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1、调整产业结构 坚持品牌运作 中国工业地产蓝海战略 尊敬的各位领导，各位来宾，大家好！非常荣幸能代表深圳市东方建富实业有限公司和深圳市地主爷投资有限公司，与在座各位工业地产领域的开拓者和权威人士、各行各业的领袖精英，共同探讨中国工业地产的困局与突破。在此，特别要感谢的是中国工业地产峰会的主办方，上海决策者经济顾问有限公司和中国工业地产俱乐部，为我们搭建这样一个专业的信息交流平台。在过去的两年中，中国工业地产峰会的成功举办，推动了中国工业地产结构的转型升级，对社会，经济，环境的和谐发展产生了深远的影响。接下来，我将与大家分享对于调整产业结构，坚持品牌运作这一主题在中国工业地产蓝海战略中的重要性。2
2、008年下半年，突如其来的金融危机对中国的经济，尤其是很多外向型的企业造成了很大的冲击。面对萧条的国际大环境，很多技术含量低，劳动密集的生产加工型企业订单锐减，甚至没有订单，这导致了大批工厂停产、企业倒闭，工人失业。以深圳市为例，去年春节前宝安区内就有一些港资工厂，玩具加工厂，电子厂和出口加工企业纷纷传出倒闭的消息。还有很多企业开始紧衣缩食，以此来抵御经济寒冬。表面上看，此次金融风暴是企业大批倒闭、员工大规模失业的元凶。但从更深层次上分析，他却是促进中国企业产业兼并重组、机制创新的催化剂。可以迫使那些以“三来一补”粗加工、劳动密集，低技术含量的企业转型，向以精细加工，知识密集，高技术含量的企业
3、转变。要想提高自身企业抵御风险的能力，此次危机无疑是一次良好的契机，正所谓“危”中有 “机”。作为中国珠三角地区工业地产运营机构的龙头企业我们深圳市东方建富实业有限公司，自2003年成立以来，一直坚持走市场化、专业化、社会化的道路，坚持“依法管理，科学规范，用心服务，追求卓越”的方针，为客户提供安全、舒适的生活，工作环境。正是这份坚持，为公司吸引了近700家企业，其中不乏许多知名的中外企业集团。公司旗下目前拥有11个大型的工业园区，占地面积近200万m2。经过近6年的发展，我们已经摸索出一套较为成熟的，先进的工业地产运营、管理体系，成为珠三角工业地产的佼佼者。一直以来，工业地产行业存在着规模小
4、，竞争无序，水平参差不齐等诸多问题，可以说工业地产在中国还处于红海时代。鉴于此，公司从创立之初就注重园区产业结构建设，坚持企业品牌运作，为走向工业地产蓝海时代做出不懈的努力。一、公司在优化配套设施，专业物管服务，打造品牌形象下了很大的精力我们的园区，在接手之前就着手探讨园区的定位，经营模式，从而确定园区的配套设施。接管后，结合园区定位及经营发展规划，进行区域化的经营管理，统筹规划，科学布局。例如我们的功能分区管理，合理的规划停车场地及进出园区通道，加大园区视觉导引系统的投入将生产区和生活区合理划分，在确保安全生产的同时还给入住的员工提供了舒适安静的生活环境。另外我们还经常举办各种驻区职工文体活
5、动，给业主提供无微不至人文关怀与服务。确保企业引进来还能留得住，培养客户的品牌忠诚度。同时，东方建富成立了物业管理公司，为旗下园区提供统一的物业管理服务，物业管理人员持证上岗率达到98，并且定期进行系统化、专业化的培训和专业技能大比武，物管人员的高服务水平，也是吸引企业进驻的一张王牌。正因为有一支高素质的专业化的物业管理团队，才能确保园区正常经营与发展。品牌的影响力和号召力我想大家都能体会的到，我们生活时时刻刻被品牌包围着，好的品牌可以产生忠诚度，这点在工业园的经营与管理上同样有效。公司成立之初，就着力打造“东方建富”的品牌形象，不论是从企业VI上，还是从物业服务上，都很注重经营自己的品牌，使
6、“东方建富”形象深入客户心中。作为一个工业园品牌，我们经营的最高境界就是让他成为“企业家梦想的乐园”，让东方建富成为每个企业心所向往，梦想到达的地方。这个目标，一直驱使着公司在硬件和软件建设上不惜成本，在管理上精益求精。时至今日，优质的管理人才，细致的物管服务，完善的配套设施、成熟的园区环境等已经成为东方建富旗下工业园区的标准化运作模式。二、推行蓝海战略，创建“特色园区”，搭建企业产业链国内的工业地产行业基本还处于初级发展阶段，如果业内企业能树立良好的品牌并成功的控制成本，一览众山的境界还是不难做到的。东方建富正是意识到这一点，才能在这短短几年间冲出竞争大潮，确立了自己的优势。具体来说，一方面
7、公司很注重对旗下园区产业结构的转移与调整。招商方面，下大功夫优先引进产业链的龙头企业，以此为带动，推进园区上、中、下游的产业链的建设，谋求园区企业的规模化、集群化和效益最大化。另外，园区产业链的形成，也有利于园区企业资源整合，共享信息与技术资源，降低物流成本，节省企业现金流，提高企业盈利能力。业主们实实在在的感受到品牌园区带来的甜头，东方建富的忠诚度也会越来越高。另一方面，公司一直坚持“特色园区”的创建工作。特色园区首先在基础设施方面要求较高，必须能为入驻企业提供研发、检测等公共技术平台；还有支撑服务体系，包括商务、信息、咨询、培训、产品展示，人才交流与管理服务等；同时还要求园区内从事同一产业
8、的上下游配套企业比例达到90。公司在特色园区创建上的尝试还是比较成功的，像我们配合政府部门在深圳光明新区打造的“新健兴科技工业园”，已经成为光明新区的特色园区品牌，集聚了大批高科技企业进驻，成为当地政府重点工业园区。作为工业地产运营机构，我们一直坚持做工业园应该和城市主导产业相结合，这个区域有哪些主导产业，这个工业园在主导产业链是什么？做上游、中游还是下游，是做研发还是制造，是公司在接手每一个园区前都必须考虑的关键。有了清晰的定位，还有上、中、下游产业链企业的进驻，园区才会生机勃发。三把握市场机遇，亲和供求关系在做好园区建设的同时，为了更好的适应市场变化，抓住产业结构阶段性调整的有利时机，推出
9、了亲和力品牌概念，依托强大的物业资源、政府资源和其他社会资源，为联盟伙伴提供以战略品牌管理为核心、产业健康快速发展为目标的资源配置和开发支持，全面提升企业价值。并在此基础上成立了深圳市地主爷投资有限公司。公司立足工业地产细分行业，为土地，厂房供应商及投资，开发商提供一站式中介服务。一方面拉近资本与资源的供求关系，扩大资源市场供给范围，丰富资本市场投资选择，另一方面推动工业地产业的资产整合，强化资金运作。凶猛的金融风暴，导致深圳出现了大量空置工业厂房和土地。有关数据显示，目前空置率达到总面积的20%左右，很多土地和厂房业主不得不通过二级市场来缓解资金压力，但因某些历史遗留问题，许多物业因产权问题不能进入二级市场上市流通。这也成为业主，投资者和政府共同关注的话题。地主爷作为业主，投资者与政府的纽带，期望加强与三方的沟通交流，为加快工业地产走出低谷做出自己应有的贡献总体来讲，中国工业地产还处于起步的阶段，但发展迅猛，美好前景无庸置疑。东方建富和地主爷愿与同行们一起，锐意进取，共同发展。在这充满“危”与“机”的市场中，我们东方建富人从不折腰，并且相信这个给与我们的磨练机会，在“危”与“机”的空隙中寻找一条发展之路。“沧海横流，方显英雄本色”，秉承不断发展，不断开拓精神，正处于茁壮成长中的东方建富和地主爷一定会在中国工业地产发展历程中写下光辉的一页。200944
