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1、大连市房地产市场年度资讯报告（2009.12009.11）2009目录第一章 宏观市场资讯1宏观政策3市场动态8市政建设14第二章 宏观商品住宅市场分析18整体市场18区域市场19总结21第三章 竞品研究21第四章 土地市场分析33第五章 总结37大连房地产年度市场资讯报告（2009.12009.11）第一章 宏观市场资讯一、 宏观政策日期政策内容政策解读09.1.1存量房贷可申请七折利率优惠：四大行关于存量房贷优惠利率措施终于松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。延续08年的一系列救市政策。09.1.5年内统一内
2、外资企业个人房产税：2009年我国将大力推进财税制度改革，包括将统一内外资企业和个人的房产税、城建税、教育费附加等制度。预示着国家对外资投资房地产的限制正在逐步放松。当前宏观经济整体低迷,该举措是想通过适度的放松避免外资抽逃导致房地产市场震荡。09.1.16具备经适房资格的买商品房可补13万：符合经济适用房条件的市民购买中低价位、中小套型普通商品房，政府给予购房者一定的补贴，补贴标准暂为13万元。1. 解决弱势群体住房问题，扩大了住房选择 2. 一定程度的刺激商品房市场回暖 09.1.11大连市土地出让推出7条新政：1采取“净地”方式供应土地，缩短房地产开发建设周期2合理确定宗地供应规模，对大
3、面积地块在统一规划的前提下，实施分割出让，加快土地供应速度和缩短开发建设周期。3适当降低出让土地竞买保证金比例，对出让土地成交价款在2亿元至5亿元（含5亿元）的，竞买保证金可调整为50%；出让成交价款超过5亿元的，竞买保证金可调整为30%。4 可分期缴纳土地出让价款5科学合理确定土地出让底价6采取多样的土地供应方式7因地制宜，适当调整容积率此次对土地制度的调整从资金的占用、价格的调整、出让的方式和流程上均给了开发企业相当的优惠和方便，无疑是政府发出的一个松绑的信号，以期从一级市场调节二、三级市场，起到救市作用。09.2.20外资银行加入房贷七折军团：当中资银行已经陆续开始实行7折房贷利率之时，
4、外资银行也开始放下“身段”，加入到这一阵营。渣打银行、花旗银行纷纷表示，将对符合条件客户推出最低7折优惠房贷利率。在央行出台首套房贷款利率7折优惠政策后，考虑到利润摊薄，外资银行一直沉默以对。不过，在现今金融危机的背景下，当中资银行纷纷开始对存量房贷执行7折优惠后，外资银行为争取更多客户资源不得不积极应对。09.3.17深发展首创房贷点按揭：买“点”即可降利率。16日，深圳发展银行在全国范围内率先推出房贷“点按揭”，通过购买“点”降低房贷利率，从而节省利息支出。表面看来，“点按揭”其让利力度之大着实让人大吃一惊，优惠额度似乎远超了央行 7 折优惠的限制，然而，“点按揭”的计算方法并不科学，其实
5、是规避了“货币的时间价值”，是对大众理财的一种误导。如此结果不免让人有些失望，省息效果大打折扣。09.3.2014城通贷大连市将出台具体实施细则：辽宁省14个城市的住房公积金贷款将实现“同城化”，这对于手持其他城市公积金卡、却打算在大连买房的人无疑是个利好消息，而大连人同样可以去省内其他城市买房了。公积金是用于惠民的政策性资金，此次辽宁推出14城公积金通贷政策也是在全国公积金管理方面起了一个带头作用。一方面可以有效的盘活这一闲置资金，使其最优化、最大化的得以使用；另一方面也是政府刺激楼市的一个有效手段。09.4.4辽宁计划发行30亿元地方债：辽宁计划4月上半月将发行地方债6只共计284亿元。
6、辽宁省（一期）地方债，招标日期4月13日上午，计划发行额30亿元。“保增长”的有力手段09.4.23中山区拆迁政策做出重大调整：货币补偿标准达到历史最高水平，具体为：所有权性质的房屋，原建筑面积按照每平方米1万元给予补偿；公有承租房或自管产权房屋，按照每平方米8940元予以补偿，住户原住房建筑面积不足40平方米的按40平方米计算。回迁安置补偿标准为：如果选择中山区内回迁安置的，被拆迁人在原面积基础上可免费增加20%的面积补偿；如果选择跨区安置的，被拆迁人可在原面积基础上免费增加60%的面积补偿。中山区的高拆迁补偿标准只是今年我市整体拆迁政策的一个缩影。当前经济环境不好的情况下，如何打动内需保增
7、长，如何加大固定资产投资将成为关键。无论货币补偿还是回迁补偿，都是为了使拆迁工作顺利进行，达到宏观经济指标。而高标准的货币补偿，还将刺激商品房的出售和出租，促进楼市回暖。09.4.24新居工程剩余房源可向四区常住居民销售：新居工程安置被拆迁户剩余部分房源将作为全区旧区改造拆迁居民回迁安置用房，或按市场价出售，销售对象必须是市内四区常住城市户口居民。通常来讲，回迁房不可按商品房出售，不过这一决定将更大程度的提高回迁房的利用率，再者出售的回迁房将作为商品房流通到二、三级市场，对提升商品房市场能起到部分作用，但具体法律法规尚未出台，目前效果尚不得知。09.4.27土地出让金建公共停车场可免收：在大连
8、市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区域内，投资建设的免费或以计时收费方式对外经营的公共停车场。为节约利用土地，保护居民的合法物权，进一步完善我市交通设施功能，鼓励房地产开发企业在房地产开发项目中充分利用地下空间建设地下（半地下）停车场和车库。09.5.1关于拟延长执行大连市促进房地产市场健康发展的指导意见和优化土地出让支持房地产开发企业发展的意见截止时间的说明：2008年10月以来，大连市在住房公积金、交易税费、普通住房标准、经济适用住房货币化补贴、旧区改造、分期缴纳土地出让价款等方面采取的16项调控引导房地产市场的措施，其执行“有效期”将延长6个月，至2009年12月31日。政策的延期
9、代表着政府对于市场并不乐观，这也给了各开发企业指出了方向，未来一定时期内市场是不支持涨价预期的，同时一线城市由于提价部分项目遇到的瓶颈问题也给了大连企业敲响了警钟，因此在即将到来的几个月内，大连市场大部分项目不会出现提价，存量的去化依然是当务之急。09.5.6统一户口：全省取消农业户口、非农业户口性质的划分，统一登记为“居民户口”。该规定自发布之日起施行，省公安厅将根据本规定制定具体实施细则。对于房地产市场影响很大，但目前具体政策尚未明确。09.5.20辽宁省深化户籍管理制度改革若干规定：外埠施工企业在参加大连市建设工程招投标活动中，实行投标备案登记制度。外埠入连建筑业企业要设立公司。加强外阜
10、企业监管制度，预防烂尾项目产生，健全大连房地产市场。09.5.26研究开征物业税：根据关于2009年深化经济体制改革工作的意见，2009年要继续推进两个新税种的开征。一是加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；二是深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税的开征是必然，但当前并不成熟，短时间内预计难以操控。09.6.2房地产开发门槛13年来首次降低：普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这是国务院近日公布的固定资产投资项目资本金比例调整结果中调整受惠最大的项目之一，也是商品房资本金比例13年来首次下调。降低开发门槛，救市意图明显09.6.26大连银监局关于进一步明确二套房贷款
11、政策的通知：要求银行业金融机构要严格按以下原则认定贷款购房套数。即：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。近几个月来，楼市成交结构正在发生明显变化，投资性需求已经快速抬头，超越刚性需求成为消费主导，对于楼市重陷投机重围的担忧也开始放大。明确二套房贷政策，针对近几个月整体房地产市场的好转，可以稳住市场上的刚性需求，使交易量良性持续回暖；同时，适度的控制投资性需求，可以稳住转好局面、保持行业健康发展。09.6.19辽宁县城房地产市场全面启动：辽宁省全面启动县城房地产市场，2009年全省县城房地产开发面积要达到800万平方米，每个县城不少于20万平方米。为“扩大内需保增长”
12、，辽宁今年将全面启动县城房地产市场，使县城房地产成为辽宁房地产业新的增长点，拉动全省经济增长。09.7.1大连市住房公积金缴存基数7月起调整：按照住房公积金管理规定，大连市每年将住房公积金缴存基数调整为职工上年度月平均工资总额。2009年7月1日至2010年6月30日期间，大连市住房公积金月缴存基数调整为2008年职工本人月平均工资额。 法定规定每年7月住房公积金调整一次。09.7.2银行收紧“二套房贷”旨在抑制投资性需求：大连银监会要求各商业银行严格按照国家相关规定执行二套房贷政策。自2008年促进楼市的诸多新政颁布以来，尽管按照央行和银监会的相关规定，第二套住房按揭需首付4成、利率按基准利
13、率的7折执行。但事实上，从去年以来，一些银行对二套住房的优惠程度几乎等同于第一套住房。 随着楼市的回暖，大量投资客进入市场，为抑制楼市泡沫，合理调整市场供求。09.7.23旅顺口区购房补贴政策 延续至10月8日：为了积极鼓励居民购房，合理引导住房消费，保持房地产市场持续、健康、平稳发展，旅顺口区决定将从2009年4月1日起实施的购房货币补贴优惠政策延续至2009年10月8日。08年下半年楼市的低迷对旅顺区影响较大，旅顺也成为了降价最大的区域之一，同时09年上半年旅顺还是房地产市场恢复较慢的区域，政府此举意在延长救市政策。09.8.12大连市城乡规划条例：新条例要求大连市各级政府今后制定近期建设
14、规划，应当依据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，并报总体规划审批机关备案。其中，近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容。合理健全的发展房地产市场09.8.31大连市实施办法：业主在物业管理中享受十项权利，主要包括：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监
15、督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规、规章规定的其他权利。规范物业条例、明确业主权利，促进房地产市场合理发展。09.8.24国土资源部关于在保增长保红线行动中做好扩大内需项目用地规划管理工作的通知：各地要报国务院和省级批准的扩大内需项目，凡不符合现行土地规划的，要将项目资料和与土地规划修编衔接的资料一起上报国土部审查，国土部审查通过后，交省级部门审批。随着房地产市场的快速回暖，国家开始注重市场的合理科学发展，政府的态度也由之前
16、的积极救市，转变成严谨的把控房地产市场。09.9.3国土部重申严打违法新建小产权房和高尔夫球场：国土资源部近日下发通知，再次向地方政府重申坚决查处违法批地和用地行为，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。09.9.10大连9月10日起经适房货币补贴实行日常受理：大连市住房保障中心昨日发布消息，从9月10日开始，经济适用住房货币补贴申请将实行日常受理。该中心有关负责人表示，此举主要针对部分未能在规定时间提交申请的家庭，凡市内四区符合条件的家庭今后均可向户籍所在地社区提交申请。预示着下半年至明年，大量货币补贴家庭将进入商品房市场，特别是甘井子区及周边三区市场将受较大影响
17、，中心三区的相对低总价的小户型也会有影响，但不会太大。09.9.30国务院首次明确开发商闲置土地收费标准：国务院发布了一则关于集约用地的通知，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。该通知规定，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。一旦开发商持地成本增加，甚至超过自己囤地的收益，开发商拿地的冲动就会减弱，同时还会促使开发商加快项目建设进度。09.10.25首付利率优惠仍有 住建部:年底终止
18、是谣言：年底取消住房优惠政策的消息目前尚未被政府有关部门证实，近日住建部一位权威人士表示：笼统说住房优惠政策到期并不准确，因为去年底大部分优惠政策条款并无截止日期，仅有转让住房的营业税优惠一项年底到期。财政部则表示：在相关政策未正式出台前，不便回答。银监会等部门也尚未明确表示此问题。目前大连市首付利率优惠政策仍在执行中。去年颁布的众多房地产救市政策很大程度上发挥了作用，对于今年楼市的快速回暖起着不可磨灭的作用。正常来说，现在房地产市场不仅回暖，甚至旺热势头赶超07年，救市政策理应退出舞台。之所以截止令迟迟不发布，可以说与众多部门的利益密不可分。例如银行部门主要担心取消政策会使客户流失，而政策的
19、取消势必会刺激楼市的竞争，进而带动房价下调，这也是一些部门不期望的。但无论怎样，救市政策的取消是必然的趋势，新一轮的调控势在必行。09.11.3大连8000户经济适用房居民享受13万元购房补贴：摇号产生的8000户居民在15天的公示期满后可以选房。13万元不是给到购买人手里，货币补贴对象凭补贴凭证在半年内可购买市内四区和旅顺金州开发区的新商品房和二手房。这种住房的产权性质为经济适用房，购房人拥有的是有限的产权。购买者选择的必须是10000元以下，144平方米以下，小区容积率1.0以上的商品房和二手房（产权房）。半年内没有购买住房的，补贴凭证作废，今后还想购买经济适用住房的，需一年后重新申请。毫
20、无疑问，半年期限内8000户经济适用房居民的购房入市将会带来明显的影响，特别是对中低价位普通商品房或二手住房将形成一定拉动，甘井子周边泉水、泡崖等区域， 金州、开发区等外围区域将会受到青睐。而单价万元以上的高档房，不会受到太大的拉动。09.11.10公积金建房将在30城市试点：11月10日，离住房和城乡建设部等七部门联合印发关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见(以下简称“意见”)。首批试点城市30个，其中主要以各地的省会城市为主，只有极少数省份是非省会城市参与试点，例如辽宁省是由大连市申请试点。意见要求，各省、自治区、直辖市人民政府将在实施意见印发后60日内，将试点城市名
21、单及实施方案送住建部、财政部、人民银行审核批准。据数据显示，截止2008年底全国闲置公积金超过6000亿，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，将有利于完善住房公积金制度，提高住房公积金使用效率，增加住房公积金收益，实现住房公积金保值增值；有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于拓宽保障性住房建设资金来源，加快保障性住房建设，解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。09.12.102010年起不足五年二手房转让全额征收营业税按照财政部和国家税务总局政策规定，从2010年1月1日起，对单位、个人转让住宅“二手房”恢复征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地
22、方教育附加、个人所得税。为了做好“二手房”交易税收征管工作，现将有关政策通告如下：一、个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购房价款后的余额征收营业税。二、自然人房屋交易时，对于转让住房的，按转让收入额的1%核定征收个人所得税；对于转让非住房的，按转让收入额的2%核定征收个人所得税。三、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，暂执行1%的契税税率。四、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。五、对个人销售住房暂免征收土地增值税。通告发布后，如遇财政部和国家税务
23、总局调整上述税收政策，按调整后的税收政策执行。二手房回复征收营业税等，无疑增加了交易成本的增加，二手房市场将受到影响，购房单价将有一定程度的下降。不过考虑到大连今年大量的动迁，二手房市场不会受到太大冲击，而且预计到明年1月1日之前二手房交易量会出现一个小高潮。从长远来看，国家控制房价的意图较明显，二手房价格回落是必然。09.11.28温家宝近日谈楼市意欲抑制投机性购房11月28日至29日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝到上海、江苏考察工作，他说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房
24、地产业健康发展。 他还指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。温总理的一番表态说明了两个问题：一要抑制投机，二是增加保障性住房建设。其实这两方面都是促使商品房降价的重要因素。只不过“投机性”三个字说的模糊不彻底，在中国买房投资或投机分得并不清晰。当前火热的楼市下，投资意图已经不纯，市场上弥漫了投机的气氛。那么抑制的不是投资而是投机，怎么区分和实施呢，当前尚无明确政策的情况下，还不是那么清晰。09.12.12胡锦涛经济会议部署下阶段工作，房地产市场或将有动作2009中央经济工作会议近日结束，胡锦涛总书记在会上传达了下
25、一阶段的工作任务，其中涉及到房地产的主要有这几条： 明年增加普通商品房供给；推进城镇化进程；支持居民自住和改善性购房需求。这三点，其实每一点都是在刻意降低目前商品房，特别是一线城市商品房过热的现状。增加供应量，调节09年供不应求的局面以调控房价；推进城镇建设，抑制城区价格；支持居民居住性购房，抑制投机购房，结合前日温家宝总理的言论，可以看出来，明年的政策看似宽松其实不然。一方面国家需要房地产继续为经济做出贡献，另一方面，这种贡献的前提是房地产市场的健康发展，抑制投机，否则反过来还会拖累经济，引发泡沫。二、 市场动态日期市场动态市场解读09.1.16大连首届迎新春房交会16日举行：2009年大连
26、首届迎新春房屋交易大会在博览广场隆重举行。85家企业，共计97个项目参展亮相，项目参展数量创历史最高，市民在展会期间签约购房，最多可获得每平方米220元的政策补贴，此外各参展项目优惠幅度巨大。面对08年低迷的楼市，首届“冬季房交会”应运而生，政府政策补贴、开发商降价自救，一系列措施也为以后的楼市回暖起到了相应的作用。09.1.20滨城全力打造“钻石港湾”：大连市土地储备中心在2009年将重点做好“钻石港湾”项目招商和签约企业的跟踪推进工作，全力打造“钻石港湾”。“钻石港湾”由大连主城区东海岸的“一港一湾”组成，即大连港和梭鱼湾。整个区域东起海之韵公园，北至大化码头，岸线20公里，海域面积27平
27、方公里，区域用地面积20平方公里，其中搬迁腾地和填海总面积约13平方公里，主要由大连港、梭鱼湾和香炉礁等临海三大区域组成。08年9月，在房地产业普遍低迷的形势下，由大连市政府主办的钻石港湾项目推介会香港举行， 60余家中外企业代表参加招商，共签订32个项目，涉及总投资额达165亿美元。从此奠定了大连东港区域的核心地位，对于稳定和提升区域乃至全市的房地产市场起到了很大的作用。09.3.616家开发商贷款160亿元为进一步贯彻落实中央“保增长、扩内需、调结构”的方针，促进大连房地产业健康较快发展，6日，经大连市政府批准，大连市建委、大连市金融办组织召开大连市银行金融机构与房地产开发企业对接会，会上
28、签订了23份贷款协议，协议贷款金额达160亿元政府牵头的救市行为，以降低开发企业的融资难度，确保房地产市场稳定上升。09.4.12春季房交会成交及意向8358套为期4天的春季房交会4月12日圆满落幕。来自国内外的23万人次参观了展会，房屋成交及意向8358套，建筑面积71.2万平方米，金额55.3亿元，其中商品房成交及意向6356套，二手房成交及意向2002套，大连房地产市场春意浓浓。本届房展会为近年来人气最高的一届，整体市场价格回调，打折、低开成为普遍现象；“特价房”成为现阶段项目回避直接降价的主要营销方式；成交方面，需求阶段性释放促使成交明显上升，但区域成交差异化明显，价格为成交最大抗性。
29、09.4.24大连市获评中国第二大品牌城市中国城市竞争力研究会（香港）在香港发布了“第七届(2008)中国城市竞争力排行榜”，在城市排名中大连市有8项上榜。大连获得多个奖项证明了大连在经济基础发展、城市环境、城市魅力发展空间各个方面的突出优势。被评选为“中国魅力城市十强”，对于大连在全国乃至国际上的知名度都是一个很大的提升。09.4.24大连市进入2009中国魅力城市十强4月24日，以“信心、创新、合作、共赢”为主题的第八届“外交官之春”暨第四届杰出华商大会财富领袖论坛在北京人民大会堂举行，大会对评选出的“2009中国魅力城市”进行了颁奖，我市进入“中国魅力城市十强”行列。09.5.25金广大
30、连海湾城隆重启幕5月25日，由金广地产与香港嘉亿投资有限公司联合投资近50亿元、118万平方米大型海岸住区“大连海湾城”，隆重奠基，这是大连市迄今为止投资金额最多，总建筑面积最大的地产项目。开发区管委会主任张世坤、金广地产董事长孙强等参加了奠基仪式。目前开发区大型项目林立，同时客户成分较单一，未来区域竞争将比较激烈。09.5.25世茂嘉年华项目落户金州湾5月25日，大连世茂嘉年华项目签约仪式在大连市举行。省委常委、市委书记夏德仁，全国工商联副主席、香港世贸集团董事局主席许荣茂等出席。又一大型旅游项目落户金州，但考虑到莱茵海岸等项目的搁置，未来金州区旅游地产潜力有待见证。09.5.8恒隆集团大连
31、拿地：5月8日香港恒隆集团拿下了原体育场所在地块，该地块使用性质为商业，建筑面积约为37.19万平方米，最终由恒隆（大连）有限公司以123630万元拍得。该地块定位于大型高端商业设施，将进一步提升西岗区的商业配套，以及大连整体的高端消费市场。09.5.27新星集团旅顺北路砬子山项目奠基近日，新星集团又再度向西推进，提前启动了位于砬子山地块新星滨城壹号项目的奠基仪式。滨城壹号项目位于旅顺北路南侧，项目投资商为新星集团的全资子公司，该项目总占地面积近13万平方米，总建筑面积20余万平方米，整个项目分A、B两个区建设，共27栋住宅，2栋公建。进一步提升旅顺北路乃至旅顺区域的整体发展09.6.27恒基
32、兆业集团在大连市寻求地产投资6月27日，大连市委书记夏德仁在棒棰岛宾馆会见了香港恒基兆业地产集团主席李兆基一行。恒基兆业旗下香港中华煤气有限公司与大连开发区合资建立了燃气公司，在长兴岛注册的独资公司取得了该岛30年的煤气特许经营权。李兆基率团来连，将重点考察被称为“钻石港湾”的东部港区，寻求在我市投资地产的机会。为扩大和提升东港区域的发展，我市正积极招商引资。09.6.23大连国际会议中心明年六月底前完工根据市政府的要求，国际会议中心工程须在2010年6月30日前完工。近日，指挥部确定将在2009年7月15日前完成地下室主体施工，11月15日前实现钢结构封顶，明年6月末完工。国际会议中心施工难
33、度堪称高于北京鸟巢，落成后将成为我市地标性建筑之一，同时也是达沃斯会议配套的重要项目。09.6.17大连万达公馆项目即将启动6月17日，大连万达召开媒体通气会宣布：“作为大连东港金融商贸区核心项目万达中心、万达公馆日前正式启动，整个项目总建筑面积约为48万平方米，由五星级酒店、六星级酒店（高度165米）、国际甲级写字楼、公寓共5栋建筑组成。其中3栋顶级豪华公寓万达公馆即将率先推向市场。万达公馆的面市预示着大连房地产市场明年发展的两个基调，即高端项目和重点区域将引领整体楼市上行。2010年大连诸多高端项目即将上市，同时以东港区为代表的多个政府扶持区域将有较大规模的提升。09.6.22人居节打造生
34、态宜居新城区人居节开幕式上，旅顺凭借良好的自然环境被国家建设部授予“国家最佳人居范例”。旅顺主要在售楼盘人居节期间将实行每平方米300元至500元的价格优惠，区政府还将对购房者给予总房款1.5%至3%的货币直接补贴及相关契税优惠。目前，旅顺口区有房地产开发企业30多家、在售楼盘近32个，不同类型、大小的户型不一而足。近年来，随着越来越多外地购房者的进入，旅顺正在成为东北首屈一指的生态宜居之城。旅顺也凭借良好的人居环境被国家建设部授予“国家最佳人居范例”。国际宜居城市标准中的生态、生活、产业、就业、服务、文化以及绿色、和谐等要素，旅顺口区大都已经具备。09.7.23十城市“精英购房团”7月24日
35、来大连选房经过两个月的精心准备，与大连房屋交易大会组委会联合组织的东北十城市“精英购房团”成员名单已经确定，由沈阳、鞍山、抚顺、本溪、哈尔滨、吉林等十个城市近200名东北老乡组成的“精英购房团”7月24日即将抵达大连，开始为期两天的购房之旅。外地购房团一直是楼市上行的重要表现之一，相比08年底寥寥无几的外地购房团，09年伊始伴随着楼市的回暖大量外地客户进入了大连楼市，其中大部分为投资、度假客户。09.7.27月楼市：从“小阳春”到“盛夏”国家统计局数据显示，2009年1至5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。3月以后，全国70个大中城市房价连续上涨。告别了3、4月份“
36、小阳春”带来的惊喜，走过5、6月份个别项目的开盘热销，大连整个房地产市场似乎也顺应着季节的变化，持续升温，进入“盛夏”。面对目前的楼盘价格普涨，无论是开发商，还是购房者，都更加关注在这轮涨价的合理性，共同呵护好这个“暖”之不易的市场。不清楚市场状况开发商就急于跟风涨价或购房者盲从购房，对于买卖双方而言，都将是百害而无一利。09.8.26二套房贷收紧，大连二手楼市暂未受影响“二套房贷”再度强调收紧之后，8月份的大连二手房市场成交并未出现上海、北京等一线城市的乏力景象。相关统计数据表明，截至目前，大连二手房市场成交价格仍在高位运作，成交量也基本保持原有涨幅。与此同时，来自于多家中介机构的反馈显示，
37、客户带看量能保持每天3050组的水平，且房东惜售、跳价现象仍继续。二套房贷的收紧，影响到的首先是投资者，但对自住需求影响不大。通过收紧房贷，可以适当打压投资和投机需求，对房地产市场平稳发展也是必要的。在对房地产的调控上，贷款政策就应该松紧有度，由于二套房贷收紧，其资金杠杆的放大作用会得到明显抑制，其占用资金比例以及利息等资金成本将明显提高，对于炒房者和投资者将是不小的打击。09.8.6大连写字间空置率明显上升因金融危机爆发，大连市甲级写字楼出现了10年以来的首次需求负增长，总体空置率上升到18.6%。来自人民路区域知名写字楼的消息，因这一带受金融危机影响最大的外贸、货运、物流行业集中，所以空置
38、率上升较快。严峻的外部经济形势和融资困难局面仍会延续，租户受经济环境影响较大，预计新增需求仍将继续维持在较低的水平。今年年末，星海湾区域也预计将有近20万平方米新增面积供应入市，而疲软的需求加之大量的新增供应量，将导致市场上更为激烈的竞争，写字楼业主将面临较大的租赁压力，成交租金也将继续面临下调压力。09.8.13大连楼市“夜场”流行收获颇丰最近这一周，大连楼市许多开发商纷纷推出一系列夜间营销活动，有的是酒会、有的看演出，有的是看电影首映式。一位业内人士说：“尽管立秋已过，但是大连白天依旧很热，为了迎合购房者的需求，开发商们不仅在售楼部开放时间上做文章，将开放时间延长到21时，同时把几乎所有的
39、推广活动都放在夜间。”大连开发商为了打出自己的品牌效应，在各种活动上可谓是花尽心思。啤酒、红酒和冷饮等物品都被摆上了活动“日程”。现场准备了精美礼品、冰凉饮料，以及现场播放经典大片等形式，给客户提供更充裕的购房时间、更舒适的购房环境。开发商在晚间举行的各种消暑活动，也能够让购房者充分感受到楼盘的魅力所在。这些以体验为主的活动可以更好地看出一个区域的居住氛围和社区文化。09.8.298月份大连二手房均价继续上涨：8月份，大连的二手房市场交易量出现“价增量缩”的趋势，虽然市场交易量较前两个月高峰时期有所降温，但市场整体交易仍较为活跃，总体来看仍处于历史高位。在交易量小幅下滑的同时，上个月二手房均价
40、持续上涨，环比增长3.82。随着传统的“金九银十”销售旺季的来临以及房地产税费减免优惠政策期限的影响，未来一两个月内，大连二手房成交仍将维持活跃，不会出现整体性的成交缩量，并可能制造出今年楼市的第二波高潮。随着二手房价整体性的上涨，已开始对成交量产生了影响，对大多数购房者来说，在不断高企的房价面前，承受能力已成为其是否购房的决定性因素，高房价或许会再次造成“持币观望”的尴尬局面，这一点需要引起市场各方的警惕。09.10.5“国际花园社区”中国区大奖花落大连四项目：本次竞赛，大连共有大连软件园、远洋风景、颐和香榭、大连医科大学搬迁改造项目四个社区荣获“中国国际花园社区 ”大奖。充分证明了大连在城
41、市环境、产业提升、打造科技新城等方面的积极贡献及巨大影响。09.10.19地产十强品牌“阳光100”进驻大连：10月19日14时，阳光100置业集团与大连柏林山实业有限公司合作开发的“甜蜜生活”项目签字仪式在香格里拉大饭店举行。市委常委、副市长戴玉林出席了签字仪式。“甜蜜生活”项目位于大连市旅顺口区水师营，项目总用地面积167.98公顷，预计投资50亿元，开发集运动体验、休闲娱乐、文化艺术、主题酒店、购物中心等设施于一体的大型旅游度假项目。09.10.16秋交会10月16日开幕，83个楼盘参展，楼盘报价普遍上涨：记者从大会组委会了解到，本届房展会共有商品房参展企业75家，参展楼盘83个。其中，
42、甘井子区参展楼盘数量高居榜首，共有25个楼盘参展，中、西、沙市内三区共有12个楼盘。而旅顺、金州、开发区三大新城区将有近20个楼盘组团亮相。普兰店市盖亮路附近一楼盘则是北三市的唯一代表。综合各方面的因素，结合近月房价走势看，大连商品房价总体保持稳中有升，与夏季房展会相比，本次展会楼盘报价普遍上涨。“从单盘看，市内三区的报价普遍上涨，甘北等项目较多区域，价格也基本保持稳定。09.11.5小窑湾有望建世贸中心：10月25日至11月5日，大连开发区经贸考察团在管委会主任张世坤带领下，赴美国、加拿大进行招商引资和商务考察。开发区代表团除举办招商推介会外，还先后拜访了众多企业，参加了汽车产业推介会，适时
43、推介了小窑湾，拓展了汽车零部件等产业的发展。世贸中心协会欲在开发区小窑湾选址建设世贸中心大厦项目，引起市政府、管委会高度重视。随着小窑湾滨海新区的建设，开发区的国际化、产业化趋势更加明显，该区域的外籍人士、高管等较多，聚集了众多的外资或合资企业。这部分人群对于该地区的房地产市场的推动是明显的，红星海、海中国、热岛黄金海岸目前销售良好，未来的汉斯项目、润德海洋公园、金广大连海湾城等也主要针对这部分人群，这些大型项目的面世势必会近一步推动开发区的发展前景。09.11.15沙区招商引资355.1亿元人民币：大连市沙河口区（深圳）经贸合作推介会暨项目签约仪式在深圳市香格里拉大饭店举行。会上，共签订项目
44、18个，合同金额355.1亿元人民币，其中外资235亿元，内资120.1亿元；签约项目中，合同金额10亿元以上的有13个，50亿元以上的有4个；此外还与3家国际知名代理机构签订战略合作协议。主要引资项目有：深圳益田集团投资70亿元建设城市新地标；东方圣典影视发展有限公司投资30亿建立电影特色区；深圳中航城发展有限投资22亿建设总部经济园等。沙河口区作为大连市的中心城区，具备了为辽宁沿海经济带建设提供产业配套、商务服务和功能支撑的基础。沙河口区正努力建设成为与辽宁沿海经济带相配套的区域性金融中心、现代商贸中心、文化创意中心、会展中心。可以看出，沙河口区在已有优势产业的基础上，欲通过辽宁沿海经济带
45、的发展近一步扩大和深化产业改革。09.11.24世茂股份拟合资开发大连旅顺龙河综合体项目：世茂股份在去年斥资人民币16.5亿元竞得辽宁省大连市旅顺口区龙河周边地块，总规划建筑面积约160万平方米。世茂股份表示，大连的项目将打造为住宅、酒店和商业地产的综合体。进一步提升旅顺整体房地产市场功能的完善。09.11.25恒地3亿金石滩拿地 发展低密度住宅总投资5亿：据明报报导,恒基地产(00012)於上月底斥资3亿元人民币(下同),以挂牌方式投得一幅大连巿金石滩国家旅游度假区附近地皮,将发展成低密度住宅项目,预计总投资约5亿元。近年来，大连经济开发区发展快速，房地产市场升值潜力巨大，多个大型项目在建或
46、筹备中，对于提升区域房地产价值有着明显的作用。三、 市政建设日期工程事件工程概述09.1.418亿启动2009年42个城建项目：大连市城建局公布了2009年城市基础设施建设的计划，经过与市财政局、市建委、市发改委以及市内四区有关部门沟通和论证后，确定了42个项目，总投资29亿元，其中2009年计划投资18亿元，市财政10.5亿元，融资或自筹7.6亿元。这42个项目主要起到了完善城市功能、提升市民生活水平的作用，项目涉及交通、排水、路灯、环卫、城市绿化、市民休闲、公园改造等。09.1.6庄河至前阳将建I级铁路：东北东部铁路通道新建前阳至庄河线、通化至灌水线工程全线开工。东北东部铁路通道是振兴东北
47、老工业基地的重点基础性项目，更是对于辽宁沿海经济带起着交通枢纽的主要作用。09.1.10轻轨8号线开工：轻轨8号线的建成将拉动整个高新技术园区和旅顺南路地区的经济发展，其土地开发价值也将会有很大的提升。轻轨8号线规划向西部推进，这也将带动整个大连西部的经济发展。面对全球金融危机，大连市政府不断加大城市基础设施建设力度，并加大投资建设城市公共交通设施，仅2009年年初开工建设的地铁、轻轨总投资额就超过200亿元。这些都将极大的加速大连的城市化进程。09.1.14年内大连市要建停车位五千个以上：根据“五个一”工程计划，大连市2009年将在市内四区以及开发区和高新园区建设超过5000个泊车位，以缓解大连市停车难的现状。09.1.19中山区投入6000万元支持天津街改造：中山区将投入6000万元支持天津街改造，重点发展现代服务业，同时加强对中小企业的扶持，调整天津街的产业结构。积极扶持老字号。09.1.22沙区政府2009年将实施8项重点城建工程
