《课程1非都土地使用管制规则解析课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《课程1非都土地使用管制规则解析课件.ppt（56页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、1,土地法概要,主講人：蘇 明 鑄,2013/10/27日,彰化縣榮民服務處 台中市不動產經紀人職業工會 不動產經紀營業員證照班,2,土地法概要,課程大綱 壹、依法行政 貳、基本導論 參、地權(含徵收)肆、地用(含重劃)伍、地價 陸、地稅 柒、地籍(土地登記實務)捌、其他(時事探討),3,壹、依法行政,4,依法行政法治基本原則 法治國家的具體化即為依法行政基本上由法律優位原則與法律保留原則構成,資料來源:李惠宗，2002，行政程序要義。,憲 法,法 律,法 規 命 令,地方自治規章,都市計畫法26（通盤檢討）,都市計畫定期通盤 檢討實施辦法,(規範金字塔),5,法令適用原則,法律位階（憲法法律
2、命令自治規章）特別法 優於 普通法 土地法 Vs 民法都市計畫法 Vs 土地法 土地稅法 Vs 平均地權條例 後法 優於 前法,6,貳、基本導論,7,基本導論(1/5),土地定義(土1)水、陸及天然富源 土地分類(土2)依土地使用土地改良物(土5)建築改良物 農作改良物,土地,8,土地行政範圍,地權物權法定主義(應予登記)土地徵收/照價收買 地用(含重劃)都市土地（12.20）非都市土地（87.80）地價公告地價/公告現值 地稅田賦/地價稅/土地增值稅地籍地籍測量 土地登記,基本導論(2/5),9,基本導論(3/5),權利主體(人)1.自然人本國人/外國人/胎兒/大陸地區人民 2.法人 公法人
3、 私法人社團法人/財團法人/祭祀公業法人 大陸地區法人、團體或其他機構 3.其他寺廟/祭祀公業/神明會,10,基本導論(4/5),權利客體(土地/建築改良物)（一）土地 1、都市土地（分區證明）使用分區（都計32）公共設施用地（都計42）2、非都市土地（建蔽率容積率）10大使用分區(區計施細13)18種編定使用地(區計施細15),11,12,基本導論(5/5),3、公有土地(土10)國有土地(國產法52-2)直轄市有土地(土25處分、土26撥用、土27收益)縣（市）有土地(土25處分、土26撥用、土27收益)鄉（鎮、市）有土地(縣自治條例)4、私有土地(土10)分別共有（民817、民819、土
4、34-1）公同共有（民827、民828、土34-1）（二）建築改良物附著於土地之建築物或工事（土5）,13,參、地權(含徵收),14,地權(1/6),地權種類（物權法定主義）土地所有權：1、所有權（民765）2、中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民 依法取得所有權者，為私有土地（土10）土地他項權利：1、地上權（民832）2、農役權（民850-1）3、不動產役權（民851）4、抵押權（民860）5、典權（民911）6、耕作權（土133）,15,一、共有土地(優先購買權),地權(2/6),物權效力債權效力,16,地權(3/6),農地政策放寬農地農有、落實農地農用農地使用二元管制體
5、系都市土地/非都市土地農地分類耕地/非耕地/視為農地(農地)耕地限制分割最小面積（0.25公頃）限制 私法人不得承受耕地(但農企法人經許可不受限)農地租約變革不適用耕地375減租條例規定 農地稅賦田賦/土地增值稅/贈與稅/遺產稅申請農用證明書農發39、38-1農地違規罰則 區21、22、都計79,二、農地,17,農地政策目標,農地農有、農地農用管地又管人,放寬農地農有、落實農地農用管地不管人,18,台灣地區現行國土規劃體系,19,農地分類,20,21,農地租約變革,22,農地稅賦,田賦：民國76年起停徵。土地增值稅 農業用地（耕地非耕地）（農發37、土稅39-2）耕地（農發37）視為農地（農地
6、）（農發38-1）贈與稅或遺產稅 農業用地（耕地非耕地）（農發38、遺贈17、20）視為農地（農地）（農發38-1）,23,申請農業用地作農業使用證明（農發條例39)農業發展條例第18條 申請興建自用農舍 農業發展條例第33條農民團體、農業企業 機構或農業試驗研究機構申請承受耕地 農業發展條例第37條農業用地移轉與自然 人時，申請不課徵土地增值稅 農業發展條例第38條農業用地之繼承、遺 贈或贈與時，申請免徵遺產稅、贈與稅、田賦,申請農用證明書(1/2),24,申請土地(視為農地)作農業使用證明（農發條例38-1）適用農業發展條例第37條申請不課徵土 地增值稅 適用農業發展條例第38條申請免徵遺
7、產 稅、贈與稅、田賦,申請農用證明書(2/2),25,農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法（區21、22）或都市計畫法規定處理。（農發69）,農地違規罰則,26,市地重劃區段徵收(1/2),地權(4/6),27,市地重劃區段徵收(2/2),地權(5/6),28,抵費地與抵價地,地權(6/6),29,肆、地用(含重劃),30,區域計畫法體系及相關管制法規,31,32,非都市土地使用管制結構(區15),區域計畫發佈後非都市土地,依非都市土地使用分區計畫,製定非都市土地使用分區圖劃定十大分區,編 定 十 八 種 用 地,依非都市土地使用管制規則實施管制,上層,中層,下
8、層,位階,33,非都市土地使用管制規則附表一:,34,附表三:使用分區內各種使用地變更編定原則表,說明：一、為不允許變更編定為該類使用地。二、為依本規則規定辦理變更編定為該類使用地。,35,公共設施保留地都市土地（分區證明書）定義尚未徵收取得或開發興闢之土地(私有)(都計42)公共設施保留地稅賦減免地價稅/土地增值稅/遺贈稅 公共設施保留地移轉時，免徵土地增值稅 都市土地為都市計畫法所指定之公共設施保留地，而且都市計畫書載明係以徵收、區段徵收方式取得，或未明文規定取得之方式，在未徵收（一般徵收、區段徵收）前移轉，免徵土地增值稅。但以市地重劃方式取得之公共設施保留地，不予免徵。（財政部86/12
9、/16台財稅第861930297號）,公共設施保留地,36,伍、地價,37,地價,公告地價系統課徵地價稅及公有土地租金 公告地價(每3年公告)申報地價(80%核定)公告現值系統課徵土地增值稅及徵收補償費 公告土地現值(每年1月1日公告)原規定地價或前次移轉現值,100%,80%,120%,53年 規定地價,66年07月 原地價,87年07月,89.01.28日 農用原地價,91年07月 前次移轉現值,92年01月,98年01月,100/,1,000/,1,100/,1,500/,900/,38,陸、地稅,39,土地稅賦名詞定義,停徵（政策目的）係政府為某種政策宣佈暫停課徵(如:76年起停止課徵
10、田賦)免徵(基於漲價歸公、公共利益考量)係直接墊高前次(如:公共設施保留地尚未被徵收前移轉者，免徵土地增值稅)不課徵（配合土地政策、特定事項處置）係屬一種稅負寄存性質(遞延課稅不墊高前次)(如:作農用之農地，移轉與自然人時，得申請不 課徵土地增值稅),地稅(1/3),40,地稅(2/3),持有稅田賦（76年起停徵）地價稅 房屋稅移轉稅土地增值稅（土地）契稅（房屋）遺贈稅贈與稅（生前）遺產稅（歿後）,41,地稅(3/3),自用住宅用地限制條件 三大標準 面積限制 處數、價值限制 次數限制 自用住宅使用稅賦優惠 地價稅(2/1,000)房屋稅(1.2)土地增值稅(10%),自用住宅用地,42,自用
11、住宅土增稅一生一次一生一屋對照表,43,柒、地籍(土地登記實務),44,土地登記實務(1/8),土地登記意義應登記之法律關係物權法定主義登記絕對效力 土地法43：依本法所為之登記，有絕對效力。,45,土地登記實務(2/8),不動產產權調查實務 1.權利書狀（1）土地、建物所有權狀（2）他項權利證明書（抵押權）2.登記簿謄本（1）土地登記簿謄本（含地籍圖）（2）建物登記簿謄本（含平面圖）3.使用分區證明書（都市土地）4.契約書 私契（債權契約）公定契約書（物權契約）,46,土地登記實務(3/8),申請登記文件 登記申請書 登記原因證明文件 權利書狀 申請人身份證明 其他證明證明,47,土地登記實
12、務(4/8),登記規費及罰鍰 1.登記規費 登記費(申報地價)書狀費(80/紙)工本費 閱覽費 2.罰鍰(逾期登記)3.退費(5年內),48,土地登記實務(5/8),登記處理程序 申請 收件 計費 審查 公告(第一次登記/補狀30日)登簿及校對 繕狀 異動 歸檔,49,土地登記實務(6/8),土地複丈及標示變更登記 分割登記 合併登記所有權變更登記 買賣移轉登記 贈與移轉登記 法院拍賣移轉登記,50,土地登記實務(7/8),他項權利登記 抵押權設定登記 抵押權塗銷登記繼承登記(6個月內)拋棄繼承(3個月內)一般繼承（按法定應繼分）公同共有繼承,51,土地登記實務(8/8),其他登記 書狀補發(
13、遺失)書狀換發(破損),52,捌、其他(時事探討),53,時事探討(1/3),奢侈稅（特種貨物及勞務稅）2011.6.1日起實施 實價登錄2012.8.1日起實施 其他都市更新違憲案(2013.04.26日大法官 釋字709憲法程序正當原則)土地開發案(未環評先營運違法使用?!),54,大法官釋字709,2013.04.26日大法官釋字709，宣告都更條例部分條文違憲、一年後失效為確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會，主管機關依法應將都更之有關資訊對相關土地所有權人分別送達，並徵詢意見，斟酌全部陳述意見，說明同意或不同意變更之理由併呈都更委員會審議核定，以符憲法正當行政程序原則（參照行政程序法102）內政部定出都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須送達權利人等三大原則,時事探討(2/3),55,開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準,第三十一條 其他開發行為，有下列情形之一者，應實施環境影響評估：十四、觀光（休閒）飯店、旅（賓）館之興建或擴建，符 合下列規定之一者：（一）位於國家公園。但申請開發或累積開發面積一公 頃以下，經國家公園主管機關及目的事業主管機 關同意者，不在此限。（七）位於山坡地、國家風景區或台灣沿海地區自然環 境保護計畫核定公告之一般保護區，申請開發或 累積開發面積一公頃以上。,時事探討(3/3),56,End！,
