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1、xx酒店及酒店公寓市场概况一、xx酒店发展现状在“1+8”的大xx圈城市圈、“1+6”的中部崛起城市的城市发展背景中，xx市经济更加开放，开始走向国际化、专业化，商务活动日益频繁、各级别种类展会举办活跃。由此，xx酒店业也开始步入一个迅速扩张发展时期。针对不同的消费者，酒店开始进入产品细分化阶段，酒店管理更专业化。目前，旅游饭店逐步走向国际化、特色化，全市星级酒店达140余家，其中6家五星级、13家四星级、64家三星级。而2005年在建与拟建的四星级及以上的酒店就有8家（部分在建酒店基本情况如下表）。部分在建酒店基本情况项目名称星级项目位置楼层总建筑面积发展商锦江国际集团酒店五江汉区建设大道7
2、07号建银大厦 A区3144351.55上海锦江国际酒店发展股份有限公司(与锦江国际(集团)有限公司共同投资xx市亢龙太子花园酒店 五江汉区建设大道xx市亢龙太子酒轩有限公司明珠豪生拟报五星汉口沿江大道xx明珠酒店四沿江大道182号4658105.06郑州铁路局xx分局五星汉口范湖首都机场集团新世界酒店白金五星航空路长江大酒店对面香港新世界集团四星武昌水果湖万丽大酒店拟建五星武昌徐东2232000湖北省电力公司此外，xx不少大规模的综合项目，如世贸滨江的“锦绣长江”、瑞安永清项目、xx体育中心、xxCBD等均设计有高星级酒店配套。从目前xx市酒店现状看，xx酒店有以下特点：l 酒店xx三镇经济
3、的“晴雨表”。三星级及以上酒店中，汉口有46家、武昌有30余家，而汉阳仅几家。而xx市的五星级酒店分布在汉口相对集中的地段，四星级酒店也是最多的。武昌的授牌五星级仅五月花及东湖大厦，均高于汉阳。酒店的数量也正反映了三镇的经济发展水平。l 酒店服务逐渐走高。依托于高端经济流，驻豪华酒店作商务接待是身份与实力的象征，也是有实力的企业对员工的一种高档次的待遇。而如香格里拉、雅高、万豪、圣达特、最佳西方等一批全球著名跨国酒店集团入驻，不仅在硬件设施服务上提高了档次，在服务水平上走向更专业化方向。l 商务行政型酒店为主。xx高档商务饭店、度假型饭店、文化休闲型饭店等特色饭店不断涌现，大致可以看出以商务目
4、的酒店的比例是最高的。高档的商务区，金融环境发达，吸引了不少国际性的大企业驻扎于此。这些大企业的商务关系往来频繁，给附近的酒店带来了大量的商机。l 功能增强，朝多元化方向发展。随着经济的发展，酒店的社会功能也在不断的演变。从最初的简单歇脚居住的地方变成了集旅游、商务、会展于一体的“多功能厅”，并朝多元化的方向发展。如香格里拉大饭店里就有像IBM、微软、凤凰卫视等跨国公司入驻其间办公。l 经济型酒店开始逐鹿xx。华中重镇，九省通衢。2005年1月8日，美国“速8”在华中地区的第一家连锁加盟店xx扬子江速8酒店开业，引来国外、国内众多著名经济型酒店品牌抢滩xx。如今速8有水果湖店、吉庆街店投入使用
5、，莫泰168武珞路店已开业。而速8青山店年底纳客，法国“宜必思”、“锦江之星”、“如家快捷”也相继进入xx。l 市场参与者变宽。经济型酒店的发展前景，也让xx的一些餐饮巨头“怦然心动”。除连锁加盟外，经济型酒店让xx本土一些餐饮业延伸到酒店，如“艳阳天”以1480万元的高价竞得位于汉口前进一路的襄阳饭店，打造经济型酒店“艳阳之星”；武昌楚灶王酒店开办的一家经济型酒店也悄然开张。l 酒店环境开始营造家庭特色。酒店环境除在大堂、过道等公共部位营造尊贵、舒适、宽敞的氛围外，公共空间开始向休闲化、自然化的情景模拟环境改变，如营业近半年的最佳西方禧邦可大酒店外设两部观光及扶手电梯，内部种植高大树木、做瀑
6、布。此外，客房布局开始走向家庭化特色，有独立的厨房、吧台设计，配备冰箱、电磁炉等家庭设施，并有鞋柜、书房等空间。同时，酒店式公寓也浮出水面。房间的装修努力营造家的氛围，家具简单实用；卫浴设备要求高品质，符合潮流；房间设施配置从细节入手，方便顾客。二、xx酒店市场分析1、 酒店分布阳光新天地圣淘沙大厦万信摩登会馆兆瑞国际东方大酒店香格里拉大饭店最佳西方五月花大酒店湖宾大酒店港澳中心商务酒店华美达天禄酒店新华诺富特大饭店瑞雅大酒店最佳西方禧邦可大酒店晴川假日酒店海怡锦江大酒店江汉饭店白玫瑰大酒店武汉亚洲大酒店湖北丽江饭店湖北饭店扬子江速8（水果湖店）洪山宾馆酒店集中在各市级、副市级商业中心，位于火
7、车站、长途客运站、市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口、付家坡火车站、洪山广场、东湖沿线。（典型酒店及酒店公寓如下图）待添加的隐藏文字内容22、 酒店规模酒店规模不一，五星级酒店中规模以300间左右为主，规模比较大的为香格里拉大饭店。武昌酒店的规模中等，一般为100-200间客房，酒店规模如下图。 3、 价格水平星级酒店协议价一般为门市价的4-6折。长包房三星级为6000-8000元/月，四星级一般为8000-10000元/月，五星级为15000-30000元/月，为协议价的7折左右。五星级客房协议价格一般为600-900元/天。4、 经营状况xx酒店需求量大。全市星级酒店客房约为150
8、00间左右，而2004年接待海外旅游者31.45万人，接待旅游者总数263.85万人。全市的年均客房出租率达70%左右；其中三星级酒店出租率普遍高，平均可达70%，在3-5月、9-12月的旅游与商务旺季可达80%-90%。而五星级酒店的出租率约为70%左右。而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室、多功能厅的消费使用。如香格里拉大饭店6大多功能厅成为房地产产品推介会、产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园、咖啡厅是举行大型新闻发布会、鸡尾酒会及演唱会等社交活动之所。5、 客户群体酒店客户较为固定，主要分为两大类。一类为军区、政府筹办，依托政府、机构经营的酒店，如湖北饭店、洪
9、山宾馆、中南花园、新大地等酒店，主要以会议客人为主。另一类为以市场为依托的酒店，如五月花酒店大酒店，为高端商务、休闲、度假型酒店；白玫瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。从固定客户群体看，五星级酒店的客群比较综合，有固定的外资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，一般居住为3-4天。而五星级长包客户一般为有境外背景的企业和xx大型企业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企业，有武钢、神龙等大型企业。6、 配套服务酒店物业一般昭示性良好。区域酒店物业外观良好，酒店入口宽敞、大堂高大亮丽。三、xx酒
10、店公寓市场分析小户型面积开始向小房型过渡时，其消化周期延长，投资比例下降、自用比例上升。2004年汉飞青年城、鹏程国际分别以开盘2个月内销售完毕，而2004年末至今小户型项目销售周期延长。而在经济活跃时期，一些市场空隙被发现。一些小户型公寓赋予了酒店式公寓的概念，但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准，只是引用概念进行炒作。而在xx酒店式公寓由公寓与其他酒店业、旅游业的结合，具有特有的魅力受到投资者的追捧和青睐。1、在售/经营典型物业供应特征项目名称物业类型区域特点兆瑞国际商务酒店公寓（投资型）毗邻香格里拉五星级酒店；位于xx金融核心区，周边市府文化传播机构云集。宝丰时代商务公寓（商务为主）桥口
11、核心阳光新天地复合型公寓（4-17层酒店公寓）处于xx市的金融中心和商务中心圣淘沙大厦（A座）产权式酒店公寓处于xx市的金融中心和商务中心项目名称套数建筑面积开盘时间租售价格销售情况包租服务兆瑞国际3202005.3积累6500（后期不交物业管理费）来访少6年内固定年投资回报率为8%，按月支付；12天免租入住；6年后可续签，亦可由开发企业现行价买回物业阳光新天地286377322004.125500周边一般写字楼35-40清盘6年内固定年投资回报率为7.5%，按月支付；36天免租入住；在6年内违约金为1.5万元圣淘沙大厦3842004上早6000现在7000项目前期销售较好，后期因单价原因消化
12、放缓；尾盘8年内固定年投资回报率为8%，按月支付；在8年内违约金为1万元项目名称配套面积经营管理兆瑞国际精装修、配备全套酒店家具、家电房间厨卫设计星级酒店服务34-78聘请兆瑞酒店管理公司，进行统一的酒店销售与营运管理阳光新天地四星级酒店服务标准38-73（主力46）聘请xx新宜天地酒店管理公司，进行统一的酒店销售与营运管理圣淘沙大厦部分商务功能，送空调、冰箱等家电及家具如餐桌、床组、沙发等商务中心会议室、茶座50-60为主聘请广州花园酒店管理公司，进行统一的酒店销售与营运管理说明：数据采集于11月综合而言，纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点：l 位置位于城市商业，商务中心，毗邻五星级酒店，
13、紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通。l 户型与功能户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积，装修标准与同类酒店相当。l 提供高水准服务与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。l 管理经营开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。一般采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免费居住12天36天/年的权利。l 规模规模大于一般酒店，一般数量为300间左右。l 租金水平项目以外地来汉长期办公的商业客户为主，租金比普通公寓高，但略低于同档酒
14、店价格。l 后期保障薄弱。l 大幅度提升了公寓的销售价格。酒店式公寓一般销售价格为5800-6500元/，高于同期小户型公寓1000-1500元/之间。2、出租市场需求酒店公寓经营在xx尚处于起步试营业阶段，市场需要一定的培育期，市场需求一般兼顾居住、办公综合需求。目前市场中，进入经营阶段的酒店式公寓有港澳中心与圣淘沙酒店大厦。其中港澳中心租金价格为388-758元/天，长包房为公寓，酒店规模较小，客房出租情况良好。而圣淘沙酒店8月试营业、11月9日开业，目前已有医药、健身器械一些长包客户，处于探索市场阶段。（两个酒店公寓基本情况见附件）3、置业投资需求调查显示，酒店公寓均提供回报率7-8的售
15、后包租服务。固定的回报率、专业的经营，让一批二三次置业者聚焦酒店公寓。这部分投资者有部分为温浙等外地投资客。酒店公寓作为一种新的物业形态，借用专业的酒店管理及其资源，保障投资者收益，成为近年小户型的一种发展趋势。但由于其投资性、高单价的产品特性，使得其对客户群体的要求较高，市场供应受到消费者、地段资源的影响大。四、结论酒店迅速扩张发展，向低中两端发展 酒店对区位依赖性强，需要良好的商务、商业及便利交通支撑； 酒店集中于城市内环线内，核心外围存在市场空缺； 武昌高星级酒店缺少，光谷区域酒店物业少、市场需求强、酒店物业竞争小； 高星级酒店功能增强，朝多元化方向发展； 经济型酒店开始逐鹿xx； 市场
16、参与者变宽； 酒店环境开始营造家庭特色； 高星级酒店突破区域范围，客户以高规格会议型客户及国际企业、xx大型企业为主。附表：营业中的酒店公寓1）港澳中心商务酒店酒店名称： 港澳中心商务酒店规模： 五星公寓式酒店，房间数150多间价格及折扣： 标准间999 套房19993999 两房两厅 3699 以上价格基础上一般四到五折，贵宾卡23折。散客价 协议价/长包价贵宾价协议价：对一些经常需要住酒店的企业单位个人给予一定折扣。贵宾价：许交一定费用1880办理贵宾卡，持卡消费可享受更低折扣，并能有一定的升级优惠。入住率及经营状况淡季50以上%，平均70%80%，经营状况较好。赢利：根据不同酒店的情况，
17、及餐饮部，住房部等各部门综合收益来衡量。一般好的盈利平均入住率在70%以上。主要客源情况私企为主，部分政府机关人员，年龄在30-50岁，外地为主，但贵宾卡客人以本地为主，约500人。配套设施及服务内容服务内容：洗烫衣物，送餐，火车飞机票，唤醒服务，整理房间等等。风格特点公寓式特点，房间设计和布置体现居家特点，房间大，舒适。位置在步行街，购物，观景，娱乐消费都很方便，外部配套好不足之处因为一楼为商场，大堂空间很小，且不是独立空间，公共部分不足门口为单行道，行车不方便2）圣淘沙大厦经营情况：规模： 准四星公寓式酒店，房间数300多间价格及折扣： 标准间880 商务房938/968 商务/行政套房1308/1850 家庭公寓1094商务公寓1232 协议价为4折，长包折扣少，长包家庭公寓为8000元/月，商务公寓为10000元/月。入住率及经营状况营业不久，以有办公人员入住主要客源情况以散包为主，长包客户一般为医药、健身器械等办公兼顾住宿功能企业配套设施及服务内容商务中心、餐厅、整理房间等。风格特点公寓式特点，房间设计和布置体现居家特点。位置在万松园步行街，购物，观景，娱乐消费都很方便，外部配套好不足之处普通居住与酒店没有完全分开，人员较为混杂。（xx大家房地产顾问有限公司信息研究中心）
