【地产策划or报告】咸宁市房地产场调研报告.doc

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1、咸宁市房地产调研报告一、咸宁市概况咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，俗称“鄂南”。它东邻黄石、鄂州，西与荆州市的洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳，北靠九省通衢武汉，地跨东经1333114458，北纬29023018。咸宁上古为楚地，秦属南郡，汉属江夏郡，三国时为东吴武昌郡，唐为鄂州。唐以后或分属武昌郡和兴国军，或统属武昌路、武昌府。l 咸宁市下属咸安区、赤壁市（县级）、嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县。l 国土面积9861平方公里，耕地面积138.3万公顷。l 咸宁市全市人口278万。 l 处于我国重要的经济动脉京广大经济带上，距武汉90公里。l 是京广铁路、武广客运高速铁路专

2、线、京珠高速公路、阿深高速公路等交通干线上的重要站点。l 具有长江中游的客、货运港口l 是湖北的南大门，与湖南、江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好。l 有国家级名胜九宫山李闯王墓、赤壁古战场、中国温泉之乡三大文化旅游资源。二、咸宁市经济发展情况2006年，全市财政收入呈现出增长速度快，收入质量高等特点。全市全地域财政收入22.88亿元，同比增长22%。其中：国税收入6.75亿元，增长23.2%；地税收入8.73亿元，增长19.6%。地方一般预算收入完成8.71亿元，增长17.2%，占全地域财政收入的38.1%，其中工商税收3.6亿元，增长13.8%。社会公告事业支出加大，全市全年

3、财政支出36.79亿元，同比增长39.2%。其中，地方一般预算支出28.03亿元，增长39.2%。 2006年，全市城市维护费支出7557万元，增长63.2%；教育支出4.42亿元，增长15.1%；医疗卫生支出1.36亿元，增长63.9%。抚恤和社会保障补助支出1.29亿元，增长89.7%。三、咸宁市房地产发展情况固定资产投资突破100个亿。2006年全年全社会固定资产投资额达103.8亿元，增长32.9%。其中，50万元以上项目投资70.6亿元，增长35.1%，平均每个项目投资额达2405万元，比去年增长761万元，增长46.3%。第一产业投资1.35亿元，下降16.6%；第二产业投资32.

4、27亿元，同比增长28.1%；第三产业投资44.87亿元，同比增长53.5%。房地产开发投资持续增长。2006年放低唱开发企业完成投资7.88亿元，同比增长107.5%。其中，商品房建设投资4.55亿元，增长 146.2%；房屋施工面积121.02万平方米，增长113.3%；商品房屋销售面积51.72万平方米，增长135.6%；商品房销售额5.06亿元，增长174.4%四、咸宁市咸安区咸安区原名咸宁市（县级），1998年12月咸宁地区撤消改为地级咸宁市后原县级咸宁市更名为咸安区，下辖3个街道办事处,9个镇,一个乡。该区户籍人口56.57万。2005年GDP35.02亿元，比上年增长11.6。咸

5、安区城区位于本开发项目的西北面，通过银泉大道和长安大道与本项目相连。咸安区政府就在本项目的青龙路于长安路的路口。目前常住人口15万人。咸安区城区是咸宁市市区的交通入口，区内有京广铁路火车站、京珠高速公路咸宁入口。在建武广高速铁路的入口也在区内。五、咸宁市温泉经济技术开发区咸宁温泉经济技术开发区位于本项目开发区域的东北面（银泉大道东北面）和西南面（长安大道西南面）、咸宁温泉经济技术开发区原名为温泉经济技术开发区和长江经济技术开发区，2006年统一管理权限统称为温泉经济技术开发区。咸宁开发区建设开发较晚，但目前增长速度很快,据咸宁方面介绍，仅今年新进园区企业30个，占地3000亩。今年19月开发区

6、工业增加值5040万元，比上年增长119.8。六、咸宁市温泉区温泉区位于本开发项目的东南面，通过银泉大道和长安大道与本开发项目相连接。是咸宁市委、市政府所在地。温泉区实际上是一个地理概念，是由于原来咸宁地委设立在该地而形成的咸宁政治中心区域，目前该区域行政隶属咸安区温泉办事处。目前，该区域户籍人口和常住人口约15万人。温泉区因为区内有温泉而名，今年国家国土资源部根据该温泉将咸宁市命名为“中国温泉之乡”。区内淦河环流，山水园林特色鲜明、生态环境良好，现有三星级宾馆三个，在建四星级和五星级宾馆各一个。现有和在建的温泉疗养场所众多，旅游资源丰富，是武汉市民的理想休闲地。咸宁市市属企业主要分布在温泉区

7、，2006年19月该区工业增加值3亿元，比上年同期增长17.4。经济增长速度较快。该区由于是市直机关和市属机构的所在地，人均消费水平位于咸宁市的前列。据调查，该区域家庭平均月收入为2043元，其中月收入在4500元以上占22。七、温泉区房地产发展现状及发展趋势目前，咸宁市商品房开发与销售呈现出强劲发展势头，空房率极低。与此同时，商品房价格也是一路飚升，呈现跳跃式增长。从2006年的商品房均价1300元/平方米直升到2007年底的2000元/平方米，到今年1月底已升至2400元/平方米。咸宁政府近几年推地主要在长江大道和银泉大道附近，由于2007年全国房地产行业的火爆，以及福星惠誉（400亩）和

8、碧桂园（1200亩）的进入，咸宁市房地产2007年房价持续飙升，由2005年的700-800元上涨至现在均价约2100-2300元，其中温泉区多层约1700-1900元，小高层约2000-2500元，高层约2400-2700元，多层均价在2100左右，小高层、高层均价在2500左右，且当地售楼人员均认为过年后（春节前后为当地消费高峰期，外出打工人员返乡过年带动消费高潮，其消费人群以当地政府官员、教师以及出外打工返乡人员为主，也有少部分武汉投资客，其年龄层在30-45岁左右。）咸宁小高层、高层将要突破3000元的水平。温泉区现已升级成城市核心区，且该区域紧邻工业开发区和温泉旅游景区，咸宁市政机关

9、也都落户于此，故温泉区房价一直领先于咸宁房价，由此可见该区房地产发展形式迅猛，房价呈稳步上升趋势。近年来房地产价格快速攀升；其房价在咸宁地区一直市领头羊。目前其商业地产的发展也异常迅猛，已经建成的商业步行街已达三条，还有两个商业项目在建，温泉区房地产价格一直引领咸宁房地产趋势。预计未来住宅价格可达到3750元，目前已经接近3000元。另一方面，温泉区已进入小高层发展时期，在建项目多为小高层和高层，这对房价进一步走高形成强有力的支撑。八、附：咸宁商业调研情况1. 温泉第一街该项目咸宁首席大型综合商业步行街和首席品牌一条街.四层压缩式街铺群,于咸宁温泉区最中心地段,老商业中心上的新商业.步行街前后

10、贯通,二期打通至桂花路与中百仓储相连接，以三角形围合咸宁老商业中心（中心花坛）区域，该项目2007年10月开业，以销售为主招商为辅，前期以极低租金引进肯德基餐厅和中国联通进驻营业，开盘价格在150017000，销售进展迅速，临街合低楼层铺面均被浙江及福建投资商购得，剩下零散铺面销售给当地客户，开盘4个月后基本售完，销售率约95%，现租金价格相对销售价格还是较低，但在当地整体租金价格还是属于比较高得价格区间，具体价格在23元（四楼）150元（一楼），转让费在2万6万该价格属于咸宁市商业转让价格的最高区间。且以上价格均在过年后会有5%10%的涨幅。2. 潜山商业街该项目是由咸宁市南方伟业房地产公司

11、投资1.5亿元兴建的大型时尚商业街区，集购物、娱乐、餐饮、商务、休闲于一体。街区总面积7万平方米，由308间临街独立商铺和一个3万平方米的百货购物中心（咸宁泰富百货）组成，目前2期正开盘，价格在3500元8800元，返3年租金约每年5%，租金价格为了便于招商，整体价格相对较低约在18元（三楼）55元（一楼），该项目最大亮点项目中间建设一座5层总建面30000方的百货商场，将步行街和大型百货有机的结合在一期，即丰富了商业种类，更加深了区域商业的功能性，聚集人气，吸引购买力，因此该项目作为咸宁现在最大的商业产品，对老商业中心未来将产生极大的冲击。3. 金桂路经济适用房项目调研情况该项目为咸宁市第一

12、个经济适用房项目，所以政府在招商时是以限定项目价格的形式出让该地块，该项目占地49亩，总建筑面积51113，总体16栋6+1，总户数580套，停车位120户，容积率1.56、建筑密度27.3%、绿化率30%，面积段在70100，价格段700760元，今年11月开盘，因为市咸宁第一个经济适用房项目，约有3000多户参加排号，且价格比较低，所以一开盘就被抢购一空。因此该项目不会对我公司未来金桂路项目造成任何影响。4. 体育中心商业调查情况。咸宁大道体育中心东侧商铺约20户，面积在6080，租金在700800元月，无转让金，而咸宁大道体育中心西侧商铺约10户，因为旁边有咸宁卫校、泉塘小学等学校和府机

13、关单位，租金价格相对较高约在10001200元月，面积在6080，转让费约1万元，因面积大小不定。5. 咸宁市楼盘一览表楼盘名称： 盛世华庭 开 发 商： 咸宁宏鑫房地产开发公司 所在区域： 温泉 占地面积： 20000 起价： 1788 元/ 均价： 2000 元/ 面积区间： 78158详细地址： 温泉路与马柏大道交汇处岔路口位置 绿 化 率： 38% 容 积 率： 3.0 物业公司： 售楼地址： 温泉路与马柏大道交汇处岔路口位置 售楼热线： 8373888 楼盘简介： 盛世华庭是由八栋楼房组成，分两期建造，建筑面积五万余平米，三栋花园洋房和五栋16层的电梯观景洋房，一期为二栋多层与二栋高

14、层，正在销售中，其核心价值主要体现以下几个方面： 1.城心地标，升值无限，盛世华庭位于温泉城中心岔路口位置，多条公交线路汇集于此，出行方便，区域周边菜场，学校，医院，银行，超市一应俱全； 2.全框架现浇结构，抗震性能好，结构牢固，更可任意隔断方便你的装修； 3.电梯观景洋房，品位时尚，人车分流设计，和谐自然。 4.精美户型，人性舒适，面积大致从78158平方米，三室二厅二卫为主力户型，私密性极佳，南北朝向，三面采光。 538%的绿化覆盖率，别墅级的环境，天然氧吧，是真正的绿色小区。 6周界防范报警系统，监控系统，楼宇可视对讲系统楼盘名称： 越通.奥林花园 开 发 商： 咸宁市越通房地产开发有限

15、公司 所在区域： 温泉 占地面积： 1000 起价： 1800 元/ 均价： 1900元/ 面积区间： 130150详细地址： 体育街与交通路交汇处（咸宁驾校旁，体育路东入口） 绿 化 率： 10%容 积 率： 物业公司： 预 售 证： 公交线路： 售楼地址： 体育街与交通路交汇处（咸宁驾校旁，体育路东入口） 售楼热线： 8152222 楼盘名称： 蓝域中央 开 发 商： 咸宁宏鑫房地产开发有限公司 所在区域： 温泉 占地面积： 11275 建筑面积： 28512 总 套 数： 218套起价： 1888 元/ 均价： 2000 元/ 面积区间： 130 140 详细地址： 温泉马柏大道20号（

16、交警支队斜对面） 绿 化 率： 35% 容 积 率： 2.5 物业公司： 预 售 证： 鄂咸房预字2007（006）号 公交线路： 2路，6路，7路，1路 售楼地址： 温泉马柏大道20号 售楼热线： 8187777-8148888 楼盘简介： 蓝域中央是由四栋住宅组成，两栋花园洋房和两栋16层的电梯洋房，一期的花园洋房已成功销售完毕且于07年8月交房，业主反映良好；二期的电梯洋房是咸宁首席高层景观住宅，现正在火爆热销中，其核心价值观主要体现以下几个方面： 1.城心地标，升值无限（蓝域中央位于位于温泉中心马柏大道，多条公交线路汇集于此，出行方便，区域周边菜场，学校，医院，银行，超市一应俱全； 2

17、.全框架现浇结构，抗震性能好，结构牢固，更可任意隔断方便你的装修； 3.电梯洋房，品位时尚，人车分流设计，和谐自然。 4.精美户型，人性舒适（面积大致为130-140平方，三房两厅两卫为主力户型，私密性极佳，大都南北朝向，三面采光） 5.品质物管，尊贵非凡（智能化设施是高档小区的一种标志，蓝域中央有着完善的智能化网络：周界防范报警系统，闭路电视监控系统，楼宇可视对讲系统及家居安防系统应俱全） 楼盘名称： 龙苑君天下 开 发 商： 咸宁市志成物业发展有限公司 所在区域： 咸安 占地面积： 16585 起价： 1938 元/ 均价： 2200 元/ 面积区间： 130 140 详细地址： 咸安区文

18、笔大道和桂花北路的交汇处 绿 化 率： 容 积 率： 售楼地址： 文笔大道和桂花北路的交汇处 售楼热线： 8366666 楼盘简介： 小区位于文笔大道和桂花北路的交汇处，由1栋16层高层和3栋12层小高层组成。东侧是自然保护风景区“青龙山风景区”。西侧是“青龙山高级中学”离“武商量贩店”仅一站路。小区环境优越，交通、就学、购物非常方便，具有得天独厚的地理条件。 楼盘名称： 东兴花园 开 发 商： 咸宁市新兴城房地产开发公司东兴花园项目部 所在区域： 咸安 占地面积： 20000 起价： 1400 元/ 均价： 1800 元/ 面积区间： 100130详细地址： 咸安区文笔路(中国电信)对面 绿

19、 化 率： 40% 容 积 率： 公交线路： 市内乘坐1路公交车到唯雪啤酒厂下 售楼地址： 咸安区文笔路(中国电信)对面 售楼热线： 0715-8368802 联 系 人： 邱小姐 楼盘简介： 东兴花园座落于文笔路与银泉大道交汇处，驱车上京珠高速仅需3分钟，交通十分便利，不少便民企业（客运汽车站、电信大楼、区公安局等等）也陆续搬迁到此，东兴花园与南门小学、南门中学、青龙山高中相邻， 小区是由五栋楼房组成，分为两期工程，第一期三栋已交付使用，第二期正在建设规划中，小区属于全封闭式智能管理。楼盘名称：万通大厦开 发 商： 湖北民欣房地产开发有限公司所在区域： 温泉建筑面积：14955 起价：220

20、0元/均价：2300元/面积区间：70 124 详细地址：温泉咸宁大道新地税局大楼旁绿化率：33%容积率公交线路售楼地址：温泉咸宁大道新地税局大楼旁售楼热线：联系人：楼盘简介：项目整体由一栋20层的高层构成，有2层底商，商业面积达到1720，该项目是温泉区第一栋高层项目，自2007年10月开盘后销售状况良好，现主推79和90的两房，2008年8月交房。楼盘名称：玉鑫时代广场开发商：咸宁新兴城房地产开发有限公司所在区域：温泉区建筑面积：起价：1300均价：1600面积区间：80 130 详细地址：咸宁市温泉区希望桥插花考路30号绿化率：30%容积率公交线路售楼热线：楼盘简介：小区离温泉第一街及温

21、泉区老商业中心步行不到10分钟，项目周围主要消费群体以学校老师和温泉区老政府单位员工，和该区域具名为主，该项目现以销售完毕。楼盘名称： 学府华庭开 发 商： 咸宁市金城房地产开发公司 楼盘区位： 咸宁市咸宁市咸宁市 楼盘地址： 咸宁永安大道（咸宁高中正对面）起价： 1900元/均价： 2200元/面积区间： 75 178销售中心： 咸宁永安大道 售楼电话： 0715-8375777 8376777 项目总套数：约280套开盘日期：2007年8月入住时间： 2008年6月占地总面积： 绿化率： 34%楼盘简介：学府华庭地处核心区域,东临咸安老城区,南对咸宁高中,西靠桂花广场,北近京广铁路和京珠高

22、速,区位独特,交通便利 ,是咸宁比较理想的生活居所.学府华庭不仅坐拥桂花广场怡人的自然环境,更兼备了咸宁高中、咸宁学院等名校环绕为邻，吸引了众多知识精英置 业，全咸宁首家配套大型酒店和会所，提升了物业价值和生活品位。 楼盘名称： 御龙花园（2期）龙苑 开 发 商： 咸宁市佳源置业有限公司 楼盘区位： 咸宁市咸宁市咸宁市 楼盘地址： 咸宁市银泉大道御龙花园 项目类型： 普通住宅, 起价： 2200元/均价： 2400元/面积区间：98156销售中心： 咸宁市银泉大道御龙花园 售楼电话： 0715-8314111 8314222 项目总套数： 不详 开盘日期： 2007年10月入住时间： 2008

23、年8月建筑面积： 30000平方米 楼盘简介：御龙花园即处于咸宁市新城市中心的核心，东临城市主干道银灰色泉大道（1号路），紧邻咸宁学院和鄂南高中，地理位置优越，御龙花园规划用地约280亩,为咸宁市首家超大规模住宅小区,分期开发.御龙与城市一起专注未来,超大的规模,融入自然的布局，低密度，高绿化率园林规划，高尚典雅的建筑风格，成为咸宁市房地产标杆。杭州市商品住宅市场调研分析报告一、 前言根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。本次调查主要目的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”土地使用权提供决策依据。由于地块的出让起

24、价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。二、 杭州商品住宅市场宏观状况一) 杭州商品住宅市场发展回顾杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚企业。1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，

25、市场火爆程度在全国罕见。尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。2005年，房

26、价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。2006年为房产政策消化年，政策影响显现。2006年15月杭州批准预售商品房面积383.22万平方米，其中批准预售商品住宅340.23万平方米；完成商品房预售面积234.27万平方米，其中商品住宅预售196.38万平方米；二手住房成交68.1万平方米。住宅存量的积压对开发商的资金回笼产生巨大影响，由于资金压力，不少开发商开始选择战略收缩，新开工面积大幅度减少：2006年15月杭州全市房地产新开工面积为224.87万平方米，同

27、比下降12.7%。住宅成交价格也从连年飙升转变为小幅回落的态势。通过一系列的市场变化，杭州商品住宅市场从过热、过快发展阶段逐步过渡到稳定发展阶段，形成规范、理性、成熟的市场特征。二) 杭州商品住宅市场发展现状1、 板块开发格局形成，产品供应多样化经过多年的快速发展，杭州商品住宅市场从最初的市中心零星楼盘开发到城西板块规模开发，最终在城市版图扩大的影响下，逐步形成了多个住宅开发板块市场共同发展的格局。现在的杭州商品住宅市场主要由市区范围内的老城区板块、钱江北岸板块、滨江板块、钱江新城板块、城西蒋村板块、新城北板块，以及位处郊区的下沙九堡板块、良渚板块、三墩勾庄板块、闲林五常板块、之江旅游度假区板

28、块和富阳银湖板块等区域市场组成。各区域板块由于交通条件、自然环境和土地成本的差异促进了杭州住宅市场产品多样化局面的形成，远郊的别墅、近郊的排屋和多层公寓，以及市中心的高层住宅均保持了较大供应量，从目前来看，市区范围内高层住宅已经成为绝对的主力产品，多层住宅则普遍位于近郊区域，而远郊的景观优势地块则以独立别墅和排屋作为主力产品。 目前杭州公寓类住宅主流供应板块一览：板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平市中心板块老城区高层住宅150001800020000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好极少广厦檀香园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西文教区板块

29、城西文一、文二、文三路沿线高层住宅130001500017000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好较少银马公寓枫华府第板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平钱江新城板块钱江北岸 高层住宅11000-14000毛坯房20000精装修25000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划完善好较大东方润园、金色海岸板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城东九堡板块艮山东路小高层住宅6000-70007500配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划交通设施完善，地铁沿线好较大万科魅力之城旅游红萍果板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北运河沿

30、岸板块拱墅区，运河沿岸小高层、高层住宅8000-950010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘基本生活设施较好一般协安景上锦昌文华板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北申花路板块拱墅区和西湖区交界处高层住宅8000-950010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划有大型商业、交通设施较好一般广宇西城年华滨江万家花城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西三墩板块西湖区三墩镇周边多层、小高层、高层住宅7000-900011000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘教育配套完善较好一般耀江文鼎苑亲亲家园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水

31、平最高单价水平闲林五常板块余杭区02省道沿线多层、小高层5000-65008500(精装修)配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘较差一般大翡翠城江南春城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平滨江、闻堰板块钱塘江南岸滨江区高层住宅滨江6500-9000闻堰5000-600010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘一般较好大盛元慧谷、旅游水印城2、 品牌房企汇聚，行业竞争专业化受国家宏观调控政策影响，经过05和06年长达2年的调整期，杭州商品住宅市场的市场份额开始集中到本地几家具规模和实力的房地产开发企业手中，本土大量中小型房地产开发企业开始走出杭州寻求发展，逐步形成了以少

32、数几家品牌实力房企为主导的市场结构，目前占市场份额较大的本土房地产开发企业主要为绿城房产、滨江房产、金都房产、坤和建设等。与众多本土房企被迫离开杭州发展的情况相反，国内和境外品牌房企一直看好杭州房地产市场并伺机进入。据了解，目前已经进入杭州市场开发的房地产开发企业有万科地产、凯德置地、华润、世茂、中海、新鸿基、嘉里建设、复地等境内外知名品牌。而其中万科在杭州首个楼盘开盘遭遇哄抢一空的现象充分说明的品牌的魅力和价值，随着众多品牌房企在杭州开发楼盘的逐渐启动，各住宅楼盘在产品设计、营销推广、客户服务等各个方面展开深层次的竞争，促使杭州楼市进入一个国内最高水平的角逐。3、 市场比调控更残酷，杭州房企

33、开始新一轮淘汰赛如果说前几年杭州房企的淘汰赛主要是因为宏观调控的话，那么，在外来大型房企不断进入的冲击下，杭州楼市正在进行新一轮的淘汰赛。从今年开始，因为政府已很少出台调控政策，本轮淘汰赛更多的是因为不断有高水平的外来“选手”参赛，是一场真正市场上真刀真枪的角力,市场的竞争残酷程度无疑远远高于调控。4、 资源向优势房企集中，资本成为推动房企成长重要力量今年以来杭州的土地出让竞标现场，已经难觅中小房企的影子。近期的土地出让因为实力企业参加比较多，竞争非常激烈，土地价格被不断抬高，利润不断被压缩，中小房企在杭州土地市场以及未来的楼市竞争格局中正日益被边缘化。目前的杭州房地产市场正处于一个变革的时期

34、，土地、资金、人才正不断地向绿城这样的具有良好融资渠道和资本实力的企业集中。5、 市场趋好形势逐步明朗，政府加快推地速度2007年杭州房地产市场是“国六条”宏观政策影响的延续年，市场逐渐的明朗化，开发商和政府对杭州市场的信心逐步恢复，从杭州市国土资源局2007年的推地计划和开发商2006年底竞相拿地的激情，也反映出了杭州市场未来的走势是趋好的。根据杭州市住宅建设规划(2006.6-2007.12)，在规划期内，总出让商品住宅用地约400500万平方米(约60007500亩)，总建筑面积约8501100万平方米，约10.5万套。截至2006年12月30日，当年杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总

35、建筑面积约415万平方米，其中主要的出让集中在7、8月份和年底。预计2007年杭州将有近5000亩(含2006年推迟出让的1000余亩)的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。6、 个案销售形势各异，市场进入分化在当前的杭州房地产开发市场，尽管越来越多的楼盘销售呈现火爆势头，但是大部分楼盘和以前一样，卖得并不火，不少开发商仍然面临着很大的压力。新政之后的楼盘，由于产品比较成熟，从而成为目前杭州房地产市场的一个热点，而那些处于尾盘阶段的老盘压力很大。在目前销售举步唯艰的老盘中，个别楼盘甚至面临“贷不到钱房子就造不下去”的局面。这样的现象，充分说明杭州商品住宅市场正在逐步进入分化阶段，即位

36、于位于预热区域板块内的具有较高性价比、面向自住需求定位的楼盘越来越受到欢迎，而偏远区块内的产品不具特色的楼盘销售在一定时期内将难有起色。7、 开发商紧跟新规划，新热点区域逐步形成根据杭州市2001-2020年城市总体规划，杭州的城市布局是“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施南拓、北调、东扩、西优的城市空间发展战略，形成东动、西静、南新、北秀、中兴的格局。”而主城区规划，则定位在“重点发展城东、城北居住片区”上。随着总体规划通过国务院批复，当前主城区范围内，申花路板块、拱墅区桥西板块、九堡乔司板块已经成为炙手可热的新兴住宅热点开发板块，板块供应量明显增加，如位于城北桥西定于今年上市的嘉

37、泰.馨庭、瑞都.文澜阳光、国强.异构街区、方正.信步闲庭、天阳.尚品庭院、香溢德信.银树湾等，以及位于九堡的金海.香滨湾、旅游红苹果、万科魅力城、美达九月庭院、锦江南苑、名城左邻右舍、绿城丽江公寓、华鸿亿景嘉苑、宋都阳光领秀。8、 大户型住宅开发量增加，梯级消费逐渐形成近年来，大户型的商品房逐步成为新楼盘开发的主流，统计显示，2006年杭州市商品住宅预售（不包括萧山、余杭、滨江区）面积80-150平方米的占了总成交量的66.6%；购买的外地客户占34.22%，是购买二手房外地客户的三倍之多。特别是购买高价的市中心房子，外地客户超过50%。据了解，在杭购房外地客户多是来自宁波、温州、台州、绍兴等

38、经济比较发达的地区。如今宁波、温州等地房价也直逼杭州，相比之下，有实力的购房者更愿意买杭州的房子。与商品房住宅成交不同，二手房面积80平方米以下的成交量占了总成交量的近一半，达到45.69%。一般来说，二手房是以解决居住的为主，购买80平方米以下二手房的往往是一次置业者，二、三次置业则会选择更大更好的次新房或新建商品房以改善住房条件，这说明杭州的住房梯级消费逐渐形成。三) 近阶段杭州商品住宅市场特征1、 成交放量，楼市快速回暖杭州楼市在经历了2006年的调整之后，在今年1-5月的回暖力度非常大。自3月开始，杭州楼市风云再起，成交量不断创出新高，在大量成交的推动中楼价蓄势待升。与去年同期调控下的

39、平淡情形相比，今年上半年的杭州楼市仿佛重燃了往日激情，“一日基本售罄，漏夜排队”的现象再度出现。根据杭州市建委公布的2007年一季度房地产市场运行数据，今年13月份，杭州8城区共成交商品房8288套，房价比去年同期上涨3.36%，二手房成交5910套，房价比去年同期上涨8.09%。其中今年春节期间成交量减少的幅度要比去年同期缩小，2月份8城区共成交2386套新商品住宅，比去年同期增长120.5%，住宅市场处于回暖状态。而杭州二手房市场从年后开始复苏。今年一季度，杭州市8城区二手商品住宅成交5910套，成交均价为6967.8元/平方米。同期杭州市6城区二手商品住宅成交4745套，比去年同期增长9

40、4.79%。2、 市场供给结构多元化，中小户型供应增加2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的“90平方米以下占到70%”的政策标准，“国六条”和“国十五条”的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。从近期开盘的楼盘房源结构来看，中小户型供应成为主流。另一方面，由于杭州的住宅消费已经进入了升级换代阶段，户型需求仍然以中大户型为主。二次置业、三次置业的消费群体成为近期及未来23年内住宅消费市场的主力。因此，在现阶段，杭州出现了户型销售“两端热，中间冷”的特殊形势，即130平方米以上和90平方米以下面积的户型普遍热销，而901

41、20平方米之间的户型销售平淡。待添加的隐藏文字内容23、 高端住宅市场销售火爆 杭州作为国内著名风景旅游城市和沿海经济强省的省会城市地位，为杭州高端住宅市场的形成提供了必要的先天条件，而庞大的实力购房人群与老城区、景观资源地块的紧缺所形成的巨大反差，更为“高地价、高品质、高售价”的高端住宅创造了有利的市场条件。随着房地产市场的不断规范，国家明令对别墅用地不再供应审批。于是，杭州高端住宅市场自别墅转战高层成为大势所趋。杭州当前的高端住宅项目主要出现在钱江新城、武林广场周边等景观独特且(未来)配套优越的区域，在2005、2006年市场表现可谓出类拔萃，在配置及户型设计等方面均体现出物业的高端定位特

42、征，并且取得了令人羡慕的销售业绩，成为近两年来宏观调控市场中罕见的热销楼盘。4、 股市火爆带动楼市旺销，6成购房者为股市获利者 从去年开始的股市牛市行情，让许多投身股市的人获利丰厚，随着股指进入高位运行，炒股风险逐步加大，为了不让纸上富贵再缩水，大量股市获利者开始选择抛出股票回笼资金，并有前瞻性的将资金投入楼市。根据钱江晚报对杭州近阶段的6家新开盘楼盘购房者的问卷调查结果，62.6%的人回答有资金来自股市，而来自股市的资金中规模在30万元以下的资金占到47%。四) 杭州商品住宅市场购房需求情况根据杭州房地产主流网络媒体“住在杭州网”在今年人居展期间针对2年内有购房计划的购房者的抽样调查结果，客

43、户购房需求情况如下：1、 购房时间计划购房时机调查显示，计划在一年以后两年之内购房的人群最多，占总样本量的47%；其次是在半年至一年内购房的人群为36%；计划在半年内购房的人群最少，仅为有效样本量的17%。从调查结果来看，杭州楼市目前呈现出火爆的成交态势，但购房者的购房计划尚未因之发生明显的提前，大多数购房者仍保持了既有的态度。2、 购房目的购房目的与上一年的调查结果相比，其中投资自住均可的比例上升较多，体现消费者对于楼市的投资预期开始上升。为改善本身居住而选择的买房的群体是购房的主体，而80年代的群体进入结婚热潮，使得婚房市场仍有稳定需求支撑。3、 购房首选区域在购房首选区域中，滨江区、市中

44、心、城西原文教区块分别占据了前三位。接下来分别是九堡和下沙、城西三墩、古荡和蒋村，余杭和闲林。滨江作为杭州的高新技术产业开发区，发展潜力巨大，又是目前新盘供应最多的区域，选择余地很大，地铁也已经开工建设，交通等居住配套设施发展很快，性价比高是滨江楼盘的竞争优势所在，因此成为购房者首选购房区域。市中心和城西原文教区块则是由于交通便利，生活设施完善一直受到购房者的青睐。本次受访者中本科及以上学历占到近六成比例，只要有稳定的工作单位就能在杭州落户，因此购房入户对于购房者来说吸引力不如预期的大。另外，一些关注度比较高的，如闲林，余杭区，三墩区域的选择比例较去年上升了很多，分别达到了9.3%和5.3%。

45、而城东，如景芳，采荷，四季青，三里亭，闸弄口选择比例则缩小了很多，这和城东新盘稀缺有很大的关系。与之相印证的是，购房者选择这些区域的原因。4、 购房决策因素在购房首要决策因素中，地段仍是最首要的决定因素，在本次受访人群中，把地理位置放在购房首选考虑因素的为39%，超过了房价，只要地理位置优越，房价略高出心理估价也可以承受。而把价格因素放在首选考虑的为25.6%。这也是和购房者逐渐理性的购房心理有一定的相关性，本次调研的受访者大多是首次置业的年轻人，购房时除了考虑自身的居住需求外，还会考虑到这套物业转手时的影响因素，因此地段仍然是购房时最首要的决策因素。在购房次要决策因素中，价格是出现频次最高的，有23.9%的受访者明确表示价格是他们购房时第二重要的考虑因素，其次是环境。结合首要因素和次要因素的选择来看，这个阶段购房者的价格敏感度较以往略有下降，购房者的对自身当前的支付能力和未来的支付预期信心较足。另一方面，“升值潜力”这项因素的首选和次选比例都不高，可见，投资心态在目前购房