房产税城镇土地使用税政策简析.ppt

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1、房产税、城镇土地使用税政策简析,2016年3月17日,由NordriDesign提供,主要内容,一、房产税基本规定 二、城镇土地使用税基本规定 三、房产税、土地税税收优惠 四、疑难问题解答 五、近期新政,第一部分 房产税,房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。,纳税义务人,【基本规定】房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人；产权属于全民所有的，经营管理的单位为房产税的纳税义务人；房屋产权出典的，承典人为房产税的纳税义务人；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。,纳税义务人,【特殊规定

2、】融资租赁的房屋，在租赁期内，出租方(即金融性公司)为房产税的纳税义务人；租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人,纳税义务人,【特殊规定】在大连市范围内出租房屋的单位和个人，为房产税的纳税义务人。对单位或个人以分期付款方式购买房产，首次付款后，若已办理了产权转移手续，产权已确定为购房者所有的，购房者为房产税的纳税义务人；若购买方未取得房屋产权证但已投入使用该房产的，使用人为房产税的纳税义务人。财税（2009）128号规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。,征税对象,房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居

3、住或储藏物资的场所。对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。,征税对象,【特殊规定】对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。水泥厂贮存，氧化水泥的水泥罐不属于房产,不征收房产税；加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。已拆除不存在的房产不论其账面是否保留原值都不征收房产税；超龄使用的房屋应征收房产税闲置不用的房屋应征收房产税,征税对象,【特殊规定】对于地下房屋，财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下

4、建筑征收房产税的通知（财税2005181号）规定：“自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。”,征税范围,目前我市行政区域内，都属房产税征税范围。,计税依据,【按照房屋原值征收】房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30。【按照房屋租金征收】按照房屋租金计算缴纳,计税依据-从价计征,房屋原价、附属设备和配套设施、地价、容积率等问题是影响从价计征计税依据的重要因素，也是近两年稽查部门检查企业税务方面容易出现偏差的方面。在本课疑难问题解答

5、中会专题讲解。,计税依据-从价计征,地下建筑 对于具备房屋功能的地下建筑，房产税计税依据的确定问题，财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2006181号）规定：“自用的地下建筑，按以下方式计税：1）工业用途房产，以房屋原价的5060%作为应税房产原值。（我市规定为50%）2）商业和其他用途房产，以房屋原价的7080作为应税房产原值。（我市规定为70%）,计税依据-从租计征,根据大连市地方税务局公告20115号规定，自2011年4月1日起，在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁

6、期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。,计税依据-从租计征,租金收入的确定 大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知（大地税函2006149号）规定：“对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对物价部门有收费标准的，按照物价部门的收费标准并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除；对

7、物价部门没有规定收费标准的费用，可据实给予扣除，但对于纳税人采取变相增加相关费用收取标准，致使房屋租金收入明显低于市场租金标准的情况，主管地税机关可根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定，核定其租金收入征收房产税”。,计税依据-从租计征,转租房屋 对于转租房屋，2006年12月31日以前是按照租金差额征收房产税，自2007年1月1日起，大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知（大地税函2006149号）规定：转租收入不征收房产税。,计税依据-从租计征,商品交易市场 对各类商品交易市场房产税的计税依据问题，大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知

8、（大地税函2006149号）规定：各类商品交易市场出租房屋的，按租金收入计算缴纳房产税；出租摊位、柜台等的，按房产原值计算缴纳房产税。,税率,按房屋原值征收1.2按租金收入征收12%自2008年3月1日起，财税200824号文件规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。辽地税函（2009）189号文件规定：对出租商住两用房的，房产税的税率按出租住房的政策执行。,税率,对个人出租住房：1、个人所得税：减按10的税率征收。2、签订的租赁合同，免征印花税。3、不区分用途，营业税1.5%税率，

9、房产税按4的税率征收 4、免征城镇土地使用税。,房产税计算公式,从值计征应纳房产税 房屋原值（130）1.2%从租计征应纳房产税 房屋租金收入 12（4）以上都是年应纳税额，实务中注意折算到月】,房产税计算,例：甲公司2012年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2012年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2012年46月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2012年度应缴纳的房产税？解答：从价计征房产税8000（130%）1.2%1/27500（130%）1.2%1/233.631.565.1（万元）从租计征

10、房产税2612%1.44（万元）；甲公司2012年度应缴纳的房产税65.11.4466.54（万元）另一种方法：从价计征房产税7500（130%）1.2%500（130%）1.2%1/265.1（万元）从租计征房产税2612%1.44（万元）；甲公司2012年度应缴纳的房产税65.11.4466.54（万元）,征管规定之一,【纳税义务发生时间】纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，自投入使用次月起按规定征收房产税。纳税人新购入或拨入的房产应从购入或拨入的次月起征收房产税。,

11、征管规定之一,【纳税义务发生时间】购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。,征管规定之二,【纳税义务截止时间】纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,征管规定之三,【纳税期限】专题解答,征管规定之四,【纳税地点】房产税由房产所在地的税务机关征收,房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳

12、房产税。,第二部分 城镇土地使用税,建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额标准计算征收。,纳税义务人,【基本规定】中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。,纳税义务人,【具体规定】1.土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”2

13、.对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。”3.自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。,计税依据,【基本规定】暂行条例第三条规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。辽宁省城镇土地使用税实施办法规定：土地使用税按土地使用证确认的占地面积计算征收；尚未核发土地使用证的，纳税人应当向当地税务机关据实申报占地面积，按税务

14、机关核实的占地面积计算征收,计税依据,【具体规定】1.土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。2.纳税单位与免税单位共同使用（共有使用权土地）上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。,计税依据,【地下建筑用地】自2009年12月1日起,对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的

15、50%征收城镇土地使用税。,税率,大连市人民政府关于调整城镇土地 使用税有关政策的通知（大政发200774号），文件规定：自2007年1月1日起，我市城镇土地使用税税额标准调整为十个等级，旅顺地区各等级每平方米年税额标准分别为：五等7.5元；六等6元；七等4.5元。,第三部分 税收优惠,一、房产税税收优惠二、城镇土地使用税税收优惠,税收优惠房产税、土地税,医疗机构减免 财税字200042号：对非营利性医疗机构自用的房产，免征房产税 对营利性医疗机构取得的收入，按规定征收各项税收。为了支持营利性医疗机构的发展，对营利性医疗机构取得的收入直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内给

16、予下列优惠：对营利性医疗机构自用的房产免征房产税、土地使用税。3年免税期后，恢复征税。对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产免征房产税、土地使用税。,税收优惠房产税、土地税,老年服务机构减免 财税(2000)97号：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，自用房产，免征房产税、土地使用税。老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。,税收优惠房产税、土地税,学校、幼儿园、托儿所

17、减免 财税200439号第二条：对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税、城镇土地使用税。辽地税函2009189号：对经教育部门批准，从事学历教育的全日制民办学校自用的房产，暂免征收房产税、城镇土地使用税。辽民发201220号:对经教育或人社部门批准，从事学历教育的全日制民办学校用于教学的自用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税,税收优惠房产税、土地税,供热企业减免 财税2011118号：自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。对既向居民供热，又向单位供热或者

18、兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。【现已到期，建议大家先行申报，如再下发正式文件，另行减免】,税收优惠房产税、土地税,农产品批发市场 财税201268号，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产

19、品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。现已延期，时间：2016年1月1日至2018年12月31日,税收优惠房产税,军队系统减免 财税2004123号：自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；在出租时必须悬挂军队房地产租赁许可证，以备查验。（87）财税字第032号：军需工厂的房产，凡生产军品的，免征房产税；生产民营品的，依照规定征收房产税；既生产军品又生产民品的，可按各占比例划分征免房产税。(89)国税地字第072号：对既生产军品又生产经营民品的军需工厂，可就整个工厂的房产(包括生产、办公、生活用房及其他用房)按军品

20、、民品各占的比例划分征免房产税；军品民品的比例划分问题，原则上应按各自占用房产的比例划分征免，确定无法划分的，可按军品与民品产值各占比例作为划分征免依据。,税收优惠房产税,房屋大修减免（86）财税地字第008号：房屋大修停用半年以上的，大修期间可免征房产税。免征时间从停产、大修的次月开始计算。停产、大修的房屋恢复使用时从恢复使用的次月起开始计征房产税。国税函2004839号：房屋大修导致连续停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税”的审批规定予以取消。按减免税要求应办理备案减免手续。,税收优惠房产税,危险房屋减免（86）财税地字第008号：经有关部门鉴定，对毁损不堪

21、居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。,税收优惠房产税,房屋租赁优惠政策 财税【2008】24号：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房的租金收入免征房产税。（2007.8.1始）对个人出租住房，不区分用途，按4%征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%征收房产税。,税收优惠城镇土地使用税,农林牧渔减免 国税地字1988第015号:直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。财税（2006）186号规定：在城镇土地使用税征收范围内经

22、营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。辽地税函2009189号：对新兴农业种植、养殖企业，直接用于种植、养殖的农业生产占地，暂免征收土地使用税。,税收优惠城镇土地使用税,企业安置残疾人员就业减免 财税2010121号：对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部

23、门确定。,税收优惠城镇土地使用税,企业的铁路专用线、公路等用地(89)国税地字第140号第十一条规定：对企业的铁路专用线、公路等用地，除另有规定者外，在企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的，应照章征收土地使用税；在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收土地使用税。,税收优惠城镇土地使用税,企业的绿化用地(89)国税地字第140号第十二条规定：对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。,税收优惠城镇土地使用税,搬迁企业的用地(89)国税地字第140号第九条规定：企业搬迁后，其原有场地和新场

24、地都使用的，均应照章征收土地使用税；原有场地不使用的，可暂免征收土地使用税。国家税务总局关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知（国税2004939号）对上述文件审批规定予以取消。取消上述审批项目后，纳税人在申报缴纳土地使用税时可自行扣除免税金额，无须报请税务机关审核批准，但应在纳税申报表的附表或者备注栏内对免税土地面积、免税金额以及免税土地是属于搬迁后的原场地等情况予以说明。,税收优惠城镇土地使用税,关于棚户区改造项目用地 辽地税发200749号：列入省棚户区改造项目的占地免征城镇土地使用税。列入省棚户区改造项目免征城镇土地使用税的，纳税人应提供棚户区改造项目批件、占用

25、土地批件，到主管地税机关备案。财税号201042号：城市和国有工矿棚户区改造安置住房，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。,税收优惠城镇土地使用税,住房用地减免 财税200824号：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。财税201088号：对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房

26、项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。,税收优惠城镇土地使用税,物流企业仓储设施用地减免 财税201598号：自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。,第四部分 疑难问题解答,（一）房屋原值 1.房屋原价税收规定 财税2008152号：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按

27、国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。2009年1月1日起执行,疑难问题解答,2.房屋原价会计规定 固定资产应当按照成本进行初始计量。外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前发生的可归属于该资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费。自行建造的固定资产成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。投资者投入的固定资产成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。,咨询问题,房屋原价会计规定非货币性资产交换换入的固定资产：若交换具有商业实质，且换入资产和换出资产公允价值均能可靠计量，应以换出资

28、产的公允价值和支付的相关税费作为换入资产成本。否则，应以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本。如果涉及补价，则支付补价的，应当以换出资产的账面价值，加上支付的补价和应支付的相关税费，作为换入资产的成本。收到补价的，应以换出资产的账面价值，减去收到的补价并加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本。账面价值固定资产的原价计提的减值准备计提的累计折旧；账面余额固定资产的账面原价；账面净值固定资产的折余价值固定资产原价计提的累计折旧,咨询问题,房屋原价会计规定因债务重组，受让非现金资产的，按其公允价值入账。因合并取得资产:同一控制下的合并，应当按照合并日在被合并方的账面价值计量。非同

29、一控制下的合并，应当按照购买日取得被购买方资产的公允价值确定其入账价值。,咨询问题,房屋原价会计规定融资租赁的固定资产，在租赁开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值。盘盈的固定资产，按照重置成本作为入账价值。,咨询问题,房屋原价会计规定接受捐赠的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：(1)同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值；(2)

30、同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。如受赠的系旧的固定资产，按照上述方法确认的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。,咨询问题,3.计入房屋原值的附属设备和配套设施 财税地字19873号：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管

31、算起。,咨询问题,计入房屋原值的附属设备和配套设施 国税发2005173号：从2006年1月1日开始，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,咨询问题,计入房屋原值的附属设备和配套设施 财税2005181号：自2006年1月1日起，凡在房产税征收范

32、围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。,咨询问题,4.计入房屋原值的地价款 财税2010121号：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,咨询问题,计入房屋原值的地价款以划拨方式取得土地，不需确认地价款计

33、入房屋原值。以租赁方式从国有土地管理部门取得土地，不需将支付租金计入房屋原值。租用其他单位土地建房，不需将支付租金计入房屋原值。宗地容积率大于0.5的，应将全部地价款计入房屋原值，不得剔除免征土地使用税部分的地价款。,咨询问题,计入房屋原值的地价款宗地容积率确认：有规划的，按照规划确认容积率；无规划的，按照一宗土地上建筑物（不含地下部分）的建筑面积与该宗土地面积之比确认该宗土地的容积率。,咨询问题,计入房屋原值的地价款例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建

34、筑面积2土地单价=8000平方米21万元/平方米=16000万元。再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。,咨询问题,4.房屋评估增值是否计入房屋原值征收房产税 大地税函200121号：企业在向金融机构办理贷款业务时，由国家承认的评估机构进行评估的财产作为抵押，对作为抵押贷款的房屋评估后，其增值部分如已计入固定资产增加房产原值，则增值部分应缴纳房产税，否则，暂不缴纳房产税。,咨询问题,5.房产建成后发生的装修和改造费用是否计入房产原值

35、征收房产税？解读：应税房产建成后发生的装修和改造支出，属于房屋的首次装修的，全额并入到房产原值中。属于二次及以上装修的，按照国税发2005173号的规定处理。即：对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,咨询问题,6.土地出让金缴纳后享受返还的如何计入房屋原值征收房产税问题 财税2010121号 企业取得土地时支付的土地出让金全额返还或部分返还的，以企业实际支付的出让金全额作为企业取得土地支付的价款，计入房屋原值征收房产税。,咨询问题,7.享受减免的基础设施配套费是否

36、计入房屋原值征收房产税问题 财税2010121号 对于企业享受减免而未实际支付的城市基础设施配套费，不计入房屋原值征收房产税。,咨询问题,8.未竣工房产投入使用的，其房产原值如何确定？纳税人将未竣工房产投入使用的，其房产原值包括房屋预算价值和地价。没有预算价值的，核定征收。房屋竣工后，按照固定资产核算方法，确定房产原值。以前缴纳的税款不补不退。,咨询问题,9.购买房屋的，其后续发生的契税和其他税费并入房产原值的时点是什么？纳税人购买房屋发生的契税等其他税费，应于实际支付时计入到房产原值，于计入后的次月起按照重新确定的房产原值计算缴纳房产税。,咨询问题,（二）企业购置商品房装修后再使用房产税和土

37、地使用税纳税义务发生时间问题 2008年税政解答：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和土地使用税。房屋交付使用指房地产开发企业与商品房购买方办理交钥匙手续，即视为房屋交付使用。对购置商品房装修后再使用的，应自与房地产开发商办理房屋交付手续之次月起缴纳房产税和土地使用税，装修期间应按规定缴纳房产税和土地使用税。如装修改造如符合大修停用税收优惠政策（财税地字19868号：房屋大修停用在半年以上的），到主管税务机关备案。,咨询问题,（三）出租房屋房产税的征收问题 2012税政解答：出租房屋按照房屋租金收入计征房产税，对于不能准确提供房屋租金情况或者房屋租金收入明显偏低且无正当理由的，主

38、管税务机关应核定征收房产税。地税局按照本地区相应的租金标准执行。,咨询问题,（四）房产税、土地税纳税期限 大地税财行便函20153号：自2015年10月1日起，纳税人每月在规定征期内申报缴纳上月应纳的房产税和城镇土地使用税。个体工商户可在有利税收征管的前提下经主管地税机关确定实行简并征期。公告20115号】：出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税。房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定由免租期的，分摊期限不含免租期，免租期内，由房屋产权人根据房产原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发

39、票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税,并按规定缴纳城镇土地使用税。,咨询问题,（五）企业无偿使用法人或法人妻子、儿子的房产如何计算缴纳房产税 辽地税函2006125号：对居民个人利用私有房屋从事生产、经营活动的，凡其“三证”（营业执照、房屋产权证、户口簿）的姓名一致（可以是本人及夫妻、父母、子女或投资房产的合伙人）的，按房产原值计算缴纳房产税；不能提供“三证”或“三证”姓名不一致的，按核定租金计算缴纳房产税。,咨询问题,（六）住宅小区内共有经营性房产的房产税、城镇土地使用税问题 财税2006186号：对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税

40、。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值。用来出租的，依照租金收入计征。城镇土地使用税也由实际使用单位缴纳。,咨询问题,（七）无偿使用人将房屋转租的，或承租人将房屋无偿提供他人使用的，房产税该如何缴纳？政策依据：财税2009128号：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。无偿使用人将房屋转租，由无偿使用人按照房产原值代缴纳房产税；承租人将房屋无偿提供他人使用的，由原出租人按照租金征收房产税。,咨询问题,（八）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文

41、书取得房屋权利的房产，房产税纳税义务人及纳税义务发生时间的确定。政策依据：1、房屋登记办法（建设部令第168号）有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；2、国税发200389号：购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月。解读：由取得房屋权利人在法律文书生效后的次月起，计算缴纳房产税。,咨询问题,（九）企业09年买入村委会房屋，未办理产权，取得收据，12年9月作为固定资产入账，房产税计税依据为：09到12年以村委会的房屋原值缴纳，由村委会代缴，12年入账以后以买价作为计税依据，是否

42、合理？应根据房屋性质，判定纳税义务发生时间。如果为可以办理产权流转的房屋，在未办理房屋产权权属变更登记前，由原产权人缴纳房产税。对于不能办理产权流转的房屋，应自购买人取得占有、使用、处分、收益的权利起次月按照房产原值缴纳房产税，房产原值按照国家有关会计制度核算。,咨询问题,（十）房地产开发企业开发的商品房免征房产税问题的解读 政策依据：国税发200389号：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。解读：对于房地产开发企业取得初始产权证

43、后，又将其开发建造的商品房产权证办到了企业名下，即已成为企业的资产，不适用开发产品的免税政策，应按照规定，自取得房屋产权证的次月起计算缴纳房产税。,咨询问题,（十一）整栋房产中，部分房产大修停用的，按照大修停用比例享受税收优惠政策。加强对大修停用政策的过程管理：预认定后15个工作日内进行现场检查，并留存影像资料 超过6个月后，每月至少进行一次不定期检查，并留存影像资料。对未认定而自行减免的，按照征管法六十二条处理。,咨询问题,（十二）关于土地使用权不能按期交付情况下城镇土地使用税纳税义务发生时间认定问题 财税2006186号：二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：以出让

44、或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局2014年第47号公告：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。明确：1.自2015年1月1日起，对于已办理土地使用证的，不再适用重新确认纳税义务发生时间的规定，按照规定缴纳土地使用税。

45、2.对2015年1月1日，还未办证的，按原来规定执行。提供县级以上（含县级）政府或国土部门出具的证明材料（证明因政府部门动迁不及时等原因造成土地使用权没有按期交付的材料）（对其他部门出具的证明材料原则上不得作为土地使用税纳税义务发生时间重新认定的合法有效证明材料），主管税务机关按照政府部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生时间。,近期新政策,房产、土地税政策关于继续实施物流企业大宗商品设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知（财税201598号）【执行时间：2015年1月1日至2016年12月31日】关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知（财税2015130号）【2016年1月1日起

46、执行，无执行期限】关于城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统城镇土地使用税优惠政策的通知（财税201616号）【增加免税对象城市轨道交通系统运营用地，执行期限：2016年1月1日至2018年12月31日】关于公共租赁住房税收优惠政策的通知（财税2015139号）【执行时间：2016年1月1日至2018年12月31日】关于继续实施农产品批发市场、农贸市场房产税和城镇土地使用税优惠政策的通知（财税20161号）【执行时间：2016年1月1日至2018年12月31日执行】,近期新政（已到期政策，目前没有延续文件，请按时申报）,其它新政,1.财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易

47、环节契税、营业税优惠政策的通知（财税201623号）主要调整内容：此次政策调整适当加大了个人购买住房的税收优惠力度，体现了对居民自住和改善性住房需求的支持。具体是将个人购买住房契税优惠范围由家庭唯一住房，扩大到家庭第二套改善性住房，并不再区分普通住房和非普通住房。通知自2016年2月22日起执行。凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税、符合通知规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。,近期新政,其他新政,2.财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知（财税201612号）内容：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营

48、业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。解释：1.对于既有营业税又有增值税的纳税人，其月销售额或营业额分别不超过10万元的，都应按规定免征教育费附加和地方教育附加。2、符合财税【2016】12号文件规定的减免条件的纳税人，在地方税收综合申报表填报相应的减免栏次。3.城市维护建设税：城市维护建设税暂行条例第三条规定，城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。符合财税【2014】71号文件

49、规定的纳税人，减免增值税和营业税，也就相应地免征城市维护建设税。符合财税【2016】12号文件规定纳税人，只减免教育费附加和地方教育附加，城市维护建设税按规定缴纳。,其他新政,3.国家税务总局关于发布减免税政策代码目录的公告（国家税务总局公告2015年第73号）内容：1.全面落实减免税政策，规范减免税事项办理，提高税务机关减免税管理工作效能，国家税务总局制定了减免税政策代码目录。2.减免税政策代码目录对税收法律法规规定、国务院制定或经国务院批准，由财政部、国家税务总局等中央部门发布的减免税政策及条款，按收入种类和政策优惠的领域类别，分别赋予减免性质代码及减免项目名称。税务机关及纳税人办理减免税申报、备案、核准、减免退税等业务事项时，根据各项工作的管理要求，检索相应的减免性质代码及减免项目名称，填报有关表证单书。,感谢大家！,