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1、 合 肥 房 地 产2010 年3 月 市 场 调 查 分 析 合纵连横营销策划有限公司 二零一零年三月十五日目 录 第一部分：合肥城市概况及各区域发展前景 第二部分：房地产市场宏观现状和发展趋势 第三部分：合肥09年房地产市场回顾 第四部分：2010年“两会”与房产发展 第五部分：合肥近期土地供应及房产销售情况 第六部分：瑶海区区域情况第一部分：合肥城市概况及区域发展前景一：合肥概况 1、地理位置 合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32、东经117），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也
2、是全国重要的科研教育基地。合肥是一座具有2000多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家乡”之称。秦置合肥县,隋至明清时,合肥一直是庐州府治所,故又称“庐州”、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜古迹甚多。市区公园环城走，碧水绕城流，是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市，还是全国双拥模范和全国治安综合治理先进单位。2、行政区划合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838
3、.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。3、经济发展合肥GDP增速高全国近10个点统计局报告，初步测算，09年前三季度，合肥市生产总值1392.68亿元，同比增长16.9%，增速分别高于全国、全省9.2个和4个百分点。GDP总量占全省比重达19.3%，同比提高0.8个百分点。 纵向看，前三季度，合肥GDP比一季度和上半年分别加快2个和0.9个百分点。前10个月，合肥规模以上工业增加值增长27.9%，高于上年同期1.6个百分点；全社会固定资产投资增长29.1%，高于上半年5.1个百分
4、点；财政收入增长13.3%。企业景气指数逐季走高，一季度为112.8点，二季度达127.0点，三季度进一步上升到145.6点；企业家信心指数从一季度的102.2点，二季度的118.0点，提升到三季度的135.4点。二：各区域发展前景合肥从行政区域划分成四个区，分别为瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区，如再从经济区域细分，又有新站区、高新区、政务区、经开区和滨湖新区。 从目前房价看，蜀山区、政务区、高新区、包河区的均价要高出其他几个区域。其中滨湖新区的均价最低。如以市府广场为原点，庐阳区、新站区离市中心最近。每个区域的特点分别如下： 1、蜀山区：楼盘不多，因中科大、安大在此，区域人文环境好，多集中在
5、黄山路周遍和青阳路版块，其地段决定其区域均价偏高。黄山路周遍代表有新华、绿城.百合公寓。青阳路板块代表有颐和花园、凤凰城。区域供应量偏小。 2、高新区：楼盘不多，大蜀山和董铺水库决定了无可比拟的自然环境。主要集中在黄山路和长江西路周遍。其中梦园板块发展成熟，价格偏高。 3、政务区：04年末开始集中放量，区域楼盘多定位高，品质好，加上本身环境好，价格偏高。有几个品质高的楼盘，像恒大华府、发能.太阳海岸、融科.九重锦、金辉.中央花园，都集中在习友路上，随着这几个楼盘的上市，会继续推高这个区域的均价。 4、包河区：滨湖新区的提出，使其马鞍山板块炙手可热，这个板块的均价在合肥是最高的。区域楼盘也主要集
6、中在马鞍山路上。随着滨湖新区的推进，包河区的投资前景会继续显现出来。 5、经开区：位置离市中心偏远，又是工厂区，其价格本身偏低，但随着金寨路高架的开通，楼盘均价大幅上升。但其位置决定了其已无多大的投资价值。 6、瑶海区：由于瑶海区是合肥的老市区，其区域楼盘为旧城改造楼盘和新区域楼盘，分别为和平广场附近和新海公园附近，价格也是两极分化。由于其本身老厂区偏多，环境差，改造难度大，其后期重点会在新海公园附近发展。 7、新站区：前几年的开发使其胜利路板块发展成熟，元一时代广场已成为最成熟的城市副中心，其目前主要发展重点为站后生态公园板块。城市综合体信地.城市广场将会推出，商业的成熟使其具有很大的投资价
7、值。 8、庐阳区：楼盘多集中在蒙城路附近，离市中心最近，楼盘价格不低但相对也不高，性价比高。同样旧城改造使其后期楼盘将集中在森林公园附近。 9、滨湖新区：投资前景不错，学区好，但是近年内不适合居住，配套暂不完善。第二部分：我国房地产市场宏观现状和趋势一宏观现状09年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段
8、，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。一、2009年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，故我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。1投资增长：逐季加快，回升势头好于预期，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，09年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅
9、投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，09年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。2销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售
10、面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。3价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是09年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。4资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来
11、源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。5供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平
12、方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是09年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。二、多种因素促进房地产市场逆势上扬1宽松的货币政策是直接原因，房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。09年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率
13、优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。2通胀预期是间接诱因，基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房
14、成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说09年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现“价升量滞”的局面.3消费结构升级是重要基础，国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升。09年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民
15、结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。三、宏观形势为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。 2010年3月10继“国四条”、“国11条”后，对于房产市场的高涨房价，国家果断地出台了“
16、国19条”，目标直指“囤地”、“炒地”行为。未来的宏观形势可为如下几个方面：1. 增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度2. 提出抑制投机和稳定房价的目标3. 加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造4. 要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。5. 放宽城镇户籍限制6. 房地产调控政策：“有保有压”，从“无为”到“有为”各种政策的相关出台，无一不是为了能让房地产市场可以回到理性发展轨道上来，遏制价格的“非理性”上涨，保障房产市场的合理健康发展。政策
17、的实施需要一个过程，如今年刚出台的“国19条”主要针对“囤地”、“炒地”行为，要想对房价起到“立竿见影”的效果不太实际，目前其对房价的影响不大。二发展趋势房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。
18、2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：1. 房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。2. 保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。3. 中国房地产在10年会经历较快的发
19、展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。4. 目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产
20、中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”、“ 国11条”、“国19条”等的出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年的中国房地产将会更加“健康稳定和成熟”。第三部分：合肥09年房地产市场回顾一：合肥市房地产市场基本情况（一）土地市场总体活跃：1、经营性用地市场：2009年全市经营性用地共成交77宗，成交总面积5754.06亩，同比增长105.66%；成交金额168.47亿元，同比增长178.36%；经营性用地市场十分活跃。2、房地产开发用地市场：全市
21、房地产企业购置土地总面积406.02万平方米，同比增长63.72%；完成开发土地504.39万平方米，同比增长14.46%。（二）房地产投资稳步增长：全市房地产企业开发投资总额为601.34亿元，其中住宅建设投资432.77亿元，同比分别增长25.82%和26.27%；下半年房地产企业开发投资步伐明显加快。（三）房地产供给市场：1、在建项目建设节奏较快、竣工面积增幅较大：全市商品房累计完成施工面积4594.16万平方米，其中商品住房3659.06万平方米，分别同比增长15.7和15.28，竣工面积1228.38万平方米，其中商品住房990.01万平方米，分别同比增长30.62和26.62。2、
22、市场去库存化进程较快：2009年度我市商品房批准预售面积1093.11万平方米，其中商品住宅910.5万平方米。截止09年底，全市商品房结转可售面积为650.98万平方米，其中商品住宅302.29万平方米。商品房待销售面积比年初较少264.85万平方米。（四）房地产销售市场十分活跃：商品房市场：全市商品房销售备案面积为1481.12万平方米，其中商品住宅1303.3万平方米（共计131884套），同比分别增长63.04%和65.09%。二手房市场：全市登记成交二手房总面积为258.93万平方米，其中住宅214.39万平方米（共计23881套），同比分别增长67.67%和94.81%。二、合肥市
23、房地产市场结构情况 （一）房地产开发投资结构按照项目构成分类：房地产开发投资总额中，直接用于工程建设的投资505.55亿元，直接用于购置土地的投资95.79亿元；按照产品用途分类：用于住宅项目开发的投资432.78亿元，用于办公项目开发的投资39.33亿元，用于商业项目开发的投资63.53亿元。（二）房地产新开工面积结构全市新开工面积为1895.63万平方米，同比增长3.65%。其中：商品住宅项目新开工面积1506.19万平方米，同比增长4.33%;办公楼项目新开工面积93.21万平方米，商业用房项目新开工面积139.97万平方米。（三）商品住宅销售市场面积结构 全年市区商品住宅销售备案户均建
24、筑面积98.39平方米，单套建筑面积在90平方米以下的占成交总套数46.33%，144平方米以下的普通商品住宅占总套数的93.28%。（四）商品住宅销售市场价格结构 09年度销售备案的市区商品住宅中，销售单价在4000元/平方米以下的占成交总套数的36.58%，4000-5000元/平方米占总套数的42.99%，5000元/平方米以上的占总套数的20.43%。（五）购房人结构情况按照购房人身份证号码划分，在09年度市区销售备案的商品住房中，合肥市居民（含三县）购买的商品住房套数占总数的48.25%，安徽省其他城市居民购买的占42.03%，外省居民和部队官兵购买的占9.72%；根据购房人的出生年
25、代分析，60年代及以前出生人口占购买总数的25.88%，70年代的占35.46%，80年代及以后的为38.66%。三：合肥房地产销售情况统计 2009，合肥房地产市场继续保持平稳较快发展势头。房地产开发投资、商品房新开工面积在中部省会城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房销售备案面积在中部省会城市中位居第。2009年上半年，合肥销售商品房467万平方米，其中住宅销售面积424.88万平方米。与去年同期相比，合肥市商品房和住宅销售面积，均出现20%以上下滑，下滑幅度分别为20.4%和22.5%。但与2009年前5个月相比，跌幅均比前5月减少了10个百分点左右，呈逐月收窄态势，显示省城房产市场渐
26、趋升温。其中，6月份当月，省城商品房销售面积106.85万平方米，比上月增加18.72万平方米，同比增长48.5%。环比增长21.2%，是去年8月份以来的最高点。受此带动，省城商品房空置面积也比上月减少2.09万平方米，下降至123.67万平方米。2009年1-7月份全市经营性用地共成交48宗，成交总面积3375.72亩，同比增长93.89%；成交金额81.13亿元，同比增长84.82%。其中7月份成交4宗，成交面积124.36亩，成交金额4.08亿元。1-7月份经营性用地成交量同比增幅较大，市场活跃。7月份全市房地产开发购置土地总面积18.25万平方米，同比增长1085.06%，环比下降66
27、.29%；完成开发土地43.09万平方米，同比增长194.93%，环比增长41.56%。7月份全市房地产开发投资54.21亿元，其中住宅38.28亿元，同比分别增长4.96%和2.19%，环比分别增长1.08%和2.19%，房地产开发投资持续增长。2009年1-11月，合肥市房地产开发购置土地总面积337.81万平方米，完成开发346.97万平方米。11月份房地产开发购置土地总面积34.5万平方米，同比增长23.47倍；完成开发土地25.47万平方米，同比增长27.48%。1-11月，房地产开发企业房地产开发投资总额为519.37亿元。11月份合肥市房地产开发投资78.75亿元，其中住宅54.
28、69亿元，同比分别增长66.56%和60.62%，环比分别增长37.0%和48.29%。1-11月，合肥市商品房施工面积4346.21万平方米，其中商品住房3894.06万平方米；1-11月份商品房新开工面积为1647.67万平方米，其中商品住房1331.19万平方米。11月份合肥市商品房新开工面积141.63万平方米，其中商品住宅新开工面积117.84万平方米，同比分别增长48.09%和62.38%。1-11月，合肥市商品房批准预售面积979.26万平方米，其中商品住房面积821.25万平方米。11月份商品房批准预售面积154.17万平方米，其中商品住房139.24万平方米，同比分别增长89
29、.86%和134.53%，环比分别增长45.36%和69.43%。1-11月，合肥市商品房销售备案面积为1324.99万平方米，其中住宅面积1166.08万平方米（117566套）。11月份，合肥市商品房销售备案面积为192.3万平方米，其中商品住宅176.45万平方米（17864套），环比分别增长27.22%和29.97%。市区商品住宅平均销售价格为4732.91元/平方米，受小户型全装修公寓和部分高端楼盘上市影响，本月商品住房销售价格有所上涨。另外，随着整体建设速度加快和人气快速聚集，滨湖新区商品住房销售量已跃居各区之首，约占市区销售总量1/4。2009合肥全住宅销售套数为115989套，
30、其中销售套数最多11月为14880套，销售套数最少1月为3711套，11月销售套数是1月4倍之多。而住宅销售均价也从20091月3966元/升至200911月4654元/，这一合肥住宅均价上涨了688元。20097月份是楼市发生变化一个重要节点，在全国尤其是合肥纷纷出台了一系列宏观调控政策来救市后，7月份各项衡量楼市回暖指标发生了巨大突破，住宅销售套数从6月9158套上升至7月份11599套，并由此进入了长达半之久破万套行列。而住宅成交面积也从6月份89.3万上升至7月份113.7万，以后每月都保持在这个水平，最多11月更是达到了145.2万。2009下半是一个成交高峰期，11月更是达到了一个
31、至高点。虽然只是短短一时间，但是合肥楼市已经发生了翻天覆地变化，不管是销售套数还是销售面积，11月份都是1月份四倍以上，楼市繁荣可见一斑。而从购房者方面来看，经过了上半短暂观望，下半大量购房者涌入楼市纷纷出手。而此时投资客也卷土重来，加上今土地拍卖市场上呼声一浪高过一浪地王，这些因素综合起来共同抬升了2009房价。20101月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展通知，这已是一个月来第5次出招调控房地产市场。新政出台，大家最关心首先是对房价走向影响。2009，合肥新开工面积大于销售面积，房地产后市供应仍很充足。目前合肥房地产市场上共有在建面积4500万平方米，其中住宅3600万
32、平方米；目前已竣工商品房面积1228万平方米，其中住宅990万平方米；新开工面积1800万平方米，其中住宅1500万平方米；共有可销售面积1300万平方米。房地产市场整体呈供销两旺态势。因为要对地域经济和地域发展等各方面因素进行综合考虑，在“国十一条”影响之下，2010合肥房价走向很难准确预测，但可以肯定的是：“新政”不会让合肥房价出现猛涨或猛跌情况。2010，合肥将继续执行房地产市场“70/90政策”，确保70%以上建设户型为90平方米以下，扩大对中小户型、中低价格住宅的建设比例，增加自主性和改善性住房投放市场的力度。与此同时，目前全市(含县)有经开区天门湖一期等7个廉租房项目主体结构封顶，
33、预计春节后将陆续交付使用，届时将提供数千套廉租住房。合肥专门针对低收入人群开展保障性住房建设步伐越来越大。四：市场回顾 2009年1-11月房地产投资额接近600亿元，预计全年房地产投资额接近700亿元。上半年房地产投资增长明显加快，个别月份投资增幅达到70%以上；下半年投资增幅有所减缓。2009年1-11月完成购置土地面积360万平方米，完成开发土地面积347万平方米，房地产企业购置和开发土地热情高涨。一季度房地产开发企业在购地面积和开发面积方面均偏低。二季度开始在购地面积快速增长的同时，开发面积也伴随之明显上升，此后在经过8、9月份的回落之后，10月份开发面积达到77万平方米，为2009年
34、最高月份。 单位：亿元2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-11月固定资产投资额143169255363495825131018392274.46房地产投资额234090140190281385565573.511、开工面积大幅增长 同期批售亦处高峰 2009年1-11月新开工面积1648万平方米，其中住宅新开工面积1353万平方米。09上半年，市场回暖初期，以消化市场库存为主，新开工面积并不大；自6月份开始，新开工面积快速提升，连续数月商品房新开工面积均超过200万平方米，预计全年新开工面积超过1800万平方米，其中住宅超过1500万平
35、方米。2009年1-11月商品房批准预售面积980万平方米，其中住宅批准预售面积821万平方米。2009年商品房预售情况在经过年初的低迷之后，自3月份开始逐步上升，11月份批售面积达到154万平方米，为全年最高。按目前市场开工量以及预告楼盘动态，预计2010年春节前后仍将迎来新一波供应高峰。2、商品住宅成交量猛增 出现严重供求失衡2009年1-11月合肥商品房销售总面积1307万平方米，其中住宅销售面积1160万平方米。2009年住宅销售面积基本保持持续上涨态势，不仅仅实现了“金九银十”的突破，即使在往年认为的7、8月等淡季期间，仍然表现不俗，实现销售量的不断攀升。11月份，一手商品房成交近1
36、48万平方米，为各月最高。3、供不应求促升价格 市区均价突破5000大关 2009年初，市场继续受到去年楼市影响，预售及销售面积均处低谷；2月之后市场回暖，销售情况转暖；住宅市场销售火爆，市场供需结构失衡，特别是下半年市场需求量大增，而供应仅经过8月份短暂增长之后，再次出现下降态势，供需矛盾更为突出。 从销售与预售的比较来看，1、2月份的比值最高，市场主要消化库存，随着供应的增加，该比值在3月份后出现下降趋势。但仍然保持较高的比例，全年处于供不应求态势之中。单位：元/2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年11月2009年12月住宅均价1350
37、201323412957218931933343406143305165 2009年，合肥住宅均价呈现不断上涨势头，销售也呈上涨趋势，市场以一个强劲的势头发展。各方面人群如：“蚁族”、“蜗居”等人员都在期待2010年“两会”能否给房产市场的价格带来一个“拐点”，面对市场的刚性和柔性需求，相信国家也会在住房方面出台一些政策，“两会”值得期待。第四部分：2010年“两会”与房产发展近期，中央出台密集的调控措施作用开始显现，对比政策影响不明显的09年12月，一线城市成交量持续回落，其中，上海跌幅超过80%，深圳跌幅为76%，北京跌幅约为35%，广州下跌30%。成交价格方面，北京、上海小幅回落3-4%
38、，而广州仍上涨6%，深圳则基本持平。造成近期成交量骤减，主要是由于1、2月本身为楼市淡季，且目前楼价已超出多数人的承受范围，开发商存货不多，出货意愿不强等。 而对比同为春节淡季的09年1-2月，09价格上涨幅度较大的深圳、上海，成交缩量明显，同比降幅均达30%。而北京和广州，成交量同比则仍有不同幅度的增长。这说明，虽然今年春节前后楼市惯性地变得淡静，但总体并没有比去年冷淡，主要是房价过高的城市有所调整，且快速复苏的楼市暂时进入休整阶段。2010年3月5日，十一届全国人大三次会议开幕，温家宝作政府工作报告，报告提出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。可看出，本轮调
39、控基调是调整供应结构，遏制房价过快上涨。一线城市09年楼价几乎翻一倍，2010年受政策影响，京沪穗深房价涨势受抑。 近期成交量的下跌抑制了楼价涨势，但亦未引发普遍性楼价的回落，总体看，一线城市目前楼价依旧保持高位。而2010年，房价整体性上涨带来的成交动力不在，市场尽早促进成交回暖，若市场成交冷淡情形持续，开发商后期资金回笼的要求将促使楼市进行调整。2010年3月14日，“两会”顺利闭幕，“两会”上房地产价格成为今年会议主要议题,就此，温家宝总理的报告中描述出了未来房产市场发展的大势：1、“必须坚持运用市场机制和宏观调控两种手段”。对房价的调控只有两种手段，一是市场机制，一是宏观调控；各地方政
40、府曾经蠢蠢欲动的“微观调控”办法不可行。2、“继续实施适度宽松的货币政策”。信贷政策仍然是宽松的论调，在二三线城市，至少上半年，银行收紧钱袋子的可能性不大。3、优化信贷结构。落实有保有控的信贷政策。强化对跨境资本流动的有效监控，防范各类金融风险。信贷最重要的是结构问题，言下之意，首次置业客户永远是政府需要保护的对象，对于优质客户，银行肯定会敞开大门；反之，对于投机者尤其是境外热钱投机者，国家必须打压，否则金融风险太大。4、要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。5、规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。租赁市场是房价的“铁底”，租赁市场活跃、发达的区域
41、房价升值和抗风险能力强，投资者收益稳定，对促进房地产健康发展非常好。鼓励二手房市场和租赁市场的发展，也表明国家的态度是支持改善性购房的6、抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。7、大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。土地价格过快上涨也是房价上涨的根源之一，国家规范房价的手段之一就是降低成本，其次就是扩大供给，供给一多，房价自然也下降，所以要打击圈地不建、捂盘惜售等行为。“两会”对房地产发展都是积极的论调，今年着重强调的“差别化对待”是政府工作方法和思路的一大进步
42、。“两会”所确定的发展大势需要个部门的实施，相关政策的实施对北京、上海、深圳等一线城市的影响较大，但对二、三线城市的影响相对较小。如：合肥。在相关政策的实施下，合肥的房地产销售任然取得很大的突破，可见其对合肥等城市的影响，就目前来说是非常小的。不过在大势下，合肥房产市场可能会出现平稳发展势头，下降可能不大。第五部分：合肥近期土地供应及房产销售情况一：土地供应情况1.2010年1-2月开发性质土地成交综述2010年1月合肥地区（含三县）土地累计成交地块为7宗，成交面积累计为680.1亩，折算为51.9万。其中合肥市区（不含三县）累计成交5宗土地，成交面积为529.7亩，折算为35.3万，占总体量
43、的77.9%,将近8成；2010年2月份合肥地区（含三县）土地也累计成交了7宗。成交面积累计为714.6亩，折算为47.6万。其中合肥市区（不含三县）累计成交3宗土地，成交面积为412.7亩，折算为27.5万，占2月总成交体量的57.8%,接近6成。2.土地成交量走势由此可以看出：合肥（含三县）土地交易在2009年12月经历阶段性的低谷后，无论是成交面积还是成交总金额都呈现强烈的反弹，成交亩数维持在700亩左右，而成交金额则是维持在20+亿元的高水平。作为土地交易的平淡期的1月和2月，合肥土地交易市场依然保持高水平的走势，反应出合肥依然保持土地的高需求程度。3.土地成交规划用途结构2010年1
44、-2月合肥（含三县）土地成交总面积为1394.8亩。其中商住规划用途成交面积为859.6亩，占总量的61%，成为绝对的贡献者；纯商业规划用途土地成交344.2亩，占总体量的25%，纯商业用途的土地成交量和比重上升非常明显，反映出开发企业对商业地产的信心较足；而纯居住规划用途则成交了190.7亩，仅占总量的14%。4.合肥成交土地价格走势合肥的土地地面价走势趋高。将近一年的周期中，除去2009年11月由于低密度地块的拉高作用，2010年前两个月，地面价均破历史记录，且呈现逐月破纪录迹象，连续2个月地面价高速攀升，涨幅也超过1倍以上。并且，各地相继出现了“地王”现象，可以看出目前合肥市场相对不错，
45、预测未来房价可能会平稳增长。2009年是合肥市近年住宅建设用地出让高峰，未来3年土地供应将持续回落。预计2010年合肥住宅供应量将继续上升，但未来供应预期减少。未来供地计划呈下降趋势，据合肥2008-2012年住房建设计划，09年计划出让土地面积11586亩，住房建设面积1841万平方米，居各年首位。自2010年起，土地出让面积和住房建设面积都将有不同的回落；根据计划，2010年土地出让面积7611亩，住房建设面积1318万平方米；2011年土地出让面积9309亩，住房建设面积1318万平方米；2012年土地出让面积7691亩，住房建设面积1200万平方米。二：10年1-3月房产周销售情况1-
46、3月份周销售情况周 数第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七、八周第九周第十周第十一周销售套数199825413069224022252314920212424562291销售面积（平方米）19807424893728442620499221892222702588210222830235222221869 （以上仅供参考！）以上可以看出2010年开始房产的销售可谓跌宕起伏，但总体来说合肥作为二三线城市并没有太受国家政策的影响，依然保持强势稳定的高成交量，在“两会”及国家频繁出台调控期间，合肥楼市保持了稳定的销售态势。3月1日至7日，合肥住宅类商品房达到2000套的好成绩，本周销售2456套，环比上周成交套数增加332套，环比上涨15.6%，住宅类成交面积环比上周
