4重庆龙湖地产发展有限公司5250010
35、47锡国土2009-80145903商业、办公、居住、文化娱乐（商业、办公、文化娱乐面积不少于总建筑面积的40%）2.8-3.2重庆龙湖企业拓展有限公司1490003191资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1、地块成交走势分析本月土地市场供应的20幅土地全部成交，无一幅地块流标。成交土地总占地面积为120.52万平方米；成交总价为62.26亿元。成交总价为09年之最。图3-4：无锡市土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、成交地块结构分析本月所成交的20幅土地中，4幅为商住用地，3幅为居住、商业、办公的综合性用地，7幅为商业、办公类用地，2幅为纯商业用地，4幅为配套类
36、用地。图3-5：无锡市12月土地成交用途结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月所推出的地块中，2幅位于惠山区，8幅位于新区，6幅位于锡山区，3幅位于滨湖区，1幅位于北塘区。新区以8幅土地的成交成为本次土地成交的主力区域。图3-6： 无锡市12月土地成交区域结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、地块流标率分析本月无流标地块。4、成交地块溢价率分析本月成交土地中共有13幅土地产生溢价，占据成交土地的65%，其中溢价较高的有六幅地块，锡国土2009-64是这次拍卖会受关注度及竞争最为激烈的地块，被保利地产以15.4亿元的成交价摘得。图3-6： 无锡市12月溢价土地比例数据来源：C
37、RIC中国房地产决策咨询系统表3-3：本月成交地块溢价地块明细地块名称出让底价成交总价溢价率竞得者锡国土2009-7615294157943.27%南京奥体建设开发有限责任公司锡国土2009-714142504221.73%无锡绿洲建设投资有限公司锡国土2009-61748839438326.04%无锡红豆置业有限公司锡国土2009-705971830139.02%宜兴市三江机电设备有限公司锡国土2009-79376975250039.27%重庆龙湖地产发展有限公司锡国土2009-62380985350040.43%无锡苏宁环球房地产开发有限公司锡国土2009-65762130070.60%中
38、国石油化工股份有限公司江苏无锡石油分公司锡国土2009-648530415400080.53%保利江苏房地产发展有限公司锡国土2009-77500110600111.96%无锡五洲国际装饰城有限公司锡国土2009-6832657000114.40%无锡市华夏房地产开发有限公司锡国土2009-6713352900117.23%无锡锡山城市置业有限公司锡国土2009-6323776100156.63%山水建设无锡有限公司锡国土2009-8046024149000223.74%重庆龙湖企业拓展有限公司资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5、拿地企业分析本月所成交的20幅地块中，13幅均由无锡本土
39、企业取得，7幅由外地开发商。图3-7：无锡市12月经营性土地成交企业结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6、重点地块(1)、地块指标分析表3-2： XDG-2009-85地块经济指标列表地块名称XDG-2009-85地块地址滨湖区蠡湖大道与周新路交叉口西南侧出让方式土地拍卖土地用途居住、商业所在区域滨湖区起始总价85304万元占地面积149945成交总价154000万元总建面积269901成交楼板价5706元/容积率1.8备注/数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统(2)、拿地企业分析保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企，也是中国保利集
40、团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，自2007年起，连续两年被评为地产上市公司综合实力第二名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队。截至2009年6月，公司总资产达614.84亿元，1-6月实现签约210.54亿元，品牌价值达90.23亿，连续第四年蝉联央企地产品牌价值榜首，并首次获得“成长力领航品牌”称号。 (3)、发展前景分析表3-3：XDG-2009-85地块周边土地、住宅情况对比表2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（m2
41、）成交时间成交楼板价（元/m2）楼板价涨跌幅XDG-2009-22地块住宅商业土地拍卖344442009-08-072641-XDG-2009-37地块住宅商业办公土地拍卖652272009-08-071479-周边在售项目情况列表项目名称物业类型占地面积（m2）本月成交均价（元/m2）本月成交面积（m2）土地楼板价/对比楼盘成交均价万科魅力之城普通住宅96211691403463.710.158太湖国际社区普通住宅11156857809248.330.222数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表3-4：XDG-2009-85地块SWOT分析表优势劣势1、地块周边教育、旅游配套齐全；2、项
42、目处于无锡房地产市场较为活跃的板块；1、项目拿地成本较高；2、周边在售项目均为大盘，拿地时间较早，成本较与本地块相比较低；机遇威胁1、 地块破土动工时，周边市场配套将日趋完善；2、 万科、华润、绿城等品牌开发商项目的陆续交房及政府规划的不断落实，使得区域内前景更加美好；1、区域内品牌开发商云集，对产品的品质需求明显较高；2、地块周边成交的多幅地块尚待开发，未来竞争激烈；数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第四章、商品住宅市场篇一、市场综述n 供应量大幅下滑，成交量价齐升12月，无锡商品住宅供应面积23.37万平米，成交面积80.73万平米，成交均价6799元/平米；1-12月，无锡商品住宅累计供应面积337.49万平米，累计成交面积636.07万平米，累计供求比1：1.88。图4-1：2008年3月至2009年12月无锡市商品住宅供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-1：无锡市12月商品住宅各类指标变化表指标2009年11月2009年12月同比增长（%）环比增长（%）供求比1:0.941:3.45356.91%266.98%供应量（万m2）77.99 23.37 -48.35%-70.04%成交量（万m2）73.42 80.7
