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1、休闲时代的旅游地产开发模式研究中国旅游业经过了三十年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际化的接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。特别是二十一世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新篇章，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，更加推动了旅游与地方经济发展、社会和谐，以及国际化进程的紧密结合，突显出旅游发展的广阔开发前景和巨大的发展潜力。一、旅游新业态的风生水起标志着休闲时代的到来所谓“业态”，是一个涵盖旅游产品组织形式、运营模式、产品特色的一个综合概念，对旅游业这个复合型、关联
2、性的产业而言，旅游新业态是根据时代的变化和时尚的变化，创造出能够满足游客心理、情感、审美享受的新产品；它是一个与时俱进、不断发展、不断创新的过程。相比与以观光旅游为主要特点的前旅游时代已经成为过去式，以休闲为主导的后旅游时代成为旅游产业进行飞跃式发展的一个重要阶段，目前出现的很多旅游新变化正是休闲旅游时代的具体表现，如投资主体的多元化，旅游产品的多样化，旅游线路的组合化，旅游服务的精细化，旅游目的地的差异化，旅游经营的标准化，景区营销的数字化，旅游经济的产业化等等。这些表现进一步催生着旅游新业态的不断涌现。1、需求多样化拉动新业态的长驱直入2007年国家假日制度的调整引来从专家学者到普通百姓的
3、极大关注，充分说明旅游已经成为人们生活的一部分。涵盖不同层面的广泛出游人群必然产生多种多样的需求，而旅游本身就是一个求新、求异的体验过程，旅游新业态的产生，实际上就是旅游行业不断研究游客新需求，不断开辟产品细分市场的过程。例如，从大的层面看，当今旅游可分为生态旅游、文化旅游、乡村旅游、工业旅游、红色旅游、滨海旅游、温泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等诸多体系，实际上上述体系还可以根据不同目标客户进一步细分为观光游、休闲度假游；面向青少年的修学游、科普游、校园游；以交通方式来分，有自驾车游、巴士游、火车专列游以及针对高端客户的房车游、包机游、正在升温的邮轮旅游；农家乐产品逐步细分为
4、采摘、生态、养生；面向公务的会展旅游、商务旅游、奖励旅游等等。2、市场竞争催生新业态的领军地位旅游业相对来说技术壁垒较低，更容易陷入同质化的低层次竞争之中。研究揭示，在大众旅游市场，主要产品越来越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的价格来做出选择，全国范围的景区竞争日趋激烈，因此近年来旅游从业者借用流通企业的竞争工具不断创新经营方式和经营手段，以期提高自身的核心竞争力，形成旅游新业态，进而开创一片蓝海。以农家乐这种最适宜城市居民短距离度假产品为例，近年来各地纷纷开展农家乐旅游项目，使之市场竞争日益激烈，但缺乏特色，形式单一，制约着产品的发展，城市中不同水平的消费者，往往有着不同的目的，简单
5、的农家乐产品将难以满足需求。针对这种情况，日前北京市旅游局在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、满乡篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态的标准，将于近期出台，成为全国首个地方标准。此外，在去年举行的第三届宁波旅游投资洽谈会上，旅游新业态正在成为旅游投资的新热点，展会首次专门设置了新业态馆，吸引了包括度假类、生态旅游类、新能源节能类等38家单位展出了其新业态产品。并且针对新业态举办了“休闲度假产业对洽会”、“游艇产业对洽会”，同时还特别邀请国家环保总局等相关主管部门、海洋旅游、航空旅游等方面机构的专业人士参会，指导旅游新业态投资。3、旅游新业态全新
6、展现休闲新时代的到临透视旅游新业态的产生和发展，有一个清晰的时代脉络贯穿其中，即席卷世界经济和注意力的“第四大产业革命”休闲产业浪潮。而对于旅游业这种服务性、综合性和关联性极强的产业来说，旅游业和休闲产业具有天然的耦合性，也是发展提升的必然要求。而在这其中涌如春笋的旅游新业态正是对旅游业走向休闲时代的最直接、最有力的佐证和倡导。因此，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院站在时代高度上准确把握旅游产业的发展走向和市场需要，将旅游发展和区域经济发展紧密结合起来，深入挖掘地方特色文化和支柱产业，充分依托旅游的拉动作用，通过旅游吸引物的打造，最终形成大产业格局，推动地方经济的大发展。二、休闲时代推动旅游地产的
7、转型升级最近，我们在研究国内众多企业发展案例中发现，不论是传统工业企业（如山东南山集团）还是房地产企业（如华侨城集团、中坤集团）都将企业多元化发展的道路指向了旅游业，由于这些企业并非传统旅游企业，因此他们更能够发挥自身的资金优势、营销优势，结合自身的行业特点，创新出旅游新业态。华侨城集团选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式。南山集团旅游区为国家首批授予的AAAA级旅游景区之一，景区内有宗教文化园和中华历史文化园两个主题园区。宗教文化园是以佛教为
8、主，道教儒教为辅，浓缩三教文化精华建造而成的。其中南山大佛高堪称目前世界第一铜铸坐佛。南山国际高尔夫球会辖属两个俱乐部南山国际高尔夫俱乐部和东海高尔夫俱乐部。南山球会的所有球场，都结合了该区域天然景致，依山傍海而建，峰峦起伏，碧海蓝天，天然湖泊点缀其间，风景如画，令人怦然心动，犹如回到大自然的怀抱中。每一个球场都经由国内外著名设计师精心设计和高质量建造而成，不同的设计建造风格让人们倍感新奇和刺激。豪华的五星级酒店、宽阔的海滨浴场和海上游艇乐园更使之成为集高尔夫、旅游、商务、娱乐、社交于一体的国际高尔夫休闲旅游胜地。中坤投资集团则发挥地产和旅游业优势，着力建构坚实的以自有资源为主体的分时度假体系
9、。目前，正着手在北京、黄山、新疆等地规划建设各拥有50万平方米（包括酒店、高尔夫球场、别墅和其他休闲娱乐设施等）的分时度假系统。建成后，将成为中国最大的、资源自有的、自成一体的分时度假体系，并与国际分时度假体系接轨。从一幕幕成功旅游地产项目开发新特点中我们可以明显地感觉到，旅游地产的开发必需进行转型升级，融入休闲市场需求，才能符合时代需求，具有旺盛和可持续的生命力，最终实现开发商和居住者、当地政府和居民的多方受益；即：从旅游地产走向休闲地产是大势所趋。三、巅峰案例诠释休闲地产开发模式近几年来，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院接受了多起有关旅游地产开发的旅游规划和产业策划的项目，在实践中逐步领略到旅
10、游地产的发展脉络和开发走向，特别是从2007年底，笔者带领规划团队，南北开战，对以休闲为核心的旅游地产的开发颇有体会，以泰山风景名胜区的旅游地产、河北封龙山的生态休闲地产、重庆永川茶山竹海景区的文化休闲地产，以及河南郑州雁鸣湖的商务休闲地产四大典型休闲地产的成功规划为研究案例，具体阐述和总结休闲地产的开发模式。1、从泰山古镇和东岳镇的开发看民俗休闲地产开发模式2007年9月我带领巅峰规划组开始入住泰山编制泰山景区旅游发展总体规划，为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制，规划组在风景区范围确定了“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”的战略思路，深入探讨和挖掘泰山传统文化
11、的内涵及展示方式；在风景名胜区外，泰山景区范围内区域进行重点的开发建设，其中关键内容就是对泰山东西两翼的两个“古镇”的打造。这个“镇”不是行政区划中的城镇的概念，而是一个旅游词汇，用来包装旅游功能服务区域，进行品牌推介、形象统一和整合开发的旅游概念。位于泰山东麓艾洼村的“泰山古镇”是由古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素构成古镇内涵，以山水、爱情、度假、田园、峡谷、人家来丰富和支撑古镇休闲内容，借泰山古镇的打造，整体包装和设计古镇休闲地产的形象、品牌和功能。“泰山古镇”是对艾洼民俗村在品质、内涵和未来发展格局的提升，它的旅游地产的建设体现了泰山风景名胜区
12、作为世界第一个双遗产旅游目的地的国际品牌，站在“当代精品，未来遗产”的高起点上打造“泰山古镇”。位于泰山西麓的“东岳镇”正处于104国道（泰安济南高速公路）进入的主通道上，是自驾车游客进入的主要方向，也是泰山即将封闭运营的西大门，它的服务接待、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”，即以山水休闲、民俗风情和生态度假为核心，与泰山世界品牌价值相匹配的，具有顶级品质的，以民族风情体验和生态山水度假为主体的国际旅游度假小镇东岳镇。两个古镇虽然形象和功能不同，但是从核心打造内涵来看均是以泰山民俗休闲地产开发为主，集中体现泰山古民俗、古信仰、古传统和
13、古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬。因此，以泰山古镇为典型代表的民俗休闲地产的开发特点是：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵；二是古民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局；三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动。2、从封龙山“山水封龙，田园会都”看生态休闲地产的开发模式河北省元氏县封龙山生态区属于大太行山区域的东麓余脉，总占地约70平方公里，西北为山地所环抱，占该区域的2/3面积，局部植被丰富，分布
14、不均，大部分为荒坡。旅游区内平均降水量为500毫米，降雨和山下地表水形成一条东西横贯的水系。同时，封龙山生态区距石家庄市尽30公里，有省级一级公路井元路直接通达，交通区位条件非常优越。因此，2007年底规划组在已进入封龙山生态区内就明确提出“全国生态文明示范区、循环经济的示范区以及大太行山区域的绿色生态走廊”的战略目标和高度，打造以封龙古镇为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的“石家庄的商务休闲带和山水RBD（Recreational Business District，休闲商务区）”。在河北石家庄周边临近范围内这样山水相绕、生态优美的环境，且均处于自然农耕的原生态状态下的自然地理和交通区位
15、条件是唯一的，封龙山生态区的生态休闲地产的开发具有得天独厚的基础。因此，对于封龙山生态旅游区，我们提出了“山水封龙?田园会都”的开发定位，充分利用封龙山的山水生态、田园村舍、果林耕地的特色自然环境，以“造景、造势、造居”三大战略举措来打造一条绿色的生态休闲走廊。造景以九大生态环境的改造来打造一个最自然、优美、生态和文明的景观环境，是旅游地产项目开发成功的基础和前提；造势以封龙古镇、燕赵古村、湿地公园、中华枣林、“封龙商教城”、龙田新村等九大旅游引爆项目，打造经典旅游区，成为最具人气和吸引力的旅游旺地，是旅游地产开发的重要环节和制胜关键；造居通过各类旅游地产形式的组群，或者是具有标志性景观特色的
16、景观社区形成休闲地产、景观地产、享受地产和个性的地产，在融入休闲、度假、商务、疗养等旅游功能上，打造最宜人和个性化的居所环境。我们总结封龙山生态休闲地产的规划经验可以得出，对于这种原始优美的生态环境具有区域的垄断性、便捷优越的交通条件以及优越的市场区位环境是生态休闲地产的开发的基本前提；在此基础上要紧紧围绕一个符合当地开发前景、鲜明独特且具有市场感召力的形象定位，以“造景、造势和造居”三大生态地产的开发模式，打造舒适宜人、个性独特并契合市场需求的旅游地产项目。3、从茶山竹海的“箕山创意新城”看文化休闲地产的开发模式重庆永川区北侧以箕山茶山竹海为核心的方圆117平方公里区域，属于城市的自然风景区
17、、城市的供氧机，与城市发展有着密切的关系；同时茶山竹海正是十面埋伏的拍摄场地，在区域范围内具有相当的知名度。2008年初，规划组开始编制茶山竹海产业总体策划和旅游区的总体规划，在综合考虑城市休闲经济的发展，以及江鸿集团雄厚的资金与高效率的执行力基础上，提出将此区域打造为巴渝经济圈中、以武侠文化和欢乐文化为主题的文化创意基地和休闲名城，同时也将成为一个以文化休闲为主要特色的生态文明示范区。因此，在以箕山茶山竹海为核心的方圆117平方公里区域，通过良好的生态促进产业、产业提升生态的理念，推出了“三项联动”、“非常6+1”、“九九归一”的产业布局与战略行动方略，在产业格局的实施之上构建具有生态文明示
18、范作用的箕山创意新城。所谓“三项联动”的核心是三大产业体系互为犄角、并驾齐驱、联动发展。“三项联动”即未来城市休闲经济发展及促进集团快速发展的三大产业，主要由生态产业、休闲产业和文化产业构建而成，三大产业相互融合，互为支撑，即以生态产业的构建为发展的基础条件，加强休闲产业的支撑地位，发挥文化产业的创意功能，共同构建山、城、乡三者和谐共荣的箕山创意新城。所谓“非常6+1”的产业布局就是指“六大产业区+一个大格局”的构建，支撑三大产业，全面构筑箕山创意新城的体系建设和战略构想，以非常“6+1”的模式形成产业布局，即：在以交通为串联的良好生态环境基底上创意形成的六大核心产业区。将六大产业区贯穿分布于
19、良好的生态环境中，依据区块间区位个性、资源特征、周边关系、发展环境的不同分别形成各具特色的产业区。每个产业区都是在良好的生态环境下谋求更快更好的发展，包括茶山竹海旅游休闲产业区、江鸿教育产业区、大风口体育康健产业区、永胜文化产业区、小安溪河特色农业产业区、骑龙山水商务产业区。所谓“九九归一”模式就是指“9大旅游核心项目9个保障体系”的立体构建。以轰动性、吸引力的旅游项目快速提升产业区人气，提高知名度，以生态环境的营造来吸引人，留住人，以政府与企业的高度统一与合作保障项目的顺利实施，最终归结为箕山创意新城产业结构的整体盘活，实现区域内土地的可持续开发、利用与保护。即实施“九九归一”模式，9大旅游
20、核心项目9个保障体系的构建整体盘活与可持续发展，最后，实现全方位构建箕山创意新城，通过产业体系、产业区布局、核心项目支撑三个层次的主动补位，协调发展，还需要适合项目地发展的运营模式的全力支持，以茶山竹海旅游区的高速发展，作为项目运营的起点，带动及提升周边区域的综合价值。比如通过土地整理，实现资源向可变现的资产转换，弥补现金短缺问题；结合商业性房地产的运营实现短期内积聚资金，筹措后续开发的资本；通过文化创意产业及教育产业的介入实现企业发展的百年大计及支撑创意新城构建的内涵；生态农业及产品深加工业是区域可持续发展的基础，也是实现生态文明示范区的根本；再结合对土地及附着于土地之上的产业盈利模式的分析
21、，推出分阶段实施产业区布局的时序策划，为箕山创意新城有效有序的形成做一个质与量的把控。当然，从茶山竹海的箕山创意新城的成功打造，我们可以总结出几点区别于其他休闲地产的开发，文化休闲地产的开发要点主要有：嫁接区域文脉资源，放大地方特色文化，把脉时尚文化需求，创意文化产业，是打造文化休闲地产的关键和根本；其次，以文化产业为提升，构建生态、休闲、文化三大产业的内在互动交错式构建来充分展现以旅游区生态环境与休闲功能为核心吸引力，以各产业区的协同发展，共同形成的未来文化休闲创意新城的巨大魅力；最后是寻求具有社会责任和厚实资本基础的战略开发商，以及科学高效、规范有序的商业运营模式的设计是决定文化休闲地产开
22、发成败的前提和保障。4、从雁鸣湖的“中华龙湖，华夏凤城”看国际商务休闲地产开发模式2008年3月我受北京达沃斯巅峰旅游规划设计院委派带领规划团队进行河南郑州雁鸣湖产业策划项目的实施。在对雁鸣湖项目的产业开发背景进行了多角度的分析后，研究得出：本项目地正位于郑汴之间的中牟县内，依托项目地现有资源特点、融入郑汴一体化的区域发展大背景，通过注入多复合型旅游产业内涵提升项目地的价值效益，将是本案切入复合型大盘运作的关键所在。特别是定位于国际商务中心的郑州市新的CBD区郑东新区，承载未来郑州主要的商务、金融功能，本项目恰巧位于其半小时辐射圈内。就本项目的规模、定位和产品而言，毫无疑问，将直接面对其成为首
23、要的休闲配套中心，对应的消费客群、消费水平都将是郑州的中坚力量。由此可以预见本项目的发展潜力和对区域产业经济的推动作用，将随着郑东新区“龙凤齐飞”。因此，我们提出了“中华龙湖，华夏凤城”的战略定位，与郑州国际商务中心联动发展，成为郑州城市国际化发展战略的核心支撑，成为郑汴一体化城市圈的休闲走廊和后花园。与郑州新区的“国际商城：中华龙湖”形成优势互补、文化引领，打造容纳中原文化硅谷、郑汴一体化的文化休闲区、郑汴城市圈的生态涵养区的国际商务休闲产业区，即“文化闲城：华夏凤城”。为支撑和打造“国际闲城华夏凤城”的战略构想，我们策划提出了以旅游产业为核心产业，拉动三大主导产业生态产业、休闲产业、文化产
24、业进行联动发展的产业构架。并在这四大产业基础上全面构筑“华夏凤城”的体系建设和战略举措，形成了六大产业区的发展格局，即：现代农业产业区、湿地旅游产业区、商务休闲产业区、主题游憩产业区、宜居地产产业区。而在产业体系和布局控制之下，为了使产业构成更加充实，具有实施性和可操作性，我们又具体策划了支撑产业内涵的十二大产业业态设计。在这里的“业态”主要是指对雁鸣湖四大产业体系的具体的产业形态和实现载体，分别是文博会展、运动竞技、主题演出、节事节庆、夜间休闲、健康养生、露营地、旅游地产、观光农业、循环经济、高新技术集成、欢乐嘉年华。十二大业态是四大产业支柱的实现载体，具有很强的融合性、综合性、时代性以及经
25、济效益性，是打造“华夏凤城”一个国际化的产业新区的支撑内容和效益体现。保证项目战略构想转化为战略举措，需要商业运营模式的有效支持，综合考虑项目地的特点及发展需求，主要设计有以下四点商业运营模式：首先，通过产业化构建，国际化产品的设计、符号化的形象，文化化的营销，以及资本化运营五大策略主导企业自主开发的合理有效运营。其次，以发展区域经济、带动周边产业完善、提升整个地区的核心竞争力为根本目的，以保障开发商权益和持续投资，明确分工，与政府进行合作经营。同时，对于旅游地产而言，前期投入大、回收期长，仅靠自有资金来完成项目的开发运营存在一定风险和压力，因此需要通过多重资本运作减轻自身的压力，实现资本有效
26、运作。最后还是需要通过多种商业合作模式，引入战略协同合作伙伴。通过几个项目实践来看，我国旅游业已经进入以休闲为主的后旅游时代，旅游业的竞争日趋激烈。因此，要求旅游规划单位也必须适应这种变化，不断解放思想，锐意创新。加强规划成果的可操作性和可落地性，所谓可操作性，即规划的项目不仅要符合当地的人文特色和资源特色，而且要有创新，适应旅游发展现状和行业发展趋势；所谓可操作性则是给规划专家提出了更高的要求，即规划的成果必须站在战略的、全局的高度，和当地的经济发展大势相融合、和当地土地利用状况相结合，使项目真正落地，而不空中楼阁。我们欣喜的看到，我们的规划成果已经逐步开始建设，宏伟的发展蓝图正逐步演变成巨
27、大的经济效益。经过我们的规划，当地经济得以全面协调发展，旅游行业的地位得以极大的提高，我们将“成功客户”的理念真正落到了实处。为此，我们将不断努力进取。以巅峰案例看休闲时代的旅游地产开发模式2007年以来，按照北京达沃斯巅峰旅游规划设计院有限公司的项目安排，笔者带领机构的战略规划工作团队，从实践中总结归纳出休闲地产的发展脉络和开发走向，探索不同背景下的旅游地产开发新课题，以“休闲地产模式”来解决目前旅游地产发展中的瓶颈问题。1、从“泰山古镇国际家园”的规划看民俗休闲地产开发模式泰山是我国著名的风景名胜区、世界第一个自然文化双遗产旅游目的地，也是世界地质公园和非物质文化遗产地，自八十年代的泰山风
28、景名胜区保护规划之后，泰山先后进行了二十余项各类旅游开发规划，都是难于明确协调保护与开发问题而半路夭折的。在如此艰难背景下，2007年北京达沃斯巅峰旅游规划设计院的战略规划团队入驻泰山编制泰山景区旅游发展的总体规划。为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制，规划组本着“核心区吸引人，辐射区留住人”的战略思路，在风景名胜区范围内进行软提升，即“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”；在风景名胜区红线外，泰山景区范围内，进行了重点的开发建设，其中关键内容就是对泰山东西两翼的差异化打造，提出了以艾洼民俗村为核心的泰山东翼的“泰山古镇”，和以西大门综合服务中心为依托的泰山西麓的“
29、国际家园”的开发。“泰山古镇”是对泰山东翼艾洼民俗村的品质、内涵和国际定位上的提升，站在“当代精品，未来遗产”的高起点上，将泰山的古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素凝聚成为泰山古镇的文化内涵，将山水、爱情、度假、田园、峡谷和人家来构筑泰山古镇的旅游内容，统一打造，整合开发，形成泰山又一新的旅游品牌。位于泰山西麓的“国际家园”正处于104国道（泰安济南高速公路）进入的主通道上，是自驾车游客进入的主要方向，也是泰山封闭运营后的景区西大门，它的综合服务、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”的开发定位来整
30、体开发，即打造与泰山世界品牌价值相匹配的，具有顶级品质的，以山水休闲、民俗风情和生态度假为特色的综合服务区。从泰山东西两翼的“一古一洋”两大主题区块的开发，从不同的开发方向上进行形象、功能和运营模式的尝试性打造，但规划的核心内涵或开发理念上都是归结于旅游主题下多元结构地产的开发，笔者归纳为“休闲地产”模式，而泰山休闲地产的开发集中体现了泰山古民俗、古信仰、古传统和古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬。因此，以泰山为突出代表的国家风景名胜区、世界双遗产保护地的休闲地产的开发特点可以归纳为几点：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内
31、涵；二是古民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局；三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动。2、从石家庄“山水封龙，田园会都”的规划看生态休闲地产的开发模式距离石家庄城市中心半小时车程的元氏县封龙山自然生态区属于大太行山东麓的余脉，总占地约70平方公里，西北为山地所环抱，占该区域的2/3面积，局部植被丰富；山脚下由降雨、山上积雪，山下地表水形成一条东西横贯的水系。其次，封龙山生态区距石家庄市仅30公里，有省级一级公路井元路直接通达，交通区位条件非常优越。因此，封龙山也被称为
32、石家庄市的城市后花园。在河北石家庄周边临近范围内，封龙山生态旅游区这样山水相绕、生态优美的环境，自然农耕的原生态状态下的自然地理和城市交通区位条件是唯一的，在该背景下，封龙山生态休闲地产的开发就具备了得天独厚的基础条件。因此，在“山水封龙田园会都”的总体定位下，规划提出“全国生态文明示范区、循环经济的示范区以及大太行山区域的绿色生态走廊”的目标定位，在“生态促进产业、产业提升生态”的总体开发理念下，以“造景、造势、造居”三大战略举措来打造以封龙古镇为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的“石家庄的商务休闲带和山水RBD（Recreational Business District，休闲商务区）
33、”。“造景”即通过交通、景观、生态和布局构建整体自然优美的区域环境。在封龙山生态文明示范区内，规划九大生态环境的改造来打造一个冀中地区最自然、优美、生态和文明的整体环境，这是旅游地产项目开发成功的基础和前提；“造势”即以旅游为旗帜，以核心引爆项目为吸引力，迅速打开市场，提高地块的知名度和美誉度。因此，策划以封龙古镇、燕赵古村、湿地公园、中华枣林、“封龙商教城”、龙田新村等九大旅游核心项目，打造经典旅游区，成为最具人气和吸引力的旅游旺地，成为该休闲地产开发的重要环节和制胜关键；“造居”即通过各类旅游地产形式的组群，或者是具有标志性景观特色的景观社区形成休闲地产、景观地产、享受地产和个性的地产，在
34、融入休闲、度假、商务、疗养等旅游功能上，打造最宜人和个性化的居所环境。总结封龙山生态休闲地产的规划经验可以得出，对于这种原始优美的生态环境具有区域的垄断性，临近城市便捷优越的交通条件以及巨大的市场需求潜力是生态休闲地产开发的基本前提。在此基础上进行生态休闲地产的开发要从三个方面入手：一是对整个生态环境的打造，对区域生态产业的培育，营造整个生态宜居的现代居所环境，即“造景”的必要性；二是依托本地自然和文化利用资源，以鲜明的形象和休闲个性来吸引市场，即“造势”的特色性；三是充分利用城市郊区的区位优势和交通优势，融入城市发展格局中，成为城市的绿肺、后花园以及最佳宜居环境，即“造居”的功能配套性。3、
35、从川渝城市群的茶山竹海休闲走廊的规划看文化休闲地产的开发模式自2004年成都市和重庆市开始探讨两大城市的合作共赢以来，双方签署了共谋经济区发展和交通、旅游、农业、公安、文化、广播电视等方面具体合作的“1+6”协议。在两大政府的重视下，以交通为先导，以旅游业为纽带形成的川渝休闲走廊初具雏形。位于重庆永川区北侧，占地总达117平方公里的箕山茶山竹海景区正处于两大城市主干线通道之上，凭借这丰厚的旅游自然文化资源，成为川渝休闲走廊重要的支撑点。由于成功拍摄影片十面埋伏，在区域范围内具有相当的知名度。2008年初，达沃斯巅峰规划组开始编制茶山竹海产业总体策划和旅游区的总体规划，在综合考虑城市休闲经济的发
36、展，未来职教基地的产业发展，以及拥有本规划区域的开发商重庆江鸿集团雄厚的资金与高效率的执行力基础上，提出将此区域打造为巴渝经济圈中、以永川龙文化、武侠文化和欢乐文化为主题的“箕山创意新城”。规划伊始，通过深入交流，规划组认识到本项目甲方和丙方（政府）在本项目中所处角色地位的复杂性，更加坚定了文化休闲地产开发的认识和决策。首先从地方政府的角度上，从与周边区域的竞争力比较中，永川并不占优势，但是从文化底蕴上，“永川龙”品牌是永川最具核心竞争力的历史财富。但是多年来，永川龙文化一直没有开发起来，这也是政府一直苦恼和思考的问题。而对于合同甲方江鸿建设集团是一家实力优厚的企业集团，茶山竹海景区的开发正是
37、集团进行多元化开发的一个转折点和承载点。因此，依托企业集团雄厚的经济实力基础，顺应政府的正确决策，在规划组的多方智力支持下，川渝都市走廊上一座文化醒目的“箕山创意新城”应运而生。依托承载着远古故事的永川龙之一优势资源，在茶山竹海入口综合服务区北侧规划了占地约1500亩的具有城市文化代表性的“中华永川龙主题公园”；通过永川龙公园内各文化要素提升区域文化品味，从而借势发展高端的城市文化休闲地产，为市民提供一处生态环境优美，文化内涵丰富的长期居住社区。而入口综合服务区利用约5000亩土地规划有生态停车场、游客中心、换乘中心、集散广场等，除这些基本的服务功能项目之外，依托勤俭水库周边环境建设高端的园林
38、式五星级度假酒店，并打造规模化的高端休闲地产项目。并通过商业街、中端度假酒店、娱乐设施、休闲社区将入口功能区与高端度假酒店片区相串通。利用休闲社区的生态环境吸引城市常住居民入住，提升旅游区入口周边区域人气。商业街等公共设施可采用底商上住的方式，屏蔽休闲地产季节性闲置的问题。待添加的隐藏文字内容3城市结合部采用“文化休闲地产”这一发展模式，将有效解决茶山竹海旅游区与城市一体化发展的问题。即构建了茶山竹海旅游区高端的门户空间，又打造了永川区生态高端的城市文化休闲新社区。作为构建川渝经济走廊上休闲永川的起步项目，为整个产业区的打造迈出了坚实的第一步。从茶山竹海的“箕山创意新城”的成功打造看文化休闲地
39、产开发的模式，可以总结出几点区别于其他休闲地产的开发特点：首先，文化休闲地产的开发有着独特的开发背景：即政府关注、企业实力和文化内涵三个基础条件不可或缺；这是文化休闲地产模式选择的出发点。因为相比起其他主题下的休闲地产的开发，文化休闲地产有着文化传承和社会公益特性，它的开发需要更大的政策倾斜、资金投入和长期运作，而地方政府往往是心有余而力不足，所以需要具有社会责任感的战略投资商（企业集团）的强力支持，两者的紧密合作，联合打造才能真正带来文化的复兴，经济的振兴；其二，嫁接区域文脉资源，放大地方特色文化，把脉时尚文化需求，创意特色文化产业，是打造文化休闲地产的关键和根本。以文化产业为提升，构建生态
40、、休闲、文化三大产业的内在互动交错式构建来充分展现以旅游区生态环境与休闲功能为核心吸引力，以各产业区的协同发展，共同形成的未来文化休闲创意新城的巨大魅力；最后是寻求具有社会责任和厚实资本基础的战略开发商，以及科学高效、规范有序的商业运营模式的设计是决定文化休闲地产开发成败的保障。4、从郑州开封一体化发展背景下“中华龙湖华夏凤城”的打造看商务休闲地产开发模式；在郑汴一体化的发展背景下，位于两大城市中间位置的雁鸣湖景区的开发受到了来自各方面的关注。如何在湿地保护前提下对雁鸣湖景区的未来走向和对地方产业带动把握更具科学性和可行性，具有区域一级开发权资格的广州利海集团前后聘请国内外13家顶级设计公司进
41、行了联合办公，共同探讨雁鸣湖地块上的未来产业发展。北京达沃斯巅峰旅游规划设计院规划团队在核心创意和产业策划中更加具有专业性和经验性，因此，在整个规划系统中担任了河南省雁鸣湖生态文明示范区产业策划及核心项目策划及可行性论证的两部分专题规划。直接引领规划区域内产业构建及发展模式。首先规划组对雁鸣湖项目的产业开发背景进行了多角度的分析，研究得出：本项目地正位于郑汴之间的中牟县内，依托项目地现有资源特点、融入郑汴一体化的区域发展大背景，通过注入多复合型旅游产业内涵提升项目地的价值效益，将是本案切入复合型大盘运作的关键所在。特别是定位于国际商务中心的郑州市新的CBD区郑东新区，承载未来郑州主要的商务、金
42、融功能，本项目恰巧位于其半小时辐射圈内。就本项目的规模、定位和产品而言，毫无疑问，将直接面对其成为首要的休闲配套中心，对应的消费客群、消费水平都将是郑州的中坚力量。由此可以预见本项目的发展潜力和对区域产业经济的推动作用，将随着郑东新区“龙凤齐飞”。在“中华龙湖华夏凤城”的战略定位下，雁鸣湖生态文明示范区与郑州中央商务新区的“国际商城中华龙湖”形成优势互补、文化引领，打造容纳中原文化硅谷、郑汴一体化的文化休闲区、郑汴城市圈的生态涵养区的国际商务休闲产业区，即“国际闲城华夏凤城”。为支撑“国际闲城华夏凤城”的战略构想，规划组为该片区整体策划了四大产业体系、六大产业布局、五大核心项目以及十二产业业态
43、设计的从宏观指导到具体实施上的产业体系规划。首先，根据一般休闲地产产业构架模式，提出以旅游产业为核心产业，拉动三大主导产业生态产业、休闲产业、文化产业进行联动发展的产业结构。其次，并在这四大产业基础上全面构筑“华夏凤城”的体系建设和战略举措，形成了六大产业区的发展格局：现代农业产业区、湿地旅游产业区、文化创意产业区、商务休闲产业区、主题游憩产业区、生态宜居水城区。最后而在产业体系和布局控制之下，从产业策划的落地层面和实施角度出发，规划出雁鸣湖十二大产业业态的具体设计。在这里的“业态”主要是指对雁鸣湖四大产业体系的具体的产业形态和实现载体，分别是文博会展、运动竞技、主题演出、节事节庆、夜间休闲、
44、健康养生、露营地、旅游地产、观光农业、循环经济、高新技术集成、欢乐嘉年华。十二大业态是四大产业支柱的实现载体，具有很强的融合性、综合性、时代性以及经济效益性，是打造“华夏凤城”一个国际化的产业新区的支撑内容和效益体现。总结商务休闲地产的开发模式，可以归纳出几个明显的开发特征：第一是在休闲地产开发中最具时效性、高资金利用性和新城效果的地产项目，它要求地块“拔地而起”，以商务、会展、休闲或旅游业态为龙头快速树立品牌和形象，打开国内外市场；第二就是在对商务休闲地产项目的设置上要立足于城市未来发展格局和城市功能延续机理，它是对城市的战略性功能配套和差异化补充；第三是由于商务休闲地产开发的快速性、商务功
45、能的品质性以及对整体环境的塑造都要求了开发商在先期就投入非常庞大的资本，因此，商务休闲地产的开发一般都是政府或土地的一级开发商来进行招商、合作开发；最后一点就是根据对城市发展的功能补位，决定了商务休闲地产开发的主题定位，如休闲商务、会议会展商务、度假旅游商务、生态宜居商务等，这就需要一方面从城市发展战略、功能配套、开发契机等方面进行竞合考虑，另一方面要充分结合本地资源和旅游形象，寻找地块的核心吸引力和垄断性资源进行主题塑造，对核心支撑项目均要进行系统的必要性论证和可行性分析，以保证整个商务地产项目的成功打造。就此，从以上四大休闲地产的规划策略来看，四个主题休闲地产的开发都有自身的开发背景和运营
46、特征，都是休闲时代到来下出现的旅游地产的新形态，笔者总结规划成功的同时，觉得以下四大开发策略应该成为休闲地产项目规划的基本经验：一是土地运作策略，这是地产开发的第一问题和核心问题。休闲地产的开发都遵循这一个土地运作的基本模式，即从“生地熟地旺地”的发展历程。（见图1所示）二是产业运作策略。即在旅游地产业的支撑下，构建适宜地块永续发展、生态发展、效益发展的产业体系。以笔者的开发经验来看，旅游产业、休闲产业、生态产业和文化产业这四大产业应上层指导休闲地产项目产业的开发。以茶山竹海产业构建来看“箕山创意新城”的产业体系的构建：三是项目运作策略。旅游产业是一项人气产业，虽然不一定能够成为休闲地产业的核
47、心支撑产业，也不一定成为效益产业，但一定是拉动产业、带动产业和人气产业。以轰动性、特色性的旅游项目来吸引人气、提升地区的形象和知名度，拉动地方多元产业的关联和互动，因此，核心支撑项目的策划是成功打造休闲地产模式的又一关键内容：以雁鸣湖“华夏风城”核心项目策划为例。四是资本运作策略。资本化运营是项目科学运行、效益保障资本增值的重要条件，从上面四个休闲地产开发案例来看，不同特征的休闲地产开发的资本要求和运作模式也有所不同。一般来说，资本运作具体有三个主要方面，在实际操作中各有侧重：从现实来看，我国旅游业已经进入以休闲为主的后旅游时代，旅游业的竞争日趋激烈。因此，要求旅游规划单位也必须适应这种变化，不断解放思想，锐意创新，加强规划成果的可操作性和可落地性。所谓可操作性，即规划的项目不仅要符合当地的人文特色和资源特色，而且要有创新，适应旅游发展现状和行业发展趋势；所谓可操作性则是给规划专家提出了更高的要求，即规划的成果必须站在战略的、全局的高度，和当地的经济发展大势相融合、和当地土地利用状况相结合，使项目真正落地，而不空中楼阁。我们欣喜的看到，我们的规划成果已经逐步开始建设，宏伟的发展蓝图正逐步演变成巨大的经济效益。经过我们的规划，当地经济得以全面协调发展，旅游行业的地位得以极大的提高，我们将“成功客户”的理念真正落到了实处。为此，我们将不断努力进取。
