《华汇购物广场市场调查分析和业态分区.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华汇购物广场市场调查分析和业态分区.doc（6页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、华汇购物广场市场调研分析及业态规划一、项目调查背景调查目的： 了解本项目目标商户商业租赁情况，了解本项目目标消费群体消费状况，给业态和租金的准确定位给予参考；调查范围： 滕州市核心商圈；调查地点： 滕州市火车站周边、步行街、荆河路、府前路、淘宝街、幸福街、大同路、杏坛路等；调查方式： 有目的性的进行直接询问调查；总调查户数： 832户，其中步行街商铺192间，府前路137间，淘宝街104间，幸福街59间，小吃街72间，女人街140间，大同路128间。调查租金：由于滕州目前商铺多为二层连体或三层连体，实用率不高，本项目周边平均租金（仅计算一层）为：大同路2.5元/日，淘宝街1.58元/日，府前路
2、1.92元/日，小吃街1.09元/日。二、商圈分析我们通过对滕州市大同路、步行街、荆河路、府前路、杏坛路、火车站周边等商业集中的区域进行了直接询问调查，共计调查商户832户，本报告就整个调查情况进行分析并进行说明。1、 消费力调查及本项目定位据市场调研报告显示，滕州市和其他山东县城基本一样，目前商业格局为：行业以零售业为主，商品类别以服装、日用百货为主，商品档次以中档偏低为主，商品组合宽而浅，杂而乱，辐射区域以各乡镇为主，消费者身份以农民和普通居民为主，消费者以中低收入为主，消费动机以目的性为主。可以概括为：滕州市区商业主要为满足中低收入人群需求的低端服装、百货零售市场。目前如果主观改变本项目
3、商业定位，将脱离市场，失去庞大的中低收入消费群体；而建立高档商品的零售商场，尚无人口规模和庞大的高收入消费群体支撑；建设以服务业为主体的消费商场同样缺乏客观的依据。本案由于要保证商场长期稳定发展，一切的定位就应该从以商户为本转移到以终端消费者为主，根据市场调研数据，目前滕州百货业中价位在100-300元的商品最为消费者所接受。我们将本商场的定位为中档零售式商场。2、 商场经营业态定位本商场规模宏大，商铺数量多，就滕州市目前的市场状况，定位为任何一个单一业态基本上都不可能填满商场，或不能完全实现项目的商业价值。为了便于商场的快速启动和实现项目商业价值最大化，我们建议本商场定位为一个以服装为主多种
4、业态并存的综合性商场。纵观滕州商业格局，共有商铺数量9700余间，分布杂而乱，我们充分利用现有核心商圈商业中心的优势，打造另一个大型购物广场，形成商业集中优势。3、 目标消费群体通过市场调查我们发现滕州市场主要的消费人群年龄集中在30-45岁之间，且由于历久的文化原因，时尚酷衣类消费需求量不大，如果本项目目标消费群体只针对于30岁以内，将失去庞大的消费力，最终使经营户无力支撑。综上分析，本项目目标消费群体为全客层，按照规划区域锁定不同年龄段的客群，时尚主题商品不再作为项目主力业态，而作为项目特色推出。4、 管理定位通过对目前滕州大型集中式卖场调查发现，滕州目前大型集中式卖场采取的合作方式大都为
5、扣点模式，此模式对于经营户风险小，但同样压力很大，资金流转不灵活。我们对滕州在经营户走访调查分析后发现，经营户特别是品牌经营户更认可统一管理，分散经营模式的集中式商场管理，这种管理模式既有扣点合作模式的集中管理优势，又有资金运转灵活，利润空间灵活等优势。本着以商为本的原则，本项目的管理定位为：统一管理、分散经营的管理模式，统一现场管理，统一服务，按规划布局统一招商。5、 周边业态分析及本项目经营业态通过调研可以发现，本项目周边业态以服装为主，商品组合宽而浅，杂而乱，为自发性商业集中或自然形成的商业集合，项目周边大型卖场商业业态组合不够，多为依靠超市带来的人流，购物目的性较强，尚无一站式购物广场
6、。本项目很难在主力经营品项上与周边大型集中式卖场有很大的差异，从长远利益考虑，本项目加入大同路商圈稀缺的餐饮和娱乐业态，其中餐饮业态共有商铺39间，可以很好的形成行业规模，达到商业聚集的目的，并使本项目成为滕州唯一一个吃喝玩乐购为一体的一站式休闲广场，使得消费不再只有目的性，随意性消费成为本项目的特色。我们将本项目的经营业态选择为：男正装、男商务休闲、女装、淑女装、时装、休闲服饰、运动服饰、潮流时尚服饰、皮鞋皮具、精品饰品、化妆品、钟表眼镜类、首饰、针织内衣、童装、玩具、美容美甲、餐饮、休闲娱乐等。本项目的支柱特色业态为:餐饮、娱乐休闲、潮流时尚服饰。三、市场业态分区及动线设计消费者游逛消费的
7、重要特征是“懒”，表现为不愿走回头路、无耐心行走较长距离。因此，商业动线（既消费者行走方向、习惯）设计是否合理、科学，涉及每个区位、每个商铺经营和物业销售是否具有均好性的关键。因此，本项目商业动线设计原则为：让人流量大的区域更热闹，让人流量小的偏僻区域人气提升。本项目内部动线设计原则为：实行双向循环，大循环与小循环连通，各区域通达性好，无死角，无断头路。我们将本项目的业态区域划分和动线设计如下：1、 项目北端由于银座二店的开设，人气和商气得到了极大的补充，加上男性消费者购物目的性强，且男装业态对于商场的人气聚集起不到太大的作用，我们将男装区设计在本项目北部就是充分利用府前路及银座二店的人气带动
8、男装区的商气。我们将整条大同路地下商业部分规划为本项目的品牌流行街，主要经营业态为品牌男装、品牌女装、品牌运动休闲类商品。招商引入男装20-25家，女装55-60家，运动休闲40-50家。具体面积分布为男装1500，女装2500，运动休闲为3000。具体业态区域从北至南为男装、运动休闲、女装。此种设计依据为该区域商铺面积大，面宽和进深比率合理，结构设计为内部直线步行街，适合品牌商家集中经营；各业态面积比率依据滕州当前市场各业态总量进行确定；区域分布为男装在北，女装在南，运动休闲服饰在中段起到连通男装及女装业态的作用，三种业态形成有效互动。2、 其他区域只提供业态划分及人流动线设计原则。饰品类与
9、女装类形成互动，饰品类与时尚潮流类形成互动，饰品区与皮鞋皮具类形成互动，童装与电玩城形成互动，鞋类居中，连通品牌服饰与时尚潮流类。3、 各区域分别按商业特性，冠以适当名称突出主题，在运营管理上做到指示明确，动向清晰。我们把男装区命名为“名流绅士馆”，女装区细分为“佳丽名媛馆”，针对年龄在30岁以上女性消费人群；“窈窕淑女馆”针对年龄在30岁以下女性消费人群；饰品区冠以“特色精品馆”，运动休闲类冠以“运动休闲馆”，童装区主营产品为婴幼产品、孕妇产品、玩具等，冠以“亲子同乐馆”，皮鞋皮具区主要经营国际品牌化妆品、皮鞋皮具、名表、眼镜，冠以“国际名品馆”；时尚潮流区冠以“时尚酷炫馆”，其中再细分为“韩城攻略馆”、“魔女屋”、“嘻哈馆”三个区域，主打酷炫品牌，针对15-25周岁消费人群，餐饮区冠以“华汇美食城”，电玩区冠以“华汇游乐城”。附：调查费用预计15000元，包括人工费、4000元印刷费、1000元设计费、2000元调查费、3000元人际费、5000元
